{"id":6788,"date":"2020-06-10T17:41:00","date_gmt":"2020-06-10T16:41:00","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=6788"},"modified":"2020-10-02T17:48:28","modified_gmt":"2020-10-02T16:48:28","slug":"sortides-demergencia-eines-per-superar-limpacte-de-la-crisi-en-el-sector-immobiliari","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/sortides-demergencia-eines-per-superar-limpacte-de-la-crisi-en-el-sector-immobiliari\/","title":{"rendered":"Sortides d\u2019emerg\u00e8ncia. Eines per superar l\u2019impacte de la crisi en el sector immobiliari"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Aquest cop ning\u00fa ha pogut parlar d\u2019aterratge suau. La pand\u00e8mia va aturar en q\u00fcesti\u00f3 de dies la vida de les nostres ciutats. La durada de la crisi sanit\u00e0ria i la interdepend\u00e8ncia de l\u2019economia garanteixen un shock<\/em> sist\u00e8mic del que dif\u00edcilment ens recuperarem a curt termini. Des del punt de vista hum\u00e0, la crisi ja ha estat una aut\u00e8ntica trag\u00e8dia; des del punt de vista econ\u00f2mic, avui dia no hi ha cap previsi\u00f3 optimista.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Decretar el confinament va tenir immediatament una forta repercussi\u00f3 en l\u2019\u00e0mbit laboral, i r\u00e0pidament vam adonar-nos d\u2019una possible nova onada d\u2019impagaments de pr\u00e9stecs hipotecaris i rendes de lloguers. En aquesta situaci\u00f3 -un veritable d\u00e9j\u00e0-vu<\/em>– calia dissenyar sortides d\u2019emerg\u00e8ncia per evitar els errors de fa una d\u00e8cada que han fet de la darrera crisi un malson permanent. De l\u2019extensi\u00f3 temporal de la crisi financera i immobili\u00e0ria que va comen\u00e7ar el 2008 n\u2019\u00e9s una mostra el Reial Decret Llei 6\/2020, de 10 de mar\u00e7. Aquesta norma era la primera que adoptava diverses mesures respecte a l\u2019actual pand\u00e8mia, per\u00f2 a m\u00e9s, dictava una pr\u00f2rroga de quatre anys -fins al 2024- del mecanisme de suspensi\u00f3 dels llan\u00e7aments de persones vulnerables provinents de l\u2019anterior crisi. Aix\u00ed doncs, tot just es prenien les primeres decisions sobre salut p\u00fablica per la present alerta sanit\u00e0ria que encara s\u2019estava estenent l\u2019aplicaci\u00f3 dels pegats de l\u2019anterior calamitat.<\/p>\n\n\n\n

Aquest cop, l\u2019articulaci\u00f3 de diverses mesures de prevenci\u00f3 per estabilitzar els pagaments de pr\u00e9stecs i arrendaments s\u2019han hagut d\u2019activar amb premura, com una aut\u00e8ntica sortida d\u2019emerg\u00e8ncia. Tot i aix\u00f2, creiem que els instruments aprovats fins a la data i el pressupost destinat no seran suficients. De fet, en poques setmanes ja s\u2019ha resolt estendre el per\u00edode d\u2019aplicaci\u00f3 de diverses actuacions i s\u2019han hagut de prorrogar terminis per a poder realitzar la sol\u00b7licitud de determinades ajudes.<\/p>\n\n\n\n

Les primeres mesures adoptades en l\u2019\u00e0mbit relacionat amb el mercat immobiliari han estat l\u2019aprovaci\u00f3 de morat\u00f2ries en els pr\u00e9stecs amb garantia hipotec\u00e0ria. De les indeterminacions inicials (RDL 8\/2020), s\u2019ha passat a la regulaci\u00f3 de morat\u00f2ries autom\u00e0tiques, per a un per\u00edode de tres mesos, per a diverses tipologies de finan\u00e7ament i situacions. Aix\u00ed es pot suspendre el cobrament de pr\u00e9stecs concedits:<\/p>\n\n\n\n

  •  per l\u2019adquisici\u00f3 d\u2019habitatge habitual.<\/li>
  •  per l\u2019adquisici\u00f3 d\u2019un immoble on es desenvolupa l\u2019activitat econ\u00f2mica.<\/li>
  •  per l\u2019adquisici\u00f3 d\u2019un habitatge arrendat, on l\u2019arrendador hagi deixat de percebre les rendes de lloguer a conseq\u00fc\u00e8ncia de la crisi sanit\u00e0ria.<\/li>
  •  per altres finalitats, com a pr\u00e9stecs o cr\u00e8dits sense garantia hipotec\u00e0ria, incl\u00f2s el finan\u00e7ament al consum.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Si analitzem els instruments dissenyats en el camp dels arrendaments, la diversitat de mecanismes per passar aquest tr\u00e0ngol inicial va m\u00e9s enll\u00e0 de la morat\u00f2ria, i hi trobarem importants difer\u00e8ncies en funci\u00f3 de qui \u00e9s l\u2019arrendador i de quin \u00e9s l\u2019\u00fas de l\u2019immoble arrendat.<\/p>\n\n\n\n

    • Quan l\u2019immoble arrendat es destina a habitatge habitual, les principals mesures adoptades s\u00f3n les seg\u00fcents:<\/li>
    •  Finan\u00e7ament transitori per fer front al pagament de la renda de lloguer.<\/li>
    •  Morat\u00f2ria autom\u00e0tica o reducci\u00f3 del 50% de la renda en el cas que l\u2019arrendador sigui un gran tenidor o una entitat \/ empresa p\u00fablica d\u2019habitatge.<\/li>
    •  Pr\u00f2rroga de fins a sis mesos de contractes que finalitzin en aquestes dates.<\/li>
    •  Suspensi\u00f3 temporal de procediments judicials de desnonament.<\/li>
    • Inclusi\u00f3 al Plan Vivienda<\/em> de programes perqu\u00e8 les comunitats aut\u00f2nomes puguin concedir ajudes directes al pagament de lloguers.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      Quan el dest\u00ed de l\u2019immoble arrendat no \u00e9s el d\u2019habitatge, el govern de l\u2019Estat ha ressaltat -inesperadament- que la legislaci\u00f3 no preveu cap causa d\u2019exclusi\u00f3 del pagament de la renda per for\u00e7a major o per declaraci\u00f3 d\u2019estat d\u2019alarma, i que caldria regular legislativament la cl\u00e0usula rebus sic stantibus<\/em> de construcci\u00f3 jurisprudencial. No cal dir que aquesta afirmaci\u00f3 en lloc de tancar el debat sobre les possibles solucions d\u2019emerg\u00e8ncia per evitar el col\u00b7lapse de milers de petits negocis, el que ha fet \u00e9s atiar-lo encara m\u00e9s. Per\u00f2 si l\u2019afirmaci\u00f3 del govern deixava sense instrument jur\u00eddic de negociaci\u00f3 a desenes de milers d\u2019aut\u00f2noms i petites empreses, tamb\u00e9 podria interpretar-se com una indicaci\u00f3 que s\u2019adoptarien mesures pal\u00b7liatives de certa magnitud. La realitat en canvi \u00e9s que s\u2019han aprovat tan sols dos instruments amb una incid\u00e8ncia limitada: <\/p>\n\n\n\n

      •  Una morat\u00f2ria autom\u00e0tica en el cas que l\u2019arrendador sigui un gran tenidor.<\/li>
      •  La utilitzaci\u00f3 de l\u2019import de la fian\u00e7a dipositada per pagar parcialment o total, les rendes de lloguer.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

        Tota aquesta bateria d\u2019eines estan desenvolupades en la seg\u00fcent normativa.<\/p>\n\n\n\n

        •  Reial Decret Llei 8\/2020, de 17 de mar\u00e7. <\/li>
        •  Reial Decret Llei 11\/2020, de 31 de mar\u00e7.<\/li>
        •  Reial Decret Llei 15\/2020, de 21 d\u2019abril.<\/li>
        •  Ordre TMA\/336\/2020, de 9 d\u2019abril.  <\/li>
        •  Ordre TMA\/378\/2020, de 30 d\u2019abril.  <\/li><\/ul>\n\n\n\n

          Les morat\u00f2ries com a principal instrument preventiu i pal\u00b7liatiu<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

          Una morat\u00f2ria pot ser una eina preventiva adient en els moments inicials d\u2019una crisi d\u2019aquesta tipologia. Cal apuntar que l\u2019\u00faltima experi\u00e8ncia en morat\u00f2ries la vaig definir com la gran oportunitat perduda de l\u2019anterior crisi. L\u2019any 2009 es va aprovar -en el moment m\u00e9s adequat- el programa ICO-Morat\u00f2ria Hipotec\u00e0ria que malauradament va resultar un aut\u00e8ntic frac\u00e0s. Es van reservar 6.000 M\u20ac, per\u00f2 se\u2019n van utilitzar tan sols 80M\u20ac, menys de l\u20191,5%. S\u2019havia previst que centenars de milers de fam\u00edlies se\u2019n poguessin beneficiar -m\u00e9s de mig mili\u00f3 de llars es va anunciar- i finalment les unitats familiars beneficiades no van arribar a 15.000. Aquell error i la poca implicaci\u00f3 del sector financer -que es trobava a la vora del col\u00b7lapse- va comportar un canvi de rumb dels instruments a aplicar. Les mesures que es van emprar a partir d\u2019aleshores es van centrar a pal\u00b7liar les conseq\u00fc\u00e8ncies de les execucions, en lloc d\u2019evitar la p\u00e8rdua de l\u2019habitatge. Es van perdre tres anys fins que les actuacions no es van redre\u00e7ar novament cap a la prevenci\u00f3 de la p\u00e8rdua de l\u2019habitatge. En tots aquests anys no s\u2019ha sabut resoldre adequadament aquella situaci\u00f3, i s\u2019han anat ampliant i prorrogant els principals instruments que van quedar definits l\u2019any 2013, fins al punt que tots ells estan encara vigents. <\/p>\n\n\n\n

          Morat\u00f2ria de pr\u00e9stecs amb garantia hipotec\u00e0ria<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

          Tot sembla indicar que, pel seu disseny, pel fet que es tracta d\u2019una crisi extra-financera, i per l\u2019automatisme del mecanisme que han d\u2019aplicar i costejar les entitats de cr\u00e8dit i els grans tenidors, les morat\u00f2ries que s\u2019han regulat funcionaran molt millor que les de fa una d\u00e8cada.<\/p>\n\n\n\n

          S\u2019han previst fins a tres situacions diferents en les quals s\u2019ha d\u2019aplicar una morat\u00f2ria d\u2019un pr\u00e9stec que tingui una garantia hipotec\u00e0ria. La regulaci\u00f3 actual estableix que aquesta suspensi\u00f3 dels pagaments ser\u00e0 per un per\u00edode de tres mesos, tot i que el Govern de l\u2019Estat pot aprovar una ampliaci\u00f3 d\u2019aquest termini. En les seg\u00fcents taules es poden observar les principals caracter\u00edstiques d\u2019aquests ajornaments.<\/p>\n\n\n\n
          MORAT\u00d2RIA AUTOM\u00c0TICA PR\u00c9STECS HIPOTECARIS<\/strong><\/td><\/tr>
          OBJECTE DEL PROGRAMA<\/strong><\/strong><\/td>\u2022 Obtenir una morat\u00f2ria de tres mesos. (ampliable segons acord Consell Ministres).
          \u2022 Amplia la duraci\u00f3 de devoluci\u00f3 del pr\u00e9stec en id\u00e8ntic termini al de la morat\u00f2ria.
          \u2022 No comptabilitza el termini de morat\u00f2ria sobre la cl\u00e0usula de venciment anticipat. 
          \u2022 Implementaci\u00f3 autom\u00e0tica en un termini de quinze dies.<\/td><\/tr>
          TERMINI
          SOL\u00b7LICITUD<\/strong><\/td>          		\u2022 Fins 15 dies despr\u00e9s del final de vig\u00e8ncia Reial Decret Llei 8\/2020<\/td><\/tr>
          REGULACI\u00d3<\/strong><\/td>\u2022 Reial Decret Llei 8\/2020 i Reial Decret Llei 11\/2020<\/td><\/tr>
          BENEFICIARIS<\/strong><\/td>\u2022 Persona f\u00edsica deutor principal \/ fiadors i avaladors<\/td><\/tr>
          CONTRACTES SOBRE <\/strong>
          ELS QUE APLICAR LA MORAT\u00d2RIA<\/strong><\/td>          		Pr\u00e9stec amb garantia hipotec\u00e0ria per adquisici\u00f3 de:
          \u2022 Habitatge habitual.
          \u2022 Immoble activitat econ\u00f2mica empresari\/professional (art. 5 L 37\/92 IVA)
          \u2022 Habitatge no habitual arrendat, on el prestatari sigui el propietari i arrendador, i hagi deixat de percebre les record\u00f3 endes.<\/td><\/tr>
          VULNERABILITAT REQUERIDA<\/strong><\/td>\u2022 Ingressos unitat familiar mes anterior sol\u00b7licitud: < 3\/4\/5 IPREM\/mensual 
          \u2022 Quota i despeses habitatge habitual > 35% ingressos nets unitat familiar.<\/td><\/tr>
          VULNERABILITAT-ADDICIONAL<\/strong><\/td>\u2022 Alteraci\u00f3 circumst\u00e0ncies econ\u00f2miques unitat familiar acc\u00e9s habitatge. Factor > 1,3
          \u2022 Atur (ERTO incl\u00f2s), o alternativament si \u00e9s tracta de:
          \u2022 Professional \/ empresari acreditar p\u00e8rdua ingressos o disminuci\u00f3 facturaci\u00f3 >40%<\/td><\/tr>
          INSCRIPCI\u00d3 MORAT\u00d2RIA<\/strong><\/td>\u2022 Es precisa la formalitzaci\u00f3 en escriptura p\u00fablica i inscripci\u00f3 al Registre de la Propietat.<\/td><\/tr>
          <\/td><\/td><\/tr><\/tbody><\/table>\n\n\n\n
          <\/div>\n\n\n\n

          Morat\u00f2ria de pr\u00e9stecs sense garantia hipotec\u00e0ria i cr\u00e8dits al consum<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

          Dues setmanes despr\u00e9s d\u2019esbossar la morat\u00f2ria hipotec\u00e0ria, el Reial Decret llei 11\/2020, va regular unes noves morat\u00f2ries de cr\u00e8dits al consum i d\u2019altres pr\u00e9stecs sense garantia  hipotec\u00e0ria, per evitar una situaci\u00f3 d\u2019exclusi\u00f3 del sistema financer de les persones en situaci\u00f3 de vulnerabilitat econ\u00f2mica. Aquest model comparteix tant els requisits de la morat\u00f2ria hipotec\u00e0ria com la temporalitat de la suspensi\u00f3, tamb\u00e9 de tres mensualitats.<\/p>\n\n\n\n
          MORAT\u00d2RIA AUTOM\u00c0TICA ALTRES FINAN\u00c7AMENTS<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
          OBJECTE DEL PROGRAMA<\/strong><\/strong><\/td>\u2022 Obtenir una morat\u00f2ria de tres mesos. (ampliable segons acord Consell Ministres).
          \u2022 Amplia la duraci\u00f3 de devoluci\u00f3 del pr\u00e9stec en id\u00e8ntic termini al de la morat\u00f2ria.
          \u2022 Implementaci\u00f3 autom\u00e0tica des de la sol\u00b7licitud.<\/td><\/tr>
          TERMINI
          SOL\u00b7LICITUD<\/strong><\/td>          		\u2022 Fins un mes despr\u00e9s aixecament estat d\u2019alarma.<\/td><\/tr>
          REGULACI\u00d3<\/strong><\/td>\u2022 Reial Decret Llei 11\/2020<\/td><\/tr>
          BENEFICIARIS<\/strong><\/td>\u2022 Persona f\u00edsica deutor principal \/ fiadors i avaladors.<\/td><\/tr>
          CONTRACTES SOBRE <\/strong>
          ELS QUE APLICAR LA MORAT\u00d2RIA<\/strong><\/td>          		\u2022 Pr\u00e9stecs o cr\u00e8dits sense garantia hipotec\u00e0ria.
          \u2022 Cr\u00e8dits de consum.
          \u2022 Targetes de cr\u00e8dit.<\/td><\/tr>
          VULNERABILITAT REQUERIDA<\/strong><\/td>\u2022 Ingressos unitat familiar mes anterior sol\u00b7licitud: < 3\/4\/5 IPREM\/mensual \u2022 Quota i despeses habitatge habitual > 35% ingressos disponibles unitat familiar<\/td><\/tr>
          VULNERABILITAT-ADDICIONAL<\/strong><\/td>\u2022 Alteraci\u00f3 circumst\u00e0ncies econ\u00f2miques unitat familiar acc\u00e9s habitatge. Factor > 1,3
          \u2022 Atur (ERTO incl\u00f2s), o alternativament si \u00e9s tracta de:
          \u2022 Professional \/ empresari acreditar p\u00e8rdua ingressos o disminuci\u00f3 facturaci\u00f3 >40%<\/td><\/tr>
          ESPECIALITAT VULNERABILITAT<\/strong><\/strong><\/td>\u2022 Si t\u00e9 morat\u00f2ria hipotec\u00e0ria no comptabilitza a efectes 35% i factor alteraci\u00f3 factor > 1,3.
          \u2022 Si no t\u00e9 hipoteca es comptabilitza arrendament (encara que tingui morat\u00f2ria) i altres despeses mensuals de finan\u00e7ament a efectes 35% i factor alteraci\u00f3 > 1,3.<\/td><\/tr>
          INSCRIPCI\u00d3 MORAT\u00d2RIA<\/strong><\/td>\u2022 En alguns casos pot se necess\u00e0ria la formalitzaci\u00f3 en escriptura p\u00fablica i inscripci\u00f3 al Registre de la propietat.<\/td><\/tr>
          <\/td><\/td><\/tr><\/tbody><\/table>\n\n\n\n
          <\/div>\n\n\n\n

          Morat\u00f2ries d\u2019arrendaments de l\u2019habitatge habitual i d\u2019altres immobles<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

          En les morat\u00f2ries relacionades amb els arrendaments, \u00e9s obligat\u00f2ria la seva concessi\u00f3 en els casos que l\u2019arrendador sigui un gran tenidor o una empresa p\u00fablica d\u2019habitatge. L\u2019arrendador que ha de contestar en un termini de 7 dies des que rep la sol\u00b7licitud pot optar, en el cas de l\u2019arrendament d\u2019un habitatge habitual, per una reducci\u00f3 de la renda de lloguer del 50% o una morat\u00f2ria de fins a quatre mesos.<\/p>\n\n\n\n

          La resta d\u2019arrendadors, la morat\u00f2ria o reducci\u00f3 de la renda al seu llogater queda vinculada exclusivament a la seva voluntat i com a resultat de la negociaci\u00f3 entre les parts. Negociaci\u00f3 que ara com ara pot veure\u2019s facilitada (en el cas d\u2019habitatge habitual) per la regulaci\u00f3 que s\u2019ha fet del finan\u00e7ament transitori pels arrendataris per pagar fins a sis mesos de lloguer.<\/p>\n\n\n\n

          Morat\u00f2ria d\u2019arrendaments de l\u2019habitatge habitual<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

          En un primer moment aquest programa es va preveure que els arrendataris poguessin sol\u00b7licitar la morat\u00f2ria fins al dia 2 de maig, per\u00f2 la dilataci\u00f3 de l\u2019aplicaci\u00f3 de l\u2019estat d\u2019alarma i la paralitzaci\u00f3 de l\u2019activitat ha fet que s\u2019hagi prorrogat aquest termini dos mesos m\u00e9s, fins al 2 de juliol.<\/p>\n\n\n\n
          MORAT\u00d2RIA AUTOM\u00c0TICA ARRENDAMENT HABITATGE HABITUAL<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
          OBJECTE DEL PROGRAMA<\/strong><\/strong><\/td>\u2022 Obtenir una morat\u00f2ria de fins a quatre mesos. (finalitza si arrendatari obt\u00e9 finan\u00e7ament transitori del programa que desenvolupa l\u2019Ordre TMA\/378\/2020)
          \u2022 A retornar en un per\u00edode m\u00ednim de tres anys, sense penalitzaci\u00f3.<\/td><\/tr>
          TERMINI
          SOL\u00b7LICITUD<\/strong><\/td>          		\u2022 Fins el dia 2 de juliol.<\/td><\/tr>
          REGULACI\u00d3<\/strong><\/td>\u2022 Reial Decret Llei 11\/2020. (ampliaci\u00f3 termini presentaci\u00f3 sol\u00b7licituds RDL 16\/2020)<\/td><\/tr>
          BENEFICIARIS<\/strong><\/td>\u2022 Arrendatari d\u2019habitatge habitual<\/td><\/tr>
          CONTRACTES SOBRE <\/strong>
          ELS QUE APLICAR LA MORAT\u00d2RIA<\/strong><\/td>          		\u2022 Lloguer d\u2019habitatge habitual, sempre que l\u2019arrendador sigui un gran tenidor, una empresa p\u00fablica o una entitat p\u00fablica d\u2019habitatge.<\/td><\/tr>
          VULNERABILITAT SOBREVINGUDA REQUERIDA<\/strong><\/strong><\/td>\u2022 Arrendatari amb afectaci\u00f3 laboral\/ingressos per crisi sanit\u00e0ria COVID-19
          \u2022 Ingressos unitat familiar mes anterior sol\u00b7licitud: < 3\/4\/5 IPREM\/mensual \u2022 Quota i despeses habitatge habitual > 35% ingressos nets unitat familiar.
          \u2022 No disposar de cap habitatge Estat espanyol (llevat excepcions).<\/td><\/tr>
          <\/td><\/td><\/tr><\/tbody><\/table>\n\n\n\n
          <\/div>\n\n\n\n

          Morat\u00f2ria d\u2019arrendament d\u2019immobles amb un \u00fas diferent del d\u2019habitatge<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

          En el cas d\u2019immobles destinats a usos diferents d\u2019habitatge on desenvolupen les seves  activitats molts professionals i petites i mitjanes empreses, els requeriments s\u00f3n espec\u00edfics per aquests col\u00b7lectius per acreditar les dificultats sobrevingudes, per\u00f2 la limitaci\u00f3 est\u00e0 vinculada, un altre cop, a les caracter\u00edstiques de l\u2019arrendador.<\/p>\n\n\n\n
          MORAT\u00d2RIA AUTOM\u00c0TICA PR\u00c9STECS HIPOTECARIS<\/strong><\/td><\/tr>
          OBJECTE DEL PROGRAMA<\/strong><\/strong><\/td>\u2022 Obtenir una morat\u00f2ria de fins a quatre mesos.
          \u2022 A retornar en un per\u00edode de dos anys.<\/td><\/tr>
          TERMINI
          SOL\u00b7LICITUD<\/strong><\/td>          		\u2022 Fins el dia 23 de maig.<\/td><\/tr>
          REGULACI\u00d3<\/strong><\/td>\u2022 Reial Decret Llei 15\/2020<\/td><\/tr>
          BENEFICIARIS<\/strong><\/td>\u2022 Arrendatari persona f\u00edsica o jur\u00eddica<\/td><\/tr>
          CONTRACTES SOBRE <\/strong>
          ELS QUE APLICAR LA MORAT\u00d2RIA<\/strong><\/td>          		\u2022 Lloguer d\u2019immoble que t\u00e9 un \u00fas diferent al d\u2019habitatge, sempre que l\u2019arrendador sigui un gran tenidor, una empresa p\u00fablica o una entitat p\u00fablica d\u2019habitatge.<\/td><\/tr>
          VULNERABILITAT AUT\u00d2NOM.<\/strong><\/strong><\/td>\u2022 Afiliat i alta en data 14 de mar\u00e7 (RETA o Mutualitat substitut\u00f2ria)
          \u2022 Activitat suspesa o acreditar reducci\u00f3 facturaci\u00f3 > 75%<\/td><\/tr>
          VULNERABILITAT PETITA I MITJANA EMPRESA<\/strong><\/strong><\/td>\u2022 Actius < 4M\u20ac \/ Xifra negoci < 8M\u20ac \/ Treballadors < 50 (no 2 criteris, 2 anys seguits)
          \u2022 Activitat suspesa o acreditar reducci\u00f3 facturaci\u00f3 > 75%<\/td><\/tr>
          <\/td><\/td><\/tr><\/tbody><\/table>\n\n\n\n
          <\/div>\n\n\n\n

          El finan\u00e7ament transitori d\u2019ajuts al pagament del lloguer<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

          El finan\u00e7ament gratu\u00eft per obtenir un ajut per pagar fins a sis mesos de la renda de lloguer, \u00e9s sense dubte un dels programes m\u00e9s interessants dels que s\u2019han dissenyat, i que demostra la necessitat de maduraci\u00f3 i evoluci\u00f3 que precisen les normes.<\/p>\n\n\n\n

          Destaquen en aquest programa diversos elements que s\u2019han posat en relleu en l\u2019Ordre que el desenvolupa. En aquest sentit, el fet que podr\u00e0 acollir-s\u2019hi l\u2019arrendatari encara que l\u2019afectaci\u00f3 econ\u00f2mica de la crisi sigui d\u2019una altra persona de la unitat familiar, que no \u00e9s una obligaci\u00f3 estar al corrent de tots els pagaments amb la Seguretat Social i\/o l\u2019Ag\u00e8ncia Tribut\u00e0ria, que directament es considera el llindar de vulnerabilitat m\u00e9s alt, el de 5 vegades l\u2019IPREM\/mensual, i que l\u2019ajuda, de fins a 5.400\u20ac la rep directament l\u2019arrendador, mentrestant, l\u2019arrendatari tindr\u00e0 sis anys per a poder retornar el capital sense que se li apliquin, ni despeses, ni interessos. <\/p>\n\n\n\n

          S\u2019ha reservat un total de 1200 M\u20ac per fer front a aquesta mesura. Recursos que poden ser suficients per atorgar m\u00e9s de dos-cents mil pr\u00e9stecs.<\/p>\n\n\n\n
          FINANCIACI\u00d3 TRANSIT\u00d2RIA PER FER FRONT AL PAGAMENT DE LES RENDES DE LLOGUER<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
          OBJECTE DEL PROGRAMA<\/strong><\/strong><\/td>\u2022 Obtenir finan\u00e7ament sense despeses ni interessos per pagar rendes de lloguer.
          \u2022 Fins a 5.400\u20ac a retornar en un per\u00edode de sis anys (ampliable a deu anys).<\/td><\/tr>
          TERMINI
          SOL\u00b7LICITUD<\/strong><\/td>          		\u2022 Fins el dia 30 de setembre.<\/td><\/tr>
          REGULACI\u00d3<\/strong><\/td>\u2022 Reial Decret Llei 11\/2020 i Ordre TMA 378\/2020<\/td><\/tr>
          BENEFICIARIS<\/strong><\/td>\u2022 Arrendatari (cobra l\u2019arrendador)<\/td><\/tr>
          CONTRACTES SOBRE ELS QUE APLICAR L\u2019AJUDA<\/strong><\/strong><\/td>\u2022 Lloguer d\u2019immoble destinat a habitatge habitual.<\/td><\/tr>
          VULNERABILITAT SOBREVINGUDA REQUERIDA<\/strong><\/strong><\/strong><\/td>\u2022 Arrendatari o algun membre unitat familiar afectat laboralment COVID-19
          \u2022 Ingressos unitat familiar mes anterior sol\u00b7licitud: < 5 IPREM (< 2.689,2 \u20ac) \u2022 Renda i despeses habitatge habitual > 35% ingressos nets unitat familiar.
          \u2022 No s\u2019exigeix estar al corrent pagaments tributaris i Seguretat Social.<\/td><\/tr>
          <\/td><\/td><\/tr><\/tbody><\/table>\n\n\n\n
          <\/div>\n\n\n\n

          Suspensi\u00f3 de llan\u00e7aments per a llars vulnerables sense alternativa residencial<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

          Un cop aixecat l\u2019estat d\u2019alarma, en les tramitacions de procediments de desnonament derivats de contracte d\u2019arrendament, i sempre que l\u2019arrendatari acrediti davant el Jutjat una situaci\u00f3 de vulnerabilitat sobrevinguda, i no tingui alternativa residencial, podr\u00e0 decretar-se una suspensi\u00f3 extraordin\u00e0ria de l\u2019acte de llan\u00e7ament, i si aquest no estigu\u00e9s assenyalat, se suspendr\u00e0 el termini o la celebraci\u00f3 de la vista. El per\u00edode de suspensi\u00f3 ser\u00e0 per un termini m\u00e0xim de sis mesos des de l\u2019entrada en vigor del Reial Decret Llei 11\/2020 (fins al 2 d\u2019octubre). <\/p>\n\n\n\n

          En aquest cas, tamb\u00e9 pot acudir a sol\u00b7licitar la ponderaci\u00f3 de l\u2019aplicaci\u00f3 de la mesura l\u2019arrendador. Si aquest, resulta afectat per una suspensi\u00f3 sol\u00b7licitada pel demandat, i acredita haver caigut en situaci\u00f3 de vulnerabilitat, caldr\u00e0 que es tingui en compte aquesta circumst\u00e0ncia per l\u2019establiment del termini de suspensi\u00f3 i les mesures de protecci\u00f3 a adoptar per part dels serveis socials municipals.<\/p>\n\n\n\n

          La pr\u00f2rroga extraordin\u00e0ria dels contractes d\u2019arrendament d\u2019habitatge habitual<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

          Els contractes d\u2019arrendament d\u2019habitatge habitual que en el per\u00edode compr\u00e8s entre el 2 d\u2019abril i fins al dia en qu\u00e8 hagin transcorregut dos mesos des de la finalitzaci\u00f3 de l\u2019estat d\u2019alarma, finalitzin el seu per\u00edode de pr\u00f2rroga obligat\u00f2ria o t\u00e0cita (art. 9.1 i 10.1 LAU), i  pr\u00e8via sol\u00b7licitud de l\u2019arrendatari, tindr\u00e0 dret a una pr\u00f2rroga extraordin\u00e0ria del contracte d\u2019arrendament per un per\u00edode m\u00e0xim de sis mesos en els quals se seguiran aplicant els termes i condicions establerts per al contracte en vigor. Aquesta sol\u00b7licitud de pr\u00f2rroga extraordin\u00e0ria haur\u00e0 de ser acceptada obligat\u00f2riament per l\u2019arrendador, llevat que es fixin altres termes o condicions per acord entre les parts.<\/p>\n\n\n\n

          Els conceptes de vulnerabilitat i de gran tenidor<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

          En la descripci\u00f3 de programes aprovats s\u2019observa la import\u00e0ncia de dos conceptes b\u00e0sics que s\u00f3n reclamats amb freq\u00fc\u00e8ncia: el de llar vulnerable i el de gran tenidor.<\/p>\n\n\n\n

          La llar vulnerable.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Des que l\u2019Estat va promulgar, l\u2019any 2013, la Llei de mesures per refor\u00e7ar la protecci\u00f3 als deutors hipotecaris l\u2019Estat ha anat estabilitzant el criteri per considerar quan una llar es troba en situaci\u00f3 de vulnerabilitat.<\/p>\n\n\n\n

          Ara, els requeriments comuns a la majoria dels programes per a considerar que hi ha un perill d\u2019exclusi\u00f3 residencial, s\u00f3n: <\/p>\n\n\n\n

          A) La vulnerabilitat sobrevinguda.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Resulta important destacar que la vulnerabilitat per acudir a aquests programes ha de ser sobrevinguda, i no poden tenir-se en consideraci\u00f3 aquelles situacions en qu\u00e8 els requeriments ja es complien amb anterioritat a la declaraci\u00f3 de l\u2019estat d\u2019alarma. Per tant, no es pot acudir als instruments de suport sense que hi hagi alguna circumst\u00e0ncia que hagi minorat la capacitat laboral-econ\u00f2mica de la unitat familiar. La normativa reitera que aquest impacte pot ser: haver passat a un estat de desocupaci\u00f3, a trobar-se afectat per l\u2019aplicaci\u00f3 d\u2019un ERTO, haver patit una disminuci\u00f3 de la jornada laboral, el tancament obligat de l\u2019activitat econ\u00f2mica, o qualsevol altra circumst\u00e0ncia que pugui acreditar una modificaci\u00f3 i reducci\u00f3 de la sufici\u00e8ncia econ\u00f2mica.<\/p>\n\n\n\n

          B) Els ingressos m\u00e0xims de la unitat familiar.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Els ingressos m\u00e0xims de la unitat familiar s\u2019estableixen mitjan\u00e7ant una f\u00f3rmula progressiva que, partint de tres vegades l\u2019IPREM mensual, disposa d\u2019uns factors de correcci\u00f3 d\u2019acord amb les caracter\u00edstiques de la fam\u00edlia que pot fer incrementar aquest multiplicador fins a cinc vegades l\u2019IPREM. La principal progressi\u00f3 del sostre d\u2019ingressos es produeix per la pres\u00e8ncia a la unitat familiar de persones amb capacitats diverses i caldr\u00e0 despr\u00e9s afegir uns altres factors correctius -m\u00e9s limitats- relacionats amb tenir a c\u00e0rrec convivint a l\u2019habitatge, fills o persones m\u00e9s grans de 65 anys, que formin part de la unitat familiar.<\/p>\n\n\n\n

          En aquest punt, resulta important atendre a la definici\u00f3 d\u2019unitat familiar per saber els ingressos que s\u2019ha de computar. La norma ent\u00e9n per unitat familiar la composta per la persona deutora, el seu c\u00f2njuge no separat legalment o parella de fet inscrita i els fills, amb independ\u00e8ncia de l\u2019edat, que resideixin en l\u2019habitatge, inclosos els vinculats per una relaci\u00f3 de tutela, guarda o acolliment familiar i el seu c\u00f2njuge no separat legalment o parella de fet inscrita, que resideixin a l\u2019habitatge.<\/p>\n\n\n\n
          INGRESSOS M\u00c0XIMS<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
          3 vegades IPREM\/mes<\/strong><\/strong><\/td>Unitat familiar sense fills ni persones a c\u00e0rrec.
          <\/td>          		1.613,5 \u20ac
          <\/td><\/tr>
          4 vegades IPREM\/mes<\/strong><\/td>Discapacitat, depend\u00e8ncia o incapacitat laboral<\/td>2.151,4 \u20ac<\/td><\/tr>
          5 vegades IPREM\/mes<\/strong><\/td>Gran discapacitat<\/td>2.689,2 \u20ac<\/td><\/tr>
          + 0,1 vegades IPREM\/mes<\/strong><\/td>Per cada fill a c\u00e0rrec<\/td>+ 53,8 \u20ac<\/td><\/tr>
          + 0,15 vegades IPREM\/mes<\/strong><\/td>Per cada fill a c\u00e0rrec si la fam\u00edlia \u00e9s monoparental<\/td>+ 80,7 \u20ac<\/td><\/tr>
          + 0,1 vegades IPREM\/mes<\/strong><\/td>Per cada persona > 65 anys membre de la unitat<\/td>+ 53,8 \u20ac
          <\/td><\/tr>
          <\/td><\/td><\/td><\/tr><\/tbody><\/table>\n\n\n\n
          <\/div>\n\n\n\n

          C) Despeses de l\u2019habitatge >35% dels ingressos disponibles.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Un dels elements que s\u2019ha atenuat a l\u2019hora de considerar la vulnerabilitat s\u00f3n les despeses considerades sobre l\u2019habitatge. En anteriors disposicions aquest esfor\u00e7 estava en el 50% dels ingressos nets. Amb la nova regulaci\u00f3 aquest esfor\u00e7 es redueix al 35% dels ingressos nets. <\/p>\n\n\n\n

          La despesa considerada podr\u00e0 ser la quota hipotec\u00e0ria o la de renda de lloguer (en determinats programes es tindr\u00e0 en compte el seu import encara que s\u2019hagi assolit una morat\u00f2ria), aix\u00ed com altres despeses relacionades amb la comunitat de propietaris i subministres que la norma ha delimitat a les despeses mensuals dels serveis de llum, gas, gasoil per calefacci\u00f3 i telecomunicacions de fix i m\u00f2bil.<\/p>\n\n\n\n

          D) Factor d\u2019alteraci\u00f3 de la situaci\u00f3 econ\u00f2mica >1,3<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

          En alguns programes es fa refer\u00e8ncia a la necessitat de valorar l\u2019alteraci\u00f3 que la crisi ha produ\u00eft en l\u2019esfor\u00e7 de l\u2019economia de la unitat familiar en relaci\u00f3 amb l\u2019acc\u00e9s a l\u2019habitatge. Aquest \u00e9s un factor que en l\u2019actual regulaci\u00f3 tamb\u00e9 s\u2019ha atenuat considerablement respecte a programes anteriors, baixant de l\u20191,5 a l\u20191,3.<\/p>\n\n\n\n

          Resulta necessari un exemple per il\u00b7lustrar com es calcula aquest factor:<\/p>\n\n\n\n

          Si el total dels ingressos mensuals disponibles (nets) d\u2019una llar abans de la crisi sanit\u00e0ria era de 1.800 \u20ac, i la quota del pr\u00e9stec hipotecari del seu habitatge habitual \u00e9s de 550 \u20ac mensuals. La taxa d\u2019esfor\u00e7 original abans de la crisi \u00e9s el resultat de la divisi\u00f3 de l\u2019import de la quota i els ingressos disponibles:  (550\/1.800= 0,305). <\/p>\n\n\n\n

          Per poder considerar que hi ha una variaci\u00f3 suficient de l\u2019esfor\u00e7 per accedir a l\u2019habitatge a causa de la crisi amb un factor superior a l\u20191,3 caldr\u00e0 que la taxa d\u2019esfor\u00e7 resultant sigui superior a: 0,305×1,3 = 0,397. Per tant, donant per fet que no hagi variat la quota hipotec\u00e0ria, si per culpa de la crisi, els ingressos nets han caigut m\u00e9s de 415\u20ac, i se situen per sota dels 1.385\u20ac (0,397\/550), es supera la taxa 0,397, i es complir\u00e0 aquest requeriment.<\/p>\n\n\n\n

          E) No disposar d\u2019un altre habitatge.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Finalment per completar els requeriments de vulnerabilitat, cal que qualsevol de les persones de la unitat familiar no disposi de cap altre habitatge a tot l\u2019Estat. Aquesta limitaci\u00f3 troba dues excepcions. La primera \u00e9s que es disposi d\u2019una part al\u00edquota d\u2019un habitatge que s\u2019hagi obtingut per her\u00e8ncia o mitjan\u00e7ant transmissi\u00f3 per causa de mort sense testament. La segona excepci\u00f3 per la qual es permet disposar d\u2019un habitatge succeeix quan es pugui acreditar la no disponibilitat del mateix per causa de separaci\u00f3 o divorci, o per qualsevol altra causa aliena a la seva voluntat, fins i tot quan l\u2019habitatge resulti inaccessible per ra\u00f3 de discapacitat del seu titular o d\u2019alguna de les persones que conformen la unitat familiar.<\/p>\n\n\n\n

          El gran tenidor<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

          Per primer cop el govern de l\u2019Estat fa una definici\u00f3 de gran tenidor, que ho ser\u00e0 aquella persona, f\u00edsica o jur\u00eddica, que sigui titular de m\u00e9s de deu immobles urbans (excloent garatges i trasters), o de m\u00e9s de 1.500m2 de superf\u00edcie constru\u00efda. <\/p>\n\n\n\n

          A difer\u00e8ncia de la vulnerabilitat, no hi ha en aquesta definici\u00f3 cap par\u00e0metre de progressivitat, ni tampoc de valoraci\u00f3 econ\u00f2mica. Ning\u00fa avalua si aquestes propietats tenen c\u00e0rregues, o fins i tot, quins s\u00f3n els rendiments que generen. Les obligacions pels grans tenidors s\u00f3n les mateixes per aquells que tinguin onze immobles, que aquells que en tinguin onze mil.<\/p>\n\n\n\n

          Aquesta definici\u00f3 \u00e9s important perqu\u00e8 si no hi ha gran tenidor, no hi ha morat\u00f2ria autom\u00e0tica. Sembla que el govern de l\u2019Estat s\u2019ha contagiat tamb\u00e9 del desafecte a la propietat fent una segregaci\u00f3 dels arrendadors que acaba penalitzant a l\u2019arrendatari. De veritat alg\u00fa pensa que els arrendataris m\u00e9s necessitats habiten en els habitatges o desenvolupen la seva activitat econ\u00f2mica en locals de grans tenidors. Molt cam\u00ed a rec\u00f3rrer en termes d\u2019equitat i desestigmatitzaci\u00f3. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

          PDF Aquest cop ning\u00fa ha pogut parlar d\u2019aterratge suau. La pand\u00e8mia va aturar en q\u00fcesti\u00f3 de dies la vida de les nostres ciutats. La durada de la crisi sanit\u00e0ria i la interdepend\u00e8ncia de l\u2019economia garanteixen un shock sist\u00e8mic del que dif\u00edcilment ens recuperarem a curt termini. Des del punt de vista hum\u00e0, la crisi ja […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":13},"categories":[106],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6788\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=6788"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6788\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":6789,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6788\/revisions\/6789\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=6788"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=6788"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=6788"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}