{"id":6605,"date":"2020-09-10T10:06:53","date_gmt":"2020-09-10T09:06:53","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=6605"},"modified":"2020-10-02T11:59:24","modified_gmt":"2020-10-02T10:59:24","slug":"usucapion-de-elementos-comunes-por-parte-de-un-comunero","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/usucapion-de-elementos-comunes-por-parte-de-un-comunero\/","title":{"rendered":"Usucapi\u00f3n de elementos comunes por parte de un comunero"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Una diferencia importante entre los elementos comunes por destino y los elementos comunes por naturaleza es que los primeros pueden desafectarse por acuerdo comunitario y destinarse a un uso no com\u00fan. <\/p>\n\n\n\n

Elementos comunes por naturaleza vs. elementos comunes por destino. La cuesti\u00f3n se ha planteado en numerosas ocasiones, lo que ha dado lugar a la existencia de un cuerpo jurisprudencial muy numeroso, aunque no siempre un\u00edvoco, que trataremos de sistematizar en este comentario. <\/p>\n\n\n\n

Los tribunales distinguen, en primer lugar, entre los elementos comunes por naturaleza, es decir, aqu\u00e9llos que forman parte inexcusable de la propia existencia del edificio y de su configuraci\u00f3n en r\u00e9gimen de la propiedad horizontal, y sin los cuales no podr\u00edan existir ni el uno ni la otra, como por ejemplo, la estructura y cimientos del edificio, las cubiertas, escaleras, y ascensores, etc. Y, en segundo lugar, los elementos comunes por destino o accesorios, que son aqu\u00e9llos que se adscriben al servicio de todos o algunos de los departamentos; es decir, elementos que podr\u00edan ser privativos pero se destinan a un servicio com\u00fan, como por ejemplo la vivienda de la porter\u00eda, jardines, garaje, etc. Una diferencia entre ambos, importante a los efectos que aqu\u00ed nos interesan, es que los elementos comunes por destino pueden desafectarse por acuerdo comunitario y destinarse a un uso no com\u00fan, o incluso enajenarse por la comunidad, mientras que no existe esta posibilidad para los elementos comunes por naturaleza.<\/p>\n\n\n\n

La Jurisprudencia es un\u00e1nime al declarar que no es posible en ning\u00fan supuesto la adquisici\u00f3n por usucapi\u00f3n de los elementos comunes, que lo son por naturaleza, ya que al tratarse de elementos que resultan imprescindibles para la misma existencia de la propiedad horizontal quedan fuera del comercio y de la posibilidad de ser adquiridos a t\u00edtulo individual (de hecho, tampoco podr\u00edan transmitirse voluntariamente por la Comunidad).<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a los elementos comunes por destino, aunque existen algunas sentencias que niegan esta posibilidad (Sent. Aud. de Tarragona, sec. 1\u00aa, de 3 de marzo de 2008), la doctrina jurisprudencial mayoritaria parece inclinarse por la posibilidad de adquisici\u00f3n por usucapi\u00f3n de los elementos comunes por destino. Por todas puede citarse la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 17\u00aa, de 26 de julio de 2010 (rec. apel. 643\/2009):<\/p>\n\n\n\n

\u201cComo correctamente afirma la parte apelada, en nuestro derecho se admite la prescripci\u00f3n adquisitiva de los elementos comunes de una propiedad horizontal, si lo son por destino.<\/em><\/p>\n\n\n\n

La Jurisprudencia del TS, ha distinguido dos grupos de elementos comunes: de un lado aquellos que lo son por su naturaleza o esencia, entre los que se incluyen el suelo, las cimentaciones, los muros y las escaleras, y, de otro lado, los que lo son por destino o accesorios, entre los que se comprenden los patios interiores, las terrazas a nivel o las cubiertas de parte del edificio (Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1965, 27 de febrero de 1987, 5 de junio y 18 de julio de 1989 y 10 de febrero de 1992).\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

(\u2026)<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cEs en relaci\u00f3n a estos elementos comunes por destino o accesorios que puede operarse la prescripci\u00f3n adquisitiva si se re\u00fanen los requisitos exigidos para ello, y as\u00ed lo han se\u00f1alado multitud de sentencias de diferentes Audiencias Provinciales, recogidas ampliamente en el escrito de oposici\u00f3n al recurso.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Esta l\u00ednea jurisprudencial se vio ratificada, aunque de forma indirecta, por el Auto del Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a de 20 de enero de 2011 (rec. Casaci\u00f3n 208\/2010). Este auto acord\u00f3 la inadmisi\u00f3n de un recurso de casaci\u00f3n por falta de inter\u00e9s casacional en la cuesti\u00f3n relativa a la usucapi\u00f3n de elementos comunes, por considerar el Tribunal que es doctrina consolidada la que establece que los elementos comunes por destino pueden adquirirse por usucapi\u00f3n, no siendo posible la usucapi\u00f3n de lo que lo son por naturaleza.<\/p>\n\n\n\n

\u201cPor su contra, la jurisprudencia del TS se ha mostrado un\u00e1nime desde la STS. 10 mayo 1965 luego reiterada en SSTS. 12 Noviembre 1969, 12 febrero 1981, 31 Enero 1985 y m\u00e1s recientemente en 11 Febrero 2009 en la distinci\u00f3n entre elementos comunes por naturaleza, que son aquellos inherentes al derecho singular de propiedad sobre cada uno de los espacios delimitados susceptibles de aprovechamiento independiente, de aquellos otros elementos comunes por destino que son los que en concepto de anejos se adscriben especialmente al servicio de todos o de alguno de los propietarios singulares, siendo \u00e9stos \u00faltimos susceptibles de prescripci\u00f3n adquisitiva y neg\u00e1ndose a los otros su posibilidad declar\u00e1ndose expresamente en la \u00faltima de las citadas en un supuesto an\u00e1logo al de autos (que tambi\u00e9n cita la sentencia recurrida para fundamentar su decisi\u00f3n).\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Usucapi\u00f3n por parte de la Comunidad<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Vinculado a este tema, pero en el escenario inverso, tambi\u00e9n es posible la adquisici\u00f3n por usucapi\u00f3n de elementos privativos por parte de la Comunidad de propietarios, tal y como recogen algunas sentencias, como la del Tribunal Supremo de 29 de octubre de 2012 (rec. casaci\u00f3n 531\/2010) y la de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 17\u00aa, de 25 de septiembre de 2019 (rec. apelaci\u00f3n 197\/2019).<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a los requisitos para adquirir por usucapi\u00f3n en este r\u00e9gimen, son los propios de la usucapi\u00f3n en general, es decir, haber pose\u00eddo el bien (en este caso el elemento del que se trate) en concepto de due\u00f1o, de forma p\u00fablica, pac\u00edfica e ininterrumpida, por el periodo de tiempo que establece la ley.<\/p>\n\n\n\n

La doctrina jurisprudencial mayoritaria parece inclinarse por la posibilidad de adquisici\u00f3n por usucapi\u00f3n de los elementos comunes por destino<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Como decimos, la posesi\u00f3n ad usucapionem<\/em> ha de ser p\u00fablica, pac\u00edfica e ininterrumpida y en concepto de due\u00f1o, tal como establece el art\u00edculo 531-24 del Codi Civil de Catalunya<\/a> (CCCat). Seg\u00fan han declarado tanto el Tribunal Supremo, entre otras muchas en Sentencia de 11 de febrero de 2016 (rec. casaci\u00f3n 2628\/2013), como el Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a, en sentencia de 11 de junio de 2012 (rec. casaci\u00f3n 206\/2010), s\u00f3lo la posesi\u00f3n que se disfruta en concepto de due\u00f1o puede servir de t\u00edtulo para la usucapi\u00f3n del dominio, y este requisito no es un concepto meramente subjetivo o intencional. No es suficiente la pura motivaci\u00f3n de tener la cosa para s\u00ed, sino que es preciso, adem\u00e1s, un elemento objetivo consistente en la existencia de actos inequ\u00edvocos, con clara manifestaci\u00f3n externa en el tr\u00e1fico, es decir, la realizaci\u00f3n de actos que s\u00f3lo el propietario puede realizar, actuando en el mundo exterior como due\u00f1o y propietario de la cosa. De esta forma, la posesi\u00f3n en concepto de due\u00f1o implica no s\u00f3lo la intenci\u00f3n de poseer la cosa como propietario, sino que exige tambi\u00e9n la manifestaci\u00f3n exterior y objetiva de dicha intenci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Condiciones para poder usucapir<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

En el \u00e1mbito de la propiedad horizontal, hay que tener presente que los elementos comunes pertenecen en proindiviso a todos los cond\u00f3minos, lo que tiene consecuencias importantes a efectos de una hipot\u00e9tica usucapi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En efecto, existe una posesi\u00f3n inicial en concepto de copropietario, pero esta posesi\u00f3n no sirve para usucapir. Para poder usucapir, el copropietario debe cambiar el concepto en que posee y pasar a hacerlo en concepto de propietario exclusivo, excluyendo al resto de copropietarios de la comunidad. Mientras no se produzca este cambio, la posesi\u00f3n carece de virtualidad, a efectos de usucapi\u00f3n. Y en este sentido, los tribunales han declarado que debe constar el momento en que se produce este cambio (interversi\u00f3n de la posesi\u00f3n) y que el mismo debe tener una manifestaci\u00f3n externa, no pudiendo ni presumirse ni considerar que se ha producido de forma autom\u00e1tica (Sent. Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a de 15 de julio de 2008, rec. casaci\u00f3n 104\/2007). En el \u00e1mbito que nos ocupa, la manifestaci\u00f3n del cambio de concepto posesorio ser\u00e1 normalmente el momento a partir del cual, quien pretenda haber adquirido por usucapi\u00f3n, haya pasado a poseer en exclusiva, impidiendo la utilizaci\u00f3n del espacio del que se trate a los dem\u00e1s copropietarios del inmueble. En palabras de la Sent. de la Audiencia Provincial de Barcelona de 30 de junio de 2011 (rec. apelaci\u00f3n 450\/2010), \u201cno es suficiente un uso preferente ni siquiera un uso particular en la medida en que se rompe el tracto de un uso exclusivo<\/em>\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Por \u00faltimo, en cuanto al plazo para adquirir por usucapi\u00f3n, en principio ser\u00e1 el de veinte a\u00f1os, establece el art\u00edculo 531-27 CCCat<\/a>. Sin embargo, para aquellos supuestos iniciados antes de la entrada en vigor del Libro V del CCCat, es decir, antes del 1 de julio de 2006, habr\u00e1 que tener en cuenta lo que establece la Disposici\u00f3n Transitoria Segunda de la Ley 5\/2006<\/a>, que aprob\u00f3 el Libro V CCCat. De acuerdo con ella, la usucapi\u00f3n iniciada antes de dicha entrada en vigor requiere el transcurso del plazo de 30 a\u00f1os del art\u00edculo 342 de la Compilaci\u00f3 de Dret Civil de Catalunya<\/a>. Pero si, aplicando este plazo, la usucapi\u00f3n se consumara m\u00e1s all\u00e1 de los 20 A\u00f1os previstos por la nueva regulaci\u00f3n del CCCat, entonces se aplicar\u00e1 este plazo a contar desde la entrada en vigor de la misma. Es decir, que una usucapi\u00f3n iniciada antes del 1 de julio de 2006 se consumar\u00e1 como muy tarde el 1 de julio de 2026.\u00a0 \u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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