{"id":7538,"date":"2021-06-10T08:46:00","date_gmt":"2021-06-10T07:46:00","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=7538"},"modified":"2022-07-28T08:38:14","modified_gmt":"2022-07-28T07:38:14","slug":"la-ley-11-2020-y-la-validez-de-las-clausulas-berlin","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-ley-11-2020-y-la-validez-de-las-clausulas-berlin\/","title":{"rendered":"La Ley 11\/2020 y la validez de las cl\u00e1usulas \u201cBerl\u00edn\u201d"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La Ley 11\/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contenci\u00f3n de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificaci\u00f3n de la Ley 18\/2007, de la Ley 24\/2015 y de la Ley 4\/2016, relativas a la protecci\u00f3n del derecho a la vivienda, que establece una limitaci\u00f3n en los precios de alquiler de viviendas en las \u00e1reas de mercado tensionado declaradas en Catalu\u00f1a, ha sido impugnada ante el Tribunal Constitucional por recurso que denuncia su inconstitucionalidad fundamentado en un conflicto de distribuci\u00f3n competencial. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

El recurso ha sido admitido a tr\u00e1mite por Resoluci\u00f3n de 21 de enero de 2021, pero no tiene efectos suspensivos y por consiguiente esta Ley se encuentra actualmente en vigor. <\/p>\n\n\n\n

El Tribunal Constitucional si estima el recurso deber\u00eda pronunciarse sobre si los efectos de dicha nulidad se producen \u201cex tunc\u201d o \u201cex nunc\u201d, esto es desde la sentencia que la declare o desde su entrada en vigor.<\/p>\n\n\n\n

Esta es una cuesti\u00f3n jur\u00eddica de gran trascendencia en relaci\u00f3n con lo que se expondr\u00e1 en este art\u00edculo y asimismo para la cuantificaci\u00f3n de eventuales reclamaciones de los arrendadores contra la Administraci\u00f3n respecto de las rentas que una norma legal imperativa, declarada nula y expulsada del ordenamiento jur\u00eddico, les habr\u00eda impedido percibir.<\/p>\n\n\n\n

I.- <\/strong>Ante la posibilidad de que la Ley 11\/2020 sea declarada inconstitucional se ha popularizado el uso de una cl\u00e1usula en los nuevos contratos sujetos a esta normativa que establece una renta de aplicaci\u00f3n subsidiaria a la fijada por la Ley, que se aplicar\u00eda si la sentencia del Tribunal Constitucional declarase la nulidad de la limitaci\u00f3n de rentas impuesta esta ley.<\/p>\n\n\n\n

Este pacto ha sido denominado en lenguaje coloquial como \u201cCl\u00e1usula Berl\u00edn\u201d porque los arrendadores lo empezaron a introducir en los contratos de arrendamiento de viviendas sitas en la regi\u00f3n de Berl\u00edn. Tal y como ha ocurrido en Catalu\u00f1a se hab\u00eda promulgado para esta regi\u00f3n una normativa limitadora de los precios de alquiler. Un tribunal elev\u00f3 cuesti\u00f3n de inconstitucionalidad al Tribunal Constitucional alem\u00e1n sobre la competencia de Berl\u00edn para aprobar esta norma. Lo interesante del caso es que este tribunal alem\u00e1n ha reconocido que en caso de declararse la inconstitucionalidad de esta norma el arrendador tendr\u00e1 la posibilidad de reclamar las diferencias de rentas no percibidas, y con efectos retroactivos.<\/p>\n\n\n\n

II. – <\/strong>Se plantea en estos momentos un debate jur\u00eddico acerca de la validez o nulidad de este tipo de pactos, habida cuenta que nuestra Ley de Arrendamientos Urbanos, en su t\u00edtulo II prev\u00e9 un r\u00e9gimen tuitivo, protector, del arrendamiento de vivienda, limitando la autonom\u00eda privada para la regulaci\u00f3n de este tipo de contratos.<\/p>\n\n\n\n

Como punto de partida hay que se\u00f1alar que la LAU en su art\u00edculo 17.1<\/a> reconoce la libertad de las partes para fijar la renta inicial. El art. 6 de la Ley 11\/2020<\/a> deroga en la pr\u00e1ctica para los arrendamientos de viviendas sitas en Catalu\u00f1a esta norma legal estatal en cuanto impone con car\u00e1cter imperativo una renta m\u00e1xima que no se puede superar, aunque las partes quieran convenir una renta superior. Incluso en el caso de pr\u00f3rroga contractual o renovaci\u00f3n del contrato preexistente entre las mismas partes (Disposici\u00f3n Transitoria 1.\u00aa de la Ley 11\/2020<\/a>). \u00a0<\/p>\n\n\n\n

El principal argumento de quienes pregonan la nulidad de las cl\u00e1usulas \u201cBerl\u00edn\u201d estriba en que el art. 18.1 de la LAU<\/a>, que regula la actualizaci\u00f3n de la renta inicial, impide durante la vigencia del contrato la aplicaci\u00f3n de incrementos en la renta que excedan de los porcentajes de variaci\u00f3n experimentados anualmente por el \u00cdndice de Precios al Consumo. Que por aplicaci\u00f3n del art. 6<\/a> de la misma ley arrendaticia son nulos y se tienen por no puestos los pactos adoptados por las partes cuando afecten a normas imperativas de la Ley, como la contenida en ese art\u00edculo 18, y sean perjudiciales para el arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

No puedo compartir esta interpretaci\u00f3n. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

La cl\u00e1usula \u201cBerl\u00edn\u201d si se incorpora al contrato determin\u00e1ndose, libremente y de mutuo acuerdo, la renta realmente querida y aceptada por las partes, pero que no se puede aplicar en ese momento (por imperativo legal limitador), y se conviene que esa renta regir\u00e1 si se cumple una condici\u00f3n suspensiva que consiste precisamente en que el Tribunal Constitucional resuelva declarar nula por contraria a la Constituci\u00f3n la limitaci\u00f3n, es un pacto v\u00e1lido al amparo del art\u00edculo 17 de la LAU<\/a> y del art\u00edculo 1.255 del C\u00f3digo Civil<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Por las siguientes razones:<\/p>\n\n\n\n

1.\u00aa – Porque el art. 4.2 de la LAU<\/a> permite que las partes convengan los pactos, cl\u00e1usulas y condiciones que tengan por conveniente en el marco de lo establecido en el T\u00edtulo II de esta Ley, y no es contrario a la misma fijar una renta alternativa para el caso de que sea declarada nula una norma legal que impide el ejercicio de esa libertad contractual.<\/p>\n\n\n\n

2.\u00aa – Porque la aplicaci\u00f3n de esa renta sujeta a condici\u00f3n suspensiva no es un incremento procedente de la \u201cactualizaci\u00f3n\u201d de la renta inicial que se regula en el art. 18 LAU<\/a> sino el ejercicio por las partes del derecho a fijar libremente la renta (art. 17.1 LAU<\/a>), impedido temporalmente en tanto en cuanto est\u00e9 en vigor la Ley 11\/2020. \u00a0<\/p>\n\n\n\n

3.\u00aa – Porque esa cl\u00e1usula no es contraria a la ley, a la moral, ni al orden p\u00fablico, y respeta la legalidad vigente en el momento en que se pacta, ya que su aplicaci\u00f3n efectiva depende del cumplimiento de una condici\u00f3n suspensiva, de un hecho futuro e incierto que no depende de la voluntad de las partes (art. 1115 del C\u00f3digo Civil<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

4.\u00aa – Porque, si bien la Ley 11\/2020 tiene car\u00e1cter imperativo, esta cl\u00e1usula no la vulnera ya que la renta que se pacta como exigible durante su vigencia es la que respeta los l\u00edmites cuantitativos exigidos por esta ley. Su declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad acarrear\u00eda su nulidad, pero presumiblemente la vigencia de las condiciones pactadas en los contratos pactados desde su entrada en vigor a falta de previsi\u00f3n contractual sobre los efectos de la nulidad. La cl\u00e1usula leg\u00edtimamente cumple esta finalidad para el previendo la eficacia de otra renta de mercado, libremente convenida que solamente tendr\u00e1 virtualidad y eficacia si se cumple la condici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

5.\u00aa – Porque la Ley 11\/2020 es una ley de car\u00e1cter excepcional, de \u00e1mbito temporal y restrictiva de la libre contrataci\u00f3n, que no deber\u00eda ser aplicada ni para supuestos ni en momentos distintos de los contemplados en ella (art. 6.2 del C\u00f3digo Civil<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

6.\u00aa – Porque acaecida la condici\u00f3n suspensiva no se produce la novaci\u00f3n extintiva del contrato con anterioridad al plazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n del arrendamiento ya que para que se produzca esa extinci\u00f3n es preciso (art. 1.204 del C\u00f3digo Civil<\/a>) que as\u00ed se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean incompatibles. Ser\u00eda, si se quiere, una novaci\u00f3n meramente modificativa de una condici\u00f3n del contrato, prevista por las partes al contratar, que no afecta al plazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n (art. 9 LAU<\/a>) y respeta el derecho de desistimiento del arrendatario (art.11 LAU<\/a>).\u00a0<\/p>\n\n\n\n

La cl\u00e1usula \u201cBerl\u00edn\u201d si se incorpora al contrato determin\u00e1ndose, libremente y de mutuo acuerdo, la renta realmente querida y aceptada por las partes, pero que no se puede aplicar en ese momento (por imperativo legal limitador)<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

III. – <\/strong>Finalmente, a fin de que no pueda ponerse en duda su legalidad, es necesario que se respeten lo establecido en otras normas jur\u00eddicas de aplicaci\u00f3n a la contrataci\u00f3n bien sea entre particulares, y especialmente cuando el arrendador es un profesional o empresario y el arrendatario consumidor. <\/p>\n\n\n\n

Recordemos que la redacci\u00f3n de la cl\u00e1usula debe ser clara y trasparente, en t\u00e9rminos simples y comprensibles para un no profesional, que debe contener la suficiente informaci\u00f3n sobre su trascendencia econ\u00f3mica, que debe ser destacada en el contrato de forma que no pueda pasar inadvertida entre el clausulado, y que debe destacarse especialmente para que no quede duda que ha sido fruto del mutuo acuerdo entre las partes.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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