{"id":6577,"date":"2020-09-10T10:04:43","date_gmt":"2020-09-10T09:04:43","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=6577"},"modified":"2020-10-02T11:58:44","modified_gmt":"2020-10-02T10:58:44","slug":"alteracion-de-elementos-comunes-y-legitimacion-del-propietario-para-ejercitar-acciones-de-reposicion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/alteracion-de-elementos-comunes-y-legitimacion-del-propietario-para-ejercitar-acciones-de-reposicion\/","title":{"rendered":"Alteraci\u00f3n de elementos comunes y legitimaci\u00f3n del propietario para ejercitar acciones de reposici\u00f3n"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t<div class=\"dkpdf-button-container\" style=\" text-align:right \">\n\n\t\t<a class=\"dkpdf-button\" href=\"\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6577\/?pdf=6577\" target=\"_blank\"><span class=\"dkpdf-button-icon\"><i class=\"fa fa-file-pdf-o\"><\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size\">Las obras en elementos comunes en edificios divididos en r\u00e9gimen de propiedad horizontal deben ser autorizadas por la junta de la comunidad de propietarios, seg\u00fan el C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>No es infrecuente que un copropietario de un edificio dividido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal efect\u00fae obras en elementos comunes sin la necesaria autorizaci\u00f3n comunitaria, como es el caso de las coberturas de terrazas o las construcciones en la cubierta del edificio de uso privativo. Obras modificativas de elementos comunes que deben ser autorizadas por la junta de la comunidad de propietarios, tal y como precept\u00faa el <a href=\"#1\" class=\"ek-link\">art\u00edculo 553-36.3 del C\u00f3digo Civil de Catalunya<\/a> (en adelante CCCat.).<\/p>\n\n\n\n<h2><strong>Decisiones legales tomadas en junta<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>No es discutible tampoco que es el presidente de la comunidad quien ostenta legalmente la representaci\u00f3n en juicio de la comunidad (<a href=\"#2\" class=\"ek-link\">art\u00edculo 553-16.1b CCCat.<\/a>), pero es la junta de la comunidad de propietarios la que tiene atribuida la competencia para decidir el ejercicio de acciones judiciales.<\/p>\n\n\n\n<p>En estos casos, para entablar una acci\u00f3n judicial contra el propietario infractor, solicitando su condena a reponer el elemento com\u00fan alterado a su estado anterior, se requiere por consiguiente que la Comunidad lo decida en junta, debiendo constar este punto en el orden del d\u00eda de la reuni\u00f3n (<a href=\"#3\" class=\"ek-link\">art. 553-21.4a CCCat.<\/a>).\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>La inclusi\u00f3n en el orden del d\u00eda, como es sabido, puede efectuarse a iniciativa del presidente o a petici\u00f3n de cualquier copropietario, y la pertinencia de ello no ofrece duda en estos casos por tratarse de un asunto de indudable inter\u00e9s comunitario. Las alteraciones de las cosas comunes a todos afectan y todos tienen derecho a pronunciarse sobre ello.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Problemas que pueden surgir y c\u00f3mo solucionarlos<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Los problemas surgen cuando:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>El presidente hace caso omiso a la petici\u00f3n del copropietario y no incluye el asunto en el orden del d\u00eda.<\/li><li>El presidente lo incluye en el orden del d\u00eda, pero la junta no adopta ning\u00fan acuerdo al respecto, bien por falta del qu\u00f3rum necesario, bien por otras razones (no perjudicar la obra a la mayor\u00eda de propietarios, no desear esa mayor\u00eda hacer frente al desembolso necesario para sufragar el pleito, etc.).<\/li><li>Se incluye en el orden del d\u00eda, pero la Comunidad decide por mayor\u00eda no ejercitar las acciones encaminadas a obtener la reposici\u00f3n del elemento com\u00fan alterado. Esto es, se toma un acuerdo que podr\u00eda ser perjudicial para el copropietario o copropietarios denunciantes (singularmente cuando la alteraci\u00f3n les perjudica por p\u00e9rdida de vistas, humedades en su elemento privativo, que son los casos m\u00e1s frecuentes, y para la misma comunidad que ve alterados los elementos comunes y, en ocasiones (cobertura o cierre de terrazas), la est\u00e9tica y aspecto exterior del edificio.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>\u00bfPuede un copropietario en estos casos ejercitar la acci\u00f3n judicial contra el copropietario infractor a t\u00edtulo individual, \u201cen inter\u00e9s y beneficio de la comunidad de propietarios\u201d y en defensa de los elementos comunes?<\/p>\n\n\n\n<p>La respuesta que han dado los tribunales civiles a esta cuesti\u00f3n ofrece matices interesantes.<\/p>\n\n\n\n<p>La jurisprudencia del Tribunal Supremo, de la que son buenos ejemplos las sentencias<em> 840\/2009, de 30 de diciembre <\/em>y <em>321\/2016, de 18 de mayo<\/em>, con cita de otras precedentes, que declararon como principio general que:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-ek-indent\" style=\"--ek-indent:20px\"><em>\u201ccada propietario, pese a la representaci\u00f3n org\u00e1nica que ostenta el presidente de la Comunidad de Propietarios, <\/em><strong><em>est\u00e1 legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposici\u00f3n de la comunidad<\/em><\/strong><em>, por cuanto que la situaci\u00f3n de propiedad horizontal no es propiamente una situaci\u00f3n de comunidad, sino un r\u00e9gimen jur\u00eddico-real al que se sujeta la llamada \u201cpropiedad separada\u201d<\/em> (<em>art. 396 CC)<\/em> <em>de los diferentes pisos o locales en que se divide el edificio o conjunto inmobiliario al que se aplica, y del que derivan los derechos, cargas, obligaciones y responsabilidades que la ley establece. Por ello, cada propietario debe estar facultado, en principio, para el ejercicio y defensa de sus derechos con independencia de los restantes propietarios, en t\u00e9rminos y condiciones que no corresponde a este Tribunal precisar\u2026\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>La jurisprudencia civil del Tribunal Superior de Catalu\u00f1a en dos recientes sentencias, 50\/2019 de 8 de julio y 76\/2019, de 21 de noviembre, ha diferenciado al respecto dos supuestos, que no son equiparables jur\u00eddicamente.<\/p>\n\n\n\n<p>Cuando no existe acuerdo de la Comunidad de Propietarios respecto a la iniciaci\u00f3n de acciones legales para solicitar la demolici\u00f3n de obras que afectan a elementos comunes, el propietario puede deducirlas, ya que en este caso el propietario, al no existir acuerdo en contra, no puede impugnarlo y la dejaci\u00f3n o la inhibici\u00f3n de la Comunidad puede ser suplida por el propietario, ejercitando las acciones en defensa de los elementos comunes. En estos casos, el Tribunal de Casaci\u00f3n de Catalu\u00f1a comparte los argumentos y doctrina del Tribunal Supremo, por identidad de raz\u00f3n, al fundamentarse las respectivas regulaciones legales de la propiedad horizontal, la estatal y la catalana, en los mismos principios. La segunda de las sentencias del TSJC antes citadas, la n\u00famero 76\/2019, reconoci\u00f3 legitimaci\u00f3n al propietario en un caso en que, sometida la denuncia de obras a la decisi\u00f3n de la Junta, \u00e9sta decidi\u00f3 al respecto en modo de abstenci\u00f3n que <em>\u201cla comunidad acuerda que se trata de un acuerdo entre los vecinos del NUM002 y el NUM000 y se mantiene al margen\u201d <\/em>(sic).<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote\"><p>Cuando no existe acuerdo de la Comunidad de Propietarios respecto a la iniciaci\u00f3n de acciones legales para solicitar la demolici\u00f3n de obras que afectan a elementos comunes, el propietario puede deducirlas<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<p>Esta misma soluci\u00f3n legal favorable a la legitimaci\u00f3n individual del propietario deber\u00eda ser aplicada cuando existe acuerdo comunitario de ejercicio de acciones, pero va pasando el tiempo y pese a los requerimientos del propietario o propietarios afectados para que se lleve acabo lo decidido con car\u00e1cter firme por la Comunidad la demanda judicial no se llega a presentar. La inacci\u00f3n y pasividad de la Comunidad justificar\u00eda el ejercicio individual de la acci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>La cosa cambia cuando ha existido un acuerdo previo de la Comunidad de Propietarios, decidiendo no ejercitar las acciones a las que venimos haciendo referencia. La oposici\u00f3n de la Comunidad decidida en Junta acarrea la necesidad de que el propietario disidente impugne el acuerdo comunitario por la v\u00eda judicial para obtener su anulaci\u00f3n. Por la raz\u00f3n jur\u00eddica de que los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios son obligatorios y vinculantes, incluso para los disidentes (<a href=\"#4\" class=\"ek-link\">art. 553-30.1 CCCat.<\/a>), y aunque sean impugnados no se suspende su ejecutividad (art. 553-32.1 CCCat.).<\/p>\n\n\n\n<p>Como expresa con notable claridad la sentencia del TSJC 50\/2019 de 8 de julio, que niega legitimaci\u00f3n al propietario para ejercitar la acci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-ek-indent\" style=\"--ek-indent:20px\">\u201c<em>el actor debi\u00f3 con car\u00e1cter previo o simult\u00e1neo impugnar el acuerdo adoptado de no iniciar acciones legales, pues siendo firme, en aquel momento, la voluntad de la Comunidad de Propietarios de no interponer la demanda contra los propietarios del NUM004, no puede actuar en su contra y entender que lo hace en beneficio e inter\u00e9s de la comunidad cuando la misma ha acordado no deducir pretensi\u00f3n alguna contra el titular del NUM004<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p>Y, en forma congruente con este razonamiento concluye, matizando la doctrina jurisprudencial o del Tribunal Supremo, que carece de legitimaci\u00f3n el titular de la entidad privativa que para ejercitar acciones legales contra el comunero que hab\u00eda realizado las obras sin haber impugnado el acuerdo que dispon\u00eda no iniciar acciones legales.<em> &nbsp;<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>PDF Las obras en elementos comunes en edificios divididos en r\u00e9gimen de propiedad horizontal deben ser autorizadas por la junta de la comunidad de propietarios, seg\u00fan el C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a.\u00a0 No es infrecuente que un copropietario de un edificio dividido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal efect\u00fae obras en elementos comunes sin la necesaria autorizaci\u00f3n [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":4},"categories":[84],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"finderwilber","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/finderwilber\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6577\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=6577"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6577\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":6579,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6577\/revisions\/6579\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=6577"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=6577"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=6577"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}