{"id":7526,"date":"2021-06-10T09:48:00","date_gmt":"2021-06-10T08:48:00","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=7526"},"modified":"2021-06-01T10:25:30","modified_gmt":"2021-06-01T09:25:30","slug":"jurisprudencia-al-dia-127","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/jurisprudencia-al-dia-127\/","title":{"rendered":"Jurisprudencia al d\u00eda (127)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

ARRENDAMIENTOS URBANOS\u00a0<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO\u00a0<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Principio de venta quita renta<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEl art. 1571 del CC es expresi\u00f3n de la regla general recogida en el aforismo \u201cventa quita renta\u201d, que expresa el art. 1571 del CC, seg\u00fan el cual \u201c[…] el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta …\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, producida la adquisici\u00f3n del inmueble arrendado, trat\u00e1ndose de un contrato regido por el C\u00f3digo Civil, y habiendo exteriorizado la entidad compradora mediante comunicaci\u00f3n dirigida a la parte demandada, el mismo d\u00eda de la compra del inmueble, la intenci\u00f3n de dar por finalizada la ocupaci\u00f3n del local arrendado por la parte demandada, d\u00e1ndole un plazo para dejarlo libre y expedito a su disposici\u00f3n, es evidente que no puede operar una supuesta t\u00e1cita reconducci\u00f3n, siendo la demandada una tenedora de la cosa sin t\u00edtulo para seguir usando y disfrutando de la cosa.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, consta la voluntad expresa de dar por finalizado el arrendamiento por la parte demandante, no ha sido excluida esta facultad \u201cpor pacto en contrario\u201d, como establece el art. 1571 del CC, no nos hallamos ante un arriendo inscrito en el registro merecedor de protecci\u00f3n jur\u00eddica, ni existe una disposici\u00f3n legal que exija respetar el v\u00ednculo arrendaticio anterior. <\/p>\n\n\n\n

No se dan, por lo tanto, las circunstancias para dar por justificada una t\u00e1cita reconducci\u00f3n que no concurre. Adem\u00e1s, en cualquier caso, existen otras connotaciones. En efecto, en el contrato de arrendamiento se hab\u00eda renunciado expresamente a la t\u00e1cita reconducci\u00f3n, consider\u00e1ndose a partir de los ocho a\u00f1os incumplida la obligaci\u00f3n de la arrendataria de entregar la oficina arrendada (cl\u00e1usulas 2.2 y 2.3 del contrato), por lo que incluso la continuidad en la posesi\u00f3n del local por la demandada no podr\u00eda estimarse como manifestaci\u00f3n de la continuidad t\u00e1cita del contrato primitivo sino, en su caso, de un contrato renovado, cuya renta se abonaba mensualmente con una vigencia, por lo tanto, por periodos mensuales ( art. 1581 del CC) y no anuales como se pretende en el recurso. Independientemente, por supuesto, de lo establecido en el art. 1571 del CC.\u201d<\/p>\n\n\n\n

(STS, Sala de lo Civil, n\u00ba586\/2020, de 10 de noviembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

El arrendamiento de vivienda no inscrito se extingue ipso iure en caso de enajenaci\u00f3n forzosa\u00a0<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn su desarrollo se razon\u00f3, en s\u00edntesis que: (i) si el contrato de arrendamiento urbano no accede al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resoluci\u00f3n del contrato, \u00e9ste se resuelve ipso iure ; (ii) en consecuencia, no cabe una subrogaci\u00f3n contractual sobre un contrato extinguido; y (iii) por ello la posesi\u00f3n del arrendatario, una vez se ha producido la resoluci\u00f3n contractual, carece de t\u00edtulo, deviene ineficaz, con la consecuencia jur\u00eddica de pasar a ocupar el inmueble en concepto de precario, sin que sea deudor de las rentas fijadas en un contrato de alquiler previamente extinguido por ministerio de la ley.<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cLa consecuci\u00f3n de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al r\u00e9gimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tr\u00e1fico jur\u00eddico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que re\u00fana los requisitos exigidos por el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cDe una interpretaci\u00f3n conjunta del citado art\u00edculo y de lo dispuesto en el art. 7.2 antes transcrito resulta la extinci\u00f3n del contrato de arrendamiento salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la propiedad con anterioridad al derecho, en este supuesto la hipoteca, que se ejecuta y que determina la extinci\u00f3n del derecho del arrendador y en consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con \u00e9l sus derechos accesorios como el derecho de retracto. En consecuencia, con lo anteriormente expuesto, en el presente caso, enajenada judicialmente la finca, el derecho del arrendador queda extinguido y con \u00e9l el contrato de arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto, y deviene innecesario realizar notificaci\u00f3n alguna expresa y especial\u201d. <\/em><\/p>\n\n\n\n

(STS Sala de lo Civil, n\u00ba109\/2021, 1 de marzo)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Validez de pacto de pr\u00f3rroga forzosa en contrato de arrendamiento con opci\u00f3n de compra<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEsta sala, ante la peculiaridad del contrato analizado, ha de declarar que nos encontramos ante un contrato de naturaleza compleja, que excede del \u00e1mbito de un arrendamiento t\u00edpico, dado que la hoy arrendataria transmiti\u00f3 la propiedad del inmueble al actual propietario (demandante) dos d\u00edas antes de que la sociedad ahora demandante le arrendase el inmueble con opci\u00f3n de compra y con una pr\u00f3rroga convencional que solo pod\u00eda ser rescindida por la arrendataria.<\/p>\n\n\n\n

Por tanto, no nos encontramos ante una mera prestaci\u00f3n arrendaticia sino ante una relaci\u00f3n negocial coligada ( sentencia 14\/2020, de 16 de enero y las que ella cita) que ha de analizarse como un todo y con prestaciones enlazadas bajo la mutua dependencia hasta el punto que constituyen una unidad funcional que no puede desarticularse so riesgo de alterar la voluntad de los contratantes, siendo ambos profesionales del sector (art. 1255 del C. Civil ).<\/p>\n\n\n\n

De lo expuesto se deduce que el haberse pactado la pr\u00f3rroga convencional al exclusivo criterio de la arrendataria no supone quebranto legal alguno, sino que constituye una facultad pactada con el arrendador dentro del marco de una previa venta al mismo del inmueble, y de la pendencia de una opci\u00f3n de compra que podr\u00eda, en su caso, ejercer la arrendataria sobre la vivienda que ya fue de su propiedad con anterioridad, pacto establecido entre profesionales del sector\u201d.<\/p>\n\n\n\n

(STS Sala de lo Civil, n\u00ba129\/2021, de 9 de marzo)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Falta sobrevenida de acci\u00f3n de desahucio por nulidad de t\u00edtulo<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn consecuencia, procede concluir que en virtud de la nulidad de la adquisici\u00f3n de la vivienda por Encasa Cibeles S.L., que comporta adem\u00e1s la nulidad de su subrogaci\u00f3n en la posici\u00f3n de arrendadora, se ha producido una falta sobrevenida de acci\u00f3n por nulidad del t\u00edtulo en que dicha acci\u00f3n se fundaba. Hasta tal punto es as\u00ed que la propia recurrente, en su demanda, lo que ped\u00eda era que dejase la vivienda \u201ca disposici\u00f3n del propietario\u201d, que en este momento no puede ser otro que el IVIMA, con la particularidad de que este organismo, en atenci\u00f3n a sus fines y a las circunstancias de la demandada, podr\u00eda no haber promovido el desahucio por expiraci\u00f3n del plazo\u201d.  <\/p>\n\n\n\n

(STS Civil Pleno, n\u00ba95\/2021, 23 de febrero)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Obligaci\u00f3n de abonar las rentas durante la tramitaci\u00f3n del proceso de desahucio<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c(\u2026) la declaraci\u00f3n de la sentencia de desahucio por falta de pago sobre la obligaci\u00f3n de abonar las rentas que se generen durante la tramitaci\u00f3n del proceso y hasta la entrega efectiva de la posesi\u00f3n, viene establecida en el art\u00edculo 220.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: \u201cEn los casos de reclamaciones de rentas peri\u00f3dicas, cuando la acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n se acumule a la acci\u00f3n de desahucio por falta de pago o por expiraci\u00f3n legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluir\u00e1n la condena a satisfacer tambi\u00e9n las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentaci\u00f3n de la demanda hasta la entrega de la posesi\u00f3n efectiva de la finca, tom\u00e1ndose como base de la liquidaci\u00f3n de las rentas futuras, el importe de la \u00faltima mensualidad reclamada al presentar la demanda\u201d. Constando dicha solicitud por el actor en el encabezamiento de su demanda\u201d.  <\/p>\n\n\n\n

(SAP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3\u00aa, n\u00ba344\/2020, de 18 de septiembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Inaplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula penal por retraso en el pago de la renta<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c(\u2026)Si bien, en efecto, hubo retraso en el pago de la renta, y la cl\u00e1usula penal pactada se dirig\u00eda expresamente a castigar dicho retraso en el pago de la renta, lo cierto es que en la sentencia impugnada se ha reducido la cuant\u00eda de la cl\u00e1usula penal por mora pactada por las partes porque el n\u00famero total de d\u00edas de retraso, en realidad de verdad, no son literalmente todos los que sostiene la parte actora, sino que han de reducirse en la proporci\u00f3n acordada en la sentencia apelada por la incorrecta inaplicaci\u00f3n por parte del actor arrendador de la fianza al pago de la renta.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Es decir, en la cl\u00e1usula penal lo que se regula es el retraso en el pago de la en tanto en cuanto este retraso se deba y obedezca a la conducta negligente del arrendatario. De manera que no podemos hablar de retraso en los t\u00e9rminos a los que se refiere esta cl\u00e1usula penal cuando \u00e9ste obedezca a la conducta del propio due\u00f1o de la vivienda. De ah\u00ed que, aunque literalmente la renta no se pagase en la fecha pactada, sin embargo, no todos los d\u00edas de retraso obedecieron a la conducta del demandado, como se exige en la cl\u00e1usula penal pactada, sino en parte tambi\u00e9n a la conducta del actor, por no aplicar la fianza prestada por el arrendatario a los fines de pago legal y contractualmente previstos\u201d. <\/em><\/p>\n\n\n\n

\u00a0(SAP Salamanca, Sec. 1\u00aa, n\u00ba536\/2020, de 8 de octubre)\u00a0<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

DIRECCION GENERAL DE SEGURIDAD JUR\u00cdDICA Y FE P\u00daBLICA<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Improcedencia de derecho de retracto arrendaticio en caso de arrendamiento parcial de la finca vendida\u00a0<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cComo puso de relieve el Tribunal Supremo en Sentencia n\u00famero 450\/2012, de 11 de julio de 2012, respecto de la identidad entre el inmueble y el que es objeto del derecho de adquisici\u00f3n preferente, \u201cel derecho arrendaticio y, por extensi\u00f3n, el derecho de retracto legalmente establecido, queda determinado en su realidad o existencia por la vivienda, o bien como local de negocio\u201d. A\u00f1ade que \u201cen el \u00e1mbito del derecho de retracto arrendaticio, y sin perjuicio de las operaciones registrales que puedan llevarse a cabo, lo decisivo es la realidad de la finca material configurada como objeto del contrato arrendaticio, y no la finca registral\u201d (de modo que \u201cpara que la \u201cunidad registral\u201d tenga eficacia o valor decisorio en este \u00e1mbito resulte necesario que las partes hayan delimitado el objeto de la cosa arrendada en atenci\u00f3n a dicha referencia registral\u201d); y, en relaci\u00f3n con  la venta del inmueble como excepci\u00f3n al ejercicio del derecho de retracto, concluye dicha sentencia que \u201clos condicionamientos que usualmente se exigen para confirmar este supuesto, es decir, la unidad f\u00edsica o arquitect\u00f3nica del inmueble y su unidad jur\u00eddica, no se establecen solo para constatar la mera diferencia con la cosa arrendada, sino porque constituyen la base material de la peculiaridad de este objeto de venta que permite que el nuevo adquirente, propietario de todo el inmueble pueda desarrollar plenamente el destino econ\u00f3mico y la explotaci\u00f3n del mismo, como facultad normal o natural del propietario, y con ello justificar la excepci\u00f3n que representa este supuesto para el ejercicio legal del derecho de retracto arrendaticio\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Es evidente que, si el derecho de adquisici\u00f3n preferente del arrendatario no existe, no es exigible ninguna notificaci\u00f3n al arrendatario para inscribir la transmisi\u00f3n de la finca arrendada. Y, como concluy\u00f3 este Centro Directivo en Resoluci\u00f3n de 11 de julio de 2016, \u201csi se admite a efectos de inscripci\u00f3n como suficiente la manifestaci\u00f3n del vendedor de que la finca est\u00e1 o no arrendada o la identidad del arrendatario, no hay raz\u00f3n alguna para que la validez de dicha manifestaci\u00f3n no se extienda a otros elementos del contrato como es la existencia o no de los derechos de adquisici\u00f3n preferente\u201d (cfr., en el mismo sentido, las Resoluciones de 11 de enero de 2016 y 4 de julio de 2018).<\/p>\n\n\n\n

En el presente caso, debe por tanto considerarse suficiente la mera manifestaci\u00f3n del vendedor sobre el hecho de que solo est\u00e1 arrendada una parte del inmueble vendido (pues no resulta\u00a0contradicha por los asientos del Registro ni por el resto del t\u00edtulo objeto de calificaci\u00f3n). Por ello, debe concluirse que, al no existir el derecho de adquisici\u00f3n preferente del arrendatario, no es necesaria la notificaci\u00f3n establecida a efectos del ejercicio de tal derecho en el art\u00edculo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por ende, debe revocarse el segundo defecto expresado en la calificaci\u00f3n recurrida\u201d.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

(Resoluci\u00f3n 19 de noviembre de 2020)\u00a0<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

OBLIGACIONES Y CONTRATOS\u00a0<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO\u00a0<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

El proceso de desahucio por precario tiene car\u00e1cter plenario\u00a0<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c (..) en cuanto al car\u00e1cter sumario, en sentido t\u00e9cnico-jur\u00eddico, de los procesos, la Ley dispone que carezcan de fuerza de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a aqu\u00e9llos en que se pretenda una r\u00e1pida tutela de la posesi\u00f3n o tenencia, las que decidan sobre peticiones de cese de actividades il\u00edcitas en materia de propiedad intelectual o industrial, las que provean a una inmediata protecci\u00f3n frente obras nuevas o ruinosas, as\u00ed como las que resuelvan sobre el desahucio o recuperaci\u00f3n de fincas por falta de pago de la renta o alquiler o sobre la efectividad de los derechos reales inscritos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de t\u00edtulo inscrito que legitime la oposici\u00f3n o la perturbaci\u00f3n. La experiencia de ineficacia, inseguridad jur\u00eddica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensi\u00f3n de desahucio, una situaci\u00f3n de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad […]\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, en este procedimiento podr\u00e1n enjuiciarse las relaciones jur\u00eddicas que puedan alegarse como justificaci\u00f3n de la posesi\u00f3n cuya recuperaci\u00f3n se pretenda y la existencia de una situaci\u00f3n posesoria que revista las caracter\u00edsticas propias del precario, sin las limitaciones propias de un procedimiento sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa (no se limitan los medios de prueba, a diferencia de los desahucios por impago de rentas), al tratarse de un procedimiento que, si bien limitado a ese objeto, tiene car\u00e1cter plenario\u201d.<\/p>\n\n\n\n

(STS, Sala de lo Civil, n\u00ba691\/2020, de 21 de diciembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Compraventa. Condena al banco avalista a devolver las cantidades anticipadas por la compradora y sus intereses<\/strong> \u00a0<\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn lo que ahora interesa, sus razones fueron, en s\u00edntesis, las siguientes: (i) la cuesti\u00f3n litigiosa se reduc\u00eda a determinar si la l\u00ednea de avales suscrita entre banco y promotora garantizaba las cantidades entregadas por el comprador; (ii) ambas partes estaban legitimadas, el comprador porque el banco demandado no hab\u00eda probado que la vivienda se comprara con fines de inversi\u00f3n (aunque estuviera destinada a segunda residencia), y el banco porque exist\u00eda una l\u00ednea de avales o p\u00f3liza colectiva que la jurisprudencia consideraba garant\u00eda suficiente aunque no se hubieran emitido los correspondientes certificados o avales individuales (al efecto citaba y extractaba la sentencia del pleno de esta sala de 23 de septiembre de 2015); (iii) las garant\u00edas otorgadas conforme a la Ley 57\/1968, como era el caso de la citada p\u00f3liza colectiva, se extend\u00edan a todos los supuestos en que el contrato de compraventa no llegara a buen fin por cualquier causa, de modo que tambi\u00e9n garantizaban la devoluci\u00f3n al comprador de los anticipos hechos a cuenta del precio en casos como este de incumplimiento del promotor consistente en no haber levantado las cargas que pesaban sobre la vivienda; (iv) en consecuencia, de la devoluci\u00f3n de los anticipos y sus intereses deb\u00eda responder el banco avalista por tratarse de un caso en el que la construcci\u00f3n no hab\u00eda llegado a buen fin por causa imputable \u00fanicamente a la vendedora (la vivienda no estuvo en disposici\u00f3n de entregarse en plazo libre de cargas); y (v) en materia de intereses, de conformidad con lo pedido por el demandante el dies a quo se fijaba en la fecha indicada por el demandante como de formalizaci\u00f3n del aval colectivo (27 de octubre de 2006), a pesar de que la fecha que constaba en el doc. 9 de la demanda era el 23 de octubre de 2006.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) Entrando ya en el fondo, el recurso debe ser estimado por las razones que expuso la ya citada sentencia de esta sala 255\/2019, de 7 de mayo, que, en lo que ahora interesa, se resumen en que la obligaci\u00f3n de entregar la vivienda en plazo, garantizada por el aval, ha de entenderse en el sentido de entrega efectiva, por lo que si el aval garantiza la devoluci\u00f3n de los anticipos del comprador en caso de falta de terminaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n dentro del plazo pactado, \u201ccon mayor raz\u00f3n la habr\u00e1 de garantizar cuando el vendedor supedite el otorgamiento de escritura p\u00fablica al pago de un precio mayor que el estipulado o pretenda entregar la vivienda con cargas hipotecarias cuando se pact\u00f3 libre de cargas\u201d, que fue lo ocurrido en este caso\u201d.<\/p>\n\n\n\n

(STS, Sala de lo Civil, n\u00ba128\/2021, de 8 de marzo)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Medidas cautelares de aplazamiento del 50% de la renta a causa de la pandemia en arrendamiento de industria. El pacto de una renta variable no afecta al fumus boni iuris.<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEllo sentado no comparte esta Sala la afirmaci\u00f3n que realiza la parte demandada en su recurso acerca de que se previ\u00f3 en el contrato dicha circunstancia y que as\u00ed lo afirme bas\u00e1ndose en el mero hecho de que se pact\u00f3 una renta variable en funci\u00f3n de la facturaci\u00f3n con un m\u00ednimo (la renta arrendaticia deb\u00eda ser del 18% de la facturaci\u00f3n pero con un m\u00ednimo de 1.000.000 \u20ac;), pues ni ello permite soslayar los grav\u00edsimos efectos de la crisis sanitaria, ni dicha cl\u00e1usula (habitual en el sector) se introdujo para evitar los efectos devastadores de una pandemia por nadie siquiera imaginable, sino m\u00e1s bien con la finalidad de suavizar las consecuencias de las fluctuaciones del mercado o las crisis c\u00edclicas y establecer una renta arrendaticia prorrateada o prolongada a lo largo de todo el a\u00f1o teniendo en cuenta que la temporada hotelera en la isla suele extenderse desde marzo a octubre. Por otro lado, puede decirse que la temporada 2020 ha quedado profundamente afectada dado que el hotel estuvo cerrado y sin ingreso alguno durante los tres meses de confinamiento mientras que durante el verano y como consecuencia del temor generalizado a los contagios, las limitaciones de movilidad y las restricciones en frontera impuestas por otros pa\u00edses la facturaci\u00f3n ha sido notoriamente inferior a la normal como por otro lado parece evidenciarse con los datos contables aportados por la demandante (bloque documental 25 y 26 de la demanda, sin perjuicio de su m\u00e1s detallado examen en el juicio declarativo), sin que conste la incidencia de dichas circunstancias respecto de la entidad demandada, todo ello en un contexto realmente demoledor para el sector del que l\u00f3gicamente no hay precedentes (basta leer el Pre\u00e1mbulo del Real Decreto-Ley 35\/2020 al que aludiremos m\u00e1s adelante), y que como ya se ha se\u00f1alado constituye un supuesto que al menos hipot\u00e9ticamente y sin perjuicio de la prueba que se practique en el juicio podr\u00eda justificar la revisi\u00f3n contractual o el aplazamiento de ciertas obligaciones en aplicaci\u00f3n de la aludida doctrina jurisprudencial.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, esta Sala coincide con el Juzgado que el mero hecho de haberse pactado una renta variable en funci\u00f3n de la facturaci\u00f3n este hecho no afecta al fumus boni iuris ya que no implica que se hubiera previsto una situaci\u00f3n como la descrita ni que su finalidad fuera paliar los efectos de una pandemia por nadie imaginable, ni que ello suponga que el demandado deba ya por este simple hecho asumir cualquier riesgo de la clase que fuere, incluso el m\u00e1s grave, extremo o catastr\u00f3fico, m\u00e1xime cuando la renta se fij\u00f3 en\u00a0funci\u00f3n un porcentaje de la facturaci\u00f3n \u201cprevisible\u201d, y cuando la pandemia no estaba en el horizonte y por tanto no era un riesgo imaginable ni mucho menos fue asumido por las partes.\u201d<\/p>\n\n\n\n

(AAP Valencia, Secc. 8\u00aa, n\u00ba43\/2021, de 10 de febrero)\u00a0<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

La situaci\u00f3n de vulnerabilidad del demandado no puede comportar la desestimaci\u00f3n de la demanda de desahucio por precario<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn definitiva, los derechos invocados y la situaci\u00f3n de vulnerabilidad con riesgo de exclusi\u00f3n social y residencial del demandado pueden resultar relevantes, de reunirse los presupuestos para ello, en orden a la suspensi\u00f3n o paralizaci\u00f3n de un concreto acto de ejecuci\u00f3n: el lanzamiento, pero en modo alguno excluyen la situaci\u00f3n de precario ni pueden comportar la desestimaci\u00f3n de la demanda.<\/p>\n\n\n\n

(C) Por \u00faltimo, la disposici\u00f3n de los ocupantes para concertar con la propiedad un contrato que les faculte para residir en la vivienda o la voluntad de convenir un alquiler social no constituyen t\u00edtulo alguno que pueda amparar su permanencia en ella ni excluyen la situaci\u00f3n de precario, pues no podemos olvidar que la situaci\u00f3n de precariedad de la demandada debe tener su tratamiento dentro de las pol\u00edticas sociales sin que se puedan establecer cargas para los particulares m\u00e1s gravosas que las previstas en las leyes, ni se les pueda obligar, si no es mediante un previsi\u00f3n legal al respecto, a que arrienden los bienes de su propiedad.\u201d<\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec. 13\u00aa, n\u00ba843\/2020, de 4 de noviembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Es procedente el desahucio por precario cuando exista despojo posesorio<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c\u201cEn este caso, la entidad bancaria actora ha optado por la interposici\u00f3n de una acci\u00f3n de desahucio por precario, ex art. 250.1.2\u00ba LEC.<\/p>\n\n\n\n

Dicha norma establece que se decidir\u00e1n en juicio verbal, cualquiera que sea su cuant\u00eda, las demandas que pretendan la recuperaci\u00f3n de la plena posesi\u00f3n de una finca r\u00fastica o urbana, cedida en precario, por el due\u00f1o, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca.<\/p>\n\n\n\n

La demandada funda la excepci\u00f3n de inadecuaci\u00f3n de procedimiento en la consideraci\u00f3n de que no cabe la acci\u00f3n de precario porque es preciso para ello que la finca haya sido \u201ccedida\u201d al demandado por parte de la entidad actora, lo que no se da en este supuesto.<\/p>\n\n\n\n

En l\u00edneas generales, venimos considerando que el precario se califica por su efectos de modo que, siguiendo una interpretaci\u00f3n extensiva, y no restringida, el concepto precario, como sustantivo que es, no puede entenderse alterado por la LEC 1\/2000 cuando alude al supuesto en que existe consentimiento de quien es due\u00f1o o usufructuario o tiene derecho a poseer la finca y la ceden precario, de modo que la acci\u00f3n podr\u00e1 ser ejercitada tambi\u00e9n por quien se encuentra privado de ella y \u00e9sta es detentada por persona que carece de t\u00edtulo. La posesi\u00f3n inicial puede tener un origen contractual o no, pero para que prospere el desahucio por precario se ha de poseer sin derecho alguno y sin pagar renta o merced.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) En conclusi\u00f3n, se mantiene en el art. 250.1.2 el concepto amplio de precario, entendido como cualquier posesi\u00f3n \u201csin\u201d t\u00edtulo, ello comprende la posesi\u00f3n \u201csin\u201d la voluntad y \u201ccontra\u201d la voluntad del poseedor real, por lo que nada se opone a seguir un juicio de precario en el supuesto que nos ocupa\u201d.<\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec. 13\u00aa, n\u00ba824\/2020, de 11 de noviembre)<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

PROPIEDAD HORIZONTAL DE CATALU\u00d1A<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALU\u00d1A<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Eficacia del acuerdo comunitario de prohibici\u00f3n de actividad de alojamiento tur\u00edstico<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cNo \u00e9s un fet discutit que la societat recurrent va adquirir els entres\u00f2ls motiu d\u2019aquest litigi molts anys abans que les respectives comunitats modifiquessin llurs estatuts per tal d\u2019introduir-hi la prohibici\u00f3 de destinar els elements privatius a l\u2019activitat d\u2019hostal-pensi\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

Fruit d\u2019aix\u00f2, la sent\u00e8ncia impugnada, seguint la doctrina d\u2019aquest tribunal, declara encertadament que la modificaci\u00f3 dels estatuts aprovada per les juntes de les comunitats demandades l\u2019any 2014 no \u00e9s oposable a la societat demandant.<\/p>\n\n\n\n

Per\u00f2 aquesta inoponibilitat opera sense restriccions, ja que el contingut del r\u00e8gim jur\u00eddic real que origina la propietat horitzontal amb la determinaci\u00f3 dels drets sobre els elements privatius i els elements comuns vincula primordialment la comunitat i els respectius propietaris ( arts. 553-3.1,a\/, 553-37.1 i 553-40.1 CCCat).<\/p>\n\n\n\n

La sent\u00e8ncia no la respecta \u00edntegrament, la inoponibilitat, tota vegada que supedita el dret de Josel SLU a continuar destinant els locals litigiosos a l\u2019activitat d\u2019hostal-pensi\u00f3 a que ho faci \u201cmitjan\u00e7ant el contracte d\u2019arrendament celebrat amb la Sra. Flora\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Des del punt de vista estrictament civil la recurrent pot seguir destinant els pisos de la seva titularitat a l\u2019esmentada activitat, amb independ\u00e8ncia que l\u2019explotaci\u00f3 del negoci hoteler la dugui a terme la propiet\u00e0ria per si mateixa o per mitj\u00e0 d\u2019un tercer a trav\u00e9s de qualsevol relaci\u00f3 jur\u00eddica v\u00e0lida en dret.\u201d<\/p>\n\n\n\n

(STSJ Catalu\u00f1a, Sec. 1\u00aa, n\u00ba24\/2020, de 27 de julio)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Instalaci\u00f3n de ascensor. Revisi\u00f3n de la indemnizaci\u00f3n por instalaci\u00f3n distinta a la proyectada inicialmente\u00a0<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cLa indemnizaci\u00f3n debe abarcar tanto a los da\u00f1os en el sentido de detrimento o perjuicio, como a los menoscabos en el sentido de disminuci\u00f3n o reducci\u00f3n de los derechos. Cuando, como ocurre en el presente caso, ya ha sido decidido judicialmente en forma definitiva que el ascensor puede ser instalado y que procede que la comunidad satisfaga la oportuna indemnizaci\u00f3n a los afectados, la eficacia de la cosa juzgada no impide solicitar una indemnizaci\u00f3n complementaria de la concedida en la previa sentencia firme, siempre que responda a situaciones de hecho nuevas o distintas que no se pudieron tomar en cuenta por aquella. Seg\u00fan se ha expuesto en los anteriores fundamentos jur\u00eddicos de esta resoluci\u00f3n en la medida en que el ascensor de la finca ha sido instalado en forma diferente a la prevista en el anterior procedimiento judicial, ocupando una mayor superficie del patio de uso exclusivo del piso NUM001 a la considerada por la sentencia que puso fin al procedimiento anterior -con cuyos par\u00e1metros debe realizarse el examen de lo que all\u00ed se indemniz\u00f3- y con un mayor perjuicio en orden a la funcionalidad de las estancias afectadas por el acercamiento a estas de la instalaci\u00f3n definitiva en t\u00e9rminos de luminosidad, aireaci\u00f3n y ruido, es claro que procede la revisi\u00f3n de la indemnizaci\u00f3n en su momento reconocida para compensar los mayores detrimentos sufridos.\u201d<\/p>\n\n\n\n

(STSJ Catalu\u00f1a, Secc. 1\u00aa, n\u00ba8\/2020, 30 de abril)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

El t\u00edtulo constitutivo no autorizaba la subedificaci\u00f3n con construcci\u00f3n de nuevas plantas ni la conexi\u00f3n con otros edificios\u00a0<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c(\u2026) la subedificaci\u00f3n con construcci\u00f3n de nuevas plantas en el elemento privativo, el aumento de la superficie \u00fatil del elemento privativo original en m\u00e1s de 350 metros cuadrados (resoluci\u00f3n de la DGRN de 12-11-1997) al contar ahora con dos nuevos anexos y la desvinculaci\u00f3n de facto de dichas dos plantas con el departamento n\u00ba 2, puesto que estos s\u00f3tanos se han comunicado con el edificio colindante. Al no contar con la autorizaci\u00f3n de la comunidad de propietarios ni hallarse autorizado para ello por los Estatutos que solo facultaban al titular de dos o m\u00e1s departamentos integrantes del edifico que fuesen colindantes a comunicarlos entre s\u00ed, practicando al efecto las aberturas que consideraran convenientes, pero no a subedificar en los elementos privativos, ni a conectarlos con otros edificios, la parte demandada ha producido una modificaci\u00f3n unilateral del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal, as\u00ed de la descripci\u00f3n de los elementos privativos y de sus anexos (superficie y plantas) y de sus l\u00edmites o linderos, desdibujados al constituir las plantas s\u00f3tanos un solo elemento con el edificio colindante, ajeno a la propiedad horizontal que nos ocupa. La infracci\u00f3n de los art. 553-10. 1 y 2 a) y b) del CCCat  en relaci\u00f3n con el art. 553-9 1 b) es clara, por lo que debe estimarse el primer motivo del recurso de casaci\u00f3n.\u201d<\/p>\n\n\n\n

(STSJ Catalu\u00f1a, Secc. 1\u00aa, n\u00ba14\/2020, 21 mayo)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Autorizaci\u00f3n estatutaria de instalaci\u00f3n de salida de humos. No se puede supeditar la autorizaci\u00f3n de la comunidad a la firmeza de la autorizaci\u00f3n administrativa<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cD\u2019entrada \u00e9s evident l\u2019inter\u00e8s de la propiet\u00e0ria demandant per obtenir un pronunciament judicial relatiu a l\u2019abast de la facultat reconeguda en l\u2019article 7, d\/ dels estatuts. N\u2019hi ha prou en subratllar que a la junta de propietaris d\u2019abril de 2017 es va dir de forma taxativa que els estatuts no autoritzaven la instal\u00b7laci\u00f3 de conductes de sortida de fums en l\u2019edifici.<\/p>\n\n\n\n

D\u2019altra banda, cal subratllar que la propiet\u00e0ria recurrent en tot moment ha reconegut que la facultat que li atribueixen els estatuts per fer disc\u00f3rrer pels patis comuns de ventilaci\u00f3, sense autoritzaci\u00f3 de la resta dels propietaris o de la comunitat, els conductes d\u2019extracci\u00f3 de fums que precisi el seu local de la planta baixa est\u00e0 supeditada a la legalitat administrativa de la instal\u00b7laci\u00f3. La mateixa sent\u00e8ncia ho admet quan declara que les obres \u201c deber\u00e1n ejecutarse conforme a las ordenanzas municipales\u201d (ep\u00edgraf 8 fonament jur\u00eddic 3r).<\/p>\n\n\n\n

Aix\u00f2 vol dir que ha de considerar-se leg\u00edtima una oposici\u00f3 de la comunitat fundada en la manca absoluta d\u2019autoritzaci\u00f3\u00a0administrativa de la nova instal\u00b7laci\u00f3, tal com s\u2019esdevingu\u00e9 l\u2019any 2002 davant un primer intent de la propiet\u00e0ria del local per dotar-lo de sortida de fums a trav\u00e9s dels elements comuns i es reiter\u00e0 14 anys despr\u00e9s amb els nous intents de la senyora Jacinta per fer realitat un projecte semblant.<\/p>\n\n\n\n

Ara b\u00e9, en el cas enjudiciat la propiet\u00e0ria del local no va promoure la demanda judicial fins que obtingu\u00e9 el pl\u00e0cet municipal a la conducci\u00f3 d\u2019evacuaci\u00f3 de fums que pretenia instal\u00b7lar per un pati interior de l\u2019edifici per a l\u2019aprofitament del seu local (l\u2019autoritzaci\u00f3 administrativa \u00e9s del 24 de febrer de 2017 i la demanda fou presentada el seg\u00fcent dia 13 d\u2019abril).<\/p>\n\n\n\n

La previsi\u00f3 estatut\u00e0ria espec\u00edfica que legitima l\u2019actuaci\u00f3 de la propiet\u00e0ria del local sense necessitat del consentiment de la comunitat malgrat que afecti un element com\u00fa, ha de ser interpretada sota la llum dels principis abans enunciats inspiradors del r\u00e8gim de la propietat horitzontal catalana, de manera que no s\u2019ajusta a la regla oberta de l\u2019 article 553-11.1, a\/ CCCat una restricci\u00f3 indeguda de la facultat de la propiet\u00e0ria per la via de considerar que l\u2019exercici del dret de gaudi est\u00e0 supeditat a la fermesa de l\u2019autoritzaci\u00f3 administrativa en via jurisdiccional.\u201d<\/p>\n\n\n\n

(STSJ Catalu\u00f1a, Sala de lo Civil, Sec. 1\u00aa, n\u00ba22\/2020, de 7 de julio)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Obligaci\u00f3n de reposici\u00f3n de muro medianero alterado sin la autorizaci\u00f3n de las comunidades de propietarios afectadas<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cCertament, el tancament integral d\u2019un edifici pels quatre cantons no \u00e9s imprescindible (en els edificis exempts no \u00e9s ins\u00f2lit que alguna de les fa\u00e7anes presenti buits, en particular, en la planta baixa), per\u00f2 si existeix i fixa la separaci\u00f3 amb l\u2019immoble confrontant, com \u00e9s el cas, ha de considerar-se element com\u00fa. Des d\u2019aquesta perspectiva, compartim plenament l\u2019afirmaci\u00f3 de la sent\u00e8ncia segons la qual \u201c el fet que l\u2019env\u00e0 o paret que separava els entres\u00f2ls de la finca de cada comunitat de propietaris fos un simple env\u00e0, mur o paret de c\u00e0rrega \u00e9s irrellevant\u201d. Els propietaris d\u2019un element privatiu hi poden fer obres de conservaci\u00f3 i de reforma sempre que no perjudiquin els altres propietaris ni la comunitat i que no disminueixin la solidesa de l\u2019edifici ni alterin la composici\u00f3 o l\u2019aspecte exterior del conjunt, sense altra exig\u00e8ncia que la de comunicar-ho pr\u00e8viament a la presid\u00e8ncia o a l\u2019administraci\u00f3 de la comunitat, per\u00f2 si l\u2019obra comporta l\u2019alteraci\u00f3 d\u2019elements comuns, com \u00e9s el cas, \u201cs\u2019ha d\u2019aprovar d\u2019acord amb la majoria que resulta del que estableix l\u2019 article 553-25\u201d ( art. 553-36, punt 1 i 2, en la redacci\u00f3 primitiva aplicable al nostre cas). Dit aix\u00f2, la sent\u00e8ncia no fa una aplicaci\u00f3 indeguda de l\u2019 article 553-36 CCCat en la seva connexi\u00f3 amb l\u2019article 553-41, puix que, afirmada la qualitat d\u2019element com\u00fa per naturalesa de la paret, env\u00e0 o mur que separa els entres\u00f2ls propietat de Josel SLU situats a cadascun dels immobles confrontants (el t\u00edtol constitutiu d\u2019una de les comunitats demandades afirma el car\u00e0cter com\u00fa de las \u201c paredes medianeras y divisorias\u201d), la supressi\u00f3 parcial d\u2019aquest element constructiu duta a terme per la pr\u00f2pia Josel o pel seu predecessor en la propietat dels entres\u00f2ls sense consentiment de la comunitat, comporta la il\u00b7legalitat de l\u2019obra, amb el conseq\u00fcent dret de les comunitats afectades a reclamar la reposici\u00f3 de l\u2019element suprimit.\u201d<\/p>\n\n\n\n

(STSJ Catalu\u00f1a, Sala de lo Civil, Sec. 1\u00aa, n\u00ba24\/2020, de 27 de julio)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Instalaci\u00f3n de ascensor. Improcedencia por afectar a los lavaderos de varias viviendas\u00a0<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cA tenor del que portem dit, la nostra conclusi\u00f3 \u00e9s que les galeries-safareix litigioses no constitueixen un annex dels habitatges en q\u00fcesti\u00f3, sin\u00f3 que formen part plena d\u2019aquests. S\u00f3n part integrant d\u2019aquests, com qualsevol altre espai de l\u2019entitat privativa, ja que es troben ubicats dins dels l\u00edmits f\u00edsics d\u2019aquesta, no un espai extern, annex o ap\u00e8ndix.<\/p>\n\n\n\n

Cosa que implica que sobre aitals galeries no es pot constituir la servitud permanent prevista a l\u2019 art. 553-39.2 del CCCat, que en el cas litigi\u00f3s seria necess\u00e0ria per a la instal\u00b7laci\u00f3 de l\u2019ascensor, perqu\u00e8 -ho repetim- no s\u00f3n annexos de l\u2019element d\u2019\u00fas privatiu (l\u2019habitatge), sin\u00f3 que formen part d\u2019aquest.<\/p>\n\n\n\n

La qual cosa determina que haguem de desestimar el recurs de la part actora.<\/p>\n\n\n\n

(…) Com al\u00b7lega el recurs d\u2019apel\u00b7laci\u00f3 de la part actora, la magistrada confon el fons de les galeries amb el seu ample, ja que a tenor dels croquis obrants en l\u2019informe del perit de l\u2019actora, Sr. Edmundo, la reducci\u00f3 de 40 cm lineals de la galeria de cadascun dels habitatges de cada planta per a l\u2019establiment de la servitud d\u2019acc\u00e9s a l\u2019ascensor en cada planta no afectaria a l\u2019amplada de la galeria sin\u00f3 a la seva llargada. Per\u00f2 el resultat \u00e9s el mateix, perqu\u00e8 la llargada restant que resultaria en cada galeria, d\u2019aproximadament uns 80 cm, no seria suficient per a instal\u00b7lar-hi una rentadora est\u00e0ndard de c\u00e0rrega frontal, que amb les canonades d\u2019entrada de l\u2019aigua neta i sortida de l\u2019aigua bruta ve a ocupar una superf\u00edcie de 60 x 60 cm, a la qual cal afegir uns 40 cm i escaig de l\u2019obertura de la porta del electrodom\u00e8stic. Senzillament, una rentadora no hi cabria, amb l\u2019afegit que tampoc no hi quedaria espai pels altres estris i utensilis que acostuma a haver en les galeries d\u2019aquest tipus -com il\u00b7lustren algunes de les fotografies obrants en els dos informes pericials units a les actuacions.<\/p>\n\n\n\n

El que comporta que l\u2019obra no sigui jur\u00eddicament tolerable per als ve\u00efns afectats, els propietaris dels habitatges de les portes NUM007 i NUM008 de les plantes altes de l\u2019edifici, les galeries dels quals donen al pati de llums on estava previst que s\u2019instal\u00b7l\u00e9s l\u2019ascensor.<\/p>\n\n\n\n

Per \u00faltim, tal i com efectua la magistrada d\u2019inst\u00e0ncia, descartem la viabilitat de compensar la p\u00e8rdua de fond\u00e0ria de la galeria mitjan\u00e7ant la construcci\u00f3 d\u2019un nou terra en cada planta sobre el que ara \u00e9s el buit del pati de llums que recuper\u00e9s la superf\u00edcie perduda per cada galeria, amb l\u2019afegit que aquesta construcci\u00f3 privaria quasi totalment de llum i ventilaci\u00f3 les entitats de la planta baixa on est\u00e0 el terra del pati de llums m\u00e9s enll\u00e0 d\u2019all\u00f2 que seria raonable, el que tampoc no \u00e9s jur\u00eddicament tolerable.\u201d<\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec. 14\u00aa, n\u00ba117\/2020, de 1 de julio)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Instalaci\u00f3n de ascensor. Validez de acuerdo a pesar de la afectaci\u00f3n del patio comunitario\u00a0<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c1.- ante todo que la acci\u00f3n impugnatoria del acuerdo de 29\/6\/16 -ejercitada por reconvenci\u00f3n el 5\/12\/16- estaba en el patrimonio jur\u00eddico de quien se opuso a su adopci\u00f3n (RESTAMAR, S.L.): al invocar como uno de los motivos de nulidad el abuso de derecho, ya veremos si con fundamento o no, el plazo de caducidad para su impugnaci\u00f3n era de un a\u00f1o desde la notificaci\u00f3n del acta ( art. 553-31.4 CCCat.), que no habr\u00eda transcurrido en diciembre de ese mismo a\u00f1o al reconvenir.<\/p>\n\n\n\n

2.- con independencia de las posibles menciones en el libro de actas a la naturaleza jur\u00eddica del patio (folio 126) o a la interpretaci\u00f3n que pudiera darse a la descripci\u00f3n de los linderos del local en el Registro de la Propiedad (folio 35), la Sala considera que lo b\u00e1sico es atender al conjunto normativo que regula la Comunidad.<\/p>\n\n\n\n

En este sentido, a falta de i) expresa declaraci\u00f3n en el t\u00edtulo constitutivo de la naturaleza privativa -propiedad o uso- del patio del edificio y ii) constancia de la existencia de un acuerdo un\u00e1nime de vinculaci\u00f3n de su uso exclusivo a alg\u00fan elemento privativo ( art. 553-26.1.c) CCCat.), debemos atribuirle naturaleza comunitaria:<\/p>\n\n\n\n

3.- indiscutido est\u00e1 que el acuerdo combatido: a) fue adoptado con la mayor\u00eda legalmente establecida (art. 553-25.2.a) CCCat.) y b) no resulta contrario a las leyes, al t\u00edtulo de constituci\u00f3n o a los estatutos. En este punto debemos recordar que: – la legislaci\u00f3n ha ido evolucionando para facilitar la instalaci\u00f3n del ascensor u otros mecanismos adecuados para superar barreras arquitect\u00f3nicas en edificios antiguos hasta el punto de que ya no puede hablarse de un \u201clujo innecesario\u201d sino de aut\u00e9ntica necesidad \u201cconsecuencia evolutiva de los avances y derechos sociales\u201d (SsTSJCat 36\/12 y 15\/19 de 21\/2 y Ley de accesibilidad de Catalunya 13\/14, de 30 de octubre) y – en esa l\u00ednea la jurisprudencia emanada del Tribunal Superior de Just\u00edcia de Catalunya ha venido declarando l\u00edcitos los acuerdos comunitarios incluso en aquellos supuestos en que la instalaci\u00f3n del ascensor afectar\u00e1 de manera no esencial -sin privar de funcionalidad- a un elemento privativo que no constituya vivienda estricta (SsTSJCat. 553-39.2 CCCat. y SsTSJCat. 15\/12 de 20\/2 de Pleno, 23\/13 de 25\/3 y 105\/16 de 22\/12 citadas por la 15\/19 de 21\/2), lo que no es el caso en el que \u00fanicamente se afecta un elemento com\u00fan sin atribuci\u00f3n exclusiva de uso al local.<\/p>\n\n\n\n

Sentado lo anterior descartamos igualmente que, dadas las circunstancias en que fue adoptado el acuerdo, implique un abuso de derecho que justifique su declaraci\u00f3n de nulidad conforme al art. 553-31.1.a) inciso final CCCat.:<\/p>\n\n\n\n

a.- \u201cel \u00f3rgano supremo de la comunidad\u201d, cuando los miembros que la componen tuvieron a bien y sin quedar coartados por lo acontecido en juntas anteriores, decidi\u00f3 la instalaci\u00f3n del ascensor el 29\/6\/16. Con esta actuaci\u00f3n la junta no ha hecho m\u00e1s que ejercitar una de las competencias que tiene expresamente atribuidas por Ley (art. 553-19.2.e) CCCat.), lo que en principio descartar\u00eda la concurrencia de abuso de derecho (SsTS 749\/96, de 25\/9 y 1.169\/00, de 21\/12).<\/p>\n\n\n\n

b.- hay que decir adem\u00e1s que esa decisi\u00f3n comunitaria ni se muestra caprichosa ni tendente exclusivamente a perjudicar a RESTAMAR, S.L., lo que permitir\u00eda calificarla como abusiva (arts. 7.2 CCivil y 111.7 CCCat.).\u201d<\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sala de lo Civil, Sec. 11\u00aa, n\u00ba 207\/2020, de 10 de julio)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Nulidad de reuni\u00f3n de Junta de Propietarios por ausencia del secretario\u00a0<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEl secretario tiene la funci\u00f3n de levantar acta de la junta, y \u00fanicamente \u00e9l es la persona competente para llevar a cabo tal funci\u00f3n. El acta tiene una mera funci\u00f3n de constancia, pero es necesaria pues es el instrumento que la ley establece para fijar lo que ocurri\u00f3 en la junta, y es lo que se ha de notificar a los propietarios, abriendo, por cierto, esa notificaci\u00f3n el plazo para impugnarla. Por eso, la ley prev\u00e9 que si no asiste el que ostenta el cargo (por la raz\u00f3n que sea) se nombre un secretario.<\/p>\n\n\n\n

La ley catalana ha optado por un modelo distinto de la estatal de Propiedad Horizontal de 1960 al no prever que puedan concurrir en una persona los cargos de presidente, secretario y administrador. No puede aplicarse supletoriamente la ley estatal, pues el ordenamiento auton\u00f3mico en la materia es cerrado y no permite la aplicaci\u00f3n subsidiaria de aqu\u00e9lla (art\u00edculos 111.1 y 2 CCC).<\/p>\n\n\n\n

Simplemente, se establece una regulaci\u00f3n distinta en ambos territorios y as\u00ed resulta del art\u00edculo 553.15 CCC en el que se prev\u00e9 un r\u00e9gimen espec\u00edfico de compatibilidades de cargos y no se contempla el de que un propietario ostente el cargo de presidente y secretario.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, la junta adolece de un defecto que no es, como alega la parte demandada, subsanable (la falta de firma del acta por el secretario), sino esencial e insubsanable (la celebraci\u00f3n de la junta sin secretario).<\/p>\n\n\n\n

S\u00f3lo este defecto nos conduce a estimar el recurso y a declarar la nulidad de la junta extraordinaria celebrada el 20.12.17.\u201d<\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec. 4\u00aa, n\u00ba708\/2020, de 15 de septiembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Instalaci\u00f3n de ascensor. Indemnizaci\u00f3n a comuneros afectados\u00a0<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cPara evitar el equ\u00edvoco que puede suscitarse, y a la vista de la impugnaci\u00f3n que efect\u00faa la parte recurrente, interesa destacar que la Comunidad actora transcribi\u00f3 en su escrito\u00a0de demanda las normas que reg\u00edan la comunidad aprobada al constituir el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, y que en relaci\u00f3n a la contribuci\u00f3n de los patios de luces dispone lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u201cNo tindran la obligaci\u00f3 de contribuir a les despeses de conservaci\u00f3 del vest\u00edbul, escala i ascensor, si exist\u00eds o arrib\u00e9s a existir, els propietaris de locals de negoci que no tinguin acc\u00e9s al primer, ni utilitzin ni uns ni altres\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Por consiguiente, es claro y no fue cuesti\u00f3n controvertida, que la demandada no est\u00e1 obligada a contribuir a los gastos de instalaci\u00f3n del ascensor.<\/p>\n\n\n\n

III.- En el caso de autos la Comunidad ha optado por la cesaci\u00f3n del uso privativo de una parte del patio y no por la constituci\u00f3n de una servidumbre, lo que no ha de ser obst\u00e1culo para que se compense al propietario que adquiri\u00f3 la finca con el uso exclusivo del referido patio, por lo que debe rectificarse la resoluci\u00f3n de instancia y estimar la procedencia de una reparaci\u00f3n econ\u00f3mica.<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, la parte demandada no ha presentado prueba justificativa de la procedencia de la cantidad de 25.000,00 euros, por lo que debe entenderse que el hecho controvertido, tal y como lo admiti\u00f3 la parte actora, era tan solo la determinaci\u00f3n de si proced\u00eda o no una indemnizaci\u00f3n, pero no la fijaci\u00f3n de una concreta cuant\u00eda que debe dejarse imprejuzgada.<\/p>\n\n\n\n

Por lo dem\u00e1s, en esta alzada se ha aportado por ambas partes, acta de la junta celebrada el d\u00eda 27 de febrero de 2019, en la que se acord\u00f3 determinar una indemnizaci\u00f3n en favor de la propietaria de la tienda n\u00famero 1, compensaci\u00f3n que por igual raz\u00f3n debe predicarse asimismo respecto de la propietaria de la tienda n\u00famero 2 aqu\u00ed demandada porque de lo contrario se producir\u00eda una situaci\u00f3n de desigualdad entre comuneros que el derecho no puede amparar.\u201d<\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec. 1\u00aa, n\u00ba371\/2020, de 28 de septiembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

DERECHOS REALES\u00a0<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Usucapi\u00f3n. El requisito de la posesi\u00f3n en concepto de due\u00f1o\u00a0<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c<\/em>Al respecto, hemos de tener en cuenta que la posesi\u00f3n en concepto de due\u00f1o no es un concepto puramente subjetivo o intencional, por lo que no basta la simple motivaci\u00f3n volitiva representada por el \u00e1nimo de tener la cosa para s\u00ed, sino que es preciso, adem\u00e1s, el elemento objetivo o causal consistente en la existencia de \u201cactos inequ\u00edvocos, con clara manifestaci\u00f3n externa en el tr\u00e1fico\u201d, es decir \u201cactuar y presentarse en el mundo exterior como efectivo due\u00f1o y propietario de la cosa sobre la que se proyectan los actos posesorios\u201d ( SS TSJC 16\/2003 de 19 mayo, 28\/2008, de 15 de julio y 61\/2016, de 21 de julio, entre otras). Y, en definitiva, como declaramos en la STSJC 30\/2011, de 23 de junio:<\/p>\n\n\n\n

\u201c… Amb tot, no n \u2018hi ha prou amb la mera possessi\u00f3 o detenci\u00f3 material d\u2019 una cosa, sin\u00f3 que aquesta possessi\u00f3 ha de tenir unes caracter\u00edstiques determinades definides ara en l\u2019 article 531-23.1, en relaci\u00f3 amb l\u2019 article 531-24 del CCCat, conforme al qual, per usucapir, la possessi\u00f3 ha de ser en concepte de titular del dret, p\u00fablica, pac\u00edfica i ininterrompuda, sense necessitat de t\u00edtol ni de bona fe.<\/p>\n\n\n\n

La mera detenci\u00f3, que \u00e9s aquell exercici d\u2019un poder de fet sobre la cosa sense la voluntat aparent externa d\u2019 actuar com a titular del dret o b\u00e9 aquella tinen\u00e7a de la cosa per la toler\u00e0ncia dels titulars (art. 521-1.2 del CCCat (EDL 2006\/58523)), no \u00e9s \u00fatil per a la usucapi\u00f3\u2026<\/p>\n\n\n\n

De la regulaci\u00f3 anterior s\u2019 infereix que posseir en concepte de titular no \u00e9s posseir creient-se propietari, sin\u00f3 que a la tinen\u00e7a de la cosa s\u2019hi ha d\u2019afegir un concret animus domini materialitzat a trav\u00e9s d\u2019 actes externs. El que \u00e9s, doncs, m\u00e9s rellevant \u00e9s com s\u2019exterioritza aquest \u00e0nim, \u00e9s a dir, com es comporta el posse\u00efdor de cara a l\u2019exterior, de manera que, segons l\u2019 est\u00e0ndard o model de comportament dominical, el sentit raonable d\u2019aquesta conducta susciti en els altres la creen\u00e7a que el posse\u00efdor \u00e9s propietari..\u201d<\/p>\n\n\n\n

A lo que hemos de a\u00f1adir, sobre la interversi\u00f3n del concepto posesorio, que en SSTSJC 16\/2003, de 19 de mayo y 28\/2008, de 15 de julio, entre otras, para los supuestos de quien ya ten\u00eda la cosa por mera ocupaci\u00f3n y para que sea considerado como poseedor en concepto de due\u00f1o ser\u00e1 necesaria la interversi\u00f3n del concepto posesorio o la mutaci\u00f3n del animus, adecuadamente exteriorizada mediante un comportamiento no clandestino y probada para deshacer la presunci\u00f3n del art. 521- 6. 2 CCCat, sin que dicha mutaci\u00f3n pueda entenderse producida autom\u00e1ticamente ( SS TSJC 16\/1996 de 23 may. y 25\/1996 de 10 oct.) ni presumirse (S TSJC 23\/2002 de 29 jul.).\u201d<\/p>\n\n\n\n

(STSJ Catalu\u00f1a, Secc. 1\u00aa, n\u00ba84\/2019, 19 de diciembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Usucapi\u00f3n. La mera detentaci\u00f3n no es suficiente\u00a0<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cAtesa la funci\u00f3 legitimadora atribu\u00efda per llei al fet possessori (\u201cEs presumeix que els posse\u00efdors s\u00f3n titulars del dret en concepte del qual posseeixen el b\u00e9\u201d, proclama l\u2019article 522-1.1), sempre que compleixi unes m\u00ednimes exig\u00e8ncies (\u201cLa possessi\u00f3 no pot \u00e9sser clandestina. Tampoc no es pot adquirir amb viol\u00e8ncia mentre els posse\u00efdors anteriors s\u2019hi oposin\u201d, enuncia l\u2019article 521-2.2), \u00e9s del tot l\u00f2gic que l\u2019exercici d\u2019un poder de fet sobre una cosa o un dret \u201csense la voluntat aparent externa d\u2019actuar com a titular del dret\u201d o la simple tinen\u00e7a amb la toler\u00e0ncia dels titulars constitueixin sup\u00f2sits de mera detenci\u00f3, \u201cla qual nom\u00e9s produeix els efectes que per a cada cas concret estableixen les lleis\u201d (article 521-1.2). En particular, en all\u00f2 que ara interessa, \u201cla mera detenci\u00f3 no permet la usucapi\u00f3\u201d (article 531-24.2).\u201d<\/p>\n\n\n\n

(STSJ Catalu\u00f1a, Secc. 1\u00aa, n\u00ba7\/2020, 27 de febrero 2020)<\/strong><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF ARRENDAMIENTOS URBANOS\u00a0 TRIBUNAL SUPREMO\u00a0 Principio de venta quita renta \u201cEl art. 1571 del CC es expresi\u00f3n de la regla general recogida en el aforismo \u201cventa quita renta\u201d, que expresa el art. 1571 del CC, seg\u00fan el cual \u201c[…] el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":27},"categories":[66],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7526\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=7526"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7526\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":7597,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7526\/revisions\/7597\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=7526"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=7526"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=7526"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}