{"id":6536,"date":"2020-09-10T10:01:28","date_gmt":"2020-09-10T09:01:28","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=6536"},"modified":"2020-10-02T11:58:05","modified_gmt":"2020-10-02T10:58:05","slug":"la-masoveria-urbana-vs-el-arrendamiento-con-obras","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-masoveria-urbana-vs-el-arrendamiento-con-obras\/","title":{"rendered":"La masoveria urbana vs. el arrendamiento con obras"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El Ayuntamiento de Barcelona ha comprado ocho casas a un fondo de inversi\u00f3n para dedicarlos a \u201cMasover\u00eda Urbana\u201d. Nos encontramos ante una figura jur\u00eddica dif\u00edcil de precisar.<\/p>\n\n\n\n

Muy recientemente, en concreto el 6 de junio, la prensa de Barcelona recog\u00eda la noticia de que el ayuntamiento hab\u00eda comprado ocho casas a un fondo de inversi\u00f3n y los iba a dedicar a \u201cMasover\u00eda Urbana\u201d. M\u00e1s de una persona me pregunt\u00f3 intrigada en qu\u00e9 consist\u00eda esa nueva figura jur\u00eddica y para que serv\u00eda. Realmente la respuesta no es sencilla, pues nos encontramos con una figura jur\u00eddica semiembrionaria cuyos contornos son dif\u00edciles de precisar y que linda con otras instituciones que autorizan la ocupaci\u00f3n de un inmueble (arrendamientos, precarios, mutuos y contrato de obras principalmente).<\/p>\n\n\n\n

Ley del Dret a l\u2019Habitatge<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Para intentar poner un poco de luz, indicar que el \u00fanico texto legal positivo que hace referencia a esta figura de la Masoveria Urbana, lo encontramos en la ley del Dret a l\u00b4Habitatge 18\/2007 en concreto en su art\u00edculo 3K, que indica: <\/p>\n\n\n\n

k) Masover\u00eda urbana: el contrato oneroso en virtud del cual el propietario de un inmueble lo cede al masovero urbano para que haga las obras de reparaci\u00f3n, mantenimiento y mejora que sean necesarias para que el inmueble sea habitable o para mantenerlo en condiciones de habitabilidad. Se rige por acuerdo de las partes y, si no hay pacto, la duraci\u00f3n del contrato es de cinco a\u00f1os . Las obras han de constar en el contrato y el propietario puede resolverlo si el masovero no les hace en el t\u00e9rmino acordado, que, si no hay pacto, es de cinco a\u00f1os.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Lo primero que sorprende es que la ley califica al ocupante como \u201cmasovero\u201d, y no como inquilino, arrendatario, precarista, ocupante, etc . \u00bfQuiere eso decir que el masovero tiene un t\u00edtulo de ocupaci\u00f3n que no es arrendaticio? \u00bfNo se le aplicar\u00eda al \u201cmasovero\u201d la LAU? <\/p>\n\n\n\n

Lo segundo es que puede afectar a viviendas no habitables, es decir, que no tengan cedula de habitabilidad. \u00bfSe pueden ceder fincas que carezcan de cedula de habitabilidad para ser ocupadas, vulner\u00e1ndose las normas de la propia Llei d\u00b4habitatge? As\u00ed parece desprenderse cuando el propio art\u00edculo prev\u00e9 que el trabajo consista en hacer habitable, aquello que no lo es. <\/p>\n\n\n\n

Tercero, no aclara si adem\u00e1s de la cesi\u00f3n, las partes pueden pactar una compensaci\u00f3n a favor de la propiedad en funci\u00f3n de ese uso. Si se estableciese una renta entre las partes \u00bfNos encontrar\u00edamos ante una figura diferente de la masover\u00eda urbana? \u00bfPodr\u00edan pactarse otras prestaciones diferentes como la de actuar de vigilante de una propiedad contigua u ocuparse del jard\u00edn del propietario? <\/p>\n\n\n\n

Cuarto, aunque la regulaci\u00f3n que hace la Ley d\u00b4Habitatge en general tiene una especial incidencia dentro de las pol\u00edticas sociales y as\u00ed se recoge espec\u00edficamente en su art\u00edculo 74, lo cierto es que la definici\u00f3n legal de la figura de la Masover\u00eda Urbana es claramente propia de una instituci\u00f3n civil y por lo tanto no est\u00e1 pensado exclusivamente para las Administraciones P\u00fablicas en su funci\u00f3n de fomento de viviendas accesibles.<\/p>\n\n\n\n

Masover\u00eda r\u00fastica<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

A fin de intentar completar y comprender el funcionamiento de esta figura y dado que ella misma se califica como perteneciente al g\u00e9nero de \u201clas Masover\u00edas\u201d, vamos a examinar en lo que consiste la \u201cmasover\u00eda rustica\u201c a fin de poder obtener contornos m\u00e1s definidos de esta instituci\u00f3n. El art\u00edculo 39 de la Ley 1\/2008, de 20 de febrero, de contratos de cultivo indica: <\/p>\n\n\n\n

  1. El cultivador o cultivadora tiene la condici\u00f3n de masovero o masovera cuando habita en el mas que hay en la finca como obligaci\u00f3n derivada del contrato.<\/li>
  2. El masovero o masovera no debe pagar ninguna contraprestaci\u00f3n por el uso del mas, pero esta sigue la suerte del contrato.<\/li>
  3. El masovero o masovera est\u00e1 obligado a explotar y cultivar la finca o explotaci\u00f3n agraria seg\u00fan uso y costumbre de buen pay\u00e9s y llevar a cabo las dem\u00e1s actividades que le haya encomendado el propietario o propietaria, de acuerdo con la naturaleza del contrato.<\/li>
  4. La masover\u00eda se rige por lo que libremente hayan convenido las partes y, en defecto de pacto, por los usos y costumbres de la comarca.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Si extrapolamos las condiciones establecidas en la ley de contratos de cultivo a la masover\u00eda urbana podemos concluir que este contrato se definir\u00eda de la siguiente forma:<\/p>\n\n\n\n

    • El propietario cede el uso de una vivienda sin contraprestaci\u00f3n econ\u00f3mica directa.<\/li>
    • El ocupante (masovero), tiene la obligaci\u00f3n, no solo el derecho, de ocupar la finca y realizar determinados trabajos de reparaci\u00f3n, mantenimiento o mejora.<\/li>
    • Se ha de establecer un tiempo de duraci\u00f3n del contrato, y si no se estableciese se entender\u00eda suscrito por un per\u00edodo de cinco a\u00f1os.<\/li>
    • Este contrato no estar\u00eda sometido a las normas de la LAU, y se regir\u00eda por las normas pactadas entre las partes.<\/li>
    • Al no estar sometido a la LAU ni tratarse propiamente de un arrendamiento tampoco ser\u00edan necesarias la constituci\u00f3n de fianza, el dep\u00f3sito del contrato, ni deber\u00eda de afectar a inmuebles en estado de habitabilidad.<\/li>
    • Como reflexi\u00f3n, me pregunto si adem\u00e1s esta masovera urbana, al igual que pasa con la r\u00fastica, podr\u00eda conllevar la ejecuci\u00f3n de determinados trabajos, fuera del inmueble que se ocupa. Por ejemplo, \u00bfPodr\u00eda conllevar la obligaci\u00f3n de vigilar otra propiedad contigua (normalmente la vivienda del propietario principal ), o de realizar trabajos no r\u00fasticos fuera del entorno cedido (v. gr. cuidar una piscina, segar un jard\u00edn, etc.)? \u00bfPodr\u00edamos incluirlo dentro del apartado de otros pactos autorizados por la ley? Creemos que dentro de los pactos que la ley nos autoriza y dada la naturaleza de la instituci\u00f3n esta posibilidad existe, si bien habr\u00e1 que valorar el caso concreto y ver en qu\u00e9 momento estamos hablando de peque\u00f1as labores accesorias de verdaderos trabajos sujetos a la legislaci\u00f3n laboral.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      La masover\u00eda urbana puede ser un buen instrumento dentro de la actual tendencia de econom\u00eda colaborativa, \u201cyo te cedo mi inmueble, t\u00fa me lo arreglas y me lo cuidas\u201d<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

      Como sea que nos encontramos ante un marco legal inexistente, ser\u00e1 importante que el contrato que hagamos tenga una completa regulaci\u00f3n de los derechos y obligaciones de las partes y en especial de las obligaci\u00f3n \u201cde hacer\u201d que asume el masovero y a tal efecto:\u00a0<\/p>\n\n\n\n

      • Determinar claramente las obligaciones del masovero de mantenimiento de la casa, ejecutar las obras contando con los permisos oportunos, concretar quien paga los materiales necesarios y a ser posible incorporar planos de la futura reforma y calidad de los materiales a emplear.<\/li>
      • Establecer plazos de ejecuci\u00f3n.<\/li>
      • Establecer los posibles trabajos accesorios si as\u00ed se convienen.<\/li>
      • Establecer una penalizaci\u00f3n en caso de incumplimiento, o al rev\u00e9s, un premio en caso de correcto cumplimiento. V. gr. el compromiso de la propiedad en el caso de ejecutarse correctamente la masover\u00eda de hacer un alquiler a la finalizaci\u00f3n del contrato, por un n\u00famero concreto de a\u00f1os y un precio previamente determinado. Este segundo contrato s\u00ed que estar\u00eda sometido a la LAU.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

        Art\u00edculo 17.5 de la Ley de Arrandamientos Urbanos<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

        Ahora bien, \u00bfQu\u00e9 pasa si lo que quiere el propietario no es \u201c\u00fanicamente\u201c que el ocupante haga labores de mantenimiento, conservaci\u00f3n y\/ o mejora, sino que adem\u00e1s se pacta una retribuci\u00f3n arrendaticia? \u00bfEstar\u00edamos dentro de la figura de la masover\u00eda urbana? Desde mi punto de vista la respuesta es claramente negativa. <\/p>\n\n\n\n

        Una aclaraci\u00f3n: no constituir\u00eda pago de renta, y por lo tanto no se perder\u00eda por ello el car\u00e1cter de contrato de Masover\u00eda, el hecho de que el ocupante abonase gastos consustanciales al uso de la propiedad, tales como comunidad de propietarios, ibis, consumos, tasas de basura, etc. <\/p>\n\n\n\n

        Sin embargo, si la contraprestaci\u00f3n por el uso del inmueble no consiste \u00fanicamente en la realizaci\u00f3n de obras de conservaci\u00f3n y\/o mejoras sino que el ocupante adem\u00e1s de los trabajos paga renta durante todo el per\u00edodo de cesi\u00f3n, o incluso durante alg\u00fan tiempo, nos encontrar\u00edamos en el supuesto del art\u00edculo 17.5. de la LAU. <\/p>\n\n\n\n

        \u201cART 17. 5. En los contratos de arrendamiento podr\u00e1 acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligaci\u00f3n del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los t\u00e9rminos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podr\u00e1 pedir en ning\u00fan caso compensaci\u00f3n adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realizaci\u00f3n de las obras en los t\u00e9rminos y condiciones pactadas podr\u00e1 ser causa de resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento y resultar\u00e1 aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del art\u00edculo 23.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

        Nos encontramos ante un marco legal inexistente, por eso es importante que el contrato tenga una completa regulaci\u00f3n de los derechos y obligaciones de las partes<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

        En estos supuestos de arrendamientos con ejecuci\u00f3n de obras es importante destacar que es indispensable que la vivienda re\u00fana desde un principio los requisitos b\u00e1sicos de habitabilidad (Cedula) y que la renta se ha de cuantificar en dinero, aunque luego una parte contraprestaci\u00f3n pueda ser en obras ejecutadas directamente por el inquino o contratadas a cargo del mismo. En este supuesto de arrendamiento con pago con obras las caracter\u00edsticas ser\u00edan las siguientes:<\/p>\n\n\n\n

        • Al igual que en el contrato de Masover\u00eda, no hay un derecho a realizar unas obras sino una obligaci\u00f3n de ejecuci\u00f3n. Es una obligaci\u00f3n de resultado en que ha de quedar previamente determinada y es conveniente pactar un claro calendario de ejecuci\u00f3n.<\/li>
        • El incumplimiento de la obligaci\u00f3n puede implicar la resoluci\u00f3n del contrato v\u00eda art\u00edculo 23.2 de la LAU.\u00a0<\/li><\/ul>\n\n\n\n

          Conclusiones<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

          La masover\u00eda urbana es una instituci\u00f3n muy poco reglada y que, aunque orientada a pol\u00edticas sociales, puede ser de utilidad para los particulares que quieren mantener un patrimonio muy deteriorado y carecen de recursos para ello. Es el caso de propietario de mas\u00edas ruinosas, de antiguas casas de porteros abandonadas de titularidad comunitaria, o en ocasiones puede ser una h\u00e1bil herramienta para solucionar y regularizar situaciones de okupaci\u00f3n, tan en boga en nuestros tiempos actuales.<\/p>\n\n\n\n

          Ser\u00eda deseable que, una vez el legislador, hiciese una regulaci\u00f3n m\u00e1s exhaustiva que la dote de una mayor seguridad jur\u00eddica que permita especialmente diferenciar esta figura de otros supuestos de ocupaci\u00f3n similares como el precario y el arrendamiento con obras. En este l\u00ednea de regular y definir la instituci\u00f3n, creemos que ser\u00eda muy \u00fatil a\u00f1adir claramente y como caracter\u00edstica propia de esta instituci\u00f3n, la posibilidad de que el ocupante estuviese obligado a la realizaci\u00f3n de determinadas labores accesorias y ajenas al inmueble cedido y que no necesitasen de una ocupaci\u00f3n laboral especifica como ser\u00edan, cuidar un jard\u00edn, vigilar la finca contigua, limpiar una piscina, cuidar de alg\u00fan animal d\u00e1ndole de comer cada d\u00eda, etc. <\/p>\n\n\n\n

          La existencia de una masover\u00eda urbana, puede ser un contrato previo a un futuro arrendamiento de finca urbana, una vez el inmueble est\u00e9 en situaci\u00f3n de habitabilidad, uso u suficientemente reparada.<\/p>\n\n\n\n

          Si el ocupante del inmueble, abona una renta, aunque haya adem\u00e1s obligaci\u00f3n de ejecuci\u00f3n de obras, nos encontrar\u00edamos claramente dentro de la regulaci\u00f3n del art\u00edculo 17.5 de la LAU.<\/p>\n\n\n\n

          Creemos que la masover\u00eda urbana puede ser un buen instrumento dentro de la actual tendencia de econom\u00eda colaborativa, \u201cyo te cedo mi inmueble, t\u00fa me lo arreglas y me lo cuidas\u201d.Ser\u00e1 interesante estar atentos al futuro, a ver si la instituci\u00f3n de la masover\u00eda urbana, arraiga entre los propietarios y su uso se expande lo suficiente para poder ir viendo posibles incidencias en su implantaci\u00f3n de la vida real.  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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