{"id":7276,"date":"2020-12-09T11:08:33","date_gmt":"2020-12-09T10:08:33","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/conferencia-sobre-la-nueva-ley-de-contencion-de-rentas-en-contratos-de-arrendamiento-de-vivienda\/"},"modified":"2020-12-09T14:20:30","modified_gmt":"2020-12-09T13:20:30","slug":"conferencia-sobre-la-nueva-ley-de-contencion-de-rentas-en-contratos-de-arrendamiento-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/conferencia-sobre-la-nueva-ley-de-contencion-de-rentas-en-contratos-de-arrendamiento-de-vivienda\/","title":{"rendered":"Conferencia sobre la \u201cNueva Ley de contenci\u00f3n de rentas en contratos de arrendamiento de vivienda\u201d"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Los tiempos de crisis son propicios para la implantaci\u00f3n de medidas dr\u00e1sticas que en otro momento habr\u00edan sido imposibles o muy dif\u00edciles de asumir por la sociedad, momentos en que en nuestra b\u00fasqueda de seguridad los individuos o los colectivos estamos dispuestos a cambiar nuestras certezas y marcos mentales por nuevos paradigmas que en el pasado nos habr\u00edan parecido indeseables o perjudiciales para nuestros intereses. Colectivamente estamos en este punto.<\/p>\n\n\n\n

La Ley 11\/20, de medidas urgentes en materia de contenci\u00f3n de rentas, es un ejemplo reciente y evidente de lo que Naomi Klein describi\u00f3 en 2007 como la doctrina del shock<\/em>. Una medida que parece aportar una soluci\u00f3n sencilla a un problema complejo, obviando las advertencias y recomendaciones de todos los expertos que desde los \u00e1mbitos respectivos de su experiencia inmobiliaria advierten que los efectos ser\u00e1n los contrarios de los deseados, y negociada no con todos los actores implicados sino \u00fanicamente con uno de ellos, el aparentemente beneficiado por la norma, en lo que resulta la culminaci\u00f3n de un proceso de degradaci\u00f3n ideol\u00f3gica del concepto de propietario al que venimos asistiendo desde hace unos pocos a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

Es en este contexto y como respuesta a los muchos interrogantes que genera la norma que el CAFBL imparti\u00f3 el pasado 5 de Octubre la conferencia \u201cNueva Ley de contenci\u00f3n de rentas en contratos de arrendamiento de vivienda\u201d, donde convergieron los conocimientos y experiencia de cuatro reputados profesionales y acad\u00e9micos en lo que deber\u00eda ser, y probablemente sea, el punto de partida para una mayor implicaci\u00f3n de nuestro colectivo en el debate p\u00fablico sobre vivienda.<\/p>\n\n\n\n

Una norma contundente y desequilibrada<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Empieza Enrique Vendrell, asesor jur\u00eddico y expresidente del CAFBL, y desde el primer momento queda claro que no es una conferencia m\u00e1s. Su tono de voz, contenido y firme, denota la perplejidad ante el alcance de una norma que no deja indiferente a nadie. Una norma que se ve\u00eda venir, pero que pocos esperaban tan contundente y desequilibrada. Porque si un concepto destaca Vendrell por encima del resto es el desequilibrio que introduce en las relaciones arrendaticias, ahora m\u00e1s que nunca orientadas a favorecer los intereses de una de sus partes, la arrendataria. Desequilibrio es, por ejemplo, que el arrendador no pueda en un nuevo contrato de arrendamiento aumentar la renta inicial desde la renta anterior hasta la determinada por el precio de referencia, pero a la inversa el arrendatario s\u00ed pueda obtener la reducci\u00f3n desde la renta anterior hasta el precio de referencia. Desequilibrio tambi\u00e9n es computar los ingresos de su unidad de convivencia, a efectos de determinar si un arrendador est\u00e1 en situaci\u00f3n de vulnerabilidad y por ello puede excepcionar la aplicaci\u00f3n del l\u00edmite fijado por el precio de referencia, pero introducir una excepci\u00f3n a la excepci\u00f3n en que incomprensiblemente solo se computan los ingresos del arrendatario, no de su unidad de convivencia, por lo dem\u00e1s fijando un l\u00edmite muy superior al determinado para el arrendador. Desequilibrio, y grave, es que el arrendador tenga que devolver el exceso cobrado en la repercusi\u00f3n de determinados gastos pero el arrendatario no tenga que abonar la diferencia si se le ha repercutido menos. Pero el mayor desequilibrio es nuclear, recalcando Vendrell que la norma no es fruto de una negociaci\u00f3n y consenso entre el legislador y la sociedad, representada por los diversos colectivos que la integran, sino de un acuerdo con la parte beneficiada en una negociaci\u00f3n en la que expresamente se han excluido las voces de propietarios, administradores de fincas, agentes de la propiedad, promotores, acad\u00e9micos\u2026<\/p>\n\n\n\n

\u00abUna norma que se ve\u00eda venir, pero que pocos esperaban tan contundente y desequilibrada. El desequilibrio que introduce en las relaciones arrendaticias, ahora m\u00e1s que nunca orientadas a favorecer los intereses de una de sus partes, la arrendataria\u00bb
Enrique Vendrell<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Centra Vendrell su exposici\u00f3n en la explicaci\u00f3n te\u00f3rica y pr\u00e1ctica de la norma, y el volumen de las preguntas que los participantes formulan al final de su intervenci\u00f3n evidencia que la Ley 11\/20 ha sacudido los cimientos de nuestra actividad y, en su complejidad, va a generar multitud de controversias y problemas de aplicaci\u00f3n. Porque, al menos en sus inicios, es dif\u00edcil que un \u00edndice de referencia refleje el valor real de un inmueble, y los mecanismos de adaptaci\u00f3n del precio de referencia son arbitrarios y a\u00f1aden dificultad a su determinaci\u00f3n. Como muestra, seguimos sin determinar claramente qu\u00e9 son las vistas especiales. Adem\u00e1s, las sanciones para los arrendadores en caso de incumplimiento son importantes y nos obligar\u00e1n a ser muy estrictos en el ejercicio de nuestra profesi\u00f3n. Pero m\u00e1s all\u00e1 de la l\u00f3gica inquietud ante la aplicaci\u00f3n de esta norma, la intervenci\u00f3n de Vendrell nos obliga a mirar m\u00e1s all\u00e1, hacia un horizonte en que la p\u00e9rdida de seguridad jur\u00eddica, la reducci\u00f3n artificial de la rentabilidad y la estigmatizaci\u00f3n del propietario conducir\u00e1n, y est\u00e1n empezando a hacerlo, a una reducci\u00f3n del parque de viviendas en alquiler y a la precarizaci\u00f3n de las inversiones en conservaci\u00f3n y mantenimiento de dichas viviendas. Es acertado concluir, como hace Vendrell, que esta norma aumenta los incentivos de los arrendadores para vender viviendas previamente destinadas al arrendamiento, lo que reduce la oferta y, a falta de una adaptaci\u00f3n equivalente en la demanda, supondr\u00e1 parad\u00f3jicamente un aumento del valor de las viviendas en alquiler. Se\u00f1ala tambi\u00e9n que el mantenimiento de dichas viviendas ser\u00e1, por pura l\u00f3gica econ\u00f3mica, menor, revirtiendo a\u00f1os de mejora del parque residencial de alquiler en detrimento principalmente de sus usuarios. Y por \u00faltimo que, si la norma logra facilitar el acceso de personas con rentas m\u00e1s bajas a viviendas anteriormente inaccesibles a trav\u00e9s de esta separaci\u00f3n artificial entre precio y valor, lo har\u00e1 a costa de un incremento en las garant\u00edas requeridas por el arrendador, lo que en \u00faltima instancia a\u00f1adir\u00e1 dificultades adicionales para el acceso a la vivienda de dichos colectivos.<\/p>\n\n\n\n

Una contenci\u00f3n de rentas arrendaticias atractiva<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Ahora bien, algo tiene que tener la contenci\u00f3n de rentas arrendaticias para que, con estos antecedentes, siga resultando atractiva para el legislador. No puede ser solo que en pocos meses nos esperen elecciones al Parlament de Catalunya. Debemos analizar casos de contenci\u00f3n de rentas implantados en otros pa\u00edses o ciudades y comprender mejor los fundamentos te\u00f3ricos de la contenci\u00f3n de rentas para juzgar con mejor criterio los perjuicios y beneficios que como sociedad nos reportar\u00e1 la Ley 11\/20, y a esto dedica su intervenci\u00f3n el profesor Jos\u00e9 Garc\u00eda Montalvo, catedr\u00e1tico de econom\u00eda de la Universidad Pompeu Fabra, que la inicia con un llamamiento rotundo a la necesidad de establecer mecanismos de evaluaci\u00f3n integral de los efectos de la norma. Porque, a\u00f1ade, se nos dice mucho que ciudades como Par\u00eds, Berl\u00edn o San Francisco han promovido normativas de contenci\u00f3n de rentas arrendaticias, en una manifestaci\u00f3n de un cierto complejo de inferioridad respecto a esas grandes urbes, pero esos interlocutores nunca nos indican los resultados obtenidos, que en todos los casos no han sido plenamente los deseados y han requerido su retirada o modificaci\u00f3n. Es una realidad que el capital inmobiliario tiende a centrarse en aquellos mercados que no afecten artificialmente a su rentabilidad, sea saliendo de las zonas reguladas sea orientando la inversi\u00f3n inmobiliaria hacia sectores no residenciales, en lo que supone un respaldo te\u00f3rico a la realidad que estamos empezando a conocer y previamente se\u00f1alada por Vendrell. A\u00f1ade Garc\u00eda Montalvo lo que describe como un consenso entre los economistas, que el control de precios es contraproducente en un mercado donde no haya un monopolio u oligopolio y donde la informaci\u00f3n no se distribuya asim\u00e9tricamente, como es el caso del mercado de viviendas en alquiler. Es decir, en nuestro mercado no hay uno o pocos arrendadores, sino miles de propietarios que compiten entre s\u00ed para arrendar su vivienda, lo que hace que la oferta sea muy el\u00e1stica e impide que los arrendadores impongan un precio muy superior al valor de esas viviendas, a la vez que permite a los arrendatarios compararlas mejor. Y es contraproducente principalmente por tres motivos. En primer lugar, tal como est\u00e1 planteada la norma y vistas las enormes dificultades para su aplicaci\u00f3n y la arbitrariedad en su fijaci\u00f3n de las rentas arrendaticias, generar\u00e1 un importante aumento de la litigiosidad en los arrendamientos de vivienda, lo que atenta contra la seguridad jur\u00eddica y probablemente desincentiva o directamente expulsa del mercado residencial a aquellos grandes propietarios cuya gesti\u00f3n patrimonial est\u00e1 m\u00e1s profesionalizada, afectando a la calidad del parque residencial. En segundo lugar, genera la aparici\u00f3n de un mercado negro, cuesti\u00f3n que debe alarmarnos y mucho. En efecto, no lo menciona Garc\u00eda Montalvo, pero la estigmatizaci\u00f3n del propietario inmobiliario se ver\u00e1 agravada si acaba apareciendo ese mercado negro, lo que dificultar\u00e1 nuestros esfuerzos por revertir esta tendencia. Y, si la figura del administrador de fincas siempre se ha resentido por la inevitable existencia de conflictos en las relaciones arrendaticias, poco ayudar\u00e1 a nuestro posicionamiento social cualquier cosa que no sea el rechazo contundente a intervenir en dicho posible mercado negro.<\/p>\n\n\n\n

El mecanismo de contenci\u00f3n<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Finalmente, se\u00f1ala lo pernicioso del mecanismo de contenci\u00f3n contenido en la Ley 11\/20, que obligando a formalizar arrendamientos por la menor de dos cantidades posibles y desincentivando la permanencia en el mercado de aquellas viviendas que est\u00e9n por encima del precio determinado por ley, todo ello con independencia del valor real de esas viviendas, conduce a un espiral bajista dif\u00edcilmente compensable con los mecanismos de correcci\u00f3n previstos en la norma. <\/p>\n\n\n\n

Incide por tanto Garc\u00eda Montalvo en que estamos ante un monumental error de diagn\u00f3stico del legislador, que aplica medidas pensadas para un monopolio a un mercado tan atomizado como el de viviendas en alquiler en Catalunya, donde el 85% de los propietarios de viviendas en alquiler tienen 1 o 2 viviendas arrendadas y en lo que supone la m\u00e1s evidente prueba de que el legislador ha asumido como propio el an\u00e1lisis err\u00f3neo seg\u00fan el cual los grandes tenedores de vivienda dominan el mercado y abusan de esa posici\u00f3n dominante frente a los arrendatarios, cuando parad\u00f3jicamente los grandes tenedores suelen primar la estabilidad arrendaticia y suelen ofrecer rentas por debajo de mercado.<\/p>\n\n\n\n

\u00abEstamos ante un monumental error de diagn\u00f3stico del legislador, que aplica medidas pensadas para un monopolio a un mercado tan atomizado como el de viviendas en alquiler en Catalunya, donde el 85% de los propietarios de viviendas en alquiler tienen 1 o 2 viviendas arrendadas\u00bb
Jos\u00e9 Garc\u00eda Montalvo<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Concluye Garc\u00eda Montalvo aclarando que ninguna medida adoptada en otros pa\u00edses ha sido plenamente satisfactoria y centrando nuestra atenci\u00f3n en que la Ley 11\/20 no solo no parece apta para aportar soluciones al problema que aborda sino que probablemente lo empeorar\u00e1 y crear\u00e1 consecuencias indeseadas y previsibles.<\/p>\n\n\n\n

La Ley 11\/20 ha llegado para quedarse<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Por todo lo anterior, cobra especial relevancia saber si la Ley 11\/20 tiene encaje constitucional y por tanto ha llegado para quedarse, o bien es posible imaginar que ser\u00e1 enmendada por los tribunales m\u00e1s pronto que tarde, relevancia que incluso puede estar demorando decisiones en ciertos propietarios respecto a arrendar viviendas. Nos aporta sus conocimientos en la materia Carles Sala, doctor en Derecho y ex Secretari d\u2019Habitatge, en una brillante exposici\u00f3n sobre los antecedentes del control de rentas en Catalunya que nos aclara que actualmente no existe normativa equiparable a la catalana en todo el Estado. <\/p>\n\n\n\n

Respecto a la posible impugnaci\u00f3n de la Ley 11\/20, nos recuerda que solo la puede impugnar el presidente del Gobierno, el Defensor del Pueblo o un grupo de 50 diputados o senadores, y que solo la impugnaci\u00f3n del Presidente del Gobierno supone la suspensi\u00f3n cautelar de la norma. Ahora bien, el tiempo pasa y el contexto socioecon\u00f3mico y la necesidad de alcanzar acuerdos para la aprobaci\u00f3n presupuestaria pueden diluir o impedir tal impugnaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

\u00abEn Espa\u00f1a casi el 50% de los hogares tiene vivienda propia sin carga hipotecaria, es decir, no gastan nada en vivienda m\u00e1s all\u00e1 de impuestos y gastos de conservaci\u00f3n, frente a porcentajes del orden del 8% en Holanda y el 25% en Alemania\u00bb
Sergio Nasarre<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Su an\u00e1lisis de (in)constitucionalidad sienta las bases para unas conclusiones no necesariamente esperanzadoras. Parece evidente que regular las rentas arrendaticias va contra la competencia exclusiva del Estado en la determinaci\u00f3n de las bases de las obligaciones, como nos indic\u00f3 el Consell de Garant\u00edes Estatut\u00e0ries, y que la falta de antecedentes en la regulaci\u00f3n catalana de los arrendamientos urbanos, limitada a los r\u00fasticos, podr\u00eda suponer un impedimento para el desarrollo de normativa propia en la materia. Tambi\u00e9n parece evidente que atenta contra las condiciones b\u00e1sicas de la igualdad de todos los espa\u00f1oles, contra las pol\u00edticas de planificaci\u00f3n de la actividad econ\u00f3mica o contra las normas procesales, todas ellas materias reservadas al Estado. Sin embargo, el Tribunal Constitucional nunca se ha pronunciado sobre la contenci\u00f3n de rentas arrendaticias y tanto su jurisprudencia en situaciones similares como la del TEDH parecen admitirla, poniendo el foco en su tolerancia mientras se conserve la utilidad econ\u00f3mica del bien inmueble y se respete un cierto equilibrio en la asunci\u00f3n privada o particular de pol\u00edticas sociales. Es decir, que la contenci\u00f3n de rentas inmobiliarias, incluso tal como est\u00e1 planteada en la Ley 11\/20, podr\u00eda tener encaje sustantivo en nuestro ordenamiento jur\u00eddico siempre que no vac\u00ede de contenido econ\u00f3mico el derecho de propiedad. Ahora bien, su constitucionalidad deber\u00eda pasar tambi\u00e9n por una interpretaci\u00f3n expansiva y generosa respecto a cuestiones controvertidas, b\u00e1sicamente competenciales, como son si Catalunya tiene competencia para regular \u00edntegramente en materia de arrendamientos urbanos y si la determinaci\u00f3n de la renta es una base de las obligaciones contractuales, reservada al Estado y hasta la fecha basada en la libertad de pacto, o bien no lo es y puede regularse en Catalunya de forma diferente, en concreto en base a par\u00e1metros previos m\u00e1s o menos objetivos de obligado respeto para las partes. No parece por tanto, por motivos competenciales, que la norma pase actualmente el filtro de constitucionalidad. Pero como acertadamente concluye Sala, no podemos descartar que la presi\u00f3n de entidades sociales, las presiones derivadas de expectativas electorales y el contexto actual conduzcan a una interpretaci\u00f3n expansiva de la constitucionalidad de la norma o, principalmente, a reformas legislativas que la amparen. <\/p>\n\n\n\n

Un modelo propio adaptado a nuestras capacidades y objetivos<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Y es en este punto en que emerge con toda claridad la necesidad de un nuevo consenso en materia de vivienda. Sin renunciar a comparar experiencias de otros pa\u00edses, debemos dar con un modelo propio adaptado a nuestras capacidades y objetivos. Toma la palabra Sergio Nasarre, profesor de la Universidad Rovira i Virgili, para desmentir algunos t\u00f3picos subyacentes en recientes normativas en materia de vivienda y ayudarnos a comprender por qu\u00e9 la asequibilidad del acceso a la vivienda no puede reducirse a la limitaci\u00f3n o reducci\u00f3n obligatoria de las rentas. Por ejemplo, indica que en Espa\u00f1a casi el 50% de los hogares tiene vivienda propia sin carga hipotecaria, es decir, no gastan nada en vivienda m\u00e1s all\u00e1 de impuestos y gastos de conservaci\u00f3n, frente a porcentajes del orden del 8% en Holanda y el 25% en Alemania. O bien que nuestra tasa de sobreendeudamiento familiar a causa de la vivienda es inferior a la de esos pa\u00edses. Ampl\u00eda su an\u00e1lisis con una profunda comparativa con el modelo de contenci\u00f3n de rentas alem\u00e1n, que ha sufrido m\u00faltiples cambios en los \u00faltimos a\u00f1os y con importantes efectos indeseados. Es decir, que no podemos dar por v\u00e1lidos todos los escenarios catastr\u00f3ficos dibujados precisamente por aquellos beneficiados por la Ley 11\/20, sin renunciar por ello al objetivo deseable de que la vivienda sea asequible para toda o la mayor parte de la poblaci\u00f3n. Eso s\u00ed, el profesor Nasarre identifica hasta 34 elementos que influyen en la asequibilidad de vivienda, concepto que adem\u00e1s puede variar en funci\u00f3n del territorio o momento hist\u00f3rico. <\/p>\n\n\n\n

Poco a poco estamos aceptando colectivamente la transici\u00f3n desde el derecho a una vivienda digna y adecuada hacia un derecho a una vivienda asequible, cosa muy diferente, o un derecho a una vivienda a secas<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Los arrendadores como potenciales \u201cabusones\u201d<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Acaba la conferencia y se percibe en el ambiente que estamos en un momento trascendental, no solo para nuestro colectivo o para los arrendadores, sino para el conjunto de la sociedad. Quiz\u00e1 durante a\u00f1os nos hemos dejado llevar por la inercia de nuestros despachos y no hemos reparado en la mutaci\u00f3n que poco a poco se implantaba en el relato. Un ejemplo es como en pocos a\u00f1os el alcance de la figura del gran tenedor de viviendas pasaba de los 12.500 m2 a las 15 viviendas. O como ha emergido el concepto de subidas abusivas del alquiler. Es dif\u00edcil entender como una adaptaci\u00f3n a precio de mercado puede ser abusiva, m\u00e1xime cuando ese precio de mercado no lo forman cuatro o cinco operadores sino miles de peque\u00f1os propietarios, pero aceptar ese marco mental implica que los arrendadores son potencialmente unos \u201cabusones\u201d. No pienses en un elefante, como dir\u00eda George Lakoff. Estigmatizar o penalizar arbitraria e injustamente a los arrendadores en un pa\u00eds donde el mayor porcentaje de su riqueza existe en forma de capital inmobiliario o donde miles de propietarios complementan sus ingresos con rentas inmobiliarias equivale a introducir artificialmente un muro social que no deber\u00eda existir y que en nada contribuye a solucionar los problemas de asequibilidad de vivienda que se dan no solo aqu\u00ed sino en numerosos pa\u00edses de nuestro entorno. Pensemos tambi\u00e9n en la mutaci\u00f3n que est\u00e1 experimentando el derecho contenido en el art. 47 CE. Poco a poco estamos aceptando colectivamente la transici\u00f3n desde el derecho a una vivienda digna y adecuada hacia un derecho a una vivienda asequible, cosa muy diferente, o un derecho a una vivienda a secas. Transici\u00f3n v\u00e1lida si resulta fruto de un consenso social en el que todas las partes implicadas, principalmente arrendadores y arrendatarios, pueden expresar sus objetivos y necesidades. Pero posiblemente llevamos a\u00f1os con dificultades para aportar todo lo que podemos, y debemos, a dicho debate. En esta \u00e9poca de inmediatez informativa, debates de 280 caracteres y redes sociales, la gesti\u00f3n pol\u00edtica responde a esa inmediatez y por ello llevamos m\u00e1s normas arrendaticias en 7 a\u00f1os que en los anteriores 50, cuando en realidad el mercado de vivienda en alquiler necesita de un marco de seguridad jur\u00eddica, estabilidad e inversi\u00f3n p\u00fablica. Por suerte esta potente conferencia y sus excelentes ponentes nos han recordado que tenemos muchos argumentos y motivos para jugar un rol m\u00e1s activo en la soluci\u00f3n de los problemas asociados a la vivienda, para posicionarnos socialmente a la altura de las responsabilidades que tenemos y, en definitiva, para contribuir como sabemos a la mejora del bienestar colectivo presente y futuro. \u00a1Empieza el juego!<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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