{"id":6797,"date":"2019-12-10T17:54:00","date_gmt":"2019-12-10T16:54:00","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=6797"},"modified":"2020-10-02T18:03:11","modified_gmt":"2020-10-02T17:03:11","slug":"el-cohousing-como-modelo-habitacional-colaborativo-y-su-diferenciacion-respecto-a-la-propiedad-horizontal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-cohousing-como-modelo-habitacional-colaborativo-y-su-diferenciacion-respecto-a-la-propiedad-horizontal\/","title":{"rendered":"El cohousing<\/em> como modelo habitacional colaborativo y su diferenciaci\u00f3n respecto a la propiedad horizontal"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En esta contribuci\u00f3n se analizan los aspectos distintivos entre dos formulaciones dogm\u00e1ticas de organizaci\u00f3n de edificaciones para viviendas, cuya configuraci\u00f3n te\u00f3rica conjuga derechos y titularidades exclusivos y excluyentes, con otros de aprovechamiento colectivo o comunal. La primera, bajo la formula de propiedad horizontal, cuya vigencia data de los a\u00f1os treinta del siglo XX; mientras la segunda, conocida com\u00fanmente bajo la denominaci\u00f3n cohousing<\/em>, de reciente vigencia, al punto que su consolidaci\u00f3n es exigua en Espa\u00f1a. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Los continuos cambios demogr\u00e1ficos y econ\u00f3micos que padece la sociedad contempor\u00e1nea, afectan a las personas y al estilo de vida que llevan. Muchas, se encuentran solas, aisladas y discriminadas; tal es el caso de los desalojados y, en general, de todos aquellos que no cuentan con una vivienda donde puedan resguardarse dignamente. Asimismo, los tipos de vivienda existentes (conservadoras y tradicionales), parecen no encajar en una sociedad cambiante y con necesidades divergentes. Lo anterior, junto con otras problem\u00e1ticas conexas como la movilidad y de acceso a servicios, han forzado la necesidad de reexaminar la forma en la que nos alojamos, las necesidades de los hogares individuales dentro de un contexto de una comunidad y, sobre todo, las aspiraciones de las personas por incrementar una calidad de vida digna.<\/p>\n\n\n\n

En este contexto, el cohousing<\/em> (terminolog\u00eda estadounidense) o covivienda, como modalidad de la vivienda colaborativa en el contexto de la econom\u00eda colaborativa, da respuesta al deseo de un entorno domestico m\u00e1s pr\u00e1ctico y social, cuya organizaci\u00f3n, planificaci\u00f3n y gesti\u00f3n est\u00e1 a cargo de las mismas personas que residen en ella.<\/p>\n\n\n\n

La propiedad horizontal es un instrumento con el cual se pretende conciliar los intereses de los diferentes propietarios, logrando una fricci\u00f3n m\u00ednima entre ellos y sus respectivos derechos<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Cohousing o propiedad horizontal<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Las urbanizaciones de cohousing<\/em> var\u00edan en tama\u00f1o, tipo de propiedad, dise\u00f1o y prioridades, entre otros, pero en general existen ciertas caracter\u00edsticas que les son comunes: el ser viviendas privadas o de uso exclusivo y con una dotaci\u00f3n importante de bienes y servicios comunes; el proceso participativo; el dise\u00f1o que facilita las relaciones colectivas; las amplias instalaciones comunes; la gesti\u00f3n completa por parte de los residentes; la estructura no jer\u00e1rquica; y, finalmente, las fuentes de ingresos separadas.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a su personalizaci\u00f3n m\u00e1s b\u00e1sica de viviendas privadas o de uso exclusivo, junto con la compartici\u00f3n de bienes comunes, cabr\u00eda ahondar un poco respecto a su diferenciaci\u00f3n con la propiedad horizontal y la comunidad de propietarios nacida en ella. Reflexionar sobre ello, permitir\u00e1 determinar cu\u00e1ndo un cohousing<\/em> lo es y cu\u00e1ndo no, sin obviar, claro est\u00e1, la complejidad que se deriva del hecho de que no existan dos sitios o grupos de residentes en el cohousing<\/em> exactamente iguales. Como sea, hay algunas evidencias que definen el l\u00edmite donde se detiene el cohousing<\/em> y comienza otro tipo de vivienda que deber\u00eda someterse a la regulaci\u00f3n de la propiedad horizontal. <\/p>\n\n\n\n

A pesar de que tanto en el cohousing<\/em> como en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, hay una coexistencia de bienes privados de los departamentos\/casas privadas (o de uso privado, cuando la propiedad de las viviendas est\u00e1 en cabeza de la comunidad y la transmisi\u00f3n de estas a los miembros que la integran se realiza a trav\u00e9s de cualquier otra forma de cesi\u00f3n diferente a la propiedad: uso, habitaci\u00f3n, usufructo o arrendamiento) con la copropiedad de bienes comunes, es palpable, sin embargo, la diferencia con respecto al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, que radica en la extensi\u00f3n que tienen los servicios y bienes comunes que presta la comunidad de cohousing<\/em>. En esta \u00faltima, los servicios y equipamientos exceden y van mucho m\u00e1s all\u00e1 de los elementos comunes del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, entendidos estos como los necesarios para el uso adecuado y disfrute del edificio (seg\u00fan reza el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil). En la comunidad cohousing<\/em> se incluyen adem\u00e1s de estos \u00faltimos, otros muchos como, a modo de ejemplo: cocina comunal, piscina, biblioteca, servicios de lavander\u00eda, locales, spa, equipamientos deportivos, espacios verdes, guarder\u00edas y lugares de ocio y esparcimiento. Adem\u00e1s, podemos encontrar servicios comunes como: las comidas comunitarias, servicios asistenciales proporcionados a las personas propietarias que comparten la necesidad de precisar prestaciones (en el caso de cohousing<\/em> destinado a responder a las necesidades asistenciales de personas mayores o con discapacidades), entre otros muchos. La centralizaci\u00f3n de los servicios y la implementaci\u00f3n de equipamientos comunitarios, aporta beneficios sociales y econ\u00f3micos a sus integrantes y repercute en una mejora de su calidad de vida.<\/p>\n\n\n\n

El prop\u00f3sito del cohousing<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

En cuanto al fundamento de ambas figuras, se advierte una de las diferencias m\u00e1s significativas (sino la de mayor connotaci\u00f3n), en el entendido que responden a diferentes prop\u00f3sitos. La propiedad horizontal tiene su intenci\u00f3n en acoplar la forma en que se divide un inmueble, en cuyo \u00e1mbito coexisten elementos privativos de uso exclusivo junto con otros de uso com\u00fan, pretendiendo proteger, regular y evitar conflictos que pueden  causarse en el ejercicio de los derechos por parte de los copropietarios. En otras palabras, la propiedad horizontal es un instrumento con el cual se pretende conciliar los intereses de los diferentes propietarios, logrando una fricci\u00f3n m\u00ednima entre ellos y sus respectivos derechos, manteniendo con ello una b\u00e1sica y sana convivencia. El cohousing<\/em> por su parte, apuesta por una vida en com\u00fan (con mucha m\u00e1s fricci\u00f3n o interacci\u00f3n entre sus integrantes) creada desde la colectividad, que a su vez se basa en la comunidad de intereses, en su prop\u00f3sito de construir un entorno dom\u00e9stico m\u00e1s pr\u00e1ctico (funcional) y social (promover, desarrollar y mantener el esp\u00edritu de comunidad), que promueva la mejora de la calidad de vida de las personas a las que aloja, e incluso que predique la sostenibilidad ambiental, adem\u00e1s de posibilitar el encaje de una diversidad de poblaci\u00f3n que va m\u00e1s all\u00e1 del tradicional esquema de hogar unifamiliar. Mientras en una, convivencia y la interrelaci\u00f3n es m\u00ednima, en la otra, se busca amplificarla en pro de la obtenci\u00f3n del bien comunitario.<\/p>\n\n\n\n

La f\u00f3rmula de gesti\u00f3n altamente participativa que proyecta el cohousing<\/em>, desde luego podr\u00eda generar oportunidades y ventajas superiores a las que se obtienen desde las comunidades de vecinos (que es su punto de partida). Superando el esquema funcional y de gesti\u00f3n impuesto por la comunidad de propietarios (propia de la propiedad horizontal), introduce valores de la vida cooperativa aprovechando el potencial del grupo frente al individuo, intentando aunar esfuerzos para que la comunidad obtenga mejores servicios a mejor precio, o utilizar la energ\u00eda de su propio capital humano en su propio beneficio. As\u00ed, por ejemplo, la instauraci\u00f3n de espacios de trabajo u ocio, la prestaci\u00f3n de servicios o la compra de bienes y productos a un precio m\u00e1s asequible, o bajo unas condiciones mejores que las que cada integrante podr\u00eda alcanzar por separado. En cambio, el activismo y la participaci\u00f3n de los miembros de la comunidad de propietarios de inmuebles organizados en r\u00e9gimen de propiedad horizontal es bajo, y se remite casi exclusivamente a la contribuci\u00f3n del sostenimiento de las cargas y gastos comunes o cuotas de comunidad, as\u00ed como tambi\u00e9n los gastos extraordinarios que surjan (v\u00e9ase el art\u00edculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal).  <\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n se aprecian en esta figura criterios de dise\u00f1o que le son propios a la perspectiva desplegada por el cohousing<\/em> los cuales, no ser\u00edan de inter\u00e9s en un inmueble de propiedad horizontal para la comunidad de propietarios, pero que resultan determinantes en la esfera de covivienda<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

En conexi\u00f3n con lo anterior, la participaci\u00f3n de los miembros de las comunidades de cohousing<\/em> sobrepasa el mero pago de la contribuci\u00f3n comunitaria. M\u00e1s que obligaciones, se establecen tareas llevadas a cabo por los integrantes, materializadas en la prestaci\u00f3n adecuada de los servicios comunes, ejecutadas de manera voluntaria y distribuidas seg\u00fan las capacidades y habilidades de cada uno. Estas tareas, al no tener la connotaci\u00f3n de obligaciones por realizarse voluntariamente y bajo la motivaci\u00f3n del esp\u00edritu comunitario y la comunidad de intereses, no son ejercidas bajo la coacci\u00f3n de nadie y, en principio, no podr\u00edan reclamarse judicialmente por parte de la comunidad, quien carece de representaci\u00f3n procesal, a diferencia de las comunidades de propietarios, reconocidas legalmente como entidades sin personalidad jur\u00eddica propia, pero como una personalidad sui generis<\/em> que les confiere capacidad procesal plena para personarse como parte en un proceso judicial.<\/p>\n\n\n\n

Criterios de dise\u00f1o<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n se aprecian en esta figura criterios de dise\u00f1o que le son propios a la perspectiva desplegada por el cohousing<\/em> los cuales, no ser\u00edan de inter\u00e9s en un inmueble de propiedad horizontal para la comunidad de propietarios, pero que resultan determinantes en la esfera de covivienda, pues pretenden lograr la creaci\u00f3n de un entorno f\u00edsico que motive un fuerte ambiente de sociabilidad. Y es que el dise\u00f1o puede o no ayudar a incrementar las posibilidades de un contacto social. El aparcamiento de veh\u00edculos a las afueras de la urbanizaci\u00f3n, por ejemplo, permite que esta est\u00e9 orientada a la seguridad de los peatones, en especial a la protecci\u00f3n de los ni\u00f1os; la locaci\u00f3n de la casa comunal, determinar\u00e1 su uso; si los residentes en su camino a su habit\u00e1culo pasan por ella (casa comunal), es m\u00e1s probable que entren en ella; si las \u00e1reas de juego de los ni\u00f1os est\u00e1n centralmente ubicadas, los adultos pueden verlos f\u00e1cilmente desde sus habit\u00e1culo o desde los espacios comunales. En definitiva, el dise\u00f1o arquitect\u00f3nico es trascendental para las comunidades que pretenden vivir en una comunidad catalogada como cohousing<\/em>, al facilitar una atm\u00f3sfera social sostenible en el tiempo, por presidir el comportamiento de los residentes. <\/p>\n\n\n\n

De manera general, los principios b\u00e1sicos de c\u00f3mo se proyecta idealmente una comunidad cohousing<\/em> son: preeminencia de lo com\u00fan sobre lo individual (espacios individuales peque\u00f1os a favor de amplios espacios comunes); alto grado de eficiencia energ\u00e9tica con uso de fuentes de energ\u00eda renovables y fomento del reciclaje; preeminencia de zonas peatonales; protagonismo de la casa principal en un lugar con relevancia y accesibilidad para todas las casas; y, finalmente, presencia de lo comunitario en todos los \u00e1mbitos de la vida.<\/p>\n\n\n\n

La pertenencia al grupo<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La comunidad de intereses como uno de los elementos fundamentales del cohousing<\/em>, de la cual se deriva la ra\u00edz de la comunidad y su perdurabilidad, est\u00e1 representada en la pertenencia del miembro al grupo. En principio, dicha pertenencia (que implica el acceso a esta organizaci\u00f3n) se genera a trav\u00e9s de dos valores: las relaciones de amistad entre sus fundadores, (tradicionalmente propia de las comunidades de cohousing<\/em> de la primera generaci\u00f3n); y, con posterioridad, con el surgimiento de otro tipo de comunidades de cohousing<\/em>. La pertenencia deriva de una serie de necesidades espec\u00edficas de un grupo social en particular (tal es el caso los cohousing<\/em> para personas de avanzada edad, o aquellos destinados a las personas con discapacidad). Respecto a lo anterior, en las comunidades de covivienda es imperioso instaurar limitaciones a la transmisi\u00f3n del derecho que se tiene en la comunidad: la autorizaci\u00f3n del grupo con respecto a la transmisi\u00f3n inter vivos<\/em> del derecho, la selecci\u00f3n de los futuros miembros, la posibilidad de un derecho de adquisici\u00f3n preferente a favor de la comunidad (como persona jur\u00eddica que le permita ostentar la propiedad o uso de la vivienda, incluso de manera transitoria mientras sea adjudicada a un nuevo miembro) y a sus miembros, entre otros. Podr\u00eda ser discutible la incongruencia que esto encuentra entre el principio y deber de accesibilidad universal e igualitaria de la vivienda y estas limitaciones de transmisi\u00f3n del derecho, las cuales, pese a todo, resultar\u00edan de vital importancia en el \u00e9xito de un cohousing<\/em> que se base en lazos de amistad (o de una necesidad  en com\u00fan y espec\u00edfica, en los casos de cohousing<\/em> para personas de avanzada edad o con alguna discapacidad en concreto), donde los intereses son similares y no existe una alta conflictividad que pueda obstruir la funcionalidad del sistema.<\/p>\n\n\n\n

Otra diferencia relevante que encuentra el cohousing<\/em> con relaci\u00f3n a la propiedad horizontal, es su intenci\u00f3n de crear un impacto socioecon\u00f3mico no solo para sus miembros (las personas que ocupan las viviendas), sino para el compuesto urbano al que pertenecen<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Por su parte, en el \u00e1mbito de la propiedad horizontal, cuando se transfiera el dominio de la vivienda de aprovechamiento individual, se causa a su vez (inexorablemente) la transmisi\u00f3n de la parte de copropiedad sobre los elementos comunes. Dicha transmisi\u00f3n no tiene limitaci\u00f3n alguna, de manera que se puede hacer tanto inter vivos<\/em> como mortis causa<\/em>, gratuita u onerosamente (p\u00e1rrafo tercero art\u00edculo 396 CC), y a favor de cualquier individuo. Adem\u00e1s, la comunidad de copropietarios no tiene voz ni voto al respecto.<\/p>\n\n\n\n

El impacto socioecon\u00f3mico del cohousing<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Otra diferencia relevante que encuentra el cohousing<\/em> con relaci\u00f3n a la propiedad horizontal, es su intenci\u00f3n de crear un impacto socioecon\u00f3mico no solo para sus miembros (las personas que ocupan las viviendas), sino para el compuesto urbano al que pertenecen. De ah\u00ed, el impulso de crear comunidades cohousing<\/em> abiertas al p\u00fablico, que interaccionen con el tejido social al que pertenecen (a trav\u00e9s de talleres, servicios ofrecidos al p\u00fablico, consintiendo la vinculaci\u00f3n temporal de voluntarios, etc.), permitiendo repercutir positivamente no solamente en sus integrantes, sino tambi\u00e9n en la sociedad; cuestionando valores y modos de producci\u00f3n asociados al capitalismo en personas y\/o colectivos que no comparten los mismos valores; promoviendo la protecci\u00f3n del patrimonio, la defensa de la poblaci\u00f3n local, el auxilio del medio ambiente; evitando la formaci\u00f3n de guetos sociales prestando servicios y por ende beneficios a trav\u00e9s de las \u00e1reas comunes abiertas a la ciudad o al barrio; favoreciendo la creaci\u00f3n de empleos (construcci\u00f3n de las mismas viviendas, o aquellos generados con la inclusi\u00f3n de oficinas y espacios comerciales pr\u00f3ximos a las instalaciones comunales), constituy\u00e9ndose en todo caso, modelos de transformaci\u00f3n social. Asimismo, las interacciones con los actores sociales externos, permitir\u00e1 integrar nuevos significados y pr\u00e1cticas que pueden aportar a la comunidad y a su vigencia continua. Lo anterior no se puede plantear en la generalidad de comunidades sujetas al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, dada su naturaleza y esp\u00edritu de constituir una herramienta de uso y efectos inter partes<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

Ausencia de modelo jur\u00eddico<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Finalmente, para ser honestos, algunas comunidades de cohousing<\/em> se han venido constituyendo bajo el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, cuidando en establecer en sus Estatutos sus caracter\u00edsticas propias: definici\u00f3n de servicios comunes, regulaci\u00f3n y limitaci\u00f3n del r\u00e9gimen de transmisi\u00f3n de las viviendas, establecimiento de tareas, etc. Al no existir un r\u00e9gimen \u00fanico y espec\u00edfico para la organizaci\u00f3n de comunidades cohousing<\/em>, en Espa\u00f1a, suelen sustentarse en sistemas comunitarios como condominios, cooperativas y edificaciones divididas en propiedad horizontal. Por tanto, habr\u00e1 comunidades de cohousing<\/em> que elijan la f\u00f3rmula de propiedad horizontal, como mera formalidad legal a consumar, dado que no se halla en la legislaci\u00f3n, un r\u00e9gimen (o modelo) jur\u00eddico particular para las mismas. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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