{"id":6460,"date":"2020-06-10T12:50:00","date_gmt":"2020-06-10T11:50:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=6460"},"modified":"2020-10-01T22:30:45","modified_gmt":"2020-10-01T21:30:45","slug":"jurisprudencia-al-dia-123","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/jurisprudencia-al-dia-123\/","title":{"rendered":"Jurisprudencia al d\u00eda (123)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

ARRENDAMIENTOS URBANOS<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Retracto arrendaticio. Improcedencia de su ejercicio mediante subrogaci\u00f3n hipotecaria sin consentimiento del acreedor hipotecario<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEl consentimiento del acreedor es preciso porque se crea un nuevo v\u00ednculo en el que el nuevo deudor responder\u00e1 con todos sus bienes, presentes y futuros. A la idea tradicional de que al acreedor no le resulta indiferente la persona del deudor, ni siquiera cuando existe una hipoteca, debe a\u00f1adirse ahora, desde una perspectiva m\u00e1s amplia, que las actuales exigencias legales de concesi\u00f3n de cr\u00e9dito de forma responsable imponen a las entidades financieras la obligaci\u00f3n de evaluar la solvencia del potencial prestatario.<\/p>\n\n\n\n

ii) Partiendo de lo anteriormente expuesto debe tenerse en cuenta que, con car\u00e1cter general, si la finca retra\u00edda est\u00e1 gravada con una hipoteca, el retrayente necesita el consentimiento del acreedor para poder subrogarse en la deuda.<\/p>\n\n\n\n

Si, como sucede en el caso, la finca hipotecada se vende, y el comprador se subroga en la deuda con consentimiento del acreedor, el deudor enajenante habr\u00e1 quedado liberado y el comprador se habr\u00e1 convertido en nuevo deudor. Si, como es el caso, la finca est\u00e1 arrendada, la sola voluntad del arrendatario de ejercer el retracto \u201cmediante la subrogaci\u00f3n en la hipoteca\u201d no puede liberar al comprador retra\u00eddo de su condici\u00f3n de deudor. Para ello ser\u00eda preciso el consentimiento del acreedor.<\/p>\n\n\n\n

Por eso, es evidente que \u201cel derecho a subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato\u201d (art. 1521 CC) no implica la facultad unilateral del retrayente a subrogarse en la deuda garantizada por la hipoteca sin el consentimiento del acreedor hipotecario, tal y como exigen los arts. 1205 CC y 118 LH. No est\u00e1 prevista una subrogaci\u00f3n \u201cex lege\u201d en la deuda. Sin el consentimiento del acreedor no hay \u201csubrogaci\u00f3n hipotecaria\u201d ni, por tanto, la voluntad del retrayente de \u201csubrogarse en la hipoteca\u201d puede cumplir la funci\u00f3n que persigue el reembolso (art. 1518 CC) de dejar indemne al comprador retra\u00eddo\u201d.<\/p>\n\n\n\n

(STS, Sala Primera, de lo Civil, no11\/2020, de 15 de enero)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

El arrendatario que lo sea en el momento de entrada en vigor de la LAU 94, sea el inicial o el subrogado, contin\u00faa si\u00e9ndolo hasta su jubilaci\u00f3n o fallecimiento<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cLos contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 -como es el caso- subsistir\u00e1n a voluntad del arrendatario, con sujeci\u00f3n a pr\u00f3rroga, al menos hasta que se produzca la jubilaci\u00f3n o el fallecimiento de \u00e9ste (Disp. Trans. Tercera. B.3. p\u00e1rrafo primero). Habi\u00e9ndose producido la subrogaci\u00f3n del hoy demandado como arrendatario en el contrato que su padre hab\u00eda concertado en el a\u00f1o 1979 -subrogaci\u00f3n que tuvo lugar con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994, de conformidad con lo dispuesto por el art\u00edculo 60 de la LAU 1964- el arrendatario a todos los efectos era el hoy demandado en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley y, en consecuencia, la norma transitoria se aplica a \u00e9ste y no al inicial arrendatario, siendo as\u00ed que dicha norma contempla exclusivamente las subrogaciones posteriores a la entrada en vigor de la nueva Ley prescindiendo de las que se hayan podido producir con anterioridad a dicho momento seg\u00fan la legislaci\u00f3n entonces vigente. De esta forma el arrendamiento podr\u00e1 extenderse a toda la vida del arrendatario y, en su caso, a la del c\u00f3nyuge que se subrogue, o a un m\u00e1ximo de veinte a\u00f1os desde la entrada en vigor de la LAU 1994 si la subrogaci\u00f3n se produce a favor de un descendiente\u201d.<\/p>\n\n\n\n

(STS, Sala Primera, de lo Civil, no74\/2020, de 4 de febrero)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

La incapacidad permanente total del arrendatario para la actividad habitual no es causa de extinci\u00f3n del arrendamiento<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEspecial menci\u00f3n merece la STS de 15\/06\/2016 en la que se declara de forma rotunda que solo la jubilaci\u00f3n como tal es la que determina la extinci\u00f3n, no bastando la declaraci\u00f3n de incapacidad permanente hecha aetas de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 de modo- ha de concluirse que si tras la entrada en vigor de \u00e9sta, se produce la jubilaci\u00f3n del incapacitado, el contrato se extingue. (\u00b7\u00b7\u00b7) As\u00ed pues, y, en conclusi\u00f3n, se requiere una prueba plena e indubitada sobre el momento en que se produce la jubilaci\u00f3n como cese de cualquier actividad sea por cuenta ajena sea por cuenta propia, no bastando con acreditar una situaci\u00f3n de incapacidad permanente total que no impide el trabajo en una actividad distinta, que \u00fanicamente cesa, cuando lo es por cuenta propia, en el momento en que el aut\u00f3nomo lo decida, una vez superada la edad general de jubilaci\u00f3n. (\u00b7\u00b7\u00b7) Debe llegarse a una conclusi\u00f3n distinta del Juez de Instancia a la hora de equipar la jubilaci\u00f3n con la incapacidad permanente total para la actividad habitual como causa de extinci\u00f3n del contrato de arrendamiento, haciendo una interpretaci\u00f3n extensiva de las causas tasadas de las causas de extinci\u00f3n establecidas por el legislador\u201d.<\/p>\n\n\n\n

(SAP \u00c1vila, Sec. 1.a, 536\/2019, de 18 de noviembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Validez de contrato no firmado<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cCiertamente, este contrato, como documento, no lleg\u00f3 a ser firmado conforme a lo previsto puesto que, mientras se esperaba que estuviera constituida la sociedad, los hijos cambiaron su decisi\u00f3n, mas la ausencia de firma no impide que un contrato surta plenos efectos desde el momento en que han concurrido los elementos esenciales para su existencia. En el caso de autos, tal como ha entendido la juez a quo, parte arrendadora y parte arrendataria prestaron su consentimiento al contrato y alcanzaron un acuerdo respecto de todos sus t\u00e9rminos, lo cual se produjo no m\u00e1s tarde de marzo de 2017 habida cuenta de que, en ese mes, ya se pag\u00f3 el nuevo importe de renta. Lo ocurrido en julio de 2017 fue que la parte arrendataria trat\u00f3 de desvincularse de lo que ya hab\u00eda pactado y, yendo contra sus propios actos, pas\u00f3 a postular que prosegu\u00eda la vigencia del contrato extinguido mientras segu\u00eda pagando la renta convenida en el nuevo. Esto ha de conducir a la estimaci\u00f3n de la pretensi\u00f3n del actor puesto que, de lo contrario, se estar\u00eda permitiendo a la adversa resolver subrepticia y unilateralmente un contrato de arrendamiento ya existente, con infracci\u00f3n de los arts. 1091 y 1256 del C\u00f3digo Civil, y que se celebr\u00f3 tras haberse extinguido el arriendo anterior merced al apartado B.3 de la Disposici\u00f3n Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos\u201d. <\/p>\n\n\n\n

(SAP Baleares, Sec. 3.a, 395\/2019, de 18 de octubre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Inexistencia de responsabilidad del arrendador en caso de incendio<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cAhora bien, incluso si hubiera quedado acreditada la acumulaci\u00f3n de grasa en el sistema de extracci\u00f3n de humos, ello no desvirtuar\u00eda la responsabilidad del recurrente puesto que, en cuanto residente en la vivienda y usuario habitual de la cocina, le es imputable la suciedad que hubiera podido all\u00ed encontrarse en el momento del incendio. Este tribunal no comparte los argumentos esgrimidos por el codemandado para evitar la atribuci\u00f3n de responsabilidad tambi\u00e9n en este extremo: se aduce que las caracter\u00edsticas del sistema de extracci\u00f3n de humo dificultaban su limpieza ya que, para llevarla a cabo, era preciso que fuera desmontarlo, lo cual, a juicio del apelante, no le correspond\u00eda hacer por ser incumbencia del arrendador. Sin embargo, aun si se aceptara este planteamiento de partida (que contraviene lo establecido por el art. 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), lo relevante es que nunca se comunic\u00f3 al propietario de la vivienda que se hab\u00eda formado tal dep\u00f3sito de materias grasas ni que fuera necesario proceder a su limpieza. De haberse advertido de todo ello al arrendador, podr\u00eda sopesarse si su pasividad debiera acarrearle alg\u00fan g\u00e9nero de responsabilidad, pero, ante la falta de constancia de que se le hubiera dirigido aviso alguno, la \u00fanica negligencia que en cuanto a esto se pone de manifiesto es la del recurrente por no haber puesto en conocimiento de la propiedad que se hab\u00eda producido una situaci\u00f3n de riesgo en el inmueble (la acumulaci\u00f3n de sustancias grasas inflamables en el sistema de extracci\u00f3n de humos)\u201d.<\/p>\n\n\n\n

(SAP Baleares, Sec. 3.a, 429\/2019, de 4 de noviembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

PROPIEDAD HORIZONTAL CATALANA<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Imposibilidad de vinculaci\u00f3n de uso exclusivo de terraza por consentimiento t\u00e1cito de la comunidad<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c\u00c9s molt significativa l\u2019exig\u00e8ncia d\u2019unanimitat per a l\u2019acord expr\u00e9s de vinculaci\u00f3 de l\u2019\u00fas exclusiu de certs elements comuns a un o diversos elements privatius, sent aix\u00ed que en la redacci\u00f3 origin\u00e0ria de la propietat horitzontal en el llibre cinqu\u00e8 la regla general era la d\u2019exigir una majoria qualificada per a l\u2019adopci\u00f3 dels acords de major transcend\u00e8ncia que enumeren els apartats 2 i 3 de l\u2019article 553-25, reservant la unanimitat per a q\u00fcestions molt espec\u00edfiques, com ara la modificaci\u00f3 de les quotes de participaci\u00f3 (article 553- 3.4). Actualment l\u2019equiparaci\u00f3 de l\u2019exig\u00e8ncia d\u2019unanimitat per a l\u2019adopci\u00f3 d\u2019un i altre tipus d\u2019acord \u00e9s palesa amb m\u00e9s claredat en els subapartats lletres a\/ i c\/ de l\u2019article 553-26.1. Aquesta exig\u00e8ncia no \u00e9s casual si tenim en compte que en la determinaci\u00f3 de les quotes de participaci\u00f3 s\u2019ha de ponderar la superf\u00edcie de cada element privatiu per\u00f2 tamb\u00e9 \u201cl\u2019\u00fas i la destinaci\u00f3 i les altres dades f\u00edsiques i jur\u00eddiques dels b\u00e9ns que integren la comunitat\u201d (article 553-3.2).<\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9 cal destacar que el legislador catal\u00e0 de 2006 no va ometre tota previsi\u00f3 de la figura del silenci com a expressi\u00f3 de la voluntat de la comunitat, sin\u00f3 que va recon\u00e8ixer aquesta modalitat de consentiment t\u00e0cit (en realitat presumpte, at\u00e8s que \u00e9s la llei qui el crea i en determina els seus elements), per\u00f2 restringint la seva aplicaci\u00f3 a un \u00e0mbit espec\u00edfic (obres que alterin un element com\u00fa sense autoritzaci\u00f3 de la junta) i subjectant-la a uns condicionants molt precisos. (\u00b7\u00b7\u00b7)<\/p>\n\n\n\n

En all\u00f2 que ara interessa, subratllarem que la regla d\u2019excepci\u00f3 no opera quan l\u2019alteraci\u00f3 sense perm\u00eds d\u2019un element com\u00fa comporta \u201cl\u2019ocupaci\u00f3\u201d d\u2019aquest element. Aquesta previsi\u00f3 evidencia el prop\u00f2sit d\u2019excloure de l\u2019\u00e0mbit de la norma d\u2019excepci\u00f3 les q\u00fcestions d\u2019ordre possessori i arribat el cas dominical derivades d\u2019eventuals ocupacions indegudes d\u2019espais comuns (com ja s\u2019ha vist, la doctrina del TS \u00e9s m\u00e9s procliu a l\u2019apreciaci\u00f3 del consentiment t\u00e0cit en el cas d\u2019obres sense perm\u00eds en elements comuns que no pas en el sup\u00f2sit d\u2019un \u00fas exclusiu no autoritzat d\u2019elements comuns). Al mateix temps constitueix un refor\u00e7ament del r\u00e8gim tan estricte que estableix el Codi civil catal\u00e0 per a la vinculaci\u00f3 de l\u2019\u00fas d\u2019un element com\u00fa a un o diversos elements privatius\u201d.<\/p>\n\n\n\n

(STSJ Catalu\u00f1a, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.a, no52\/2019, de 11 de julio)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES CATALANAS<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Inaplicabilidad de la doctrina de los actos propios<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cAntes de hacerlo, es preciso dejar sentado que el hecho de que la actora haya podido pagar en alg\u00fan momento determinados gastos que no le correspond\u00edan con arreglo a esa norma no se puede considerar como un acto propio que le vincule, en el sentido de impedirle impugnar en el futuro acuerdos que vulneren esa exenci\u00f3n, sino que en su caso deber\u00eda interpretarse como un acto de simple tolerancia, seg\u00fan ha quedado acreditado a trav\u00e9s de la prueba practicada. (\u00b7\u00b7\u00b7)<\/p>\n\n\n\n

Es decir, aunque la actora no impugn\u00f3 los acuerdos de las Juntas en que se aprobaban las cuentas, hasta la que es objeto de este procedimiento, la forma en que se hac\u00eda el reparto de los gastos nunca fue una cuesti\u00f3n pac\u00edfica, por lo que en modo alguno se puede hablar de actos propios de la demandante que supongan una aquiescencia a la adoptada por la Comunidad.<\/p>\n\n\n\n

El art. 111-8 CCCat relativo a los actos propios establece que \u201cNadie puede hacer valer un derecho o una facultad que contradiga la conducta propia observada con anterioridad si \u00e9sta ten\u00eda una significaci\u00f3n inequ\u00edvoca de la cual derivan consecuencias jur\u00eddicas incompatibles con la pretensi\u00f3n actual\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El comportamiento de la demandante mostrando sus discrepancias con la forma de reparto de los gastos no puede considerarse un acto propio, aunque esas discrepancias no cristalizasen en una impugnaci\u00f3n judicial hasta la que ahora nos ocupa\u201d. <\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec. 1.a, no39\/2020, de 5 de febrero)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Las obras de prolongaci\u00f3n del tubo extractor de humos requieren autorizaci\u00f3n expresa de la comunidad<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cPues bien, la colocaci\u00f3n o prolongaci\u00f3n de la chimenea, sea cual sea el sistema adoptado, afecta a la estructura del edificio, pues debe sujetarse por uno u otro medio a la pared, y, finalmente, anclarse en la zona del tejado del edificio. Por otro lado, la colocaci\u00f3n de este elemento podr\u00eda suponer un peligro si no se adoptan las cautelas oportunas y las correspondientes medidas redundantes, lo que obliga con m\u00e1s raz\u00f3n a que la Comunidad autorice la instalaci\u00f3n o prolongaci\u00f3n del tubo, pues no debe olvidarse lo dispuesto en el art\u00edculo 553-36-1 del Codi Civil de Catalunya cuando permite realizar obras en elementos privativos siempre que no perjudiquen a otros propietarios, a la solidez del edificio o a su aspecto exterior, al disponer que \u201cels propietaris d\u2019 un element privatiu hi<\/p>\n\n\n\n

poden fer obres de conservaci\u00f3n i de reforma sempre que no perjudiquin els altres propietaris ni la comunitat i que no disminuexin la solidesa de l\u2019edifici ni alterin la composici\u00f3n o l\u2019aspecte exterior del conjunt\u201d.<\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec. 14.a, no5\/2020, de 13 de enero)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Imposibilidad de repercutir los gastos judiciales al comunero litigante<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cHaciendo aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica del contexto jurisprudencial expuesto al supuesto de autos, resulta evidente que la pretensi\u00f3n de la recurrente debe, efectivamente, prosperar, toda vez que, como bien exponen las transcritas sentencias, cuando un propietario disidente litigue contra la comunidad de propietarios por la impugnaci\u00f3n de acuerdos de la junta, cual acontece en el presente caso, los gastos de defensa satisfechos por la comunidad (abogado, procurador, etc…), no pueden conceptuarse gastos generales -ni siquiera, a diferencia de lo argumentado por el Tribunal de apelaci\u00f3n, con car\u00e1cter provisional-, a abonar tambi\u00e9n por el disidente, pues a cada parte litigante le corresponde pagar sus propios gastos y si la demandada es la Comunidad de Propietarios, como acontece en el caso de autos, obviamente, ha de excluirse a la demandante del abono de los mismos, pues se dar\u00eda el contrasentido que, al imputar tales gastos de la comunidad a todos los copropietarios, el comunero disidente los abonar\u00eda por duplicado.\u201d<\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec. 13.a, no1148\/2019, de 13 de noviembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Pago de la cuota comunitaria por el c\u00f3nyuge que tiene atribuido el uso de la vivienda<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cLa Sentencia de divorcio de 7 de enero de 1997, no contiene ning\u00fan pronunciamiento expreso al respecto.<\/p>\n\n\n\n

(\u00b7\u00b7\u00b7) Le asiste la raz\u00f3n a la apelante en el sentido de que los gastos de comunidad de propietarios del citado inmueble han de entenderse referidos a los gastos derivados del uso, no a los gastos que tienen su origen en la propiedad.<\/p>\n\n\n\n

Pero es igualmente cierto que la propia parte demandada reconoci\u00f3 en la contestaci\u00f3n a la demanda que desde el dictado de la Sentencia de divorcio (enero de 1997) hasta septiembre de 2015 ha venido pagando las cuotas de la comunidad de propietarios correspondientes a la propiedad, aduciendo que lo hizo \u201c por ignorancia, desconocimiento y buena fe hasta el d\u00eda que ces\u00f3 en el uso del inmueble\u201d.<\/p>\n\n\n\n

(\u00b7\u00b7\u00b7) Consiguientemente, durante tanto largo periodo de tiempo en que ha venido asumiendo el pago de la cuota de<\/p>\n\n\n\n

la comunidad de propietario ha generado la contraparte la confianza de que lo seguir\u00eda haciendo mientras tuviera en su poder la vivienda, con lo que ha incidido, como en la Sentencia recurrida se dice, en la doctrina de los actos propios\u201d.<\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec. 17.a, 22\/2020, de 31 de enero)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Legitimaci\u00f3n ad causam del presidente para ejercer acciones judiciales derivadas de defectos constructivos del edificio<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

<\/strong>\u201cTan amplio mandato permit\u00eda al presidente ejercitar las acciones relativas al incumplimiento contractual, pues no es exigible a una comunidad que refleje en el acta el tipo de acci\u00f3n procesal ejercitable, bastando con que se le confiera autorizaci\u00f3n para reclamar en nombre de los comuneros, con lo cual el presidente no se extralimita, sino que cumple con lo encomendado por los comuneros, de forma expresa y di\u00e1fana (art. 13 LPH). (\u00b7\u00b7\u00b7)<\/p>\n\n\n\n

Cabe concluir, por tanto, que la habilitaci\u00f3n que se otorg\u00f3 por la junta de propietarios lo fue para ejercer las correspondientes acciones judiciales de reclamaci\u00f3n por parte de la Comunidad de Propietarios, contra los agentes de la edificaci\u00f3n y cualesquiera otros sujetos que pudieran responder de las responsabilidades que se reclaman en este caso, por lo que debe mantenerse el criterio del Juzgador de instancia, y desestimar la apelaci\u00f3n en este punto\u201d.<\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec. 15.a, 242\/2020, de 6 de febrero)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

La sustituci\u00f3n de la puerta antigua de garaje es una obra de reparaci\u00f3n<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Puesto que de un lado no procede entender como mejora la reposici\u00f3n o sustituci\u00f3n de la puerta existente tras el impacto del autom\u00f3vil aun cuando se hayan incorporado elementos de seguridad no existentes en la da\u00f1ada, de una antig\u00fcedad de unos 29 a\u00f1os. (\u00b7\u00b7\u00b7)<\/p>\n\n\n\n

Puesto que incluso el perito de la actora explico (\u00b7\u00b7\u00b7) que una reparaci\u00f3n parcial no era posible pues la puerta se hab\u00eda descuadrado completamente, y aun cuando se hizo una reparaci\u00f3n provisional a fin de que pudieran entrar y salir los veh\u00edculos no era posible solo la sustituci\u00f3n de la hoja inferior al haberse descuadrado tambi\u00e9n la parte superior y ello lo que har\u00eda es dar continuos problemas de descuadre debi\u00e9ndose proceder a su sustituci\u00f3n a la larga de todos modos pues afectar\u00eda a su funcionalidad\u201d.<\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec. 19.a, 613\/2019, de 21 de noviembre)<\/strong><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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