{"id":7246,"date":"2020-12-09T11:05:19","date_gmt":"2020-12-09T10:05:19","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/comentarios-a-vuelapluma-a-la-ley-de-contencion-de-rentas-en-los-contratos-de-arrendamiento\/"},"modified":"2020-12-09T13:58:43","modified_gmt":"2020-12-09T12:58:43","slug":"comentarios-a-vuelapluma-a-la-ley-de-contencion-de-rentas-en-los-contratos-de-arrendamiento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/comentarios-a-vuelapluma-a-la-ley-de-contencion-de-rentas-en-los-contratos-de-arrendamiento\/","title":{"rendered":"Comentarios a vuelapluma a la ley de contenci\u00f3n de rentas en los contratos de arrendamiento"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Cuando redactamos este comentario hace pocos d\u00edas que se ha aprobado y publicado en el DOGC la Ley del Parlament de Catalunya 11\/2020, de 18 de septiembre,de medidas urgentes en materia de contenci\u00f3n de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificaci\u00f3n de la Ley 18\/2007, de la Ley 24\/2015 y de la Ley 4\/2016, relativas a la protecci\u00f3n del derecho a la vivienda, que ha entrado en vigor el 22 de septiembre \u00faltimo.<\/p>\n\n\n\n

Una ley que ha sido pol\u00e9mica en cuanto a su tramitaci\u00f3n, por procedimiento de urgencia, prescindiendo de la intervenci\u00f3n y opiniones de la mayor parte de expertos y afectados (administradores de fincas, agentes de la propiedad inmobiliaria, asociaciones de propietarios, C\u00e1maras de la Propiedad, etc.) y obviando incluso, el Dictamen del Consell de Garanties Estatutaries<\/em> sobre la posible inconstitucionalidad y vulneraci\u00f3n del Estatut d\u2019Autonomia de Catalunya<\/em> de gran parte de sus preceptos, especialmente de los que regulan en concreto el r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas.<\/p>\n\n\n\n

Con independencia de cu\u00e1les sean las vicisitudes de esta ley, lo cierto es que ha entrado en vigor y habr\u00e1 que hacer un esfuerzo interpretativo para su aplicaci\u00f3n. A continuaci\u00f3n, planteamos un primer an\u00e1lisis, inevitablemente esquem\u00e1tico y pendiente de profundizaci\u00f3n con m\u00e1s calma, del r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas que establece la misma.<\/p>\n\n\n\n

\u00c1mbito de aplicaci\u00f3n.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

El r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda destinada a residencia permanente del arrendatario (lo que excluye por ejemplo las segundas residencias) cuando la vivienda est\u00e9 situada en lo que la ley denomina un \u00e1rea declarada con mercado de vivienda tenso (volveremos sobre ello).<\/p>\n\n\n\n

La ley excluye determinados contratos del r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas (art. 1.2<\/a>):<\/p>\n\n\n\n

a)<\/strong> Los suscritos antes del 1 de enero de 1995.<\/p>\n\n\n\n

b)<\/strong> Los que tienen por objeto viviendas sujetas a un r\u00e9gimen de protecci\u00f3n oficial.<\/p>\n\n\n\n

c)<\/strong> Los que tienen por objeto viviendas integradas en redes p\u00fablicas de viviendas de inserci\u00f3n o de mediaci\u00f3n para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a pol\u00edticas sociales.<\/p>\n\n\n\n

d)<\/strong> Los de car\u00e1cter asistencial.<\/p>\n\n\n\n

e)<\/strong> Los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.<\/p>\n\n\n\n

En general excluye los contratos que en principio tienen un sistema de determinaci\u00f3n de renta fijado por otras normas.<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, tal vez sobra, por innecesaria, la exclusi\u00f3n de los contratos anteriores al 1 de enero de 1995, dado que la nueva regulaci\u00f3n est\u00e1 prevista \u00fanicamente para los contratos que se firmen a partir de su entrada en vigor. <\/p>\n\n\n\n

Declaraci\u00f3n de \u00e1reas con mercado de vivienda tenso.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La ley define estas \u00e1reas los municipios o parte de los mismos con riesgo de no disponer de suficiente dotaci\u00f3n de viviendas en alquiler a precio asequible, situaci\u00f3n que \u201cpuede\u201d venir determinada por cualquiera de las siguientes situaciones (art. 2<\/a>):<\/p>\n\n\n\n

a)<\/strong> Que la media del precio de los alquileres de vivienda experimente en dicha \u00e1rea un crecimiento sostenido claramente superior al de la media del territorio de Catalu\u00f1a.<\/p>\n\n\n\n

b)<\/strong> Que la carga del coste del alquiler de la vivienda en el presupuesto personal o familiar supere de media en dicha \u00e1rea el treinta por ciento de los ingresos habituales de los hogares, o que la media del precio de los alquileres de vivienda supere el treinta por ciento de la renta media de las personas menores de treinta y cinco a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

c) arrenataio,<\/strong> Que el precio de los alquileres de vivienda haya experimentado, en los cinco a\u00f1os anteriores al momento de la declaraci\u00f3n, un crecimiento interanual acumulado de al menos tres puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del \u00edndice de precios al consumo de Catalu\u00f1a. <\/p>\n\n\n\n

La competencia para efectuar la declaraci\u00f3n de las \u00e1reas con mercado de vivienda tenso corresponde a la Generalitat de Catalunya (en concreto al departamento competente en materia de vivienda), excepto en el caso de la ciudad de Barcelona, que corresponde al Ayuntamiento y en el \u00e1mbito metropolitano de Barcelona, que corresponde al Consejo Metropolitano. La iniciativa corresponde al municipio o ente supramunicipal afectado (art. 3<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

La declaraci\u00f3n deber\u00e1 fijar su plazo, que no podr\u00e1 exceder de cinco a\u00f1os, pero podr\u00e1 ser revisada para reducir su duraci\u00f3n y tambi\u00e9n podr\u00e1 prorrogarse una o m\u00e1s veces si la Administraci\u00f3n lo estima necesario, sin que la ley establezca un l\u00edmite al n\u00famero de pr\u00f3rrogas posibles (art. 4<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

De forma transitoria, la ley declara de manera autom\u00e1tica y provisional como \u00e1reas con mercado tenso de vivienda una serie de municipios (60 en total) que son b\u00e1sicamente los correspondientes al \u00c1rea Metropolitana de Barcelona o con poblaci\u00f3n superior a veinte mil habitantes que se relacionan en el Anexo de la misma. Esta declaraci\u00f3n tiene una vigencia de un a\u00f1o desde la entrada en vigor de la ley y quedar\u00e1 sin efecto si en ese plazo se formaliza una nueva declaraci\u00f3n como \u00e1rea con mercado tenso o no se ha formulado una nueva declaraci\u00f3n en tal sentido (Disp. Transitoria Segunda<\/a>)<\/p>\n\n\n\n

R\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La ley establece un doble l\u00edmite que no podr\u00e1n sobrepasar las rentas que se pacten en los nuevos contratos.<\/p>\n\n\n\n

Por una parte, como l\u00edmite general, establece que la renta pactada no podr\u00e1 exceder de lo que denomina \u201cprecio de referencia para el alquiler de viviendas an\u00e1logas en el mismo entorno urbano\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Se considera como precio de referencia el \u00cdndice de Referencia de Precios del Alquiler de viviendas que publica el departamento competente en materia de vivienda (actualmente la Ag\u00e8ncia de l\u2019Habitatge de Catalunya), correspondiente a una vivienda de caracter\u00edsticas an\u00e1logas a la arrendada, sin tener en cuenta los m\u00e1rgenes de precio superior ni inferior.<\/p>\n\n\n\n

El r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda destinada a residencia permanente cuando la vivienda est\u00e9 situada en un \u00e1rea con mercado de vivienda tenso.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

El \u00edndice, que se publica en euros por metro cuadrado, deber\u00e1 multiplicarse por la superficie \u00fatil de la vivienda para determinar la renta m\u00e1xima que puede pactarse.<\/p>\n\n\n\n

Esta renta inicial podr\u00e1 incrementarse en base a los siguientes criterios.<\/p>\n\n\n\n

a)<\/strong> En el caso de que en el \u00faltimo a\u00f1o se hayan realizado obras que mejoren la habitabilidad, seguridad, confort o eficiencia energ\u00e9tica, podr\u00e1 proponerse una renta inicial incrementada de forma an\u00e1loga a lo que establece el art. 11<\/a> de la misma ley para las obras de mejora. Este art\u00edculo, a su vez, remite a la posibilidad de incremento de rentas por mejoras establecida en la LAU (art 19.1 LAU<\/a>). Es decir, que la renta inicial podr\u00e1 fijarse incrementando la que resulte del \u00edndice de referencia en el importe resultante de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de inter\u00e9s legal del dinero en el momento de la terminaci\u00f3n de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta que fija el \u00edndice.  <\/p>\n\n\n\n

b)<\/strong> En segundo lugar, la renta inicial podr\u00e1 incrementarse en un cinco por ciento si concurren al menos tres de las caracter\u00edsticas que relaci\u00f3n la propia norma: ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, sistema de calefacci\u00f3n o refrigeraci\u00f3n en la vivienda, zonas comunitarias de uso compartido, como jard\u00edn o azotea, piscina comunitaria o equipamientos an\u00e1logos, servicios de conserjer\u00eda, vistas especiales (art. 7.5<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

El segundo l\u00edmite que establece la ley se aplica solo a contratos sobre viviendas que hubieran sido arrendadas en los \u00faltimos cinco a\u00f1os anteriores a la entrada en vigor de la ley, es decir, entre el 22 de septiembre de 2015 y el 21 de septiembre de 2020. En estos casos la renta tampoco podr\u00e1 exceder el importe de la renta fijada en dicho contrato anterior, incrementada con la variaci\u00f3n experimentada por el \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad (IGC), que publica el Instituto Nacional de Estad\u00edstica (INE), entre la fecha del mismo y la de celebraci\u00f3n del nuevo contrato. Hay que tener presente que el IGC es un \u00edndice normalmente inferior al IPC (de hecho, hasta el presente ha sido habitualmente negativo).<\/p>\n\n\n\n

En resumen, la renta que se fije en el contrato no podr\u00e1 exceder ninguna de las dos indicadas (la de referencia y la del anterior contrato, en su caso).<\/p>\n\n\n\n

Como excepci\u00f3n a esta regla, si el arrendador es una persona f\u00edsica con unos ingresos inferiores a 2,5 veces el Indicador de Renta de Suficiencia de Catalunya (IRS), \u00fanicamente le ser\u00e1 aplicable el l\u00edmite de la renta del anterior contrato, salvo que el precio de referencia sea superior, en cuyo caso podr\u00e1 aplicar este \u00faltimo. Esta excepci\u00f3n no ser\u00e1 aplicable cuando los ingresos del arrendatario sean iguales o inferiores a 3,5 veces el IRS. Resulta sorprendente esta disparidad entre los ingresos de arrendador y arrendatario, pero ya que no parece justo que se aplique el l\u00edmite de rentas cuando al arrendatario con un nivel de ingresos superior (3,5 veces el IRS) al del arrendador (2,5 veces el IRS)<\/p>\n\n\n\n

La limitaci\u00f3n de rentas<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Por \u00faltimo, la ley establece una doble excepci\u00f3n a la limitaci\u00f3n de rentas, para los supuestos de edificios de nueva construcci\u00f3n o que sean resultado de un proceso de gran rehabilitaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Por una parte, el art. 10<\/a> establece que cuando el arrendamiento recaiga sobre viviendas de nueva construcci\u00f3n o que sean resultado de un proceso de gran rehabilitaci\u00f3n, durante los cinco a\u00f1os siguientes a la finalizaci\u00f3n de la obra, la renta pactada podr\u00e1 ser la correspondiente al margen superior del \u00cdndice de Referencia de Precios de Alquiler de viviendas.<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, la Disposici\u00f3n Final Cuarta<\/a>, en su apartado b) establece que en el caso de viviendas nuevas o resultantes de una gran rehabilitaci\u00f3n, la aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas entrar\u00e1 en vigor en el plazo de tres a\u00f1os desde la entrada en vigor de la ley.<\/p>\n\n\n\n

La redacci\u00f3n de ambos preceptos no es clara pero, dado que no establecen limitaci\u00f3n alguna, entendemos que son aplicables tanto a obras finalizadas antes como despu\u00e9s de la entrada en vigor de la ley, de manera que durante los tres primeros a\u00f1os desde la entrada en vigor de la ley no les ser\u00e1 aplicable el r\u00e9gimen de limitaci\u00f3n de rentas y a partir del tercer a\u00f1o, es decir, desde el 22 de septiembre de 2023 les ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n lo previsto en el art. 10, es decir, aplicaci\u00f3n del margen superior del \u00cdndice de Referencia, pero solo hasta que se cumplan los cinco a\u00f1os desde la finalizaci\u00f3n de la obra. Sin embargo, esto deja abierto el problema de si hay un l\u00edmite de \u201cantig\u00fcedad\u201d respecto a las obras anteriores. La norma no dice nada, pero una posibilidad ser\u00eda considerar el mismo plazo de cinco a\u00f1os desde su finalizaci\u00f3n que establece el art. 10 por ser el plazo que la ley establece como de trato m\u00e1s beneficioso para este tipo de inmuebles.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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