{"id":7877,"date":"2022-03-21T11:05:00","date_gmt":"2022-03-21T10:05:00","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/la-impugnabilidad-del-valor-de-referencia\/"},"modified":"2022-04-07T10:12:07","modified_gmt":"2022-04-07T09:12:07","slug":"la-impugnabilidad-del-valor-de-referencia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-impugnabilidad-del-valor-de-referencia\/","title":{"rendered":"La impugnabilidad del valor de referencia"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El pasado 11 de noviembre de 2021 la Direcci\u00f3n General del Catastro public\u00f3 la Resoluci\u00f3n de
10 de noviembre sobre elementos precisos para la determinaci\u00f3n de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2022.<\/p>\n\n\n\n

La citada norma, en aplicaci\u00f3n de la Disposici\u00f3n Transitoria Novena de la Ley del Catastro Inmobiliario, establece como r\u00e9gimen transitorio para la determinaci\u00f3n del valor de referencia el veterano Real Decreto 1020\/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas t\u00e9cnicas de valoraci\u00f3n y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, el valor de referencia se calcula de la misma manera que el valor catastral, solo que en lugar de tomar como base la ponencia municipal de valores catastrales se toma como base el informe anual del mercado inmobiliario.<\/p>\n\n\n\n

En este informe anual se recopilan y analizan exclusivamente los datos relativos a compraventas de viviendas y de garaje-aparcamientos recopilados entre el 1 de julio de 2019 y el 30 de junio de 2021. De un total de 1.145.681 operaciones, se descartaron 582.372 por diversos motivos. Se descartaron \u00e1ticos; plantas bajas; inmuebles demasiado grandes o demasiado peque\u00f1os; de mala calidad o en mal estado de conservaci\u00f3n; demasiado caros; demasiado baratos o aquellos cuya tipolog\u00eda, superficie, antig\u00fcedad o calidad constructiva fuera distinta del producto inmobiliario representativo del \u00e1mbito territorial en cuesti\u00f3n. En consecuencia, de todo el universo de datos analizados, 830.612 compraventas de viviendas y 315.069 compraventas de aparcamientos, solamente se consider\u00f3 representativa el 49,17% de la informaci\u00f3n real notificada por los fedatarios p\u00fablicos.<\/p>\n\n\n\n

Y es \u00fanicamente a partir de este 49% de toda la informaci\u00f3n de mercado disponible que procede a desglosarse, como ocurre con el valor catastral, en un m\u00f3dulo b\u00e1sico de repercusi\u00f3n de suelo y un m\u00f3dulo de construcci\u00f3n, que a continuaci\u00f3n ir\u00e1n ponder\u00e1ndose de nuevo, en aplicaci\u00f3n de los coeficientes catastrales y sobre la base de la descripci\u00f3n catastral de cada inmueble en cuanto a su ubicaci\u00f3n, tipolog\u00eda, superficie, antig\u00fcedad y estado de conservaci\u00f3n, para calcular los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos, con construcci\u00f3n principal de uso residencial y de almac\u00e9n-estacionamiento, ubicados en los \u00e1mbitos territoriales homog\u00e9neos de valoraci\u00f3n que se han establecido.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfC\u00f3mo funciona el valor de referencia?<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

El valor de referencia, es un valor limitado \u00fanicamente a inmuebles de uso residencial y almac\u00e9n-estacionamiento. El resto de inmuebles, al carecer de valor de referencia, o cuando este valor no pueda ser certificado por la Direcci\u00f3n General del Catastro, tributar\u00e1n por la mayor magnitud entre el valor declarado por los interesados y el valor de mercado, entendi\u00e9ndose este como el precio m\u00e1s probable por el cual podr\u00eda venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas. Todo ello sin perjuicio de la correspondiente comprobaci\u00f3n de valores.<\/p>\n\n\n\n

All\u00ed donde sea de aplicaci\u00f3n, el valor de referencia despliega una gran eficacia recaudatoria, pues este valor objetivo no es sino el m\u00e9todo de verificaci\u00f3n de valores por aplicaci\u00f3n de valores medios de mercado del Art. 57.1. c) LGT elevado a la categor\u00eda de base imponible obligatoria, eludiendo la jurisprudencia del TS sobre este m\u00e9todo de comprobaci\u00f3n de valores que establece la obligatoriedad de la visita del perito de la administraci\u00f3n para poder motivar e individualizar la valoraci\u00f3n a cada caso concreto.<\/p>\n\n\n\n

Perspectiva del contribuyente<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Esta eficacia tambi\u00e9n se aprecia en cuanto a su impugnabilidad, pues es recurrible \u00fanicamente en la liquidaci\u00f3n del impuesto de que se trate. Esto limita la capacidad de reacci\u00f3n del contribuyente, quien tiene que destinar tiempo y recursos para desvirtuar la liquidaci\u00f3n del impuesto de sucesiones, en un momento tan delicado, o supervisar el trabajo de la gestor\u00eda en la liquidaci\u00f3n del ITP y ADJ por la compra e hipoteca de su vivienda, pues los plazos no le dejar\u00e1n demasiado margen.<\/p>\n\n\n\n

Desde una perspectiva m\u00e1s optimista, el contribuyente ahora tiene todas las cartas sobre la mesa y puede preparar mejor su defensa, porque si antes liquidaba los impuestos de transmisiones, sucesiones o donaciones y realizaba mejoras en el inmueble, estaba expuesto a que, con motivo de una comprobaci\u00f3n de valores, el perito de la Administraci\u00f3n realizara posteriormente la visita y tasara conforme al actual estado de conservaci\u00f3n del mismo, resultando muy dif\u00edcil enervar una defensa contundente si no se contaba con suficiente documentaci\u00f3n original. Ahora el valor de comprobaci\u00f3n es la base imponible m\u00ednima, por lo que el contribuyente conoce de antemano cu\u00e1l es el valor que ha de impugnar y puede solicitar una tasaci\u00f3n con valores actuales, lo que le permite documentar mejor la impugnaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

El valor de referencia se calcula de la misma manera que el valor catastral, solo que en lugar de tomar como base la ponencia municipal de valores catastrales se toma como base el informe anual del mercado inmobiliario<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Asimismo, el valor de referencia se presenta como un valor con poca vocaci\u00f3n de controversia, pues en su c\u00e1lculo se aplica un factor de minoraci\u00f3n de 0,9 sobre valores tabulados hace uno o dos a\u00f1os. En consecuencia, si el valor de referencia para 2022 es un 10% inferior a los valores comunicados entre julio 2019 y junio 2021 y, de entrada, en el segundo semestre de 2021 el precio de la vivienda se ha incrementado un 3% los valores de referencia as\u00ed calculados empezaron el a\u00f1o con una rebaja del 13% sobre el valor de mercado, diferencia que puede ir increment\u00e1ndose si se cumple la previsi\u00f3n inflacionista a lo largo del 2022.<\/p>\n\n\n\n

Por ello, se estima que los valores de referencia susceptibles de impugnaci\u00f3n habr\u00e1n de ser inferiores al valor medio de compraventa en la zona en un porcentaje superior a ese 13%, y la cuant\u00eda en disputa habr\u00e1 de compensar tambi\u00e9n los costes del procedimiento y las pruebas periciales, lo que puede disuadir al contribuyente de presentar cualquier recurso. Desde la aprobaci\u00f3n de la Ley 11\/2021, de 9 de julio, casi todos los impuestos sobre inmuebles cuentan con una base imponible objetiva: IBI, Plusval\u00eda, Transmisiones, Sucesiones, Donaciones, Patrimonio e IRPF. Ello nos invita a reflexionar sobre el automatismo de la maquinaria tributaria y lo estoico de la posici\u00f3n de la Administraci\u00f3n, que se limita a despachar liquidaciones y se parapeta tras un muro construido sobre la base de unas presunciones de integridad, completitud, veracidad, irrefutabilidad y transparencia, dif\u00edciles de rebatir por el ciudadano de a pie, ya sea por ininteligibilidad, por falta de predisposici\u00f3n, de tiempo o de la tan perseguida capacidad econ\u00f3mica que, inoportunamente, cada vez se ve m\u00e1s amenazada y mermada.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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