{"id":7278,"date":"2020-12-09T11:09:12","date_gmt":"2020-12-09T10:09:12","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=7278"},"modified":"2020-12-09T16:01:21","modified_gmt":"2020-12-09T15:01:21","slug":"los-efectos-contractuales-de-la-imposibilidad-de-obtencion-de-licencias-administrativas-o-autorizaciones-comunitarias-para-desarrollar-la-actividad-en-contrato-de-arrendamiento-de-local-de-negocio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/los-efectos-contractuales-de-la-imposibilidad-de-obtencion-de-licencias-administrativas-o-autorizaciones-comunitarias-para-desarrollar-la-actividad-en-contrato-de-arrendamiento-de-local-de-negocio\/","title":{"rendered":"Los efectos contractuales de la imposibilidad de obtenci\u00f3n de licencias administrativas o autorizaciones comunitarias para desarrollar la actividad en contrato de arrendamiento de local de negocio"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Es una problem\u00e1tica muy frecuente en materia arrendaticia la relativa a la imposibilidad del arrendatario de destinar el local arrendado a la actividad econ\u00f3mica pactada.<\/p>\n\n\n\n

Esta situaci\u00f3n se da especialmente cuando la actividad a desarrollar exige que la finca arrendada cumpla con ciertos requisitos de orden t\u00e9cnico para que la actividad sea conforme a la normativa administrativa y por tanto pueda obtener la preceptiva licencia de actividad. Ejemplos de ello son la actividad de hosteler\u00eda, actividades de ocio nocturno, alojamiento tur\u00edstico, residencias geri\u00e1tricas, o centros educativos.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed mismo, tambi\u00e9n es frecuente que a la problem\u00e1tica administrativa se anude una problem\u00e1tica de orden civil derivada de las relaciones jur\u00eddicas de vecindad especialmente cuando estamos en locales que forman parte de inmuebles divididos en propiedad horizontal, que ser\u00e1 la mayor\u00eda de los casos.<\/p>\n\n\n\n

En un contrato de arrendamiento de local de negocio el arrendador se obliga a garantizar el goce pac\u00edfico del espacio cedido ex<\/em> art. 1554.3\u00ba del C\u00f3digo Civil<\/a>, si bien no se obliga a que la actividad se pueda desarrollar conforme a las expectativas econ\u00f3micas del arrendatario. Este \u00faltimo es un riesgo que debe soportar el arrendatario, salvo en el arrendamiento de industria o negocio, en el cual s\u00ed que existe una voluntad contractual de hacer part\u00edcipe al arrendador de los riesgos de la actividad econ\u00f3mica que se desarrolla en el local.<\/p>\n\n\n\n

Todo ello sin perjuicio de que las partes puedan en el caso concreto pactar algo distinto.<\/p>\n\n\n\n

Casos excepcionales<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Puede suceder que el local ya se viniere destinando por el due\u00f1o o por el anterior arrendatario a dicha actividad por lo que en dicho caso ya se dispondr\u00e1 de licencia y tan solo ser\u00e1 preciso realizar un cambio de titular de la misma mediante un sencillo tr\u00e1mite administrativo.<\/p>\n\n\n\n

El problema se origina cuando en el momento de celebrar el contrato no se dispone de licencia de actividad porque se ven\u00eda destinando el local a una actividad distinta, es una facceinca de obra nueva, o bien estaba en desuso. <\/p>\n\n\n\n

En tanto que la legalizaci\u00f3n de la actividad conforme a la normativa administrativa es una cuesti\u00f3n que ata\u00f1e al arrendatario pues el arrendador cumple cediendo el goce pac\u00edfico del local.  Salvo que se pacte lo contrario \u2013 esto es, que el arrendador garantiza la obtenci\u00f3n de la licencia o se compromete a tramitarla -, el arrendatario est\u00e1 obligado a tramitar la licencia, al pago de las tasas correspondientes, y en caso de ser necesario, a realizar las obras de adaptaci\u00f3n que exija la normativa t\u00e9cnica correspondiente para que el inmueble cumpla con las medidas de seguridad, salubridad, y\/o accesibilidad, necesarias para el desempe\u00f1o de la actividad. <\/p>\n\n\n\n

As\u00ed pues, en tanto que estamos ante una obligaci\u00f3n que, por norma general, es del arrendatario, los riegos relativos a las dificultades de tramitaci\u00f3n de dicha licencia o en el peor de los casos de que no se otorgue por el \u00f3rgano administrativo competente la licencia de actividad solicitada imposibilitando pues que se pueda desarrollar la actividad caen en la esfera del arrendatario, salvo que la causa fuera imputable al arrendador. <\/p>\n\n\n\n

De tal forma que, por ejemplo, el arrendatario no podr\u00e1 liberarse de su obligaci\u00f3n de pago de la renta por el hecho de que tenga que realizar una serie de obras de adaptaci\u00f3n que no hab\u00eda previsto para legalizar la actividad cuyo coste se niega a asumir motivando todo ello la denegaci\u00f3n de la licencia. As\u00ed lo confirma el Tribunal Supremo en Sentencia n.\u00ba 1075\/2002, de 11 de noviembre, que declara la improcedencia de la resoluci\u00f3n pretendida por la arrendataria de unas naves industriales que no obtuvo la licencia necesaria para la apertura de su actividad por no haber ejecutado las obras de adaptaci\u00f3n necesarias.<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, conviene tener en cuenta que si la denegaci\u00f3n de la licencia de actividad es debida a la inidoneidad del local para el destino pactado de tal forma que no es posible en absoluto desarrollar la actividad pretendida en dicho local conforme a la normativa urban\u00edstica o administrativa, estaremos ante una inaptitud del local parta ser destinado al uso pactado; riesgo inherente a la prestaci\u00f3n y a su utilidad econ\u00f3mica, y por tanto la prestaci\u00f3n pactada no responde a la finalidad para cuya consecuci\u00f3n se concert\u00f3 el contrato, frustr\u00e1ndose la misma (SSTS de 3 de noviembre, de 9 de diciembre de 1983, de 27 de octubre de 1986).<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed lo confirm\u00f3, por ejemplo, la SAP Pontevedra, Sec. 3\u00aa,  n.\u00ba 200\/2017, de 22 de junio, al declarar la resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento del local justificada por la falta de licencia de ocupaci\u00f3n que impidi\u00f3 el uso de la actividad pactada.<\/p>\n\n\n\n

Los riegos relativos a las dificultades de tramitaci\u00f3n de dicha licencia caen en la esfera del arrendatario.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

En an\u00e1logo sentido, la SAP Las Palmas de 7 de julio de 2010 consider\u00f3 la procedencia de la resoluci\u00f3n de un arrendamiento de local destinado a pub<\/em> con m\u00fasica en centro comercial cuando el mismo fue clausurado por ser una actividad de uso terciario no autorizada por el planeamiento que afecta al centro comercial y que solo autoriza usos comerciales.<\/p>\n\n\n\n

Otro caso paradigm\u00e1tico en los tribunales es el de la SAP Barcelona, Sec. 13\u00aa, de 15 de marzo de 2005, que declar\u00f3 la resoluci\u00f3n de contrato de arrendamiento para uso de oficina por no tener el inmueble la altura m\u00ednima exigida por la normativa urban\u00edstica.<\/p>\n\n\n\n

En otras ocasiones, no menos frecuentes, la imposibilidad de obtener la licencia de actividad viene motivada porque las obras de adaptaci\u00f3n necesarias para su concesi\u00f3n afectan a elementos comunes del inmueble, precis\u00e1ndose de la autorizaci\u00f3n de la comunidad de propietarios. Es el caso de un local que se alquila para restaurante y no dispone de tuber\u00eda de extracci\u00f3n de humos.<\/p>\n\n\n\n

La negativa de la comunidad a autorizar las obras que afecten a elementos comunes conllevar\u00e1 la denegaci\u00f3n de la licencia y, por tanto, la imposibilidad de desarrollar la actividad pactada en el local.<\/p>\n\n\n\n

Estamos ante un riesgo que, salvo que se haya pactado lo contrario en el contrato, cae en la esfera del arrendador, pues afecta a la aptitud o idoneidad del local para el fin pactado, de tal forma que no es h\u00e1bil para ello salvo que se realicen dichas obras. <\/p>\n\n\n\n

Cuesti\u00f3n distinta es que en tanto que es un tercero \u2013 la comunidad de propietarios – quien impide que se realicen dichas obras imposibilitando que se pueda usar la cosa conforme al fin pactado, el arrendador no ser\u00e1 responsable de los da\u00f1os y perjuicios causados al arrendatario por dicha negativa, salvo que no hubiere actuado diligentemente, votando en contra en el seno de la Junta de Propietarios a dicha autorizaci\u00f3n, o habi\u00e9ndose despreocupado del asunto, no solicitando siquiera que la comunidad autorizara dichas obras. <\/p>\n\n\n\n

Las consecuencias jur\u00eddicas de la inidoineidad de la cosa arrendada para el fin pactado pueden ser varias. En primer lugar, la arrendataria vendr\u00e1 legitimada a suspender el pago de la renta conforme a lo dispuesto en los arts. 1100 del C\u00f3digo Civil<\/a> en tanto que la prestaci\u00f3n recibida no es satisfactoria para alcanzar el logro econ\u00f3mico perseguido con el v\u00ednculo negocial y que constituye la causa del pago de la renta., estando facultada asimismo exigir la resoluci\u00f3n del contrato al amparo de los art\u00edculos 1.554.3\u00ba<\/a> y 1.556<\/a> del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed lo confirm\u00f3 el Tribunal Supremo en Sentencia n.\u00ba 1311\/2006, de 22 de diciembre, al declarar la procedencia de la resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento en el que para poder legalizar la actividad era necesario que el local contara con una chimenea independiente para la salida de humos que la comunidad de propietarios no autoriz\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

En id\u00e9ntico sentido, se pronunci\u00f3 el Tribunal Supremo en Sentencia n.\u00ba 360\/2010, de 1 de julio, en un caso en que para la explotaci\u00f3n del negocio de supermercado era necesario la uni\u00f3n de dos locales que no autoriz\u00f3 la comunidad de propietarios.<\/p>\n\n\n\n

Una cuesti\u00f3n de inter\u00e9s es cuanto la falta de idoneidad de la cosa para el fin pactado es meramente temporal, como puede ser el caso en que habi\u00e9ndose otorgado licencia de actividad se suspenda temporalmente por raz\u00f3n de una pandemia, en cuyo caso la pregunta en s\u00ed dicha inaptitud temporal da derecho a resolver el contrato o solamente a suspender la contraprestaci\u00f3n. A nuestro juicio, si dicha suspensi\u00f3n de actividad es prolongada en el tiempo se produce una frustraci\u00f3n del fin del negocio jur\u00eddico que legitima al arrendatario para resolver el contrato. <\/p>\n\n\n\n

La \u201cidoneidad del local arrendado\u201d<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

En los casos en que el arrendador garantiz\u00f3 la idoneidad del local arrendado o se oblig\u00f3 a obtener las autorizaciones necesarias para el ejercicio de la actividad, podr\u00eda ser responsable de los da\u00f1os y perjuicios que por incumplimiento contractual (arts. 1101<\/a> y 1124<\/a> SS. del C\u00f3digo Civil), se hubiesen podido generar a la arrendataria (ej. inversi\u00f3n en obras de adaptaci\u00f3n, etc.). <\/p>\n\n\n\n

Dada la frecuencia con que se da esta problem\u00e1tica en la pr\u00e1ctica, se ha erigido en cl\u00e1usula de estilo en los contratos de arrendamiento de local de negocio que exoneran al arrendador de cualquier responsabilidad por raz\u00f3n de la denegaci\u00f3n de licencias o permisos por cualquier causa. Nos preguntamos si en el caso de que se haya previsto en el contrato una cl\u00e1usula de esta naturaleza la contestaci\u00f3n a la problem\u00e1tica debe ser distinta. <\/p>\n\n\n\n

Ciertamente, estamos ante una cl\u00e1usula de fijaci\u00f3n de riesgos que en puridad no ser\u00eda necesaria en este tipo de contratos, pues, como dec\u00edamos, el riesgo de legalizaci\u00f3n de la actividad es del arrendatario por naturaleza. <\/p>\n\n\n\n

A mi juicio, esta cl\u00e1usula no impedir\u00e1 que el arrendatario pueda resolver el contrato en caso de inidoenidad del local para el fin pactado, pues no puede obligarse al arrendatario a pagar renta a cambio de nada (STS n.\u00ba 360\/2010, de 1 de junio). <\/p>\n\n\n\n

Es frecuente que a la problem\u00e1tica administrativa se anude una problem\u00e1tica de orden civil.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Cuesti\u00f3n distinta es el papel que pueda jugar la cl\u00e1usula en el terreno de la imputabilidad del incumplimiento obligacional. Dicha cl\u00e1usula podr\u00eda ser tenida en cuenta junto al resto de circunstancias concurrentes en el momento de enjuiciar para exonerar al arrendador respecto de la reclamaci\u00f3n indemnizatoria formulada por el arrendatario perjudicado, cumulativamente a la de resoluci\u00f3n del contrato. As\u00ed lo consider\u00f3 la SAP Madrid, Sec. 18\u00aa, n.\u00ba 332\/2017, de 19 de octubre, al desestimar la pretensi\u00f3n indemnizatoria formulada por la arrendataria perjudicada por la denegaci\u00f3n de una licencia de actividad para bar de copas.<\/p>\n\n\n\n

Hay que se\u00f1alar finalmente que si bien por norma general la acci\u00f3n de resoluci\u00f3n tiene efectos ex tunc <\/em>conforme a lo dispuesto en los arts. 1124<\/a> y 1295<\/a> del C\u00f3digo Civil (SSTS de 11 de febrero de 1992, de 15 de junio de 1995, de 27 de octubre de 2005, entre otras), debiendo reintegrar el arrendador las rentas vencidas y pagadas desde el nacimiento del contrato, esto solamente es as\u00ed si la imposibilidad de ejercitar la actividad en el local es desde el nacimiento del contrato. Puede suceder, que estemos ante una inidoneidad de car\u00e1cter sobrevenido, puede suceder que se hubiera concedido en origen la licencia de actividad y esta se deniegue al cabo de un tiempo por haberse detectado alguna irregularidad en la misma por la cual no debi\u00f3 haberse obtenido habi\u00e9ndose explotado el local durante un tiempo. O bien que pesar de no disponer de la licencia, el arrendatario viniere explotando el local hasta que la administraci\u00f3n lo clausura. En estos casos, la resoluci\u00f3n tendr\u00e1 efectos ex nunc<\/em>, en tanto que estamos ante un contrato de tracto sucesivo. Los efectos de la resoluci\u00f3n no podr\u00e1n afectar a las rentas vencidas durante el tiempo que se ejercit\u00f3 la actividad en el local pues la prestaci\u00f3n se realiz\u00f3 correctamente por el arrendador. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo 1311\/2006, de 22 de diciembre.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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