{"id":6836,"date":"2018-09-10T20:41:28","date_gmt":"2018-09-10T19:41:28","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=6836"},"modified":"2020-10-02T20:42:20","modified_gmt":"2020-10-02T19:42:20","slug":"la-descripcion-de-las-fincas-registrales-tres-la-ley-13-2015-inscripcion-de-sus-representaciones-graficas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-descripcion-de-las-fincas-registrales-tres-la-ley-13-2015-inscripcion-de-sus-representaciones-graficas\/","title":{"rendered":"La descripci\u00f3n de las fincas registrales tres la ley 13\/2015: Inscripci\u00f3n de sus representaciones gr\u00e1ficas"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Dicha ley est\u00e1 encuadrada en la CORA (Comisi\u00f3n para la Reforma de las Administraciones P\u00fablicas), organismo que pretende una doble finalidad: aumentar la seguridad jur\u00eddica con una mejor identificaci\u00f3n de las fincas registrales y conseguir la inaplazable coordinaci\u00f3n entre Registro y Catastro<\/p>\n\n\n\n

Cuando Anabel Mir\u00f3 me propuso escribir en la revista Consell, recuerdo que habl\u00e1bamos de c\u00f3mo han evolucionado la sociedad y el Registro de la Propiedad en su siglo y medio de existencia. En alg\u00fan lugar del Reino de la Espa\u00f1a de mediados del siglo XIX podemos imaginarnos a una familia que se re\u00fane alrededor de una chimenea en una sencilla casa de madera mientras el padre lee la Biblia en voz alta y la madre prepara una sopa de arroz. Afuera no hay contaminaci\u00f3n, no suena el claxon de ning\u00fan coche, no hay toxinas en la leche de vaca y se escucha el cantar de los p\u00e1jaros. Parece id\u00edlico, \u00bfno? Bueno, no ser\u00e1 tan id\u00edlico si explicamos que la esperanza de vida, por aquel entonces, no llegaba a los 40 a\u00f1os, que la pobreza alcanzaba a la mitad de la poblaci\u00f3n o que solo el 2% de los espa\u00f1oles eran propietarios de bienes inmuebles. Con estos datos podemos comprobar las diferencias que hay con una familia actual y el gran progreso logrado en estos 150 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

El Registro de la Propiedad, fiel reflejo de la sociedad, tambi\u00e9n ha experimentado una profunda y constante mejora. La Ley Hipotecaria de 1861, inicio y base de nuestra actual regulaci\u00f3n registral y que crea los Registros de la Propiedad, recog\u00eda en su Exposici\u00f3n de Motivos lo siguiente: \u201cLos Registros de la Propiedad encierran en sus p\u00e1ginas el dep\u00f3sito de intereses permanentes del Estado; lo que en ellos se escriba, si bien algunas veces tiene limitados sus efectos a la generaci\u00f3n que vive, ha de afectar a\u00fan m\u00e1s profundamente a los intereses de las generaciones venideras, que all\u00ed ver\u00e1n escritos los derechos de la propiedad, la serie de las sucesiones, las alianzas de las familias, la garant\u00eda del cr\u00e9dito y la seguridad de las transacciones verificadas en los siglos que pasaron\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Es necesaria una actualizaci\u00f3n del Registro de la Propiedad<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

En dicha Exposici\u00f3n se contemplaba una naci\u00f3n principalmente agr\u00edcola, pero no ajena al papel important\u00edsimo que estaba llamado a desempe\u00f1ar el Registro Inmobiliario. Hoy en d\u00eda -y creo que es un sentimiento generalizado entre todos los operadores jur\u00eddicos- la identificaci\u00f3n de las fincas registrales y su descripci\u00f3n puede y debe ponerse a la altura de los tiempos. El acceso a los folios de las fincas con descripciones hist\u00f3ricas tales como: \u201cLinda al sur con las encinas de bellotas gordas\u201d, o \u201clinda al norte con el Reino de Inglaterra con el mar Cant\u00e1brico de por medio\u201d o \u201clinda al Este con los Herederos de Juan\u201d \u2013todos ejemplos ver\u00eddicos-, resultan ejemplo de una realidad hist\u00f3rica que cumpli\u00f3 su funci\u00f3n y puede provocarnos la sonrisa, pero ya no es admisible con los medios profesionales y tecnol\u00f3gicos de que disponemos en la actualidad.<\/p>\n\n\n\n

El Registro de la Propiedad cumple la finalidad econ\u00f3mica de asegurar las titularidades inmobiliarias en el tr\u00e1fico jur\u00eddico. Pues bien, del mismo modo que se ha sucedido una constante evoluci\u00f3n en el control de los t\u00edtulos p\u00fablicos que acceden al Registro buscando una mayor seguridad, tambi\u00e9n se ha dado un salto cualitativo a la hora de determinar la identificaci\u00f3n de las fincas sobre las que se proyectan todos los derechos. La disminuci\u00f3n de la incertidumbre equivale a un incremento de la seguridad, y la misma sirve, a trav\u00e9s de los bienes como garant\u00eda para el cumplimiento de otros contratos, sobretodo de cr\u00e9dito. Una compraventa o una hipoteca, a t\u00edtulo de ejemplo, son actos econ\u00f3micos pero, a su vez, constituyen tambi\u00e9n, y de manera previa y fundamental, actos jur\u00eddicos. Si no existe el acto jur\u00eddico, tampoco existe el econ\u00f3mico.<\/p>\n\n\n\n

Nuestra sociedad, sobre la que por lo general pensamos desde criterios m\u00e1s bien econ\u00f3micos, debe comprender que las operaciones en que se basa el mercado carecen de todo valor si no se encuentran debidamente formalizadas desde el punto de vista jur\u00eddico.<\/p>\n\n\n\n

Relaciones entre Registro y Catastro<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La realidad f\u00edsica es \u00fanica \u2013el suelo como recurso natural susceptible de propiedad y uso determinado-, pero esa realidad puede enfocarse desde dos prismas distintos seg\u00fan se ponga el acento en el uso (realidad f\u00edsica) o en la titularidad (cualidad jur\u00eddica). Eso ocurre en nuestro pa\u00eds, donde se contempla la realidad desde dos puntos de vista:<\/p>\n\n\n\n

  • El del Catastro Inmobiliario, como inventario general de la riqueza territorial, quien se preocupa por el uso a que se destina la parcela para fijar su valor a efectos fiscales mientras que la titularidad solo le interesa a los efectos de determinar qui\u00e9n paga los impuestos.<\/li>
  • El Registro de la Propiedad, quien mediante el control de la legalidad de los datos que se aportan en un t\u00edtulo p\u00fablico, declara la situaci\u00f3n jur\u00eddica de la finca.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Es importante rese\u00f1ar que esta dualidad de instituciones, lejos de constituir un defecto de nuestro sistema, es una virtud, pues produce una especializaci\u00f3n en el tratamiento del territorio.<\/p>\n\n\n\n

    \u00bfEn qu\u00e9 se diferencia el Registro del Catastro?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
    • El Registro tiene un inter\u00e9s privado relacionado con el tr\u00e1fico inmobiliario, mientras que el Catastro satisface necesidades del sector p\u00fablico especialmente fiscales.<\/li>
    • El Registro es hist\u00f3rico, y la adquisici\u00f3n de 1980 sigue siendo el dominio vigente, mientras que el Catastro es siempre actual.<\/li>
    • El Registro se lleva por fincas (unidad de tr\u00e1fico susceptible de aprovechamiento independiente), y el Catastro por parcelas (y prescinde por tanto de calles, plazas y dem\u00e1s que no tienen valor\u2026).<\/li>
    • En el Registro se parte del principio de legitimaci\u00f3n y prima la voluntad individual, mientras que en el Catastro prima la voluntad de la instituci\u00f3n catastral.<\/li>
    • Jur\u00eddicamente las titularidades catastrales son indiciarias, mientras que las registrales son fehacientes. Las descripciones registrales son presuntivas y las catastrales ejecutivas.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      \u00bfPor qu\u00e9 es importante coordinar la informaci\u00f3n y determinar con precisi\u00f3n d\u00f3nde se encuentran las fincas?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      Para el Registro<\/strong>: permite determinar con exactitud la porci\u00f3n de terreno sobre la que se proyectan sus derechos. Esta fiabilidad de la informaci\u00f3n incrementa la seguridad jur\u00eddica, evitando los costes directos e indirectos de los litigios sobre la misma (econ\u00f3micos y temporales hasta que se resuelva la situaci\u00f3n de pendencia) y dotando al mercado inmobiliario de una mayor agilidad y trasparencia.<\/p>\n\n\n\n

      Para el Catastro: <\/strong>Interesa conocer y reflejar en su cartograf\u00eda las modificaciones registrales que se produzcan sobre las realidades f\u00edsicas de las fincas (cuanto antes conozcan la finalizaci\u00f3n de obra, antes actualizar\u00e1n el valor fiscal sobre el que se girar\u00e1n los impuestos).<\/p>\n\n\n\n

      Para el ciudadano:<\/strong> Adem\u00e1s de tener una mayor seguridad jur\u00eddica (lo que redunda en un mayor valor del inmueble), se va a beneficiar de una simplificaci\u00f3n administrativa, ya que en muchas ocasiones no tendr\u00e1 que volver al Catastro a aportar informaci\u00f3n sobre la descripci\u00f3n ya presentada.<\/p>\n\n\n\n

      El salto cualitativo: ley 13\/2015 de reforma de la ley hipotecaria y del Catastro<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      La citada ley est\u00e1 encuadrada en la CORA (Comisi\u00f3n para la Reforma de las Administraciones P\u00fablicas), que pretende una doble finalidad: aumentar la seguridad jur\u00eddica con una mejor identificaci\u00f3n de las fincas registrales y conseguir la inaplazable coordinaci\u00f3n entre Registro y Catastro. <\/p>\n\n\n\n

      La representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de las fincas se inscribe en el Registro de la Propiedad como una circunstancia descriptiva de las mismas. Esta es la principal diferencia frente al sistema de la ley 24\/2001, en el que la descripci\u00f3n gr\u00e1fica no formaba parte de la descripci\u00f3n registral, sino que se trataba de informaci\u00f3n asociada a la finca, categor\u00eda bastante forzada dentro de nuestro sistema registral.<\/p>\n\n\n\n

      I<\/strong>ntroducci\u00f3n a los sistemas de informaci\u00f3n gr\u00e1fica<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      La caracter\u00edstica principal de la informaci\u00f3n georreferenciada es que tiene una localizaci\u00f3n en el espacio, particularmente en el espacio terrestre. Esta localizaci\u00f3n se ha de dar por medio de unas coordenadas que la definan, lo cual implica la necesidad de establecer un sistema en base al cual expresar dichas coordenadas, al que llamaremos Sistema de Referencia (spatialreferencesystem \u2013 SRS) y un Sistema de Coordenadas (coordinatereferencesystem \u2013 CRS).<\/p>\n\n\n\n

      Todas las proyecciones cartogr\u00e1ficas que representan la Tierra en un plano distorsionan la realidad. La \u00fanica representaci\u00f3n de la Tierra que no distorsiona es el mismo Globo Terr\u00e1queo. El resto de proyecciones tendr\u00e1n que encontrar un compromiso y tendr\u00e1n que sacrificar en mayor o menor medida las distintas propiedades de una proyecci\u00f3n cartogr\u00e1fica: \u00e1rea, forma, distancia, rumbo, direcci\u00f3n y escala. Dependiendo de la finalidad del mapa, una proyecci\u00f3n u otra tendr\u00e1 m\u00e1s utilidad.<\/p>\n\n\n\n

      La proyecci\u00f3n m\u00e1s utilizada es la Universal Transversal de Mercator (UTM), que divide la Tierra en una cuadr\u00edcula y aplica una proyecci\u00f3n y unos par\u00e1metros geod\u00e9sicos concretos a cada una de las zonas. Con el sistema UTM, las coordenadas de un punto no se expresan como coordenadas terrestres absolutas, sino mediante las coordenadas relativas a la zona UTM en la que nos encontremos. La cuadr\u00edcula UTM consta de 60 husos, con una amplitud de 60\u00ba de longitud.<\/p>\n\n\n\n

      Sistema de referencia Oficial en Espa\u00f1a<\/strong> El Real Decreto 1071\/2007, de 27 de julio, por el que se regula el sistema geod\u00e9sico de referencia oficial en Espa\u00f1a, adopta el sistema ETRS89 (EuropeanTerrestrial Reference System 1989) como sistema de referencia geod\u00e9sico oficial. Desde el 1 de enero de 2015, la informaci\u00f3n geogr\u00e1fica y cartogr\u00e1fica oficial s\u00f3lo podr\u00e1 compilarse y publicarse en ETRS89, y ya no en ED50. Para la comunidad aut\u00f3noma de Catalu\u00f1a, siempre utilizaremos el huso 31 (EPSG: 25831).<\/p>\n\n\n\n

      Introducci\u00f3n a las inscripciones gr\u00e1fica<\/strong>s<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      La inscripci\u00f3n de la descripci\u00f3n georreferenciada tiene car\u00e1cter potestativo u obligatorio, ya que se a\u00f1ade como complemento a la descripci\u00f3n hist\u00f3rica de la finca, legitimando la citada georreferenciaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

      La ley indica que se ha de incorporar la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la finca en el folio real para completar su descripci\u00f3n literal, es decir, se han de incorporar las inscripciones gr\u00e1ficas de los inmuebles. Estas representaciones gr\u00e1ficas georreferenciadas ser\u00e1n de origen catastral o alternativo, es decir, pueden acceder a la presentaci\u00f3n en el Registro mediante certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica (art 199.1 L.H) o representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa (199.2 L.H).<\/p>\n\n\n\n

      Se consideran de obligada inscripci\u00f3n gr\u00e1fica (art 9. B) aquellas operaciones registrales que interfieran en la descripci\u00f3n de la finca o supongan una reordenaci\u00f3n de los terrenos, es decir, siempre que se inmatricule una finca o se realicen las operaciones de: parcelaci\u00f3n, reparcelaci\u00f3n, concentraci\u00f3n parcelaria, segregaci\u00f3n, divisi\u00f3n, agrupaci\u00f3n, agregaci\u00f3n, expropiaci\u00f3n forzosa, deslinde o rectificaci\u00f3n de cabida. A su vez, los usuarios del Registro podr\u00e1n solicitar de manera potestativa la inscripci\u00f3n gr\u00e1fica en cualquier actividad registral, ya que genera una inscripci\u00f3n aparte en el Registro. <\/p>\n\n\n\n

      Se aportar\u00e1 una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa (RGA) cuando el titular considere que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica contenida en la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica de su inmueble no se corresponde con la realidad f\u00edsica. Es un plano georreferenciado que delimita la parcela mediante las coordenadas geogr\u00e1ficas correspondientes a cada uno de sus v\u00e9rtices, referidas al sistema geod\u00e9sico oficial y que debe elaborarse en formato inform\u00e1tico (archivo GML). <\/p>\n\n\n\n

      Esta representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa, una vez inscrita en el Registro de la Propiedad, podr\u00e1 dar lugar a la oportuna rectificaci\u00f3n en el Catastro Inmobiliario. El suministro de informaci\u00f3n entre Registro y Catastro se realizar\u00e1 a trav\u00e9s de servicios web entre la Sede Electr\u00f3nica del Catastro y la del Colegio de Registradores de la Propiedad, estableci\u00e9ndose como formato de intercambio de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica el formato GML (GeographyMarkupLanguage o Lenguaje de Marcado Geogr\u00e1fico).<\/p>\n\n\n\n

      Efectos de la inscripci\u00f3n<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      Si es con certificaci\u00f3n catastral <\/strong>se presumir\u00e1, con arreglo a lo dispuesto en el art\u00edculo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica expresada en la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral que ha quedado incorporada al folio real. Por el 38 LH, a todos los efectos legales se presumir\u00e1 que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. La R. 11 de octubre de 2016 trata sobre un caso de deslinde administrativo y los conflictos que puede ocasionar con esta del art. 10.5 LH.<\/p>\n\n\n\n

      Si es con representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa<\/strong> se aplica la misma presunci\u00f3n, pero solo para aquellos supuestos en que dicha representaci\u00f3n haya sido validada previamente por una autoridad p\u00fablica, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n correspondiente al Catastro, sin que este haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validaci\u00f3n t\u00e9cnica.<\/p>\n\n\n\n

      Coordinaci\u00f3n con el Catastro<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      La ley 13\/2015 regula la coordinaci\u00f3n entre el Catastro y el Registro en el aspecto de la informaci\u00f3n gr\u00e1fica de las fincas, ya que el aspecto de intercambio de informaci\u00f3n de titularidades ya fue regulado por la Ley 13\/1996 y viene funcionando ya desde hace m\u00e1s de 20 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

      El art\u00edculo 9 de la Ley Hipotecaria establece que una de las circunstancias que debe contener la descripci\u00f3n de su finca es su estado de coordinaci\u00f3n con el Catastro. Ahora bien, el juicio del estado de coordinaci\u00f3n, que debe efectuar el registrador, se produce solo en aquellos procesos de inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica, de forma que si la representaci\u00f3n gr\u00e1fica inscrita es catastral, la finca estar\u00e1 coordinada con el Catastro y, si es alternativa, la finca no estar\u00e1 coordinada.<\/p>\n\n\n\n

      Cuando se inscribe una representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral, por tanto, se har\u00e1 constar en el asiento correspondiente que la finca queda coordinada con el Catastro en esta fecha, y as\u00ed lo comunicar\u00e1 al Catastro.<\/p>\n\n\n\n

      Si la representaci\u00f3n gr\u00e1fica inscrita es alternativa, en el asiento se har\u00e1 constar que no est\u00e1 coordinada con el Catastro. El registrador notificar\u00e1 al Catastro la inscripci\u00f3n practicada y, si el Catastro rectifica su cartograf\u00eda para ajustarla a dicha representaci\u00f3n inscrita, lo notificar\u00e1 al registrador para que se extienda una nota marginal con el n\u00famero de referencia catastral de la parcela correspondiente a la finca.<\/p>\n\n\n\n

      Vocaci\u00f3n de servicio p\u00fablico y colaboraci\u00f3n<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      Una misi\u00f3n en la que Administradores de Fincas y registradores nos vemos muy identificados es la necesidad de prestar el mejor servicio posible a la sociedad.<\/p>\n\n\n\n

      Desde el decanato de registradores de Catalu\u00f1a hemos mantenido diversas reuniones con el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y L\u00e9rida explorando f\u00f3rmulas de colaboraci\u00f3n acerca de c\u00f3mo dotar de mayor utilidad el libro del edificio, o de la conveniencia de que sean los propios Administradores de Fincas quienes soliciten la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica del solar donde se encuadran los edificios que administran pues, para una Comunidad de Propietarios, tendr\u00eda muchas ventajas a un coste comparativamente bajo.<\/p>\n\n\n\n

      Para concluir el art\u00edculo veremos c\u00f3mo se beneficiar\u00edan los propietarios de los pisos de la solicitud de inscripci\u00f3n de representaci\u00f3n gr\u00e1fica por parte de su Administrador.<\/p>\n\n\n\n

      En primer lugar, quedar\u00e1n descritos los linderos de la finca gr\u00e1ficamente sobre im\u00e1genes del territorio, y no solo por medio de palabras en la descripci\u00f3n registral.<\/p>\n\n\n\n

      En segundo lugar, porque si la coordinaci\u00f3n consta inscrita se presumir\u00e1 que la finca tiene la ubicaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica expresadas en la inscripci\u00f3n registral. De este modo:<\/p>\n\n\n\n

      1. Nos aseguramos de que el Catastro no puede describir la finca de modo diferente a como ha quedado inscrita la coordinaci\u00f3n en el Registro.<\/li>
      2. Nos cercioramos de que la valoraci\u00f3n del inmueble, a efectos de pago de los impuestos, se apoya en la superficie correcta, que es la que figura coordinada en el Registro de la Propiedad.<\/li>
      3. Evitamos posibles inmisiones o alteraci\u00f3n de los linderos que figuran inscritos, coordinados y representados gr\u00e1ficamente en el Registro de la Propiedad.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

        Por \u00faltimo, porque en caso de conflicto vecinal por raz\u00f3n de linderos, sus derechos quedar\u00e1n claros y ser\u00e1 siempre la otra parte quien deba probar el motivo de su reclamaci\u00f3n o demanda.  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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