{"id":7368,"date":"2021-03-18T18:10:25","date_gmt":"2021-03-18T17:10:25","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=7368"},"modified":"2021-03-23T12:03:12","modified_gmt":"2021-03-23T11:03:12","slug":"los-arrendamientos-de-vivienda-a-persona-juridica-como-alojamiento-de-sus-directivos-o-empleados","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/los-arrendamientos-de-vivienda-a-persona-juridica-como-alojamiento-de-sus-directivos-o-empleados\/","title":{"rendered":"Los arrendamientos de vivienda a persona jur\u00eddica como alojamiento de sus directivos o empleados"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Es frecuente que las empresas arrienden viviendas con la finalidad de que sus empleados o directivos se alojen en ellas, bien como domicilio habitual, bien para estancias m\u00e1s o menos prolongadas. El objeto del arrendamiento es una vivienda y el destino es servir de habitaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La tipolog\u00eda peculiar de los contratos de arrendamiento de vivienda a persona jur\u00eddica para el alojamiento radica en que el arrendatario no es una persona f\u00edsica, sino una persona jur\u00eddica, usualmente una sociedad mercantil.<\/p>\n\n\n\n

Esta clase de arrendamientos no ha estado espec\u00edficamente contemplada en las especiales arrendaticias. Ni en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, ni en la de 1.994.<\/p>\n\n\n\n

Ello ha propiciado una discusi\u00f3n doctrinal sobre el encaje de estos contratos de arrendamiento en la regulaci\u00f3n especial arrendaticia, y dentro de ella, en la que regula el arrendamiento de vivienda, o en la que se refiere a los contratos de arrendamiento concertados para uso diferente de vivienda habitual. <\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n jur\u00eddica que se plantea tiene una indudable trascendencia pr\u00e1ctica. Puede afectar a la duraci\u00f3n del contrato, a los derechos y obligaciones de las partes, y asimismo en Catalu\u00f1a (una vez vigente la Ley 11\/2020) a la cuant\u00eda m\u00e1xima de la renta.<\/p>\n\n\n\n

Trat\u00e1ndose de contratos anteriores a 1 de enero de 1995, su inclusi\u00f3n en la LAU obligar\u00e1 a encajarlos necesariamente en una de las cuatro categor\u00edas de arrendamiento que dicha LAU de 1.964 contemplaba (de vivienda, de local de negocio, asimilado a vivienda, asimilado a local de negocio), con la repercusi\u00f3n que ello tiene de cara a su duraci\u00f3n y extinci\u00f3n. Sabido es que las disposiciones transitorias 2.\u00aa, 3.\u00aa y 4.\u00aa de la LAU de 1.994 regulan de forma diferente la extinci\u00f3n de los contratos de arrendamiento en funci\u00f3n de si son de vivienda, de local de negocio, o asimilados.<\/p>\n\n\n\n

Habida cuenta que la regulaci\u00f3n jur\u00eddica de los contratos de arrendamiento urbanos tiene diferente contenido en las dos leyes arrendaticias vigentes, realizaremos el an\u00e1lisis por separado.<\/p>\n\n\n\n

Contratos de arrendamiento de vivienda a favor de empresas concertados a partir del d\u00eda 1 de enero de 1995<\/h2>\n\n\n\n

El art\u00edculo 1 de la LAU de 1994 declara que su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n es el de los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

Si la finalidad del contrato es la de ser destinado a vivienda permanente el contrato deber\u00e1 ser calificado como arrendamiento de vivienda<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

El art\u00edculo 5<\/a> efect\u00faa una enumeraci\u00f3n de los arrendamientos excluidos de su \u00e1mbito, entre los cuales no se cita el arrendamiento de vivienda a favor de empresas.<\/p>\n\n\n\n

La conclusi\u00f3n que se obtiene es que estos contratos no est\u00e1n excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos.<\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n pol\u00e9mica en la doctrina y tribunales es si se ha de aplicar el r\u00e9gimen jur\u00eddico relativo a los arrendamientos de vivienda o el previsto para los contratos de arrendamiento destinados a otros usos. <\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 2 de la LAU<\/a> califica el contrato de arrendamiento de vivienda como aquel que recae sobre una edificaci\u00f3n habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. <\/p>\n\n\n\n

Atendida esta definici\u00f3n la tesis mayoritaria en los tribunales es que el \u00e1mbito subjetivo del contrato de arrendamiento de vivienda est\u00e1 limitado a las personas f\u00edsicas por motivos obvios: la incapacidad de morar de una persona jur\u00eddica (SAP Barcelona, Sec. 4.\u00aa, n.\u00ba66\/2018, de 5 de febrero; y SAP Barcelona, Sec. 13.\u00aa, n.\u00ba587\/2013, de 30 de octubre), ya que pues no se puede predicar de las mismas una necesidad permanente de vivienda, sino que, en su caso, tendr\u00e1n un domicilio social, por lo que todo arrendamiento sometido a la LAU cuyo arrendatario sea una persona jur\u00eddica, cualquiera que esta sea, es un arrendamiento para uso distinto, al faltar el elemento de la satisfacci\u00f3n de vivienda del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

No obstante, no se trata de una cuesti\u00f3n pac\u00edfica en los tribunales, ya que otros vienen considerando que, aunque el arrendatario sea una persona jur\u00eddica, si la finalidad del contrato es la de ser destinado a vivienda permanente el contrato deber\u00e1 ser calificado como arrendamiento de vivienda, no quedando desvirtuado ello por el hecho de que la arrendataria sea una persona jur\u00eddica. Esta tesis minoritaria es la asumida por la Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 11.\u00aa, en Sentencia n.\u00ba218\/2008, de 30 de abril.<\/p>\n\n\n\n

Como hemos apuntado m\u00e1s arriba la soluci\u00f3n jur\u00eddica que haya de darse a la controversia es singularmente trascendente en la actualidad porque si se comparte la tesis de la Audiencia de Barcelona, a esta tipolog\u00eda de contratos no le ser\u00e1n aplicables las normas de la LAU de car\u00e1cter imperativo, protectoras del arrendatario, como el plazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n (de cinco o siete a\u00f1os), las que limitan incrementos de renta y repercusiones, y las recientemente introducidas en Catalu\u00f1a sobre limitaci\u00f3n de rentas.<\/p>\n\n\n\n

A fecha presente no existe ninguna sentencia del Tribunal Supremo que analice esta cuesti\u00f3n relacionada con un arrendamiento posterior a 1 de enero de 1995; si bien a la vista de los razonamientos contenidos en la reciente sentencia de este Tribunal de fecha 28 de octubre de 2.020 que analizaremos en el siguiente apartado de este trabajo, es previsible que se alinee con la tesis mantenida por la Audiencia Provincial de Barcelona.<\/p>\n\n\n\n

Contratos anteriores a 1 de enero de 1995<\/h2>\n\n\n\n

Si el contrato es anterior a 1 de enero de 1995, no es en ning\u00fan caso de aplicaci\u00f3n la LAU 94, porque no estaba en vigor en dicho momento y, por tanto, habr\u00e1 que preguntarse qu\u00e9 normativa es aplicable a dicho negocio jur\u00eddico. <\/p>\n\n\n\n

Esta es la cuesti\u00f3n que resuelve la reciente Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en Sentencia n.\u00ba568\/2020, de 28 de octubre.<\/p>\n\n\n\n

Aunque el arrendatario sea una persona jur\u00eddica, si la finalidad del contrato es la de ser destinado a vivienda permanente el contrato deber\u00e1 ser calificado como arrendamiento de vivienda, no quedando desvirtuado ello por el hecho de que la arrendataria sea una persona jur\u00eddica<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

En el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 no existe la categor\u00eda jur\u00eddica de \u201carrendamiento de uso distinto de vivienda\u201d del art. 3 de la LAU 94<\/a>, dividi\u00e9ndose la regulaci\u00f3n en dicho cuerpo normativo entre arrendamiento de vivienda o inquilinato y de local de negocio (art. 1.1 del TRLAU 64<\/a>) asimil\u00e1ndose a una categor\u00eda o a otra a efectos de su regulaci\u00f3n jur\u00eddica los contratos a que se refieren los art\u00edculos 4<\/a> y 5 <\/a>de la misma Ley.<\/p>\n\n\n\n

Declara dicha sentencia que un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 24 de enero de 1985 a favor de persona jur\u00eddica para destinar la vivienda a alojamiento de directivos o empleados est\u00e1 sujeto al TRLAU 64. Pero no al r\u00e9gimen y beneficios que otorga la ley a los arrendamientos de vivienda, quedando asimilado a un arrendamiento de local de negocio en cuanto a su regulaci\u00f3n jur\u00eddica y, por tanto, siendo aplicable en cuanto a su extinci\u00f3n la Disposici\u00f3n Transitoria Tercera, apartado B) 4, de la LAU 94<\/a>. En palabras del Alto Tribunal:\u00a0<\/p>\n\n\n\n

\u201cEs frecuente la contrataci\u00f3n del arrendamiento por una persona jur\u00eddica para destinar la vivienda para alojamiento de directivos o empleados, pero tal contrataci\u00f3n -precisamente por la sucesi\u00f3n de ocupantes- no ha de estar sujeta a la legislaci\u00f3n sobre arrendamientos urbanos en cuanto a los beneficios que comporta para el arrendatario, sin perjuicio de que -sin aplicaci\u00f3n necesaria de la normas imperativas- las partes puedan establecer los pactos y cl\u00e1usulas que estimen convenientes.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

La citada Sentencia confirma la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 4\u00aa, n\u00ba66\/2018, de 5 de febrero de 2018, que es de imprescindible lectura para comprender el razonamiento que ha seguido la Sala para determinar la normativa de aplicaci\u00f3n a dicho negocio jur\u00eddico, dada la parquedad del Alto Tribunal en la motivaci\u00f3n de la Sentencia.<\/p>\n\n\n\n

Declara la Sentencia de la Audiencia que la relaci\u00f3n jur\u00eddica de autos es subsumible respecto de su calificaci\u00f3n en el art. 5.1 del TRLAU 64, que reza as\u00ed:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEl contrato de arrendamiento de local de negocio no perder\u00e1 su car\u00e1cter por la circunstancia de que el arrendatario, su familia o personas que trabajen a su servicio tengan en \u00e9l su vivienda.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cY en la disyuntiva de considerar si nos hallamos ante un arrendamiento sujeto al C\u00f3digo Civil (art\u00edculo 2.3 del TRLAU) o frente un arrendamiento de local de negocio en el que el arrendatario, su familia o personas que trabajen a su servicio tengan en \u00e9l su vivienda (art\u00edculo 5.1 del TRLAU) consideramos que este \u00faltimo supuesto se ajusta m\u00e1s al presente caso.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Aunque no compartamos que se asimile, en el \u00e1mbito del TRLAU 64, un arrendamiento destinado exclusivamente a vivienda a un arrendamiento de local de negocio (que en la definici\u00f3n que nos da el art\u00edculo 1 de este texto legal es aquel que recae sobre aquellas edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea el de vivienda, sino ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de ense\u00f1anza con fin lucrativo), la sentencia analizada deja claro que los contratos de arrendamiento concertados a favor de personas jur\u00eddicas para alojamiento de sus directivos o empleados no son merecedores de la misma protecci\u00f3n que aquella normativa arrendaticia conced\u00eda a las personas f\u00edsicas arrendatarias de una vivienda.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF Es frecuente que las empresas arrienden viviendas con la finalidad de que sus empleados o directivos se alojen en ellas, bien como domicilio habitual, bien para estancias m\u00e1s o menos prolongadas. El objeto del arrendamiento es una vivienda y el destino es servir de habitaci\u00f3n. La tipolog\u00eda peculiar de los contratos de arrendamiento de […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":5},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7368\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=7368"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7368\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":7460,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7368\/revisions\/7460\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=7368"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=7368"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=7368"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}