{"id":6441,"date":"2020-06-10T12:37:00","date_gmt":"2020-06-10T11:37:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=6441"},"modified":"2020-06-22T08:32:17","modified_gmt":"2020-06-22T07:32:17","slug":"plazo-de-duracion-del-contrato-de-mantenimiento-de-ascensores-a-la-luz-de-las-sentencias-no-698-19-diciembre-2019-y-pleno-sentencia-469-2019-de-17-sep-2019","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/plazo-de-duracion-del-contrato-de-mantenimiento-de-ascensores-a-la-luz-de-las-sentencias-no-698-19-diciembre-2019-y-pleno-sentencia-469-2019-de-17-sep-2019\/","title":{"rendered":"Plazo de duracio\u0301n del contrato de mantenimiento de ascensores a la luz de las sentencias no 698\/19 diciembre 2019 y pleno, sentencia 469\/2019 de 17 sep. 2019"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Se ha planteado tradicionalmente la cuesti\u00f3n problem\u00e1tica acerca de la duraci\u00f3n de los contratos que unen a las comunidades de propietarios con personas jur\u00eddicas que prestan servicios de asistencia peri\u00f3dica y continuada.<\/p>\n\n\n\n

Entre este tipo de contratos que suelen firmar las comunidades de propietarios suelen darse algunos, como los servicios de<\/p>\n\n\n\n

limpieza mantenimiento de piscinas, a\u00fan m\u00e1s usuales y que suelen dar lugar a ciertos problemas como los de mantenimiento ascensores, ya que desde el punto de vista doctrinal existe una pol\u00e9mica acerca de la duraci\u00f3n m\u00e1xima que pueden tener estos contratos, aunque, incluso, hayan sido firmados por las partes asumiendo todo el clausulado del mismo. Pero es cierto, sin embargo, que las comunidades de propietarios no son personas jur\u00eddicas y, a tal efecto, son consideradas consumidores en las relaciones entre \u00e9stas y las personas jur\u00eddicas en los v\u00ednculos contractuales que pacten en materia de prestaci\u00f3n de servicios prolongados en el tiempo.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, toda la tem\u00e1tica acerca de la pol\u00e9mica con respecto a los contratos de adhesi\u00f3n que surjan en materia de consumidores se ha aplicado a este tipo de contratos con respecto a la viabilidad de fijar unos plazos de duraci\u00f3n que, en su momento, se fijaban, nada menos, que en 10 a\u00f1os, y que posteriormente se redujeron a los cinco, y que, finalmente, se ha llegado una unificaci\u00f3n jurisprudencial, como ahora veremos, de que no pueden superar los tres a\u00f1os de duraci\u00f3n del contrato, ya que en otras circunstancias las cl\u00e1usulas de duraci\u00f3n temporal de los mismos ser\u00e1n consideradas como abusivas. Desde esta perspectiva, es verdad que concurren dos factores muy concretos y determinados, y que siempre sean alegados por ambas partes respectivamente, a saber:<\/p>\n\n\n\n

1. <\/strong>En el punto de vista de la comunidad se entiende que una duraci\u00f3n muy extensa del contrato hace establecer una especie de \u201cv\u00ednculo de esclavitud\u201d entre comunidad y empresa contratista, en virtud de la cual se sujetar\u00edan a una duraci\u00f3n prolongada del contrato en el tiempo, porque los gestores de la comunidad lo hubieran pactado con la imposibilidad de desvincularse del mismo si surgiera una oferta que satisficiera mejor los intereses de la comunidad de forma m\u00e1s positiva en materia de precio y en materia de calidad asistencial. En este contexto, el pacto y la autonom\u00eda de la voluntad de las partes tiene unos l\u00edmites que se encasillan en los excesos contractuales que operar\u00edan como cl\u00e1usulas nulas o abusivas en las relaciones entre consumidores y usuarios con las empresas que con ellos contratan, optando la jurisprudencia por la v\u00eda de anular el contrato en s\u00ed, m\u00e1s que la cl\u00e1usula, ya que el efecto que produce es el de dar por anulado el contrato permitiendo a la comunidad contratar con otra empresa.<\/p>\n\n\n\n

Recordemos, por ejemplo, que en materia de cl\u00e1usulas nulas de relevancia en contratos bancarios ha destacado el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Secci\u00f3n Pleno, Sentencia 367\/2017 de 8 Jun. 2017, Rec. 2697\/2014, con motivo de las cl\u00e1usulas suelo, que no puede confundirse la evaluaci\u00f3n de la transparencia de una condici\u00f3n general cuando se enjuicia una acci\u00f3n destinada a que se declare la nulidad de la misma con el enjuiciamiento que debe darse a la acci\u00f3n de anulaci\u00f3n de un contrato por error vicio en el consentimiento.<\/p>\n\n\n\n

Diferencias entre ambas<\/h4>\n\n\n\n

Mientras que en la primera se realiza un control m\u00e1s objetivo de la cl\u00e1usula y del proceso de contrataci\u00f3n, en la segunda las circunstancias personales de los contratantes son fundamentales para determinar tanto la propia existencia del error como, en caso de que exista el error, la excusabilidad del mismo, y es necesario que el error sea sustancial por recaer sobre los elementos esenciales que determinaron la decisi\u00f3n de contratar y la consiguiente prestaci\u00f3n del consentimiento.<\/p>\n\n\n\n

Consecuencias distintas en uno u otro r\u00e9gimen<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Las consecuencias de uno y otro r\u00e9gimen legal son diferentes, pues el control de abusividad de la cl\u00e1usula no negociada en un contrato celebrado con un consumidor, en el que se inserta el control de transparencia, lleva consigo la nulidad de la cl\u00e1usula controvertida, la pervivencia del contrato sin esa cl\u00e1usula y la restituci\u00f3n de lo que el predisponente haya percibido como consecuencia de la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula abusiva, mientras que la anulaci\u00f3n por error vicio del consentimiento afecta al contrato en su totalidad y las partes deben restituirse rec\u00edprocamente todo lo percibido de la otra en virtud del contrato, con sus frutos o intereses.<\/p>\n\n\n\n

En base a ello debe optarse por la segunda opci\u00f3n, como corrobora el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 23\/2018 de 17 Ene. 2018, Rec. 1737\/2015 al concretar que \u201cprocede declarar la nulidad por error vicio del consentimiento de los dos contratos de swap mencionados en el resumen de antecedentes, con la consiguiente restituci\u00f3n de las prestaciones rec\u00edprocamente recibidas por las partes, con sus intereses legales desde sus fechas de abono.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Esto es lo que ocurrir\u00eda en estos casos al anularse el contrato en s\u00ed por la exagerada duraci\u00f3n del mismo e introducir una condici\u00f3n abusiva que hace romperse el contrato en s\u00ed mismo, y admitir la resoluci\u00f3n unilateral.<\/p>\n\n\n\n

2. <\/strong>Sin embargo, desde el punto de vista de la empresa de ascensores tambi\u00e9n existe una perspectiva que puede entenderse, como es la relativa a que una mayor duraci\u00f3n de los contratos conlleva una elevada reducci\u00f3n en el coste del precio, que hace, precisamente, que esa prolongaci\u00f3n en la duraci\u00f3n del contrato est\u00e9 acompasada de una bajada en el precio, de tal manera que a mayor duraci\u00f3n del contrato el precio ser\u00e1 menor. Si desde el inicio, la duraci\u00f3n del contrato hubiera sido menor, el precio en estas circunstancias hubiera sido mayor, de tal manera que alegan que una fijaci\u00f3n de precio reducido por la contraprestaci\u00f3n de un contrato de larga duraci\u00f3n no puede ser entendido que pueda resolverse unilateralmente por haberse producido una alteraci\u00f3n sustancial del precio inicial, que era la base \u201ccompensatoria\u201d de la duraci\u00f3n extensa del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Reciente posici\u00f3n doctrinal del TS a la luz de ofrecer una unificaci\u00f3n temporal a la duraci\u00f3n del contrato<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Por ello, y tras lo expuesto, es evidente que a la hora de fijar el inter\u00e9s sobre cu\u00e1l es el plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n de los contratos de mantenimiento de ascensores es preciso recurrir a las dos sentencias m\u00e1s recientes que se han dictado al efecto, y que son la de Pleno TS 469\/2019, de 17 de septiembre y la 698\/2019, de 19 de diciembre.<\/p>\n\n\n\n

Con respecto a la primera, la 469\/2019 se destaca que se fijan los criterios para definir decidir cu\u00e1ndo una duraci\u00f3n es excesiva, para lo que se fija que se deben tomarse en consideraci\u00f3n diversos factores, a saber:<\/p>\n\n\n\n

  1. En especial, cu\u00e1l es la naturaleza de los servicios prestados, lo que depende del sector de actividad en el que se encuadren tales servicios, y<\/li>
  2. Cu\u00e1les son las obligaciones que para el prestador de los servicios resulten del contrato concertado.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    3. Otros factores a tener en cuenta son la interrelaci\u00f3n de la cl\u00e1usula de duraci\u00f3n con otras cl\u00e1usulas, como las que establecen la pr\u00f3rroga t\u00e1cita del contrato, la revisi\u00f3n de precios, las consecuencias del desistimiento, etc.<\/p>\n\n\n\n

    a) Derecho de la empresa a fijar un plazo de duraci\u00f3n del contrato razonable<\/p>\n\n\n\n

    Resulta razonable que el empresario de mantenimiento de ascensores exija un tiempo m\u00ednimo de duraci\u00f3n del contrato que le permita, de una parte, organizar los elementos materiales y humanos necesarios para la prestaci\u00f3n del servicio y, de otra, recuperar, mediante la percepci\u00f3n de ingresos durante un periodo de tiempo, el gasto que le supone el desembolso que en un momento determinado tenga que realizar para afrontar una reparaci\u00f3n de envergadura que le exija reponer piezas costosas.<\/p>\n\n\n\n

    Esta duraci\u00f3n m\u00ednima del contrato le permite, leg\u00edtimamente, hacer frente a las consecuencias negativas que para el desarrollo de su actividad supone que los clientes se den de baja en un periodo muy breve desde el inicio de la contrataci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    Sin embargo, desde la comunidad la perspectiva es razonable.<\/p>\n\n\n\n

    No cabe asociar al cliente mediante la vinculaci\u00f3n temporal excesiva a trav\u00e9s de cl\u00e1usulas que establezcan una duraci\u00f3n desproporcionada del contrato<\/p>\n\n\n\n

    Es consustancial a toda empresa que presta servicios de forma continuada la sucesi\u00f3n de altas y bajas de clientes, circunstancia esta que el empresario ha de tomar en consideraci\u00f3n en sus previsiones.<\/p>\n\n\n\n

    La prestaci\u00f3n de servicios de modo competitivo es la que debe traer como consecuencia que las altas superen a las bajas o, al menos, las compensen, de modo que este riesgo no ponga en peligro la supervivencia y rentabilidad de la empresa. Por tanto, en la contrataci\u00f3n con consumidores de servicios que deban prestarse de modo continuado, este riesgo debe afrontarse por el empresario ofertando buenos servicios a un precio atractivo, no mediante la vinculaci\u00f3n temporal excesiva de los clientes, a trav\u00e9s de cl\u00e1usulas que establezcan una duraci\u00f3n desproporcionada del contrato. A este criterio responde la previsi\u00f3n de los arts. 62.3 y 87.6 TRLCU.<\/p>\n\n\n\n

    El riesgo de la baja de los clientes<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    El riesgo que supone la baja de los clientes no puede suprimirse restringiendo indebidamente los leg\u00edtimos derechos econ\u00f3micos de los consumidores, entre los que se encuentra obtener las ventajas derivadas de la competencia entre las diversas empresas prestadoras del servicio, sino que debe quedar fijado en sus justos t\u00e9rminos, mediante el establecimiento de plazos razonables que permitan al empresario organizar la prestaci\u00f3n del servicio y, en caso de contratos \u00aba todo riesgo\u00bb, amortizar la adquisici\u00f3n de piezas costosas, pero que no supongan una vinculaci\u00f3n excesiva que impida a los consumidores, durante un periodo prolongado, beneficiarse de las mejores ofertas que hagan otros empresarios del sector.<\/p>\n\n\n\n

    Con ello, el criterio que se fija es que \u201cEl plazo superior a tres a\u00f1os es desproporcionado\u201d<\/p>\n\n\n\n

    La duraci\u00f3n superior a tres a\u00f1os lo es: Tres a\u00f1os es el plazo m\u00e1ximo que, en concordancia con los criterios mantenidos por un sector importante de las Audiencias Provinciales, y en l\u00ednea tambi\u00e9n con lo mantenido por la autoridad nacional de la competencia, se considera razonable para un contrato de esta naturaleza, habida cuenta que se trata de un contrato que incluye la obligaci\u00f3n de la empresa de mantenimiento de sustituir, a su cargo, las piezas averiadas.<\/p>\n\n\n\n

    En el punto de vista de la comunidad se entiende que una duraci\u00f3n muy extensa del contrato hace establecer una especie de \u201cv\u00ednculo de esclavitud\u201d entre comunidad y empresa contratista<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    La Sentencia m\u00e1s reciente no 698\/2019 de 19 dic. 2019 se dirige al mismo sentido, aunque con un matiz de relevancia, fijando que:<\/p>\n\n\n\n

    \u201cEl recurso de casaci\u00f3n se limita a impugnar la consideraci\u00f3n como abusiva de la cl\u00e1usula que establece la duraci\u00f3n del contrato de mantenimiento de ascensores en tres a\u00f1os. Aunque acept\u00e1ramos esta impugnaci\u00f3n siguiendo la l\u00ednea sentada en nuestra sentencia 469\/2019, de 17 de septiembre, la sentencia de la Audiencia Provincial no podr\u00eda ser revocada porque no se ha formulado una impugnaci\u00f3n respecto de la consideraci\u00f3n como abusiva de la cl\u00e1usula que, para el caso de desistimiento unilateral, fij\u00f3 la indemnizaci\u00f3n en el 100% del precio correspondiente al periodo pendiente de transcurrir cuando se produjera el desistimiento, que la Audiencia Provincial consider\u00f3 abusiva por constituir una indemnizaci\u00f3n que no se corresponde con los da\u00f1os realmente causados por el incumplimiento contractual.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

    En este caso resulta que parece desprenderse de lo resuelto que es correcto fijar el plazo de duraci\u00f3n de los contratos de mantenimiento<\/p>\n\n\n\n

    en tres a\u00f1os, (no m\u00e1s), pero al no haberse impugnado la cl\u00e1usula indemnizatoria el TS no se pronunci\u00f3. Deber\u00eda entenderse que es correcta y adecuada esta cl\u00e1usula, porque si se considera que tres a\u00f1os es el plazo correcto de \u201csumisi\u00f3n\u201d se entiende que una vez fijado por el TS el plazo \u201cm\u00e1ximo\u201d la indemnizaci\u00f3n por resoluci\u00f3n unilateral debe referirse a lo que se hab\u00eda pactado, aunque en este caso no se impugn\u00f3 este extremo.<\/p>\n\n\n\n

    El TS entiende, as\u00ed, que no pod\u00eda pronunciarse a favor de estimar que ese plazo de 3 a\u00f1os era correcto, porque la consecuencia de ello, que era aceptar la indemnizaci\u00f3n del 100% de lo que restare por cumplir, no se hab\u00eda impugnado, pero parece entenderse que el criterio es:<\/p>\n\n\n\n

    1. Es v\u00e1lido fijar un plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n de los contratos de mantenimiento de ascensores en 3 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

    2. Es v\u00e1lido fijar en estos casos que si se rescinde de forma unilateral por la comunidad deber\u00e1 abonar el 100% de lo que falte por cumplir.<\/p>\n\n\n\n

    Resulta evidente y razonable, que, aunque no se haya fijado claramente en la resoluci\u00f3n, los plazos de duraci\u00f3n se pueden fijar, en consecuencia, hasta tres a\u00f1os, no en cifra superior a la misma, pero que se puede entender que en el caso de que, por ejemplo, al cabo de a\u00f1o y medio se decide rescindir el contrato unilateralmente por la comunidad, la obligaci\u00f3n de aquel contratista, en este caso la comunidad de propietarios, que unilateralmente resuelve ese contrato ser\u00e1 la del art\u00edculo 1124 del c\u00f3digo civil que se traduce en la indemnizaci\u00f3n de los da\u00f1os y perjuicios producidos. Ello conllevar\u00eda a la validez de las cl\u00e1usulas de abono del 100% del resto del contrato que faltar\u00eda por cumplir, ya que m\u00e1s que una cl\u00e1usula penal ser\u00eda una ruptura unilateral del contrato, cuando ya se ha fijado que la duraci\u00f3n del mismo es de tres a\u00f1os y que esta opci\u00f3n ha sido validada desde el punto de vista jurisprudencial.<\/p>\n\n\n\n

    No habr\u00eda raz\u00f3n alguna para dejar de cumplir el periodo que restara si no se ha producido un incumplimiento contractual por la otra parte, en este caso la empresa de ascensores, lo que equivaldr\u00eda al derecho de la misma a fijar esa cl\u00e1usula de abono del resto del tiempo que faltan por cumplir en el precio que en este caso se habr\u00e1 impagado.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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