{"id":8028,"date":"2022-06-20T09:09:37","date_gmt":"2022-06-20T08:09:37","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/los-efectos-de-la-declaracion-de-inconstitucionalidad-de-la-ley-catalana-de-contencion-de-rentas\/"},"modified":"2022-06-20T11:47:31","modified_gmt":"2022-06-20T10:47:31","slug":"los-efectos-de-la-declaracion-de-inconstitucionalidad-de-la-ley-catalana-de-contencion-de-rentas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/los-efectos-de-la-declaracion-de-inconstitucionalidad-de-la-ley-catalana-de-contencion-de-rentas\/","title":{"rendered":"Los efectos de la declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad de la ley catalana de contenci\u00f3n de rentas"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional de fecha 10 de marzo de este a\u00f1o, dictada en el recurso de inconstitucionalidad n\u00ba 6289\/2020 ha declarado, por unanimidad, inconstitucional \u2013 en su mayor parte- la Ley de Catalu\u00f1a 11\/2020, de 18 de septiembre, de Medidas Urgentes en Materia de Contenci\u00f3n de Rentas en los contratos de arrendamiento y de Modificaci\u00f3n de las Leyes 18\/2007, 24\/2015 y 4\/2016, relativas a la Protecci\u00f3n del Derecho a la Vivienda.<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia declara nula de pleno derecho, por cuestiones competenciales y no de fondo, la imposici\u00f3n imperativa de una renta m\u00e1xima para los contratos de arrendamiento de vivienda que establec\u00eda aquella Ley.<\/p>\n\n\n\n

Se afirma en la Sentencia, de forma contundente, que ning\u00fan legislador auton\u00f3mico es competente para incidir sobre las reglas para la determinaci\u00f3n de la renta derivadas del contrato de arrendamiento, ya que la regulaci\u00f3n de esta materia, tanto sustantiva como procesal est\u00e1 reservada en la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola al legislador estatal.<\/p>\n\n\n\n

Nos interesa destacar por su claridad y trascendencia futura los siguientes p\u00e1rrafos que extractamos de la sentencia:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEl Estado resulta as\u00ed ser el competente para fijar legalmente el principio de libertad de pactos en el establecimiento de la renta del contrato de alquiler de vivienda, s\u00ed como, para, en su caso, determinar sus eventuales modificaciones o modulaciones en atenci\u00f3n al designio del legislador estatal respecto a la necesidad de ajustar o no el funcionamiento del mercado inmobiliario en atenci\u00f3n a lo dispuesto en el art\u00edculo 47 CE o en otros preceptos constitucionales.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cLa reserva al legislador estatal de la competencia para la regulaci\u00f3n tanto de la regla general como de sus posibles excepciones o modulaciones excluye, por tanto, que cualquier legislador auton\u00f3mico pueda condicionar o limitar la libertad de las partes para determinar la renta inicial del alquiler de viviendas. El establecimiento de dicha libertad o, en su caso, su modulaci\u00f3n y, en general, la regulaci\u00f3n de las reglas para la determinaci\u00f3n de la renta, son aspectos esenciales del r\u00e9gimen obligacional de los contratos de arrendamiento de viviendas que, en su condici\u00f3n de bases de las obligaciones contractuales, deben ser comunes y, por tanto, establecidas por el Estado.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

La Sentencia no entra, por no corresponder al \u00e1mbito del recurso interpuesto, a valorar si una regulaci\u00f3n imperativa de rentas que pueda introducir el Estado en el \u00e1mbito de la competencia exclusiva que la Sentencia se limita a reconocerle pudiera infringir o no preceptos constitucionales.<\/p>\n\n\n\n

Ning\u00fan legislador auton\u00f3mico es competente para incidir sobre las reglas para la determinaci\u00f3n de la renta derivadas del contrato de arrendamiento.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Una de las inc\u00f3gnitas que se planteaban antes de conocerse la Sentencia, ante una m\u00e1s que previsible declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad de la Ley catalana, que acarrea su nulidad radical y expulsi\u00f3n del ordenamiento jur\u00eddico, era la relativa a la extensi\u00f3n de sus efectos, y, m\u00e1s concretamente, su repercusi\u00f3n o eficacia sobre los contratos de arrendamiento concertados desde la entrada en vigor de aquella Ley hasta la declaraci\u00f3n judicial de su inconstitucionalidad.<\/p>\n\n\n\n

En este sentido, declara la Sentencia que no afecta a situaciones jur\u00eddicas consolidadas, esto es, a contratos de arrendamiento que estuvieran en vigor en el momento de la publicaci\u00f3n de la Sentencia, de tal forma que la declaraci\u00f3n de nulidad de dicha normativa solo tendr\u00e1 efectos a futuro, respecto de los nuevos contratos que se formalicen a posteriori. <\/p>\n\n\n\n

Esta forzada limitaci\u00f3n sui generis de los efectos de la declaraci\u00f3n de nulidad viene motivada por la necesidad de preservar la seguridad jur\u00eddica y de procurar la estabilidad en las relaciones contractuales preexistentes, declara la Sentencia.<\/p>\n\n\n\n

Se podr\u00e1 compartir en mayor o menor medida el criterio del Tribunal Constitucional sobre el alcance de dicha eficacia, pero al menos, es de agradecer que lo haya determinado de forma expresa, pues de no haber realizado ninguna precisi\u00f3n al respecto, la inseguridad jur\u00eddica hubiera sido insoportable para el tr\u00e1fico jur\u00eddico. <\/p>\n\n\n\n

Efectos de la nulidad<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

A la vista del alcance temporal de los efectos de la declaraci\u00f3n de nulidad de la normativa que imped\u00eda que la propiedad pudiera exigir una renta por encima de la que establec\u00eda dicha ley ahora declarada inconstitucional, cabe preguntarse, y en la medida que estamos ante un contrato de tracto sucesivo, si puede el arrendador (i) exigir al arrendatario una renta superior a la legal respecto de las rentas que se devenguen con posterioridad a la publicaci\u00f3n de la Sentencia; y (ii) si puede ser sancionado por la Administraci\u00f3n por el cobro de dicha renta superior.<\/p>\n\n\n\n

Respecto de la primera cuesti\u00f3n planteada, debemos manifestar que la eficacia tan limitada de la declaraci\u00f3n de nulidad que fija la Sentencia impide que se pueda exigir una renta superior a la legal hasta que venza el contrato y que, en definitiva, es la renta que se pact\u00f3 en el momento de formalizaci\u00f3n del contrato, de conformidad con la normativa entonces vigente y que acaba de ser declarada inconstitucional. A ello hay que a\u00f1adir, que no cabe una modificaci\u00f3n de la renta inicialmente pactada en arrendamientos de vivienda, tan solo su actualizaci\u00f3n, de conformidad con lo dispuesto por la LAU, a la cual no afecta esta Sentencia. Ciertamente, es criticable los propietarios no puedan con posterioridad a la publicaci\u00f3n de la Sentencia exigir una renta superior cuando la normativa que establece dicho tope ha sido declarada inconstitucional; contrariamente a lo que dice la Sentencia, no creo que en estos casos estemos ante \u201csituaciones jur\u00eddicas consolidadas\u201d, pero es lo que ha dictaminado el Tribunal Constitucional y debe respetarse, pues recordemos que el efecto vinculante de sus pronunciamientos es cuasi de ley.<\/p>\n\n\n\n

Se plantea la duda de qu\u00e9 sucede en aquellos casos en que la renta pactada de origen era superior a la legal, y que se dispuso de forma expresa en el contrato que mientras estuviera en vigor la normativa de contenci\u00f3n de rentas, se exigir\u00eda solamente el importe m\u00e1ximo que fijara dicha normativa y no la renta pactada, conocida en el mercado arrendaticio como \u201ccl\u00e1usula Berl\u00edn\u201d. Sobre esta cl\u00e1usula v\u00e9ase mi art\u00edculo publicado en esta misma Revista (n\u00ba 127, de junio de 2021).  <\/p>\n\n\n\n

La Administraci\u00f3n no podr\u00e1 sancionar al arrendador que exija una renta superior a la legal incluso si ha tenido lugar con anterioridad al dictado de la Sentencia<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

 Pues bien, estos casos, y teniendo en cuenta las palabras textuales de la Sentencia, que declara que se mantendr\u00e1n \u201cen sus t\u00e9rminos\u201d los contratos celebrados con anterioridad al momento de la publicaci\u00f3n de la Sentencia, podr\u00eda defenderse que en tanto que la renta pactada no era la legal, sino la que libremente fijaron las partes \u2013 aunque fuera superior a la legal -, podr\u00eda exigirse dicha renta superior a la legal en adelante al inquilino; si bien habr\u00e1 que estar al mejor criterio de los tribunales.<\/p>\n\n\n\n

Sobre la segunda cuesti\u00f3n planteada, conviene precisar que esta extravagante limitaci\u00f3n de la eficacia de la nulidad que fija la Sentencia y que se adopta para garantizar la estabilidad de las relaciones contractuales, no afecta a las normas declaradas inconstitucionales que tipificaban las infracciones en relaci\u00f3n con los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos al r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas de la Ley 11\/2020.<\/p>\n\n\n\n

Derecho sancionador<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Respecto de estas normas legales sobre derecho sancionador, la declaraci\u00f3n de nulidad de pleno derecho o radical despliega todos sus efectos retroactivamente, como si la norma nunca hubiera existido en el ordenamiento jur\u00eddico, de tal forma que la Administraci\u00f3n no podr\u00e1 sancionar al arrendador que exija una renta superior a la legal aun cuando dicha infracci\u00f3n hubiera tenido lugar con anterioridad al dictado de la Sentencia, dadas las garant\u00edas constitucionales que ostenta el administrado en el \u00e1mbito del derecho sancionador. <\/p>\n\n\n\n

Es m\u00e1s, de conformidad con lo dispuesto en el art. 40 de la Ley Org\u00e1nica del Tribunal Constitucional (LOTC), se deber\u00e1n dejar sin efecto las sanciones que se hayan impuesto en el pasado aun cuando hayan adquirido firmeza con fundamento en dicha normativa declarada inconstitucional, pues nadie puede ser sancionado por una norma inconstitucional en virtud del derecho constitucional a la legalidad sancionadora (art. 25 de la Constituci\u00f3n), no pudiendo afectar a dicho procedimiento sancionador la declaraci\u00f3n de la Sentencia relativa a que la declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad \u201cno afectar\u00e1 a situaciones jur\u00eddicas consolidadas\u201d, quedando circunscrita dicha afirmaci\u00f3n a la relaci\u00f3n contractual entre las partes. Tal como declara la STC n\u00ba30\/2017, de 27 de febrero, la ejecuci\u00f3n de la sanci\u00f3n no es un l\u00edmite al efecto retroactivo de las sentencias que declaran la inconstitucionalidad de las leyes sancionadoras. <\/p>\n\n\n\n

La limitaci\u00f3n de efectos de la Sentencia del TC nos lleva a una conclusi\u00f3n parad\u00f3jica y a mi parecer injusta. Aquellos arrendadores que desatendieron a la hora de determinar la renta pactada los dictados de la Ley ahora declarada nula, quedan impunes y la renta convenida despliega todos sus efectos obligacionales,  mientras que aquellos otros que la respetaron quedan obligados durante toda la duraci\u00f3n del contrato de inquilinato a respetar la cuant\u00eda de la renta impuesta coactivamente por la Ley 11\/2020 aunque su importe haya sido notablemente inferior en muchos casos a la renta de mercado que se hubiera podido obtener de no haberse promulgado una ley inconstitucional.    <\/p>\n\n\n\n

Eso s\u00ed, no se duerman en los laureles, pues la revisi\u00f3n de dichos actos administrativos sancionadores prescribe, como todo en Derecho, por las elementales exigencias de la seguridad jur\u00eddica, as\u00ed que deben solicitar dicha revisi\u00f3n en plazo.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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