{"id":7617,"date":"2021-09-21T09:17:07","date_gmt":"2021-09-21T08:17:07","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=7617"},"modified":"2021-09-21T10:02:24","modified_gmt":"2021-09-21T09:02:24","slug":"responsabilidad-solidaria-de-los-administradores-sociales-de-la-promotora-en-relacion-con-la-obligacion-de-reparar-los-vicios-de-construccion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/responsabilidad-solidaria-de-los-administradores-sociales-de-la-promotora-en-relacion-con-la-obligacion-de-reparar-los-vicios-de-construccion\/","title":{"rendered":"Responsabilidad solidaria de los administradores sociales de la promotora en relaci\u00f3n con la obligaci\u00f3n de reparar los vicios de construcci\u00f3n"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El supuesto que nos ocupa en este comentario es el relativo a la responsabilidad por vicios de construcci\u00f3n. Qu\u00e9 sucede cuando en el momento de celebrarse el contrato la sociedad promotora <\/strong>
(o constructora) no estaba en causa de disoluci\u00f3n, pero si lo est\u00e1 en el momento en que aparecen los vicios constructivos.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 367<\/a> del Texto Refundido de la ley de Sociedades de Capital (Real Decreto Legislativo 1\/2010, de 2 de julio, en adelante LSC) establece que los administradores responder\u00e1n solidariamente de las obligaciones sociales posteriores al momento en que la sociedad quede incursa en alguna causa de disoluci\u00f3n de las previstas por el art\u00edculo 363<\/a> de la misma LSC, cuando no hayan convocado la junta para adoptar el acuerdo de disoluci\u00f3n en el plazo de dos meses desde que concurra dicha causa de disoluci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n responder\u00e1n solidariamente cuando no hubieran solicitado la disoluci\u00f3n judicial o en su caso, el concurso de acreedores en el plazo de dos meses desde la fecha en que deber\u00eda haberse celebrado la junta, si esta no hubiera llegado a celebrarse, o de dos meses desde la celebraci\u00f3n de la junta si el acuerdo hubiera sido contrario a la disoluci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Por tanto, lo esencial para determinar si el administrador responde solidariamente de una deuda es que la misma hubiera nacido despu\u00e9s de la causa de disoluci\u00f3n. Esta cuesti\u00f3n resulta dudosa cuando no coinciden en el tiempo la celebraci\u00f3n del contrato con el nacimiento de la obligaci\u00f3n o su exigibilidad, lo que ha dado lugar a que el Tribunal Supremo haya tenido que ir elaborando una doctrina sobre esta cuesti\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

El Tribunal Supremo distingue entre nacimiento y vencimiento de la obligaci\u00f3n, y considera que lo relevante es el nacimiento. Lo que da lugar a la responsabilidad del administrador es el nacimiento de nuevas obligaciones en un momento en que la sociedad deber\u00eda haber cesado en su actividad o, cuando menos, anunciado que se hallaba en liquidaci\u00f3n, no el vencimiento de las originadas con anterioridad, en un momento en que no hab\u00eda causa de disoluci\u00f3n y por lo tanto no debe reprocharse a los administradores la actividad de la que surgi\u00f3 la obligaci\u00f3n, aunque estuviera sujeta a t\u00e9rmino.<\/p>\n\n\n\n

Deudas correspondientes a retenciones de certificaciones de obra<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

En la sentencia de 19 de diciembre de 2018 (n\u00fam. 716\/2018) se declar\u00f3 que la deuda correspondiente a las retenciones de certificaciones de obra anteriores a la aparici\u00f3n de la causa de disoluci\u00f3n, era anterior y no posterior a la aparici\u00f3n de la causa de resoluci\u00f3n, y que el acuerdo por el que se resolv\u00eda el contrato de obra y se reconoc\u00edan las retenciones pendientes de pago, que se har\u00eda una vez transcurrido el periodo de garant\u00eda, no generaba el cr\u00e9dito, por lo que el administrador de la sociedad no respond\u00eda personalmente por dicha deuda.<\/p>\n\n\n\n

El Tribunal Supremo distingue entre nacimiento y vencimiento de la obligaci\u00f3n, y considera que lo relevante es el nacimiento<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

\u201cEl recurso cuestiona la valoraci\u00f3n jur\u00eddica realizada por la Audiencia conforme a la cual el cr\u00e9dito por el importe de las retenciones practicadas al tiempo de ser emitidas y pagadas las certificaciones obra, entre el 31 de agosto de 2006 y el 30 de mayo de 2008, es posterior a la causa de disoluci\u00f3n porque, conforme al acuerdo de resoluci\u00f3n del contrato de 1 de diciembre de 2008, su pago estaba sometido a la condici\u00f3n de que, cumplido el plazo de garant\u00eda (14 de julio de 2009), no hubiera surgido ninguna de las contingencias de las que respond\u00eda la cantidad cubierta.<\/p>\n\n\n\n

En realidad, el cr\u00e9dito correspondiente a las retenciones practicadas en su d\u00eda no deja de ser parte del precio de los trabajos realizados. La causa de esta obligaci\u00f3n de pago es la contraprestaci\u00f3n percibida, en este caso los trabajos de construcci\u00f3n realizados por la contratista entre el 31 de agosto de 2006 y el 30 de mayo de 2008. Podr\u00eda entenderse que las partes, por el acuerdo de 1 de diciembre de 2008, al resolver la relaci\u00f3n contractual, liquidaron las cantidades pendientes de pago por los trabajos realizados, en concreto las rese\u00f1adas retenciones. Pero esta liquidaci\u00f3n no altera la naturaleza del cr\u00e9dito ni su nacimiento. Como tampoco lo hace el que su exigibilidad quedara supeditada a que, llegado el plazo de garant\u00eda (14 de julio de 2009), no hubiera surgido alguna de las contingencias de las que respond\u00edan las cantidades retenidas.<\/p>\n\n\n\n

La obligaci\u00f3n de pago de los importes retenidos al tiempo de abonarse las certificaciones de obra estaba sujeta a una condici\u00f3n suspensiva negativa con tiempo determinado: que durante el periodo de garant\u00eda convenido (hasta el 14 de julio de 2009) no apareciera ninguna de las contingencias cubiertas con esta garant\u00eda. En estos casos, transcurrido el t\u00e9rmino sin que se hubiera cumplido la condici\u00f3n, la obligaci\u00f3n nacida del contrato se purifica y deviene eficaz, conforme al art. 1118.1 CC. Esta eficacia es adem\u00e1s retroactiva, al momento de constituci\u00f3n de la obligaci\u00f3n, pues as\u00ed lo establece el art. 1120 CC. (\u2026)<\/p>\n\n\n\n

La deuda que la sociedad Projimosa ten\u00eda con Solyder correspondiente a las retenciones practicadas sobre el pago del precio de los trabajos objeto de las certificaciones de obra emitidas entre el 31 de agosto de 2006 y el 30 de mayo de 2008, habr\u00eda nacido en ese periodo de tiempo, sin perjuicio de la condici\u00f3n suspensiva negativa de que no surgiera ninguna contingencia cubierta por la garant\u00eda de la retenci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

De tal forma que la deuda social es anterior y no posterior a la aparici\u00f3n de la causa de disoluci\u00f3n, que en la instancia se refiri\u00f3 a diciembre de 2008.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, el administrador de Projimosa no deb\u00eda responder solidariamente del pago de esta deuda social por virtud del art. 105.5 LSRL.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Deudas sociales correspondientes a rentas de contratos de arrendamiento<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

En cambio, en el caso de deudas sociales correspondientes a las rentas de un contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta que se trata de una obligaci\u00f3n de tracto sucesivo, el Tribunal Supremo declara que \u201ccada per\u00edodo de utilizaci\u00f3n o disfrute del bien arrendado genera una obligaci\u00f3n de pago independiente y con autonom\u00eda suficiente para considerar que ese per\u00edodo marca el nacimiento de la obligaci\u00f3n, al objeto de establecer si se puede hacer o no responsables solidarios de su cumplimiento a los administradores, en aplicaci\u00f3n del art. 367 LSC\u201d (Sentencia de 10 de abril de 2019, n\u00fam. 225\/2019).<\/p>\n\n\n\n

Considera que cada prestaci\u00f3n singular satisface \u00edntegramente el inter\u00e9s de ambas partes durante el correspondiente periodo, independientemente de las prestaciones pasadas o futuras de ese mismo contrato. En definitiva, que la obligaci\u00f3n no nace en el momento de celebraci\u00f3n del contrato originario, sino cada vez que se realiza una prestaci\u00f3n. Lo que significa que las rentas devengadas con posterioridad a la concurrencia de la causa de disoluci\u00f3n han de considerarse obligaciones posteriores y, por tanto, susceptibles de generar la responsabilidad solidaria de los administradores ex art. 367 LSC.<\/p>\n\n\n\n

Siendo tambi\u00e9n relevante lo declarado por la sentencia de 10 de marzo de 2016 (n\u00fam. 151\/2016), en la que la deuda social objeto de reclamaci\u00f3n era la obligaci\u00f3n de restituir una prima de opci\u00f3n de compra y parte del precio adelantado, derivada del ejercicio de una facultad resolutoria del contrato. En este supuesto, el Tribunal Supremo declara que la obligaci\u00f3n de restituir la prima de la opci\u00f3n y el anticipo del precio no nac\u00eda con el contrato, sino con el acaecimiento del hecho resolutorio y el ejercicio de la facultad resolutoria.<\/p>\n\n\n\n

\u201cEsta Sala considera que la obligaci\u00f3n de Hicsa, consistente en restituir a Luma el precio de la opci\u00f3n de compra y el anticipo del precio abonados por esta, no naci\u00f3 cuando se firm\u00f3 el contrato de opci\u00f3n de compra que conten\u00eda una condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita, sino cuando, cumplida tal condici\u00f3n, Luma hizo uso de la facultad resolutoria que el contrato le otorgaba en tales casos y requiri\u00f3 a Hicsa para que le restituyera el precio de la opci\u00f3n de compra y el anticipo del precio que le hab\u00eda abonado. (\u2026)<\/p>\n\n\n\n

En el caso de una obligaci\u00f3n restitutoria derivada del ejercicio de una facultad resolutoria, tal obligaci\u00f3n no nace cuando se celebra el negocio que se pretende resolver, por m\u00e1s que tenga una relaci\u00f3n directa con el mismo, sino del acaecimiento del hecho resolutorio y del ejercicio por el interesado de la facultad resolutoria derivada del mismo. Es ese el momento temporal que debe tomarse en consideraci\u00f3n para determinar si la obligaci\u00f3n es o no posterior al acaecimiento de la causa legal de disoluci\u00f3n.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Cada per\u00edodo de utilizaci\u00f3n o disfrute del bien arrendado genera una obligaci\u00f3n de pago independiente y con autonom\u00eda suficiente para considerar que ese per\u00edodo marca el nacimiento de la obligaci\u00f3n<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Responsabilidad por vicios de construcci\u00f3n<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

El supuesto que nos ocupa en este comentario es el relativo a la responsabilidad por vicios de construcci\u00f3n. Qu\u00e9 sucede cuando en el momento de celebrarse el contrato la sociedad promotora (o constructora) no estaba en causa de disoluci\u00f3n, pero si lo est\u00e1 en el momento en que aparecen los vicios constructivos.<\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n ha sido resuelta por la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2020 (n\u00fam. 212\/2020).<\/p>\n\n\n\n

Se trataba de un contrato de permuta de solar por edificaci\u00f3n en el que la promotora se obligaba a entregar varios apartamentos al cedente del solar y, una vez entregados, se detectaron diversos defectos constructivos. Ante esta situaci\u00f3n el cedente del solar interpuso demanda contra la sociedad promotora, que fue condenada a indemnizarle por tal motivo. Pero, resultando infructuosa la ejecuci\u00f3n por la insolvencia de la misma, inst\u00f3 demanda de responsabilidad contra los administradores, quedando acreditado que en el momento de otorgarse el contrato de permuta no concurr\u00eda causa de disoluci\u00f3n de la sociedad promotora, que se produjo entre el momento del otorgamiento de la permuta y la entrega de los departamentos comprometidos. <\/p>\n\n\n\n

Apoy\u00e1ndose en la doctrina emanada de anteriores resoluciones, entre ellas las citadas m\u00e1s arriba, el Tribunal Supremo declar\u00f3 que la fecha a tomar en consideraci\u00f3n no era la de la firma del contrato sino la de aparici\u00f3n de las patolog\u00edas por considerar que era en ese momento en el que naci\u00f3 la obligaci\u00f3n de la promotora de indemnizar al cedente del solar, por lo que conden\u00f3 a los administradores sociales a responder solidariamente de la obligaci\u00f3n de la sociedad. <\/p>\n\n\n\n

Razonando lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEl cr\u00e9dito tiene su origen en el cumplimiento defectuoso del contrato de permuta que ligaba al demandante, Sr. Heraclio, con la sociedad (Promovelsa), por la existencia de vicios y defectos en la construcci\u00f3n de los inmuebles entregados, despu\u00e9s de ser construidos, a cambio del solar que se hab\u00eda entregado en su d\u00eda. Este cumplimiento defectuoso dio lugar al ejercicio de una acci\u00f3n judicial que permiti\u00f3 la condena de la sociedad al pago de una indemnizaci\u00f3n que al frustrarse su ejecuci\u00f3n se plasm\u00f3 en el cr\u00e9dito que ahora se reclama.<\/p>\n\n\n\n

3. Lo esencial para determinar si la deuda social queda cubierta por la responsabilidad del administrador es, pues, que hubiera nacido despu\u00e9s de la causa de disoluci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Con car\u00e1cter general, hemos distinguido entre nacimiento y vencimiento de la obligaci\u00f3n, y hemos considerado que lo relevante es el nacimiento de la obligaci\u00f3n. Lo verdaderamente relevante es el nacimiento de nuevas obligaciones en un momento en que la sociedad deber\u00eda haber cesado en su actividad o cuando menos anunciado que se hallaba en liquidaci\u00f3n, no el vencimiento de las originadas con anterioridad, en un momento en que no hab\u00eda causa de disoluci\u00f3n y por lo tanto no debe reprocharse a los administradores la actividad de la que surgi\u00f3 la obligaci\u00f3n, aunque estuviera sujeta a t\u00e9rmino. (\u2026)<\/p>\n\n\n\n

6. En el presente caso, la deuda social es una obligaci\u00f3n de reparar vicios y defectos de la construcci\u00f3n, advertidos al tiempo de hacerse entrega de los departamentos, el 31 de julio de 2008. A los efectos de la responsabilidad prevista en el art. 367 LSC, podemos entender que la obligaci\u00f3n de reparar estos vicios y defectos surgi\u00f3 con su aparici\u00f3n, al ser entregados los departamentos. Esta obligaci\u00f3n, transformada en la indemnizaci\u00f3n del coste de esta reparaci\u00f3n, no nace ni con la sentencia que los declara ni con el contrato de permuta, del que surg\u00eda la obligaci\u00f3n de entrega de los departamentos construidos, sino al ser entregados los departamentos y ser advertidos los vicios y defectos, el 31 de julio de 2008.\u201d<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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