{"id":7540,"date":"2021-06-10T08:51:00","date_gmt":"2021-06-10T07:51:00","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=7540"},"modified":"2021-06-01T10:43:59","modified_gmt":"2021-06-01T09:43:59","slug":"juntas-telematicas-en-tiempos-de-pandemia-y-nuevo-decreto-ley-53-2020-de-22-de-diciembre-de-no-obligatoriedad-de-celebracion-de-juntas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/juntas-telematicas-en-tiempos-de-pandemia-y-nuevo-decreto-ley-53-2020-de-22-de-diciembre-de-no-obligatoriedad-de-celebracion-de-juntas\/","title":{"rendered":"Juntas telem\u00e1ticas en tiempos de pandemia y nuevo Decreto-Ley 53\/2020, de 22 de diciembre de no obligatoriedad de celebraci\u00f3n de juntas"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Resulta evidente que uno de los problemas m\u00e1s graves que se est\u00e1n produciendo en la actualidad en las comunidades de propietarios es el relativo a la necesidad de celebrar juntas, pero las restricciones que se est\u00e1n poniendo en marcha por todas las Comunidades Aut\u00f3nomas por delegaci\u00f3n del gobierno es la restricci\u00f3n de reuniones que eviten la propagaci\u00f3n del contagio del virus.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En la Comunidad Aut\u00f3noma de Catalu\u00f1a la problem\u00e1tica de celebrar junta telem\u00e1tica es menor que en el resto del pa\u00eds, ya que existe una regulaci\u00f3n propia, por cuanto en el art. 553.22 de la Ley 5\/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, relativo a los derechos reales se contempla que: Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que pueda asistirse por videoconferencia o por otros medios telem\u00e1ticos de comunicaci\u00f3n sincr\u00f3nica similar.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Es decir, que no admite la celebraci\u00f3n de la junta directa, sino que es preciso aprobarla directamente para el uso de esta v\u00eda. La cuesti\u00f3n es que la norma dice que \u201cpueda asistirse\u201d, no que \u201cpueda celebrarse\u201d \u00edntegramente. Pero el problema que surge ahora es que en tiempos de COVID la necesidad es de que se pueda celebrar \u00edntegramente por videoconferencia, no tan solo que se pueda asistir, lo que nos abre la puerta al grave problema de que en aquellas comunidades donde se haya aprobado el uso de la videoconferencia surge la duda de si puede utilizarse el acuerdo reflejado en estatutos para hacerla \u00edntegra por videoconferencia.<\/p>\n\n\n\n

Desde nuestro punto de vista s\u00ed que es posible, ya que no puede impedirse esta opci\u00f3n haciendo constar en la convocatoria que el uso de la videoconferencia consta en estatutos y que la existencia del estado de alarma y normativa de medidas de prevenci\u00f3n anti contagio COVID determinan que se deba asistir solo y exclusivamente por videoconferencia.<\/p>\n\n\n\n

La problem\u00e1tica <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

El problema surge para aquellos que no hayan modificado sus estatutos, para los que surge la v\u00eda de que se mande un comunicado a los comuneros advirtiendo que, dado el estado de la pandemia, se traslada a los comuneros que, dada la situaci\u00f3n de evitaci\u00f3n de reuniones y contactos sociales, se proceder\u00e1 a celebrar una junta telem\u00e1tica concediendo un plazo de cinco d\u00edas para que se oponga quien as\u00ed lo quiera, y en caso contrario se convocar\u00eda la junta para celebrarla por este sistema, ante el consentimiento prestado por los comuneros por el \u201csilencio\u201d que han tenido ante la no oposici\u00f3n en el plazo que se les ha indicado.<\/p>\n\n\n\n

En cualquier caso es preciso una reforma a nivel nacional que clarifique este tema y que, incluso, permita ex lege<\/em> que se celebre una junta por videoconferencia sin necesidad de que la junta lo apruebe, ni que se modifiquen los estatutos, lo que har\u00eda m\u00e1s f\u00e1cil reunirse y adoptar acuerdos de temas que ahora est\u00e1n suspendidos, lo que nos lleva a recordar la gran labor realizada durante estos meses por el Consejo General de Colegios de administradores de fincas que ha solicitado a varios grupos parlamentarios que se inicien las gestiones para solicitar al Gobierno que apruebe una norma que as\u00ed lo establezca, lo cual es digno de alabar la gesti\u00f3n del Consejo General a la hora de reclamar esta anhelada reforma que permita las reuniones online ahora y de cara al futuro.<\/p>\n\n\n\n

Pero es que, adem\u00e1s, en el pasado Congreso Nacional de Colegios profesionales del 2018 se present\u00f3 una propuesta de nueva LPH, que permitiese que los estatutos puedan establecer, o la junta de propietarios acordar, que se permita asistir a las juntas de propietarios por videoconferencia o cualquier otra herramienta telem\u00e1tica de comunicaci\u00f3n sincr\u00f3nica similar. <\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, debemos entender que la opci\u00f3n mejor pasar\u00eda, como decimos, por la circunstancia de que la ley permita que se celebren directamente sin necesidad de acuerdo previo, o modificaci\u00f3n estatutaria, ya que la forma seguida de su celebraci\u00f3n no deber\u00eda estar limitada, sino facilitada, y m\u00e1s en tiempos como los actuales.<\/p>\n\n\n\n

Ha que recordar, adem\u00e1s que se ha aprobado en Catalu\u00f1a el Decreto-Ley 53\/2020, de 22 de diciembre, de modificaci\u00f3n del Decreto-Ley 10\/2020, de 27 de marzo, por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, econ\u00f3mico y social de la COVID-19. s (BOE de 4 de febrero de 2021).<\/p>\n\n\n\n

Modificaci\u00f3n del art\u00edculo 4 del Decreto-Ley 10\/2020<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

As\u00ed, se modifica el art\u00edculo 4 del Decreto-Ley 10\/2020, de 27 de marzo, por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, econ\u00f3mico y social del COVID-19, que queda redactado de la siguiente forma:<\/p>\n\n\n\n

\u00abArt\u00edculo 4. Medidas aplicables a las personas jur\u00eddicas de derecho privado sujetas a las disposiciones del derecho civil catal\u00e1n y a las juntas de propietarios en las comunidades sujetas al r\u00e9gimen de propiedad horizontal. 4.3 La obligaci\u00f3n de convocar y celebrar las juntas de propietarios en las comunidades sujetas a r\u00e9gimen de propiedad horizontal queda suspendida hasta el 31 de diciembre 2021, sin perjuicio de la posibilidad de cada comunidad de convocar y celebrar la junta de propietarios dentro de este plazo, de acuerdo con sus circunstancias y las medidas de seguridad que en cada momento sean de aplicaci\u00f3n, a iniciativa de la Presidencia o si lo solicita al menos un veinte por ciento de las personas propietarias con derecho a voto, que representen el mismo porcentaje de cuotas. La celebraci\u00f3n de la junta tambi\u00e9n se puede llevar a cabo a trav\u00e9s de los medios establecidos por el art\u00edculo 312-5.2 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a.<\/em><\/p>\n\n\n\n

El \u00faltimo presupuesto anual aprobado se entiende prorrogado hasta la celebraci\u00f3n de la junta ordinaria, en la cual tambi\u00e9n se debe proceder a la aprobaci\u00f3n de las cuentas anteriores y a la renovaci\u00f3n de los cargos, de acuerdo con lo establecido en el art\u00edculo 553-15 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Mientras no se convoque y celebre la junta ordinaria, se pueden tomar acuerdos sin reuni\u00f3n a instancia de la persona que la preside, si se cumplen los requisitos establecidos en el art\u00edculo 312-7 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a\u00bb. <\/em><\/p>\n\n\n\n

Esta medida es muy interesante, dado que resuelve, por otro lado, qu\u00e9 respuesta dar ante la no convocatoria de juntas cuando algunos comuneros ponen pegas a la celebraci\u00f3n por junta telem\u00e1tica, o no se ponen de acuerdo al respecto, y lo que se apuesta es por esperar en funci\u00f3n de esta norma.<\/p>\n\n\n\n

Es preciso una reforma a nivel nacional que clarifique este tema y que, incluso, permita ex lege que se celebre una junta por videoconferencia sin necesidad de que la junta lo apruebe<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Otra f\u00f3rmula fue la aprobada por este Decreto-Ley 10\/2020, de 27 de marzo, por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, econ\u00f3mico y social del COVID-19, por el que se adoptaron medidas relativas a las personas jur\u00eddicas de derecho privado, juntas de propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal y en las cooperativas catalanas. Y entre ellas que:<\/p>\n\n\n\n

\u201cDurante la vigencia del estado de alarma, queda admitida tambi\u00e9n la posibilidad de adoptar acuerdos sin reuni\u00f3n, a instancia de la persona que preside la junta, si se cumplen los requisitos establecidos en el art\u00edculo 312-7 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Las diferentes opciones:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\n
  • 1. -Celebrar junta telem\u00e1tica<\/li>
  • 2. -Esperar y prorrogar presupuestos, cargos, contratos, etc.<\/li>
  • 3. -Celebrar la junta sin junta.<\/li>
  • <\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Desde nuestro punto de vista apostamos por la tecnolog\u00eda, porque esperar no lleva a nada, y donde est\u00e9 la forma tecnol\u00f3gica de poder aprobar acuerdos y seguir con la normalidad en la adopci\u00f3n de acuerdos es la mejor v\u00eda a seguir en la comunidad.<\/p>\n\n\n\n

    Es por ello por lo que se est\u00e1 imponiendo la celebraci\u00f3n de juntas telem\u00e1ticas, pero el problema que existe es que, en principio, para su validez deber\u00eda exigirse un acuerdo presencial de la junta para modificar estatutos y aprobar esta v\u00eda, lo que supone una contradicci\u00f3n, porque esta junta presencial est\u00e1 restringida por la normativa actual para evitar la propagaci\u00f3n del virus.<\/p>\n\n\n\n

    Es por ello, por lo que una soluci\u00f3n o v\u00eda que se estima adecuada es, como decimos, o la junta sin junta para aprobarlo, o la de difusi\u00f3n de una comunicaci\u00f3n a los comuneros advirti\u00e9ndoles de la posibilidad de esta v\u00eda como vamos a explicar.<\/p>\n\n\n\n

    Desde nuestro punto de vista apostamos por la tecnolog\u00eda, porque esperar no lleva a nada<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    En principio, lo que se puede hacer es mandar un documento a todos los comuneros, incluidos los que sean morosos, porque evidentemente hay que convocarles a la junta, haciendo la advertencia de que se va a proceder a la convocatoria de la junta telem\u00e1tica concediendo plazo para que puedan oponerse a la misma los comuneros si quisieran, y transcurrido ese plazo ya no podr\u00e1 haber oposici\u00f3n por asentimiento o consentimiento t\u00e1cito a la celebraci\u00f3n en esta modalidad.<\/p>\n\n\n\n

    Resulta evidente que los morosos tambi\u00e9n tienen derecho a recibir esta convocatoria y esta comunicaci\u00f3n y luego l\u00f3gicamente tambi\u00e9n cuando nadie se haya manifestado en contra ser convocados a la junta telem\u00e1tica con la circunstancia de que no tendr\u00e1n derecho de voto.<\/p>\n\n\n\n

    Con respecto al comunicado, es evidente que la junta presencial no se puede hacer por el problema del contagio del coronavirus y para ello se puede sustituir por un comunicado, como estamos explicando, del administrador de fincas a todos los comuneros advirtiendo de la circunstancia de la celebraci\u00f3n telem\u00e1tica, y advertir que si en el plazo de cinco d\u00edas no se expresa por una remisi\u00f3n de un escrito del comunero a la administraci\u00f3n de fincas advirtiendo la oposici\u00f3n, se entender\u00e1 el consentimiento de todos los comuneros que han sido convocados a la junta, incluida los morosos, con lo cual ello sustituir\u00eda, por aceptaci\u00f3n o consentimiento t\u00e1cito, la exigencia de firma de un documento que se les enviara para que todos lo aceptaran, ya que a los efectos legales tienen la misma virtualidad y validez legal<\/p>\n\n\n\n

    Podr\u00eda denominarse a estas juntas denominadas juntas de extrema necesidad por la urgencia del problema y por el estado de necesidad que se est\u00e1 sufriendo, y, adem\u00e1s, la inexistencia de oposici\u00f3n expresa al comunicado supondr\u00eda que no podr\u00eda impugnarse la junta telem\u00e1tica por la teor\u00eda de los actos propios al no haber hecho el comunero manifestaci\u00f3n expresa de su oposici\u00f3n como se le hab\u00eda advertido. Y ello supondr\u00eda que la comunidad le opondr\u00eda en el caso de impugnaci\u00f3n de la junta telem\u00e1tica la inexistencia de oposici\u00f3n a su celebraci\u00f3n cuando se le comunic\u00f3 expresamente para darle plazo para que pudiera oponerse sin haberlo hecho, lo que equivale a su aceptaci\u00f3n por consentimiento por silencio.<\/p>\n\n\n\n

    <\/p>\n<\/div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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