{"id":7166,"date":"2020-05-05T11:18:45","date_gmt":"2020-05-05T10:18:45","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=7166"},"modified":"2020-10-21T11:29:21","modified_gmt":"2020-10-21T10:29:21","slug":"el-nou-decret-llei-17-2019-de-mesures-urgents-per-millorar-lacces-a-lhabitatge","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-nou-decret-llei-17-2019-de-mesures-urgents-per-millorar-lacces-a-lhabitatge\/","title":{"rendered":"El Nou Decret-llei 17\/2019 de mesures urgents per millorar l\u2019acc\u00e9s a l\u2019habitatge"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t<div class=\"dkpdf-button-container\" style=\" text-align:right \">\n\n\t\t<a class=\"dkpdf-button\" href=\"\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7166\/?pdf=7166\" target=\"_blank\"><span class=\"dkpdf-button-icon\"><i class=\"fa fa-file-pdf-o\"><\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size\">Aquest decret pret\u00e9n combatre les situacions d\u2019emerg\u00e8ncia residencial, augmentar el nombre d\u2019habitatges protegits en r\u00e8gim de lloguer i moderar els preus del lloguer.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2><strong>Introducci\u00f3<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>\u00c9s evident la inquietud que ha generat entre els professionals de l\u2019Administraci\u00f3 de Finques l\u2019aprovaci\u00f3 del Decret-llei 17\/2019 de mesures urgents per a millorar l\u2019acc\u00e9s a l\u2019habitatge. La participaci\u00f3 massiva i les moltes preguntes que s\u2019han fet en les diferents jornades que s\u2019han celebrat n\u2019\u00e9s l\u2019indicador m\u00e9s evident.<\/p>\n\n\n\n<p>En aquest article intentarem sintetitzar, les motivacions, les principals regulacions que afecten el col\u00b7lectiu dels AAFF, i aportar respostes a alguns dels dubtes m\u00e9s evidents que han sorgit en aquestes primeres setmanes d\u2019aplicaci\u00f3 del Decret-llei.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2><strong>1.- Motivacions<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>De les diferents intervencions que van dur-se a terme a la Confer\u00e8ncia organitzada pel Col\u00b7legi dels Administradors de Finques, desenvolupada a l\u2019Auditori Axa el passat dia 4 de febrer, se\u2019n despr\u00e8n que malgrat els esfor\u00e7os que es realitzen des de l\u2019Ag\u00e8ncia de l\u2019Habitatge de Catalunya per trobar allotjament a tots els casos d\u2019exclusi\u00f3 residencial que arriben a les denominades Meses d\u2019Emerg\u00e8ncia, la insufici\u00e8ncia pressupost\u00e0ria i l\u2019acumulaci\u00f3 de sol\u00b7licituds de persones vulnerables que s\u2019han resolt favorablement no ha perm\u00e8s afrontar adequadament totes les situacions de cronificaci\u00f3 de la precarietat.<\/p>\n\n\n\n<p>Especialment per la situaci\u00f3 que acabem d\u2019explicar, ha aparegut una segona versi\u00f3 del Decret-llei 5\/2019, de 5 de mar\u00e7, que inicialment adoptava unes mesures destinades sobretot a fer cr\u00e9ixer el parc de lloguer assequible. 10 mesos despr\u00e9s d\u2019aquella norma, s\u2019ha adoptat el Decret-llei 17\/2019, de 23 de desembre, convalidat pel Parlament, pactat amb els activistes socials, i que amplia les mesures coercitives de cara als propietaris, que s\u00f3n als que s\u2019acaba corresponsabilitzant, sense cap indemnitzaci\u00f3 per part de l\u2019Administraci\u00f3, per intentar revertir la situaci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2><strong>2.- Contingut<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>El Decret-llei \u00e9s molt ampli, modifica desenes d\u2019articles de fins a 7 lleis diferents i, per tant, cal centrar-se a clarificar aquelles q\u00fcestions que m\u00e9s poden afectar el nostre col\u00b7lectiu professional. Farem doncs, una especial refer\u00e8ncia a q\u00fcestions com les noves obligacions relacionades amb l\u2019\u00edndex de refer\u00e8ncia de preus de lloguer o les situacions contractuals relacionades amb el lloguer social obligatori i l\u2019import del lloguer social.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p style=\"font-size:18px\"><em>2.1.- L\u2019\u00edndex de refer\u00e8ncia de preus de lloguer<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Segons la nova regulaci\u00f3:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>\u00c9s obligatori fer constar l\u2019\u00edndex de refer\u00e8ncia de preus de lloguer de l\u2019habitatge en els anuncis publicitaris de lloguer d\u2019habitatges, sempre que l\u2019anunci inclogui el preu del lloguer de l\u2019habitatge.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>Tamb\u00e9 cal que figuri l\u2019\u00edndex de refer\u00e8ncia en les ofertes que es facin per escrit a un possible arrendatari i cal destacar que ha d\u2019apar\u00e8ixer com a cl\u00e0usula espec\u00edfica en el contracte d\u2019arrendament i, a m\u00e9s, cal acompanyar-lo com un document annex al mateix.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>El document que s\u2019obt\u00e9 de la consulta de l\u2019\u00edndex de refer\u00e8ncia, passar\u00e0 a equiparar-se doncs a la c\u00e8dula d\u2019habitabilitat i al certificat d\u2019efici\u00e8ncia energ\u00e8tica.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"has-normal-font-size\"><em>2.1.1.- L\u2019\u00cdndex de refer\u00e8ncia de preus en la publicitat d\u2019habitatges en lloguer<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Un exemple de les diferents cl\u00e0usules publicit\u00e0ries de l\u2019\u00cdndex de Refer\u00e8ncia del preu de Lloguer en funci\u00f3 de la situaci\u00f3 i el municipi on ens trobem podrien ser les seg\u00fcents:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>OPCI\u00d3 A)<\/strong> \u00cdndex R.P.LL.: \u00c0rea inferior ____ \u20ac\/m\u00b2 &#8211; \u00cdndex ____\u20ac\/m\u00b2 &#8211; \u00c0rea superior ____ \u20ac\/m\u00b2<\/p>\n\n\n\n<p><strong>OPCI\u00d3 B) <\/strong>\u00cdndex R.P.LL.: No s\u2019han obtingut dades pels par\u00e0metres de l\u2019habitatge introdu\u00efts.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>OPCI\u00d3 C)<\/strong> \u00cdndex R.P.LL.: No consten dades de l\u2019\u00edndex en aquest municipi<\/p>\n\n\n\n<p>Recentment s\u2019ha incrementat el nombre de municipis que tenen l\u2019\u00cdndex de Refer\u00e8ncia de lloguer. En aquests moments l\u2019aplicaci\u00f3 ofereix l\u2019\u00cdndex en uns 140 municipis, segons una base de dades de m\u00e9s de 370.000 contractes de lloguer dipositats a l\u2019INCASOL en els darrers tres anys, i per tant en aquests indrets podrem incloure en la publicitat el model de cl\u00e0usula Opci\u00f3 A) -en el cas que s\u2019obtinguin dades- o Opci\u00f3 B) -en el cas que malgrat trobar-nos en un municipi amb \u00edndex de refer\u00e8ncia, no ens surtin dades per falta de mostra de l\u2019algoritme en el radi de 1.000 metres al voltant de la ubicaci\u00f3 de l\u2019habitatge-. Per la resta de municipis, que no tenen encara \u00edndex de refer\u00e8ncia, caldria utilitzar en els nostres anuncis una cl\u00e0usula similar a la que proposem com a model l\u2019Opci\u00f3 C).<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"has-normal-font-size\"><em>2.1.2.- L\u2019\u00cdndex de refer\u00e8ncia de preus de lloguer en els ofertes i els contractes de lloguer<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Com s\u2019ha dit, tamb\u00e9 en el contracte de lloguer (i en les ofertes de lloguer a fer a possibles arrendataris), s\u2019ha de fer constar l\u2019\u00edndex de refer\u00e8ncia. En aquest sentit, proposem com a model les seg\u00fcents cl\u00e0usules per al contracte de lloguer (per l\u2019oferta de lloguer, pot servir la mateixa cl\u00e0usula substituint l\u2019expressi\u00f3 \u201carrendat\u201d o \u201carrendament\u201d, per l\u2019expressi\u00f3 \u201cofert\u201d o \u201coferiment\u201d):<\/p>\n\n\n\n<p><strong>OPCI\u00d3 A)<\/strong> Per habitatges situats en algun dels municipis que consten en la relaci\u00f3 de disponibilitat de l\u2019\u00cdndex de refer\u00e8ncia del preu de lloguer:<\/p>\n\n\n\n<p>\u201cL\u2019\u00cdndex de refer\u00e8ncia del preu de lloguer de l\u2019habitatge arrendat \u00e9s de: \u00c0rea inferior _____ \u20ac\/m\u00b2 &#8211; \u00cdndex _____\u20ac\/m\u00b2 &#8211; \u00c0rea superior _____ \u20ac\/m\u00b2, mensuals, segons la consulta realitzada el dia ___ de __________ de 202_. A tal efecte, s\u2019acompanya com a annex al contracte, el full del resultat obtingut de la consulta de l\u2019\u00edndex a l\u2019aplicaci\u00f3 de l\u2019Ag\u00e8ncia de l\u2019Habitatge de Catalunya\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>OPCI\u00d3 B)<\/strong> Per habitatges situats en municipis que disposen d\u2019\u00cdndex de refer\u00e8ncia del preu de lloguer, per\u00f2 per la ubicaci\u00f3 dins del municipi, o per les caracter\u00edstiques de l\u2019habitatge, no obtenim un resultat.<\/p>\n\n\n\n<p>\u201cEn la data de formalitzaci\u00f3 d\u2019aquest arrendament l\u2019aplicaci\u00f3 de consulta de la Generalitat de Catalunya de l\u2019\u00cdndex de refer\u00e8ncia del preu de lloguer no ha ofert dades segons els par\u00e0metres introdu\u00efts de l\u2019habitatge objecte d\u2019arrendament, per la qual cosa no es pot fer constar en el contracte. A tal efecte, s\u2019acompanya com a annex al contracte, el full del resultat obtingut de la consulta de l\u2019\u00edndex a l\u2019aplicaci\u00f3 de l\u2019Ag\u00e8ncia de l\u2019Habitatge de Catalunya.\u201d<\/p>\n\n\n\n<p><strong>OPCI\u00d3 C)<\/strong> Per habitatges situats en municipis que no disposen d\u2019informaci\u00f3 oficial sobre l\u2019\u00cdndex de refer\u00e8ncia del preu de lloguer:<\/p>\n\n\n\n<p>\u201cEn la data de formalitzaci\u00f3 d\u2019aquest arrendament la Generalitat de Catalunya no ofereix dades sobre&nbsp; l\u2019\u00edndex de refer\u00e8ncia del preu del lloguer aplicable en el municipi on s\u2019ubica l\u2019habitatge objecte d\u2019arrendament\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p>Com pot observar-se al final de les cl\u00e0usules proposades (opcions A i B) s\u2019ha incl\u00f2s l\u2019obligaci\u00f3 que esmenta el Decret-llei d\u2019adjuntar la impressi\u00f3 obtinguda de la consulta de l\u2019\u00edndex de refer\u00e8ncia de preus de lloguer respecte de l\u2019habitatge objecte d\u2019arrendament. Respecte de l\u2019opci\u00f3 C, si el municipi on est\u00e0 l\u2019habitatge objecte del contracte o &nbsp;l\u2019oferta no apareix en el llistat de \u201cMunicipis on es pot consultar l\u2019\u00edndex\u201d, resulta que no caldr\u00e0 adjuntar aquest full, doncs avui dia si introdu\u00efm les caracter\u00edstiques d\u2019un habitatge en algun d\u2019aquests municipis, la resposta que s\u2019obt\u00e9 \u00e9s la mateixa que en els casos de l\u2019opci\u00f3 B) \u201cNo hi ha en el radi de 1.000 metres suficients contractes de lloguer que compleixin els par\u00e0metres introdu\u00efts\u201d, q\u00fcesti\u00f3 que adjuntant el full amb aquesta resposta, d\u2019un municipi on no s\u2019ofereix l\u2019\u00edndex, podria induir a una err\u00f2nia interpretaci\u00f3 de la cl\u00e0usula que haurem introdu\u00eft en el contracte.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"has-normal-font-size\"><em>2.1.3.- R\u00e8gim sancionador sobre l\u2019incompliment de l\u2019\u00edndex de refer\u00e8ncia<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Finalment, es fa imprescindible destacar que NO fer constar l\u2019\u00cdndex de refer\u00e8ncia de preus de lloguer d\u2019habitatges en la publicitat d\u2019habitatges per llogar que inclogui el preu del lloguer, en les ofertes d\u2019arrendaments urbans d\u2019habitatges o en els contractes d\u2019arrendaments urbans d\u2019habitatges, es considera una infracci\u00f3 lleu que pot comportar&nbsp; una sanci\u00f3 d\u2019entre 3.000 \u20ac i 9.000 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p style=\"font-size:18px\"><em>2.2.- El lloguer social obligatori<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>La secci\u00f3 que m\u00e9s pol\u00e8mica i confusi\u00f3 est\u00e0 creant en l\u2019aprovaci\u00f3 d\u2019aquest Decret-llei s\u00f3n les noves circumst\u00e0ncies per les quals cal oferir un lloguer social. Per a repassar aquestes novetats, cal observar diferents aspectes:<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"has-normal-font-size\"><em>2.2.1.- Qui \u00e9s gran tenidor?<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Segons els nous par\u00e0metres que s\u2019incorporen a la Llei 24\/2015, es poden definir diferents tipologies de grans tenidors (GT).<\/p>\n\n\n\n<p><strong>GT grup-1:<\/strong>&nbsp;&nbsp; Persona f\u00edsica propiet\u00e0ria de m\u00e9s de 15 habitatges. (DA.1a. 3.b Llei 24\/2015)<\/p>\n\n\n\n<p><strong>GT grup-2:<\/strong>&nbsp;&nbsp; Persona jur\u00eddica que per s\u00ed sola o per un grup d\u2019empreses siguin propiet\u00e0ries de m\u00e9s de 15 habitatges (art. 5.9.b Llei 24\/2015).<\/p>\n\n\n\n<p><strong>GT grup 3:<\/strong>&nbsp; Les entitats financeres, les filials immobili\u00e0ries d\u2019aquestes entitats, els fons d\u2019inversi\u00f3 i les entitats de gesti\u00f3 d\u2019actius, inclosos els procedents de la reestructuraci\u00f3 banc\u00e0ria, d\u2019acord amb la legislaci\u00f3 mercantil.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>GT grup-4:<\/strong>&nbsp; Els fons de capital risc i de titulitzaci\u00f3 d\u2019actius. (DA.1a. 3.a Llei 24\/2015)<\/p>\n\n\n\n<p><strong>AT grup-5:<\/strong>&nbsp; Altres tenidors d\u2019habitatges que no s\u00f3n grans tenidors.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"has-normal-font-size\"><em>2.2.2.- Qui est\u00e0 en risc d\u2019exclusi\u00f3 residencial?<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Per altra banda, haurem de plantejar-nos si han de rebre una oferta de lloguer social les unitats familiars que tinguin uns ingressos inferiors als que es determinen a continuaci\u00f3, i sempre que, a m\u00e9s, aquestes persones no disposin d\u2019una alternativa residencial pr\u00f2pia.<\/p>\n\n\n\n<p>Per saber si un municipi correspon a la zona A, B, o C, podem consultar el llistat a la web de l\u2019Ag\u00e8ncia de l\u2019Habitatge de Catalunya.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<table class=\"wp-block-advgb-table advgb-table-frontend is-style-default\"><tbody><tr><td style=\"text-align:center\" colspan=\"5\"><strong>RISC D\u2019EXCLUSI\u00d3 RESIDENCIAL (Llei 24\/2015)<\/strong><\/td><\/tr><tr><td colspan=\"5\"><em>Ingressos (ponderats d\u2019acord amb l\u2019article 5.12 Llei 24\/2015) <strong>ZONA A &#8211; IRSC 2019<\/strong><\/em><\/td><\/tr><tr><td style=\"background-color:#d7522c;text-align:center;color:#ffffff\"><strong>1 persona <\/strong><br><strong>(&lt;2 IRSC)<\/strong><\/td><td style=\"background-color:#d7522c;text-align:center;color:#ffffff\"><strong>2 persones<\/strong><br><strong> (&lt;2 ,5 IRSC)<\/strong><\/td><td style=\"background-color:#d7522c;text-align:center;color:#ffffff\"><strong><strong>3 persones<\/strong><\/strong><br><strong><strong> (&lt;2 ,5 IRSC)<\/strong><\/strong><\/td><td style=\"background-color:#d7522c;text-align:center;color:#ffffff\"><strong><strong>4 persones <\/strong><\/strong><br><strong><strong>(&lt;2 ,5 IRSC)<\/strong><\/strong><\/td><td style=\"background-color:#d7522c;text-align:center;color:#ffffff\"><strong><strong>Gran depend\u00e8ncia o discapacitats<\/strong><\/strong><strong><strong><br>(&lt;3 IRSC) \/ 1 persona<\/strong><\/strong><\/td><\/tr><tr><td style=\"background-color:#ffcc99;text-align:center;color:#000000\"><strong>21.247,3 \u20ac\/any<\/strong> <br>(1.517,6 \u20ac\/mes)<\/td><td style=\"color:#000000;background-color:#ffcc99;text-align:center\"><strong>27.380,52 \u20ac\/any<\/strong><br>(1.955,8 \u20ac\/mes)<\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#ffcc99;color:#000000\"><strong>28.558,2 \u20ac\/any<\/strong><br>(2.039,9 \u20ac\/mes)<\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#ffcc99;color:#000000\"><strong>29.510,1 \u20ac\/any<\/strong><br>(2.107,9 \u20ac\/mes)<\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#ffcc99;color:#000000\"><strong>31.870,92 \u20ac\/any<\/strong><br>(2.276,50 \u20ac\/mes)<\/td><\/tr><tr><td colspan=\"5\"><em>Ingressos (ponderats d\u2019acord amb l\u2019article 5.12 Llei 24\/2015) <strong>ZONA B &#8211; IRSC 2019<\/strong><\/em><\/td><\/tr><tr><td style=\"color:#ffffff;background-color:#d7522c;text-align:center\"><strong>1 persona <\/strong><br><strong>(&lt;2 IRSC)<\/strong><\/td><td style=\"background-color:#d7522c;color:#ffffff;text-align:center\"><strong>2 persones<\/strong><br><strong> (&lt;2 ,5 IRSC)<\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;color:#ffffff;background-color:#d7522c\"><strong><strong>3 persones<\/strong><\/strong><br><strong><strong> (&lt;2 ,5 IRSC)<\/strong><\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;color:#ffffff;background-color:#d7522c\"><strong><strong>4 persones <\/strong><\/strong><br><strong><strong>(&lt;2 ,5 IRSC)<\/strong><\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#d7522c;color:#ffffff\"><strong><strong>Gran depend\u00e8ncia o discapacitats<\/strong><\/strong><strong><strong><br>(&lt;3 IRSC) \/ 1 persona<\/strong><\/strong><\/td><\/tr><tr><td style=\"background-color:#ffcc99;text-align:center;color:#000000\"><strong>19.919,33 \u20ac\/any<\/strong><br> (1.422,80 \u20ac\/mes)<\/td><td style=\"color:#000000;background-color:#ffcc99;text-align:center\"><strong>25.669,23 \u20ac\/any<\/strong><br>(1.833,51 \u20ac\/mes)<\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#ffcc99;color:#000000\"><strong>26.773,28 \u20ac\/any<\/strong><br>(1.912,37 \u20ac\/mes)<\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#ffcc99;color:#000000\"><strong>27.666,72 \u20ac\/any<\/strong><br>(1.976,12 \u20ac\/mes)<\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#ffcc99;color:#000000\"><strong>21.247,3 \u20ac\/any<\/strong><br>(2.134,2 \u20ac\/mes)<\/td><\/tr><tr><td colspan=\"5\">Es precisa informe del serveis socials si els ingressos superen l\u20191,5 IRSC ponderat: <strong>15.935,46 \u20ac\/any<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><em>2.2.3.- Quan s\u2019ha d\u2019oferir el lloguer social?<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Situacions regulades a l\u2019article 5 Llei 24\/2015 En els primers dos casos que exposem, no s\u2019han modificat les circumst\u00e0ncies respecte a l\u2019aprovaci\u00f3 de la Llei 24\/2015. Per tant, sempre que les persones que hi viuen no tinguin alternativa d\u2019habitatge i estiguin en situaci\u00f3 d\u2019exclusi\u00f3 residencial segons la taula d\u2019ingressos que hem vist, s\u2019ha d\u2019oferir lloguer social quan:<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong><em>Motiu 1. Es produeixi una adquisici\u00f3 d\u2019habitatges relacionats amb la crisi hipotec\u00e0ria:<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>5.1. Habitatges que provinguin de l\u2019assoliment d\u2019acords de compensaci\u00f3 de deutes o de daci\u00f3 en pagament de pr\u00e9stecs o cr\u00e8dits hipotecaris sobre l\u2019habitatge habitual, o que tingui com a causa de la venda la impossibilitat per part del prestatari de retornar el pr\u00e9stec hipotecari.<\/p>\n\n\n\n<p>En aquest primer cas, abans de l\u2019adquisici\u00f3, l\u2019adquirent ha d\u2019oferir el lloguer social. En aquest cas, la Llei no fa cap refer\u00e8ncia a l\u2019obligaci\u00f3 que l\u2019adquirent hagi de ser un gran tenidor. Per tant, caldria interpretar que estarien afectats la totalitat dels grups de tenidors descrits. (GT, 1,2,3,4 i AT,5).<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong><em>Motiu 2. Quan es vulgui impulsar un desnonament per part de determinat tipus de tenidors a causa d\u2019impagament de lloguer o el llan\u00e7ament per un procediment d\u2019execuci\u00f3 hipotec\u00e0ria:<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>5.2. Abans d\u2019interposar qualsevol demanda judicial d\u2019execuci\u00f3 hipotec\u00e0ria o de desnonament per impagament de lloguer, que comporti la p\u00e8rdua de l\u2019habitatge habitual, si es compleixen els requeriments d\u2019exclusi\u00f3 residencial, cal oferir un lloguer social obligatori.<\/p>\n\n\n\n<p>En aquests casos de l\u2019article 5.2 de la Llei 25\/2015, estarien obligats, els grans tenidors (GT) que hem definit al grup-2, o sigui, el demandant que sigui \u201cper-sona jur\u00eddica que tingui la condici\u00f3 de gran tenidor d\u2019habitatge\u201d -m\u00e9s de 15 habitatges-, i tamb\u00e9 aquelles altres persones jur\u00eddiques que hagin adquirit -despr\u00e9s del 30 d\u2019abril de 2008- habitatges que siguin, en primera o en ulteriors transmissions, provinents d\u2019execucions hipotec\u00e0ries, d\u2019acords de compensaci\u00f3 de deutes o de daci\u00f3 en pagament o de compravendes que tinguin com a causa la impossibilitat de retornar el pr\u00e9stec hipotecari.<\/p>\n\n\n\n<p>Noves situacions regulades pel Decret-llei 17\/2019. Sempre que les persones que hi viuen no tinguin alternativa d\u2019habitatge i estiguin en situaci\u00f3 d\u2019exclusi\u00f3 residencial, s\u2019ha d\u2019oferir lloguer social quan:<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong><em>Motiu 3. Qualsevol reclamaci\u00f3 executiva d\u2019un deute hipotecari que pugui comportar la p\u00e8rdua de l\u2019habitatge habitual.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Aix\u00ed ho determina la nova Disposici\u00f3 addicional primera de la Llei 24\/2015, que incorpora el Decret-llei 17\/2019.DA.1a.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong><em>Motiu 4. Per la finalitzaci\u00f3 del contracte de lloguer:<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Tamb\u00e9 el Decret-llei, incorpora una nova situaci\u00f3 d\u2019obligatorietat d\u2019oferir un lloguer social obligatori en el cas de venciment del contracte que habilita l\u2019ocupaci\u00f3 de l\u2019habitatge, si l\u2019arrendatari no abandona l\u2019habitatge perqu\u00e8 ent\u00e9n que t\u00e9 dret a un lloguer social per trobar-se en situaci\u00f3 d\u2019exclusi\u00f3. Caldr\u00e0 fer l\u2019oferiment abans d\u2019interposar la demanda de desnonament. &nbsp;&nbsp;Aquesta \u00e9s una mesura de vig\u00e8ncia temporal la previsi\u00f3 d\u2019aplicaci\u00f3 de la qual preveu la seva finalitzaci\u00f3 el 31 de desembre de 2022.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong><em>Motiu 5. Per ocupaci\u00f3 de l\u2019habitatge:<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La tercera situaci\u00f3 que incorpora com a novetat el Decret-llei DA.1a.1.b. Per manca de t\u00edtol jur\u00eddic que habiliti l\u2019ocupaci\u00f3. En el cas de les ocupacions il\u00b7legals, el lloguer social obligatori tan sols s\u2019aplica als grans tenidors GT grup 3 i grup 4. Per tant, queden exclosos de l\u2019obligaci\u00f3 de realitzar una oferta de lloguer social els grans tenidors persones f\u00edsiques, i els grans tenidors persones jur\u00eddiques, llevat que siguin entitats financeres, filials immobili\u00e0ries, fons d\u2019inversi\u00f3 o gestors d\u2019actius immobiliaris, o els fons de capital risc i els fons de titulitzaci\u00f3. A m\u00e9s d\u2019aquesta delimitaci\u00f3 dels grans tenidors obligats en el cas de les ocupacions, cal que concorrin les seg\u00fcents circumst\u00e0ncies addicionals:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>1r.<\/strong>&nbsp; Que l\u2019habitatge es trobi en una situaci\u00f3 d\u2019utilitzaci\u00f3 an\u00f2mala. En aquest sentit, ser\u00e0 important con\u00e8ixer si finalment es convalida el Decret-llei 1\/2020, si no es convalid\u00e9s, la interposici\u00f3 d\u2019una demanda de recuperaci\u00f3 de la possessi\u00f3 per part del propietari dins del termini de dos anys, no seria viable l\u2019obligaci\u00f3 del lloguer social obligatori.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>2n.&nbsp;<\/strong> Que els ocupants acreditin per qualsevol mitj\u00e0 adm\u00e8s en dret que l\u2019ocupaci\u00f3 sense t\u00edtol es va iniciar, com a m\u00ednim, abans del 30 de juny de 2019. Per tant, no poden regularitzar-se situacions en qu\u00e8 l\u2019ocupaci\u00f3 s\u2019hagi produ\u00eft amb posterioritat.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>3r.&nbsp;<\/strong> Que els ocupants no hagin rebutjat cap opci\u00f3 de reallotjament social en els darrers dos anys oferta per qualsevol administraci\u00f3 p\u00fablica o d\u2019acord amb l\u2019article 5.2 de la Llei 24\/2015.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>4t.&nbsp;<\/strong> Que els serveis municipals emetin informe favorable sobre el compliment, per part dels ocupants, dels par\u00e0metres de risc d\u2019exclusi\u00f3 residencial i sobre l\u2019arrelament i la conviv\u00e8ncia en l\u2019entorn ve\u00efnal.<\/p>\n\n\n\n<p>Per intentar esquematitzar totes les situacions, en la seg\u00fcent Taula es posen en relaci\u00f3 el conjunt de situacions que ens planteja l\u2019actual legislaci\u00f3 sobre el LSO.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<table class=\"wp-block-advgb-table advgb-table-frontend is-style-default\"><tbody><tr><td style=\"text-align:center\" colspan=\"7\"><strong>RISC D\u2019EXCLUSI\u00d3 RESIDENCIAL (Llei 24\/2015)<\/strong><\/td><\/tr><tr><td style=\"background-color:#d7522c;text-align:center;color:#ffffff\"><strong>LSO<\/strong><\/td><td style=\"background-color:#d7522c;text-align:left;color:#ffffff\">EEDD, seves dilials immobili\u00e0ries, fons d&#8217;inversi\u00f3, entitats de gesti\u00f3 d&#8217;actius. (art. 5.9.a) <br><strong>GT-3R GRUP<\/strong><\/td><td style=\"background-color:#d7522c;text-align:left;color:#ffffff\">Persona jur\u00eddica i +15 habitatges. (art. 5.9.b)<br><strong>GT-2N GRUP<\/strong><\/td><td style=\"background-color:#d7522c;text-align:left;color:#ffffff\">Persona jur\u00eddica &lt;15 habitatges adquirits despr\u00e9s 30\/04\/2008 provinents execucions hipotec\u00e0ries. (art. 5.2.b)<\/td><td style=\"background-color:#d7522c;text-align:left;color:#ffffff\">Fons de capital risc i de titulitzaci\u00ed d&#8217;actius. (DA. 1a.3.a)<br><strong>GT-4T GRUP<\/strong><\/td><td style=\"text-align:left;background-color:#d7522c;color:#ffffff\">Persona f\u00edsica i +15 habitatges. (DA. 1A.3.b)<br><strong>GT-1R GRUP<\/strong><\/td><td style=\"text-align:left;background-color:#d7522c;color:#ffffff\">Qualsevol tenidor. <br><strong>AT-5\u00c8 GRUP<\/strong><\/td><\/tr><tr><td style=\"background-color:#d7522c;text-align:left;color:#ffffff\">Processos Executius o Reclamaci\u00f3 deute hipo-tecari. (art. 5.2 i DA.1a.1)<\/td><td style=\"color:#0e734e;background-color:#ffcc99;text-align:center\"><strong> S\u00cd<\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#ffcc99;color:#0e734e\"><strong><strong>S\u00cd<\/strong><\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#ffcc99;color:#0e734e\"><strong><strong>S\u00cd<\/strong><\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#ffcc99;color:#0e734e\"><strong><strong>S\u00cd<\/strong><\/strong> (?)<\/td><td style=\"background-color:#ffcc99;text-align:center;color:#0e734e\"><strong>S\u00cd<\/strong> (?)<\/td><td style=\"background-color:#ffcc99;text-align:center;color:#cf2e2e\"><strong>NO<\/strong><\/td><\/tr><tr><td style=\"background-color:#d7522c;color:#ffffff;text-align:left\">Impagament rendes de lloguer (art. 5.2) o expiraci\u00f3 de termini (DA.1a.1.a)<\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#ffffff;color:#0e734e\"><strong>S\u00cd<\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;color:#0e734e\"><strong>S\u00cd<\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#ffffff;color:#0e734e\"><strong>S\u00cd<\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;color:#0e734e\"><strong>S\u00cd<\/strong> (?)<\/td><td style=\"text-align:center;color:#0e734e\"><strong>S\u00cd<\/strong> (?)<\/td><td style=\"text-align:center;color:#cf2e2e\"><strong>NO<\/strong><\/td><\/tr><tr><td style=\"color:#ffffff;background-color:#d7522c;text-align:left\">Ocupacions sense t\u00edtol habilitant. (DA.1a..1.b)<\/td><td style=\"background-color:#ffcc99;color:#0e734e;text-align:center\"><strong><strong>S\u00cd<\/strong><\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;color:#cf2e2e;background-color:#ffcc99\"><strong><strong><strong>NO<\/strong><\/strong><\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;color:#cf2e2e;background-color:#ffcc99\"><strong><strong><strong>NO<\/strong><\/strong><\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#ffcc99;color:#0e734e\"><strong><strong><strong>S\u00cd<\/strong><\/strong><\/strong><\/td><td style=\"background-color:#ffcc99;color:#cf2e2e;text-align:center\"><strong>NO<\/strong><\/td><td style=\"color:#cf2e2e;background-color:#ffcc99;text-align:center\"><strong>NO<\/strong><\/td><\/tr><tr><td style=\"background-color:#d7522c;text-align:left;color:#ffffff\">Compensaci\u00f3 de deutes \/ Daci\u00f3 en pagament \/ Impossibilitat pagar pr\u00e9stec. (art. 5.1)<\/td><td style=\"color:#0e734e;background-color:#ffffff;text-align:center\"><strong><strong>S\u00cd<\/strong><\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#ffffff;color:#0e734e\"><strong><strong>S\u00cd<\/strong><\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#ffffff;color:#0e734e\"><strong><strong>S\u00cd<\/strong><\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#ffffff;color:#0e734e\"><strong><strong>S\u00cd<\/strong><\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;color:#0e734e\"><strong>S\u00cd<\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;color:#0e734e\"><strong>S\u00cd<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"has-normal-font-size\"><em>2.2.4.- Import del lloguer social obligatori<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019import de la renda resultant que pot considerar-se lloguer social es calcula exclusivament d\u2019acord amb els ingressos de la fam\u00edlia, que s\u2019han de ponderar sense que l\u2019\u00edndex de refer\u00e8ncia ni altres caracter\u00edstiques de l\u2019habitatge, com la superf\u00edcie o ubicaci\u00f3, tinguin cap mena d\u2019influ\u00e8ncia en el resultat.<\/p>\n\n\n\n<p>La renda m\u00e0xima ser\u00e0:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Del 10% dels ingressos ponderats de la unitat de conviv\u00e8ncia, si els seus ingressos s\u00f3n inferiors a &lt; 0,89 vegades l\u2019IRSC.<\/li><li>Del 12% dels ingressos ponderats de la unitat de conviv\u00e8ncia, si els seus ingressos estan entre les 0,89 vegades l\u2019IRSC i les &lt; 0,95 vegades l\u2019IRSC.<\/li><li>Del 18% dels ingressos ponderats de la unitat de conviv\u00e8ncia quan els seus ingressos siguin iguals<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Exemples de rendes m\u00e0ximes: En el web de l\u2019Ag\u00e8ncia de l\u2019Habitatge de Catalunya es pot trobar una calculadora de les rendes m\u00e0ximes de lloguer social que s\u2019han d\u2019aplicar, segons la ponderaci\u00f3 que es fa dels seus ingressos.<\/p>\n\n\n\n<p>Com pot observar-se en els casos que hem posat d\u2019exemple a la Taula, segurament, a banda dels imports, el que pot cridar m\u00e9s l\u2019atenci\u00f3 \u00e9s que una mateixa persona amb uns ingressos de 20.000 \u20ac a la zona A, t\u00e9 dret a un lloguer social obligatori per un import del 18% dels seus ingressos, i en canvi, a la zona B, no hi t\u00e9 dret, ja que en funci\u00f3 de la ponderaci\u00f3 d\u2019ingressos, a la zona B l\u2019import resultant ponderat (16.000\u20ac\/any) supera les 2 vegades l\u2019IRSC. Tot i aix\u00f2, cal recordar que la Llei preveu que fins i tot en aquells casos que es superin els ingressos m\u00e0xims per considerar que una persona o una fam\u00edlia est\u00e0 fora del que caldria considerar exclusi\u00f3 residencial, tamb\u00e9 se\u2019n podrien beneficiar, si hi ha un informe social que acredit\u00e9s un risc imminent de perdre l\u2019habitatge si la\/es persona\/es no disposen d\u2019una alternativa pr\u00f2pia d\u2019habitatge.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<table class=\"wp-block-advgb-table advgb-table-frontend is-style-default\"><tbody><tr><td style=\"text-align:center\" colspan=\"6\"><strong>IMPORTS DE LLOGUER SOCIAL (Llei 24\/2015)<\/strong><\/td><\/tr><tr><td colspan=\"6\"><em>Ingressos (ponderats) <strong>ZONA A<\/strong><\/em><\/td><\/tr><tr><td style=\"background-color:#d7522c;text-align:center;color:#ffffff\"><strong>1 pax. 6.000 \u20ac<br>(&lt;0.89 IRSC-19) 10%<\/strong><\/td><td style=\"background-color:#d7522c;text-align:center;color:#ffffff\"><strong><strong>2 pax. 6.000 \u20ac<br>(&lt;0.89 IRSC-19) 10%<\/strong><\/strong><\/td><td style=\"background-color:#d7522c;text-align:center;color:#ffffff\"><strong><strong><strong>1 pax. 10.000 \u20ac<br>(&lt;0.95 IRSC-19) 12%<\/strong><\/strong><\/strong><\/td><td style=\"color:#ffffff;text-align:center;background-color:#d7522c\"><strong><strong><strong>2 pax. 10.000 \u20ac<br>(&lt;0.95 IRSC-19) 12%<\/strong><\/strong><\/strong><\/td><td style=\"background-color:#d7522c;text-align:center;color:#ffffff\"><strong><strong><strong>1 pax. 20.000 \u20ac<br>(&gt;0.95 IRSC-19) 18%<\/strong><\/strong><\/strong><\/td><td style=\"background-color:#d7522c;text-align:center;color:#ffffff\"><strong><strong><strong>2 pax. 20.000 \u20ac<br>(&gt;0.95 IRSC-19) 18%<\/strong><\/strong><\/strong><\/td><\/tr><tr><td style=\"background-color:#ffcc99;text-align:center;color:#000000\"><strong>4.500\u20ac\/any <\/strong><br>IRS: 0,56 vegades <br><strong>Renda:37,50\u20ac\/mes<\/strong><\/td><td style=\"color:#000000;background-color:#ffcc99;text-align:center\"><strong>4.365\u20ac\/any<\/strong><br>IRS: 0,56 vegades<br><strong>Renda:37,50\u20ac\/mes<\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#ffcc99;color:#000000\"><strong>7.500\u20ac\/any<\/strong><br>IRS: 0,94 vegades<br><strong>Renda:75\u20ac\/mes<\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#ffcc99;color:#000000\"><strong>7.275\u20ac\/any<\/strong><br>IRS: 0,91 vegades<br><strong>Renda:72,75\u20ac\/mes<\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#ffcc99;color:#000000\"><strong>15.000\u20ac\/any<\/strong><br>IRS: 1,88 vegades<br><strong>Renda:225\u20ac\/mes<\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#ffcc99;color:#000000\">1<strong>4.550\u20ac\/any<\/strong><br>IRS: 1,83 vegades<br><strong>Renda:218,25\u20ac\/mes<\/strong><\/td><\/tr><tr><td colspan=\"6\"><em>Ingressos (ponderats) <strong>ZONA B<\/strong><\/em><\/td><\/tr><tr><td style=\"color:#ffffff;background-color:#d7522c;text-align:center\"><strong><strong>1 pax. 6.000 \u20ac<br>(&lt;0.89 IRSC-19) 10%<\/strong><\/strong><\/td><td style=\"background-color:#d7522c;color:#ffffff;text-align:center\"><strong><strong><strong><strong>2 pax. 6.000 \u20ac<br>(&lt;0.89 IRSC-19) 10%<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;color:#ffffff;background-color:#d7522c\"><strong><strong><strong><strong><strong>1 pax. 10.000 \u20ac<br>(&gt;0.95 IRSC-19) 18%<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#d7522c;color:#ffffff\"><strong><strong><strong>2 pax. 10.000 \u20ac<br>(&gt;0.95 IRSC-19) 18%<\/strong><\/strong><\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;color:#ffffff;background-color:#d7522c\"><strong><strong><strong><strong><strong>1 pax. 20.000 \u20ac<br>(&gt;0.95 IRSC-19) <\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong>Lliure<\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#d7522c;color:#ffffff\"><strong><strong><strong><strong><strong>2 pax. 20.000 \u20ac<br>(&gt;0.95 IRSC-19) 18%<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/td><\/tr><tr><td style=\"background-color:#ffcc99;text-align:center;color:#000000\"><strong>4.800\u20ac\/any<\/strong><br>IRS: 0,60 vegades<br><strong>Renda:40,00\u20ac\/mes<\/strong><\/td><td style=\"color:#000000;background-color:#ffcc99;text-align:center\"><strong>4.656\u20ac\/any<\/strong><br>IRS: 0,58 vegades<br><strong>Renda:38,80\u20ac\/mes<\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#ffcc99;color:#000000\"><strong>8.000\u20ac\/any<\/strong><br>IRS: 1 vegada<br><strong>Renda:120\u20ac\/mes<\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#ffcc99;color:#000000\"><strong>7.760\u20ac\/any<\/strong><br>IRS: 0,97 vegades<br><strong>Renda:116,40\u20ac\/mes<\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#ffcc99;color:#000000\"><strong>16.000\u20ac\/any<\/strong><br>IRS: 2,01 vegades<br><strong>Renda:lliure\u20ac\/mes<\/strong><\/td><td style=\"text-align:center;background-color:#ffcc99;color:#000000\">1<strong>5.520\u20ac\/any<\/strong><br>IRS: 1,95 vegades<br><strong>Renda:232,80\u20ac\/mes<\/strong><\/td><\/tr><tr><td colspan=\"6\"><\/td><\/tr><\/tbody><\/table>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"has-normal-font-size\"><em>2.2.5.- Pr\u00f2rroga obligat\u00f2ria del lloguer social<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>El nou Decret-llei, tamb\u00e9 estableix que un cop finalitzat el contracte de lloguer social obligatori (que s\u2019ha d\u2019establir per un per\u00edode m\u00ednim igual al que exigeix la legislaci\u00f3 d\u2019arrendaments urbans) en el cas de persistir les circumst\u00e0ncies d\u2019exclusi\u00f3 residencial per part de les persones que hi viuen, l\u2019arrendador t\u00e9 l\u2019obligaci\u00f3 d\u2019establir una pr\u00f2rroga pel mateix termini que el contracte que es va celebrar, aix\u00f2 \u00e9s, en aquests moments, de 5 o 7 anys, en funci\u00f3 de si l\u2019arrendador \u00e9s una persona f\u00edsica o una persona jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"has-normal-font-size\"><em>2.2.6.- Comunicaci\u00f3 de l\u2019oferta de lloguer social obligatori<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Una novetat a la norma \u00e9s que l\u2019oferta que facin els grans tenidors de lloguer social obligatori als seus arrendataris ha de ser comunicada a l\u2019Ajuntament on estigui ubicat l\u2019habitatge i tamb\u00e9 a l\u2019Ag\u00e8ncia de l\u2019Habitatge de la Generalitat de Catalunya, en un termini de tres dies. Aquesta q\u00fcesti\u00f3 resulta important, no tan sols per tenir informaci\u00f3 de l\u2019impacte de la mesura, sin\u00f3 tamb\u00e9 per evitar l\u2019obertura de possibles expedients sancionadors, que al tractar-se d\u2019una infracci\u00f3 greu s\u00f3n d\u2019un import considerable, i tamb\u00e9 per con\u00e8ixer si determinats ciutadans que hagin sol\u00b7licitat determinades prestacions han rebutjat la proposta d\u2019un lloguer social.<\/p>\n\n\n\n<p>En el web de l\u2019Ag\u00e8ncia de l\u2019Habitatge de Catalunya es poden trobar models de notificaci\u00f3, tant per l\u2019Ajuntament de la localitat, com per a la Generalitat de Catalunya, que, per altra banda, t\u00e9 habilitada una adre\u00e7a de correu electr\u00f2nic per fer efectiva aquesta comunicaci\u00f3: <a href=\"mailto:comunicacioreallotjament@gencat.cat\">comunicacioreallotjament@gencat.cat<\/a><\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"has-normal-font-size\"><em>2.2.7.- R\u00e8gim sancionador sobre l\u2019incompliment del lloguer social obligatori<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Respecte al lloguer social obligatori resulta important destacar l\u2019aplicaci\u00f3 del r\u00e8gim sancionador, ja que la falta d\u2019oferiment d\u2019un lloguer social en algun dels sup\u00f2sits que resulti obligatori, o la seva formulaci\u00f3 incorrecta, es considera una infracci\u00f3 greu que pot comportar una sanci\u00f3 d\u2019entre 9.001 \u20ac i 90.000 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2><strong>3.- La qualificaci\u00f3 d\u2019habitatges de protecci\u00f3 oficial existents, per evitar el LSO<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Les persones f\u00edsiques que s\u00f3n grans tenidors, i tamb\u00e9 les persones jur\u00eddiques, disposen d\u2019una via per evitar aplicar el lloguer social obligatori i, evitar aix\u00ed tamb\u00e9, les possibles sancions en els casos en qu\u00e8 no s\u2019hagi aplicat o s\u2019hagi fet incorrectament. Aquesta via que permet la norma consisteix a qualificar d\u2019habitatges de protecci\u00f3 oficial el 15% de la superf\u00edcie habitable destinada a lloguer de la que sigui titular el gran tenidor.<\/p>\n\n\n\n<p>En aquests moments, en qu\u00e8 es troba vigent el Decret 75\/2014 del Pla pel dret a l\u2019habitatge, es preveu que un habitatge existent es pugui qualificar de protecci\u00f3 oficial. En tractar-se d\u2019una qualificaci\u00f3 volunt\u00e0ria, i sobre s\u00f2l lliure (privat), o sigui que no es tracta de s\u00f2l que estigui reservat a aquesta tipologia d\u2019habitatge, la qualificaci\u00f3 t\u00e9 un car\u00e0cter temporal.<\/p>\n\n\n\n<p>Aix\u00ed, per exemple, una qualificaci\u00f3 d\u2019un habitatge a la ciutat de Barcelona de protecci\u00f3 oficial en r\u00e8gim concertat, comporta una qualificaci\u00f3 per una temporalitat de 10 anys, i el preu m\u00e0xim de lloguer (a m\u00e9s de les condicions m\u00e0ximes d\u2019ingressos dels arrendataris) se situa en aquests moments en els 8,89 \u20ac\/m2. Probablement, molts dels grans tenidors tenen entre els seus habitatges alguns en els que s\u2019aplica encara la pr\u00f2rroga for\u00e7osa del r\u00e8gim d\u2019arrendaments de l\u2019any 1964, o entre els seus habitatges hi ha algunes posicions que tenen una valoraci\u00f3 de mercat inferior i que podrien qualificar-se com de protecci\u00f3 oficial. Aix\u00f2 permet oferir en alguns dels nostres habitatges uns lloguers assequibles, evitant alhora la mesura obligat\u00f2ria del lloguer social.<\/p>\n\n\n\n<p>La regulaci\u00f3 del que es precisa per qualificar un habitatge existent com de protecci\u00f3 oficial la trobem al Decret 75\/2014, en els seus articles 44 i 46.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019article 44 determina les caracter\u00edstiques principals que han de tenir els habitatges que pretenem qualificar. Destacar-ne la superf\u00edcie \u00fatil m\u00e0xima, que \u00e9s de 90m2 (llevat que&nbsp; els ocupants o futurs ocupants siguin una fam\u00edlia nombrosa, o que estiguin ubicats en municipis que no siguin de demanda acreditada, s\u00f3n situacions en les quals es permet que els habitatges de protecci\u00f3 puguin tenir una superf\u00edcie \u00fatil m\u00e0xima de 120 m2).<\/p>\n\n\n\n<p>Pel que fa al procediment de qualificaci\u00f3, ser\u00e0 necess\u00e0ria la seg\u00fcent documentaci\u00f3<\/p>\n\n\n\n<p><strong>a) <\/strong>Fotoc\u00f2pia del DNI o NIF del sol\u00b7licitant.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>b) <\/strong>Certificat del Registre de la Propietat acreditatiu de la titularitat dels habitatges i de la inexist\u00e8ncia de c\u00e0rregues i grav\u00e0mens que n\u2019impedeixin l\u2019\u00fas.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>c)<\/strong> &nbsp;N\u00famero d\u2019identificaci\u00f3 de les c\u00e8dules d\u2019habitabilitat.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>d) <\/strong>&nbsp;Informe t\u00e8cnic que acrediti la solidesa i el funcionament correcte de les instal\u00b7lacions generals de l\u2019edifici on est\u00e0 ubicat l\u2019habitatge.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>e) <\/strong>&nbsp;Informe t\u00e8cnic que acrediti la superf\u00edcie \u00fatil dels habitatges, que distingeixi la interior de l\u2019exterior; de les habitacions i dels annexos.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>f) <\/strong>&nbsp;Pl\u00e0nol de la distribuci\u00f3 interior dels habitatges, i de la planta d\u2019acc\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>g)<\/strong> Fotografia de la fa\u00e7ana.<\/p>\n\n\n\n<p>La inst\u00e0ncia que cal utilitzar \u00e9s la que pot trobar-se al web de l\u2019Ag\u00e8ncia de l\u2019Habitatge de Catalunya per a sol\u00b7licitar la qualificaci\u00f3 definitiva. En aquesta inst\u00e0ncia es fa la distinci\u00f3 entre la documentaci\u00f3 a aportar per als habitatges de nova construcci\u00f3, de la que resulta necess\u00e0ria per a la qualificaci\u00f3 dels habitatges existents que seria la que nosaltres haurem de complimentar.<\/p>\n\n\n\n<p>Malgrat la inseguretat jur\u00eddica, i la incertesa de si aquesta via d\u2019excepci\u00f3 es mantindr\u00e0 de forma permanent en el temps, creiem que en aquest moment \u00e9s la millor proposta davant d\u2019una situaci\u00f3 de lloguer social obligatori, que en el moment que se\u2019ns produeixi en un habitatge, pugui provocar un efecte \u201cdomin\u00f3\u201d en diferents dels immobles dels quals en tinguem la propietat.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2><strong>4.- 10 respostes de la Generalitat a les preguntes dels Administradors<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>S\u00f3n moltes les preguntes que sorgeixen de la regulaci\u00f3 del Decret-llei, i ben probablement ser\u00e0 la jurisprud\u00e8ncia la que anir\u00e0 definint el marc d\u2019interpretaci\u00f3 de conceptes que no queden prou detallats en la nova regulaci\u00f3. \u00c9s per aix\u00f2 que la Generalitat, per donar la seva opini\u00f3 ha obert una b\u00fastia de consultes relacionades amb el lloguer social obligatori on ens podem adre\u00e7ar tots els professionals: <a href=\"mailto:consultesLSO@gencat.cat\">consultesLSO@gencat.cat<\/a><\/p>\n\n\n\n<p>En tot cas, la Comissi\u00f3 de legislaci\u00f3 del Col\u00b7legi va enviar les primeres preguntes, i ja en la confer\u00e8ncia celebrada a l\u2019Auditori AXA es van obtenir les primeres respostes a q\u00fcestions com les seg\u00fcents:<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong>P1&nbsp; L\u2019habitatge habitual, i altres habitatges no arrendats d\u2019un propietari, comptabilitzen a l\u2019hora de fer la valoraci\u00f3 de si ens trobem davant d\u2019un gran tenidor?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>R1<\/strong> S\u00ed, la totalitat dels habitatges comptabilitzen per observar si s\u2019arriba als 16, que defineix una persona f\u00edsica o jur\u00eddica com a gran tenidor.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong>P2 En el cas de les propietats indivises, o altres situacions de copropietat, comptabilitza com a propietat tots i cada un dels propietaris d\u2019una quota parcial d\u2019un habitatge.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>R2<\/strong> El criteri de l\u2019AHC \u00e9s que per considerar que estem davant d\u2019un gran tenidor, no serveix trobar-nos davant d\u2019un propietari que t\u00e9 la meitat indivisa de 16 habitatges, sin\u00f3 que caldr\u00e0 que tingui almenys la meitat indivisa de 32 habitatges per considerar que \u00e9s un gran tenidor.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong>P3 Els habitatges que es puguin tenir fora del territori catal\u00e0, a Espanya o a altres pa\u00efsos, es comptabilitzen per saber si la persona f\u00edsica o jur\u00eddica \u00e9s un gran tenidor?.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>R3<\/strong> No, tan sols es comptabilitzen els habitatges ubicats en territori catal\u00e0.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong>P4 Els possibles expedients sancionadors relacionats amb l\u2019\u00edndex de refer\u00e8ncia de preus de lloguer, per part de la Generalitat, qui els impulsar\u00e0?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>R4<\/strong> L\u2019Ag\u00e8ncia Catalana del Consum.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong>P5 Una fam\u00edlia que t\u00e9 uns ingressos inferiors a les 2,5 vegades l\u2019IRSC, i deixa de pagar, sense que hi hagi cap situaci\u00f3 sobrevinguda. Si l\u203aarrendador \u00e9s un gran tenidor, ha d\u2019oferir un lloguer social?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>R5<\/strong> Si els ingressos de la fam\u00edlia s\u00f3n inferiors a 1,5 vegades l\u2019IRSC, no hi ha dubte que correspon un lloguer social, per\u00f2 si aquesta situaci\u00f3 es produeix quan els ingressos s\u00f3n superior a 1,5 vegades l\u2019IRSC, aleshores fa falta un informe dels Serveis Socials municipals del municipi per acreditar el risc d\u2019exclusi\u00f3 residencial.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong>P6 En el mateix sup\u00f2sit anterior, una fam\u00edlia que t\u00e9 uns ingressos inferiors a les 2,5 vegades l\u2019IRSC, que paguen regularment al llarg de tot el per\u00edode del contracte, fins al darrer rebut. Si no abandonen l\u2019habitatge a la finalitzaci\u00f3 del contracte i l\u2019arrendador \u00e9s un gran tenidor, ha d\u2019oferir un lloguer social?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>R6 <\/strong>La resposta que es dona en aquest cas \u00e9s la mateixa que en el sup\u00f2sit anterior. Un gran tenidor haur\u00e0 d\u2019oferir un lloguer social, de forma obligat\u00f2ria, abans de la interposici\u00f3 d\u2019una demanda de desnonament fonamentada en la finalitzaci\u00f3 del per\u00edode del t\u00edtol jur\u00eddic que donava cobertura legal a la seva ocupaci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong>P7&nbsp; Si un gran tenidor ho \u00e9s d\u2019habitatges en finques en les quals no est\u00e0 feta la divisi\u00f3 horitzontal, podr\u00e0 realitzar la qualificaci\u00f3 parcial d\u2019unitats d\u2019aquestes finques verticals per evitar sotmetre\u2019s al lloguer social obligatori?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>R7<\/strong> En aquests moments no est\u00e0 configurada una soluci\u00f3 a aquesta situaci\u00f3, ja que cal inscriure de forma individualitzada en el Registre de la Propietat la situaci\u00f3 de qualificaci\u00f3 de protecci\u00f3 oficial. Per\u00f2 s\u2019hi est\u00e0 treballant per a poder tenir una resposta favorable a aquesta casu\u00edstica. Per altra banda per con\u00e8ixer si s\u2019assoleix el 15% de la superf\u00edcie habitable, es tindr\u00e0 en compte les xifres que consten en les c\u00e8dules d\u2019habitabilitat.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong>P8 Cal entendre que en el cas del lloguer social obligatori es poden imputar i pactar en el contracte, fora de la renda de lloguer social, altres despeses del gran tenidor, com les ocasionades per serveis comuns, i\/o taxes i impostos tal com preveu la LAU?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>R8 <\/strong>L\u2019Ag\u00e8ncia de l\u2019Habitatge de Catalunya, en el seu model de comunicaci\u00f3 d\u2019oferta de lloguer social, determina que en la renda mensual que s\u2019ha d\u2019oferir com a lloguer social no s\u2019hi repercutiran IBI, impostos municipals, o altres despeses de la Comunitat de Propietaris.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong>P9&nbsp; Quin \u00e9s el mecanisme que ha d\u2019utilitzar el propietari per con\u00e8ixer els ingressos anuals de la fam\u00edlia que pret\u00e9n un lloguer social obligatori.?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>R9<\/strong> L\u2019Ag\u00e8ncia de l\u2019Habitatge de Catalunya considera que per calcular els ingressos anuals, si no hi ha una remuneraci\u00f3 fixe que determini f\u00e0cilment el seu c\u00f2mput, s\u2019haur\u00e0 de realitzar d\u2019acord amb les n\u00f2mines o prestacions del darrer trimestre, resultant necess\u00e0ria realitzar una extrapolaci\u00f3 anual en base als esmentats ingressos.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong>P10 On es poden trobar els models de documents i informes, i altra documentaci\u00f3 sobre el lloguer social obligatori?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>R10<\/strong> En el web de l\u2019Ag\u00e8ncia, a l\u2019espai de \u201cserveis\u201d hi ha una \u00e0rea dedicada a les mesures urgents en l\u2019\u00e0mbit de l\u2019habitatge, dins d\u2019aquesta s\u2019ha habilitat tot un apartat que dona resposta a tot el procediment i q\u00fcestions sobre el lloguer social obligatori que han d\u203aoferir els grans tenidors. No obstant la variada casu\u00edstica caldr\u00e0 resoldre-la a trav\u00e9s de la seva b\u00fastia de <a href=\"mailto:consultesLSO@gencat.cat\">consultesLSO@gencat.cat<\/a><\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2><strong>Conclusi\u00f3<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Cal preveure una intensa conflictivitat sobre l\u2019aplicaci\u00f3 d\u2019aquest Decret-llei, tant en l\u2019\u00e0mbit de la doctrina com en el de la jurisprud\u00e8ncia, que per altra banda anir\u00e0 oferint respostes concretes als molts interrogants que sorgeixen sobre l\u2019aplicaci\u00f3 de la nova regulaci\u00f3. A m\u00e9s, la norma probablement ser\u00e0 objecte d\u2019un recurs d\u2019inconstitucionalitat, tant per aspectes formals com per aspectes de fons.<\/p>\n\n\n\n<p>Aquests dies ja hem tingut la primera mostra de controv\u00e8rsia, amb el Dictamen em\u00e8s pel Consell de Garanties Estatut\u00e0ries que, per unanimitat, va considerar com inconstitucional el Decret-llei 1\/2020 que modifica la definici\u00f3 d\u2019habitatge buit que fa la norma que hem analitzat. Aquest Dictamen cont\u00e9 algunes argumentacions certament contundents com la consideraci\u00f3 que \u201cl\u2019establiment d\u2019importants sancions i multes econ\u00f2miques per al cas de manca d\u2019un oferiment d\u2019un lloguer social previ a la interposici\u00f3 d\u2019una demanda judicial podria considerar-se una restricci\u00f3 o un fre que obstaculitza indegudament la lliure decisi\u00f3 d\u2019interposar la pertinent demanda de recuperaci\u00f3 de la possessi\u00f3 il\u00b7legalment perduda (art.250.1.4t LEC), amb la conseg\u00fcent vulneraci\u00f3 de l\u2019article 24 CE\u201d.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>PDF Aquest decret pret\u00e9n combatre les situacions d\u2019emerg\u00e8ncia residencial, augmentar el nombre d\u2019habitatges protegits en r\u00e8gim de lloguer i moderar els preus del lloguer. Introducci\u00f3 \u00c9s evident la inquietud que ha generat entre els professionals de l\u2019Administraci\u00f3 de Finques l\u2019aprovaci\u00f3 del Decret-llei 17\/2019 de mesures urgents per a millorar l\u2019acc\u00e9s a l\u2019habitatge. La participaci\u00f3 massiva [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":17},"categories":[106],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"finderwilber","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/finderwilber\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7166\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=7166"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7166\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":7167,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7166\/revisions\/7167\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=7166"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=7166"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=7166"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}