{"id":7654,"date":"2021-09-21T09:30:11","date_gmt":"2021-09-21T08:30:11","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=7654"},"modified":"2021-09-21T09:45:38","modified_gmt":"2021-09-21T08:45:38","slug":"jurisprudencia-al-dia-128","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/jurisprudencia-al-dia-128\/","title":{"rendered":"Jurisprudencia al d\u00eda (128)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

ARRENDAMIENTOS URBANOS <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Desahucios. Se deben agotar todos los medios de averiguaci\u00f3n domiciliaria previa notificaci\u00f3n edictal<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn efecto, este tribunal no puede m\u00e1s que declarar que se ha producido la vulneraci\u00f3n constitucional alegada por la demandante de amparo. En primer t\u00e9rmino, por el automatismo del \u00f3rgano judicial al acudir al requerimiento y notificaci\u00f3n edictal sin averiguaci\u00f3n domiciliaria alguna, a pesar de la informaci\u00f3n trasladada por la procuradora actuante que incorporaba testimonios de vecinos muy pr\u00f3ximos sobre la marcha de la demandada de aquel domicilio varios a\u00f1os atr\u00e1s y tambi\u00e9n, de forma relevante, descuidando informaci\u00f3n explicitada en la demanda que daba cuenta de litigios previos sobre el mismo inmueble entre las partes y en las que la recurrente estaba personada.<\/p>\n\n\n\n

En segundo lugar, porque la respuesta ofrecida en el auto resolutorio del incidente de nulidad prescinde de todas y cada una de las alegaciones de la demandante, no repara en la doctrina constitucional invocada y mantiene una interpretaci\u00f3n rigorista de los arts. 155.3 y 164 LEC, incompatible con esta, sin dedicar un solo argumento a su aplicaci\u00f3n o procedencia en el caso sometido a su consideraci\u00f3n y, desde luego, sin tener en cuenta el escenario litigioso previo dibujado someramente por los all\u00ed demandantes, que reforzaba a\u00fan m\u00e1s la necesidad de la b\u00fasqueda domiciliaria, proceso que ni siguiera fue iniciado.<\/p>\n\n\n\n

Es cierto, como apunta la representaci\u00f3n procesal de don Diego Pellicer Alcaraz y do\u00f1a Carmen Requena Sorrocha, que la recurrente no define ni aclara c\u00f3mo y a trav\u00e9s de qu\u00e9 medios o personas, tom\u00f3 raz\u00f3n o conocimiento del proceso de desahucio, pues nada manifiesta en el escrito de personaci\u00f3n de 30 de enero de 2018, al que se remite el escrito en el que promueve el incidente, donde afirma que \u201cha tenido conocimiento de la existencia de un procedimiento de desahucio contra ella\u201d, sin detallar dato alguno. Pero, aun con esa omisi\u00f3n, persiste la vulneraci\u00f3n, pues como recordamos en nuestra STC 49\/2019, de 8 de abril, FJ 3, \u201c[E]n relaci\u00f3n con la concurrencia de indefensi\u00f3n, este tribunal ha matizado, no obstante, que `el acto de comunicaci\u00f3n es el necesario instrumento que facilita la defensa en el proceso de los derechos e intereses cuestionados, de tal manera que su falta o deficiente realizaci\u00f3n, siempre que se frustre la finalidad con ellos perseguida, coloca al interesado en una situaci\u00f3n de indefensi\u00f3n que vulnera el referido derecho fundamental, salvo que la situaci\u00f3n de incomunicaci\u00f3n sea imputable a la propia conducta del afectado por haberse situado voluntaria o negligentemente al margen del proceso, pese a tener conocimiento por otros medios distintos de su existencia, si bien es necesario recordar que la posible negligencia, descuido o impericia imputables a la parte, o el conocimiento extraprocesal de la causa judicial tramitada inaudita parte, que excluir\u00eda la relevancia constitucional de la queja, \u2018no puede fundarse sin m\u00e1s en una presunci\u00f3n cimentada en simples conjeturas, sino que debe acreditarse fehacientemente para que surta su efecto invalidante de la tacha de indefensi\u00f3n, pues lo presumido, es justamente, el desconocimiento del proceso si as\u00ed se alega\u2019 
(STC 181\/2015, de 7 de septiembre, FJ 3)\u201d.\u201d (STC, Sala Segunda, n\u00ba20\/2021, de 15 de febrero)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO<\/strong> <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Efectos de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c8.- Por tanto, la t\u00e1cita reconducci\u00f3n no provoca una pr\u00f3rroga o ampliaci\u00f3n del plazo del mismo contrato anterior. \u00c9ste finaliz\u00f3 una vez cumplido el t\u00e9rmino de su duraci\u00f3n \u201csin necesidad de requerimiento especial\u201d ( art. 1581-II CC). La t\u00e1cita reconducci\u00f3n, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC). Por ser un contrato nuevo se extinguen las garant\u00edas y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumi\u00f3), sino el establecido supletoriamente por el C\u00f3digo en virtud de la remisi\u00f3n que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la t\u00e1cita reconducci\u00f3n el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince d\u00edas y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situaci\u00f3n, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed lo afirmamos en tambi\u00e9n en la sentencia 764\/2013, de 5 de diciembre:<\/p>\n\n\n\n

\u201cLa t\u00e1cita reconducci\u00f3n se presenta ante el contrato de arrendamiento de plazo indefinido o -como es el caso presente- que se termina el plazo pactado y contin\u00faa la relaci\u00f3n arrendaticia. El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo. […].<\/p>\n\n\n\n

\u201cNorma que se basa en la presunta voluntad de las partes y no es el mismo contrato que se prorroga, sino otro nuevo (se extinguen garant\u00edas: articulo 1567) y el plazo no es el mismo, sino uno nuevo (fijado por el art\u00edculo 1581)\u201d. 
(STS, Sala de lo Civil, n\u00ba184\/2021, 31 de marzo)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Criterios para la interpretaci\u00f3n de las novaciones contractuales<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c5.- La resoluci\u00f3n recurrida ha entendido que, en el caso, el contrato de 8 de noviembre de 2011 tiene el car\u00e1cter de novaci\u00f3n propia o extintiva, al afectar el aliquid novi a los dos elementos principales del contrato de arrendamiento: la cosa (bien arrendado) y el precio (renta), que constituyen la esencia del sinalagma contractual.<\/p>\n\n\n\n

Esta tesis, sin embargo, no puede ser confirmada, pues ni el efecto extintivo se declara \u201cterminantemente\u201d por las partes, ni de los t\u00e9rminos del contrato puede deducirse una voluntad concorde en tal sentido, ni hay una absoluta incompatibilidad entre las obligaciones reflejadas en el contrato de 1975 y en su anexo de 2001 ( art. 1.204 CC). Aun aceptando que el cambio del inmueble arrendado, dentro del mismo edificio, y la sustancial elevaci\u00f3n de la renta pactada, afectan a las prestaciones esenciales del contrato ( art. 1.543 CC), ello no es suficiente para, al margen de la verdadera voluntad de las partes, provocar una novaci\u00f3n extintiva, pues la variaci\u00f3n del objeto o de las condiciones principales del contrato constituye precisamente una de las modalidades (novaci\u00f3n objetiva) que pueden revestir los acuerdos novatorios modificativos. Por tanto, la variaci\u00f3n del objeto o condiciones principales, por s\u00ed sola, no provoca el efecto extintivo ni es incompatible con la subsistencia del contrato novado ( art. 1203.1\u00ba CC; y sentencias 4 de marzo de 2006 y 261\/2020, de 8 de junio).\u201d 
(STS, Sala de lo Civil, n\u00ba190\/2021, de 31 de marzo)   <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Renunciabilidad del derecho de pr\u00f3rroga legal<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c4.\u00ba) Aunque es cierto que la irrenunciabilidad del derecho de pr\u00f3rroga que proclama el art. 6 LAU 1964 no impide su renuncia una vez incorporado al patrimonio del arrendatario, de forma que puede renunciarse con posterioridad a la celebraci\u00f3n el contrato, en todo caso esa renuncia, en la medida que implica una dejaci\u00f3n de un derecho tan importante como es el de seguir ocupando la vivienda, tiene que ser \u201cclara, precisa y terminante sin que quepa inducirse de actos m\u00e1s o menos equ\u00edvocos\u201d
(sentencia 130\/2009, de 12 de marzo, de 26 de mayo de 2009, y 697\/2014, de 11 de diciembre). Como dijimos en la sentencia 697\/2014, de 11 de diciembre, \u201cla renuncia de derechos debe interpretarse restrictivamente ( art. 6.2 CC)\u201d.\u201d 
(STS, Sala de lo Civil, n\u00ba190\/2021, de 31 de marzo)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Invalidez del requerimiento de pago impeditivo de la enervaci\u00f3n  <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEl mentado recurso se interpuso al amparo del art. 469.1.4 de la LEC. Se aleg\u00f3 la vulneraci\u00f3n del art. 24 CE, por la existencia de error patente o arbitrariedad en la valoraci\u00f3n de la prueba, al considerar, el tribunal provincial, que los correos electr\u00f3nicos remitidos a la hija de la demandada son requerimientos dirigidos a \u00e9sta \u00faltima a los efectos del art. 22.4 de la LEC, cuando no se acredit\u00f3, ni fue objeto de debate, que dicha hija fuese la representante de su madre, ni que los precitados correos llegaran a disposici\u00f3n de la arrendataria en su integridad.<\/p>\n\n\n\n

Igualmente, se aleg\u00f3 que el actor no atribuy\u00f3 la condici\u00f3n de requerimientos impeditivos de la enervaci\u00f3n a los correos electr\u00f3nicos de 3 y 6 de junio de 2016, enviados a la hija.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) Pues bien, en este caso, una cosa es concluir que la hija de la arrendataria, a los efectos de hacer m\u00e1s fluidas las comunicaciones entre las partes, pudiera actuar como interlocutora entre la propiedad y su madre; y otra bien distinta es que asumiera su representaci\u00f3n contractual, de manera tal que los actos jur\u00eddicos, considerados impeditivos de la enervaci\u00f3n de la acci\u00f3n de desahucio, produjeran los mismos efectos que los directamente enviados a la arrendataria. <\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s, as\u00ed lo entendi\u00f3 la propia parte arrendadora con actos de indiscutible significaci\u00f3n jur\u00eddica; toda vez que, cuando al demandante se le notifica la diligencia de ordenaci\u00f3n para precisar si cabr\u00eda la enervaci\u00f3n de la acci\u00f3n de desahucio, contesta que esta no era viable, dados los requerimientos de pago a trav\u00e9s de los burofaxes de 5 de marzo de 2015 y 8 de julio de 2016, significativamente dirigidos a la arrendataria y no a su hija, como ser\u00eda lo procedente de ser \u00e9sta la representante de su madre, como se se\u00f1ala por la Audiencia. <\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, el demandante nunca atribuy\u00f3 la condici\u00f3n de requerimientos de pago impeditivos de la enervaci\u00f3n a los correos electr\u00f3nicos de 3 y 6 de junio de 2016 enviados a la hija de la arrendataria, sino que tal condici\u00f3n le fue atribuida \u00fanicamente por la Audiencia.\u201d 
(STS, Sala de lo Civil, n\u00ba194\/2021, de 12 de abril) <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Subrogaci\u00f3n t\u00e1cita por fallecimiento <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c\u2026la llamada para comunicar el fallecimiento de la arrendataria se produjo (al menos) treinta y tres d\u00edas despu\u00e9s del \u00f3bito (es la demandante la que, oportunamente, parece recordar la fecha exacta de la llamada – el 2 de mayo de 2017 -); tercero, que el Sr. Alexander siempre ha querido (y estaba muy preocupado por dicha raz\u00f3n) quedarse en el inmueble (lo demuestra la testifical de la Sra. Flora, que ha sido taxativa al afirmar que, desde el fallecimiento de su madre, el hoy apelado manifest\u00f3 a servicios sociales su inter\u00e9s por conocer si estaba legitimado para efectuar la subrogaci\u00f3n); y cuarto, que la propietaria no realiz\u00f3 intimaci\u00f3n o pregunta alguna al demanda, limit\u00e1ndose a seguir cobrando la renta hasta que, transcurrido el plazo de tres meses marcado por la ley para el ejercicio del derecho de subrogaci\u00f3n, se neg\u00f3 a recibir el pago de la renta y remiti\u00f3 el burofax \u201c rogando el desalojo del inmueble \u201c<\/p>\n\n\n\n

Partiendo de esta base; dado que parece poco factible que la llamada realizada por el demandado a la propiedad (m\u00e1s de un mes despu\u00e9s del fallecimiento de su madre) tuviese por objeto (\u00fanicamente) comunicar una (luctuosa) noticia que en nada incumb\u00eda a la demandante (el propio Sr. Adriano ha manifestado no tener ninguna relaci\u00f3n con el Sr Alexander, as\u00ed como no tenido ninguna comunicaci\u00f3n previa con \u00e9l), m\u00e1s all\u00e1 que en lo relativo a su incidencia en la subsistencia de la relaci\u00f3n arrendaticia (parece m\u00e1s l\u00f3gico entender que la llamada tuviese por objeto la regularizaci\u00f3n de la situaci\u00f3n, lo que implicaba la doble comunicaci\u00f3n: la del fallecimiento y la de la voluntad de <\/p>\n\n\n\n

seguir en el inmueble); dado que resulta bastante dif\u00edcil de creer que en la conversaci\u00f3n en la que se comunica a un arrendador que hace m\u00e1s de un mes que ha muerto el arrendatario, aquel no pregunte o se interese de alg\u00fan modo por la situaci\u00f3n en la que queda el inmueble de su propiedad, arrendada a \u201cesa familia\u201d desde hac\u00eda m\u00e1s de 40 a\u00f1os (no resulta cre\u00edble la explicaci\u00f3n dada por el demandante a las preguntas del letrado de la defensa en relaci\u00f3n a que no pregunt\u00f3 nada sobre el alquiler porque \u201c estaba muy nervioso porque era el momento de acabar de comer e irme a trabajar\u201d ); y dado que no parece l\u00f3gico (ni acorde a las reglas de la buena fe contractual) que el propietario no realizase intimaci\u00f3n, requerimiento o pregunta alguna al ocupante de su casa (que segu\u00eda pagando las rentas, como siempre se ha hab\u00eda hecho) durante los tres meses siguientes al fallecimiento de la arrendadora (el Sr. Adriano ha reconocido que, asesorado por un letrado, se limit\u00f3 a dejar transcurrir el plazo legal para la subrogaci\u00f3n y, precluido el mismo, se neg\u00f3 a aceptar rentas – a pesar de tener derecho a percibirlas hasta el efectivo desalojo -, y remiti\u00f3 el burofax reclamando la posesi\u00f3n del inmueble); deben acogerse las acertadas conclusiones alcanzadas por el juez de instancia y, valorando de forma conjunta la totalidad de la prueba, tener por acreditado que la hoy apelante tuvo conocimiento de la voluntad del Sr. Alexander de subrogarse en el contrato de arrendamiento que vinculaba a su madre y al Sr. Adriano.\u201d 
(SAP Barcelona, Secc. 13\u00aa, n\u00ba635\/2020, de 22 de septiembre)  <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Renta antigua. Plazo de caducidad de la acci\u00f3n revisoria de la renta<\/strong> <\/h4>\n\n\n\n

\u201cPero, debemos tener en cuenta, de un lado, que los pagos por obras vienen integr\u00e1ndose dentro del concepto de rentas como cantidades asimiladas, y, de otro lado, que si el Tribunal Supremo considera aplicable en estos casos el plazo de caducidad previsto en el art\u00edculo 106 del TRLAU , consideramos no existe impedimento para entender aplicable el referido plazo de caducidad de tres meses al apartado C) de la Disposici\u00f3n Transitoria 2\u00aa de la LAU de 1.994,  \u201cotros derechos del arrendador\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Como advierte la Secci\u00f3n 4\u00aa de esta misma Audiencia, en las resoluciones citadas, pi\u00e9nsese en la inseguridad jur\u00eddica que supondr\u00eda entender que la impugnaci\u00f3n de la repercusi\u00f3n por obras y la restituci\u00f3n de lo abonado, tiene previsto un plazo de prescripci\u00f3n de quince a\u00f1os (o diez), pudiendo revisarse repercusiones de obras y reintegrarse cantidades abonadas con anterioridad de ese plazo.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, tanto la jurisprudencia del Tribunal Supremo (auto de 28 de junio de 1952 y sentencias de 9 de febrero y 28 de mayo de 1956, entre otras), como las Secciones 4\u00aa y 13\u00aa de la esta audiencia provincial (sentencia de 1 de junio de 2000 de esta secci\u00f3n, ROJ: SAP B 7128\/2000; y sentencia de 21 de diciembre de 2001 de la Secc. 4\u00aa, , han optado por interpretar las farragosas reglas contenidas en los art\u00edculos 101.2.2, 101.2.4 y 106 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos en el sentido de entender; primero, que comunicada la actualizaci\u00f3n de la renta (o la repercusi\u00f3n de obras, en este caso) por el arrendador, el arrendatario tiene treinta d\u00edas para aceptarla o impugnarla, interpret\u00e1ndose su silencio como aceptaci\u00f3n t\u00e1cita\u201d 
(SAP Barcelona, Secc. 13\u00aa, n\u00ba731\/2020, de 19 de octubre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

No es causa de resoluci\u00f3n la cesi\u00f3n inconsentida en el marco de una actividad asistencial<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cConsideramos que la convivencia del inquilino de dos personas sin recursos suficientes para su sustento a los que de modo altruista proporciona comida y habitaci\u00f3n en el marco de una actividad asistencial desarrollada en colaboraci\u00f3n con los servicios sociales municipales de Rub\u00ed, y en colaboraci\u00f3n tambi\u00e9n con la parroquia y organizaciones sin \u00e1nimo de lucro, responde a motivos humanitarios basados en un prop\u00f3sito de solidaridad que, en el marco de la realidad social actual, encuentran identidad de raz\u00f3n con los supuestos, antes descritos, que han tenido ese trato diferencial o excepcional (por ejemplo, la asistencia a personas dependientes econ\u00f3micamente del arrendatario), estando caracterizados por la gratuidad, trat\u00e1ndose de una convivencia que no merma los derechos del arrendador, que viene recibiendo puntualmente la renta arrendaticia en vigor, trat\u00e1ndose de una actividad buena fe que, en absoluto, puede reputarse como un ejercicio antisocial del derecho, antes al contrario.\u201d
(SAP Barcelona, Secc. 13\u00aa, n\u00ba735\/2020, de 19 de octubre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Improcedencia de la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus<\/em><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c32.- En aplicaci\u00f3n del principio de autonom\u00eda de las partes y libertad contractual, el acuerdo alcanzado para dar soluci\u00f3n a la problem\u00e1tica creada por la suspensi\u00f3n temporal de la actividad de hosteler\u00eda debe ser respetado y obliga, no s\u00f3lo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino tambi\u00e9n a todas las consecuencias que, seg\u00fan su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, sin que pueda quedar su cumplimiento al arbitrio de las partes ( arts. 1256 y 1258 CC). Al propio tiempo, dicho acuerdo vac\u00eda de contenido tanto la pretensi\u00f3n de la actora, que reclama unas cantidades que no se adecuan a lo pactado, como las referencias de la demandada a la cl\u00e1usula \u201crebus sic stantibus\u201d o a la fuerza mayor ex art. 1105 CC, ya que la novaci\u00f3n se llev\u00f3 a cabo cuando arrendadora y arrendataria ya eran plenamente conscientes de las consecuencias de la declaraci\u00f3n del Estado de Alarma.\u201d 
(SAP Pontevedra, Secc. 1\u00aa, n\u00ba114\/2021, de 24 de febrero).<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Desahucios. Derogaci\u00f3n t\u00e1cita del art. 444.1 de la LEC<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c14.- En consecuencia, desde el momento en que ambas normas, el art. 440.3 p\u00e1rrafo 1\u00ba y el art. 444.1, se refieren al mismo procedimiento, esto es, el juicio de desahucio por falta de pago de la renta, siendo la modificaci\u00f3n de la primera posterior en el tiempo a la segunda, hemos de entender que se ha producido una ampliaci\u00f3n de los motivos de oposici\u00f3n que puede alegar el demandado, o, en otras palabras, sin alterar el presupuesto de que nos hallamos ante un procedimiento sumario (seg\u00fan contin\u00faa afirmando el art. 447.2 LEC), las causas oponibles se han extendido desde la alegaci\u00f3n y prueba del pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervaci\u00f3n, a la alegaci\u00f3n y prueba de \u201c las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervaci\u00f3n \u201c. \u201d 
(SAP Pontevedra, Secc. 1\u00aa, n\u00ba114\/2021, de 24 de febrero).<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

PROPIEDAD HORIZONTAL <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALU\u00d1A <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Validez del acuerdo que establece que los gastos se abonar\u00e1n por trimestres anticipados <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cResulta perfectamente l\u00edcito y as\u00ed se hace en la inmensa mayor\u00eda de los casos al amparo del art 553-19.2 d) del CCCat que las provisiones de los fondos comunitarios se abonen como tales por los diferentes copropietarios por trimestres anticipados y no vencidos como, al parecer, pretend\u00eda la actora. Las comunidades necesitan disponer de recursos econ\u00f3micos para hacer frente a los gastos que se vayan generando sin perjuicio de la aprobaci\u00f3n de las cuentas cuando el ejercicio ha vencido. Es relevante constatar c\u00f3mo buena parte de las reformas legales del art. 553 del CCCat (as\u00ed art. 553-4,5,6,22,31,45,47) han ido encaminadas a reforzar la econom\u00eda de las comunidades de propietarios, evitando la morosidad de sus part\u00edcipes que tan negativas consecuencias comporta para su normal funcionamiento\u201d. 
(TSJ Catalu\u00f1a, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1\u00aa, n\u00ba27\/2020, de 13 de octubre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Modificaci\u00f3n de sistema de distribuci\u00f3n de gastos <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

 \u201c\u2026Insiste la apelante en que en la Junta cuyos acuerdos se impugnan se realiz\u00f3 un reparto de gastos entre los copropietarios de modo distinto al establecido en el t\u00edtulo de constituci\u00f3n sin que se hubiese modificado el mismo. Se refiere con ello a los gastos de los cap\u00edtulos D y E, que se repartieron por partes iguales cuando considera la apelante que deber\u00edan haberse repartido por coeficiente, siendo as\u00ed que la modificaci\u00f3n de las cuotas de participaci\u00f3n exigir\u00eda la unanimidad, de conformidad con lo establecido en el art. 553.26.1.a), que no se habr\u00eda alcanzado en la Junta de autos. \u2026\u201d<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) Con arreglo a la normativa actual, teniendo en cuenta lo que establecen los arts. 553.3.1, 553-26.2, y 553.45.1 CCCat antes transcritos, hemos de concluir que la aprobaci\u00f3n de las cuentas que llev\u00f3 a cabo la Comunidad de Propietarios demandada exig\u00eda \u00fanicamente el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que representasen a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n, que se logr\u00f3, teniendo en cuenta el c\u00f3mputo de votos a que hace referencia el art. 553-26.3 b) CCCat., porque en la Junta s\u00f3lo vot\u00f3 en contra del mismo la actora, y no consta que ninguno de los propietarios ausentes se hubiera opuesto al acuerdo. \u2026\u201d 
(SAP Barcelona, Secc. 1\u00aa, n\u00ba608\/2020, de 30 de diciembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Impugnaci\u00f3n de acuerdos comunitarios. Falta de legitimaci\u00f3n activa <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn cuanto a la falta de legitimaci\u00f3n activa para impugnar los acuerdos por parte de la Sra. Antonia la sentencia de instancia indica que la misma carece de legitimaci\u00f3n por cuanto aqu\u00e9lla no re\u00fane el requisito del apartado 3 del citado precepto 553-31 del CCC.<\/p>\n\n\n\n

Efectivamente, el certificado aportado como documento n\u00ba1 de la contestaci\u00f3n expedido por el administrador hace constar que en fecha 4 de abril de 2016 la Sra. Antonia adeudaba a la comunidad la cantidad de 12.783,12\u20ac;.<\/p>\n\n\n\n

Por tanto, conforme al art\u00edculo 553-31.3 del CCC para ejercer la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n, es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que est\u00e9n vencidas en el momento de la adopci\u00f3n del acuerdo que desee impugnar, requisito que no se cumple tal como establece la magistrada a quo en su sentencia.<\/p>\n\n\n\n

A todo ello debemos a\u00f1adir que la Sra. Antonia estuvo presente en la Junta de 4 de abril de 2016 y los acuerdos se tomaron por unanimidad, por lo que tampoco estar\u00eda legitimada por virtud del art\u00edculo 553-31.2 del CCC que dispone lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEst\u00e1n legitimados para la impugnaci\u00f3n de un acuerdo los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privado ileg\u00edtimamente del derecho de voto.\u201d<\/p>\n\n\n\n

En conclusi\u00f3n, aunque la acci\u00f3n impugnada no est\u00e1 caducada, debemos confirmar la sentencia en cuanto a la falta de legitimaci\u00f3n activa de la Sra. Antonia para impugnar los acuerdos comunitarios adoptados en la Junta de Propietarios de 4 de abril 2016.\u201d 
(SAP Barcelona, Secc. 17\u00aa, n\u00ba22\/2021, de 21 de enero)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Concurrencia de culpas en da\u00f1os en la finca <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cPues bien, el recurso en este punto debe prosperar al menos parcialmente por cuanto este Tribunal considera que el sobre peso que comport\u00f3 la transformaci\u00f3n del garaje en dos locales comerciales result\u00f3 decisivo para el hundimiento del terreno pues aun cuando en relaci\u00f3n a la c\u00e1mara frigor\u00edfica no se ha practicado prueba alguna, lo que resulta indiscutible es que el suelo de hormig\u00f3n, seg\u00fan el perito Roque, estaba preparado para resistir una carga de hasta 400 kg\/m2<\/sup> y con las obras realizadas por la actora en la planta baja, aquella pas\u00f3 a ser superior a los 1.000 kg\/m2<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n

18. Y en cuanto a las fugas de agua procedentes del bajante general, este Tribunal tambi\u00e9n considera acreditado que las conexiones de los lavabos no fueron del todo correctas. As\u00ed resulta de las explicaciones ofrecida por el testigo Victorino conforme no debi\u00f3 hacerse una conexi\u00f3n directa del tubo de PVC al bajante general de fibrocemento sino que deb\u00eda haberse utilizado un ramal de PVC en forma de Y, mereciendo m\u00e1xima credibilidad dicho testigo pues fue el industrial al que precisamente recurri\u00f3 la actora cuando advirti\u00f3 que se le hund\u00eda el suelo del lavabo y quien le recomend\u00f3 que avisaran a un arquitecto porque la cosa pod\u00eda ser grave\u2026\u201d<\/p>\n\n\n\n

En el caso de autos nos encontramos con que la actora realiz\u00f3 obras en un elemento privativo que si bien no han afectado a la solidez del edificio -ya se ha dicho que el suelo no est\u00e1 cosido a la estructura-, s\u00ed que han terminado causando un grave perjuicio a la Comunidad recurrente pues, conforme al art. Art. 533-44 CCCat, es la que viene obligada a \u201cla conservaci\u00f3n de los elementos comunes del inmueble\u201d y por tanto tiene que asumir unos trabajos de reparaci\u00f3n que vienen motivados en parte por una defectuosa compactaci\u00f3n en origen del terreno y en parte por aquellas obras que, conviene recordar, fueron ejecutadas sin la supervisi\u00f3n de ning\u00fan facultativo y sin los preceptivos permisos administrativos, por m\u00e1s que finalmente ser\u00edan legalizadas a fin de obtener la licencia de cambio de actividad para los nuevos locales.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) Pues bien, dado que la trascendencia causal de uno y otro factor en el resultado final resulta dif\u00edcil de determinar, este Tribunal, a falta de mejor criterio pericial, considera razonable que el coste de los trabajos ordenados por la sentencia apelada sea soportado al 50% por la Comunidad y por la parte actora\u2026\u201d
(SAP Barcelona, Secc. 16\u00aa, n\u00ba16\/2021, de 25 de enero) <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Extinci\u00f3n de deuda comunitaria por compensaci\u00f3n <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cPartiendo de ello s\u00ed que es posible la compensaci\u00f3n de deudas pretendida por Recoveco (art. 1.196 CC) al concurrir la doble condici\u00f3n de acreedores y deudores rec\u00edprocos, al ser las cantidades reclamadas vencidas y l\u00edquidas y exigibles, al haber reclamado de forma constante y extrajudicial Recoveco las cantidades que le deb\u00edan ser reembolsadas, al ser gastos en beneficio de la comunidad por aplicarse a servicios comunes y al no negarse la existencia de la deuda por lo dem\u00e1s se apoya: a) a trav\u00e9s del documento n\u00ba4, b) las actas de propietarios donde se lleg\u00f3 incluso a votar la partida ahora reclamada, c) las facturas de apoyo y d) a trav\u00e9s de la prueba testifical del Sr. Demetrio quien como administrador de la finca reconoci\u00f3 la existencia de la deuda y el control a trav\u00e9s de las facturas aportadas en su momento. La declaraci\u00f3n fue rotunda en ese sentido. Por ello y ante la inexistencia real de oposici\u00f3n concreta a todos o a algunas partidas de la suma total remitiendo la Comunidad a la negociaci\u00f3n o reclamaci\u00f3n con los distintos propietarios, procede la estimaci\u00f3n de la compensaci\u00f3n en los t\u00e9rminos reclamados.\u201d 
(SAP Barcelona, Secc. 11\u00aa, n\u00ba44\/2021, de 28 de enero) <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Responsabilidad de la propiedad por los da\u00f1os causados por los ocupantes a la comunidad <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cLa representaci\u00f3n de BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, S.A. expone en su recurso que, como propietaria del inmueble, actu\u00f3 en todo momento diligentemente y de buena fe; que la responsabilidad del propietario quiebra en el momento en que quienes cometen los da\u00f1os son terceros que han ocupado il\u00edcitamente el inmueble; que inst\u00f3 una acci\u00f3n por desahucio contra los ocupantes, en 2015, desconociendo si los era contra los actuales ocupantes, o si \u00e9stos usurparon la propiedad <\/p>\n\n\n\n

posteriormente; que no existe nexo causal entre los da\u00f1os que se reclaman y la actuaci\u00f3n de los ocupantes, pues no se ha acreditado que los autores de los da\u00f1os fueran los ocupantes del inmueble titularidad de la recurrente.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) No puede considerarse diligente el modo de actuar de la recurrente, que se limit\u00f3 a interponer una demanda en 2015, no contest\u00f3 los burofax remitidos por la Comunidad de Propietarios en 2016, y envi\u00f3 a la empresa de seguridad que tiene contratada cinco meses despu\u00e9s de que la Comunidad le comunicara la situaci\u00f3n de riesgo y da\u00f1os que estaba sufriendo a causa de la ocupaci\u00f3n de la vivienda propiedad de la demandada. En un supuesto que no se limita a la mera ocupaci\u00f3n de un inmueble, sino que se denuncian altercados, y da\u00f1os en los espacios comunes, la propiedad no puede inhibirse totalmente, como ha sido el caso.<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, no es en tr\u00e1mite de recurso cuando se puede cuestionar la existencia de los da\u00f1os y su importe, y nada al respecto se dijo en la contestaci\u00f3n a la demanda, considerando, como ha hecho la juzgadora a quo, que los da\u00f1os han quedado acreditados con la testifical practicada. Y tambi\u00e9n su importe, con las facturas de reparaci\u00f3n, aportadas como documentos 4, 5, 6,7, 8, 9 y 10.\u201d
(SAP Barcelona, Secc. 17\u00aa, n\u00ba36\/2021, de 29 de enero)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Inadmisi\u00f3n del recurso de apelaci\u00f3n por falta de consignaci\u00f3n de la deuda comunitaria <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c1\u00ba.- En fecha 5\/4\/19 interpuso recurso de apelaci\u00f3n contra la Sentencia de 28\/2\/19, por la que se le impuso el pago de las cantidades debidas a la comunidad de vecinos en la que se integra como propietaria del local del s\u00f3tano (folios 184\/185), sin acreditar haber satisfecho, ni consignado, ni asegurado por ninguno de los medios a que se refiere el art. 449.5 LECivil, la cantidad l\u00edquida a que se contra\u00eda la condena. <\/p>\n\n\n\n

2\u00ba.- En fecha 12\/4\/19 (folios 189\/190) la apelante, tal como expuso en la p\u00e1gina 1 de su escrito fechado el 25\/6\/19, trat\u00f3 de subsanar esa omisi\u00f3n mediante la consignaci\u00f3n del principal de la condena. Sin embargo, esa actuaci\u00f3n es inane pues es doctrina reiterada del Tribunal Supremo, en l\u00ednea con el Tribunal Constitucional (SsTC 344\/93, de 22\/11 y 204\/98, de 26\/12), la que establece que la consignaci\u00f3n\/pago de rentas, indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os en accidente de tr\u00e1fico y cuotas comunitarias ha de realizarse ineludiblemente en el plazo legal ya que la facultad de subsanaci\u00f3n que prev\u00e9n los arts. 231 y 449.6 LECivil se refiere \u00fanicamente a la falta de acreditaci\u00f3n del ingreso, siempre que \u00e9ste se hubiera realizado en plazo (SsTS de 5\/5 y 24\/11 de 2.010 y 29\/10\/19 y SAP de Barcelona, Secc. 13\u00aa 683\/19 de 12 de junio).\u201d 
(SAP Barcelona, Secc. 11\u00aa, n\u00ba80\/2021, de 8 de febrero)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Impugnaci\u00f3n de acuerdos comunitarios. Inexistencia de abuso de derecho <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cPues bien, se limitaron los demandados en el escrito de contestaci\u00f3n a afirmar la nulidad de tales acuerdos por falta de convocatoria de los hermanos Hilario Maximino y por incurrir en abuso de derecho, propugnando la desestimaci\u00f3n de la demanda \u201cen m\u00e9ritos de lo expuesto y de la nulidad de los acuerdos de junta alegados de contrario\u201d. Por mucho que guarden relaci\u00f3n (constituyen su antecedente) con el liquidatorio de la deuda reclamada, no pueden entenderse v\u00e1lidamente impugnados pues, al efecto, debieron haber formalizado la oportuna reconvenci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En cualquier caso y, para agotar el debate, a\u00f1adiremos las siguientes consideraciones:<\/p>\n\n\n\n

1\u00ba\/ Dif\u00edcilmente pueden pretender los recurrentes que partamos aqu\u00ed de la afirmada nulidad de los acuerdos por falta de convocatoria a las juntas e incurrir en abuso de derecho cuando:<\/p>\n\n\n\n

(i) Si no fueron personalmente convocados los hermanos Hilario Maximino fue por causa solo a ellos imputable ya que no pusieron en conocimiento de la comunidad su condici\u00f3n de copropietarios del local, designando un domicilio para las comunicaciones, como exig\u00eda el art\u00edculo 553-37 del CCCat.<\/p>\n\n\n\n

(ii) Como se ha dicho, hasta el mes de noviembre de 2014, solo constaba a la comunidad la Sra. Frida como titular del local, quien no solo fue convocada, sino que asisti\u00f3 a todas las juntas, sin advertir que compart\u00eda la propiedad con sus hijos.<\/p>\n\n\n\n

Teniendo en cuenta que, existiendo una comunidad ordinaria sobre el departamento, el art\u00edculo 553-22 del CCCat establece la obligaci\u00f3n de nombrar \u201c un solo cotitular o una sola cotitular para asistir a la junta de propietarios\u201d, no cabe sino entender que los hermanos Hilario Maximino fueron eficazmente representados por su madre.<\/p>\n\n\n\n

2\u00ba\/ La indefinici\u00f3n del proyecto de instalaci\u00f3n del ascensor que reprochan los apelantes a la contraparte solo a ellos es imputable dada su absoluta pasividad e, incluso, obstruccionismo, buena prueba de lo cual es que ni siquiera han permitido el acceso al departamento del arquitecto contratado por la comunidad tambi\u00e9n a los fines de concretar la indemnizaci\u00f3n que, en todo momento, ha estado dispuesta a satisfacer, incluso, al inquilino del local (v. acta de la junta celebrada en fecha 3 de junio de 2015). Obviamente, el alcance de la afectaci\u00f3n y el importe de la compensaci\u00f3n habr\u00e1n de ser concretadas en el juicio ordinario 388\/2016 pendiente ante el Juzgado de Primera instancia n\u00ba 52 de Barcelona. 
(SAP Barcelona, Secc. 16\u00aa, n\u00ba164\/2021, de 21 de abril)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

OBLIGACIONES Y CONTRATOS<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

No responde de los da\u00f1os el arquitecto t\u00e9cnico que firm\u00f3 la certificaci\u00f3n final de obra<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cDe las normas expuestas se deduce que el director de la ejecuci\u00f3n de la obra (arquitecto t\u00e9cnico, en este caso) responde de la veracidad y exactitud del certificado final de obra, que firma, pues el certificado es una declaraci\u00f3n de que la obra se ha ejecutado conforme al proyecto.<\/p>\n\n\n\n

La funci\u00f3n de control que desarrolla este agente es el presupuesto para suscribir esta certificaci\u00f3n, pues a trav\u00e9s de aqu\u00e9lla puede constatar la correcta ejecuci\u00f3n de las obras.<\/p>\n\n\n\n

La responsabilidad del director de la ejecuci\u00f3n de la obra en este punto es similar a la asumida por el director de la obra, aunque circunscrita a su \u00e1mbito de actuaci\u00f3n dentro del proceso edificatorio. En consecuencia, si en su funci\u00f3n de supervisi\u00f3n y control advierte alguna desviaci\u00f3n respecto de las instrucciones dadas ha de ordenar su subsanaci\u00f3n y, si el constructor no rectifica lo indebidamente ejecutado, deber\u00e1 responder el director de la ejecuci\u00f3n de la obra en caso de suscribir la certificaci\u00f3n final de la obra por su falta de veracidad y exactitud.<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte las normas citadas prev\u00e9n la contrataci\u00f3n conjunta de dos o m\u00e1s directores de obra, pero no analizan el caso de que sean dos o m\u00e1s los directores de ejecuci\u00f3n de obra, ni el supuesto en que la contrataci\u00f3n sea sucesiva.<\/p>\n\n\n\n

Esta sala en sentencias 199\/2001, de 5 de marzo, 77\/2005, de 11 de febrero y 860\/2011, de 5 de diciembre, resaltan la trascendencia de la firma del certificado final de obra, pero como matiza y resalta la sentencia 619\/2012, de 29 de octubre:<\/p>\n\n\n\n

\u201c…no cabe concluir, y por ende pretender, que de la responsabilidad contemplada en el art\u00edculo 17. 7, sobre la veracidad y exactitud de lo suscrito en el certificado final de obra, se infiera autom\u00e1ticamente la responsabilidad solidaria del director de la obra y del director de la ejecuci\u00f3n respecto de la condena indemnizatoria impuesta al promotor, sin que se hayan acreditado los presupuestos b\u00e1sicos de su resarcibilidad, esto es, su realidad, su imputaci\u00f3n y su cuant\u00eda\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En conclusi\u00f3n, el certificado final de obra debe ajustarse a par\u00e1metros de veracidad y exactitud, por lo que quien firma un certificado final de obra, cuando con anterioridad ha intervenido otro t\u00e9cnico director de la ejecuci\u00f3n, ha de velar por la idoneidad de las obras acometidas (en protecci\u00f3n de los adquirentes) y, sin perjuicio de ello se deber\u00e1n acreditar los presupuestos b\u00e1sicos de su resarcibilidad, esto es, su realidad, su imputaci\u00f3n y su cuant\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

Partiendo de estas bases debemos aseverar que el arquitecto t\u00e9cnico (D. Anibal) solo dirigi\u00f3 un 5,03% del total de la obra, tomando posesi\u00f3n de la misma en enero de 2008, tras el fallecimiento del anterior arquitecto t\u00e9cnico, suscribiendo el certificado final de obra el 16 de mayo de 2008, no constando que D. Anibal interviniese en la ejecuci\u00f3n material de las partidas defectuosas, haci\u00e9ndose cargo exclusivamente de los acabados y remates finales. <\/p>\n\n\n\n

Por ello procede excluir la responsabilidad del arquitecto t\u00e9cnico demandado, dado que:<\/p>\n\n\n\n

1. Intervino en una parte exigua de las obras.<\/p>\n\n\n\n

2. No acometi\u00f3 las obras que se evidenciaron como defectuosas.<\/p>\n\n\n\n

3. Del contenido del informe pericial de la actora, no puede concluirse que los defectos de ejecuci\u00f3n pudieran ser detectables o de ejecuci\u00f3n grosera, a la firma del certificado final de obra.\u201d
(STS, Sala de lo Civil, n\u00ba205\/2021, de 15 de abril)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES <\/strong> <\/h4>\n\n\n\n

Incompatibilidad de la acci\u00f3n quanti minoris con la acci\u00f3n indemnizatoria de da\u00f1os y perjuicios <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cNo est\u00e1 de m\u00e1s recordar, la STS 21.6.07 indica que la acci\u00f3n: \u201c…quanti minoris no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2003), siendo por ello incompatible con una indemnizaci\u00f3n complementaria (si se ejercita la acci\u00f3n quanti minoris, no se puede obtener m\u00e1s que una reducci\u00f3n o rebaja en el precio, no una indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios complementaria; esta acci\u00f3n indemnizatoria la reserva \u00fanica y exclusivamente el art\u00edculo 1486 del C\u00f3digo Civil  para cuando se ejercite la acci\u00f3n redhibitoria, Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de junio de 1996)\u00bb. As\u00ed resulta, ex lege, del p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 1486 CC cuando dice que \u2039Si el vendedor conoc\u00eda los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifest\u00f3 al comprador, tendr\u00e1 \u00e9ste la misma opci\u00f3n y adem\u00e1s se le indemnizar\u00e1 de los da\u00f1os y perjuicios, si optare por la rescisi\u00f3n.\u00bb<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) El art. 1486 regula las dos clases espec\u00edficas de acciones a disposici\u00f3n del comprador cuando opte por el saneamiento: la redhibitoria propiamente dicha, que le faculta para desistir del contrato con abono de los gastos que pag\u00f3, y la actio aestimatoria o quanti minoris , dirigida a la obtenci\u00f3n de la rebaja de una cantidad proporcional del precio en funci\u00f3n de la naturaleza y envergadura de los vicios.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a la acci\u00f3n edilicias como sintetiza a secci\u00f3n 13 de esta AP en sentencia de 8 de noviembre de 2018, recurso 838\/2017, dice: \u201cLas acciones edilicias est\u00e1n caracterizadas por la brevedad del plazo para su ejercicio en relaci\u00f3n con las acciones generales derivadas del incumplimiento de las obligaciones; en relaci\u00f3n a la compraventa civil: a) el art. 1490 CC  (las acciones derivadas del saneamiento por vicios o defectos ocultos de la cosa vendida (acciones redhibitoria y quanti minoris) se\u00f1ala que se extinguir\u00e1n (caducidad) a los 6 meses desde la entrega, siempre que exista un vicio o defecto ( art. 1484 CC  ) que suponga la inutilidad total o parcial (\u00abdeterioro, desperfecto o irregularidad en la calidad o idoneidad de los objetos suministrados que dificultan su utilidad\u00bb, as\u00ed la STS. 17.2.1994), que sea grave (haga la cosa impropia para el uso al que se la destina o disminuye de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no habr\u00eda adquirido o habr\u00eda ofrecido menos precio), que sea oculto (pues el vendedor no responde de los manifiestos, concedi\u00e9ndolos el comprador al tiempo de la adquisici\u00f3n, o que estuvieren a la vista ni de los que, no est\u00e1ndolo, el comprador es un perito que, por raz\u00f3n de su oficio o profesi\u00f3n deber\u00eda conocerlos f\u00e1cilmente) y que sea preexistente al tiempo de perfeccionarse el contrato, aunque su desarrollo sea posterior, lo que ha de probar el comprador. b) Otra cosa es el supuesto de aliud pro alio (entrega de cosa distinta o de calidad distinta a la pactada), que comporta el incumplimiento de la obligaci\u00f3n del vendedor y el sometimiento al plazo general de prescripci\u00f3n de 5 (antes 15) a\u00f1os del art. 1964 CC o de 10 a\u00f1os del art. 121.20 del Libro Primero del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a.\u201d 
(SAP Barcelona, Secc.19\u00aa, n\u00ba295\/2020, de 8 de octubre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Ausencia de responsabilidad del administrador de fincas por no garantizar ante la arrendadora la solvencia de la arrendataria <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cTampoco puede estimarse que haya probado la demandante que por la administradora de finas demandada se garantizara la probidad de la arrendataria, y que devolver\u00eda la finca en buen estado al t\u00e9rmino de la relaci\u00f3n arrendaticia, por lo que tampoco pueden ponerse a cargo de la demandada la cantidad de 1.643 \u20ac en concepto de da\u00f1os (1.280 \u20ac de da\u00f1os en la vivienda arrendada, m\u00e1s 363 \u20ac de honorarios del informe pericial para su valoraci\u00f3n).<\/p>\n\n\n\n

En este caso, en el que, seg\u00fan lo expuesto, no consta el contenido de la relaci\u00f3n jur\u00eddica entre las partes, y en concreto que la demandada asumiera frente a la demandante la solvencia de la arrendataria, o el buen fin de la operaci\u00f3n de arrendamiento, mediante un pacto especial de garant\u00eda, resulta adem\u00e1s de lo actuado que los honorarios de la administradora de fincas los pag\u00f3 la arrendataria Sra. Estibaliz (docs 3, 4, y 5 de la contestaci\u00f3n), no habiendo constancia de que la demandante haya pagado nada a la demandada, en relaci\u00f3n de reciprocidad con las pretendidas obligaciones y garant\u00edas que se manifiesta en la demanda que habr\u00eda asumido gratuitamente la administradora de fincas demandada frente a la demandante.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto al hecho de que la administradora de fincas demandada formulara una reclamaci\u00f3n frente a la arrendataria, en inter\u00e9s de la demandante, por el impago de los suministros de gas, mediante la comunicaci\u00f3n de 25 de enero de 2016 (doc 4 de la demanda), es posible entenderlo, como es un hecho notorio que es habitual en el mercado inmobiliario, como un mero favor, en atenci\u00f3n a la relaci\u00f3n habida entre las partes, y a una posible continuaci\u00f3n de la relaci\u00f3n de intermediaci\u00f3n en el futuro. Por el contrario, no es posible, a partir de este \u00fanico acto, alcanzar la conclusi\u00f3n presuntiva de que la administradora de fincas garantizara la solvencia de la arrendataria, durante toda la relaci\u00f3n arrendaticia, y adem\u00e1s de manera gratuita, siendo as\u00ed que lo habitual en el mercado inmobiliario es que la solvencia del arrendatario, es un hecho notorio, como tal no necesitado de especial prueba, que se procure garantizar mediante seguros o avales, con un coste econ\u00f3mico para la arrendadora.\u201d (SAP Barcelona, Secc. 13\u00aa, n\u00ba701\/2020, de 13 de octubre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Improcedencia de saneamiento por vicios ocultos en compraventa de bien inmueble <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cRazon\u00f3 la resoluci\u00f3n de primera instancia que de la prueba practicada en autos qued\u00f3 acreditado que \u201c el edificio en el que se encuentra la vivienda adquirida por el actor al demandado se encontraba afectada por el ataque bi\u00f3tico de plaga de termitas, con afectaci\u00f3n de todos los elementos estructurales principales de los forjados, lo que requiere que sean reforzados. Ha quedado asimismo acreditado que la patolog\u00eda no estaba a la vista, pues las vigas se encontraban cubiertas por el falso techo. <\/p>\n\n\n\n

(\u2026) En la estipulaci\u00f3n tercera de la escritura de compraventa las partes hicieron constar lo siguiente: \u201c… En aplicaci\u00f3 de l\u2019article 132 a) de la Llei 18\/2007, de 28 de desembre, de la Generalitat de Catalunya, l\u2019adquirent exonera expressament a la part transmitent de l\u2019obligaci\u00f3 d\u2019acreditar la tinen\u00e7a de la c\u00e8dula d\u2019habitabilitat. Els compareixents m\u2019entreguen i jo, el Notari, deixo incorporat informe em\u00e8s per t\u00e8cnic competent , que acrediti que l\u2019habitatge pot obtenir la c\u00e8dula d\u2019habitabilitat despr\u00e9s de l\u2019execuci\u00f3 de les obres de rehabilitaci\u00f3 necess\u00e0ries\u201d .<\/p>\n\n\n\n

Y en la estipulaci\u00f3n quinta, lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u201c Manifesta la part compradora con\u00e8ixer i acceptar l\u2019estat f\u00edsic del b\u00e9 adquirit, aix\u00ed com la situaci\u00f3 urban\u00edstica del mateix,<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) Por tanto, con arreglo a tal normativa y a lo pactado por las partes es claro que el comprador no pod\u00eda exigir un uso de la vivienda diferente a aqu\u00e9l que ten\u00eda cuando el inmueble fue adquirido, es decir, un uso en condiciones de habitabilidad que fueron expresamente excluidas en el contrato porque la finca iba a ser objeto de rehabilitaci\u00f3n. Y eso es precisamente lo que contempla el informe pericial de la parte actora, que el edificio no cumple con las condiciones de habitabilidad exigidas en la normativa, habitabilidad, estanqueidad, y aislamiento.<\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s, como decimos, en la estipulaci\u00f3n quinta de la escritura de venta manifest\u00f3 el comprador conocer y aceptar el estado f\u00edsico del bien adquirido y su situaci\u00f3n urban\u00edstica y su estado en relaci\u00f3n con el cumplimiento de las obligaciones administrativas, declaraci\u00f3n que lejos de ser una frase estereotipada, alud\u00eda a lo dispuesto en el art\u00edculo 15.3 del Decreto 67\/2015, de 5 de mayo, en cuya virtud el comprador exim\u00eda tambi\u00e9n y expresamente a la parte vendedora de la entrega de informe de inspecci\u00f3n t\u00e9cnica y certificado de aptitud.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) En el presente caso, el comprador eximi\u00f3 tambi\u00e9n a los vendedores de entregarle el preceptivo informe de inspecci\u00f3n t\u00e9cnica de edificios y certificado de aptitud, documentos que sirven para determinar el estado del edificio y las actuaciones necesarias para el cumplimiento de la obligaci\u00f3n de conservaci\u00f3n, mantenimiento y rehabilitaci\u00f3n, con indicaci\u00f3n concreta de las deficiencias observadas y calificaci\u00f3n de las mismas as\u00ed como las correspondientes recomendaciones de actuaci\u00f3n, y que certifican que la vivienda es apta para ser usada como vivienda.<\/p>\n\n\n\n

El informe pericial de la parte actora (tambi\u00e9n el de la demandada) lo que pone de relieve son precisamente esas deficiencias estructurales, de habitabilidad, estanqueidad y aislamiento que ya se conoc\u00edan al tiempo de suscribir la escritura de compraventa, y cuya reparaci\u00f3n no puede exigir el actor al haber eximido expresamente a los vendedores de entregar la documentaci\u00f3n t\u00e9cnica que habr\u00eda validado la aptitud de la finca como vivienda y con condiciones de habitabilidad.\u201d 
(SAP Barcelona, Secc. 1\u00aa, n\u00ba428\/2020, de 20 de octubre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

La acreditaci\u00f3n del pago de suministros por el ocupante no constituye t\u00edtulo posesorio  <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cY el juicio de precario en la LEC 2000 es un juicio plenario que produce efecto de cosa juzgada. S\u00ed tiene una limitaci\u00f3n cognitiva: el t\u00edtulo a poseer del demandado (arts. 447 y 250-\u00ba-2\u00ba LEC), pero su decisi\u00f3n al efecto no es provisional. Por lo que, perfectamente, puede ser el procedimiento adecuado a fin aqu\u00ed pretendido.  <\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, en estos procedimientos la carga de la prueba del t\u00edtulo de ocupaci\u00f3n le corresponde al ocupante (art. 217 LEC). Sin que pueda servir como elemento que acredite una autorizaci\u00f3n real de uso el pago de suministros (luz, agua, etc). \u00danicamente la renta es prueba directa de este t\u00edtulo. Am\u00e9n de otros que se puedan alegar.<\/p>\n\n\n\n

Pero, en este caso ni consta que sea propietario, ni que haya tolerancia por inactividad en el proceso de ejecuci\u00f3n.  
(SAP Zaragoza, Secc. 5\u00aa, n\u00ba795\/2020, de 28 de octubre)  <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

La comunidad debe abonar las obras reclamadas al no quedar acreditado que el contrato fuera a precio cerrado <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEl pressupost de data 23-2-2006, per la quantia total de 123.972,37 euros, \u00e9s certament contradictori, ja que, per una banda s\u2019encap\u00e7ala com \u00ab Estudi de preus orientatiu\u201d per\u00f2, per altra banda, es diu que \u201c no es fan treballs per administraci\u00f3. Les feines imprevistes es valorarien pr\u00e8viament (…) l\u2019obra ofertada ho \u00e9s amb la seva totalitat\u201d (folis 149 a 153). No sent, doncs, la seva redacci\u00f3 clara, hem d\u2019anar a altres fonts per a saber qu\u00e8 varen les parts contractar, atenent especialment als seus propis actes. I aquests actes no determinen que es fes un contracte d\u2019obra a preu tancat. El pressupost de data 23-2- 2006 va ser aprovat per la CP en junta de data 24-2-2006, constant en acta que \u201c se acuerda aceptar un presupuesto inicial aproximado de 120.000 euros. Este presupuesto no se puede dar por definitivo dado la edad del edificio y no saber lo que pueda salir en las obras de estructura, balcones, etc. De todos modos el presupuesto es bastante aproximado\u201d (folis 302 i 303). De nou, en la junta de la CP de data 5-12-2007, fetes ja pr\u00e0cticament totes les obres, el constructor informa que el cost final aproximat ser\u00e0 de 217.000 euros, i s\u2019acorda estudiar la documentaci\u00f3 de l\u2019obra per a \u201c valorar mejor el trabajo realizado\u201d (foli 318). Per a fer tal valoraci\u00f3, en la junta de la CP de data 20-12-2007 s\u2019acorda contractar un t\u00e8cnic per a valorar l\u2019obra executada, contractant-se al arquitecte t\u00e8cnic Sr. Pedro Miguel, el qual fa un \u201c Informe valoraci\u00f3n de las obras ejecutadas\u201d. Per tant, no es pot considerar en absolut que el contracte fet entre la CP i la constructora fos a preu tancat, sin\u00f3 que la CP pagaria el valor de l\u2019obra realment feta. Q\u00fcesti\u00f3 diferent \u00e9s que d\u2019un pressupost inicial aproximat de 120.000 euros l\u2019obra acab\u00e9s costant finalment el doble, per\u00f2 aquest fet no altera la naturalesa del contracte d\u2019obra fet entre la CP i l\u2019actora.\u201d 
(SAP Tarragona, Secc. 3\u00aa, n\u00ba14\/2021, de 14 de enero)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Derecho de cobro de los honorarios del mediador pese a la resoluci\u00f3n del contrato<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cInsiste el recurrente en que cumpli\u00f3 su cometido poniendo en contacto a comprador y vendedor e informando de las caracter\u00edsticas del solar y de las condiciones de la venta, labor que concluy\u00f3 con la firma del contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales, entre vendedor y comprador. Habi\u00e9ndose perfeccionado el contrato de compraventa, tiene derecho a percibir los honorarios devengados, sin que ello lo impida el pacto resolutorio que los compradores y el vendedor incluyeron en el contrato y la posterior resoluci\u00f3n del mismo, al haber cumplido sus obligaciones como intermediador.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) Sin embargo, debemos concluir que Alferal Inmobiliaria, S.L. cumpli\u00f3 uniendo a vendedor y comprador, a quien se inform\u00f3 de las caracter\u00edsticas y circunstancias del solar (seg\u00fan los datos que constaban en los organismos p\u00fablicos), lleg\u00e1ndose a firmar entre ellos un contrato de compraventa con pacto de arras, lo que seg\u00fan la jurisprudencia del TS, antes citada, genera el derecho de cobro de los honorarios, aunque la consumaci\u00f3n de la misma, con la entrega de la cosa y el precio, no ocurra por causas ajenas a la gesti\u00f3n inmobiliaria, a saber, desistimiento, incumplimiento o condiciones suspensivas o resolutorias, como ocurri\u00f3 en el caso de autos con ocasi\u00f3n del pacto resolutorio alcanzado con el vendedor, lo cual no puede afectar al derecho de cobro de honorarios de la agencia, que asumieron y abonaron los demandantes.\u201d 
(SAP Barcelona, Secc. 17\u00aa, n\u00ba80\/2021, de 19 de febrero)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

DERECHOS REALES<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Usucapi\u00f3n de una parte indivisa de la finca <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cLa posesi\u00f3n en concepto de due\u00f1o que se exige en la usucapi\u00f3n ha de basarse en actos inequ\u00edvocos, con clara manifestaci\u00f3n externa en el tr\u00e1fico, sin que baste una mera tenencia material, sino que a ella se a\u00f1adir\u00e1 la intenci\u00f3n de haber la cosa como suya en concepto de due\u00f1o, sin actuar a espaldas del \u201cverus dominus\u201d. Se da tal posesi\u00f3n en quien realiza actos como propietario que s\u00f3lo \u00e9ste puede realizar, sin que sea suficiente la intenci\u00f3n (aspecto subjetivo) para poseer en concepto de due\u00f1o, sino que se requiere un elemento causal o precedente objetivo, que revele que el poseedor no es mero detentador.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) Por lo dem\u00e1s, consta acreditado que cuando menos desde el a\u00f1o 1993 la casa ya aparec\u00eda en el catastro a nombre de Don Cipriano, que era quien pagaba el IBI y lo sigui\u00f3 pagando hasta su fallecimiento. En la actualidad, como titulares catastrales aparecen los herederos de aqu\u00e9l, que son la actora y su hermano.<\/p>\n\n\n\n

El hecho de pagar el IBI y aparecer Cipriano en el Catastro como titular de la finca, donde siempre vivi\u00f3, implicaba una conducta externa de quien se cre\u00eda due\u00f1o, sin que resulte exigible ninguna actuaci\u00f3n especial para considerar que la posesi\u00f3n era a t\u00edtulo de due\u00f1o a alguien a quien nunca se le discuti\u00f3 tal condici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Como quiera que esa posesi\u00f3n por parte de Don Cipriano dur\u00f3 m\u00e1s de 30 a\u00f1os, pues exist\u00eda ya en la fecha de la aceptaci\u00f3n de la herencia de Do\u00f1a Marina, en el a\u00f1o 1974 y se prolong\u00f3 hasta su fallecimiento, en el a\u00f1o 2016, podemos concluir que hab\u00eda adquirido por usucapi\u00f3n la 1\/3 parte de la casa que habr\u00eda correspondido a su hermano Luis Andr\u00e9s, pero que todav\u00eda consta inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de su madre y abuela de la actora, y, por tanto, la misma debe integrarse en el caudal hereditario de la herencia de Don Cipriano, lo que ha de llevar a estimar el recurso interpuesto.\u201d 
(SAP Barcelona, Secc. 1\u00aa, n\u00ba399\/2020, de 30 de septiembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Comunidad de bienes. Indemnizaci\u00f3n por uso excluyente de un comunero <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn definitiva no ser\u00eda \u201ctutelable una situaci\u00f3n en la que el goce y disfrute del bien es exclusivo y excluyente de uno de ellos contra la expresa oposici\u00f3n de los otros\u201d, pues como dice la STSJCat. 91\/16, de 10 de noviembre \u201cun uso exclusivo derivado normalmente de una situaci\u00f3n anterior leg\u00edtima no comporta la condena autom\u00e1tica al pago de las rentas cuando resulta que su uso se realiza solamente por uno de ellos, pero, a\u00f1ad\u00edamos que cuando la posesi\u00f3n contin\u00faa contra la oposici\u00f3n expresa del otro o de los otros comuneros no se puede mantener que no exista perjuicio, sino al contrario que dicha posesi\u00f3n indebida genera indemnizaci\u00f3n por los da\u00f1os causados desde que conste la expresa oposici\u00f3n del otro comunero en relaci\u00f3n con el uso de la finca. No se trata de aplicar una indemnizaci\u00f3n autom\u00e1tica por el citado no uso del otro comunero que se opone al uso excluyente por parte de otro comunero que tiene una cuota del 50%, sino que justificado que el uso exclusivo del inmueble por parte del Sr. Pedro Antonio lo ha sido en contra de la voluntad de la Sra. Antonieta quien le requiere para que cese en la exclusiva ocupaci\u00f3n, deba indemniz\u00e1rsele en los perjuicios causados y que pueden cuantificarse en las rentas derivadas de una ocupaci\u00f3n por tercero.\u201d<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) Si tenemos en cuenta que por la naturaleza del inmueble -piso- y por el notable deterioro de la relaci\u00f3n personal entre los sres. Epifanio- Caridad el uso no puede ser compartido, la utilizaci\u00f3n exclusiva y excluyente que el sr. Epifanio ha venido realizando desde marzo de 2.015 debe ser compensada mediante el abono a la otra condue\u00f1a, la que se ha visto privada del uso que le correspond\u00eda, de una cantidad equivalente al 50% de una renta -a raz\u00f3n de 700\u20ac\/mes- por los meses transcurridos desde entonces (abril 2.015) y hasta el cese de la misma ( arts. 219.2 y 220.1 LECivil). Esta es la conclusi\u00f3n de la citada STSJCat. 35\/17: \u201cEn el caso examinado, parece patente que el uso gratuito que ha venido realizando el comunero demandado de la cosa com\u00fan, excluyendo del que pueda pretender el comunero demandante dada la imposibilidad de uso compartido tras la crisis de la pareja, constituye una extralimitaci\u00f3n que solo puede ser reparada mediante la oportuna indemnizaci\u00f3n, tal como dispone la sentencia recurrida que, por ello, ha de ser confirmada.\u201d 
(SAP Barcelona, Secc. 11\u00aa, n\u00ba363\/2020, de 20 de octubre)<\/strong><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF ARRENDAMIENTOS URBANOS  TRIBUNAL CONSTITUCIONAL  Desahucios. Se deben agotar todos los medios de averiguaci\u00f3n domiciliaria previa notificaci\u00f3n edictal \u201cEn efecto, este tribunal no puede m\u00e1s que declarar que se ha producido la vulneraci\u00f3n constitucional alegada por la demandante de amparo. En primer t\u00e9rmino, por el automatismo del \u00f3rgano judicial al acudir al requerimiento y notificaci\u00f3n […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":31},"categories":[66],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7654\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=7654"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7654\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":7678,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7654\/revisions\/7678\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=7654"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=7654"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=7654"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}