{"id":6907,"date":"2015-09-10T10:17:06","date_gmt":"2015-09-10T09:17:06","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=6907"},"modified":"2020-10-03T10:32:58","modified_gmt":"2020-10-03T09:32:58","slug":"la-reforma-de-la-propiedad-horizontal-en-catalunya","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-reforma-de-la-propiedad-horizontal-en-catalunya\/","title":{"rendered":"La reforma de la Propiedad Horizontal en Catalunya"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Tras a\u00f1os de trabajo e insistencia, el Parlament de Catalunya aprob\u00f3 el pasado mes de mayo la reforma del Llibre V del Codi Civil de Catalunya, que hace referencia al R\u00e9gimen de la Propiedad Horizontal.<\/p>\n\n\n\n

Han sido necesarios 9 a\u00f1os para la aprobaci\u00f3n de la reforma de la Ley 5\/2006 de 10 de mayo, promovida por los Colegios de Administradores de Fincas de Catalu\u00f1a mediante insistentes debates, f\u00f3rums, publicaciones y mociones parlamentarias, realizando enmiendas, aportaciones y propuestas que, en esta ocasi\u00f3n s\u00ed, han sido en su conjunto mayoritariamente reconocidas e incorporadas por la Comisi\u00f3n Codificadora del Departament y la Comisi\u00f3n de Justicia del Parlament. El resultado de la reforma es satisfactorio para nuestra profesi\u00f3n, pero principalmente para sus destinatarios finales, las comunidades de propietarios, las cuales adem\u00e1s de que se ver\u00e1n afortunadamente aliviadas de muchos de los problemas y conflictos provocados por la redacci\u00f3n anterior, tambi\u00e9n a trav\u00e9s de las mejoras introducidas, podr\u00e1n adaptarse con mayor eficacia y eficiencia a las nuevas necesidades y servicios demandados en la actualidad. <\/p>\n\n\n\n

El resultado de la reforma es satisfactorio para nuestra profesi\u00f3n, pero principalmente para sus destinatarios finales, las comunidades de propietarios<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Aunque muchas de las mejoras no tienen un impacto directo en el sentido sustancial de la norma, sino m\u00e1s bien en su expresi\u00f3n, mejorando su redacci\u00f3n, calidad t\u00e9cnica y ordenaci\u00f3n sistem\u00e1tica, otras muchas son verdaderamente trascendentes. Veamos, a modo de resumen, algunas de las m\u00e1s relevantes: <\/p>\n\n\n\n

  • El r\u00e9gimen jur\u00eddico de propiedad Horizontal<\/strong> se puede constituir existiendo un solo titular, a diferencia de la legislaci\u00f3n anterior que requer\u00eda, como m\u00ednimo, dos, aunque el funcionamiento de la organizaci\u00f3n, en caso de ser menos de tres propietarios, ser\u00e1 el de la comunidad ordinaria indivisa.
    <\/li>
  • Introduce una nueva posibilidad para determinar o modificar las cuotas de participaci\u00f3n<\/strong> en los casos en que no sea posible el acuerdo un\u00e1nime de propietarios, a\u00f1adiendo a la v\u00eda judicial ya existente los procedimientos de resoluci\u00f3n extrajudicial de conflictos. Tambi\u00e9n regula expresamente la posibilidad de incluir cl\u00e1usulas estatutarias que prevean la resoluci\u00f3n de conflictos de cualquier materia relativa al r\u00e9gimen de propiedad horizontal por mediaci\u00f3n o arbitraje.
    <\/li>
  • Se regula expresamente la preferencia de cr\u00e9dito<\/strong> de las deudas comunitarias, por gastos comunes ordinarios, extraordinarios y fondo de reserva, contra\u00eddas en el a\u00f1o corriente y los cuatro anteriores, con la prelaci\u00f3n que determine la Ley.
    <\/li>
  • Intereses:<\/strong> los gastos comunitarios meritan intereses desde el momento en que se deban pagar y no se hayan hecho efectivos. Consideramos que puede ser un buen incentivo para contribuir al pago puntual de los mismos.
    <\/li>
  • Afecci\u00f3n real:<\/strong> se ampl\u00eda el per\u00edodo de la afecci\u00f3n real de los elementos privativos, debiendo responder los nuevos titulares y los anteriores, del pago de los importes adeudados correspondientes al a\u00f1o corriente y los cuatro a\u00f1os anteriores<\/strong>, sin perjuicio de la responsabilidad del transmitente.
    <\/li>
  • Certificado de deudas en caso de transmisi\u00f3n:<\/strong> el transmitente debe declarar estar al corriente de pago o especificar los pendientes aportando un certificado expedido por el Secretario, en el cual deber\u00e1 constar, adem\u00e1s, los gastos comunes ordinarios, extraordinarios y aportaciones al fondo de reserva aprobadas pero pendientes de vencimiento<\/strong>. Ser\u00e1 necesario para otorgar la correspondiente escritura, a no ser que ambas partes<\/strong> renuncien. 
    <\/li>
  • Fondo de Reserva: <\/strong>ahora tiene car\u00e1cter acumulativo, debiendo recaudar como m\u00ednimo el 5% de los gastos comunes, que de no gastarse, se acumula cada a\u00f1o en el fondo del siguiente. Se puede destinar, con autorizaci\u00f3n del Presidente, para gastos urgentes o bien con el de la Junta, para obras extraordinarias de conservaci\u00f3n, reparaci\u00f3n, rehabilitaci\u00f3n o instalaci\u00f3n de nuevos servicios comunes o de seguridad. Hay que depositarlo en una cuenta especial a nombre de la comunidad.
    <\/li>
  • Elementos comunes: <\/strong>desaparece la regulaci\u00f3n de los elementos comunes de uso restringido, se presume que en caso de desafecci\u00f3n, tendr\u00e1n el car\u00e1cter de elementos privativos de beneficio com\u00fan, si no se establece otra cosa. El qu\u00f3rum requerido para la alienaci\u00f3n o gravamen de estos \u00faltimos se equipara a 4\/5 partes (antes era unanimidad). Se eliminan las limitaciones de cesi\u00f3n de uso de los anexos, y se disminuye el plazo de caducidad para presumir el consentimiento comunitario sobre la alteraci\u00f3n de elementos comunes a 4 a\u00f1os.
    <\/li>
  • Se regula la instalaci\u00f3n de puntos de recarga de veh\u00edculo el\u00e9ctrico<\/strong> en garaje privado mediante dos v\u00edas, la instalaci\u00f3n general comunitaria, la cual se puede aprobar por mayor\u00eda simple, o la individual de un \u00fanico propietario, quien deber\u00e1 enviar a la Presidencia o Administraci\u00f3n el proyecto t\u00e9cnico 30 d\u00edas antes del inicio de su instalaci\u00f3n, pudiendo la comunidad proponer una alternativa razonable y adecuada a los intereses generales (si no se realiza \u00e9sta \u00faltima en 2 meses, podr\u00e1 instalar conforme al proyecto inicial), y deber\u00e1 presentar a su finalizaci\u00f3n la correspondiente certificaci\u00f3n t\u00e9cnica.
    <\/li>
  • La figura del profesional Administrador de Fincas<\/strong> aparece reforzada y reconocida: el nombramiento del Administrador requiere que \u00e9ste re\u00fana \u201clas condiciones profesionales legalmente exigibles\u201d<\/em> lo que supone un alejamiento consciente del legislador (en el debate del Pleno se hizo expresa referencia a esta reforma) de la ambig\u00fcedad del texto anterior \u201ccalificaci\u00f3n profesional adecuada\u201d<\/em>, lo cual resulta adem\u00e1s coherente en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 54 de la Llei del Dret a l\u2019Habitatge. Tambi\u00e9n se despeja la duda de que en caso de contrataci\u00f3n de un Administrador profesional ser\u00e1  \u00e9ste quien ejerza  adem\u00e1s las funciones de la Secretar\u00eda. Asimismo el Administrador mantiene en exclusiva las competencias de velar por la buena conservaci\u00f3n del inmueble y el cumplimiento de los deberes de los propietarios, las cuales estaban anteriormente compartidas con el Presidente. 
    <\/li>
  • Se resuelven diversas contradicciones, como el plazo de custodia de la documentaci\u00f3n m\u00e1s trascendente de la Comunidad por el Secretario que ser\u00e1 exclusivamente de 5 a\u00f1os<\/strong>, es decir ni 2, ni 10. 
    <\/li>
  • Queda suprimida la doble convocatoria, de tal modo que la Junta de propietarios se entiende v\u00e1lidamente constituida en una \u00fanica convocatoria<\/strong>, sea cual fuera el n\u00famero de copropietarios que asistan a la reuni\u00f3n. 
    <\/li>
  • Se introducen innovaciones legales para fomentar el uso de las nuevas tecnolog\u00edas<\/strong>, como la posibilidad de convocar a los propietarios por correo electr\u00f3nico o la asistencia a la Junta de propietarios por videoconferencia o por otros medios telem\u00e1ticos sincr\u00f3nicos, si la Junta lo acuerda.  
    <\/li>
  • No se podr\u00e1 adoptar ning\u00fan acuerdo que no conste expresamente en el Orden del D\u00eda<\/strong> de la convocatoria, sin excepci\u00f3n.
    <\/li>
  • Qu\u00f3rums de los acuerdos:<\/strong> Se unifican en dos art\u00edculos (553-25 y 26) el r\u00e9gimen de las mayor\u00edas para la adopci\u00f3n de los acuerdos, reduci\u00e9ndose a partir de la reforma los que precisan unanimidad (no se requiere para la desafectaci\u00f3n de elementos comunes, ni para la enajenaci\u00f3n de elementos privativos de beneficio com\u00fan que pasan a ser de 4\/5), y siendo suficiente la doble mayor\u00eda de 4\/5 para acuerdos tales como establecer cuotas especiales de reparto de gastos o la cesi\u00f3n onerosa o arrendamiento de elementos comunes por un plazo superior a 15 a\u00f1os. Cualquier acuerdo que no precise expresamente unanimidad o mayor\u00eda cualificada, ser\u00e1 suficiente con la mayor\u00eda ordinaria. 
    <\/li>
  • Los acuerdos ordinarios requieren mayor\u00eda simple y \u00e9sta concurre cuando se haya adoptado con los votos de la doble mayor\u00eda<\/strong> de propietarios y cuotas que participen<\/strong> en cada votaci\u00f3n, lo cual requerir\u00e1 llevar a cabo el control de los asistentes y con derecho a voto en las votaciones. Asimismo, cuando el acuerdo precise la mayor\u00eda cualificada, se entiende alcanzada cuando concurra la mayor\u00eda de 4\/5 de los propietarios con derecho a voto que representen a su vez la mayor\u00eda de 4\/5 de las cuotas, comput\u00e1ndose siempre entre los propietarios que tengan derecho a voto<\/strong>, ya que los deudores no lo tienen, incluso en el caso de acuerdos que requieran la unanimidad, ya que debe excluirse de su c\u00f3mputo el voto de los propietarios con deudas con la Comunidad.  
    <\/li>
  • En ning\u00fan caso computan<\/strong> para los qu\u00f3rums de adopci\u00f3n de los acuerdos de mayor\u00eda simple, cualificada o de unanimidad,  los votos de los propietarios que tengan deudas pendientes<\/strong> en el momento de la celebraci\u00f3n de la Junta, salvo que antes de la reuni\u00f3n las hayan consignado en el Juzgado, depositado notarialmente o  hayan impugnado la deuda judicialmente. Por ello, es esencial la advertencia previa de la convocatoria con la lista de los propietarios con deudas pendientes. 
    <\/li>
  • Las abstenciones<\/strong> se consideran en el mismo sentido que el voto de la mayor\u00eda<\/strong> (ya sea \u00e9sta a favor o en contra del acuerdo). Asimismo, se mantiene el derecho de los ausentes a oponerse al acuerdo mayoritario alcanzado en la Junta mediante escrito fehaciente que deber\u00e1n remitir a la Secretar\u00eda  en el plazo de un mes desde la notificaci\u00f3n del Acta, ya que de lo contrario se considerar\u00e1 que el sentido de su voto es el mismo que el voto de la mayor\u00eda, lo cual permitir\u00e1 alcanzar de forma diferida el qu\u00f3rum de los 4\/5 o el de la unanimidad si el objeto del acuerdo requiriera cualquiera de dichos qu\u00f3rums.  
    <\/li>
  • Los acuerdos son ejecutivos desde el momento en que se adoptan<\/strong>, no desde su notificaci\u00f3n, salvo que judicialmente solo se suspenden si la Junta de propietarios lo decide, o bien el Juez lo decreta provisionalmente como consecuencia de haberse producido su impugnaci\u00f3n judicial. 
    <\/li>
  • Para poder impugnar cualquier acuerdo, por cualquier motivo<\/strong>,  es imprescindible haber votado en contra o, si se estuvo ausente en la Junta, haberse opuesto al acuerdo en el plazo de un mes, o haber sido privado ileg\u00edtimamente del derecho de voto. Asimismo, para impugnar es necesario estar al corriente de pago o consignado el importe de las deudas comunitarias vencidas en el momento en que se adopt\u00f3 el acuerdo impugnado, recuper\u00e1ndose los plazos de caducidad  de un a\u00f1o o de tres meses seg\u00fan las causas de impugnaci\u00f3n esgrimidas.  
    <\/li>
  • La Comunidad responde<\/strong> de sus deudas con sus propios fondos, incluido el de reserva, y tambi\u00e9n con los elementos privativos de beneficio com\u00fan, los cuales ser\u00e1n embargables demandando a la  Comunidad. Los propietarios solo responden subsidiariamente<\/strong> de la deuda comunitaria, en proporci\u00f3n a su cuota, si se les ha requerido de pago y se les demanda personalmente. La reclamaci\u00f3n de deudas a los comuneros<\/strong> morosos se continuar\u00e1 rigiendo por el proceso monitorio especial de la regulaci\u00f3n estatal, es decir incluyendo las normas procesales del art\u00edculo 21 LPH, como hasta ahora.  <\/li><\/ul>\n\n\n\n

    La figura del profesional Administradorde Fincas aparece reforzada y reconocida<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

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