{"id":7882,"date":"2022-03-21T11:44:00","date_gmt":"2022-03-21T10:44:00","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/analisis-y-comentarios-de-las-modificaciones-del-regimen-juridico-de-la-propiedad-horizontal-catalana-introducidas-por-el-decreto-ley-28-2021-de-21-de-diciembre\/"},"modified":"2023-09-25T11:42:53","modified_gmt":"2023-09-25T10:42:53","slug":"analisis-y-comentarios-de-las-modificaciones-del-regimen-juridico-de-la-propiedad-horizontal-catalana-introducidas-por-el-decreto-ley-28-2021-de-21-de-diciembre","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/analisis-y-comentarios-de-las-modificaciones-del-regimen-juridico-de-la-propiedad-horizontal-catalana-introducidas-por-el-decreto-ley-28-2021-de-21-de-diciembre\/","title":{"rendered":"An\u00e1lisis y comentarios de las modificaciones del r\u00e9gimen jur\u00eddico de la Propiedad Horizontal Catalana introducidas por el Decreto Ley 28\/2021, de 21 de diciembre"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En este art\u00edculo, conoceremos la necesidad que exist\u00eda de mejorar la eficiencia energ\u00e9tica del parque de viviendas espa\u00f1ol, as\u00ed como los cambios en la regulaci\u00f3n existente que se han llevado a cabo para lograrlo.<\/p>\n\n\n\n

I.- Introducci\u00f3n<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Es urgente rehabilitar y mejorar el parque de vivienda espa\u00f1ol que, por norma general, se caracteriza por una elevada antig\u00fcedad, con el reto de transformarlo en un parque con alta eficiencia energ\u00e9tica y descarbonizados antes de 2050, facilitando la transformaci\u00f3n econ\u00f3micamente rentable de los edificios existentes en edificios de consumo de energ\u00eda casi nulo, en cumplimiento del mandato de la Directiva 2010\/31\/UE, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia energ\u00e9tica de los edificios; todo ello encuadrado en el nuevo instrumento de recuperaci\u00f3n de los fondos europeos Next Generation<\/em>, que permitir\u00e1 a Espa\u00f1a movilizar un volumen de inversi\u00f3n sin precedentes.<\/p>\n\n\n\n

Para revertir esta tendencia de grave deterioro, se hac\u00eda necesario reformar la normativa legal de propiedad horizontal, facilitando a las comunidades de propietarios la ejecuci\u00f3n de obras de mejora para la eficiencia energ\u00e9tica de los edificios, mediante una relajaci\u00f3n de los qu\u00f3rums legales exigibles para la adopci\u00f3n de acuerdos de esta naturaleza y para el acceso a la financiaci\u00f3n verde. <\/p>\n\n\n\n

En el \u00e1mbito estatal se ha aprobado el Real Decreto-Ley 19\/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitaci\u00f3n edificatoria en el contexto del Plan de Recuperaci\u00f3n, Transformaci\u00f3n y Resiliencia, que en su art\u00edculo 2<\/a> ha modificado el art\u00edculo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. <\/p>\n\n\n\n

Con la misma finalidad de facilitar a las comunidades de propietarios la ejecuci\u00f3n de obras de mejora para la eficiencia energ\u00e9tica de los edificios, se ha aprobado en Catalu\u00f1a el Decreto Ley 28\/2021, de 21 de diciembre, de modificaci\u00f3n del libro quinto del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, (publicado en el DOG de 23 de diciembre de 2021) que regula la implantaci\u00f3n de nuevas instalaciones para la mejora de la eficiencia energ\u00e9tica o h\u00eddrica y de los sistemas de energ\u00edas renovables en los edificios sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n\n\n\n

Se modifican los art\u00edculos 553-25, 553-26, 553-30, 553-43 y 553-44 del libro quinto del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a.<\/p>\n\n\n\n

Estas nuevas instalaciones para la mejora de la eficiencia a energ\u00e9tica o h\u00eddrica o de sistemas de energ\u00edas renovables<\/strong> pasan a tener la regulaci\u00f3n que se comentar\u00e1 a continuaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Implantaci\u00f3n de nuevas instalaciones para la mejora de la eficiencia energ\u00e9tica o h\u00eddrica y de los sistemas de energ\u00edas renovables en los edificios sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

II.- Instalaciones de utilidad com\u00fan en elementos comunes de uso com\u00fan.<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

a) Qu\u00f3rum necesario para su implantaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Hasta ahora seg\u00fan lo dispuesto en los art\u00edculos 553-25 y 553-26 se exig\u00eda la mayor\u00eda de los cuatro quintos para las innovaciones en el edificio que afectaran a la estructura o a la configuraci\u00f3n exterior, como por ejemplo una instalaci\u00f3n de placas fotovoltaicas en la cubierta del edificio.<\/p>\n\n\n\n

Con la nueva regulaci\u00f3n, se incluyen estas obras e instalaciones en el apartado 2 letra d) <\/em>del art\u00edculo 553-25<\/a>, esto es, basta un acuerdo adoptado por mayor\u00eda simple de propietarios y cuotas.<\/p>\n\n\n\n

b) Vinculaci\u00f3n econ\u00f3mica del acuerdo.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Los gastos originados por la implantaci\u00f3n y mantenimiento de estas instalaciones son a cargo de todos los propietarios, como principio general. <\/p>\n\n\n\n

No obstante, si el valor total del gasto acordado (descontadas las subvenciones o ayudas p\u00fablicas) excede de las tres cuartas partes del presupuesto anual vigente de la comunidad por raz\u00f3n de gastos comunes ordinarios, los disidentes no resultar\u00e1n obligados econ\u00f3micamente a contribuir al pago.<\/p>\n\n\n\n

N\u00f3tese que el nuevo texto legal, apartado 4 del art\u00edculo 553-30<\/a>, se refiere al valor \u201ctotal\u201d<\/em> del gasto acordado por este concepto, lo que incluir\u00eda en su caso el coste de financiaci\u00f3n externa del gasto, a diferencia de las otras innovaciones o servicios reguladas en el apartado 2<\/a> del mismo art\u00edculo, que para la comparaci\u00f3n con el presupuesto excluye \u201clos costes derivados de la obtenci\u00f3n del cr\u00e9dito necesario con entidades financieras\u201d<\/em>. Exclusi\u00f3n que no conten\u00eda este apartado 2 antes de esta reforma legal.<\/p>\n\n\n\n

Advi\u00e9rtase asimismo que aquel apartado 2 establece como m\u00f3dulo de comparaci\u00f3n de valores \u201cel presupuesto anual vigente de la comunidad\u201d,<\/em> y el nuevo apartado 4 lo acota a \u201clos gastos comunes ordinarios\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

c) Remoci\u00f3n de instalaciones o sistemas de utilidad particular previamente autorizadas.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El nuevo apartado 2 del art\u00edculo 553-42<\/a> regula el supuesto de que la comunidad haya autorizado y se hubiesen implantado por un propietario en utilidad particular esas instalaciones y sistemas en un elemento com\u00fan de uso com\u00fan, pero posteriormente apruebe instalaciones o sistemas de uso com\u00fan incompatibles con las existentes.<\/p>\n\n\n\n

En este caso la nueva norma prev\u00e9 que la comunidad asume la remoci\u00f3n de las preexistentes y debe indemnizar los da\u00f1os que comporte al propietario.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

III.- Instalaciones de utilidad particular en elementos comunes de uso com\u00fan.<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

a) Qu\u00f3rum necesario para su aprobaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El acuerdo podr\u00e1 aprobarse por mayor\u00eda simple de propietarios y cuotas, seg\u00fan establece el nuevo ep\u00edgrafe e)<\/em> del mismo art\u00edculo 553-25.2<\/a>, a solicitud de los propietarios interesados.<\/p>\n\n\n\n

El acuerdo deber\u00e1 incluir la posibilidad, si la \u00edndole de la instalaci\u00f3n lo admite, del acceso de otros propietarios no solicitantes en inicio, siempre que abonen el importe que les hubiese correspondido cuando se hizo la instalaci\u00f3n, debidamente actualizado, as\u00ed como el coste de la adaptaci\u00f3n necesaria para tener acceso.<\/p>\n\n\n\n

b) Pago de los costes.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El pago del coste de las nuevas instalaciones correr\u00e1 a cargo de los propietarios solicitantes, sin perjuicio de que, como se ha dicho, los propietarios que a posteriori quiera beneficiarse de la instalaci\u00f3n abonen la parte proporcional de ese coste (debe entenderse que por su cuota de participaci\u00f3n) debidamente actualizado.<\/p>\n\n\n\n

c) Conservaci\u00f3n y mantenimiento.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Se introduce un nuevo apartado 2 al art\u00edculo 553-44<\/a>, en virtud del cual los propietarios que se beneficien de estas nuevas instalaciones de utilidad particular asumen su conservaci\u00f3n y mantenimiento en su totalidad.<\/p>\n\n\n\n

IV.- Instalaciones de utilidad particular en elementos comunes de uso exclusivo.<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

El r\u00e9gimen jur\u00eddico en este caso es diferente de los anteriores y se regula en el nuevo apartado 3 del art\u00edculo 553-43<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

La novedad consiste en que no es necesario un acuerdo comunitario para que el propietario titular del uso exclusivo del elemento com\u00fan pueda llevar a cabo la instalaci\u00f3n, haci\u00e9ndose cargo de los costes que se deriven de su implantaci\u00f3n y asumiendo asimismo los de su mantenimiento.<\/p>\n\n\n\n

S\u00ed establece la norma un requisito: <\/p>\n\n\n\n

Que al menos con treinta d\u00edas de antelaci\u00f3n al inicio de la obra, est\u00e1 obligado a enviar a la presidencia o a la Administraci\u00f3n el proyecto t\u00e9cnico de la instalaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Otra de las novedades que nos trae este Decreto Ley es la regulaci\u00f3n de la participaci\u00f3n de las comunidades de propietarios en la generaci\u00f3n de energ\u00edas renovables compartidas con otras Comunidades de Propietarios.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Dentro de ese plazo la comunidad puede \u201cproponer\u201d<\/em> una alternativa \u201cm\u00e1s adecuada a sus intereses generales\u201d<\/em> siempre que sea razonable y proporcionada y que no comporte a las personas promotoras un incremento sustancial del coste del proyecto t\u00e9cnico presentado.<\/p>\n\n\n\n

Si en ese plazo, de treinta d\u00edas desde la comunicaci\u00f3n del proyecto t\u00e9cnico, la comunidad no proporciona al propietario esa alternativa, este podr\u00e1 llevar a cabo dichas obras o instalaciones.<\/p>\n\n\n\n

Observamos que si bien no es necesario un acuerdo comunitario previo que faculte al propietario para llevar a cabo la instalaci\u00f3n, si la comunidad proporciona en el plazo previsto en la norma una alternativa t\u00e9cnica al proyecto presentado y esta no es aceptada por dicho propietario se dar\u00e1 comienzo a un conflicto que, en tanto no se resuelva, puede impedir la ejecuci\u00f3n de la instalaci\u00f3n u obra proyectada.<\/p>\n\n\n\n

V.- Participaci\u00f3n de la comunidad en instalaciones compartidas de generaci\u00f3n de energ\u00edas renovables.<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Otra de las novedades que nos trae este Decreto Ley es la regulaci\u00f3n de la participaci\u00f3n de las comunidades de propietarios en la generaci\u00f3n de energ\u00edas renovables compartidas con otras Comunidades de Propietarios as\u00ed como con las comunidades energ\u00e9ticas locales y ciudadanas de energ\u00eda que regulan las directivas del Parlamento Europeo y del Consejo 2018\/2001, relativa al fomento del uso de energ\u00eda procedente de fuentes renovables, y 2019\/944, sobre normas comunes para el mercado interior de la electricidad.<\/p>\n\n\n\n

Se regula en este \u00e1mbito de la propiedad horizontal en la nueva letra f)<\/em> del art\u00edculo 553-25.2<\/a>, incluy\u00e9ndose un acuerdo de este tipo entre aquellos que necesitan para su validez el qu\u00f3rum de la mayor\u00eda simple.<\/p>\n\n\n\n

VI.- Qu\u00f3rum necesario para la celebraci\u00f3n de contratos de financiaci\u00f3n por parte de las comunidades de propietarios para hacer frente a los gastos derivados de las obras o las instalaciones.<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

El legislador catal\u00e1n es consciente de la importancia de obtener financiaci\u00f3n bancaria por parte de las comunidades para poder afrontar el pago de las obras, estableciendo en la nueva letra g) <\/em>del art\u00edculo 553-25.2<\/a>, que se regir\u00e1n por la misma mayor\u00eda simple los acuerdos de aprobaci\u00f3n de contratos de financiaci\u00f3n para hacer frente a los gastos derivados de la ejecuci\u00f3n de obras e instalaciones de esta naturaleza, as\u00ed como de aquellas otras que sean necesarias para la habitabilidad, accesibilidad, seguridad, movilidad y otras a las que se refiere ese apartado 2, cuya aprobaci\u00f3n se rija por el mismo qu\u00f3rum privilegiado de la mayor\u00eda simple, fijando como l\u00edmite que el plazo de amortizaci\u00f3n de dichos contratos no supere las quince anualidades. <\/p>\n\n\n\n

Por encima de este l\u00edmite temporal, el qu\u00f3rum exigible fijado por la reforma es el reforzado de los 4\/5 regulado en el art. 553-26.2<\/a> del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, al que se a\u00f1ade para regular este supuesto, la nueva letra h)<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Si bien el l\u00edmite que se establece de forma expresa en la norma es de car\u00e1cter temporal, ello no quiere decir que no exista l\u00edmite econ\u00f3mico en cuanto a la carga financiera que se debe asumir por todos los propietarios, pues, aunque la norma no lo especifique, debe entenderse que en la medida que dichos contratos de financiaci\u00f3n van destinados a realizar estas obras de mejora, la carga financiera computa como gasto respecto del l\u00edmite econ\u00f3mico referido de las tres cuartas partes del presupuesto anual vigente de gastos comunes ordinarios.<\/p>\n\n\n\n

A diferencia de este l\u00edmite de car\u00e1cter econ\u00f3mico, el l\u00edmite temporal del contrato de financiaci\u00f3n no tiene su raz\u00f3n de ser en proteger a los propietarios de car\u00e1cter vulnerable, sino en evitar que dichos acuerdos puedan perjudicar a terceros adquirentes, pues no podemos perder de vista que estamos ante obligaciones de car\u00e1cter ob rem<\/em>, y que, por tanto, se transmiten con la titularidad del elemento privativo. Esta cuesti\u00f3n puede generar problem\u00e1tica en la pr\u00e1ctica y obligar\u00e1 a los administradores de fincas a ser muy cautelosos cuando tengan que expedir el certificado de estar al corriente de gastos comunitarios en caso de transmisi\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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