{"id":7387,"date":"2021-03-18T18:26:14","date_gmt":"2021-03-18T17:26:14","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/los-actos-de-emulacion-y-el-abuso-de-derecho-en-los-acuerdos-de-las-juntas-de-propietarios-en-cataluna\/"},"modified":"2021-03-18T18:37:44","modified_gmt":"2021-03-18T17:37:44","slug":"los-actos-de-emulacion-y-el-abuso-de-derecho-en-los-acuerdos-de-las-juntas-de-propietarios-en-cataluna","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/los-actos-de-emulacion-y-el-abuso-de-derecho-en-los-acuerdos-de-las-juntas-de-propietarios-en-cataluna\/","title":{"rendered":"Los actos de emulaci\u00f3n y el abuso de derecho en los acuerdos de las Juntas de Propietarios en Catalu\u00f1a"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El ejercicio de los derechos subjetivos por parte de su titular conforme a su naturaleza y contenido debe reputarse, en principio, leg\u00edtimo y justo. Desde antiguo se viene sosteniendo que quien usa de su derecho no causa da\u00f1o a nadie. Sin embargo, la realidad nos demuestra que existen supuestos en que los titulares de derechos los ejercen con la manifiesta e inequ\u00edvoca intenci\u00f3n de causar un da\u00f1o a otro<\/strong><\/p>\n\n\n\n

ara evitar lo anterior se acu\u00f1\u00f3 desde antiguo la doctrina de los actos de emulaci\u00f3n, definidos como aquellos que, pese a estar realizados en ejercicio de un derecho, su finalidad es causar da\u00f1o a otro. Es decir, actos que no producen ning\u00fan beneficio a quien los act\u00faa siendo su intenci\u00f3n el perjudicar a otro. Esta doctrina, debido a su car\u00e1cter restrictivo y la dificultad de probar la intenci\u00f3n de causar da\u00f1o, enmascarada la mayor\u00eda de las veces en una utilidad, fue dejando paso, sin perder su utilidad, a una teor\u00eda m\u00e1s objetiva que es la del abuso del derecho.<\/p>\n\n\n\n

La Junta de Propietarios<\/h2>\n\n\n\n

Los acuerdos de la Junta de Propietarios son impugnables judicialmente.<\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 553-31 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a concreta la impugnaci\u00f3n en dos tipos de casos:<\/p>\n\n\n\n

a)<\/strong> Los acuerdos contrarios a la Ley, al t\u00edtulo de constituci\u00f3n, y, tambi\u00e9n, y con relaci\u00f3n a las circunstancias del acuerdo, los que impliquen un abuso de derecho.<\/p>\n\n\n\n

b)<\/strong> Los acuerdos que sean contrarios a los intereses de la Comunidad o sean gravemente perjudiciales para uno de los propietarios.<\/p>\n\n\n\n

Por su parte, la ley de propiedad horizontal espa\u00f1ola recoge igualmente dichos supuestos si bien introduce el matiz, respecto de los acuerdos gravemente perjudiciales para los propietarios, de que no tengan estos la obligaci\u00f3n legal de soportarlos (art.18.1.c LPH). <\/p>\n\n\n\n

Vemos que en ambas normativas se dan los dos supuestos que se han se\u00f1alado en negrilla, pero con el a\u00f1adido de que el grave perjuicio para el propietario incluye, en distintos supuestos, la obligaci\u00f3n de soportarlo. Esto supone, en algunos casos, la existencia de un inter\u00e9s superior de la comunidad, que entiendo tambi\u00e9n presente en la normativa catalana; choque de intereses que deber\u00e1 resolverse conforme a las normas de la l\u00f3gica y del beneficio resultante de la comunidad frente al inter\u00e9s particular concernido.<\/p>\n\n\n\n

Esta teor\u00eda es insuficiente porque deja fuera aquellos supuestos en los que sin \u00e1nimo doloso se detecta utilidad para el conjunto de propietarios que lo realizan, pero con graves perturbaciones para la propiedad ajena<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Otra cosa es si ese perjuicio que se tiene obligaci\u00f3n de soportar es indemnizable, pero ello no es objeto de estas l\u00edneas, ya que lo que se pretende aqu\u00ed es poner en valor y dar un repaso te\u00f3rico y doctrinal a la instituci\u00f3n del abuso de derecho dentro de un \u00f3rgano tan privado como la comunidad de propietarios, conformada, en principio, por la voluntad de todos los propietarios y siguiendo el r\u00e9gimen de mayor\u00edas dispuesto por la Ley.<\/p>\n\n\n\n

Como su t\u00edtulo indica, el presente escrito intenta llevar a cabo un an\u00e1lisis del concepto de abuso del derecho consagrado en el art\u00edculo 7.2 de nuestro C\u00f3digo Civil. Dado que el abuso del derecho se refiere al ejercicio del derecho subjetivo, hay que partir del concepto de dicho derecho con el objeto de aclarar: a) si en el abuso del derecho estamos ante un verdadero ejercicio del derecho, y b) si ese derecho, exteriorizado en actos, necesita un control normativo, entroncando aqu\u00ed con la teor\u00eda de la prohibici\u00f3n de los actos de emulaci\u00f3n, es decir, de los realizados con \u00e1nimo de perjudicar al vecino.<\/p>\n\n\n\n

Esta teor\u00eda es insuficiente porque deja fuera aquellos supuestos en los que sin \u00e1nimo doloso se detecta utilidad para el conjunto de propietarios que lo realizan, pero con graves perturbaciones para la propiedad ajena (instalaciones industriales, lugares de ocio ruidosos, etc\u00e9tera), lo que nos conduce necesariamente a la teor\u00eda m\u00e1s amplia, ya referida del abuso del derecho.<\/p>\n\n\n\n

El abuso de derecho<\/h2>\n\n\n\n

El abuso de derecho, art\u00edculo 7.2 del C\u00f3digo Civil, fue introducido con la reforma del t\u00edtulo preliminar del C\u00f3digo Civil en el a\u00f1o 1974 y tiene su origen en una sentencia del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 1944 basada en lo que la doctrina cient\u00edfica ven\u00eda defendiendo de \u201chacer incurrir en responsabilidad al que, obrando al amparo de una legalidad externa y de un aparente ejercicio de su derecho, traspasa los linderos impuestos al mismo por la equidad y la buena fe, con da\u00f1os para terceros o para la sociedad.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

El citado art\u00edculo 7.2 del C\u00f3digo Civil establece: \u201cla ley no ampara el abuso de derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisi\u00f3n que, por la intenci\u00f3n del autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los l\u00edmites normales del ejercicio de un derecho, con da\u00f1o para tercero, dar\u00e1 lugar a la correspondiente indemnizaci\u00f3n y a la adopci\u00f3n de las medidas judiciales o administrativas que impidan el abuso.\u201d<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia del Tribunal Supremo 159\/2014 de 3 de abril se\u00f1ala < la doctrina del abuso de derecho se sustenta en la existencia de unos l\u00edmites de orden moral, teleol\u00f3gico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como instituci\u00f3n de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuaci\u00f3n aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitaci\u00f3n a la que la Ley no concede protecci\u00f3n alguna, generando efectos negativos al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legitima, as\u00ed como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho, exigiendo su apreciaci\u00f3n una base f\u00e1ctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de inter\u00e9s leg\u00edtimo) ><\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Los requisitos que deben concurrir para la correcta aplicaci\u00f3n de la doctrina del abuso son tres: a) el uso de un derecho objetivo y externamente legal; b) da\u00f1o a un inter\u00e9s no protegido por una espec\u00edfica prerrogativa jur\u00eddica, y c) la inmoralidad o antisocialidad de ese da\u00f1o, manifestada de forma subjetiva (ejercicio del derecho con intenci\u00f3n de da\u00f1ar) o en forma objetiva (ejercicio anormal del derecho, de modo contrario a los fines econ\u00f3micos sociales del mismo).<\/p>\n\n\n\n

La buena fe en la adopci\u00f3n de los acuerdos de la Comunidad de Propietarios<\/h2>\n\n\n\n

Con lo hasta ahora expuesto, el objeto de este art\u00edculo se traduce en determinar los problemas que conlleva la adopci\u00f3n de un acuerdo v\u00e1lido por parte de la comunidad – por haberse adoptado con las mayor\u00edas legalmente requeridas – que pudiera resultar caprichoso y carente de utilidad com\u00fan, y, consecuentemente, constitutivo de abuso de derecho. Es decir, acuerdos que podr\u00edan caer dentro de los casos de abuso de derecho o gravemente perjudicial para uno de los propietarios del art\u00edculo 553-31 CCC. <\/p>\n\n\n\n

Que mejor que traer a colaci\u00f3n ejemplos de la vida pr\u00e1ctica y para muestra el bot\u00f3n que dio lugar a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Secci\u00f3n primera, 5\/2016, donde lo que se pon\u00eda en juego era el acuerdo de una comunidad de propietarios, valido, adoptado con las mayor\u00edas requeridas, que, a la postre, resulto ser contrario a la buena fe por cuanto no beneficiaba a la comunidad y solo perjudicaba a los propietarios del local, no estando fundado en una justa causa.<\/p>\n\n\n\n

El caso pivotaba sobre la necesidad para un local del edificio de instalar en la azotea del edificio -elemento com\u00fan \u2013 una chimenea elevada, y la negativa de la comunidad a permitirlo.<\/p>\n\n\n\n

Hay que huir de los acuerdos que s\u00f3lo buscan perjudicar a un vecino sin beneficio alguno para la comunidad<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

La citada sentencia recoge la doctrina consignada m\u00e1s arriba sobre el abuso de derecho, concret\u00e1ndola en la legislaci\u00f3n catalana, por cuanto todo e indicando que no existe en derecho catal\u00e1n una definici\u00f3n o descripci\u00f3n conceptual sobre el abuso de derecho, la misma se incardina en la exigencia de la buena fe del art\u00edculo 111-7 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a como principio general inspirador de todo el ordenamiento jur\u00eddico, predicable, adem\u00e1s, en todo tipo de relaciones jur\u00eddico- privadas, no s\u00f3lo las contractuales.<\/p>\n\n\n\n

Con base en el principio de la buena fe e incluyendo la prohibici\u00f3n del abuso de derecho, se se\u00f1ala que los derechos deben ser ejercitados sin traspasar sus normales l\u00edmites y que, adem\u00e1s, en su aspecto negativo, comporta que no puede ampararse a quienes utilizan esos derechos sin una finalidad seria y leg\u00edtima.<\/p>\n\n\n\n

Ello da lugar, como recoge la citada sentencia, a determinar que los derechos no son absolutos y que sus l\u00edmites vienen fijados por la buena fe, siendo contrario a esta los actos que por su objeto o finalidad causan un perjuicio sin la obtenci\u00f3n de un beneficio para el titular del derecho. <\/p>\n\n\n\n

Lo anterior no es sino la vuelta a la teor\u00eda de la prohibici\u00f3n de los actos de emulaci\u00f3n, la cual queda concretada en la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a de 25 de abril de dos mil trece, que se\u00f1ala que para calificar la actuaci\u00f3n de la comunidad de propietarios como abusiva, es necesario \u201cque se hubiese utilizado la norma por parte de la comunidad con mala fe civil en el sentido de solo patentizarse el perjuicio para un propietario, sin beneficio para la comunidad. En definitiva, una actuaci\u00f3n no fundada en una justa causa y realizada con una finalidad ileg\u00edtima no susceptible de amparo\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Conclusi\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n

La conclusi\u00f3n de este apunte es llamar la atenci\u00f3n que deben de tener todos los Administradores de Fincas que intervienen en los asuntos referentes a las comunidades de propietarios, en la observancia del principio de la buena fe y del abuso del derecho en la toma de acuerdos comunitarios, y que todo y ser conformes con el r\u00e9gimen de mayor\u00edas previstas legalmente, pueden implicar un abuso de derecho o ser gravemente perjudiciales para uno de los propietarios, excepci\u00f3n de que se tenga una obligaci\u00f3n superior de soportar el acuerdo. <\/p>\n\n\n\n

Podemos afirmar que el ejercicio del derecho que dimana de la Comunidad de Propietarios, cuya finalidad es acordar las medidas necesarias o m\u00e1s convenientes para el mejor servicio com\u00fan, ha de utilizarse siempre acorde con esa finalidad objetiva y huyendo de cualquier finalidad alevosa. Hay que huir de los acuerdos que s\u00f3lo buscan perjudicar a un vecino sin beneficio alguno para la comunidad. La finalidad seria y leg\u00edtima en la toma de acuerdos por parte de la Junta de Propietarios ha de presidir toda su actuaci\u00f3n.  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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