{"id":6973,"date":"2013-12-10T16:20:02","date_gmt":"2013-12-10T15:20:02","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=6973"},"modified":"2020-10-03T16:35:28","modified_gmt":"2020-10-03T15:35:28","slug":"el-world-trade-center-de-barcelona-acoge-el-ii-forum-de-jueces-y-administradores-de-fincas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-world-trade-center-de-barcelona-acoge-el-ii-forum-de-jueces-y-administradores-de-fincas\/","title":{"rendered":"El World Trade Center de Barcelona acoge el II F\u00f3rum de Jueces y Administradores de Fincas"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El encuentro, en el que se debati\u00f3 en profundidad la reforma de la Ley de Arrendamientos urbanos y de la Ley de Propiedad Horizontal, reuni\u00f3 a representantes del Poder Judicial, del Govern de la Generalitat y del Congreso de los Diputados.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

E<\/strong>l World Trade Center de Barcelona fue el escenario escogido para celebrar el II F\u00f3rum de Jueces y Administradores de Fincas de Catalu\u00f1a. A lo largo de dos jornadas \u201315 y 16 de noviembre\u2013, representantes del Poder Judicial, del Govern de la Generalitat, del Congreso y de los principales Colegios de Administradores de Fincas de Catalu\u00f1a debatieron largo y tendido sobre la situaci\u00f3n actual de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y de la Ley de Propiedad Horizontal, con el fin de compartir experiencias y dar una visi\u00f3n pr\u00e1ctica de la interpretaci\u00f3n de las mismas. \u201cDeseamos poder llevar al Poder Legislativo las propuestas que resulten m\u00e1s coherentes y de mayor inter\u00e9s para la sociedad en general\u201d, se\u00f1al\u00f3 el presidente del Consell de Col\u00b7legis Territorials d\u2019Administradors de Finques de Catalunya, Enrique Vendrell, durante el acto de apertura.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

En un momento en que el proyecto de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra en su tramo final, todos los presentes se mostraron de acuerdo en que es bueno conocer \u201cla interpretaci\u00f3n que de la misma puede hacerse desde el Tribunal de Justicia de Catalu\u00f1a\u201d, tal como afirm\u00f3 Santiago Ballester, Director General de Dret i Entitats Jur\u00eddiques de la Generalitat de Catalunya, que asisti\u00f3 a la inauguraci\u00f3n de este f\u00f3rum en representaci\u00f3n del Conseller de Just\u00edcia, Germ\u00e0 Gord\u00f3. El Sr. Ballester quiso resaltar la importancia de que Catalu\u00f1a cuente con un C\u00f3digo Civil propio, que \u201ces un signo identitario tan importante para los juristas como puede ser la lengua para los ciudadanos\u201d, y agradeci\u00f3 al Consell de Col\u00b7legis Territorials d\u2019Administradors de Finques de Catalunya el soporte prestado en la tramitaci\u00f3n y regulaci\u00f3n de esta Ley de Propiedad Horizontal.<\/p>\n\n\n\n

Por su parte, el Vicepresidente Cuarto del Congreso de los Diputados, Jordi Jan\u00e9, aplaudi\u00f3 durante el acto de inau-guraci\u00f3n la iniciativa del Consell de organizar este f\u00f3rum, se\u00f1alando que \u201ces muy positivo, en estos momentos, abrir espacios de reflexi\u00f3n sobre temas que son de inter\u00e9s para los administradores de fincas, pero que tambi\u00e9n los son en el \u00e1mbito de la propiedad inmobiliaria y en el de los aplicadores del Derecho\u201d. Haciendo referencia expresa a la \u00faltima de las cinco mesas programadas, Jan\u00e9 puso en valor la labor de los administradores de fincas: \u201cEl administrador de fincas es un profesional \u2013dijo\u2013 porque su profesi\u00f3n requiere de una cualificaci\u00f3n t\u00e9cnica, una titulaci\u00f3n y una colegiaci\u00f3n. Si abandonamos estos requisitos estaremos poniendo en peligro el inter\u00e9s de los usuarios\u201d, declar\u00f3 en clara sinton\u00eda con Enrique Vendrell, quien se mostr\u00f3 firme al afirmar que \u201clos administradores de fincas cumplimos una labor social\u201d.<\/p>\n\n\n\n

5 MESAS EN DOS D\u00cdAS<\/h2>\n\n\n\n

La primera mesa se centr\u00f3 en el tema de las \u201cPrincipales modificaciones arrendatarias introducidas por la Ley 4\/2013 de 4 de junio; estabilidad vs. rentabilidad\u201d. \u201cDicha ley ha introducido importantes modificaciones en la anterior Ley de Contratos de Alquiler, buscando dar mayor peso a las dos partes y buscando dinamizar el mercado de arrendamientos. Es una ley interesante porque plantea los principios b\u00e1sicos de la liberalizaci\u00f3n del mercado de alquiler y de la seguridad jur\u00eddica\u201d, afirm\u00f3 durante su ponencia el Magistrado de la Secci\u00f3n 13\u00aa AP Barcelona, Fernando Utrillas. <\/p>\n\n\n\n

Las principales novedades que introduce esta ley son: m\u00e1s libertad de pacto entre las partes; la duraci\u00f3n del contrato de arrendamiento, que pasa de cinco a tres a\u00f1os, la posibilidad de que el arrendador recupere la vivienda a partir del primer a\u00f1o de contrato y la posibilidad del desistimiento de contrato por parte del arrendatario en un breve plazo de tiempo. En opini\u00f3n del Sr. Utrillas, este \u00faltimo punto \u201ces demasiado flexible al no tener el arrendatario obligaci\u00f3n de alegar ninguna causa para desistir del contrato, siempre que haya permanecido seis meses all\u00ed y lo comunique con 30 d\u00edas de antelaci\u00f3n. Por eso hay que pactar una indemnizaci\u00f3n\u201d. En el caso contrario, cuando el arrendador necesite la vivienda, se da un plazo de dos meses para avisar de ello y, si no la ocupa en un plazo de tres meses, se mantiene la sanci\u00f3n. El magistrado continu\u00f3 su exposici\u00f3n afirmando que \u201cse pretende ir a un mercado profesionalizado del alquiler y, si llegamos a eso, habr\u00eda que revisar el tema de la liberalizaci\u00f3n, porque entonces s\u00ed que ser\u00eda aplicable la materia de protecci\u00f3n de consumidores y usuarios\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La Ley 4\/2013 de 4 de junio tambi\u00e9n diferencia entre arrendamientos de locales y de viviendas. As\u00ed, mientras en los locales est\u00e1 claro que prima la voluntad de las partes y, en su defecto, lo que dicta el t\u00edtulo II, en la vivienda se plantea un problema al poner el legislador \u201cdentro del marco de lo establecido en el t\u00edtulo II\u201d. En este sentido, se admite la libertad de pactos, pero siempre que el pacto sea a favor del arrendatario. Por tanto, es una libertad muy limitada\u201d, afirm\u00f3 el magistrado. El nuevo r\u00e9gimen s\u00f3lo ser\u00eda aplicable a los contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013, \u201ccon lo cual nos encontramos con que va a haber cinco reg\u00edmenes distintos en materia de arrendamientos de vivienda\u201d, continu\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

En el caso de separaci\u00f3n de un matrimonio, mientras que antes el c\u00f3nyuge separado se quedaba con el uso de la vivienda arrendada ahora, en el caso de que se le haya atribuido el uso de la vivienda de forma permanente o por un plazo superior al que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasa a ser titular de dicho contrato, \u201ccon lo cual puede ocurrir que el arrendador se encuentre con un arrendatario no deseado\u201d, apunt\u00f3 el Sr. Utrillas.  <\/p>\n\n\n\n

Por su parte, Joan Perarnau, Magistrado de la Secci\u00f3n 3\u00aa AP Tarragona, se\u00f1al\u00f3 como punto importante el hecho de que la LAU monitoriza el procedimiento de desahucio, algo que cobra especial importancia en Catalu\u00f1a por ser la comunidad aut\u00f3noma con mayor porcentaje de desahucios en los \u00faltimos a\u00f1os, tanto en lo que respecta a procedimientos arrendatarios como en ejecuciones hipotecarias. \u201cLas modificaciones procesales que ha generado la Ley 4\/2013 son muy puntuales: en primer lugar, modifica el art\u00edculo 22 de la Ley 37\/11, se\u00f1alando que, una vez interpuesta la demanda, el t\u00e9rmino que tiene el arrendatario para enervar, irse, pagar u oponerse es de 10 d\u00edas desde que se le hace el requerimiento. Pero, en materia de enervaci\u00f3n, ninguna de las dos leyes resuelve algunas cuestiones, como, por ejemplo, \u00bfqu\u00e9 pasa si el arrendatario paga o consigna, con voluntad de enervar, pero no lo acredita?; \u00bfqu\u00e9 pasa si el arrendatario paga o consigna despu\u00e9s de interpuesta la demanda de desahucio, pero antes de que se le haga el requerimiento?, \u00bfhay entonces enervaci\u00f3n o no?, respondiendo que el Supremo ha dicho que s\u00ed, porque el arrendatario, en el momento en el que fue demando, deb\u00eda las rentas\u201d. Ante la pregunta de qu\u00e9 pasa con las costas en este caso, el magistrado se mostr\u00f3 a favor de poner costas, pese a que hay otros que opinan que no. Otras cuestiones planteadas durante su exposici\u00f3n fueron las siguientes: \u00bfqu\u00e9 pasa si, adem\u00e1s de la acci\u00f3n de desahucio, ha acumulado la de reclamaci\u00f3n? y \u00bfqu\u00e9 requisitos han de tener los requerimientos extrajudiciales para despu\u00e9s impedir la enervaci\u00f3n en el desahucio? A esta segunda cuesti\u00f3n, el Sr. Perarnau respondi\u00f3 que la mayor\u00eda de la profesi\u00f3n cree que el requerimiento deber\u00eda comunicar al arrendatario la voluntad del arrendador de resolver el contrato e informarle de las consecuencias de no pagar. Ante la falta de claridad de la ley al respecto, afirm\u00f3 que \u201ctiene que haber una unificaci\u00f3n de contenido en materia de requerimientos\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Tras advertir que \u201cdado que el legislador ha dicho que, siempre que se pida en la demanda, se ha de condenar a los arrendatarios a pagar las deudas hasta que se recupere la finca, dichas demandas se han de hacer muy bien\u201d, se\u00f1al\u00f3 que en el caso de que el arrendatario ni pague ni se oponga, \u201cla ley dice que se le desahucia autom\u00e1ticamente, sin que el arrendador tenga que pedirlo expresamente, como suced\u00eda antes. Esto ha hecho que bajen en picado los juicios, porque la mayor\u00eda est\u00e1n acabando con decreto del secretario, lo que tendr\u00eda que llevar a una reducci\u00f3n del proceso\u201d. Por \u00faltimo, el magistrado hizo un gui\u00f1o a los administradores de fincas al se\u00f1alar que \u201clos colegios profesionales podr\u00edan desarrollar algo semejante al llamado Tercero de Confianza, que es una empresa a trav\u00e9s de la cual se env\u00edan los e-mails, siendo ella la que utiliza la firma electr\u00f3nica y la que nos dice si el remitente ha recibido el correo electr\u00f3nico y archiv\u00e1ndolo. Viene a ser como un notario en internet\u201d. Fue una clara alusi\u00f3n a la necesidad de incorporar, cada vez m\u00e1s, las nuevas tecnolog\u00edas al d\u00eda a d\u00eda de la profesi\u00f3n a trav\u00e9s de los Colegios.<\/p>\n\n\n\n

INSCRIPCI\u00d3N Y CANCELACI\u00d3N DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD<\/h2>\n\n\n\n

La segunda mesa de trabajo cont\u00f3 con tres ponentes: el Magistrado Joan Marsal, el Notario Jes\u00fas Juli\u00e1n Fuentes y el Registrador de la propiedad Rafael Arn\u00e1iz, y se centr\u00f3 en el tema \u201cEl Registro de la Propiedad y los Contratos de Arrendamientos Urbanos\u201d. El primero de los ponentes, Joan Marsal, coment\u00f3 que \u201cla bondad de esta reforma ser\u00e1 proporcional al tiempo de un lanzamiento, con el cual esto puede significar un avance en algunos juzgados, pero no en los de Girona, donde ahora lanzamos 15 d\u00edas despu\u00e9s de lo que lo hac\u00edamos antes\u201d. En este sentido, dijo que \u201clos desahucios se solucionaban mejor antes de la Ley del desahucio expr\u00e9s que ahora, puesto que las sentencias no son h\u00e1biles hasta 10 d\u00edas despu\u00e9s de haberlas dictado; por tanto, si lo que quieren es lanzar, olv\u00eddense de resolver v\u00eda LAU y vayan directamente al desahucio\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Por su parte, Jes\u00fas J. Fuentes abri\u00f3 su ponencia declarando que \u201desta ley es absolutamente desafortunada\u201d y continu\u00f3 afirmando que \u201cdeber\u00eda haber puesto fin a algo tan arcaico como son los derechos de adquisici\u00f3n preferente y deber\u00eda haberse centrado en agilizar un poco los procedimientos de desahucio\u201d. En una clara exposici\u00f3n, el Sr. Fuentes se\u00f1al\u00f3 que \u201cel decreto dictado en el a\u00f1o 1996 que regula la inscripci\u00f3n de los arrendamientos en los registros ha pasado sin pena ni gloria\u201d y declar\u00f3 que una de las modificaciones de la nueva ley es que la inscripci\u00f3n en el Registro \u201cno protege al arrendatario de la alegaci\u00f3n de causa necesidad, por lo que \u00e9ste siempre preferir\u00e1 que le arriende una sociedad que un particular, al pensar que dicha sociedad nunca le va a alegar causa de necesidad\u201d. Para finalizar dej\u00f3 claro que, si se desea que el arrendamiento acceda al Registro de la Propiedad, tiene que ser un contrato documentado en escritura p\u00fablica y respetar requisitos administrativos que vengan impuestos: c\u00e9dula de habitabilidad, certificaci\u00f3n energ\u00e9tica, etc.<\/p>\n\n\n\n

Rafael Arn\u00e1iz, Registrador de la Propiedad n\u00famero 7 de Barcelona, corrobor\u00f3 las palabras del Sr. Fuentes al afirmar que hay muy pocos arrendamientos inscritos en el Registro, b\u00e1sicamente los arrendamientos con opci\u00f3n y de compra. \u201cNo es que esta ley establezca la posibilidad de que los contratos de arrendamientos puedan acceder al registro, sino que la novedad radica en que el legislador establece ciertos incentivos para que los arrendamientos se inscriban en el Registro\u201d, declar\u00f3. De esta forma, el legislador establece la vigencia general del art\u00edculo 1571 del C\u00f3digo Civil, en cuya virtud el comprador puede resolver el contrato de arrendamiento en cuya celebraci\u00f3n no ha intervenido.<\/p>\n\n\n\n

Salvo pacto en contra, los contratos sometidos a t\u00e1cita conducci\u00f3n seguir\u00e1n rigi\u00e9ndose por el r\u00e9gimen jur\u00eddico de la ley 29\/94 en su redacci\u00f3n inicial<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

DIFERENCIAS ENTRE LA LEY A NIVEL ESTATAL Y EL C\u00d3DIGO CIVIL CATAL\u00c1N<\/h2>\n\n\n\n

En la segunda jornada del f\u00f3rum se trataron tres puntos: \u201cEl proyecto de reforma de la Propiedad Horizontal: mejoras introducidas y reformas pendientes\u201d, \u201cLa reclamaci\u00f3n de deudas comunitarias en la reforma\u201d y la \u201cCualificaci\u00f3n profesional requerida al administrador de fincas\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Las principales modificaciones que introduce la nueva ley hacen referencia \u2013seg\u00fan se se\u00f1al\u00f3 en la tercera mesa del encuentro\u2013 al r\u00e9gimen de adopci\u00f3n de acuerdos, as\u00ed como a los usos de los elementos privativos y comunes. Respecto al primer punto, el Magistrado Jordi Segu\u00ed concret\u00f3 que \u201cen todo acuerdo se exige la doble mayor\u00eda de personas y de cuotas. Por regla general, los acuerdos se toman por mayor\u00eda simple a excepci\u00f3n de algunos casos en lo que se exige unanimidad y mayor\u00eda de 4\/5 partes para los cambios de estatuto, etc. Tambi\u00e9n se da carta de naturaleza al que se abstiene, computando dicha abstenci\u00f3n como voto a favor\u201d. El Sr. Segu\u00ed tambi\u00e9n se\u00f1al\u00f3 como importante el hecho de que la nueva ley aclara el r\u00e9gimen de impugnaci\u00f3n de acuerdos, de modo que los acuerdos contrarios a la ley son impugnables en el t\u00e9rmino de un a\u00f1o y los acuerdos gravemente desfavorables a la comunidad caducan a los tres meses. La ley tambi\u00e9n recoge en un solo precepto el R\u00e9gimen de las Actividades molestas, que se\u00f1ala como \u201cactividades contrarias a la convivencia normal de la comunidad\u201d, un t\u00e9rmino que, en palabras del Presidente de la Secci\u00f3n 2\u00aa AP Lleida, Albert Guilany\u00e0, \u201chabr\u00eda que definir mejor, dado que se presta a interpretaciones\u201d. El Sr. Guilany\u00e0 tambi\u00e9n habl\u00f3 de las diferencias que, en los dos \u00faltimos puntos, se dan entre Catalu\u00f1a y el Estado, poniendo como ejemplo el hecho de que, \u201cmientras a nivel nacional, para instalar un punto de recarga el\u00e9ctrica en una plaza de parking el propietario de la misma s\u00f3lo debe comunicarlo a la comunidad, sin que sea necesario que el resto de propietarios est\u00e9n de acuerdo, la ley catalana s\u00ed lo establece\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Ram\u00f3n Foncillas, Presidente de la secci\u00f3n 19\u00aa AP Barcelona, manifest\u00f3 en la cuarta mesa de este encuentro, dedicada a \u201cLa reclamaci\u00f3n de deudas en la reforma\u201d, que el principio que rige a este respecto es el de responsabilidad solidaria, y se\u00f1al\u00f3 que el punto 553\/32 de la nueva ley \u201caligera la parte segunda en cuanto a la suspensi\u00f3n de los acuerdos, que s\u00f3lo se pueden conseguir v\u00eda judicial\u201d. Por su parte, Lourdes Escoda, Secretaria Judicial del Juzgado de 1\u00aa Instancia n\u00ba 39 de Barcelona, hizo una exposici\u00f3n muy pr\u00e1ctica sobre las reclamaciones a trav\u00e9s del procedimiento monitorio, se\u00f1alando que en Catalu\u00f1a resulta novedoso el art\u00edculo 553\/47, que hace referencia a la reclamaci\u00f3n en caso de impago de gastos comunes y establece que la presidencia o la administraci\u00f3n pueden exigir, en un proceso monitorio, el pago de las cantidades debidas por gastos comunes. \u201cNo es necesario esperar al plazo de impugnaci\u00f3n de los acuerdos \u2013explic\u00f3\u2013 puesto que el acuerdo es efectivo en junta\u201d.  La Sra. Escoda tambi\u00e9n se\u00f1al\u00f3 la diferencia entre el proyecto de ley catal\u00e1n y el espa\u00f1ol en el sentido de que \u201cel proyecto catal\u00e1n dice que el domicilio del deudor puede estar en cualquier parte del mundo, mientras que a nivel nacional se se\u00f1ala que \u00e9ste debe establecerse en Espa\u00f1a. Y esto es importante, porque en Catalu\u00f1a existe un porcentaje importante de viviendas que pertenece a extranjeros\u201d. A la hora de reclamar el embargo de una finca, la Sra. Escoda concluy\u00f3 que \u201ces muy conveniente pedir una certificaci\u00f3n en el registro en donde conste el titular de la finca y que \u00e9ste coincida con el deudor, pero tambi\u00e9n se puede demandar al titular registral aunque no coincida con el actual propietario o deudor, porque s\u00f3lo as\u00ed se podr\u00e1 reclamar embargo sobre la finca\u201d.<\/p>\n\n\n\n

APOYO CONTUNDENTE A LA\u00a0TITULACI\u00d3N ESPEC\u00cdFICA PARA LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

Lleg\u00f3 la hora de debatir sobre la cualificaci\u00f3n profesional requerida al administrador de fincas en una \u00faltima mesa que cont\u00f3 con la presencia del Presidente de la secci\u00f3n 13\u00aa AP de Barcelona, Joan Cremades, y con el Secretari d\u2019Habitatge i Millora Urbana de la Generalitat de Catalunya, Carles Sala.<\/p>\n\n\n\n

El Sr. Cremades, que acudi\u00f3 en representaci\u00f3n de la Directora de la Escuela Judicial del Consell General del Poder Judicial, Gemma Espinosa, relacion\u00f3 dicha calificaci\u00f3n profesional con el mercado de alquiler y con el reconocimiento de la profesi\u00f3n en las leyes sustantivas. Desde el punto de vista del mercado del alquiler, se\u00f1al\u00f3 la importancia del papel de intermediario que ejerce el administrador de fincas. En el otro aspecto, afirm\u00f3 que \u201cla profesionalizaci\u00f3n del cargo aparece en el libro V del C\u00f3digo Civil, que nos dice que es un cargo dentro de la comunidad de propietarios\u201d. El C\u00f3digo habla de que \u2018la secretar\u00eda y administraci\u00f3n de la comunidad pueden recaer en una \u00fanica persona externa a la comunidad, con la cualificaci\u00f3n profesional adecuada, siendo en tal caso un cargo remunerado\u2019. \u201cLo que ocurre es que no se se\u00f1ala qui\u00e9nes son estos se\u00f1ores que tienen una cualificaci\u00f3n adecuada\u201d, continu\u00f3 el magistrado, se\u00f1alando que \u201ces necesaria la profesionalizaci\u00f3n puesto que la labor del administrador de fincas es cada vez m\u00e1s compleja y su responsabilidad es pr\u00e1cticamente la misma que la de los m\u00e9dicos o la de los abogados\u201d. Por otra parte, tras revisar varias sentencias del Tribunal Supremo al respecto, el magistrado concluy\u00f3 que \u201cpr\u00e1cticamente todas establecen la necesidad de un t\u00edtulo, aunque no sea acad\u00e9mico; por lo tanto, habr\u00e1 que clarificar el contenido de la ley\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En un momento en el que hay iniciativas legislativas que preocupan seriamente a la profesi\u00f3n, el Secretari d\u2019Habitatge i Millora Urbana de la Generalitat de Catalunya, Carles Sala, aval\u00f3 durante su exposici\u00f3n la necesidad de que los profesionales que se dedican a esta actividad \u201cest\u00e9n adecuadamente preparados\u201d y se dirigi\u00f3 a Enrique Vendrell para \u201cofrecerle mi apoyo personal ante el grupo parlamentario y ante la Conselleria de Just\u00edcia respecto a la necesidad de una titulaci\u00f3n espec\u00edfica que acredite los conocimientos necesarios para poder ejercer la profesi\u00f3n\u201d, como el Grado \u201cque recientemente hemos firmado con el Consell de Col\u00b7legis Territorials de Administradors de Finques de Catalunya\u201d y que se imparte en la Univesidad Abat Oliba-CEU. En respuesta a la reclamaci\u00f3n que el Consell de Col\u00b7legis ha hecho a la Agencia Catalana de Consumo, a la que insta a que ejerza su responsabilidad ante casos de intrusismo, el Sr. Sala aleg\u00f3 que \u201csi \u00e9sta no aplica las sanciones disciplinarias oportunas, nosotros deber\u00edamos recuperar la capacidad para hacerlo\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Para concluir el acto, el Secretari d\u2019Habitatge i Millora Urbana plante\u00f3 una pregunta: \u201c\u00bfQui\u00e9n har\u00e1 las Inspecciones T\u00e9cnicas de los Edificios y qui\u00e9n se ocupar\u00e1 de la ciudad construida si, desde la administraci\u00f3n p\u00fablica, no contamos con la complicidad del administrador de fincas?\u201d, poniendo as\u00ed en valor la profesi\u00f3n y afirmando que \u201csois un colectivo que tiene que estar muy presente en la administraci\u00f3n catalana\u201d.<\/p>\n\n\n\n

CONCLUSIONES<\/h2>\n\n\n\n

Para finalizar la jornada, Anabel Mir\u00f3, asesora jur\u00eddica del Col\u00b7legi d\u2019Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, puso de manifiesto las siguientes conclusiones:<\/p>\n\n\n\n

Modificaciones arrendatarias introducidas por la ley 4\/2013 de 4 junio\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

  • Los contratos de arrendamiento se regir\u00e1n por la ley que les resulte aplicable en funci\u00f3n de la fecha de su celebraci\u00f3n, coexistiendo los diferentes reg\u00edmenes jur\u00eddicos, por lo cual, salvo pacto en contra, los contratos sometidos a t\u00e1cita conducci\u00f3n seguir\u00e1n rigi\u00e9ndose por el r\u00e9gimen jur\u00eddico de la ley 29\/94 en su redacci\u00f3n inicial.<\/li>
  • En cuanto a las comunicaciones electr\u00f3nicas, hay que verlas como un sistema complementario para facilitar las comunicaciones entre arrendador y arrendatario.\u00a0<\/li>
  • Hay que respetar la posibilidad de desistimiento del arrendatario una vez transcurridos los seis primeros meses de duraci\u00f3n, a pesar de que parece que no se observa inconveniente en acordar un plazo de preaviso distinto al de los 30 d\u00edas, siempre y cuando se tenga en cuenta la legislaci\u00f3n en materia de consumidores y usuarios y en lo que podr\u00edan ser cl\u00e1usulas abusivas si resultaran de aplicaci\u00f3n.<\/li>
  • El pacto de realizaci\u00f3n de obras a cambio de condonaci\u00f3n de rentas podr\u00eda ser muy conflictivo, tanto en caso de desistimiento previo como en el caso de que las obras no se hayan llevado a cabo de la manera en que estaba pactada. En todo caso se tendr\u00e1 que reclamar como un incumplimiento contractual, con reclamaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios y por el procedimiento ordinario.<\/li>
  • En aquellos casos de nulidad, separaci\u00f3n o divorcio en los cuales el uso de la vivienda arrendada se concede al c\u00f3nyuge no titular de forma permanente o por un plazo superior al que queda por cumplir, \u00e9ste no puede reclamar la devoluci\u00f3n de la fianza que en su d\u00eda entreg\u00f3, ni de las garant\u00edas complementarias. Tampoco tiene derecho a retornar o regresar a la vivienda en caso de que el c\u00f3nyuge que ha quedado como titular decida desistir de dicho contrato de arrendamiento.\u00a0<\/li>
  • Contra resoluci\u00f3n de los contratos inscritos en el Registro por la v\u00eda del art\u00edculo 27\/4, se valora muy problem\u00e1tica su aplicaci\u00f3n, teniendo en cuenta que no permite recuperar la posesi\u00f3n de la vivienda ni tampoco cuestionan ning\u00fan otro aspecto del contrato, para todo lo cual las partes tendr\u00e1n que seguir acudiendo a la v\u00eda judicial.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Principales manifestaciones respecto a la reforma del libro v del r\u00e9gimen de propiedad horizontal<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    • En cuanto a organizaci\u00f3n de la comunidad, las principales reformas afectan a la supresi\u00f3n de la doble convocatoria, notificaciones telem\u00e1ticas, custodia de documentaci\u00f3n e introducci\u00f3n de la figura del vicepresidente.<\/li>
    • Respecto al r\u00e9gimen de adopci\u00f3n de acuerdos, establece una nueva relaci\u00f3n, recuperando el equilibrio de la doble mayor\u00eda de propietarios y cuotas, configur\u00e1ndola como un r\u00e9gimen general de la mayor\u00eda simple, describiendo mejor el de mayor\u00eda cualificada y reservando la unanimidad para aquellos casos estrictamente necesarios. Se dota de contenido la abstenci\u00f3n en el voto y se diferencia entre acuerdos de formaci\u00f3n instant\u00e1nea y sucesiva, manteniendo la necesidad del consentimiento expreso del propietario afectado para aquellos acuerdos en los que se le est\u00e9 privando de sus facultades de uso y disfrute.<\/li>
    • Se clarifica el r\u00e9gimen de impugnaci\u00f3n de acuerdos, estableciendo la necesidad de estar al corriente de pago para poder impugnar o haber consignado el importe. El dies a quo para la posible impugnaci\u00f3n de los acuerdos de formaci\u00f3n instant\u00e1nea se computar\u00e1 desde de la notificaci\u00f3n del acta, mientras que los acuerdos de formaci\u00f3n sucesiva se har\u00e1n desde la notificaci\u00f3n de ese anexo correspondiente, una vez comprobado que se ha obtenido la mayor\u00eda legalmente necesaria. Por otra parte, se ha considerado que ser\u00eda muy conveniente \u2013y por ello se le sugiere al legislador\u2013 una reforma del proyecto en el sentido que el c\u00f3mputo para los presentes que est\u00e1n en la junta se inicie desde el d\u00eda de la celebraci\u00f3n.<\/li>
    • Tambi\u00e9n se aclara el r\u00e9gimen de elementos privados, comunes, elementos privativos en beneficio com\u00fan, etc. y se establece mucho mejor todo el r\u00e9gimen de prohibiciones y restricciones de uso de dichos elementos.<\/li>
    • Se fomenta el arbitraje y la mediaci\u00f3n y se regula el procedimiento judicial de reclamaci\u00f3n de deudas, si bien hay todav\u00eda un tema que no est\u00e1 resuelto en la regulaci\u00f3n que se ha hecho, ya que es una regulaci\u00f3n parcial y se ven algunos defectos. Otra sistem\u00e1tica ser\u00eda hacer menci\u00f3n de la regulaci\u00f3n que ya existe en la ley estatal o en la propia Ley de Enjuiciamiento Civil. Uno de los logros m\u00e1s significativos ha sido la ampliaci\u00f3n de la afecci\u00f3n real de las deudas a los tres a\u00f1os anteriores. En este sentido, se sugiere al legislador que habr\u00eda que modificar la redacci\u00f3n del proyecto para incluir tambi\u00e9n las deudas del corriente a\u00f1o.\u00a0<\/li>
    • Resulta evidente la voluntad del legislador de establecer una clara distinci\u00f3n entre cuotas de participaci\u00f3n en la propiedad y cuota especial para el reparto de determinados gastos, teni\u00e9ndose en cuenta las especialidades del t\u00edtulo, estatutos o acuerdos de la junta en este sentido, y prevaleciendo el principio de la autonom\u00eda de la voluntad. En cuanto al reparto de gastos, las cuotas especiales de distribuci\u00f3n que consten en el t\u00edtulo s\u00f3lo se podr\u00e1n modificar por la mayor\u00eda cualificada establecida, pero en caso de silencio del t\u00edtulo da preferencia a los acuerdos de junta, que s\u00f3lo exigir\u00e1n mayor\u00eda simple de personas y propietarios. En cambio, si el t\u00edtulo o los estatutos determinan un sistema de reparto diferente har\u00e1 falta la mayor\u00eda cualificada para poder proceder a su alteraci\u00f3n.\u00a0<\/li>
    • El proyecto no aclara si los propietarios que han votado favorablemente a un acuerdo despu\u00e9s pueden impugnarlo por ser contario a la ley. Si bien una parte de la jurisprudencia ha entendido que s\u00ed que est\u00e1n legitimados en base a la literalidad del precepto y por la interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica, la mayor\u00eda se pronuncia en contra por ser contrario a la seguridad jur\u00eddica, a la buena fe y a la doctrina de los propios actos. En todo caso, se considera muy necesaria una reforma del proyecto para dejar claro este aspecto.<\/li>
    • Respecto a la regulaci\u00f3n de la profesi\u00f3n del administrador de fincas y a la interpretaci\u00f3n del t\u00e9rmino que recoge el proyecto de cualificaci\u00f3n profesional adecuada para aquellos que ejercen el cargo de secretario o administrador, queda claro que tiene que recaer sobre un aut\u00e9ntico profesional titulado y debidamente cualificado, si bien la falta de condici\u00f3n de la actual redacci\u00f3n del precepto conduce a que se tenga que acudir a otras disposiciones, como son el decreto del 68 o la propia Llei de l\u2019Habitatge. La colegiaci\u00f3n presume la cualificaci\u00f3n profesional suficiente, a pesar de que ni el 553\/15 ni el 13.6 de la Ley de Propiedad Horizontal la exigen. En todo caso, quedar\u00eda por determinar el contenido de la cualificaci\u00f3n necesaria. Hay que acreditar unos conocimientos y estar sujeto a un c\u00f3digo \u00e9tico, por tratarse de una relaci\u00f3n de confianza. Se podr\u00eda impugnar un acuerdo de comunidad nombrando a un administrador que no ostenta esta cualificaci\u00f3n profesional legalmente reconocida. Por \u00faltimo, se considera muy conveniente desarrollar este precepto a fin de asegurar el cumplimiento y garantizar la confianza de los ciudadanos en que el servicio que reciben es el adecuado.\u00a0<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      LAS FRASES<\/h2>\n\n\n\n

      Joan Marsal,\u00a0
      <\/strong>Magistrado-Juez del Juzgado 1\u00aa Instancia n\u00ba1 de Girona y profesor titular de Derecho Civil excedente<\/em>
      \u201cLa reforma que de la LAU ha hecho el Ministerio de Econom\u00eda tiene la finalidad de incentivar el mercado de alquiler y de conseguir que sociedades inmobiliarias que a\u00fan no existen compren a lotes los pisos que las entidades financieras han traspasado a la Sareb, de forma que estos adquirientes de los pisos no se encuentren con inquilinos que puedan oponer su alquiler al nuevo adquiriente\u201d.<\/p>\n\n\n\n

      \n\n\n\n

      Ram\u00f3n Foncillas,\u00a0
      <\/strong>Magistrado Presidente Secci\u00f3n 19\u00aa AP Barcelona
      <\/em>\u201cEl art\u00edculo 553\/32 aligera la parte segunda en cuanto a la suspensi\u00f3n de los acuerdos, que s\u00f3lo se pueden conseguir v\u00eda judicial\u201d.<\/p>\n\n\n\n

      \n\n\n\n

      Jordi Segu\u00ed,\u00a0
      <\/strong>Magistrado secci\u00f3n 16\u00aa\u00a0AP Barcelona\u00a0<\/em>
      \u201cEs muy recomendable ir a las juntas, porque ahora en las juntas se pueden adoptar acuerdos de contenido econ\u00f3mico importante\u201d.<\/p>\n\n\n\n

      \n\n\n\n

      Jes\u00fas J. Fuentes,\u00a0
      <\/strong>Notario del Ilustre Colegio de\u00a0Notarios de Barcelona<\/em>
      \u201cEl decreto dictado en el a\u00f1o 96 que regula la inscripci\u00f3n de los arrendamientos en los registros ha pasado sin pena ni gloria, pues en la pr\u00e1ctica las escrituras de arrendamiento e inscripciones se pueden contar con los dedos de una mano. Yo s\u00f3lo he hecho escrituras que tengan que ver con arrendamientos cuando hay opci\u00f3n a compra\u201d.<\/p>\n\n\n\n

      \n\n\n\n

      Lourdes Escoda,\u00a0
      <\/strong>Secretaria Judicial Juzgado\u00a01\u00aa Instancia n\u00fam. 39 Barcelona\u00a0
      <\/em>\u201cLos administradores de fincas est\u00e1n perfectamente legitimados para interponer un procedimientos judicial monitorio para exigir el pago de los gastos comunes\u201d.<\/p>\n\n\n\n

      \n\n\n\n

      Joan Cremades,\u00a0
      <\/strong>Presidente de la secci\u00f3n 13\u00aa AP de Barcelona:\u00a0
      <\/em>\u201cLa profesionalidad de los administradores de fincas es absolutamente necesaria, dado que la labor que realizan es cada vez m\u00e1s compleja y su responsabilidad es pr\u00e1cticamente la misma que la de los m\u00e9dicos o los abogados\u201d.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

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      PDF El encuentro, en el que se debati\u00f3 en profundidad la reforma de la Ley de Arrendamientos urbanos y de la Ley de Propiedad Horizontal, reuni\u00f3 a representantes del Poder Judicial, del Govern de la Generalitat y del Congreso de los Diputados.\u00a0 El World Trade Center de Barcelona fue el escenario escogido para celebrar el […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":16},"categories":[106],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6973\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=6973"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6973\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":6976,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6973\/revisions\/6976\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=6973"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=6973"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=6973"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}