{"id":7196,"date":"2020-12-09T11:04:50","date_gmt":"2020-12-09T10:04:50","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/las-nuevas-restricciones-para-los-arrendamientos-urbanos\/"},"modified":"2020-12-09T11:25:09","modified_gmt":"2020-12-09T10:25:09","slug":"las-nuevas-restricciones-para-los-arrendamientos-urbanos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/las-nuevas-restricciones-para-los-arrendamientos-urbanos\/","title":{"rendered":"Las nuevas restricciones para los arrendamientos urbanos"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Tal y como estaba prevista, desoyendo el informe jur\u00eddico del Departamento correspondiente, la Generalitat, as\u00ed como de Organismos o Administraciones profesionales del ramo,ha publicado la Ley 11\/2020, de 18 septiembre, por la quemarca unas normas para determinar los precios de alquiler.<\/p>\n\n\n\n

Una decisi\u00f3n sobre la que no tiene competencias, a pesar de que mencione el art. 129 del Estatuto de Autonom\u00eda, que no habla para nada de esta cuesti\u00f3n esencial, pues si bien el art. 148.3\u00ba de la Constituci\u00f3n establece que corresponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas la \u201cordenaci\u00f3n del territorio, urbanismo y vivienda\u201d, el Estado en el art. 149.8 tiene la competencia en materia civil y, sobre todo, el art. 150.3 establece que es el mismo quien tiene que dictar Leyes armonizando las disposiciones de las Autonom\u00edas cuando as\u00ed lo exija el inter\u00e9s general.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

\u00bfTiene la Generalitat esas competencias?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Pues bien, considero (con todos los respectos para los que piensen lo contrario) que la Generalitat carece competencias para intervenir y modificar una Ley Estatal, como es la Ley de Arrendamientos Urbanos que se aplica obligatoriamente en todo el territorio espa\u00f1ol, estando fuera de lugar y carente de capacidad legal esta Ley especial de Catalu\u00f1a. Esta postura no es solo m\u00eda, de tal manera que estoy convencido de que si el Gobierno de la Naci\u00f3n impugnara esta disposici\u00f3n, el Tribunal Constitucional lo paralizar\u00eda y finalmente la anular\u00eda, pero por desgracia si esto no se hace (y temo que as\u00ed sea por las \u201ccomponendas\u201d pol\u00edticas) no hay ning\u00fan partido pol\u00edtico, ni instituci\u00f3n, que consiga esa paralizaci\u00f3n, aunque presente el recurso correspondiente, pues esa facultad corresponde exclusivamente al citado Gobierno de Espa\u00f1a. <\/p>\n\n\n\n

A partir de la repetida Ley 11\/2020 si el arrendador alquila como hasta ahora, con plena libertad, y si la renta es superior a lo que marca la Administraci\u00f3n de Catalu\u00f1a, tiene el riesgo de ser sancionado y, en su caso, recurrir por la v\u00eda contencioso administrativa, incluso si al final no le han dado la raz\u00f3n recurrir al citado TC. Es decir, varios a\u00f1os. Lo m\u00e1s conveniente es que haga toda esa reclamaci\u00f3n, cuanto antes mejor, cualquier tipo de Asociaci\u00f3n reconocida legalmente y la propiedad ajustarse a las normas que hace referencia el art. 3 de esta Ley, donde ya se menciona expresamente a Barcelona y su \u00c1rea Metropolitana, pero sin descartar otros municipios.<\/p>\n\n\n\n

\u201cLa Generalitat carece de competencias para intervenir y modificar una Ley Estatal, como es la Ley de Arrendamientos Urbanos\u201d.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Para colmo la Ley de referencia hace menci\u00f3n de los arts. 47 y 33 de la Constituci\u00f3n, pero con una interpretaci\u00f3n carente de base jur\u00eddica, pues el primero (que siempre lo he defendido) a quien se obliga a que \u201ctodos los espa\u00f1oles tengan una vivienda digna\u201d, es al Estado y dem\u00e1s Administraciones p\u00fablicas, mientras que el art. 33 es el que permite la \u201cpropiedad privada\u201d y dentro de esas facultades considero que est\u00e1 arrendar una vivienda con el precio de mercado, naturalmente pagando luego lo que corresponda por los ingresos de alquiler en la declaraci\u00f3n de renta. Hubo una propuesta de Ley del PSOE en abril de 2018 donde se establec\u00eda la posibilidad de que se fijaran unos precios de referencia por cada municipio y aquellos propietarios que lo cumplieran la diferencia de renta ser\u00eda descontada de los impuestos que correspondiera pagar al arrendador. En la misma tuvieron la amabilidad de consultar con profesionales y yo mismo redact\u00e9 parte de la misma. \u00bfY qu\u00e9 pas\u00f3? Pues que el Ministerio de Hacienda la rechaz\u00f3 porque eso supon\u00eda una rebaja en el impuesto sobre la renta. <\/p>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 va a pasar ahora en Catalu\u00f1a? <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Sin duda una merma considerable de la venta de viviendas y seguramente la retirada del mercado de bastantes pisos para alquilar, pues, como vengo diciendo, el arrendador particular no es un \u201cFondo Buitre\u201d (otro d\u00eda explicar\u00e9 en qu\u00e9 consisten los mismos, que no es lo que la gente normal entiende por qu\u00e9 as\u00ed lo dicen muchos medios de comunicaci\u00f3n), ya que me estoy refiriendo a las personas normales que tienen el alquiler como complemento de sus ingresos, Y a estos los castiga la Administraci\u00f3n Catalana y ello llevar\u00e1 consigo que muy posiblemente con las nuevas rentas los mismos si tienen hipoteca (la mayor\u00eda) no puedan pagar la misma, sobre todo si lo que perciben por el arrendamiento es muy inferior a la que el mercado libre marca, con lo cual (estoy seguro y como antes digo) habr\u00e1 muchas ventas de viviendas a precios inferiores a los actuales y, en definitiva, el nivel de vida ser\u00e1 menor en todos los aspectos, algo que, dicho con todos los respetos, no es lo que necesita mi querida Catalu\u00f1a, pues es evidente que las inversiones se har\u00e1n fuera de dicho territorio, algo que ya est\u00e1 sucediendo.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, dicho todo lo anterior, el art. 6.3 de esta Ley de Catalu\u00f1a establece que esas medidas no les afectar\u00e1n a los arrendadores, persona f\u00edsica, que ya hubieran hecho un anterior contrato en los cinco a\u00f1os anteriores a la presente Ley, cuando vuelvan a alquilar de nuevo si sus ingresos son iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Catalu\u00f1a, incluso si fuera menor a dichos \u00cdndices, pueden incrementar la renta en el nuevo arrendamiento hasta el l\u00edmite de lo que se establezca en el art. 6.1. En fin, es una forma de compensar a determinados colectivos, los menos.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfCu\u00e1l ser\u00eda la soluci\u00f3n?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La soluci\u00f3n que yo recomiendo a los actuales arrendadores que no re\u00fanan esos requisitos, es que, aunque el anterior contrato termine, no haya por su parte la notificaci\u00f3n de vencimiento del plazo legal (art. 10 LAU, tanto para alquileres anteriores al RDLEY 7\/2019 como los posteriores) y que se siga con el mismo arrendatario y con id\u00e9ntica renta, incluso sin el incremento del IPC, salvo que el arrendatario no quiera esa pr\u00f3rroga legal, avisando con el plazo que dicho precepto establece. Curiosamente esta excepci\u00f3n no se tiene en cuenta para quien alquila por primera vez, que puede estar en peores condiciones, lo que llevar\u00e1 consigo, como vengo indicando, que muchos propietarios que tengan un piso para alquiler no lo hagan, salvo que la renta que establezca la Administraci\u00f3n de Catalu\u00f1a sea suficiente a tenor del valor de la vivienda. En definitiva, si se necesita disponer de dinero vender antes que arrendar por un precio bajo y con el riesgo de que el arrendatario abone la renta, pues la Generalidad o los Ayuntamientos no son garantes de nada. Y por si no lo sabe la Administraci\u00f3n un juicio de desahucio es muchos meses de tramitaci\u00f3n, sin garant\u00edas de cobrar el dinero que se ha dejado de percibir.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, salvo que el TC anule esta Ley, por impugnaci\u00f3n del Gobierno Central, no se puede recomendar a nadie que tenga una vivienda en Catalu\u00f1a que la alquile a un precio muy bajo, pues entonces no lo har\u00e1 y lo que es peor, que la oferta ser\u00e1 muy reducida, En cualquier caso el Gobierno Catal\u00e1n y los Ayuntamientos lo que tienen que hacer, con las ventajas que ha ofrecido el Ministerio del ramo, es construir viviendas para ofrecer a los m\u00e1s necesitados, pues esta s\u00ed que es la obligaci\u00f3n que se establece en el antes citado art. 47 de la Constituci\u00f3n para la Administraci\u00f3n de todo el Estado Espa\u00f1ol, sin pasar la responsabilidad al particular, que tiene derecho a la propiedad privada, sin menoscabo de sus intereses leg\u00edtimos y pagando los impuestos que corresponda, conforme se desprende del tambi\u00e9n mencionado art. 33 de la CE, que curiosamente la Generalitat menciona mucho, pero solo en el aspecto que le interesa y con una interpretaci\u00f3n carente de base jur\u00eddica. En definitiva, se ha creado un problema importante y, como digo, la Administraci\u00f3n catalana se lava las manos y deja el problema a los ciudadanos, que es una curiosa manera de actuar. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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