{"id":7626,"date":"2021-09-21T09:22:51","date_gmt":"2021-09-21T08:22:51","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=7626"},"modified":"2021-09-21T09:24:54","modified_gmt":"2021-09-21T08:24:54","slug":"la-limitacion-de-los-motivos-de-oposicion-del-desahucio-por-impago-de-renta-y-su-problematica-interpretativa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-limitacion-de-los-motivos-de-oposicion-del-desahucio-por-impago-de-renta-y-su-problematica-interpretativa\/","title":{"rendered":"La limitaci\u00f3n de los motivos de oposici\u00f3n del desahucio por impago de renta y su problem\u00e1tica interpretativa"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En orden a una mejor comprensi\u00f3n del objeto y alcance del procedimiento legalmente establecido para el ejercicio de la acci\u00f3n de desahucio por falta de pago de la renta, no es ocioso hacer un breve repaso a la evoluci\u00f3n legislativa, con especial hincapi\u00e9 en el apartado 3 del art. 440 de la LEC.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Existe una contradicci\u00f3n in terminis<\/em> entre el contenido de los arts. 440.3, primer p\u00e1rrafo, y 444.1 de la LEC sobre los motivos de oposici\u00f3n en el juicio de desahucio por impago de rentas y otras cantidades debidas que genera gran confusi\u00f3n en la pr\u00e1ctica forense de los operadores jur\u00eddicos.<\/p>\n\n\n\n

En aras de determinar el alcance de la sumariedad de este proceso de juicio verbal especial, es fundamental resolver esta antinomia normativa de la LEC. Ello nos permitir\u00e1 comprender mejor el juego de figuras jur\u00eddicas tan manidas en este tipo de procesos, como la excepci\u00f3n de la cuesti\u00f3n compleja (SSAP Granada, Sec. 2\u00aa, de 22 de febrero de 2000; SAP Madrid, Sec. 20\u00aa, de 16 de febrero de 2005; SAP Cantabria, Sec. 3\u00aa, de 15 de abril de 2005; SAP Valencia, Sec. 8\u00aa, de 10 de julio de 2006), o la tan popularizada, en estos tiempos de crisis sanitaria, cl\u00e1usula rebus sic stantibus<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

En orden a una mejor comprensi\u00f3n del objeto y alcance del procedimiento legalmente establecido para el ejercicio de la acci\u00f3n de desahucio por falta de pago de la renta, no es ocioso hacer un breve repaso a la evoluci\u00f3n legislativa, con especial hincapi\u00e9 en el apartado 3 del art. 440 de la LEC.<\/p>\n\n\n\n

Repaso a la evoluci\u00f3n legislativa<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

De entrada, el ep\u00edgrafe XII de la Exposici\u00f3n de Motivos de la LEC mantiene la cl\u00e1sica configuraci\u00f3n del juicio de desahucio por falta de pago como un proceso de car\u00e1cter sumario, en el sentido estricto o t\u00e9cnico-jur\u00eddico, de ausencia de cosa juzgada, a causa de una limitaci\u00f3n de alegaciones y prueba. As\u00ed, en el citado apartado se explica:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn cuanto al car\u00e1cter sumario, en sentido t\u00e9cnico-jur\u00eddico, de los procesos, la Ley dispone que carezcan de fuerza de cosa juzgada las sentencias que […] resuelvan sobre el desahucio o recuperaci\u00f3n de fincas por falta de pago de la renta o alquiler…\u201d<\/p>\n\n\n\n

El 250.1.1\u00ba LEC expresamente remite al juicio verbal la tramitaci\u00f3n de las demandas que <\/p>\n\n\n\n

El problema surge a ra\u00edz de las sucesivas reformas del art. 440 LEC, motivadas fundamentalmente por el prop\u00f3sito de agilizar los tr\u00e1mites y realizadas sin tener en cuenta una m\u00ednima sistem\u00e1tica<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

versen sobre reclamaci\u00f3n de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiraci\u00f3n del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el due\u00f1o, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca r\u00fastica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcer\u00eda, recuperen la posesi\u00f3n de dicha finca. Y, ya en el seno de dicho procedimiento, el art. 444 LEC, bajo el t\u00edtulo \u201cReglas especiales sobre el contenido de la vista\u201d, concretaba los motivos que pod\u00edan oponerse, en consonancia con el car\u00e1cter sumario del cauce articulado:<\/p>\n\n\n\n

\u201c1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperaci\u00f3n de finca, r\u00fastica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada s\u00f3lo se permitir\u00e1 al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervaci\u00f3n.\u201d<\/p>\n\n\n\n

A tal fin, el art. 440.3 LEC establec\u00eda la necesidad de informar al demandado sobre la posibilidad de enervar la acci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn los casos de demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el tribunal indicar\u00e1, en su caso, en la citaci\u00f3n para la vista, la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el apartado 4 del art\u00edculo 22 de esta Ley.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Las reformas del art. 440 LEC<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

El problema surge a ra\u00edz de las sucesivas reformas del art. 440 LEC, motivadas fundamentalmente por el prop\u00f3sito de agilizar los tr\u00e1mites, y realizadas sin tener en cuenta una m\u00ednima sistem\u00e1tica. De este modo, tras unas primeras modificaciones por la Ley 23\/2003, de 10 de julio, que se limit\u00f3 a recoger el compromiso del arrendador a condonar la deuda en caso de desalojo voluntario por parte del arrendatario, a modo de allanamiento sui generis, y por la Ley 19\/2009, de 23 de noviembre, que concentr\u00f3 tr\u00e1mites y redujo plazos, la Ley 37\/2011, de 10 de octubre, animada por el mismo prop\u00f3sito, dio nueva redacci\u00f3n al apartado 3, cuyo p\u00e1rrafo 1\u00ba qued\u00f3 en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn los casos de demandas en las que se ejercite la pretensi\u00f3n de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensi\u00f3n de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia, tras la admisi\u00f3n, y previamente a la vista que se se\u00f1ale, requerir\u00e1 al demandado para que, en el plazo de diez d\u00edas, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervaci\u00f3n, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposici\u00f3n de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante \u00e9ste y alegue sucintamente, formulando oposici\u00f3n, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervaci\u00f3n.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Esta redacci\u00f3n se ha mantenido a pesar de las sucesivas reformas del precepto habidas por la Ley 5\/2012, de 6 de julio, la Ley 4\/2013, de 4 de junio, la Ley Org\u00e1nica 7\/2015, de 21 de julio, la Ley 42\/2015, de 5 de octubre, y el Real Decreto-ley 7\/2019, de 1 de marzo.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, desde el momento en que ambas normas, el art. 440.3 p\u00e1rrafo 1\u00ba y el art. 444.1, se refieren al mismo procedimiento, esto es, el juicio de desahucio por falta de pago de la renta, siendo la modificaci\u00f3n de la primera posterior en el tiempo a la segunda, hemos de entender que se ha producido una ampliaci\u00f3n de los motivos de oposici\u00f3n que puede alegar el demandado, o, en otras palabras, sin alterar el presupuesto de que nos hallamos ante un procedimiento sumario (seg\u00fan contin\u00faa afirmando el art. 447.2 LEC), las causas oponibles se han extendido desde la alegaci\u00f3n y prueba del pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervaci\u00f3n, a la alegaci\u00f3n y prueba de \u201clas razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Podemos concluir que en 2011 se derog\u00f3 t\u00e1citamente el art. 444.1 de la LEC sobre los motivos de oposici\u00f3n del juicio de desahucio por impago<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Conclusiones<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Podemos concluir que en 2011 se derog\u00f3 t\u00e1citamente el art. 444.1 de la LEC sobre los motivos de oposici\u00f3n del juicio de desahucio por impago, siendo de aplicaci\u00f3n a partir de <\/p>\n\n\n\n

dicho momento el nuevo redactado del art. 440.3 dado por Ley 37\/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilizaci\u00f3n procesal.<\/p>\n\n\n\n

Quiere esto decir que, en principio, podr\u00e1n alegarse, y ser\u00e1n susceptibles de prueba, todas aquellas cuestiones que justifiquen la inexistencia total o parcial de la deuda, siempre con las limitaciones inherentes a la sumariedad del expediente de que se trata y que se traduce en la ausencia de fuerza de cosa juzgada de la resoluci\u00f3n que ponga fin al procedimiento.<\/p>\n\n\n\n

Cuesti\u00f3n distinta es que la arrendataria pretenda fundamentar su oposici\u00f3n en motivos que exceden los que pueden alegarse en el marco procesal en el que nos encontramos, pero este \u00f3bice no implica que el proceso de desahucio por impago no sea el adecuado, sino que tales motivos habr\u00e1n de hacerse valer, en su caso, mediante el oportuno proceso declarativo. Pi\u00e9nsese, por ejemplo, en la excepci\u00f3n de la inexigibilidad de la obligaci\u00f3n de pago de la renta fundada en la cl\u00e1usula rebus sic stantibus<\/em>, que no puede hacerse valer por v\u00eda de excepci\u00f3n, si bien as\u00ed lo han hecho, a mi juicio equ\u00edvocamente, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucci\u00f3n n\u00ba2 de C\u00e1ceres en Sentencia n\u00ba94\/2020, de 11 de agosto, y el Juzgado de 1.\u00aa Instancia Pamplona n\u00ba6 en Sentencia n\u00ba116\/2021, de 13 de abril. Es t\u00e9cnicamente incorrecto, pues para que el juez se pronuncie sobre la procedencia de una eventual revisi\u00f3n de la econom\u00eda del contrato, debe haberse exigido por v\u00eda de acci\u00f3n judicial, incurriendo en incongruencia dichas sentencias por haber impuesto una modificaci\u00f3n del contrato \u2014la inexigibilidad de la obligaci\u00f3n de pago de la renta\u2014  no pedida por nadie ex art. 218 de la LEC.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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