{"id":6822,"date":"2019-03-10T20:17:34","date_gmt":"2019-03-10T19:17:34","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=6822"},"modified":"2020-10-02T20:20:35","modified_gmt":"2020-10-02T19:20:35","slug":"la-reforma-de-los-arrendamientos-urbanos-y-el-derecho-a-la-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-reforma-de-los-arrendamientos-urbanos-y-el-derecho-a-la-vivienda\/","title":{"rendered":"La reforma de los arrendamientos urbanos y el derecho a la vivienda"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El pasado 14 de diciembre (BOE n\u00ba 304 de 18\/12) el Gobierno aprob\u00f3 el RD Ley 21\/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que, aunque entr\u00f3 en vigor el d\u00eda 19 de diciembre pasado, ha estado pendiente de convalidaci\u00f3n durante 34 d\u00eda naturales (Iniciativa 130\/000048), ya que el d\u00eda 22 de enero de 2019 el Congreso de los Diputados decidi\u00f3 NO convalidarlo, o lo que es lo mismo NO homologarlo, por un resultado de 241 votos en contra, 103 a favor y 1 abstenci\u00f3n.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Las consecuencias jur\u00eddicas son claras: en primer lugar, todos los contratos de arrendamiento de vivienda que se formalicen a partir del 23 de enero en adelante se regir\u00e1n nuevamente con arreglo a la Ley 29\/1994 de Arrendamientos Urbanos y su reforma posterior por Ley 4\/2013, es decir como si no se hubiera promulgado el RD Ley 21\/2018, que queda, por consiguiente, derogado.\u00a0 Y, en segundo lugar, todos los contratos de arrendamiento de vivienda que se formalizaron durante el per\u00edodo de 34 d\u00edas durante los que el referido RD Ley estuvo en vigor, se regir\u00e1n con arreglo a dicho r\u00e9gimen arrendaticio con las modificaciones introducidas en \u00e9l por el RD Ley 21\/2018. Esta es la conclusi\u00f3n a la que podemos llegar, dado que t\u00e9cnicamente el resultado negativo de la votaci\u00f3n de convalidaci\u00f3n produce la inmediata cesaci\u00f3n de los efectos del decreto-ley y su desaparici\u00f3n del ordenamiento, pero no la anulaci\u00f3n de los efectos producidos durante su vigencia (Vid. An\u00e1lisis y sinopsis del Art. 86 de la CE, incorporada en la Web del Congreso de los Diputados, realizado por los Letrados de las Cortes Espa\u00f1oles). De esta forma se ha consumado lo que se ven\u00eda anunciando, dada la minor\u00eda parlamentaria del actual Gobierno y tambi\u00e9n, por qu\u00e9 no decirlo, de algunos otros grupos pol\u00edticos que le apoyaban, algo de lo que, en principio, solo existen dos precedentes legislativos (con el Real Decreto Ley 1\/1979, de 8 de enero y el Real Decreto Ley 4\/2017, de 24 de febrero).<\/p>\n\n\n\n

A\u00f1adir\u00edamos una tercera consecuencia, que no es eminentemente jur\u00eddica pero s\u00ed trascendente para los profesionales y los ciudadanos en general: desasosiego, incertidumbre, inseguridad, preocupaci\u00f3n\u2026 algunos por unas razones y otros por otras, pero lo cierto es que nadie merec\u00edamos ser v\u00edctimas de un movimiento legislativo tan impropio e in\u00fatil por sus resultados, ni siquiera con argumentos de cariz pol\u00edtico con un marcado inter\u00e9s electoralista. Ser\u00eda sano, al menos de vez en cuando, que los administrados escucharan alguna autocr\u00edtica o disculpas por tanto desacierto o incluso ineptitud para resolver los problemas reales, en lugar de provocar otros nuevos,  pero solo o\u00edmos reproches de unos a los otros, que ni aportan ni propician mejoras  para el inter\u00e9s general. Por el contrario, hubiera sido perfectamente posible presentar y defender con el oportuno debate parlamentario y de los expertos, una revisi\u00f3n legislativa coherente, profunda y equilibrada que podr\u00eda llegar a asumir una mayor\u00eda parlamentaria, si se planteara, como resultar\u00eda l\u00f3gico, como la regulaci\u00f3n apropiada para resolver el problema de la vivienda de alquiler en este pa\u00eds, en lugar de como medidas de desagravio de unos con los otros, o viceversa. <\/p>\n\n\n\n

En este sentido desde la Secretar\u00eda d\u2019Habitatge de la Generalitat, se constituy\u00f3 un grupo de trabajo de todos los sectores sociales, los profesionales expertos y la C\u00e1tedra de l\u2019Habitatge de la Universitat Rovira i Virgili precisamente para abordar las soluciones arrendaticias de la vivienda en alquiler, alcanzando unas conclusiones dignas de haberse tenido en consideraci\u00f3n, que recogi\u00e9ndose una ampliaci\u00f3n de la duraci\u00f3n m\u00ednima obligatoria del contrato para el arrendador y una apuesta por el alquiler sostenible en aras a la estabilidad, lo hac\u00eda desde una perspectiva de fomento, con contraprestaciones, con convencimiento y con seguridad jur\u00eddica, no con imposici\u00f3n de topes, prohibiciones o restricci\u00f3n a la autonom\u00eda de la voluntad. <\/p>\n\n\n\n

En su lugar, en pocos d\u00edas y de espaldas a los expertos, a la sociedad civil  e incluso a la mayor\u00eda de los grupos, sin \u201cvacatio legis\u201d, ni debate de ning\u00fan g\u00e9nero,   entr\u00f3 en vigor un texto de reforma presentado por el Gobierno que,  prescindiendo de su propio Proyecto de Ley presentado en el mes de marzo de 2018, pretend\u00eda solucionar con grave urgencia (ins\u00f3lito cuando hablamos de regulaci\u00f3n arrendaticia) la situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica y social de gran n\u00famero de familias, el desigual comportamiento del precio del mercado de alquiler de vivienda, particularmente en algunos territorios como Madrid, Barcelona, Las Palmas, Baleares, M\u00e1laga o Santa Cruz de Tenerife, la evoluci\u00f3n de los precios desde el a\u00f1o 2011,  y en \u00faltimo lugar, la escasez de vivienda social, actualmente situado en un porcentaje irrisorio  en relaci\u00f3n con la mayor\u00eda de los pa\u00edses de nuestro entorno, tal y como rezaba su Exposici\u00f3n de Motivos.  <\/p>\n\n\n\n

Todos los contratos de arrendamiento de vivienda que se formalicen a partir del 23 de enero en adelante se regir\u00e1n nuevamente con arreglo a la Ley 29\/1994 de Arrendamientos Urbanos<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Comentarios a las reformas propuestas<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Podemos compartir, razonablemente, el diagn\u00f3stico de las problem\u00e1ticas sociales esgrimidas, pero precisamente por ello merec\u00edan un estudio serio, profundo y sosegado del mercado de alquiler, con datos estad\u00edsticos objetivos y con conocimiento de su realidad, m\u00e1s all\u00e1 del titular recurrente y de la pancarta. Desde el principio, observamos que la gran mayor\u00eda de las reformas propuestas en este Real Decreto Ley eran o desacertadas o insuficientes para la finalidad pretendida (como por ejemplo la reclamada derogaci\u00f3n de los art\u00edculos 7.2, 13 y 14 de la LAU 1994 del principio de oponibilidad registral del art\u00edculo 32 LH que permite extinguir el contrato no inscrito en caso de enajenaci\u00f3n voluntaria o forzosa de la vivienda incorporado por la Ley4\/2013)  y que lejos de coadyuvar en la soluci\u00f3n de los problemas apuntados, generaban incertidumbres injustificada en unos y otros.   <\/p>\n\n\n\n

Teniendo en cuenta que la ocupaci\u00f3n residencial de los ciudadanos y  familias en r\u00e9gimen de alquiler es baja (en torno a una media del 20 %) respecto al de propiedad, y que para solucionar gran parte de las problem\u00e1ticas esgrimidas es necesario el crecimiento de la oferta de alquiler de viviendas en el mercado, muy particularmente en algunos distritos de grandes ciudades como las anteriormente citadas, en donde existe tambi\u00e9n mayor demanda residencial, y se constatan tensiones habitacionales que obligan a los ciudadanos, con menor capacidad econ\u00f3mica, a instalarse en entornos m\u00e1s alejados de los centros urbanos. <\/p>\n\n\n\n

El problema existe, pero en lugar de abordarlo adecuadamente promoviendo, apoyando y fomentando el incremento del mercado de  viviendas en r\u00e9gimen de alquiler, se insiste en agravar unas veces, y tergiversar otras, la realidad del problema para justificar la adopci\u00f3n de medidas un\u00edvocas, y desiguales que generan desconfianza e inestabilidad en la relaci\u00f3n arrendaticia,  justamente lo contrario de lo que desear\u00edan tanto el arrendador como el arrendatario de vivienda residencial;  y no nos referimos a la ampliaci\u00f3n del plazo m\u00ednimo obligatorio para el arrendador a 5 a\u00f1os que nos parece justificada (aun cuando no comprendemos la distinci\u00f3n, sin precedentes en Europa y en nuestra regulaci\u00f3n arrendaticia desde 1920, a 7 a\u00f1os cuando se trata de una persona jur\u00eddica). <\/p>\n\n\n\n

Para solucionar gran parte de las problem\u00e1ticas esgrimidas es necesario el crecimiento de la oferta de alquiler de viviendas en el mercado<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Problem\u00e1ticas sociales de riesgo de exclusi\u00f3n residencial<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Hay que abordar las problem\u00e1ticas sociales en materia de situaciones de riesgo de exclusi\u00f3n residencial para que queden adecuadamente atendidas en los casos en que se produzca,  pero desde determinados sectores, parece insistirse en trasladar esta responsabilidad o sus consecuencias al arrendador particular, (que es el ampliamente mayoritario no lo olvidemos), menoscabando su tambi\u00e9n respetable derecho a la seguridad jur\u00eddica, contractual y procesal, en una relaci\u00f3n arrendaticia  estable y voluntaria y a una rentabilidad m\u00ednima que en muchos casos es necesaria y b\u00e1sica para su mantenimiento y para hacer frente a las elevadas cargas tributarias de las que es objeto la propiedad inmobiliaria a nivel estatal (IRPF), auton\u00f3mico (I.Sucesiones y Donaciones, I. sobre Patrimonio) y local (I. Plusvalia, IBI, etc.) y a las exigencias t\u00e9cnicas de conservaci\u00f3n, habitabilidad, accesibilidad, seguridad y eficiencia energ\u00e9tica.      <\/p>\n\n\n\n

Y a todo esto \u00bfD\u00f3nde est\u00e1 la oferta p\u00fablica de vivienda o de Protecci\u00f3n oficial o de Renta Limitada como anta\u00f1o, hoy pr\u00e1cticamente inexistente? Es dif\u00edcil de comprender tal falta de iniciativas en este sentido y de la adecuada gesti\u00f3n del parque de vivienda p\u00fablica de alquiler en algunos municipios. Lo cierto es que, m\u00e1s all\u00e1 de una declaraci\u00f3n voluntarista contenida en la \u00fanica Disposici\u00f3n Adicional del RD Ley derogado, poco se concreta para promover y hacer efectivo el derecho de las personas en riesgo real residencial a una vivienda digna a pesar del mandato legal de que \u00e9sta es una obligaci\u00f3n que compete y est\u00e1 legalmente impuesta a las administraciones p\u00fablicas (Art. 47 CE), no a los particulares. <\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n, por lo tanto, es que la mayor parte de estas Administraciones, que cuentan exclusivamente con los recursos y las competencias en materia de vivienda y planificaci\u00f3n urban\u00edstica, no parece que se hayan implicado eficientemente en sus pol\u00edticas p\u00fablicas, ni en la  gesti\u00f3n de esos recursos  (los Administradores de Fincas podr\u00edamos ayudar en esta tarea), para asegurar la promoci\u00f3n, mantenimiento y desarrollo de un parque p\u00fablico de viviendas sociales o econ\u00f3micamente sostenibles, y si lo han hecho los resultados han sido manifiestamente insuficientes, como \u00e9stas admiten en algunos foros.<\/p>\n\n\n\n

Lo que no es razonable, a nuestro modo de ver, es que se articule por parte de ciertos sectores pol\u00edticos el mensaje de que la soluci\u00f3n apropiada sea imponer esta responsabilidad, directa e indirectamente, a los particulares que destinaron sus ahorros o medios econ\u00f3micos personales y familiares a los bienes inmuebles, derecho que tambi\u00e9n est\u00e1 amparado por el Art. 33 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola.   <\/p>\n\n\n\n

Hay que abordar las problem\u00e1ticas sociales en materia de situaciones de riesgo de exclusi\u00f3n residencial\u00a0 pero desde determinados sectores, parece insistirse en trasladar esta responsabilidad o sus consecuencias al arrendador particular<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Alquiler de viviendas tur\u00edsticas<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Sin duda tambi\u00e9n, el fen\u00f3meno del alquiler de viviendas tur\u00edsticas es una de las causas, no la \u00fanica por supuesto, por las que solo en determinados territorios existe mayor demanda habitacional de la que la oferta puede atender. De hecho, las ciudades de demanda de alquiler residencial coinciden con los \u00e1mbitos de mayor atractivo tur\u00edstico. Es cierto que, en ellas, miles de viviendas dejan de ser destinadas a residencia habitual y permanente para pasar a ser comercializadas con fines tur\u00edsticos, atendiendo as\u00ed a otra demanda que normalmente resulta m\u00e1s rentable, pero sobre todo m\u00e1s segura, al no verse expuesto el propietario al drama de los impagos de alquiler y a la lentitud actual de los procesos.  <\/p>\n\n\n\n

En este sentido, desde la perspectiva regulatoria del alquiler,  el RDL perdi\u00f3 una oportunidad para coordinar, ajustar y definir con claridad las bases de esta regulaci\u00f3n introduciendo la necesaria cohesi\u00f3n en las contradictorias y dispares regulaciones de viviendas de uso  tur\u00edstico de las diferentes comunidades aut\u00f3nomas.  En su lugar, en la norma ahora derogada, se introduc\u00edan nuevos elementos que dificultaban, todav\u00eda m\u00e1s,  su distinci\u00f3n respecto a la figura de los arrendamientos de temporada de la LAU, que tambi\u00e9n favorecer\u00edan contrataciones residenciales temporales, como las que precisan, por ejemplo,  j\u00f3venes, estudiantes o trabajadores por sus desplazamientos laborales.<\/p>\n\n\n\n

Al mismo tiempo, las viviendas tur\u00edsticas se est\u00e1n percibiendo como la fuente de un problema de convivencia vecinal que los Administradores de Fincas colegiados conocemos bien, cuando est\u00e1n ubicadas en edificios residenciales ordinarios. Por ello, respetando otros intereses empresariales, resulta l\u00f3gico que el RD Ley previera que las comunidades de propietarios y los residentes en general, deban poder reaccionar para garantizar, si as\u00ed lo deciden, el normal uso residencial de las viviendas existentes en el edificio, condicionando el desarrollado de actividades de explotaci\u00f3n tur\u00edstica. As\u00ed lo tenemos ya recogido en la normativa sectorial y en el r\u00e9gimen de la propiedad horizontal de Catalu\u00f1a limitando su desarrollo mediante el acuerdo comunitario mayoritario de 4\/5 del total de los propietarios y de cuotas, o bien, exigiendo a sus titulares una mayor contribuci\u00f3n en los gastos generales del edificio. <\/p>\n\n\n\n

Aunque el texto no haya alcanzado esta vez su vigencia definitiva, es m\u00e1s que probable que en este extremo, futuras regulaciones incorporen una soluci\u00f3n an\u00e1loga a la proyectada siguiendo la iniciativa de nuestra regulaci\u00f3n civil, preservando el inter\u00e9s general frente al individual, como as\u00ed interpretaron los tribunales al aplicar acuerdos en materia de supresi\u00f3n de barreras arquitect\u00f3nicas y de accesibilidad universal.  En esta cuesti\u00f3n, por lo tanto, las comunidades de propietarios y los vecinos residentes han sido escuchados y se har\u00eda muy bien en atender otras muchas propuestas e iniciativas que surgen del \u00e1mbito de los profesionales que conocemos y tratamos directamente cada d\u00eda con las personas, sus familias y la realidad inmobiliaria. <\/p>\n\n\n\n

Esperemos pues que s\u00ed se considere oportuno en la previsible tramitaci\u00f3n legislativa para la futura nueva reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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