{"id":7888,"date":"2022-03-21T11:53:00","date_gmt":"2022-03-21T10:53:00","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/necesidad-de-que-los-morosos-deben-haber-ingresado-en-la-cuenta-la-deuda-el-dia-de-la-junta-para-poder-votar-auto-del-tribunal-supremo-524-2021-de-27-de-enero\/"},"modified":"2022-04-07T10:13:42","modified_gmt":"2022-04-07T09:13:42","slug":"necesidad-de-que-los-morosos-deben-haber-ingresado-en-la-cuenta-la-deuda-el-dia-de-la-junta-para-poder-votar-auto-del-tribunal-supremo-524-2021-de-27-de-enero","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/necesidad-de-que-los-morosos-deben-haber-ingresado-en-la-cuenta-la-deuda-el-dia-de-la-junta-para-poder-votar-auto-del-tribunal-supremo-524-2021-de-27-de-enero\/","title":{"rendered":"Necesidad de que los morosos deben haber ingresado en la cuenta la deuda el d\u00eda de la Junta para poder votar (Auto del Tribunal Supremo 524\/2021, de 27 de enero)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La existencia del pago de los gastos de comunidad por los comuneros es uno de los principios m\u00e1s importantes en una Comunidad de Propietarios, ya que sin el soporte econ\u00f3mico de la contribuci\u00f3n puntual de cada comunero al pago de los gastos que tiene obligaci\u00f3n de llevar a cabo por su pertenencia a la comunidad supone una exigencia de primer orden para el buen funcionamiento de la comunidad.<\/p>\n\n\n\n

Es indudable que con el incumplimiento de los deberes de contribuci\u00f3n al pago de los gastos comunes la comunidad no puede sobrevivir y ello supondr\u00e1 un perjuicio para el correcto funcionamiento de la comunidad, y del pago por esta de sus servicios comunes y del mantenimiento de la propia comunidad. Sin embargo, existen comuneros que no son conscientes de ese principio de solidaridad que deben tener, ya que no solamente es preciso pagar los gastos de su elemento privativo, sino que la comunidad tambi\u00e9n pertenece una parte al\u00edcuota al comunero, aunque no todas las personas son conscientes de esta obligaci\u00f3n y esta responsabilidad personal que lo es tambi\u00e9n colectiva. Consideran los incumplidores que la obligaci\u00f3n de contribuir a los gastos de comunidad es de segundo orden<\/strong>, o lo conciben como una situaci\u00f3n de ajenidad<\/strong> al comunero. <\/p>\n\n\n\n

En algunos casos existe la conciencia de que deben pagar, pero la negativa u oposici\u00f3n es la conducta que adoptan ante ello, por su principio de insolidaridad, y en otros, ciertamente, no pagan porque se encuentran en dif\u00edcil situaci\u00f3n econ\u00f3mica para hacer frente al pago de esta deuda. Y esto se ha acrecentado ante la situaci\u00f3n actual de la pandemia del COVID por razones laborales.<\/p>\n\n\n\n

Condiciones para votar<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Por todo ello, existe por ello una cuesti\u00f3n sumamente interesante relativa a la situaci\u00f3n en la que se encuentra un comunero que acude una junta de propietarios con d\u00e9bitos en el pago de sus gastos comunes y si es posible que el comunero pudiera en esa misma ocasi\u00f3n del inicio de la junta proceder al pago de los gastos que hasta ese momento adeude, o si acudir a la junta sin el pago ya le impide la posibilidad de votar si no est\u00e1 en ese momento al d\u00eda y con los pagos realizados en la cuenta corriente de la comunidad. <\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n es trascendente, porque se dan situaciones pol\u00e9micas en cuanto a comuneros que quieren presentar justificantes de pago del d\u00eda anterior a la comunidad, pero en cuyos ingresos todav\u00eda no constan reflejados en la cuenta corriente de la comunidad, u otros que quieren hacer el pago en ese momento al inicio de la junta. As\u00ed, la cuesti\u00f3n que se debate es si esto es posible o resulta improcedente realizarlo de esta manera.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, en el art. 553.24 de la Ley 5\/2015, de 13 de mayo, de modificaci\u00f3n del libro quinto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a, relativo a los derechos reales se recoge que \u201c1. Tienen derecho a votar en la junta los propietarios <\/em>que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se re\u00fane.<\/em><\/strong> Los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han consignado judicial o notarialmente su importe o que las han impugnado judicialmente.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s, el art. 553.21.4 se\u00f1ala que:<\/p>\n\n\n\n

\u201c4. La convocatoria de la reuni\u00f3n de la junta de propietarios debe expresar de forma clara y detallada:\u2026<\/em><\/p>\n\n\n\n

c) La advertencia que, con relaci\u00f3n a los acuerdos a que se refiere el art\u00edculo 553-26, los votos de los propietarios que no asisten a la reuni\u00f3n se computan en el sentido del acuerdo tomado por la mayor\u00eda, sin perjuicio de su derecho de oposici\u00f3n.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Por ello, tema muy recurrente es el relativo a los comuneros que son morosos y que comparecen a la junta con el deseo de votar. Pero hay que hacer constar como conclusi\u00f3n relevante que para poder hacerlo, el importe de la deuda debe estar ingresado en la cuenta de la comunidad el mismo d\u00eda de la junta<\/strong>. No cabe la promesa de que se ha pagado. Tampoco es suficiente la aportaci\u00f3n de un resguardo de ingreso si esa suma no consta ingresada en la cuenta, porque solo de esta manera se podr\u00e1 tener por acreditado el ingreso de la deuda, por lo que se recomienda que el pago o transferencia se haga antes de la junta al objeto de tener por acreditado el ingreso en la cuenta de la comunidad, porque el pago se verifica por el ingreso, no por la transferencia a estos efectos.<\/p>\n\n\n\n

N\u00f3tese que, incluso, la menci\u00f3n del art. 553.24.1 de la antes citada norma es claro y di\u00e1fano, ya que se\u00f1ala que \u201cTienen derecho a votar en la junta los propietarios <\/em>que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se re\u00fane\u201d<\/em><\/strong>. Quiere esto decir que la dicci\u00f3n del art. 553.24.1 es m\u00e1s clara y concluyente que el art. 15 2 LPH donde al respecto se apunta que: \u201cLos propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Que dice el Tribunal Supremo<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

La presentaci\u00f3n de un resguardo de ingreso de la deuda en la cuenta por el moroso no sirve como mecanismo para poder votar<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Quiz\u00e1s esto \u00faltimo pudiera dar a entender que al momento de iniciarse la junta el comunero moroso podr\u00eda pagar para votar, pero en cualquier caso no es esta la opci\u00f3n que permite el Tribunal Supremo, y ello resulta evidente, por cuanto el d\u00eda se\u00f1alado para la celebraci\u00f3n de la junta el importe de la deuda que hasta ese momento exista en el d\u00eda de la convocatoria debe estar \u201cpagado ya\u201d e ingresado en la cuenta. Con ello, se asimila el concepto del \u201cpago\u201d al concepto de \u201csuma adeudada ingresada ya en la cuenta de la comunidad\u201d. Ello determina que la presentaci\u00f3n de un resguardo de ingreso de la deuda en la cuenta por el moroso no sirve como mecanismo para poder votar, ya que exigir\u00eda que el importe est\u00e9 ya ingresado en la cuenta, y el resguardo acredita, en su caso, una transferencia, no que la misma est\u00e9 en la cuenta de la comunidad. Y ello, al punto de que podr\u00eda ser factible que esa transferencia fuera anulada al terminar la junta en la que, de admitirse esta f\u00f3rmula, el comunero podr\u00eda votar y luego retirar la transferencia.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, esta cuesti\u00f3n ha sido resuelta por el TS, y, as\u00ed, se\u00f1ala el Auto del TS 524\/2021, de 27 de enero que: \u201cEl recurso se basa en que la actora no salv\u00f3 el voto, pero lo cierto es que la sentencia recurrida tiene como raz\u00f3n decisoria que la parte no estaba al corriente de pagos el d\u00eda de celebraci\u00f3n de la junta, porque si la junta se celebr\u00f3 el 9 de febrero de 2016 ninguna de las transferencias del requerimiento ser\u00eda abonada en la cuenta de la comunidad antes de la celebraci\u00f3n de la junta, una ten\u00eda como fecha de adeudo el de 9 de febrero de 2016 y otra un d\u00eda despu\u00e9s, el 10 de febrero de 2016, por lo que estuvo correctamente privada del derecho de voto.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Es preciso que en estos casos se adopte un criterio restrictivo, ya que el comunero ha tenido ocasi\u00f3n de estar al corriente en el pago de las deudas con la comunidad desde hace mucho tiempo. Por ello, esperar hasta el mismo d\u00eda de la junta supone, por un lado, una aplicaci\u00f3n de la insolidaridad de los comuneros morosos con la comunidad, y, por otro lado, la existencia de una filosof\u00eda de que el comunero quiere pagar solamente porque pretende votar en alg\u00fan punto concreto el d\u00eda de la junta, realizando, por ello, el pago solamente para votar y no por esa pretensi\u00f3n que debe tener de colaborar con el resto de comuneros en el pago de las obligaciones de la comunidad.<\/p>\n\n\n\n

El rigor es la clave<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Es por ello por lo que debe existir un cierto rigor en la admisi\u00f3n del derecho de voto y estar, adem\u00e1s, al contenido de la propia literalidad del art\u00edculo 553.24 de la Ley, en cuanto exige que el pago de la deuda debe estar hecho e ingresado en la cuenta de la comunidad el mismo d\u00eda de la celebraci\u00f3n de la junta, no permiti\u00e9ndose operaciones de aportaci\u00f3n de documentos, como pudieran ser cheques, o cualquier otro documento por el que se pretendiera acreditar un pago. Y, en cualquier caso, si el comunero moroso pretendiera presentar alg\u00fan tipo de documento, el administrador de fincas podr\u00eda hacer la operaci\u00f3n de comprobar si en la cuenta de la comunidad se ha efectuado el ingreso, y en caso negativo no se proceder\u00e1 a admitir el ejercicio del derecho de voto por expresa disposici\u00f3n legal contenida en el art\u00edculo 553.24 de la propia norma que tiene una filosof\u00eda clara de exigencia de una clara conciencia social y colectiva ante su propia comunidad de propietarios.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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