{"id":7430,"date":"2021-03-23T11:01:03","date_gmt":"2021-03-23T10:01:03","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=7430"},"modified":"2021-06-01T10:15:30","modified_gmt":"2021-06-01T09:15:30","slug":"jurisprudencia-al-dia-126","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/jurisprudencia-al-dia-126\/","title":{"rendered":"Jurisprudencia al d\u00eda (126)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

ARRENDAMIENTOS URBANOS <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

No se puede oponer la nulidad del contrato en un juicio de desahucio por impago<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cAs\u00ed sostiene la recurrente en el escrito de interposici\u00f3n del recurso que la deuda reclamada ser\u00eda inexistente, como consecuencia de la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento por falta de causa u objeto (por cuanto existir\u00eda una concesi\u00f3n administrativa sobre el inmueble con la consecuente prohibici\u00f3n de celebrar un contrato de arrendamiento, sobre el local de negocio objeto de concesi\u00f3n, lo que ser\u00eda una circunstancia  desconocida por la recurrente), por lo que no tendr\u00eda obligaci\u00f3n de abonar las cuotas mensuales arrendaticias reclamadas de contrario.<\/p>\n\n\n\n

Elude, de esta forma, la parte recurrente que la sentencia de la sala de apelaci\u00f3n, tras examinar nuevamente la prueba practicada y confirmando las determinaciones del juzgador de primera instancia a las que se remite, concluye que, ejercitada una acci\u00f3n de desahucio por falta de pago, no se ha hecho alegaci\u00f3n ni justificaci\u00f3n del pago por la ocupaci\u00f3n del local litigioso, sino que se opone la nulidad del contrato de arrendamiento, cuando el art. 444.1 LEC determina que en los juicios verbales de desahucio por falta de pago s\u00f3lo se permitir\u00e1 al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervaci\u00f3n.\u201d<\/p>\n\n\n\n

(ATS, Sala Primera, de lo Civil, rec. 5615\/2018, de 24 de junio de 2020)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

La jubilaci\u00f3n parcial del arrendatario no es causa de extinci\u00f3n del contrato de arrendamiento de renta antigua de local a favor de persona f\u00edsica <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEsta sala, en sentencia n\u00fam. 113\/2018, de 6 de marzo, cita la jurisprudencia anterior a la vigencia del RDL 5\/2013 (sentencias de 8 de junio de 2011 y 21 de enero de 2013), seg\u00fan la cual \u201cen aplicaci\u00f3n de la Disposici\u00f3n Transitoria Tercera de la LAU de 1994, la jubilaci\u00f3n del arrendatario determina la extinci\u00f3n del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel contin\u00fae al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial. En este sentido la STS de 8 de junio de 2011 (RC n\u00fam. 1256\/2007) establece que: \u201c[.1 como trabajador resulta afectado por la situaci\u00f3n de jubilaci\u00f3n, por m\u00e1s que se sit\u00fae al frente de una actividad empresarial\u201d. Asimismo declara que: \u201cLa regla general es que el disfrute de la pensi\u00f3n por jubilaci\u00f3n es incompatible con la realizaci\u00f3n de trabajos por cuenta ajena\/propia o con la realizaci\u00f3n de actividades para las Administraciones P\u00fablicas a excepci\u00f3n de la denominada jubilaci\u00f3n flexible que permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas\u201d…\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Se refer\u00eda dicha doctrina -como razona la sentencia n\u00fam. 113\/2018- a los supuestos fraudulentos en que, producida una jubilaci\u00f3n total, se continuaba con la actividad, lo que desde luego no pod\u00eda significar beneficio alguno para el arrendatario infractor. Pero precisamente esa doctrina, bajo la situaci\u00f3n creada por la nueva norma, significa \u201ca contrario sensu\u201d que, cuando se prolonga legalmente la actividad, no se da la causa de extinci\u00f3n del arrendamiento; extinci\u00f3n que imposibilitar\u00eda en la pr\u00e1ctica la prolongaci\u00f3n de actividad en las mismas condiciones contempladas por el RDL 5\/2013.<\/p>\n\n\n\n

En este sentido de nada servir\u00eda al arrendatario acceder a una jubilaci\u00f3n parcial, al amparo de una norma que le permite continuar en ejercicio de la actividad con determinadas condiciones, cuando ello significar\u00eda la extinci\u00f3n del contrato de arrendamiento sobre el local en que se ejerce la actividad\u201d. <\/em><\/p>\n\n\n\n

(STS, Sec. 1\u00aa, n\u00ba520\/2020, de 13 de octubre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Normativa aplicable a contrato de arrendamiento de vivienda a favor de persona jur\u00eddica para alojamiento de directivos o empleados<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cNo puede solicitar la entidad arrendataria la aplicaci\u00f3n de una norma, como la del art\u00edculo 4.1 LAU 1964, que se refiere al inquilino, su c\u00f3nyuge o pariente de uno u otro hasta el tercer grado, pues dicha norma viene a regular el posible ejercicio -por las personas f\u00edsicas a que se refiere- de una profesi\u00f3n, funci\u00f3n p\u00fablica o peque\u00f1a industria dom\u00e9stica, sin que resulte de aplicaci\u00f3n al supuesto en que la arrendataria sea una persona jur\u00eddica, como ocurre en este caso. Por ello tampoco puede basar el motivo en una norma que se refiere a un supuesto bien distinto del ahora examinado, bajo una afirmaci\u00f3n -que en absoluto puede ser compartida- en el sentido de que eran arrendatarios tanto la persona jur\u00eddica -Gomados S.L.- como la persona f\u00edsica -don Carlos -.  <\/p>\n\n\n\n

Es frecuente la contrataci\u00f3n del arrendamiento por una persona jur\u00eddica para destinar la vivienda para alojamiento de directivos o empleados, pero tal contrataci\u00f3n -precisamente por la sucesi\u00f3n de ocupantes- no ha de estar sujeta a la legislaci\u00f3n sobre arrendamientos urbanos en cuanto a los beneficios que comporta para el arrendatario, sin perjuicio de que -sin aplicaci\u00f3n necesaria de la normas imperativas- las partes puedan establecer los pactos y cl\u00e1usulas que estimen convenientes.\u201d <\/p>\n\n\n\n

(STS, Sec.1\u00aa, n\u00ba568\/2020, de 28 de octubre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

D<\/strong>octrina de los actos propios en contratos de arrendamiento<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn atenci\u00f3n a ello, la posici\u00f3n mayoritaria en la sala considera que no se puede pretender ahora la extinci\u00f3n del contrato primitivo del a\u00f1o 1977 -que lo estar\u00eda por aplicaci\u00f3n de la Disposici\u00f3n Transitoria Tercera de la LAU 1994 – cuando, con posterioridad a dicha fecha y pese a concurrir causa legal de extinci\u00f3n, las partes han realizado actos reveladores de su voluntad de continuar con la relaci\u00f3n arrendaticia.<\/p>\n\n\n\n

En efecto se ha reducido el local arrendado dejando fuera toda la superficie dedicada a cafeter\u00eda -unos 90 metros cuadrados- y los primitivos arrendatarios dejan todos los elementos necesarios para el funcionamiento de la cafeter\u00eda, de modo que la parte demandante se hace con las llaves del nuevo local y se las entregan a una inmobiliaria para gestionar su arriendo; se pacta, adem\u00e1s, una nueva renta para el nuevo local, en el que se llevan a cabo las obras necesarias para servir exclusivamente como restaurante, con una fuerte inversi\u00f3n, facturando ahora la renta a la mercantil Herr\u00e1ez Herrero S.L.<\/p>\n\n\n\n

Nos encontramos, en consecuencia, ante una nueva situaci\u00f3n que afecta a la relaci\u00f3n jur\u00eddica entre las partes que no se puede reconducir, por obra exclusiva de la demandante, a la procedencia de declarar la extinci\u00f3n del arrendamiento inicialmente concertado en el a\u00f1o 1977, pues los propios actos de la parte arrendadora revelan que no fue esta su intenci\u00f3n hasta que -por posibles diferencias entre dichas partes- pretende ahora hacer valer sus derechos de conformidad a la Disposici\u00f3n Transitoria Tercera de la LAU 1994\u201d. <\/p>\n\n\n\n

(STS, Sec.1\u00aa, n\u00ba569\/2020, de 29 de octubre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

El impago de una sola mensualidad de renta es causa de resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cLa doctrina jurisprudencial invocada por la parte apelante es la establecida por el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Secci\u00f3n1\u00aa, Sentencia n\u00ba755\/2008, de 24 de julio , y reiterada en ulteriores resoluciones, cuales las SSTS n\u00fam. 1219\/2008 de 19 diciembre, n\u00fam. 180\/2014 de 27 marzo, y SS de 9 de septiembre de 2011 y 14 de marzo de 2014, en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n\n\n\n

Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y despu\u00e9s de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resoluci\u00f3n arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas peri\u00f3dicas.<\/p>\n\n\n\n

Extendi\u00e9ndose la ratio decidendi de la STS en las consideraciones de que por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligaci\u00f3n del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efect\u00fae en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resoluci\u00f3n contractual.<\/p>\n\n\n\n

Las alegaciones de la parte apelante han de ser acogidas por la Sala. Aun cuando pueda convenirse en que el criterio elevado por el TS a la categor\u00eda de doctrina jurisprudencial, en materia de resoluci\u00f3n del arrendamiento por impago de la renta, puede ser considerado como riguroso, lleg\u00e1ndose en algunos supuestos, mediante su aplicaci\u00f3n, a sancionar conductas que, como la del caso, no son reflejo de una voluntad incumplidora, sino de un mero descuido o falta de la debida diligencia, sin embargo los t\u00e9rminos en que vine configurada la repetida doctrina jurisprudencial, y su obligada observancia por los tribunales de justicia, en correspondencia con la funci\u00f3n complementadora del ordenamiento jur\u00eddica legalmente atribuida a la jurisprudencia ( art. 1.6 CC), nos llevan, en este caso, a su aplicaci\u00f3n, con las consecuencias correspondientes a la situaci\u00f3n de la falta de pago de la renta, traducidas en la resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento, a instancia de la parte, al amparo del art. 27.2 letra a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1.994 (LAU).<\/p>\n\n\n\n

D\u00e1ndose aqu\u00ed las mismas circunstancias concurrentes en el supuesto enjuiciado en la STS de 24 de julio de 2008, que estableci\u00f3 la doctrina jurisprudencial que nos ocupa, cuales: a) impago por la parte demandada de una mensualidad de renta; b) satisfacci\u00f3n de la renta con posterioridad a la presentaci\u00f3n de la demanda y antes de la celebraci\u00f3n del juicio verbal de desahucio; y c) improcedencia de la posibilidad de enervaci\u00f3n de la acci\u00f3n, en raz\u00f3n de haberse producido ya otra anteriormente.<\/p>\n\n\n\n

En este sentido, consta: a) que el impago de la renta se produce con relaci\u00f3n a la mensualidad de mayo de 2016, con vencimiento el d\u00eda 7 de dicho mes, conforme a lo pactado; b) que la demanda se interpone el d\u00eda 16 de mayo de 2016; c) que el traslado de la demanda a la demandada se produce el d\u00eda 29 de junio de 2016; y d) que el pago de la mensualidad de la renta adeudada tiene lugar en esa misma fecha de 29 de junio de 2016, tras la recepci\u00f3n de la demanda por la demandada.<\/p>\n\n\n\n

No habi\u00e9ndose suscitado por la parte demandada controversia alguna sobre la facultad de enervaci\u00f3n de la acci\u00f3n de desahucio, negada la posibilidad de su ejercicio en el escrito de demanda en atenci\u00f3n a las indicaciones que sobre esta cuesti\u00f3n se expresan en la propia demanda. Sin que, por dem\u00e1s, y como no pod\u00eda ser de otra forma a la vista de los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia, se haya deducido en esta alzada petici\u00f3n alguna sobre la procedencia, en el caso, en el caso, de la enervaci\u00f3n de la acci\u00f3n de desahucio.<\/p>\n\n\n\n

Siendo de expresar la exclusi\u00f3n de la apreciaci\u00f3n, en el caso, de un ejercicio abusivo del derecho por la parte arrendadora actora; remiti\u00e9ndonos sobre el particular a las consideraciones de la STS de 24 de julio de 2008, reca\u00edda sobre un supuesto de identidad esencial con el de autos, del siguiente tenor literal:<\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan destacada doctrina cient\u00edfica, no abusa del derecho qui\u00e9n lo ejercita y el que pretende la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 7 del C\u00f3digo Civil ha de probar la concurrencia de especiales circunstancias existentes que hagan reprochable la conducta objetivamente adecuada a la norma; en este caso, el derecho no ha sido esgrimido de modo anormal o excesivo, ni de forma desproporcionada: se ejercit\u00f3 por la arrendadora la acci\u00f3n de desahucio frente al arrendatario por impago de la renta del local de negocio arrendado correspondiente al mes de enero de 2001, con la indicaci\u00f3n de que, al no abonar los recibos de renta y dem\u00e1s cantidades adeudadas de los meses de julio y agosto de 2000, entre las mismas partes, se sigui\u00f3 ante el Juzgado de Primera Instancia n\u00famero 14 de Zaragoza el juicio de desahucio n\u00famero 680\/2000, que termin\u00f3 mediante auto de 17 de noviembre de 2000, al declararse enervada la acci\u00f3n ejercitada.\u201d <\/p>\n\n\n\n

(SAP M\u00e1laga, Sec. 4, n\u00ba302\/2020, de 8 de junio)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Reclamaci\u00f3n de rentas futuras en juicio de desahucio<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEfectivamente, la citada ley 19\/2009 introdujo un segundo apartado en el art\u00edculo 220 de la ley procesal, a cuyo tenor:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn los casos de reclamaciones de rentas peri\u00f3dicas, cuando la acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n se acumule a la acci\u00f3n de desahucio por falta de pago o por expiraci\u00f3n legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia incluir\u00e1 la condena a satisfacer tambi\u00e9n las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentaci\u00f3n de la demanda hasta la entrega de la posesi\u00f3n efectiva de la finca, tom\u00e1ndose como base de la liquidaci\u00f3n de las rentas futuras, el importe de la \u00faltima mensualidad reclamada al presentar la demanda\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, con la introducci\u00f3n del precepto en cuesti\u00f3n, el legislador, lejos de limitarse a establecer una simple norma procesal, ha incorporado una verdadera norma de derecho sustantivo que; primero, extiende o prolonga (si se quiere, a modo de fictio iuris) la vigencia de la obligaci\u00f3n contractual de pago de la renta despu\u00e9s de la p\u00e9rdida de vigencia del contrato de arrendamiento y en tanto la parte arrendataria siga ocupando el inmueble arrendado (el precepto es palmario al hablar de \u201crentas debidas que se devenguen (…) hasta la entrega de la posesi\u00f3n\u201d); y segundo, determina el importe que el arrendatario puede reclamar por dicho concepto, impidiendo incluso la posibilidad (contractualmente estipulada) de que la renta se vaya \u201cactualizando\u201d o \u201crevalorizando\u201d durante la pendencia del procedimiento (el precepto determina que el importe de dichas rentas se determinar\u00e1 \u201ctom\u00e1ndose como base de la liquidaci\u00f3n de las rentas futuras, el importe de la \u00faltima mensualidad reclamada al presentar la demanda\u201d)\u201d. <\/em><\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec. 4\u00aa, n\u00ba268\/2020, de 5 de mayo) <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Denegaci\u00f3n de pr\u00f3rroga forzosa. No hay desocupaci\u00f3n de la <\/strong>vivienda arrendada<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn el caso que nos ocupa, la acreditaci\u00f3n del suministro de energ\u00eda el\u00e9ctrica en la vivienda arrendada, donde el demandado consta empadronado y tiene el domicilio de pago de las tasas de alcantarillado, agua y basura y del impuesto de circulaci\u00f3n de un veh\u00edculo, excluye la desocupaci\u00f3n de la vivienda que se alega por la demandante. Y en todo caso, la permanencia en la localidad de DIRECCION000 por raz\u00f3n de las tareas de limpieza que el demandado desempe\u00f1a para el Ayuntamiento de dicha localidad, constituye justificaci\u00f3n de que entre semana pernocte en la vivienda que al efecto ha alquilado en la localidad de DIRECCION001 (seg\u00fan contrato aportado), distante apenas cinco kil\u00f3metros de DIRECCION000, frente a los casi setenta y dos kil\u00f3metros de distancia que existen entre DIRECCION002 y DIRECCION000. El demandado alega que en mayo de 2018 se jubilar\u00eda, con lo que la situaci\u00f3n de traslado al lugar de trabajo finalizar\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) En suma, de las circunstancias concurrentes, ya se\u00f1aladas, resulta que no se ha producido una desocupaci\u00f3n de la vivienda arrendada, y en todo caso, la residencia los d\u00edas que trabaja en DIRECCION000 en vivienda distinta de la alquilada a la demandante no excluye la ocupaci\u00f3n como residencia habitual de \u00e9sta \u00faltima, aun limitada a los fines de semana y d\u00edas festivos y d\u00edas laborables en que no se desplace a DIRECCION000, d\u00e1ndose una situaci\u00f3n de alternancia de su permanencia en las dos viviendas alquiladas, por motivos laborales, que no puede estimarse, por no haberse acreditado, tenga car\u00e1cter definitivo.\u201d <\/p>\n\n\n\n

(SAP la Rioja, Sec. 1\u00aa, n\u00ba321\/2020, de 9 de julio)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Legitimaci\u00f3n activa del arrendador para reclamar la renta aunque el derecho de cobro se cediese a un tercero<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cLo primero que debemos plantearnos es qu\u00e9 acci\u00f3n se ha ejercitado. Como ya qued\u00f3 dicho, se ejercita por el arrendador la acci\u00f3n de desahucio por falta de pago de la renta, y a ella acumula la de reclamaci\u00f3n de rentas. <\/p>\n\n\n\n

En relaci\u00f3n con esta acumulaci\u00f3n, podr\u00edamos plantearnos su viabilidad ya que el derecho a percibir la renta se desplaz\u00f3 a favor de un tercero, Banco Sabadell SA. La acci\u00f3n de resoluci\u00f3n, en cambio, indudablemente s\u00ed pod\u00eda ejercitarla la arrendadora. Esto podr\u00eda conducirnos a estimar s\u00f3lo la acci\u00f3n de desahucio y apreciar la falta de legitimaci\u00f3n respecto de la reclamaci\u00f3n de rentas. No obstante, incluso esto es dudoso, ya que el arrendador cedente tiene un evidente inter\u00e9s en que se cobren las rentas, pues reducen su deuda hipotecaria, y en caso de pasividad del Banco Sabadell SA, cesionario, se ver\u00eda perjudicado.\u201d<\/p>\n\n\n\n

\u201c(\u2026) Desde otro punto de vista, y atendidos los razonables reparos del arrendatario de pagar al arrendador, cuando se le hab\u00eda comunicado que deb\u00eda hacerlo a un tercero (Banco Sabadell SA), lo cierto es que tampoco aqu\u00e9l utiliz\u00f3 los remedios que ten\u00eda a su alcance para llamar al tercero al juicio, v\u00eda art\u00edculo 14 Lec. Y tambi\u00e9n es lo cierto que no puede escudarse en esa supuesta falta de legitimaci\u00f3n para justificar el impago de la renta.\u201d (SAP Barcelona, Sec. 4\u00aa, n\u00ba562\/2020, de 23 de junio)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Improcedencia de la enervaci\u00f3n \u201cad cautelam\u201d<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c\u201c… El proceder del aqu\u00ed demandado es claramente expresivo de su voluntad de no pagar la renta, por m\u00e1s que ahora afirme lo contrario, y ello va relacionado con el ejercicio de la acci\u00f3n de retracto. Entend\u00eda, como expuso con gran \u00e9nfasis al oponer la prejudicialidad civil de aquel proceso respecto de este de desahucio (lo que le llev\u00f3 incluso a interponer una querella contra el magistrado de la primera instancia), que al haber instado el retracto no ten\u00eda obligaci\u00f3n de pagar rentas, invocando la STS 539\/14, 14 enero 2015. Tan evidente es que esta sentencia es inaplicable al caso (en el supuesto de hecho de la misma, \u2018el arrendatario dej\u00f3 de pagar las rentas desde la fecha de la sentencia de Audiencia\u2019 -sentencia firme-, mientras que aqu\u00ed no se ha resuelto todav\u00eda sobre el retracto) que ni siquiera se ha mantenido en esta instancia la prejudicialidad alegada en primera instancia.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, y volviendo a la viabilidad de la enervaci\u00f3n pretendida, no puede prosperar, pues lo procedente habr\u00eda sido consignar en este juicio de desahucio, y, sobre todo, con efecto liberatorio, lo que es incompatible con el car\u00e1cter ad cautelam de la consignaci\u00f3n efectuada en el juicio 159\/18.<\/p>\n\n\n\n

Habr\u00eda sido distinto si, por ejemplo, y como ocurre con el caso de la secci\u00f3n 13 de esta Audiencia antes transcrita, e invocada por el apelante, el arrendatario en el previo juicio ordinario dirigido a la determinaci\u00f3n de la renta hubiera consignado, \u00e1nimo solvendi, las rentas. Entonces s\u00ed que podr\u00edamos considerar que esa consignaci\u00f3n produc\u00eda efectos en el desahucio, pero ni la consignaci\u00f3n fue previa, ni, sobre todo, con \u00e1nimo de pagar.\u201d (SAP Barcelona, Sec. 4\u00aa, n\u00ba562\/2020, de 23 de junio)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Presupuestos de la indemnizaci\u00f3n por clientela<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cPues bien, los demandados, que en ning\u00fan caso han articulado demanda reconvencional, no han solicitado indemnizaci\u00f3n alguna al amparo de este precepto.<\/p>\n\n\n\n

Lo que s\u00ed que interesaron, como motivo de oposici\u00f3n, es que no se procediera a la resoluci\u00f3n arrendaticia y que se otorgara la opci\u00f3n prevista en la Disposici\u00f3n Transitoria 3\u00aa, punto 11\u00ba del mismo texto legal.<\/p>\n\n\n\n

Esta norma se enmarca dentro del apartado E) de la DT3\u00aa, dedicado en general a regular, ciertos derechos del arrendatario a la extinci\u00f3n del contrato.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) Pues bien, esta regulaci\u00f3n, claramente orientada a impedir un enriquecimiento injusto por un nuevo hipot\u00e9tico arrendatario que pudiera obtener provecho de la clientela generada por el arrendatario anterior, no configura una nueva causa impeditiva de la resoluci\u00f3n contractual. Antes al contrario. Como indica el juzgador, tanto la indemnizaci\u00f3n como el derecho de preferencia en la continuaci\u00f3n del contrato, exigen (i) que se haya producido la extinci\u00f3n del contrato existente entre la propiedad (arrendador) del local y el arrendatario que lo ha venido explotando, extinci\u00f3n que debe ser previa en tanto opera como presupuesto de los derechos que recoge la norma transcrita, y (ii) que haya intenci\u00f3n de arrendar dicho local para que sea destinado a una actividad af\u00edn a la que se ven\u00eda desarrollando.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, como indicaba el juzgador, no es posible invocar estos derechos ante una extinci\u00f3n del contrato que todav\u00eda no ha tenido lugar, pues esa es, precisamente, una de las pretensiones ejercitadas en la demanda rectora del procedimiento.\u201d <\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec. 13\u00aa, n\u00ba389\/2020, de 30 de junio)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

DIRECCION GENERAL DE SEGURIDAD JUR\u00cdDICA Y FE P\u00daBLICA<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Hay derecho de tanteo y retracto arrendaticio en caso de venta de cuota indivisa de finca urbana  <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cLa citada Ley de Arrendamientos Urbanos establece que son preferentes los derechos de tanteo y retracto correspondientes al arrendatario sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condue\u00f1o de la vivienda o local de negocio o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento (art\u00edculos 25.4 y 31) y de ello resulta necesariamente que tambi\u00e9n procede el tanteo y retracto arrendaticio urbano en los supuestos de transmisiones de cuotas indivisas de viviendas o locales, genuino supuesto en el que puede operar tambi\u00e9n el retracto de comuneros (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 1989 y Resoluciones de esta Direcci\u00f3n General de 30 de enero de 1980, 17 de enero de 1989 y 11 de mayo de 2005).<\/p>\n\n\n\n

Cualquier otra interpretaci\u00f3n permitir\u00eda dejar sin efecto el derecho del arrendatario a la adquisici\u00f3n de la propiedad de la vivienda o del local arrendado, ya que con la transmisi\u00f3n sucesiva por cuotas del inmueble se lograr\u00eda eludir la aplicaci\u00f3n de una norma, tuitiva de los intereses del arrendatario. Adem\u00e1s, si el sentido de \u00e9sta es facilitar el acceso del arrendatario a la propiedad, aunque no sea de forma directa, no existe raz\u00f3n para privarle de tal derecho en los supuestos de transmisi\u00f3n de cuotas indivisas, puesto que mediante la preferente adquisici\u00f3n de cuotas indivisas puede llegar a ser propietario de la totalidad, siempre que no existan otros comuneros que quieran ejercitar el mismo derecho. Incluso el arrendatario que ha llegado a ser copropietario de la vivienda o local, tendr\u00e1 \u2013a partir de entonces\u2013 la misma posici\u00f3n de preeminencia en el ejercicio de su derecho de adquisici\u00f3n preferente que los dem\u00e1s comuneros.\u201d (Resoluci\u00f3n de 18 de junio de 2020) <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

PROPIEDAD HORIZONTAL DE CATALU\u00d1A<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Legitimaci\u00f3n de los arrendatarios para solicitar la instalaci\u00f3n de ascensor<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cAs\u00ed pues, los arrendatarios, como titulares de un derecho posesorio sobre un elemento privativo tienen acci\u00f3n directa frente a la comunidad para exigir, siempre que concurran los requisitos y presupuestos legales para ello, la instalaci\u00f3n de un ascensor o la supresi\u00f3n de barreras arquitect\u00f3nicas. Esta afirmaci\u00f3n viene reforzada por las previsiones de la \u201cLlei 13\/2014, de 30 de octubre, d\u2019accessibilitat\u201d (que deroga la Ley 20\/1991, de 25 de noviembre, citada por el actor) y por el \u201cDecret 135\/1995, de 24 de marzo, de desplegament de la Llei 20\/1991, de promoci\u00f3 de l\u2019accessibilitat i de supressi\u00f3 de barreres arquit\u00e9ct\u00f2niques, i d\u2019aprovaci\u00f3 del Codi d\u2019accessibilitat\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Ciertamente, el arrendatario no puede pedir la convocatoria de juntas ni goza de los derechos que ostenta un comunero al carecer de tal condici\u00f3n, pero, atendida la dicci\u00f3n legal del precepto, est\u00e1 facultado dirigir reclamaci\u00f3n extrajudicial a la comunidad para que proceda a la instalaci\u00f3n del ascensor y, en caso de negativa o pasividad de \u00e9sta, acudir a los tribunales ejercitando acci\u00f3n directamente contra aqu\u00e9lla para hacer valer su derecho\u201d. <\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec.13, n\u00ba599\/2020, de 14 de septiembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

La existencia de defectos en el acta no comporta la nulidad de los acuerdos comunitarios <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cPor tanto, siendo indiscutible que la modificaci\u00f3n del art\u00edculo 557-27 c) del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a establece el contenido que debe tener el acta de la reuni\u00f3n, indicando al efecto que se deben hacer constar los acuerdos adoptados, los participantes en cada votaci\u00f3n y sus cuotas respectivas, as\u00ed como el resultado de las votaciones, con la indicaci\u00f3n de los que han votado a favor, los que han votado en contra y los que se han abstenido, el hecho de que la redacci\u00f3n, m\u00e1xime cuando la misma es efectuada por personas que no son profesionales, no se ajuste a lo dispuesto en la ley no puede tener como consecuencia la nulidad del acuerdo adoptado.<\/p>\n\n\n\n

Y en este sentido resolvimos en la citada sentencia de 29 de marzo de 2019 en los siguientes t\u00e9rminos que recoge la resoluci\u00f3n de instancia: \u201cEn todo caso, la posible nulidad del acta no acarrear\u00eda, sin m\u00e1s, la de los acuerdos en la junta adoptados, pues el acta es \u00fanicamente un medio de prueba de los datos recogidos en ella y de los acuerdos adoptados, seg\u00fan el contenido recogido en el art\u00edculo referido, careciendo de eficacia constitutiva respecto de ellos. En este sentido se pronunci\u00f3, por ejemplo, la STS de 2 de marzo de 1992: \u201cse atribuye al acta de la junta un car\u00e1cter constitutivo de los acuerdos que no posee; es mero \u201creflejo\u201d de los mismos ( art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal ) y s\u00f3lo se puede reflejar lo que ya existe. El acta podr\u00e1 servir como prueba preconstituida, pero en modo alguno la \u00fanica admisible; la solemnidad \u00abad probationem\u201d no se establece expresamente por la Ley de Propiedad Horizontal, y por su importancia procesal no puede interpretarse el art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal en ese sentido\u00bb ( SAP de Tarragona, secci\u00f3n 1, del 19 de Mayo del 2008 ). Las actas de las juntas no son constitutivas: el acuerdo es el que se adopta realmente en la junta de propietarios, aunque en el acta no se recoja fielmente (Tribunal Supremo sentencias de 2 de marzo de 1.992 y 19 de julio de 1.993). Doctrina \u00e9sta de plena aplicaci\u00f3n al C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Y no es que se elimine, como indica la apelante, el contenido de una modificaci\u00f3n legal expresa e imperativa, sino que la consecuencia pretendida por la parte no es la establecida en la Ley, pues el hecho de que la redacci\u00f3n del acta que documenta la reuni\u00f3n de la junta no se ajuste a lo establecido en la ley no supone que el acuerdo en ella adoptado sea contrario a la ley, al t\u00edtulo constitutivo o a los estatutos, ni implique abuso de derecho; ni mucho menos que sea contrario a los intereses de la comunidad o gravemente perjudicial para uno de los propietarios.\u201d <\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec. 1\u00aa, n\u00ba414\/2020, de 13 de octubre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

DERECHOS REALES <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Acci\u00f3n reivindicatoria. Falta de acreditaci\u00f3n de titularidad<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cLo relevante a los efectos que ahora interesan es que no hay ninguna prueba de que esa pieza formase parte de la compraventa en virtud de la cual adquiri\u00f3 la actora su finca, y por tanto, que sea de su propiedad.<\/p>\n\n\n\n

El representante legal de la actora declar\u00f3 en el acto del juicio que la Sra. Vanesa le pidi\u00f3 que le comprara la casa, y la compr\u00f3, despu\u00e9s de visitarla. <\/p>\n\n\n\n

Pero en esa visita no es posible que pudiera ver la zona reivindicada, porque quedaba separada de aquella, sin acceso desde la misma, y no consta en absoluto, -ni siquiera se ha alegado-, que la Sra. Vanesa manifestara al representante legal de BRADILA que la casa comprend\u00eda alguna zona a la que no se tuviera acceso.<\/p>\n\n\n\n

Es decir, no puede entenderse comprendida la zona reivindicada en el objeto de la compraventa.<\/p>\n\n\n\n

La transmisi\u00f3n de la propiedad mediante compraventa requiere, adem\u00e1s del t\u00edtulo, la tradici\u00f3n o entrega de la posesi\u00f3n ( art. 531-1 CCCat ), que puede producirse tambi\u00e9n mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura p\u00fablica, si del mismo documento no resulta otra cosa, seg\u00fan establece el art. 531-4.2 a).<\/p>\n\n\n\n

En el caso de autos no se produjo jam\u00e1s la entrega real de la posesi\u00f3n de la zona reivindicada a la actora, porque la vendedora, Sra. Vanesa no la ten\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n es si podr\u00eda entenderse producida mediante el otorgamiento de la escritura p\u00fablica, \u201cficta traditio\u201d, y la respuesta s\u00f3lo puede ser negativa, porque al no poderse entender comprendida en el t\u00edtulo, mal puede haberse producido su tradici\u00f3n mediante el otorgamiento de una escritura p\u00fablica que no la inclu\u00eda\u201d. <\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec. 1\u00aa, n\u00ba163\/2020, de 15 de junio) <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Indemnizaci\u00f3n por posesi\u00f3n continua de un copropietario contra la oposici\u00f3n expresa de otro<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c[En la STSJC 91\/2016, de 10 de noviembre, declaramos que un uso exclusivo derivado normalmente de una situaci\u00f3n anterior leg\u00edtima no comporta la condena autom\u00e1tica al pago de las rentas cuando resulta que su uso se realiza solamente por uno de ellos, pero, a\u00f1ad\u00edamos que cuando la posesi\u00f3n contin\u00faa contra la oposici\u00f3n expresa del otro o de los otros comuneros no se puede mantener que no exista perjuicio, sino al contrario que dicha posesi\u00f3n indebida genera indemnizaci\u00f3n por los da\u00f1os causados desde que conste la expresa oposici\u00f3n del otro comunero en relaci\u00f3n con el uso de la finca].<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) Conforme a la doctrina legal de la Sent\u00e8ncia del TSJC, tenint en compte que la Sra. Josefina no va reclamar al Sr. Ambrosio l\u2019\u00fas de l\u2019habitatge fins al burofax que li va enviar a finals de l\u2019any 2014, que el destinatari va rebre el 15 de desembre d\u2019aquell any (document 10 de la demanda), fins el 15 de mar\u00e7 de 2018, data que segons la documentaci\u00f3 aportada per la part apel\u00b7lada-impugnant l\u2019ex-esp\u00f2s li va lliurar la possessi\u00f3 del pis. El que s\u00f3n trenta-nou mesos, que a ra\u00f3 de 500 \u20ac al mes (la meitat de la hipot\u00e8tica renda mensual de 1.000 \u20ac que s\u2019hauria pogut obtenir del pis) fa un total de 19.500 \u20ac, que \u00e9s la suma a la qual condemnem el Sr. Ambrosio a pagar a la Sra. Josefina com indemnitzaci\u00f3 per l\u2019ocupaci\u00f3 de l\u2019habitatge.<\/p>\n\n\n\n

Import de 19.500 \u20ac que com efectua la el primer par\u00e0graf de la part dispositiva Sent\u00e8ncia d\u2019inst\u00e0ncia (conforme al text de la interlocut\u00f2ria de rectificaci\u00f3) \u00e9s compensable judicialment amb el deute de 13.397,71 \u20ac per altres conceptes de la Sra. Josefina amb el Sr. Ambrosio, amb la qual cosa, amb estimaci\u00f3 parcial de la impugnaci\u00f3 de la Sent\u00e8ncia per la part demandada, la condemna del Sr. Ambrosio a pagar a la Sra. Josefina queda redu\u00efda a 6.102,29 \u20ac\u201d. <\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec. 14\u00aa, n\u00ba138\/2020, de 15 de julio) <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Presupuestos del ejercicio del derecho de opci\u00f3n de compra<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cY lo cierto es, como correctamente razona el magistrado de primera instancia, que el Sr. Jose Miguel no solo no abon\u00f3, deposit\u00f3 o consign\u00f3 el precio pactado cuando mediante burofax de 26 de julio de 2016 notific\u00f3 a la Sra. Soledad su decisi\u00f3n de ejercitar el derecho de opci\u00f3n de compra, sino que tampoco propuso ofrecimiento extrajudicial alguno. El v\u00e1lido ejercicio del derecho de opci\u00f3n exig\u00eda que el actor abonara previamente a la propiedad el precio estipulado, o al menos lo depositara notarial o judicialmente a su disposici\u00f3n, y, en caso de negativa al cobro de la concedente de la opci\u00f3n, promoviera, entonces s\u00ed, la oportuna acci\u00f3n judicial, tr\u00e1mite con ocasi\u00f3n del cual, por cierto, tampoco el demandante ha pretendido el ofrecimiento del pago ni ha procurado la consignaci\u00f3n judicial del precio.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, y bajo la premisa de que los hoy litigantes no incorporaron al t\u00edtulo constitutivo -convenio de opci\u00f3n de compra de 1 de marzo de 2010- ninguna previsi\u00f3n espec\u00edfica mediante la que convinieran en eximir al Sr. Jose Miguel de abonar o depositar a disposici\u00f3n de la propiedad el precio pactado para la adquisici\u00f3n de la vivienda al ejercer el derecho de opci\u00f3n o en un momento anterior, debe entenderse que la pretensi\u00f3n que ahora se deduce por el actor carece de viabilidad, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 568-12 del Codi civil de Catalunya, por la falta de cumplimentaci\u00f3n de tan esencial requisito por parte del optante\u201d<\/p>\n\n\n\n

 (SAP Barcelona, Sec. 16\u00aa, n\u00ba77\/2020, de 12 de mayo)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

OBLIGACIONES Y CONTRATOS <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

El Project Manager tiene la condici\u00f3n legal de agente de la edificaci\u00f3n  <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEsta sala debe declarar que lo que le atribuye la condici\u00f3n de agente de la edificaci\u00f3n es su encaje dentro del gen\u00e9rico concepto que se establece en el art. 8 LOE:<\/p>\n\n\n\n

\u201cSon agentes de la edificaci\u00f3n todas las personas, f\u00edsicas o jur\u00eddicas, que intervienen en el proceso de la edificaci\u00f3n. Sus obligaciones vendr\u00e1n determinadas por lo dispuesto en esta Ley y dem\u00e1s disposiciones que sean de aplicaci\u00f3n y por el contrato que origina su intervenci\u00f3n\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En este caso, para determinar el papel que Ideapsa S.A. ocup\u00f3 en el proceso de edificaci\u00f3n y, en consecuencia, su responsabilidad, deber\u00e1 atenderse al contrato que suscribi\u00f3 y las funciones que en \u00e9l se le asignaron. Responder\u00e1 del incumplimiento de sus obligaciones respecto de la ejecuci\u00f3n del edificio, es decir, la responsabilidad del art. 17 LOE, en la medida en que tales defectos le son imputables, atendidas las funciones que ten\u00eda encomendadas.<\/p>\n\n\n\n

En el presente procedimiento Ideapsa S.A. como \u201cProject Manager\u201d o gestor de proyectos se comprometi\u00f3 en el contrato mencionado a:<\/p>\n\n\n\n

a) La \u201cdirecci\u00f3n t\u00e9cnica de las obras\u201d; b) La direcci\u00f3n del proyecto; c) Asesoramiento en contrataci\u00f3n de arquitecto, aparejador, encargado t\u00e9cnico de obra, subcontratistas, c\u00e1lculo de estructuras; d) Soporte t\u00e9cnico, jur\u00eddico y fiscal; e) Gestiones con proveedores; f) Obtenci\u00f3n de licencias.<\/p>\n\n\n\n

Y por estas funciones percib\u00eda los correspondientes honorarios.<\/p>\n\n\n\n

Junto con ello, resulta de los hechos declarados probados que Ideapsa S.A. verificaba las certificaciones de obras, las cuales no estaban firmadas por los arquitectos.<\/p>\n\n\n\n

De todo ello se deduce que Ideapsa S.A. no era un mero gestor de documentaci\u00f3n, sino que gozaba de poder decisorio delegado por el promotor, controlando la direcci\u00f3n t\u00e9cnica de la obra, y verificaba las certificaciones de obra.<\/p>\n\n\n\n

Como tal gestor de proyectos participaba de funciones propias del promotor, direcci\u00f3n econ\u00f3mica, direcci\u00f3n de ejecuci\u00f3n y del control de calidad, pero con tal autonom\u00eda y sustantividad que podemos concluir que como gestor de proyectos, dados los compromisos adquiridos, reun\u00eda, en este caso, las caracter\u00edsticas de un agente de la edificaci\u00f3n con entidad propia (art. 8 LOE).\u201d <\/p>\n\n\n\n

(STS, Pleno, n\u00ba529\/2020, de 15 de octubre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Abusividad de cl\u00e1usula penal en contrato de mantenimiento de ascensor<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c13.- La empresa de mantenimiento de ascensores no ha justificado la concurrencia de circunstancias excepcionales que justifiquen una duraci\u00f3n superior a tres a\u00f1os, que es el plazo m\u00e1ximo que, en concordancia con los criterios mantenidos por un sector importante de las Audiencias Provinciales, y en l\u00ednea tambi\u00e9n con lo mantenido por la autoridad nacional de la competencia, se considera razonable para un contrato de esta naturaleza, habida cuenta que se trata de un contrato que incluye la obligaci\u00f3n de la empresa de mantenimiento de sustituir, a su cargo, las piezas averiadas.<\/p>\n\n\n\n

Por tanto, la cl\u00e1usula de duraci\u00f3n del contrato es nula por aplicaci\u00f3n de lo dispuesto en los arts. 62.3 y 87.6 LCU.\u201d(el subrayado es nuestro).<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, y siguiendo la anterior orientaci\u00f3n jurisprudencial, la cl\u00e1usula en que se establece una duraci\u00f3n de tres a\u00f1os, prorrogables por iguales plazos, como la de autos, no puede considerarse abusiva.<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, aun no consider\u00e1ndose abusiva esa cl\u00e1usula, no ocurre lo mismo con el establecimiento de una indemnizaci\u00f3n del 50 % del precio del resto de tiempo que quede por cumplir.<\/p>\n\n\n\n

Esta cl\u00e1usula encaja en la previsi\u00f3n del art. 87.6 \u201cin fine\u201d TRLGDCU, que considera abusiva \u201cla fijaci\u00f3n de indemnizaciones que no se correspondan con los da\u00f1os efectivamente causados\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En el caso de autos, la cl\u00e1usula que establece una duraci\u00f3n del contrato de 3 a\u00f1os es v\u00e1lida, y por tanto la decisi\u00f3n de la demandada de resolver unilateralmente el contrato sin observar el plazo pactado supuso un incumplimiento que habilitar\u00eda a la actora para reclamar los da\u00f1os y perjuicios sufridos como consecuencia del mismo, ( art. 1.124 CC (EDL 1889\/1)). Pero dichos da\u00f1os y perjuicios deber\u00edan haberse acreditado, y no se ha acreditado que ascendieran a la cantidad que se reclama, ni siquiera a otra menor, pues no se ha practicada prueba alguna al respecto, al ampararse la pretensi\u00f3n en una cl\u00e1usula que no puede aplicarse, por ser abusiva\u201d. <\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec. 1\u00aa, n\u00ba148\/2020, de 11 de junio) <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Error en el consentimiento en contrato de arras<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c2) Es verdad que el pacto cuarto del contrato de arras dice textualmente que \u201c la parte compradora declara conocer el estado f\u00edsico y urban\u00edstico de la vivienda objeto del presente contrato \u201c. Pero se trata de una cl\u00e1usula estereotipada que en ning\u00fan caso puede equivaler a informaci\u00f3n ni tampoco eximir de responsabilidad a la vendedora porque nadie puede declarar conocer aquello de lo que no se le ha informado. Y en el presente caso, ya hemos dicho que ha quedado acreditado que la vendedora no inform\u00f3 a la compradora de la calificaci\u00f3n urban\u00edstica de la finca.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) La Sala coincide con los acertados razonamientos de la Juzgadora de instancia en orden a la apreciaci\u00f3n del error en el consentimiento y que las alegaciones de la recurrente, como hemos visto, no han logrado desvirtuar. Es doctrina reiterada ( SSTS de 18 de abril de 1978 y 14 de febrero y 29 de marzo de 1994) que para que el error en el consentimiento tenga relevancia jur\u00eddica, conforme a lo dispuesto en los arts. 1265 y 1266 del C\u00f3digo Civil, ha de reunir los dos fundamentales requisitos de ser esencial y excusable, es decir que es indispensable que recaiga sobre la sustancia de la cosa que constituye su objeto o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubieren dado lugar a su celebraci\u00f3n, y que, aparte de no ser imputable al que lo padece, el referido error no haya podido ser evitado mediante el empleo por el que la padeci\u00f3, de una diligencia media o regular, teniendo en cuenta las condiciones de las personas, o s\u00f3lo del que lo invoca, sino de la otra parte contratante, cuando el error pueda ser debido a la confianza provocada por las afirmaciones o por la conducta de \u00e9sta ( STS de 4 de enero de 1982), siendo mayor la diligencia exigida cuando se trata de un profesional o un experto y menor cuando se trata de una persona inexperta que entra en negociaciones con un experto ( STS 18 de febrero de 1994).<\/p>\n\n\n\n

En el presente caso, es innegable que la no comunicaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n urban\u00edstica de la finca indujo a error a la actora, no s\u00f3lo sobre las caracter\u00edsticas de la vivienda, sino fundamentalmente sobre la incidencia que la concreta calificaci\u00f3n 7b ten\u00eda en la obtenci\u00f3n de financiaci\u00f3n. De haber sabido la Sra. Esperanza que la calificaci\u00f3n urban\u00edstica ser\u00eda causa de denegaci\u00f3n de la hipoteca, no habr\u00eda celebrado el contrato de arras porque la actora precisaba de un pr\u00e9stamo hipotecario para hacer frente a la compra de la finca. La omisi\u00f3n de ese dato de la calificaci\u00f3n result\u00f3 decisivo, concurriendo los requisitos de esencialidad y excusabilidad exigidos por la jurisprudencia para dar lugar a la nulidad contractual.\u201d (SAP Barcelona, Sec. 17\u00aa, n\u00ba127\/2020, de 17 de junio)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Imprescriptibilidad de la acci\u00f3n de desahucio por precario <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cAun entendiendo, que no se entiende, opuesta por la demandada la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio y 8 de diciembre de 1982, 9 de diciembre de 1983, 22 de septiembre y 16 de julio de 1984,y 9 de mayo de 1986), que la prescripci\u00f3n, como limitaci\u00f3n que es al ejercicio tard\u00edo de los derechos en beneficio de la seguridad jur\u00eddica, excluye una aplicaci\u00f3n rigorista, al ser instituci\u00f3n que por no hallarse fundada en la justicia intr\u00ednseca del derecho, debe merecer un tratamiento fuertemente restrictivo, descansando en la inactividad del titular del derecho, apta para deducir por v\u00eda de presunci\u00f3n legal, el abandono de la acci\u00f3n, durante el tiempo requerido al efecto.<\/p>\n\n\n\n

En concreto, en relaci\u00f3n con la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n de precario, es doctrina com\u00fanmente admitida que la acci\u00f3n de precario es imprescriptible, por aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica de la norma del art\u00edculo 544.3, en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 121.2 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, sobre la acci\u00f3n reivindicatoria.<\/p>\n\n\n\n

En cualquier caso, aun de admitirse, que no se admite, que la acci\u00f3n fuera prescriptible, en cuanto al comienzo del c\u00f3mputo del plazo de la prescripci\u00f3n, es doctrina constante y reiterada, en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 1969 del C\u00f3digo Civil, que el dies a quo<\/em> viene determinado por la posibilidad de ejercicio de la acci\u00f3n ( Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 2001;RJA 249\/2002), de modo que, trat\u00e1ndose del ejercicio de la acci\u00f3n de recuperaci\u00f3n de la posesi\u00f3n de una finca ocupada en precario, el plazo se deber\u00eda contar desde se produjo la oposici\u00f3n de la parte demandada a la devoluci\u00f3n de la posesi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En el mismo sentido, el art\u00edculo 121.23.1 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a dispone que el plazo de prescripci\u00f3n se inicia cuando, nacida y ejercible la pretensi\u00f3n, la persona titular de la misma conoce o puede conocer razonablemente las circunstancias que la fundamentan y la persona contra la cual puede ejercerse\u201d. <\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec. 13\u00aa, n\u00ba458\/2020, de 22 de julio) <\/strong><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF ARRENDAMIENTOS URBANOS  TRIBUNAL SUPREMO  No se puede oponer la nulidad del contrato en un juicio de desahucio por impago \u201cAs\u00ed sostiene la recurrente en el escrito de interposici\u00f3n del recurso que la deuda reclamada ser\u00eda inexistente, como consecuencia de la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento por falta de causa u objeto (por cuanto […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":24},"categories":[66],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7430\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=7430"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7430\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":7527,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7430\/revisions\/7527\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=7430"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=7430"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=7430"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}