{"id":6544,"date":"2020-09-10T10:02:14","date_gmt":"2020-09-10T09:02:14","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=6544"},"modified":"2020-10-02T11:58:16","modified_gmt":"2020-10-02T10:58:16","slug":"efectos-de-la-pandemia-del-coronavirus-en-los-contratos-de-arrendamiento-de-locales","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/efectos-de-la-pandemia-del-coronavirus-en-los-contratos-de-arrendamiento-de-locales\/","title":{"rendered":"Efectos de la pandemia del coronavirus en los contratos de arrendamiento de locales"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El periodo post coronavirus est\u00e1 provocando casos de impago y por ello hay que realizar modificaciones en los contratos anteriormente pactados sin que intervenga el dolo y la voluntad unilateral de las partes en el incumplimiento.<\/p>\n\n\n\n

Est\u00e1 resultando dif\u00edcil el periodo post coronavirus, por cuanto los contratos que se celebraron han quedado afectados por una circunstancia que era imprevisible y ahora se ha convertido en una raz\u00f3n t\u00e9cnico-jur\u00eddica para apelar a la circunstancia de que el coronavirus y las medidas de cierre de negocios adoptadas por la Administraci\u00f3n por el RD 463\/2020, de 14 de marzo, han conllevado perjuicios econ\u00f3micos que no se pudieron prever en el contrato, y que no se incluyeron en ninguna cl\u00e1usula de previsi\u00f3n del riesgo.<\/p>\n\n\n\n

Modificaciones en los contratos<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Por ello, ante los casos de impago por no existir culpa de la parte que debe cumplir su prestaci\u00f3n de pago, se est\u00e1n realizando ofertas razonables por los arrendatarios del 50% del precio pactado con la opci\u00f3n de incluir la cl\u00e1usula del riesgo del repunte en una modificaci\u00f3n contractual que pudiera proteger m\u00e1s al arrendador, por ejemplo, incluyendo que en caso de repunte del virus se pagar\u00eda algo m\u00e1s (un 80%) durante el periodo de cierre de locales, por ejemplo. Y ello, porque el RD 15\/2020 de 21 de abril, solo es vinculante en cuanto al mero aplazamiento de las deudas, lo que es muy gravoso para los arrendatarios, pero no vinculante para PYMES y aut\u00f3nomos (art. 2 y 3 RD 15\/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la econom\u00eda y el empleo) que pueden y deben hacer ofertas a sus arrendadores para evitar judicializar el conflicto existente. <\/p>\n\n\n\n

Por este motivo, las circunstancias que se pactaron al inicio del contrato pueden modificarse sin que intervenga el dolo y la voluntad unilateral de las partes en el incumplimiento y sin que tampoco ocurra culpa por parte de una de las partes contratantes. Porque aqu\u00ed nadie es culpable, ni arrendador, ni arrendatario. El culpable es, si hay alguno, el virus.<\/p>\n\n\n\n

Estas causas sobrevenidas que surgen durante la vida del contrato han sido contempladas mediante la aplicaci\u00f3n e implementaci\u00f3n de las denominadas cl\u00e1usulas \u201crebus sic stantibus\u201d<\/em>, en virtud de las cuales es posible atemperar o modular las cl\u00e1usulas pactadas en el contrato en virtud de esta circunstancia sobrevenida ante situaciones de incumplimiento. <\/p>\n\n\n\n

Incumplimiento de los contratos<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Viene esto a colaci\u00f3n con respecto a la situaci\u00f3n de gravedad producida en el pa\u00eds desde el 15 de marzo, y el mundo entero, por la existencia de la pandemia de coronavirus que se ha producido, y que, evidentemente, ha podido producir situaciones de incumplimiento en la celebraci\u00f3n de los contratos. Est\u00e1 operatividad de estas circunstancias se plasma como una causa de fuerza mayor, pero, sobre todo, con las caracter\u00edsticas de imprevisible e inesperada <\/em>que vienen a modificar las circunstancias iniciales del contrato y que atempera y modula esos incumplimientos por raz\u00f3n de las circunstancias sobrevenidas. N\u00f3tese que la fuerza mayor es distinta del caso fortuito. En ambos casos se tratar\u00e1 de un acontecimiento que no se podr\u00e1 imputar al sujeto y que es inevitable o imprevisible. Pero se distinguen por el grado de evitabilidad del suceso, ya que el caso fortuito es un suceso que no pudo preverse, pero de haberse previsto se hubiera podido evitar; y la fuerza mayor es un suceso inevitable aunque se hubiera previsto. Aqu\u00ed, ni aunque se hubiera previsto se hubiera evitado el cierre de locales no esenciales, como explica el art\u00edculo 10  del RD 463\/2020, de 14 de marzo.<\/p>\n\n\n\n

En este escenario, la crisis del coronavirus puede haber provocado incumplimiento de la celebraci\u00f3n de m\u00faltiples contratos, por ejemplo, el tema de transporte como la cancelaci\u00f3n de vuelos, de reservas hoteleras, de incumplimiento de contrato de arrendamiento por situaciones de paro provocadas por expedientes de regulaci\u00f3n de empleo en empresas, o cualquier tipo de incumplimientos que no se han provocado por situaci\u00f3n personal, o por culpa de la parte contratante, que, al final, ha tenido que incumplir el contrato provocada por esta crisis del coronavirus. Pero, sobre todo, en arrendamiento de locales de negocio, en donde hasta los que pudieron abrir han tenido p\u00e9rdidas que hace a sus arrendatarios muy dif\u00edcil pagar las rentas, ya que no hab\u00eda clientes por el confinamiento.<\/p>\n\n\n\n

Una pandemia como situaci\u00f3n imprevisible: doctrina \u201crebus sic stantibus\u201d<\/em><\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Se ha dicho sobre este tema, por ejemplo, en la Sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1\u00aa, S 05-04-2019, n\u00ba 214\/2019, rec. 3204\/2016 que una situaci\u00f3n de crisis econ\u00f3mica no puede introducirse en el v\u00ednculo contractual para alterar las condiciones del contrato. Pero se destaca el car\u00e1cter imprevisible o inevitable como elemento de base. Con ello, una pandemia, como ha sido declarado por la OMS en el caso del coronavirus, s\u00ed que es, sin embargo, una situaci\u00f3n imprevisible o inevitable cuando exista una raz\u00f3n de ser objetivable entre la propagaci\u00f3n de la enfermedad y el incumplimiento contractual de la parte.<\/p>\n\n\n\n

En la sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1\u00aa, S 30-04-2015, n\u00ba 227\/2015, rec. 929\/2013 se se\u00f1al\u00f3 que a la hora de aplicar esta cl\u00e1usula es preciso atender a los criterios a tomar en consideraci\u00f3n para aplicar la doctrina \u201crebus sic stantibus\u201d<\/em> por cambio de circunstancias. Es lo que se denomin\u00f3 el \u00abriesgo normal inherente o derivado del contrato\u00bb, esto es:<\/p>\n\n\n\n

\u201cLos riesgos asignados al cumplimiento del contrato ya por su expresa previsi\u00f3n, ya por su vinculaci\u00f3n con los riesgos propios que se deriven de la naturaleza y sentido de la relaci\u00f3n obligatoria contemplada en el contrato\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

La existencia de una pandemia por coronavirus no puede asociarse a un riesgo inherente a los contratos por su car\u00e1cter de imprevisible y su excepcional manifestaci\u00f3n ante la intensidad del fen\u00f3meno, aunque podr\u00edan pactarse en el futuro en el pacto que ahora pueda alcanzarse para graduar las consecuencias de una nueva llegada del confinamiento o similar, que es lo que est\u00e1n recomendando los expertos a la hora de \u201crenegociar\u201d los contratos cuando se pacten las quitas al 50%, que es la posici\u00f3n m\u00e1s razonable y en donde ninguno de los dos gana en el conflicto, aunque, obviamente, pierden los dos. Una cobra menos y el otro paga lo que no ha podido ganar por estar cerrado o semiabierto sin clientes.<\/p>\n\n\n\n

En los casos de pandemia no existe la referencia del concepto de incumpliento resolutorio previsible o anticipado, ni de incumplimiento resolutorio previsible<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Asimismo, la sentencia n\u00fam. 333\/2014 de 30 junio, estableci\u00f3 como otro de los criterios a tomar en consideraci\u00f3n para aplicar la doctrina \u201crebus sic stantibus<\/em>\u201d por cambio de circunstancias lo que denomin\u00f3 el \u00abriesgo normal inherente o derivado del contrato\u00bb. Esto es, los riesgos asignados al cumplimiento del contrato ya por su expresa previsi\u00f3n, ya por su vinculaci\u00f3n con los riesgos propios que se deriven de la naturaleza y sentido de la relaci\u00f3n obligatoria contemplada en el contrato.<\/p>\n\n\n\n

En la sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1\u00aa, S 15-01-2019, n\u00ba 19\/2019, rec. 3291\/2015 se apunt\u00f3 que la crisis econ\u00f3mica no puede apuntarse como circunstancia sobrevenida para modificar un contrato de arrendamiento. El riesgo es previsible, lo que no ocurre con una situaci\u00f3n de pandemia v\u00edrica.<\/p>\n\n\n\n

La regla que permite la rebaja de la renta en el arrendamiento de bienes productivos que no deriven de riesgos del propio negocio, exige adem\u00e1s que la p\u00e9rdida de rendimientos se origine por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, algo que por su misma rareza no hubiera ser podido previsto por las partes. Ello es lo que se da ante una situaci\u00f3n de pandemia que puede permitir la revisi\u00f3n de las circunstancias.<\/p>\n\n\n\n

El TS descarta la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula \u201crebus sic stantibus<\/em>\u201d para revisar o resolver el contrato cuando ha existido existir previsi\u00f3n legal o contractual de los riesgos posibles. Y es esta v\u00eda la que antes hemos apuntado en las renegociaciones pactadas de cara al futuro en casos de repuntes.<\/p>\n\n\n\n

Las causas sobrevenida que surgen durante la vida del contrato son contempladas mediante las cl\u00e1usulas \u201crebus sic stantibus\u201d<\/em> en virtud de las cuales es posible atemperar o modular las cl\u00e1usulas pactadas ante situaciones de incumplimiento<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

En la sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1\u00aa, S 30-06-2014, n\u00ba 333\/2014, rec. 2250\/2012 se indican varios puntos de inter\u00e9s que avalar\u00edan aplicar la cl\u00e1usula \u201crebus<\/em>\u201d a la situaci\u00f3n de pandemia de coronavirus, por lo que de ello se pueden deducir las siguientes reglas aplicables a la situaci\u00f3n provocada por el coronavirus: <\/p>\n\n\n\n

  1. La aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula en rigor, no supone una ruptura o singularidad respecto de la regla preferente de la lealtad a la palabra dada (pacta sunt servanda<\/em>), ni tampoco de la estabilidad o mantenimiento de los contratos.<\/li>
  2. Esto quiere decir que en estos casos de pandemia no quiere decirse que la aplicaci\u00f3n de la \u201crebus<\/em>\u201d suponga romper el \u201cpacta sunt servanda<\/em>\u201d, porque quien queda afectado por el virus en su relaci\u00f3n con lo pactado quer\u00eda cumplirlo, pero la imprevisibilidad y ajenidad de la pandemia le impide hacerlo, o, al menos, en la manera como se pact\u00f3.<\/li>
  3. Cuando, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato cambian profundamente, las pretensiones de las partes, lo que conforme al principio de buena fe<\/strong> cabe esperar en este contexto, pueden ser objeto de adaptaci\u00f3n o revisi\u00f3n de acuerdo al cambio operado. En este caso concurre en la pandemia una circunstancia:<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    a. Ajena a lo pactado.
    b. No hay culpa del afectado por la pandemia de coronavirus.
    c. Resulta de forma sobrevenida e inesperada.
    d. No era un riesgo previsible. No se podr\u00eda prever.
    e. La incidencia de los efectos del virus es relevante y grave.\u00a0
    f. Se manifiesta con una inusitada beligerancia en la imposibilidad de cumplir el contrato conforme a lo pactado.
    g. El principio de buena fe determina que el afectado por el virus actu\u00f3 de buena fe y no colabor\u00f3 en la imposibilidad de cumplir conforme a lo pactado.
    h. Esta relaci\u00f3n entre el principio de buena fe y la cl\u00e1usula \u201crebus sic stantibus<\/em>\u201d ya ha sido reconocida por el TS caso, entre otras, de la Sentencia de 21 de mayo de 2009 (n\u00fam. 1178\/2004)<\/p>\n\n\n\n

    En la doctrina del Tribunal Supremo sobre esta cl\u00e1usula se hace constar, tambi\u00e9n, que:<\/p>\n\n\n\n

    a. A trav\u00e9s de la doctrina de la base del negocio<\/strong>, se contrasta principalmente el alcance de dicha mutaci\u00f3n o cambio respecto del sentido o finalidad del contrato y de la conmutatividad o equilibrio prestacional del mismo.<\/p>\n\n\n\n

    De esta forma, el contraste de la denominada base objetiva del negocio nos permite concluir que la mutaci\u00f3n o cambio de circunstancias determina la desaparici\u00f3n de la base del negocio cuando:<\/p>\n\n\n\n

    • La finalidad econ\u00f3mica primordial del contrato, ya expresamente prevista, o bien derivada de la naturaleza o sentido del mismo, se frustra o se torna inalcanzable.<\/li>
    • La conmutatividad del contrato, expresada en la equivalencia o proporci\u00f3n entre las prestaciones, desaparece pr\u00e1cticamente o se destruye, de suerte que no puede hablarse ya del juego entre prestaci\u00f3n y contraprestaci\u00f3n.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      Ante una epidemia de virus como la actual y su efecto expansivo tan demoledor y perverso como destructor, la base del negocio desaparece ante esta irrupci\u00f3n en el marco contractual entre las partes. El incumplidor no incumple por y para alterar la base del negocio, sino que \u00e9sta se ve afectada por la ajenidad contractual del coronavirus.<\/p>\n\n\n\n

      b. La aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula \u201crebus<\/em>\u201d no se realiza en atenci\u00f3n a la perspectiva de la posible liberaci\u00f3n del deudor<\/strong>, desde el estricto plano de la posibilidad o no de realizaci\u00f3n de la prestaci\u00f3n tras el acontecimiento sobrevenido. El deudor no quiere \u201cliberarse\u201d de cumplir su obligaci\u00f3n por la circunstancia del coronavirus. No quiere \u201caprovecharse de ella\u201d, sino que quiere cumplir cuando pueda, y cuando de lo que se le \u201clibere\u201d es de los efectos del virus en los contratos que se han celebrado entre las partes en nuestro pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n

      Los supuestos de la pandemia por coronavirus entrar\u00edan en la v\u00eda del art. 1105 CC de fuerza mayor, bajo el cual \u201cfuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que as\u00ed lo declare la obligaci\u00f3n, nadie responder\u00e1 de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

      En los casos de pandemia no existe la referencia del concepto al que alude el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 511\/2013 de 18 Jul. 2013, Rec. 1791\/2010 de incumplimiento resolutorio previsible o anticipado, <\/strong>ni de incumplimiento resolutorio previsible. <\/em><\/strong>En modo alguno podr\u00eda preverse tal circunstancia para incumplir, y, sin embargo, el evento ocurri\u00f3 sin culpa del que deb\u00eda cumplir ante una circunstancia de fuerza mayor que le puede impedir cumplir, no solo parcialmente, sino posiblemente totalmente, debiendo concederse una suspensi\u00f3n del contrato y una moratoria en la vida del mismo, a fin de dar salida a la posibilidad de cumplir cuando desaparezcan las causas originales radicadas en la pandemia y ajenas por completo a la parte que deb\u00eda cumplir su prestaci\u00f3n del contrato.<\/p>\n\n\n\n

      Una regulaci\u00f3n espec\u00edfica para la hosteler\u00eda<\/span><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      Los hosteleros han reclamado una soluci\u00f3n legal m\u00e1s espec\u00edfica y ajustada a la realidad, no la ofertada por el citado RD 15\/2020, ya que ante esta situaci\u00f3n procede prever una regulaci\u00f3n espec\u00edfica en l\u00ednea con la cl\u00e1usula \u201crebus sic stantibus<\/em>\u201d, de elaboraci\u00f3n jurisprudencial, que permite la modulaci\u00f3n o modificaci\u00f3n de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestaci\u00f3n debida y buena fe contractual.<\/p>\n\n\n\n

      Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situaci\u00f3n y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulaci\u00f3n del pago de las rentas de los alquileres de locales.<\/p>\n\n\n\n

      El incumplidor no incumple por y para alterar la base del negocio, sino que \u00e9sta se ve afectada por la ajenidad contractual del coronavirus<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

      Vemos, pues, que el RD 15\/2020 huye como soluci\u00f3n ante el problema de la fuerza mayor, pero admite la cl\u00e1usula \u201crebus<\/em>\u201d, <\/em>que, no lo olvidemos, admitir\u00eda en caso de judicializaci\u00f3n hasta una anulaci\u00f3n del pago de la renta durante el periodo de estado de alarma en base a la propia imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestaci\u00f3n debida y buena fe contractual a que se refiere el propio Real Decreto. Ello obligar\u00e1, \u201cpsicol\u00f3gicamente\u201d, podr\u00edamos decir, al arrendador a no adoptar posiciones de \u201ccerramiento\u201d en la negativa a buscar una \u201csoluci\u00f3n negociada\u201d ante el riesgo que la no aceptaci\u00f3n de la oferta del arrendatario de una reducci\u00f3n de la renta con un aplazamiento en el pago se vea, luego, reconocida en un procedimiento civil con costas al vencido.  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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