{"id":6807,"date":"2019-09-10T19:33:56","date_gmt":"2019-09-10T18:33:56","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=6807"},"modified":"2020-10-02T19:46:42","modified_gmt":"2020-10-02T18:46:42","slug":"conclusions-del-ii-congres-de-dret-immobiliari","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/conclusions-del-ii-congres-de-dret-immobiliari\/","title":{"rendered":"Conclusions del II Congr\u00e9s de Dret Immobiliari"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Organitzat per l\u2019Il\u00b7lustre Col\u00b7legi de l\u2019Advocacia de Barcelona en coordinaci\u00f3 amb el Consell dels Il\u00b7lustres Col\u00b7legis d\u2019Advocats de Catalunya, el Col\u00b7legi de Notaris de Catalunya, el Col\u00b7legi de Registradors de Catalunya, el Col\u00b7legi d\u2019Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, l\u2019Associaci\u00f3 d\u2019Agents Immobiliaris de Catalunya, l\u2019Associaci\u00f3 de Promotors de Catalunya i el Consell General de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

La jornada es va revelar de nou com un \u00e8xit tant d\u2019assist\u00e8ncia com per l\u2019inter\u00e8s que va despertar el contingut de les diverses pon\u00e8ncies, totes elles de rabiosa actualitat i amb un enfocament eminentment pr\u00e0ctic dels aspectes m\u00e9s controvertits que es presenten als operadors jur\u00eddics en la pr\u00e0ctica quotidiana del dret immobiliari.<\/p>\n\n\n\n

Primera pon\u00e8ncia: modificaci\u00f3 de la llei en relaci\u00f3 a l\u2019ocupaci\u00f3 il\u00b7legal d\u2019habitatges<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La primera pon\u00e8ncia va anar dedicada a una de les novetats legislatives m\u00e9s destacables de la legislaci\u00f3 processal civil del darrer any, com \u00e9s la modificaci\u00f3 que sobre la Llei d\u2019Enjudiciament Civil opera la Llei 5\/2018, d\u201911 de juny, en relaci\u00f3 a l\u2019ocupaci\u00f3 il\u00b7legal d\u2019habitatges. Es va iniciar l\u2019exposici\u00f3 amb una breu intervenci\u00f3 del Sr. Jes\u00fas Mar\u00eda S\u00e1nchez Garc\u00eda, secretari de la Junta de Govern de l\u2019ICAB, per fer constar davant l\u2019auditori l\u2019impuls que l\u2019advocacia catalana havia donat a l\u2019adopci\u00f3 de la norma, posteriorment acollida per diversos grups parlamentaris del Congr\u00e9s, ideada per donar respostes eficaces al fenomen de l\u2019ocupaci\u00f3 il\u00b7legal d\u2019habitatges. A continuaci\u00f3, varen ja prendre la paraula el t\u00e0ndem de ponents, integrat pel lletrat Sr. Julio Jos\u00e9 Naviera Manteiga<\/strong>, deg\u00e0 de l\u2019Il\u00b7lustre Col\u00b7legi d\u2019Advocats de Matar\u00f3 i ex-president del CICAC, i la Sra. Mar\u00eda Jos\u00e9 Hern\u00e1ndez Gonz\u00e1lez,<\/strong> magistrada titular del Jutjat de Primera Inst\u00e0ncia n\u00fam. 48 de Barcelona. Ambd\u00f3s varen anar alternant-se en les intervencions tot relatant, en primer lloc, la nova regulaci\u00f3 de la Llei 5\/2018 i els m\u00faltiples problemes socials als que intenta fer front: privaci\u00f3 de l\u2019habitatge al propietari o posse\u00efdor leg\u00edtim persona f\u00edsica, acc\u00e9s il\u00b7legal a subministraments, deteriorament de la conviv\u00e8ncia en les comunitats, sorgiment d\u2019empreses recuperadores que fan \u00fas de m\u00e8todes d\u2019autotutela al marge de l\u2019Estat de Dret, consolidaci\u00f3 de m\u00e0fies especialitzades en ocupacions il\u00b7legals remunerades, inefic\u00e0cia de la via penal i article 245 del Codi Penal (delicte d\u2019usurpaci\u00f3) com a \u00faltima ratio.<\/p>\n\n\n\n

Tot seguit varen desgranar, en un interessant format de divuit preguntes, q\u00fcestiones que se susciten en la realitat de la litigaci\u00f3 en els tribunals. Aix\u00ed, les controv\u00e8rsies que es varen abordar foren: la identificaci\u00f3 dels b\u00e9ns objecte del procediment; el tipus d\u2019ocupaci\u00f3 objecte del procediment; la determinaci\u00f3 del tribunal competent; les caracter\u00edstiques de l\u2019acci\u00f3 a exercitar; les possibilitats i conveni\u00e8ncies d\u2019acumulacions objectives i subjectives; el termini d\u2019exercici; la legitimaci\u00f3 activa i passiva; la tramitaci\u00f3 de l\u2019incident d\u2019entrega immediata i, posteriorment, la del propi judici verbal; la no necessitat de representaci\u00f3 processal i defensa lletrada per a la seva interposici\u00f3 i la denegaci\u00f3 d\u2019advocat d\u2019ofici per a l\u2019oposici\u00f3 en seu de l\u2019incident; l\u2019exclusi\u00f3 de l\u2019aplicaci\u00f3 de les Lleis catalanes 24\/2015 i 4\/2016 en mat\u00e8ria de protecci\u00f3 del dret a l\u2019habitatge en aquests procediments; i les mesures de protecci\u00f3 a l\u2019ocupant, articulades a trav\u00e9s dels serveis socials de les Administracions P\u00fabliques. D\u2019entre totes, en ressaltarem les seg\u00fcents:<\/p>\n\n\n\n

a) <\/strong>Els dubtes entorn a la possibilitat de continuar optant per la demanda de precari davant l\u2019ocupaci\u00f3 sense consentiment de l\u2019habitatge despr\u00e9s de la promulgaci\u00f3 de la Llei 5\/2018. La jurisprud\u00e8ncia de la Sala Primera del Tribunal Suprem s\u2019havia inclinat hist\u00f2ricament per un concepte ampli de precari, que inclou els sup\u00f2sits de manca de t\u00edtol que justifiqui la possessi\u00f3 perqu\u00e8 mai s\u2019ha tingut o perqu\u00e8, havent-ne disposat, s\u2019ha perdut (STS, 1a, de 28 de febrer de 2017). Per contra, el pre\u00e0mbul de la citada Llei 5\/2018 sembla que pret\u00e9n redefinir el precari i distingir-lo de forma m\u00e9s clara de l\u2019interdicte. De moment, la secci\u00f3 13a de l\u2019Audi\u00e8ncia Provincial de Barcelona (sent\u00e8ncia de 4 de desembre de 2018) ja s\u2019hagi pronunciat considerant que l\u2019acci\u00f3 de precari s\u00ed pot prosperar, ja que aquesta acci\u00f3 es revelaria tan id\u00f2nia com la de tutela sum\u00e0ria de la possessi\u00f3. Una altra part de la doctrina, per\u00f2, es mostra partid\u00e0ria d\u2019inadmetre la demanda si l\u2019incident es planteja conjuntament amb una acci\u00f3 de desnonament per precari, admetent-lo nom\u00e9s amb l\u2019interdicte.<\/p>\n\n\n\n

b) <\/strong>La discussi\u00f3 entorn a l\u2019ampliaci\u00f3 de la legitimaci\u00f3 activa a les persones jur\u00eddiques diferents de les mencionades en l\u2019art- 250.1.4\u00ba, 2n par\u00e0graf, de la LEC, que nom\u00e9s podria operar amb una nova reforma legal.<\/p>\n\n\n\n

Tot seguit varen desgranar, en un interessant format de divuit preguntes, q\u00fcestiones que se susciten en la realitat de la litigaci\u00f3 en els tribunals<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Segona pon\u00e8ncia: els contractes translatius<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La segona pon\u00e8ncia del mat\u00ed va anar a c\u00e0rrec del Sr. Iv\u00e1n Emilio Robles Caramazana<\/strong>, notari de Badalona, i la Sra. Adauca Aparicio Sanz<\/strong>, registradora de la propietat n\u00fam. 23 de Barcelona, que conjuntament varen encarar diverses q\u00fcestions relacionades amb els contractes translatius del domini, des de l\u2019\u00f2ptica del Codi Civil de Catalunya, continguts en el Llibre sis\u00e8 (incorporat mitjan\u00e7ant la Llei 3\/2017, de 17 de febrer; en vigor des de l\u20191 de gener de 2018 i aplicable des de la mateixa data, despr\u00e9s de l\u2019al\u00e7ament de la suspensi\u00f3 per part del Tribunal Constitucional, en recurs d\u2019inconstitucionalitat pendent de resoluci\u00f3).<\/p>\n\n\n\n

En primer lloc es va tractar la reforma en profunditat de la que ha estat objecte la vella instituci\u00f3 de la rescissi\u00f3 per lesi\u00f3 ultra dimidium o engany a mitges, que ja es recollia en la Compilaci\u00f3 de 1960 i en les diverses propostes anteriors, i que pren una dimensi\u00f3 completament renovada i expansiva en els vigents articles 621-46, 621-47 i 621-48 CCCat. La rescissi\u00f3 per lesi\u00f3 ara es pot exercitar sobre qualsevol contracte de car\u00e0cter oner\u00f3s, inclosa la p\u00fablica subhasta, ja sigui sobre b\u00e9ns mobles o immobles, i tant pel transmissor com per l\u2019adquirent. Es permet la ren\u00fancia a l\u2019acci\u00f3 de rescissi\u00f3 en un moment posterior a la del negoci translatiu. I, en cas de transmissi\u00f3 de varis b\u00e9ns en un mateix contracte, es recomana fer constar en l\u2019acte que documenta la compravenda o contracte oner\u00f3s que el preu \u00e9s conjunt. Igualment, es va introduir la figura de l\u2019avantatge injust de l\u2019article 621-45 CCCat, ideada per situacions de depend\u00e8ncia, confian\u00e7a o necessitat d\u2019una part respecte l\u2019altra.<\/p>\n\n\n\n

Pel que fa a les arres, les contingudes en l\u2019art. 621-8 CCCat es presumeixen confirmat\u00f2ries, tant del contracte com de la quantitat d\u2019entrega a compte, i vinculen a comprador i venedor. Es requereix pacte expr\u00e9s de les parts per a qu\u00e8 puguin considerar-se penitencials. Reprenent el que s\u2019havia exposat en l\u2019edici\u00f3 anterior, es va remarcar la possibilitat de dipositar les arres davant notari. Es permet aix\u00ed la inscripci\u00f3 posterior d\u2019aquesta acta notarial en el Registre de la Propietat via nota marginal, amb l\u2019afecci\u00f3 de la finca en garantia de la quantitat dipositada sempre que es compleixin els seg\u00fcents requisits: (1) que les arres siguin penitencials; (2) que es concedeixi un termini m\u00e0xim de sis mesos per celebrar la compravenda; i (3) que hagin estat dipositades pr\u00e8viament davant notari. La inscripci\u00f3 de les arres no atorga rang respecte c\u00e0rregues anteriors. Quan siguin varis els compradors i\/o venedors, no \u00e9s necessari distribuir el preu entre ells. En canvi, s\u00ed ser\u00e0 convenient fer-ho quan les arres recaiguin sobre v\u00e0ries finques. Tributen per Impost d\u2019Actes Jur\u00eddics Documentats tant l\u2019atorgament d\u2019arres penitencials com la cancel\u00b7laci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

Respecte el finan\u00e7ament de la compravenda per part d\u2019una entitat de cr\u00e8dit pel que es condiciona l\u2019efic\u00e0cia del contracte de compravenda a l\u2019obtenci\u00f3 de finan\u00e7ament pel comprador, es permet el pacte pel qual el comprador podr\u00e0 desistir del contracte si no obt\u00e9 aquest finan\u00e7ament i sempre que no hagu\u00e9s incorregut en actuaci\u00f3 negligent, quedant aix\u00ed absolutament indemne (article 621-49 CCCat). El comprador pot renunciar a aquesta facultat legal. No s\u2019estableix ex lege un termini d\u2019exercici del desistiment. La negativa de l\u2019entitat de cr\u00e8dit ha de tenir acc\u00e9s al Registre de la Propietat, pel que haur\u00e0 de constar en escriptura p\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n

Sobre la condici\u00f3 resolut\u00f2ria, comporta la titularitat claudicant del comprador subjecta al pagament del preu. Aix\u00ed, el venedor pot resoldre la compravenda d\u2019un immoble per manca de pagament, sempre que l\u2019incompliment sigui essencial. El propi article 621-54 CCCat considera que ho \u00e9s quan la part impagada del preu ajornat, inclosos, si escau, els interessos pactats, supera el 15% del preu \u00edntegre m\u00e9s els interessos. Per exercir la condici\u00f3 resolut\u00f2ria simplement caldr\u00e0 que el venedor efectu\u00ef un requeriment notarial de pagament al comprador, concedint-li un termini de 20 dies per pagar i advertint-lo que, en cas contrari, es resoldr\u00e0 el contracte. La condici\u00f3 es garanteix amb l\u2019afecci\u00f3 real de la finca, que accedeix al Registre de la Propietat sempre que consti en escriptura p\u00fablica, i l\u2019exercici compta amb un procediment extrajudicial singularitzat descrit en el mateix article 621-54 CCCat, amb causes d\u2019oposici\u00f3 legalment taxades.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Per exercir la condici\u00f3 resolut\u00f2ria simplement caldr\u00e0 que el venedor efectu\u00ef un requeriment notarial de pagament al comprador, concedint-li un termini de 20 dies per pagar i advertint-lo que, en cas contrari, es resoldr\u00e0 el contracte<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

A continuaci\u00f3 es va encarar la cessi\u00f3 de finca o d\u2019aprofitament urban\u00edstic a canvi de construcci\u00f3 futura (articles 621-58 a 621-66 CCCat). De totes les previsions normatives se\u2019n va destacar la de l\u2019article 621-63 CCCat, que aposta per una soluci\u00f3 de baixa intensitat en cas d\u2019incompliment de les obligacions legals i contractuals tot facultant al cedent a exigir el compliment espec\u00edfic del contracte o la seva resoluci\u00f3, en ambd\u00f3s casos amb la corresponent indemnitzaci\u00f3 per danys i perjudicis. Si opta per resoldre el contracte, el cedent recupera la propietat de la finca que havia cedit i fa seva, per accessi\u00f3, l\u2019obra realitzada, per\u00f2 amb l\u2019obligaci\u00f3 de rescabalar-ne el cessionari i, si escau, els tercers (article 621-65 CCCat). Els preceptes anteriors s\u2019han de conjugar, al seu torn, amb l\u2019article 63 de la Llei catalana 18\/2007, de 28 de desembre, del dret a l\u2019habitatge, que obliga, per subscriure qualsevol contracte de transmissi\u00f3 d\u2019un habitatge en construcci\u00f3, a individualitzar el cr\u00e8dit hipotecari per a cada finca registral.<\/p>\n\n\n\n

Tot seguit es varen comentar les situacions especials de comunitat dels articles 621-51 i 621-53 CCCat. Aquestes es donen en finques integrades per habitatges, locals o altres elements d\u2019edificis en construcci\u00f3 o rehabilitaci\u00f3 que s\u2019hagin de sotmetre a un r\u00e8gim de propietat horitzontal, mentre dura aquesta construcci\u00f3 o rehabilitaci\u00f3, amb un termini m\u00e0xim de deu anys a comptar des de l\u2019obtenci\u00f3 de la llic\u00e8ncia d\u2019obres corresponent, i que s\u2019hagin adquirit per compravenda. En aquests casos es constitueixen comunitats romanes amb caracter\u00edstiques definit\u00f2ries pr\u00f2pies, com l\u2019exclusi\u00f3 de l\u2019acci\u00f3 de divisi\u00f3 i dels drets legals d\u2019adquisici\u00f3 preferent entre propietaris (article 621-53.2 CCCat), i que cristal\u00b7litzen en la propietat separada sobre l\u2019element objecte de contracte un cop finalitzada la construcci\u00f3 o rehabilitaci\u00f3, segons la quota de que es disposi (article 621-53.3 CCCat). Aix\u00ed, mentre es mantingui la situaci\u00f3 de comunitat, els diversos propietaris esdevindran co-promotors, fet que dona peu al plantejament de v\u00e0ries problem\u00e0tiques, com ara la seva articulaci\u00f3 amb l\u2019article 9 de la Llei d\u2019Ordenaci\u00f3 de l\u2019Edificaci\u00f3, la impossibilitat de dissoldre la comunitat si no es construeix i l\u2019observan\u00e7a de la normativa en mat\u00e8ria de consumidors i usuaris.<\/p>\n\n\n\n

Per tancar el bloc dedicat als contractes translatius de la codificaci\u00f3 catalana es varen analitzar les notes m\u00e9s caracter\u00edstiques de les figures de la propietat temporal i de la propietat compartida, incorporades al Llibre cinqu\u00e8 del Codi Civil Catal\u00e0 amb la Llei 19\/2015, de 29 de juliol (validada per la STC 95\/2017, de 6 de juliol, que desestima \u00edntegrament el recurs d\u2019inconstitucionalitat interposat en el seu moment per President del Govern central) i regulades en els articles 574 i 556 CCCat, respectivament. \u00c9s remarcable que es pot donar propietat compartida sobre propietat temporal.<\/p>\n\n\n\n

Tercera pon\u00e8ncia: activitats tur\u00edstiques i la seva incid\u00e8ncia en les comunitats<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Fou el torn, acte seguit, de la tercera parella de ponents, integrada pel Sr. Enrique Vendrell Santiveri<\/strong>, assessor jur\u00eddic del Col\u00b7legi d\u2019Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, i la Sra. Carlota Royes Pedrix<\/strong>, not\u00e0ria de la ciutat de Barcelona, que varen tractar amb profunditat les activitats tur\u00edstiques i la seva incid\u00e8ncia en l\u2019\u00e0mbit de les comunitats de propietaris.<\/p>\n\n\n\n

De forma preliminar s\u2019ha d\u2019advertir que la legislaci\u00f3 sobre activitats tur\u00edstiques, en relaci\u00f3 al dret immobiliari, es troba disseminada en multitud de normes. L\u2019ordinal 18\u00e8 de l\u2019article 148.1 de la Constituci\u00f3 espanyola estableix que les Comunitats Aut\u00f2nomes poden assumir, en els seus respectius Estatuts d\u2019Autonomia, compet\u00e8ncies en mat\u00e8ria de promoci\u00f3 i ordenaci\u00f3 del turisme en el seu \u00e0mbit territorial. Per la seva part, l\u2019Estat central va introduir per primer cop una regulaci\u00f3 dels habitatges d\u2019\u00fas tur\u00edstic i dels apartaments d\u2019\u00fas tur\u00edstic mitjan\u00e7ant el ja derogat Reial Decret 2877\/1982, de 15 d\u2019octubre, que havia de regir mentre no es desenvolupessin les compet\u00e8ncies auton\u00f2miques; igualment, el recent Reial Decret-llei 7\/2019, d\u20191 de mar\u00e7, incorpora una modificaci\u00f3 a la Llei estatal 49\/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal (LPH), respecte la possibilitat que les comunitats de propietaris puguin acordar incloure en els seus estatuts limitacions o condicions a l\u2019exercici d\u2019activitats tur\u00edstiques en habitatges, extrem que tindrem ocasi\u00f3 de comentar m\u00e9s endavant.<\/p>\n\n\n\n

Situat el marc competencial i el corpus normatiu, s\u2019ha de partir necess\u00e0riament de la pr\u00e8via distinci\u00f3 entre habitatge d\u2019\u00fas tur\u00edstic (HUT) i apartament d\u2019\u00fas tur\u00edstic (AUT)<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Pel que fa a la Comunitat Aut\u00f2noma de Catalunya, l\u2019article 9.12 de l\u2019Estatut de 1979 ja reconeixia a la Generalitat compet\u00e8ncies exclusives en turisme. El vigent article 171 de l\u2019Estatut de 2006 concreta que correspon a la Generalitat la compet\u00e8ncia exclusiva en turisme, que inclou, entre d\u2019altres, l\u2019ordenaci\u00f3 i planificaci\u00f3 del sector tur\u00edstic, la regulaci\u00f3 i classificaci\u00f3 dels establiments tur\u00edstics o la regulaci\u00f3 dels drets i deures espec\u00edfics dels usuaris i els prestadors de serveis tur\u00edstics. En exercici de les compet\u00e8ncies reconegudes en els successius Estatuts d\u2019Autonomia de Catalunya, el Parlament i el Govern han aprovat diverses normes reguladores que han abordat la mat\u00e8ria des de diversos punts de vista: Llei 13\/2002, de 21 de juny, de turisme de Catalunya; Llei 5\/2006, de 10 de maig, del Llibre cinqu\u00e8 del Codi Civil de Catalunya, relatiu als drets reals; Llei 18\/2007, de 28 de desembre, del dret a l\u2019habitatge; Decret 164\/2010, de 9 de novembre, de regulaci\u00f3 dels habitatges d\u2019\u00fas tur\u00edstic i Decret 183\/2010, de 23 de novembre, d\u2019establiments d\u2019allotjament tur\u00edstic (derogats); Llei 9\/2011, de 29 de desembre, de promoci\u00f3 de l\u2019activitat econ\u00f2mica; i Decret 159\/2012, de 20 de novembre, d\u2019establiments d\u2019allotjament tur\u00edstic i d\u2019habitatges d\u2019\u00fas tur\u00edstic. A m\u00e9s, al terme municipal de Barcelona \u00e9s tamb\u00e9 d\u2019aplicaci\u00f3 el Pla Especial Urban\u00edstic d\u2019Allotjaments Tur\u00edstics (PEUAT).<\/p>\n\n\n\n

Situat el marc competencial i el corpus normatiu, s\u2019ha de partir necess\u00e0riament de la distinci\u00f3 pr\u00e8via entre habitatge d\u2019\u00fas tur\u00edstic (HUT) i apartament d\u2019\u00fas tur\u00edstic (AUT). Segons els articles 66 i 67 del Decret de la Generalitat de Catalunya 159\/2012, de 20 de novembre, d\u2019establiments d\u2019allotjament tur\u00edstic i d\u2019habitatges d\u2019\u00fas tur\u00edstic (en endavant, D159\/2012), tenen la consideraci\u00f3 d\u2019habitatges d\u2019\u00fas tur\u00edstic aquells que:<\/p>\n\n\n\n

a) s\u00f3n cedits pel seu propietari en la seva totalitat1<\/sup>, directament o indirectament, a tercers a canvi de contraprestaci\u00f3 econ\u00f2mica;<\/p>\n\n\n\n

b) per a una estada temporal que no podr\u00e0 superar els 31 dies;<\/p>\n\n\n\n

c) en condicions d\u2019immediata disponibilitat;<\/p>\n\n\n\n

d) que disposen de c\u00e8dula d\u2019habitabilitat;<\/p>\n\n\n\n

e) que estan suficientment moblats i dotats dels aparells i estris necessaris per a la seva ocupaci\u00f3 immediata; i<\/p>\n\n\n\n

f) que resten sota responsabilitat del propietari o persona gestora en qui delegui, qui ha de facilitar un tel\u00e8fon als usuaris i ve\u00efns per atendre i resoldre de manera immediata consultes i incid\u00e8ncies relatives a l\u2019activitat d\u2019habitatge d\u2019\u00fas tur\u00edstic i garantir el servei d\u2019assist\u00e8ncia i manteniment de l\u2019habitatge.<\/p>\n\n\n\n

En canvi, atenent a l\u2019article 37 del mateix D159\/2012, els establiments d\u2019\u00fas tur\u00edstic s\u00f3n edificis o conjunts continus constitu\u00efts en la seva totalitat per apartaments o estudis, com a establiment \u00fanic o com a unitat empresarial d\u2019explotaci\u00f3, amb els serveis tur\u00edstics corresponents. Es conceben, a difer\u00e8ncia dels HUT, com establiments oberts al p\u00fablic, sense l\u00edmit temporal d\u2019ocupaci\u00f3, i que resten sota la responsabilitat del titular de l\u2019activitat econ\u00f2mica que s\u2019hi explota.<\/p>\n\n\n\n

De forma preliminar s\u2019ha d\u2019advertir que la legislaci\u00f3 sobre activitats tur\u00edstiques, en relaci\u00f3 al dret immobiliari, es troba disseminada en multitud de normes\u00a0<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Per iniciar l\u2019activitat, en el cas d\u2019HUT es requereix nom\u00e9s comunicaci\u00f3 pr\u00e8via a l\u2019Administraci\u00f3 local (article 68 D159\/2012), mentre que per a AUT s\u2019exigeix declaraci\u00f3 responsable adre\u00e7ada a la Direcci\u00f3 General de Turisme (article 5 D159\/2012). Es substitueix aix\u00ed, seguint la Llei 9\/2011, el model de control administratiu ex ante via llic\u00e8ncia que regia amb el Decret 164\/2010.<\/p>\n\n\n\n

Introdu\u00efts els conceptes, la pon\u00e8ncia es va centrar en les vies per afrontar les problem\u00e0tiques a les que han de fer front les comunitats de propietaris quan aquestes activitats generen situacions contr\u00e0ries a la conviv\u00e8ncia normal. En el seu moment, la STC 301\/1993, de 21 d\u2019octubre, ja va establir que: \u00aben el r\u00e9gimen de propiedad horizontal la necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los pisos, justifica, la fijaci\u00f3n, legal o estatutaria, de espec\u00edficas restricciones o l\u00edmites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares<\/em>\u00bb (vid. tamb\u00e9 STC 28\/1999, de 8 de mar\u00e7).<\/p>\n\n\n\n

Els ponents varen proposar fins a tres alternatives, que passem a analitzar a continuaci\u00f3:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Una primera opci\u00f3 \u00e9s instar l\u2019acci\u00f3 de cessaci\u00f3 de l\u2019art. 553-40 CCCat. Es tracta d\u2019una via reactiva, ja que en la majoria de comunitats de propietaris no hi ha normes que limitin l\u2019\u00fas d\u2019HUT, atesa la relativa novetat de fenomen. Per activar aquesta acci\u00f3, la presid\u00e8ncia de la comunitat, per iniciativa pr\u00f2pia o d\u2019un 25% dels propietaris, ha d\u2019adre\u00e7ar un requeriment fefaent a qui estigui duent a terme activitats contr\u00e0ries a la normal conviv\u00e8ncia o que malmetin o facin perillar l\u2019immoble o contr\u00e0ries als estatuts o a la normativa urban\u00edstica o administrativa per a que les deixi de fer. Si la persona requerida persist\u00eds en la seva activitat, la junta de propietaris pot exercir contra ella l\u2019acci\u00f3 judicial de cessaci\u00f3, a trav\u00e9s de la figura del president, qui ostenta la legitimaci\u00f3 activa. S\u2019hi pot acumular una acci\u00f3 indemnitzaci\u00f3 pels danys i perjudicis que s\u2019hagin causat a la comunitat, instar l\u2019extinci\u00f3 del contracte d\u2019arrendament o de qualsevol altre que atribueixi als ocupants un dret sobre l\u2019element privatiu si s\u00f3n els arrendataris o ocupants els infractors i sol\u00b7licitar la privaci\u00f3 de l\u2019\u00fas i gaudi de l\u2019element privatiu pel propietari per un per\u00edode m\u00e0xim de dos anys.<\/p>\n\n\n\n

Al seu torn, tres s\u00f3n els sup\u00f2sits en qu\u00e8 es pot iniciar l\u2019acci\u00f3 de cessaci\u00f3 de l\u2019article 553-40 CCCat<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n

Conducta o activitat contr\u00e0ria a la normal conviv\u00e8ncia en la comunitat (SSTSJCAT, Sala Civil i Penal, 17\/2012, de 20 de febrer, 28\/2014, de 28 d\u2019abril, i 33\/2015, de 19 de maig). Cal acreditar que l\u2019activitat tur\u00edstica est\u00e0 produint una sobre-afectaci\u00f3 a la conviv\u00e8ncia normal que es venia donant en la comunitat, ignorant les normes de civisme i el principi de bona fe que ha de presidir les relacions entre ve\u00efns. S\u2019ha de tractar de conductes inc\u00edviques, greus i continuades, relacionades amb l\u2019activitat tur\u00edstica que es desenvolupa en un element privatiu de la comunitat. Segons la STSJCAT 28\/2014, amb cita a l\u2019anterior STSJCAT 17\/2012, de 20 de febrer: \u00abhan de considerar-se dins de les activitats molestes no nom\u00e9s les immissions intolerables, sin\u00f3 tota activitat que, per la transcend\u00e8ncia que tingui, pugui excedir d\u2019all\u00f2 socialment admissible, entenent per tal el m\u00ednim respecte a la conviv\u00e8ncia dels ocupants de l\u2019immoble, tenint en compte, a m\u00e9s, que la il\u00b7licitud a qu\u00e8 es refereix la norma abra\u00e7a tant l\u2019administrativa, com la civil i penal\u00bb. En definitiva, es sanciona l\u2019exercici an\u00f2mal i antisocial del dret.<\/p>\n\n\n\n

Activitat prohibida en els estatuts de la comunitat, tot i que, com hem apuntat, aquest sup\u00f2sit rarament es presentar\u00e0, perqu\u00e8 poques s\u00f3n les comunitats que han previst condicionants, limitacions o prohibicions a l\u2019establiment d\u2019HUT en les seves finques (mateixa STSJCAT 17\/2012).<\/p>\n\n\n\n

Activitat contaria a la normativa urban\u00edstica o administrativa (STSJCAT 21\/2011, de 23 de maig). Amb anterioritat a la Llei 5\/2015, de 13 de maig, de modificaci\u00f3 del Llibre cinqu\u00e8 del Codi Civil de Catalunya, part de la jurisprud\u00e8ncia s\u2019inclinava per pensar que l\u2019incompliment de normativa de caire administratiu no era rellevant a efectes del procediment civil, at\u00e8s el tenor literal de la norma. Des de la reforma en mat\u00e8ria de propietat horitzontal del 2015, es preveu en el primer apartat de l\u2019art. 553-40 CCCat que l\u2019acci\u00f3 de cessaci\u00f3 tamb\u00e9 es podr\u00e0 instar quan es duguin a terme activitats que la normativa urban\u00edstica o la llei exclouen o prohibeixen de manera expressa.<\/p>\n\n\n\n

La segona opci\u00f3 \u00e9s l\u2019increment en la repercussi\u00f3 de les despeses generals per \u00fas intensiu d\u2019elements o serveis comuns. \u00c9s tamb\u00e9 una via pal\u00b7liativa dels efectes distorsionadors de l\u2019establiment d\u2019HUT en comunitats (STSJCAT 37\/2016, de 19 de maig). Aquesta possibilitat es preveu en l\u2019art. 553-45.4 CCCat i, des del 6 de mar\u00e7 de 2019, en l\u2019apartat 12\u00e8 de l\u2019article 17 LPH, addicionat pel RD-L 7\/2019. En concret, el nou article 17.12 in fine LPH estableix que es requerir\u00e0 una majoria de 3\/5 parts del total de propietaris que, al seu torn, representin 3\/5 parts de les quotes de participaci\u00f3 per acordar l\u2019establiment de quotes especials de despeses o increments en la participaci\u00f3 de les despeses comunes quan es realitzi l\u2019activitat tur\u00edstica a trav\u00e9s d\u2019HUT en algun element privatiu de la comunitat, sempre que aquestes modificacions no suposin un increment superior al 20%. Els acords no poden tenir efectes retroactius.<\/p>\n\n\n\n

La darrera via \u00e9s de car\u00e0cter preventiu i consisteix en la inclusi\u00f3 d\u2019una prohibici\u00f3 en els estatuts de la comunitat de propietaris de destinar elements privatius d\u2019aquesta comunitat a HUT. D\u2019entrada, respecte aquest punt, cal fer notar les difer\u00e8ncies entre la legislaci\u00f3 estatal i la catalana. El RD-L 7\/2019 exclou, per un cant\u00f3 (nou article 5, lletra e, de la LAU), la regulaci\u00f3 dels contractes de cessi\u00f3 temporal de l\u2019\u00fas de la totalitat d\u2019habitatge moblat i equipament en condicions d\u2019\u00fas immediat i comercialitzat o promocionat en canals d\u2019oferta tur\u00edstica o per qualsevol mitj\u00e0 de comercialitzaci\u00f3 o promoci\u00f3, i realitzada amb finalitat lucrativa (un contracte de cessi\u00f3 d\u2019HUT) de la protecci\u00f3 tu\u00eftiva que es proporciona als arrendaments urbans, remetent-se a la normativa sectorial tur\u00edstica; i, per l\u2019altre (nou article 17.12 ab initio LPH), preveu que les comunitats de propietaris podran limitar o condicionar l\u2019exercici de l\u2019activitat de cessi\u00f3 d\u2019HUT, i que per adoptar aquest acord es requerir\u00e0 una majoria de 3\/5 parts del total de propietaris que, al seu torn, representin 3\/5 parts de les quotes de participaci\u00f3. Els qu\u00f2rums i majories varien sota l\u2019art. 553-26.2 CCCat, que estableix que cal el vot favorable de 4\/5 parts dels propietaris amb dret a vot, que han de representar alhora les 4\/5 parts de les quotes de participaci\u00f3, per a modificar el t\u00edtol de constituci\u00f3 i els estatuts, en aquest cas en el sentit de la prohibici\u00f3 expressada, ja que els estatuts poden contenir regles sobre destinaci\u00f3, \u00fas i gaudi dels elements privatius i limitacions al seu \u00fas (articles 553-11, 553-36 i 553-40 CCCat).<\/p>\n\n\n\n

La segona opci\u00f3 \u00e9s l\u2019increment en la repercussi\u00f3 de les despeses generals per \u00fas intensiu d\u2019elements o serveis comuns<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Tres s\u00f3n els escenaris que s\u2019han de diferenciar:<\/p>\n\n\n\n

Els estatuts vigents res diuen sobre aquesta prohibici\u00f3. S\u2019ent\u00e9n que all\u00f2 que no est\u00e0 prohibit est\u00e0 perm\u00e8s i, per tant, el propietari podr\u00e0 desenvolupar l\u2019activitat econ\u00f2mica a trav\u00e9s d\u2019HUT.<\/p>\n\n\n\n

Els estatuts autoritzen expressament destinar elements privatius a HUT. Aquest sup\u00f2sit tampoc planteja cap problem\u00e0tica.<\/p>\n\n\n\n

Els estatuts limiten o prohibeixen la possibilitat de destinar elements privatius a HUT. En aquest sentit, s\u2019alteren per acord de la comunitat alguna de les dues situacions anteriors (tot i que la prohibici\u00f3 o limitaci\u00f3 tamb\u00e9 es pot donar en els primers estatuts de la recent constitu\u00efda comunitat, quelcom inhabitual). En aquest punt hem de distingir entre tres hip\u00f2tesis:<\/p>\n\n\n\n

En el moment d\u2019adopci\u00f3 de l\u2019acord per la comunitat el propietari ja destinava el seu immoble a HUT. No es veur\u00e0 afectat per l\u2019acord, que no t\u00e9 efectes retroactius i nom\u00e9s ser\u00e0 oposable als nous propietaris des de llavors (art. 17.12 LPH i, a Catalunya, jurisprud\u00e8ncia consolidada del TSJCAT).<\/p>\n\n\n\n

En el moment d\u2019adopci\u00f3 de l\u2019acord el propietari encara no destina el seu immoble a HUT, per\u00f2 gaudeix d\u2019una expectativa de dret de poder-ho fer en un futur. En aquest cas, si s\u2019oposa a l\u2019adopci\u00f3 de l\u2019acord per la comunitat res impedir\u00e0 que pugui destinar el seu immoble a HUT (Resoluci\u00f3 de la Direcci\u00f3 General de Dret i d\u2019Entitats Jur\u00eddiques del Departament de Just\u00edcia JUS\/167\/2017, de 6 de febrer de 2017). Si no s\u2019hi oposa, l\u2019acord el vincular\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Els tercers que accedeixin com a propietaris a la comunitat en posterioritat a l\u2019acord estaran plenament vinculats a la prohibici\u00f3, sempre que consti inscrit en el Registre de la Propietat (art. 553-11.3 CCCat).<\/p>\n\n\n\n

S\u2019ent\u00e9n que all\u00f2 que no est\u00e0 prohibit est\u00e0 perm\u00e8s i, per tant, el propietari podr\u00e0 desenvolupar l\u2019activitat econ\u00f2mica a trav\u00e9s d\u2019HUT<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Quarta pon\u00e8ncia: la MPGM<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La seg\u00fcent pon\u00e8ncia, quarta del Congr\u00e9s, s\u2019emmarcava sota l\u2019ep\u00edgraf \u00abModificaci\u00f3 del Pla General Metropolit\u00e0 per a l\u2019obtenci\u00f3 d\u2019habitatge de protecci\u00f3 p\u00fablica al s\u00f2l urb\u00e0 consolidat i per a la declaraci\u00f3 d\u2019\u00e0rea de tanteig i retracte, i definici\u00f3 dels termes d\u2019edificaci\u00f3 a Barcelona\u00bb. La taula va comptar amb el Sr. Rafael Arnaiz Ramos<\/strong>, Director del Servei d\u2019Estudis del Deganat dels Registradors de Catalunya i registrador de la propietat n\u00fam. 7 de Barcelona, i el Sr. Pablo Molina Alegre<\/strong>, advocat soci del despatx Garrigues.<\/p>\n\n\n\n

El punt de partida de la seva exposici\u00f3 va ser la constataci\u00f3 de la necessitat de pal\u00b7liar el problema de l\u2019acc\u00e9s a l\u2019habitatge. \u00c9s, de fet, un repte que no nom\u00e9s es planteja a casa nostra, sin\u00f3 que en major o menor intensitat \u00e9s global i constitueix l\u2019element central del debat entorn les ciutats i la seva articulaci\u00f3. El progressiu increment de la poblaci\u00f3 urbana implica majors restriccions d\u2019espai, concentraci\u00f3 de poder econ\u00f2mic i, en darrer terme, escassetat d\u2019habitatge. I, per les lleis de l\u2019oferta i la demanda, a menor oferta i major demanda, major preu del s\u00f2l i de l\u2019habitatge.<\/p>\n\n\n\n

Si ens centrem en la problem\u00e0tica pr\u00f2pia de Barcelona, amb densitats de poblaci\u00f3 comparables en algunes zones a metr\u00f2polis d\u2019enormes dimensions com Bombai o Nova Delhi, la Ciutat Comtal compta actualment amb entre 40.000 i 50.000 habitatges assequibles (dels quals entre 10.000 i 20.000 s\u00f3n de renda antiga, que s\u2019extingiran; unes 12.000 s\u00f3n de protecci\u00f3 oficial; i els restants estan subjectes a condicions de protecci\u00f3 en la venda), i la previsi\u00f3 \u00e9s que uns 120.000 habitatges siguin assequibles l\u2019any 2027 (un 15% del parc total d\u2019habitatge). El contrast entre les xifres actuals i els objectius indica que no anem pel bon cam\u00ed.<\/p>\n\n\n\n

La normativa rellevant en aquest \u00e0mbit ve definida per la interacci\u00f3 entre: el Pla General Metropolit\u00e0 d\u2019Ordenaci\u00f3 Urban\u00edstica (PGM) de 1976 (en la redacci\u00f3 de la recent modificaci\u00f3 de 14 de desembre de 2018, coneguda com a MPGM 30); la Llei 18\/2007, de 28 de desembre, del dret a l\u2019habitatge; el Decret de la Generalitat de Catalunya 305\/2006, de 18 de juliol, pel qual s\u2019aprova el reglament de la Llei d\u2019urbanisme; el Decret Legislatiu 1\/2010, de 3 d\u2019agost, pel qual s\u2019aprova el text ref\u00f3s de la Llei d\u2019urbanisme; el Reial Decret Legislatiu 7\/2015, de 30 d\u2019octubre, pel qual s\u2019aprova el text ref\u00f3s de la Llei de S\u00f2l i Rehabilitaci\u00f3 Urbana; la Llei 22\/1998, de 30 de desembre, de la Carta Municipal de Barcelona; i el Pla pel Dret a l\u2019Habitatge de Barcelona 2016-2025.<\/p>\n\n\n\n

La MPGM 30, d\u2019aplicaci\u00f3 des del 14 de desembre de 2018, t\u00e9 per objectiu incrementar el parc d\u2019habitatge de protecci\u00f3 p\u00fablica (HPP) i distribuir l\u2019habitatge de forma homog\u00e8nia per tota la ciutat, sense generaci\u00f3 de guetos. Es pret\u00e9n aconseguir uns 300 HPP a l\u2019any. Per fer-ho, pren diverses estrat\u00e8gies: estableix, d\u2019entrada, unes zones que incorporen HPP, tant en sectors o pol\u00edgons de s\u00f2l urb\u00e0 no consolidat o urbanitzable com en s\u00f2l urb\u00e0 consolidat. En concret, respecte les zones de s\u00f2l urb\u00e0 consolidat, reserva parcel\u00b7les totalment a HPP, d\u2019altres parcialment conjuntament amb una altra qualificaci\u00f3 i unes darreres que les subjecta a regulaci\u00f3 en el r\u00e8gim d\u2019usos de la zona que permeti l\u2019\u00fas d\u2019habitatge incloent la previsi\u00f3 d\u2019un percentatge d\u2019edificabilitat amb dest\u00ed a HPP.<\/p>\n\n\n\n

En les zones en qu\u00e8 es preveu l\u2019aplicaci\u00f3 parcial de la reserva d\u2019HPP s\u2019imposa destinar un 30% del sostre urban\u00edstic de les parcel\u00b7les o construccions de m\u00e9s de 600 m2 de sostre d\u2019habitatge plurifamiliar en el cas de nova construcci\u00f3 o gran rehabilitaci\u00f3. La nova construcci\u00f3 inclou la construcci\u00f3 de noves plantes superiors a 600 m2 de sostre i l\u2019ampliaci\u00f3 d\u2019habitatges amb un sostre potencial superior a 600 m2 i que no estigui integrada en una actuaci\u00f3 de gran rehabilitaci\u00f3. En aquest cas es tractar\u00e0 l\u2019ampliaci\u00f3 com si fos sostre de nova planta i nom\u00e9s s\u2019aplicar\u00e0 el 30% sobre l\u2019ampliaci\u00f3. El c\u00e0lcul del sostre potencial es regeix pels propis criteris municipals, segon la zona que es tracti, fet que complica l\u2019aplicabilitat de la norma i el seu coneixement exhaustiu pels agents de mercat.<\/p>\n\n\n\n

Si s\u2019amplia un edifici existent i es sotmet a gran rehabilitaci\u00f3 per\u00f2 no s\u2019esgota l\u2019edificabilitat prevista, el 30% s\u2019aplicar\u00e0 sobre l\u2019edificabilitat prevista, independentment de si s\u2019esgota o no. Si el projecte \u00e9s d\u2019usos mixtos, el 30% s\u2019aplicar\u00e0 sobre la totalitat del sostre potencial, excepte en el cas que, podent existir usos mixtos, la totalitat de l\u2019edifici es destini a altres usos diferents del d\u2019habitatge.<\/p>\n\n\n\n

Aquesta reserva del 30% s\u2019aplica sobre els habitatges que s\u2019ubiquin en el mateix edifici en qu\u00e8 es realitzi l\u2019actuaci\u00f3, excepte que es traspassi a un altre edifici mitjan\u00e7ant un instrument de planejament derivat que traslladi el sostre dins el mateix barri. En aquest cas, s\u2019haur\u00e0 d\u2019incloure un estudi econ\u00f2mic que acrediti l\u2019equival\u00e8ncia de l\u2019aprofitament (\u00e9s a dir, que l\u2019impacte econ\u00f2mic de la mesura \u00e9s el mateix) i s\u2019ha de garantir la finalitzaci\u00f3 simult\u00e0nia de les obres en el conjunt dels \u00e0mbits.<\/p>\n\n\n\n

En el projecte d\u2019obres s\u2019haur\u00e0 d\u2019indicar un esquema per plantes que computi la superf\u00edcie de sostre edificable o constru\u00efda sobre el total susceptible d\u2019\u00fas privatiu. El 30% es calcula proporcionalment, amb exclusi\u00f3 dels elements d\u2019\u00fas com\u00fa, de manera que la suma de la superf\u00edcie constru\u00efda de cada una de les entitats superi el 30% de la superf\u00edcie constru\u00efda de l\u2019edifici. En el mateix projecte d\u2019obres s\u2019hauran de justificar les unitats d\u2019habitatge destinades a complir aquesta reserva, la seva ubicaci\u00f3 i que compleixen amb la normativa sectorial aplicable.<\/p>\n\n\n\n

No s\u2019aplica aquest nou r\u00e8gim de la MPGM 30, per ra\u00f3 de l\u2019objecte, a les parcel\u00b7les resultants de pol\u00edgons d\u2019actuaci\u00f3 urban\u00edstica quan encara no ha estat materialitzada l\u2019edificaci\u00f3 \u2014sempre que estiguin dins el termini d\u2019edificaci\u00f3 previst en el planejament\u2014, a les parcel\u00b7les de pol\u00edgons d\u2019actuaci\u00f3 urban\u00edstica executats quan el PGM o planejament derivat prevegi HPP \u2014malgrat hagin incomplert el termini per edificar\u2014, a les finques protegides en clau A i B, i a les finques protegides en clau C quan la gran rehabilitaci\u00f3 comporti el manteniment de la tipologia i no incrementi el nombre d\u2019habitatges.<\/p>\n\n\n\n

No s\u2019aplica tampoc la MPGM 30, per raons de dret transitori, a les operacions amb llic\u00e8ncia en curs a la data d\u2019entrada en vigor (14 de desembre de 2018), a les operacions amb certificat urban\u00edstic, a les operacions concertades entre l\u20191 de juliol de 2016 i l\u2019aprovaci\u00f3 inicial de la MPGM 30 (20 de juny de 2018) i que demanin la llic\u00e8ncia fins el 14 de desembre de 2020. En les operacions realitzades entre l\u20191 de gener i el 30 de juny de 2016 s\u00ed els ser\u00e0 d\u2019aplicaci\u00f3 el nou r\u00e8gim, amb possibilitat de concretar un percentatge inferior al 30% (amb el topall m\u00ednim de la llei catalana) o fins i tot quedar-ne exempt si es justifica a l\u2019Ajuntament que destinar una part dels habitatges a protecci\u00f3 p\u00fablica comporta la inviabilitat econ\u00f2mica de l\u2019operaci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

El progressiu increment de la poblaci\u00f3 urbana implica majors restriccions d\u2019espai, concentraci\u00f3 de poder econ\u00f2mic i, en darrer terme, escassetat d\u2019habitatge<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Els ponents varen assenyalar, per tancar la part de l\u2019exposici\u00f3 referent a la MPGM 30, les dificultats que els operadors del sector s\u2019estan trobant en la seva aplicaci\u00f3 (prolongaci\u00f3 dels terminis de concessi\u00f3 de llic\u00e8ncia per determinar les parts de les finques que es destinen a HPP, conviv\u00e8ncia amb els usos d\u2019habitatge no protegit, despeses de comunitat). La MPGM 30 ja ha tingut un impacte real en el mercat i en aquests moments es comencen a donar els primers contenciosos fruit de diverses impugnacions. Es pot interpretar que la reforma imposa deures addicionals a les facultats inherents al dret de propietat als propietaris de s\u00f2l urb\u00e0 consolidat, obligacions que van m\u00e9s enll\u00e0 de les reconegudes en el Reial Decret Legislatiu de la Llei del S\u00f2l (RDL estatal 7\/2015), i que fins i tot les noves mesures estarien mancades d\u2019habilitaci\u00f3 legal i s\u2019haurien de reputar, per tant, com nul\u00b7les. Finalment, es varen llan\u00e7ar algunes alternatives per augmentar el parc d\u2019habitatge assequible, com ara l\u2019optimitzaci\u00f3 del planejament, la coordinaci\u00f3 entre Administracions amb compet\u00e8ncies sobre la mat\u00e8ria, la construcci\u00f3 sobre equipaments en f\u00f3rmules compartides i urbanisme 3D i la introducci\u00f3 de models coliving<\/em> i cohousing<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

La pon\u00e8ncia va prosseguir amb l\u2019explicaci\u00f3 dels drets d\u2019adquisici\u00f3 preferent de car\u00e0cter legal constitu\u00efts en benefici p\u00fablic, que es concreten en els drets reals de tanteig i retracte, sense necessitat d\u2019inscripci\u00f3 en el Registre per a la seva efic\u00e0cia. El vigent article 285 cinqu\u00e8 PGM, introdu\u00eft amb la mateixa MPGM 30, preveu que els habitatges de protecci\u00f3 oficial resultants de l\u2019apartat 2 de l\u2019article 285 ter PGM (que \u00e9s el que ara detalla totes les obligacions de dest\u00ed a HPP descrits en els par\u00e0grafs immediatament supra) se subjecten als drets d\u2019adquisici\u00f3 preferent en favor de l\u2019Administraci\u00f3, regulats en la legislaci\u00f3 sectorial d\u2019habitatge, i l\u2019Ajuntament de Barcelona podr\u00e0 ser-ne beneficiari en aplicaci\u00f3 de l\u2019establert en l\u2019article 87.3 de la Llei 18\/2007 (Llei catalana de l\u2019habitatge). Aix\u00ed, els HPP resultants de les mesures de la MPGM 30 queden subjectes als drets d\u2019adquisici\u00f3 preferent a favor de l\u2019Ajuntament de Barcelona, que un cop adquirits aniran destinats a r\u00e8gim de lloguer assequible.<\/p>\n\n\n\n

A partir de la vigent redacci\u00f3 del segon par\u00e0graf de l\u2019article 15.2 de la Llei 18\/2007 (introdu\u00eft per l\u2019article 1.U del Decret Llei de la Generalitat de Catalunya 1\/2015, de 24 de mar\u00e7, de mesures extraordin\u00e0ries i urgents per a la mobilitzaci\u00f3 dels habitatges provinents de processos d\u2019execuci\u00f3 hipotec\u00e0ries), s\u2019ent\u00e9n que l\u2019\u00e0rea de tanteig i retracte \u00e9s tot el terme municipal de Barcelona. El precepte s\u2019aplica a qualsevol transmissi\u00f3 onerosa (des de compravendes fins a transmissions d\u2019accions i participacions de societats amb finques, adjudicacions en procediments d\u2019execucions hipotec\u00e0ries i dacions en pagament: article 2 D-L 1\/2015). El propi Decret-Llei, en l\u2019article 2.2, detalla el procediment que s\u2019ha de seguir per a l\u2019exercici dels drets d\u2019adquisici\u00f3 preferent, amb remissi\u00f3 a la Llei 18\/2007 (articles 87 a 91 i 134 a 136). A preguntes dels participants, es va puntualitzar que \u00e9s suficient acreditar al registrador de la propietat la notificaci\u00f3 d\u2019exercici del dret de tanteig de l\u2019Ajuntament (o, transcorreguts m\u00e9s de quatre mesos del dret de tanteig, la notificaci\u00f3 a efectes de retracte).<\/p>\n\n\n\n

El c\u00e0lcul del sostre potencial es regeix pels propis criteris municipals, segon la zona que es tracti, fet que complica l\u2019aplicabilitat de la norma i el seu coneixement exhaustiu pels agents de mercat<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Cinquena pon\u00e8ncia: els contractes d\u2019arrendament urb\u00e0<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

No es podia tancar el Congr\u00e9s de dret immobiliari sense abordar les casu\u00edstiques lligades a un dels contractes immobiliaris per excel\u00b7l\u00e8ncia: l\u2019arrendament urb\u00e0, en una pon\u00e8ncia dividida en dues parts. La primera d\u2019elles, sota el t\u00edtol \u00abL\u2019evoluci\u00f3 de la Llei d\u2019Arrendaments Urbans des de l\u2019any 1994 i les successives reformes. La denegaci\u00f3 de la pr\u00f2rroga segons els diferents redactats de les modificacions de la LAU\u00bb va anar a c\u00e0rrec de la Sra. Rosa Maria Peris Vidal, <\/strong>directora de la Consultoria Jur\u00eddica i Fiscal de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019evoluci\u00f3 i proliferaci\u00f3 legislativa fa que en aquests moments tinguem fins a sis r\u00e8gims jur\u00eddics aplicables en aquesta mat\u00e8ria d\u2019arrendaments urbans. La situaci\u00f3 anterior a la LAU de 1994 era de coexist\u00e8ncia de dos r\u00e8gims:<\/p>\n\n\n\n

a) El que es derivava de la LAU de 1964 (Decret 4104\/1964, de 24 de desembre, pel que s\u2019aprova el text ref\u00f3s de la Llei d\u2019Arrendaments Urbans), fortament intervencionista, que imposava la pr\u00f2rroga for\u00e7osa per a l\u2019arrendador i potestativa per a l\u2019arrendatari i un sistema de subrogacions vital\u00edcies.<\/p>\n\n\n\n

b) El que es derivava del Decret Boyer (Reial Decret-llei 2\/1985, de 30 d\u2019abril, sobre Mesures de Pol\u00edtica Econ\u00f2mica).<\/p>\n\n\n\n

Aix\u00ed, el panorama normatiu feia que a inicis de la d\u00e8cada dels noranta l\u2019arrendament fos vist com una alternativa poc atractiva per accedir a l\u2019habitatge enfront l\u2019adquisici\u00f3 d\u2019una propietat. Aix\u00f2 va dur el legislador a implementar mesures per potenciar el mercat d\u2019arrendaments urbans i es va traduir en l\u2019aprovaci\u00f3 de la Llei 29\/1994, de 24 de novembre, d\u2019Arrendaments Urbans (LAU 1994), que va entrar en vigor l\u20191 de gener de 1995.<\/p>\n\n\n\n

Les principals novetats de la LAU 1995 foren:<\/p>\n\n\n\n

  • Lliure pacte entre les parts sobre la durada inicial del contracte, per\u00f2 amb sistema de pr\u00f2rroga for\u00e7osa (o obligat\u00f2ria) fins arribar als 5 anys, obligatori per a l\u2019arrendador i potestatiu per a l\u2019arrendatari.<\/li>
  • Un cop transcorreguts els primers 5 anys, pr\u00f2rroga t\u00e0cita del contracte per un any, fins un m\u00e0xim de 3 anys.<\/li>
  • Finalitzats els tres anys de pr\u00f2rroga t\u00e0cita, es produeixen renovacions contractuals per t\u00e0cita reconducci\u00f3 (articles 1566 i 1581 CC).<\/li>
  • Les parts poden pactar una duraci\u00f3 il\u00b7limitada o una pr\u00f2rroga for\u00e7osa perp\u00e8tua.<\/li>
  • Es pot denegar la pr\u00f2rroga for\u00e7osa si concorre causa de necessitat d\u2019ocupaci\u00f3 de l\u2019habitatge per l\u2019arrendador dins el termini inicial de 5 anys. Ara b\u00e9, aquest extrem s\u2019ha d\u2019haver pactat expressament en el contracte.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    La primera modificaci\u00f3 amb profunditat de la LAU 1994 va arribar amb la Llei 4\/2013, de 4 de juny, de flexibilitzaci\u00f3 i foment del mercat de lloguer d\u2019habitatges, que eminentment pretenia augmentar l\u2019oferta d\u2019habitatge de lloguer. Va suposar la reducci\u00f3 de 5 a 3 anys de la pr\u00f2rroga obligat\u00f2ria i la possibilitat de denegar-la sense que hagu\u00e9s de constar en el contracte la causa de necessitat. A m\u00e9s, es podia pactar la ren\u00fancia als drets d\u2019adquisici\u00f3 preferent per l\u2019arrendatari i, per a que el contracte d\u2019arrendament fos oposable a tercers, s\u2019havia d\u2019inscriure en el Registre de la Propietat.<\/p>\n\n\n\n

    El darrer pas en aquest evoluci\u00f3 legislativa ja ve marcat pel Reial Decret-llei 21\/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en mat\u00e8ria d\u2019habitatge i lloguer (que nom\u00e9s \u00e9s aplicable als contractes subscrits entre el 19 de desembre de 2018 i el 24 de gener de 2019, en no obtenir la convalidaci\u00f3 del Congr\u00e9s dels Diputats) i el Reial Decret-llei 7\/2019, d\u20191 de mar\u00e7, de mesures urgents en mat\u00e8ria d\u2019habitatge i lloguer, en vigor a partir del 6 de mar\u00e7 de 2019. Aix\u00ed, als contractes d\u2019arrendaments urbans subscrits en el per\u00edode 25 de gener de 2019 \u2013 5 de mar\u00e7 de 2019 s\u2019aplica, de nou, la LAU 1994 amb la redacci\u00f3 de la Llei 4\/2013.<\/p>\n\n\n\n

    Els RRDD-L 21\/2018 i 7\/2019 tenen per objectiu dotar de major protecci\u00f3 els arrendataris i proporcionar una m\u00ednima estabilitat als llogaters per accedir a l\u2019habitatge i romandre-hi. La principal de les mesures \u00e9s la pr\u00f2rroga for\u00e7osa fins als 5 anys per a arrendadors persones f\u00edsiques i 7 anys per als arrendadors persones jur\u00eddiques. Per\u00f2 presenten certes difer\u00e8ncies: respecte la denegaci\u00f3 de la pr\u00f2rroga for\u00e7osa per causa de necessitat, mentre que el RD-L 21\/2018 no es pronuncia i, per tant, es segueix aplicant la previsi\u00f3 de la Llei 4\/2013, el RD-L 7\/2019 recupera en aquest punt la LAU 1994 i obliga a que consti de forma expressa en el contracte la possibilitat de denegaci\u00f3 per causa de necessitat.<\/p>\n\n\n\n

    A m\u00e9s, tot i que tots dos Decrets-llei incorporen tamb\u00e9 modificacions de la Llei d\u2019Enjudiciament Civil en mat\u00e8ria de judici per desnonament per impagament de rendes, reclamaci\u00f3 de quantitats o expiraci\u00f3 del termini, aquesta reforma \u00e9s molt m\u00e9s extensa en el RD-L 7\/2019. Aix\u00ed, la nova redacci\u00f3 de l\u2019article 441.5 LEC determina que en les notificacions de demandes de desnonament per manca de pagament, reclamacions de quantitat i expiraci\u00f3 de termini s\u2019informar\u00e0 al demandat de la possibilitat que acudeixi als serveis socials, a efectes que es pugui apreciar una possible situaci\u00f3 de vulnerabilitat. Els Jutjats de Primera Inst\u00e0ncia que tramitin aquests judicis han de comunicar d\u2019ofici l\u2019exist\u00e8ncia del procediment als serveis socials. Si aquests \u00faltims confirmessin que la llar afectada es troba en situaci\u00f3 de vulnerabilitat social o econ\u00f2mica, ho hauran de notificar immediatament a l\u2019\u00f2rgan judicial.<\/p>\n\n\n\n

    La norma no indica el termini de qu\u00e8 disposa l\u2019arrendatari per comunicar la seva situaci\u00f3 a serveis socials, ni el termini de qu\u00e8 disposen els serveis socials per comunicar el procediment administratiu que estan seguint, ni el termini d\u2019emissi\u00f3 del seu informe. En qualsevol cas, des de la recepci\u00f3 de l\u2019informe pel Jutjat, el procediment de desnonament s\u2019haur\u00e0 de suspendre un mes si l\u2019arrendador \u00e9s persona f\u00edsica i tres mesos si l\u2019arrendador \u00e9s persona jur\u00eddica per oferir una alternativa habitacional a la persona o fam\u00edlia en situaci\u00f3 de vulnerabilitat. Transcorregut el termini o adoptades les mesures, s\u2019al\u00e7ar\u00e0 la suspensi\u00f3 i continuar\u00e0 el procediment.<\/p>\n\n\n\n

    El RD-L 7\/2019 ha estat recorregut davant el Tribunal Constitucional per m\u00e9s de cinquanta diputats del Grup Parlamentari Popular del Congr\u00e9s, que entenen que no concorre el pressup\u00f2sit habilitant de l\u2019article 86.1 CE per legislar via decret-llei i perqu\u00e8 la mat\u00e8ria regulada estaria vetada a aquesta figura legislativa. El recurs est\u00e0 adm\u00e8s i pendent de sent\u00e8ncia.<\/p>\n\n\n\n

    Per \u00faltim, pel que fa a aquest aspecte cal fer refer\u00e8ncia als darrers intents del Govern de la Generalitat de Catalunya per intervenir tamb\u00e9 en el mercat d\u2019arrendaments urbans. Es va aprovar el Decret llei 9\/2019, de 21 de maig, de mesures urgents de contenci\u00f3 de rendes en els contractes d\u2019arrendaments d\u2019habitatge i de modificaci\u00f3 del Llibre cinqu\u00e8 del Codi Civil de Catalunya en l\u2019\u00e0mbit de la penyora, que imposava un r\u00e8gim excepcional de limitaci\u00f3 d\u2019increment de rendes de lloguer aplicable a zones de mercat de lloguer tenses, a definir per les Administracions municipals. Despr\u00e9s del II Congr\u00e9s de Dret Immobiliari s\u2019ha conegut tant el Dictamen 4\/2019, de 17 de juny, del Consell de Garanties Estatut\u00e0ries, que considera inconstitucionals i mancats d\u2019encaix estatutari varis preceptes nuclears del Decret llei 9\/2019, com singularment el fet que el Parlament de Catalunya no va procedir a la convalidaci\u00f3 de l\u2019esmentat Decret llei (en data 26 de juny de 2019), pel que ha decaigut. Alhora, el Govern de la Generalitat est\u00e0 preparant un avantprojecte de llei per a una regulaci\u00f3 integral del contractes d\u2019arrendaments de finques urbanes.<\/p>\n\n\n\n

    \u00daltima pon\u00e8ncia: els contractes de temporada<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Va tancar les pon\u00e8ncies del Congr\u00e9s la Sra. Montserrat Junyent Mart\u00edn<\/strong>, responsable de l\u2019Assessoria Jur\u00eddica del Col\u00b7legi d\u2019Agents de la Propietat Immobili\u00e0ria, amb la seva exposici\u00f3 \u00abEls contractes de temporada i la seva difer\u00e8ncia amb els contractes d\u2019arrendament d\u2019habitatge habitual; el contracte d\u2019habitatge i la incid\u00e8ncia dels arrendaments per a \u00fas tur\u00edstic al mercat d\u2019arrendaments d\u2019habitatge\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

    Segons la ponent, la temporalitat i el fet de destinar l\u2019habitatge a activitat tur\u00edstica perverteixen l\u2019arrendament com\u00fa, i legisladors i Administracions han hagut d\u2019intervenir per regular i controlar algunes zones sotmeses a tensions pels elevats preus dels lloguers (situaci\u00f3 que es dona paradigm\u00e0ticament a la ciutat de Barcelona, i amb especial for\u00e7a als barris del centre i a l\u2019Eixample).<\/p>\n\n\n\n

    La normativa que incideix en els contractes de temporada i HUT ve delimitada, com hem tingut oportunitat de comentar anteriorment, per la LAU 1994 (en la redacci\u00f3 del RD-L 7\/2019), la Llei catalana 18\/2007 i el D159\/2012. El dest\u00ed donat a l\u2019habitatge determina la difer\u00e8ncia entre el r\u00e8gim aplicable (articles 2 i 3 LAU):<\/p>\n\n\n\n

    • Als arrendaments subscrits per satisfer la necessitat permanent d\u2019habitatge del seu arrendatari se\u2019ls aplica el r\u00e8gim d\u2019arrendament d\u2019habitatge.<\/li>
    • Als arrendaments subscrits per exercir a la finca una activitat industrial, comercial, artesanal, professional, recreativa, assistencial, cultural o docent, siguin quines siguin les persones que els subscriguin, se\u2019ls aplica el r\u00e8gim d\u2019arrendament per a \u00fas diferent al d\u2019habitatge.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      La temporalitat queda expressament exclosa de l\u2019\u00e0mbit d\u2019aplicaci\u00f3 de la LAU quan la cessi\u00f3 de l\u2019habitatge es fa en els termes descrits en l\u2019article 5.e). A la pon\u00e8ncia relativa a activitats tur\u00edstiques i a les definicions sobre HUT que all\u00ed s\u2019han donat, la Sra. Junyent afegeix que l\u2019HUT es subsumeix dins la categoria d\u2019habitatge amb activitats econ\u00f2miques (article 3.1, lletra l, de la Llei 18\/2007, en la redacci\u00f3 donada per la Llei 9\/2011, de 29 de desembre, de promoci\u00f3 de l\u2019activitat econ\u00f2mica), que es defineix com l\u2019habitatge que no \u00e9s domicili habitual i permanent i que s\u2019utilitza per a l\u2019obtenci\u00f3 de rendiments d\u2019activitats econ\u00f2miques regulades per la normativa sectorial aplicable. Els habitatges amb activitats econ\u00f2miques han de disposar dels t\u00edtols habilitadors corresponents al tipus d\u2019activitat. La manca d\u2019aquests t\u00edtols pot donar lloc a l\u2019adopci\u00f3 de mesures d\u2019intervenci\u00f3 o sancionadores que estableixin les ordenances municipals o la normativa sectorial corresponent. Les Administracions competents han d\u2019impulsar pol\u00edtiques orientades a evitar la utilitzaci\u00f3 il\u00b7legal d\u2019habitatges amb activitats econ\u00f2miques. Amb aquesta finalitat, han d\u2019aprovar programes d\u2019inspecci\u00f3 i han de vetllar perqu\u00e8 aquests habitatges tinguin els t\u00edtols habilitadors corresponents (article 19 Llei 18\/2007). En aquest sentit, el consistori barcelon\u00ed est\u00e0 duent a terme una lluita efica\u00e7 contra HUT irregulars, que es dirigeixen contra el propietari, encara que no sigui aquest qui estigui cometent la infracci\u00f3 administrativa. De fet, situacions com aquesta permeten que el propietari insti accions de resoluci\u00f3 del contracte d\u2019arrendament i pugui recuperar la possessi\u00f3 de l\u2019immoble, i finalment pugui evitar la imposici\u00f3 de la sanci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

      A partir d\u2019aqu\u00ed la pon\u00e8ncia s\u2019enlla\u00e7aria amb la tercera del Congr\u00e9s, amb l\u2019advert\u00e8ncia que, en l\u2019\u00e0mbit territorial catal\u00e0, no es disposa d\u2019una regulaci\u00f3 espec\u00edfica d\u2019arrendament d\u2019habitacions per a usos tur\u00edstics (la Secci\u00f3 9a de l\u2019Audi\u00e8ncia Provincial de Madrid ha considerat recentment \u2014sent\u00e8ncia 168\/2019, de 28 de mar\u00e7\u2014 que l\u2019arrendament d\u2019habitacions es sotmet al Codi Civil): com que l\u2019HUT implica cessi\u00f3 total de l\u2019element privatiu, l\u2019arrendament d\u2019habitaci\u00f3 est\u00e0 exempt de sanci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

      Ambdues ponents varen coincidir en fer notar que en mat\u00e8ria d\u2019arrendaments i contractes de temporada el legislador va a remolc de la realitat social.<\/p>\n\n\n\n

      Alhora, el Govern de la Generalitat est\u00e0 preparant un avantprojecte de llei per a una regulaci\u00f3 integral del contractes d\u2019arrendaments de finques urbanes<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

      Clausura <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      Les q\u00fcestions plantejades al llarg de tota la jornada abasten una pluralitat de temes que demostren l\u2019amplitud del dret immobiliari i el seu impacte en el tr\u00e0fic econ\u00f2mic i diversos reptes socials. V\u00e0rem tenir l\u2019oportunitat de gaudir de pon\u00e8ncies d\u2019alt nivell, impartides per professionals representatius de bona part dels operadors del sector. Queda, doncs, la voluntat de retrobar-nos l\u2019any vinent per valorar les novetats que emergeixin al llarg dels propers dotze mesos i fer balan\u00e7 dels assumptes tractats en aquesta prol\u00edfica edici\u00f3 del Congr\u00e9s.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      PDF Organitzat per l\u2019Il\u00b7lustre Col\u00b7legi de l\u2019Advocacia de Barcelona en coordinaci\u00f3 amb el Consell dels Il\u00b7lustres Col\u00b7legis d\u2019Advocats de Catalunya, el Col\u00b7legi de Notaris de Catalunya, el Col\u00b7legi de Registradors de Catalunya, el Col\u00b7legi d\u2019Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, l\u2019Associaci\u00f3 d\u2019Agents Immobiliaris de Catalunya, l\u2019Associaci\u00f3 de Promotors de Catalunya i el Consell General de Cambres […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[106],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6807\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=6807"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6807\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":6808,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6807\/revisions\/6808\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=6807"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=6807"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=6807"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}