{"id":8048,"date":"2022-06-20T12:09:36","date_gmt":"2022-06-20T11:09:36","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=8048"},"modified":"2022-06-20T12:22:37","modified_gmt":"2022-06-20T11:22:37","slug":"jurisprudencia-al-dia-131","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/jurisprudencia-al-dia-131\/","title":{"rendered":"Jurisprudencia al d\u00eda (131)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

ARRENDAMIENTOS URBANOS<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO    <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Inexigibilidad de notificaci\u00f3n formal en el ejercicio de la subrogaci\u00f3n arrendaticia <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn el caso que tenemos que juzgar la Audiencia no niega los hechos de los que parte la sentencia de primera instancia para deducir el conocimiento por la arrendadora del fallecimiento del arrendatario y que la vivienda segu\u00eda ocupada por su viuda, con derecho a subrogarse en el contrato (en especial, dado el cambio de la cuenta en la que se domicilia el pago de la renta, junto a otros datos). La raz\u00f3n por la que la Audiencia estima la demanda de la propietaria es porque considera que, de acuerdo con la jurisprudencia que cita, es necesaria una notificaci\u00f3n formal de que se ejercita el derecho a subrogarse, y que en el caso no consta. Sin embargo, como se ha dicho, la jurisprudencia invocada por la sentencia recurrida fue rectificada por la sentencia del pleno 475\/2018, de 20 de julio, al valorar la sala que la doctrina anterior resultaba excesivamente r\u00edgida y que no pod\u00eda ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jur\u00eddico (arts. 1.4 y 7 CC).\u201d
(STS, Sala de lo Civil, n\u00ba628\/2021, de 27 de septiembre)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Admisi\u00f3n de la enervaci\u00f3n con car\u00e1cter subsidiario a la oposici\u00f3n <\/strong>de desahucio<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cPues bien, en el caso que nos ocupa, la arrendataria consign\u00f3 la cantidad reclamada en la demanda; no obstante, en el ejercicio de su derecho de defensa, se opuso a que debiera la suma reclamada. Tal oposici\u00f3n fue estimada parcialmente en ambas instancias.<\/p>\n\n\n\n

No podemos considerar que, si la ley permite al arrendatario oponerse alegando que no debe en todo o en parte la cantidad pretendida, no quepa una enervaci\u00f3n, con car\u00e1cter subsidiario, oportunamente depositada, sobre el importe efectivamente adeudado, una vez que es judicialmente determinado, y que solo fuera factible una incondicionada consignaci\u00f3n para pago, que finalizase el procedimiento de desahucio. No tiene sentido que se limite de la manera expuesta el derecho de defensa de la parte arrendataria, con la obligaci\u00f3n de elegir entre oponerse o consignar, y, por lo tanto, ved\u00e1ndole la posibilidad de negar la deuda, tal y como es pretendida por el demandante y, al mismo tiempo, consignar para el supuesto de que su oposici\u00f3n no fuera estimada y, de esta forma, mantener, por una vez, la vigencia del v\u00ednculo arrendaticio concertado.<\/p>\n\n\n\n

Procede, en consecuencia, asumir la instancia y declarar enervada la acci\u00f3n resolutoria del contrato de arrendamiento suscrito (arts. 22.4 y 440.3 de la LEC), todo ello con base en el conjunto argumental expuesto, extremo en el que se casa la sentencia de la Audiencia, y se modifica su fallo, al asumir el conocimiento del recurso de apelaci\u00f3n interpuesto, con lo que se deja sin efecto el pronunciamiento relativo a la resoluci\u00f3n del contrato y se declara enervada la acci\u00f3n de desahucio por falta de pago de las cantidades, consideradas adeudadas en pronunciamiento firme.\u201d(STS, Sala de lo Civil, n\u00ba811\/2021, de 29 de noviembre)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Improcedencia de moderaci\u00f3n de la cl\u00e1usula penal <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEl razonamiento de la Audiencia sobre la desproporci\u00f3n de la pena y la justicia de su moderaci\u00f3n se fundamenta, por lo tanto, en las dos siguientes premisas: (i) dado que la pena mensual, atendida su cuant\u00eda diaria, cuadriplica el importe de la renta, se produce un exceso de la cuant\u00eda de la pena pactada sobre el da\u00f1o previsible; (ii) dicho exceso no encuentra justificaci\u00f3n aceptable en el objetivo de disuadir de modo proporcionado el incumplimiento que la cl\u00e1usula contempla; en atenci\u00f3n sobre todo a la gravedad del mismo (gravedad del incumplimiento) y al beneficio o utilidad que hubiera podido preverse, al tiempo de contratar, que reportar\u00eda al deudor incumplidor.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) En un caso como el presente, el discurso justificador que pretende la moderaci\u00f3n de la pena y el discurso razonador que persigue fundamentarla tendr\u00edan que articularse, para ajustarse a lo que hemos declarado al respecto, en el marco de la segunda consideraci\u00f3n aludida tomando como objeto de su esfuerzo argumental el presupuesto que podr\u00eda darle cobertura, aplicando por analog\u00eda el art. 1154 CC: que la diferencia entre la cuant\u00eda de la penalidad a pagar y la cuant\u00eda de los da\u00f1os y perjuicios efectivamente causados por el incumplimiento sea tan extraordinariamente elevada, que deba atribuirse a que, por un cambio de circunstancias imprevisible al tiempo de contratar, el resultado da\u00f1oso efectivamente producido se ha separado de manera radical, en su entidad cuantitativa, de lo razonablemente previsible al tiempo de contratar sobre la cuant\u00eda (extraordinariamente m\u00e1s elevada) de los da\u00f1os y perjuicios que causar\u00eda el tipo de incumplimiento contemplado en la cl\u00e1usula penal.\u201d
(STS, Sala de lo Civil, n\u00ba 853\/2021, de 10 de diciembre).<\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Retirada de obras inconsentidas <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cDice el art\u00edculo 23.2 LAU que \u201cSin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realizaci\u00f3n de las obras podr\u00e1 exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificaci\u00f3n efectuada, sin que este pueda reclamar indemnizaci\u00f3n alguna\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Desde luego, la literalidad del precepto nos acerca a la interpretaci\u00f3n que hace el recurrente, en tanto que concede al arrendador una concreta facultad de opci\u00f3n entre dos posibilidades.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, este art\u00edculo, como todos los que componen el Ordenamiento, no pueden interpretarse en forma aislada, sino que integran un conjunto normativo que es lo que, en definitiva, hay que aplicar.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, nos encontramos con que el art\u00edculo 1561 CC se\u00f1ala que \u2039el arrendador debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibi\u00f3, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable\u203a.<\/p>\n\n\n\n

Fij\u00e9monos en que tanto el art\u00edculo 1561 CC como el 23 LAU utilizan una misma expresi\u00f3n (\u2039al concluir\u203a) el contrato para definir el momento en el que: a) debe efectuarse el \u2039requerimiento\u203a al arrendatario, b) debe devolverse la finca tal como se recibi\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

Junto a esto, no podemos perder de vista que cuando finaliza el contrato, es el arrendador el que recupera la posesi\u00f3n de la finca, y el arrendatario ya no tiene acceso a ella. Dif\u00edcilmente podr\u00e1, as\u00ed, hacerse cargo de unas obras que se han de desarrollar en la vivienda, de la que ya no tiene la posesi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

A la vez, el arrendador dif\u00edcilmente podr\u00e1 tener noticia de las obras realizadas indebidamente por el arrendatario antes de recuperar la posesi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Por esto, del conjunto normativo expuesto, entendemos que lo que est\u00e1 diciendo el art\u00edculo 23.2 LAU es que el arrendador, ante unas obras indebidamente realizadas por el arrendatario, puede exigir la retirada de las mismas o hacerlas propias. Y la retirada puede ser v\u00eda el requerimiento indicado (que ser\u00e1 lo m\u00e1s infrecuente, una vez recuperada la posesi\u00f3n por el propietario), v\u00eda ejecuci\u00f3n directa de las obras por la propiedad.\u201d
(SAP Barcelona, Sec. 4\u00aa, n\u00ba 325\/2021, de 21 de mayo)<\/em><\/p>\n\n\n\n

El abandono de la vivienda del inquilino por orden de alejamiento no comporta la subrogaci\u00f3n autom\u00e1tica del c\u00f3nyuge <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cAhora bien, dicha subrogaci\u00f3n no es autom\u00e1tica, pues la voluntad del c\u00f3nyuge no arrendatario, a quien se le atribuya el uso de la vivienda arrendada, de continuar en el mismo, \u201cdeber\u00e1 ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resoluci\u00f3n judicial correspondiente, acompa\u00f1ando copia de dicha resoluci\u00f3n judicial o de parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.\u201d (art. 15.2 LAU). Es pues el c\u00f3nyuge a quien se le ha atribuido el uso quien debe comunicar al arrendador, en el plazo de \u201cdos meses\u201d (desde la notificaci\u00f3n de la sentencia matrimonial), por cualquier medio que permita acreditar su recepci\u00f3n, pues si no lo hace, ni paga renta alguna, no existe subrogaci\u00f3n, y, en principio, no queda obligado al pago de las rentas que se adeuden al arrendatario (STS 26-10-2015), sin perjuicio de la posibilidad de resoluci\u00f3n del contrato (ex arts. 124 CC, 27.2 c LAU, STC 31-10-1986).<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) Claro, en el presente caso se dan varias circunstancias especiales: a) no existe expresa atribuci\u00f3n judicial del uso, m\u00e1s all\u00e1 de la orden de alejamiento de 19.8.2018 del titular arrendaticio que le impuso el abandono de la vivienda (a la que, por ello, no pod\u00eda volver), qued\u00e1ndose su c\u00f3nyuge e hija, en la posesi\u00f3n del uso de la vivienda, b) esta, interviene en el procedimiento, sosteniendo su derecho exclusivo. c) Ciertamente, no recurre tempor\u00e1neamente la sentencia que la condena al pago de las rentas, d) En principio, dados los t\u00e9rminos del precepto, era la \u00fanica obligada a notificar, aunque no ten\u00eda atribuido judicialmente la titularidad del uso, pero ni notific\u00f3, ni pag\u00f3 y, sin embargo, se mantuvo en el uso, sin que se le considerase subrogada e) el arrendatario pudo comunicar tal situaci\u00f3n al arrendador no que no hizo.\u201d
(SAP Barcelona, Sec. 13\u00aa, n\u00ba406\/2021, de 14 de junio)<\/em><\/p>\n\n\n\n

No hay cesi\u00f3n inconsentida cuando el cesionario es conviviente pareja de hecho del arrendatario<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cLa introducci\u00f3n de un tercero en el v\u00ednculo arrendaticio, de faltar la autorizaci\u00f3n del arrendador, ll\u00e1mese cesi\u00f3n, traspaso o subarriendo, genera la causa resolutoria prevenida en la ley especial, como as\u00ed ha venido reconoci\u00e9ndose por el Tribunal Supremo en reiteradas sentencias que constituyen doctrina bien consolidada, siendo irrelevante a estos efectos que la cesi\u00f3n haya sido onerosa o a t\u00edtulo gratuito (S.T.S. 13-5-1.970, 19-10-1. 972 y 12-6-1.973).<\/em><\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, el uso de la vivienda, en convivencia con el arrendatario, de quien est\u00e1 ligado con \u00e9l por v\u00ednculo matrimonial o por an\u00e1loga relaci\u00f3n de afectividad, no implica la introducci\u00f3n de un tercero en el disfrute de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) La cuesti\u00f3n que se plantea consiste en determinar si ha existido una cesi\u00f3n inconsentida prevista en los n\u00fameros 2 y 5 del art\u00edculo 114 del TRLAU o si la SRA. Maite constituye una uni\u00f3n estable de pareja con el arrendatario de la vivienda, DON Cirilo.<\/p>\n\n\n\n

En fecha 21 de junio de 2019, con posterioridad a la contestaci\u00f3n a la demanda, presentada el d\u00eda 3 de diciembre de 2018, los demandados han otorgado acta notarial de constituci\u00f3n de pareja estable.<\/p>\n\n\n\n

Ambos parten de una situaci\u00f3n de convivencia entre dos personas, pero no solo de ella, sino de la voluntad de formar una uni\u00f3n more uxorio que, en el caso de la factual, la ley presume, cuando transcurren dos a\u00f1os desde la convivencia en comunidad de vida an\u00e1loga a la matrimonial, o cuando los convivientes deciden tener un hijo en com\u00fan y, en el caso de la formal, se exterioriza formalizando la relaci\u00f3n en escritura p\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n

La parte apelante cuestiona que DO\u00d1A Maite y DON Cirilo constituyan una pareja estable, indicando que la escritura p\u00fablica de constituci\u00f3n de pareja estable se ha otorgado con posterioridad a la contestaci\u00f3n a la demanda.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, es cierto que el documento p\u00fablico de fecha 21 de junio de 2019, por el que se formaliza la constituci\u00f3n de pareja de hecho por ambos demandados, se ha otorgado una vez instado el procedimiento, con posterioridad a la contestaci\u00f3n a la demanda y antes de la audiencia previa, pero no tenemos prueba suficiente para declarar probado que dicho documento se ha otorgado con finalidad de fraude de ley y que, por lo tanto, es un documento ficticio, creado \u201cad hoc\u201d para dar cobertura a la introducci\u00f3n de DO\u00d1A Maite en la vivienda arrendada.<\/p>\n\n\n\n

La prueba documental ha sido corroborada por la prueba de interrogatorio de los demandados y por la prueba testifical y ni las partes ni los testigos han incurrido en contradicciones de las que podamos deducir la existencia de fraude.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, como razona la sentencia apelada, el examen de las pruebas documental y testifical practicadas permite concluir que la parte demandada ha cumplido la carga probatoria que sobre ella pesaba.\u201d<\/p>\n\n\n\n

 (SAP Barcelona, Sec. 4\u00aa, n\u00ba 411\/2021, de 30 de junio)<\/em><\/p>\n\n\n\n

No es motivo de oposici\u00f3n al desahucio por falta de pago, la inexigibilidad de las rentas por alteraci\u00f3n de las circunstancias contractuales <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cLa cuesti\u00f3n del recurso queda relegada, pues, a la pretensi\u00f3n de reclamaci\u00f3n de rentas y a la posibilidad de discutir en este proceso la cuant\u00eda de las mismas como consecuencia de la aplicaci\u00f3n, si es que resulta procedente, de la cl\u00e1usula (o principio) rebus sic stantibus al contrato de autos como consecuencia de la alteraci\u00f3n que ha supuesto la situaci\u00f3n de pandemia de la COVID-19, concluyendo la sentencia apelada al respecto que \u201cel actual procedimiento no permite dilucidar en su seno cuestiones complejas\u201d, por lo que, en definitiva, considera el procedimiento inadecuado para resolver las pretensiones deducidas remitiendo a las partes al juicio declarativo correspondiente. <\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n ya ha sido analizada por algunas otras Audiencias Provinciales en las que se ha matizado que el actor ejercita una pretensi\u00f3n de resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y, acumuladamente, de reclamaci\u00f3n de rentas, a trav\u00e9s del cauce legalmente establecido para el ejercicio de la acci\u00f3n de desahucio por falta de pago de la renta (art. 250.1.1\u00ba LEC), por lo que no cabe apreciar la excepci\u00f3n de inadecuaci\u00f3n de procedimiento. Cuesti\u00f3n distinta es que la arrendataria pretenda fundamentar su oposici\u00f3n en motivos que exceden los que pueden alegarse en el marco procesal en el que nos encontramos, pero este \u00f3bice no implica que el procedimiento instado por la actora no sea el adecuado, sino que tales motivos habr\u00e1n de hacerse valer, en su caso, mediante el oportuno proceso declarativo, en el que, eventualmente, podr\u00eda solicitarse -y adoptarse, de concurrir los requisitos- la adopci\u00f3n de medidas cautelares como la suspensi\u00f3n del que nos ocupa. Pi\u00e9nsese que, de asumir la tesis de la demandada, bastar\u00eda que el deudor adujese en su defensa motivos o causas de oposici\u00f3n ajenas a la existencia de la deuda, al hecho del pago o de la procedencia de la enervaci\u00f3n, o plantease en aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula \u201crebus sic stantibus\u201d la suspensi\u00f3n de la obligaci\u00f3n de pago de la renta o la reducci\u00f3n de su importe, para vaciar de contenido el cauce procesal previsto en la ley para la acci\u00f3n de desahucio, abriendo la puerta al fraude de ley (sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 14 de febrero de 2021).\u201d
(SAP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4\u00aa, n\u00ba752\/2021, de 14 de julio)<\/em><\/p>\n\n\n\n

No constituye t\u00edtulo que justifique la ocupaci\u00f3n de la vivienda el eventual derecho a un alquiler social<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cPues bien, lo que resulta de la prueba practicada es que el demandado no tiene ni contrato ni t\u00edtulo que le legitime para la ocupaci\u00f3n de la vivienda de autos no habi\u00e9ndose practicado en autos prueba de clase alguna que acredite lo que alega en la contestaci\u00f3n a la demanda.<\/p>\n\n\n\n

El recurrente alega que no tiene recursos y que se trata de una familia en la que alguno de sus miembros est\u00e1 empezando a trabajar y podr\u00eda hacer frente a un alquiler social, lo que, paralelamente al procedimiento, est\u00e1 intentando conseguir.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, sin perjuicio de que puedan acordar las partes fuera del procedimiento, el eventual derecho a un alquiler social, a que se refiere la Ley 24\/2015 y el <\/em>Decreto Ley 17\/2019, de 23 de diciembre, no constituye t\u00edtulo que justifique la ocupaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Las medidas a que se refiere el art\u00edculo 5.2 de la Ley 24\/2015 , de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el \u00e1mbito de la vivienda y la pobreza energ\u00e9tica, la obligaci\u00f3n del demandante de ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social en determinadas circunstancias antes de interponer determinadas demandas (inicialmente previstas para demandas de ejecuci\u00f3n hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler), son previas al inicio del procedimiento. Y, adem\u00e1s, la Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional, de 28 de enero de 2021, dictada en el Recurso de Inconstitucionalidad n\u00ba2577\/2020 , ha declarado nulas, por inconstitucionales, tanto la  Disposici\u00f3n adicional Primera de la Ley 24\/2015(introducida por el art\u00edculo 5.7 del Decreto Ley 17\/2019, de 23 de diciembre), que ampli\u00f3 los supuestos a cualquier acci\u00f3n ejecutiva derivada de la reclamaci\u00f3n de una deuda hipotecaria y a determinadas demandas de desahucio (desahucios \u201c Por vencimiento de la duraci\u00f3n del t\u00edtulo jur\u00eddico que habilita la ocupaci\u00f3n de la vivienda\u201d, y \u201c Por falta de t\u00edtulo jur\u00eddico que habilite la ocupaci\u00f3n\u201d), como la Disposici\u00f3n transitoria Primera del Decreto Ley 17\/2019, de 23 de diciembre.\u201d
(SAP Barcelona, Sec. 1\u00aa, n\u00ba597\/2021, de 15 de octubre)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Concepci\u00f3n amplia del juicio de desahucio por precario <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cUna de ellos, la Sra. Milagros, sin negar el dominio de la actora ni su carencia de t\u00edtulo posesorio, se alza frente a dicha resoluci\u00f3n reiterando la inadecuaci\u00f3n del cauce procedimental elegido por aquella: al no haber mediado un acto de cesi\u00f3n de la posesi\u00f3n del inmueble por la anterior a favor de los interpelados, el proceso previsto en el art. 250.1.2\u00ba LECivil en que se funda la demanda resultar\u00eda inaplicable siendo el indicado el previsto en el art. 250.1.7\u00ba de la misma norma. El recurso as\u00ed enunciado se desestima:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn definitiva, el juicio verbal de desahucio por precario, de naturaleza plenaria (art. 447.2 LECivil), es el cauce procedimental h\u00e1bil para examinar todos aquellos supuestos en los que se invoca por la parte actora que la contraria disfruta en el presente del bien litigioso sin t\u00edtulo, porque nunca lo tuvo o porque teni\u00e9ndolo ha fenecido y ello con independencia de si se lo otorg\u00f3 aquella o un tercero. Esta concepci\u00f3n amplia del precario es la que ha venido defendiendo la jurisprudencia bajo la vigencia del art. 1.565.3 LECivil 1.881 y del presente art. 250.1.2\u00ba LECivil tal como recuerda el Auto del Alto Tribunal de 9\/9\/20 (n\u00ba recurso 3.014\/19): \u201cAs\u00ed, la STS 134\/2017, de 28 de febrero recuerda que ya en las SSTS 110\/2013, 28 de febrero , 557\/2013, 19 de septiembre y 545\/2014, de 1 de octubre se hab\u00eda definido el precario como \u201cuna situaci\u00f3n de hecho que implica la utilizaci\u00f3n gratuita de un bien ajeno, cuya posesi\u00f3n jur\u00eddica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y, por tanto, la falta de t\u00edtulo que justifique el goce de la posesi\u00f3n, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habi\u00e9ndola tenido se pierda o tambi\u00e9n porque nos otorgue una situaci\u00f3n de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho.\u201d.\u201d(SAP Barcelona, Sec. 11.\u00aa, 545\/2021, de 25 de octubre)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Desahucio por precario por falta de acreditaci\u00f3n del contrato de comodato<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cHa de reiterarse lo dicho por esta Sala en S. de 14 de noviembre de 2019 y al efecto cabe se\u00f1alar lo manifestado por el TS en SS de 1 de octubre de 2014 o 28 de febrero de 2017. Se define el precario como\u201d una situaci\u00f3n de hecho que implica la utilizaci\u00f3n gratuita de un bien ajeno, cuya posesi\u00f3n jur\u00eddica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y, por tanto, la falta de t\u00edtulo que justifique el goce de la posesi\u00f3n, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habi\u00e9ndola tenido se pierda o tambi\u00e9n porque nos otorgue una situaci\u00f3n de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho\u201d y que \u201cel hecho de pagar merced que excluya la condici\u00f3n de precarista no est\u00e1 constituido por la mera entrega de una cantidad de dinero, sino que ha de ser esa entrega por cuenta propia y a t\u00edtulo de merced o de alquiler por el arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga …\u201d (SSTS 30 de octubre 1986, 31 de enero 1995, 6-11-2008 ).<\/p>\n\n\n\n

Dicho lo anterior, los requisitos para que prospere la acci\u00f3n de desahucio por precario son: 1) legitimaci\u00f3n activa (t\u00edtulo del que derive la posesi\u00f3n real por el demandante a t\u00edtulo de due\u00f1o o cualquier otro derecho real que le permita su disfrute; 2) identificaci\u00f3n de la finca objeto de desahucio para que la recuperaci\u00f3n posesoria que se solicite y, en su caso, pueda obtenerse, llegue a hacerse efectiva, sin dificultad alguna y 3) legitimaci\u00f3n pasiva: el demandado disfruta o tiene en precario – posesi\u00f3n material – una finca (disfrute de una cosa ajena sin pago de renta o merced, sino con base en la mera tolerancia o liberalidad del propietario o poseedor real). De los anteriores requisitos, el apelante tan solo discute el tercero, afirmando que tiene la posesi\u00f3n del piso en virtud de un contrato de comodato otorgado por su madre fallecida con su tutor de facto. Ha de decirse que no consta acreditado en modo alguno el referido contrato y compartiendo el criterio contenido en la Sentencia de instancia y en particular el pen\u00faltimo p\u00e1rrafo del tercer fundamento sobre inoponibilidad de pactos entre terceros frente al titular registral, procede con desestimaci\u00f3n del recurso confirmar la resoluci\u00f3n recurrida.\u201d
(SAP Cantabria, Sec. 2.\u00aa, n\u00ba424\/2021, de 2 de noviembre).<\/em><\/p>\n\n\n\n

Aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus <\/em>con motivo de la crisis sanitaria a una arrendataria concursada<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn este supuesto concreto, entendemos que el cierre forzoso operado entre el 14 de marzo y el 21 de mayo de 2020 constituye un episodio que se enmarca en el \u00e1mbito de la cl\u00e1usula rebus. Fue un acontecimiento por completo extraordinario. La entidad arrendataria se vio de pronto impedida para ejercer su actividad comercial en el local, como franquiciada de la marca MANGO. Vio paralizada su actividad econ\u00f3mica. Nadie discute que no pudo vender nada, pues su comercio era de car\u00e1cter presencial. En ese periodo se produjo un claro caso de desequilibrio de las prestaciones. El local dej\u00f3 de ser \u00fatil para \u201cBarrasa Inversiones, SL\u201d, pues, por disposici\u00f3n legal, no pod\u00eda abrirlo al p\u00fablico. No factur\u00f3 nada. Ese cierre, cuando las partes suscribieron su contrato en 2005, era no ya imprevisible, sino inimaginable. Por supuesto, ninguno de los contratantes tuvo culpa de nada. Y est\u00e1 probado que \u201cBarrasa Inversiones, SL\u201d negoci\u00f3 con \u201cConfecciones Montosa, SL\u201d para buscar una soluci\u00f3n, formulando hasta dos propuestas distintas. Es evidente que el cierre convirti\u00f3 en excesivamente oneroso para \u201cBarrasa Inversiones, SL\u201d el cumplimiento de la obligaci\u00f3n contractual tal cual se pact\u00f3 con \u201cConfecciones Montosa, SL\u201d. Durante esos d\u00edas se produjo una desproporci\u00f3n exorbitante entre las obligaciones de los contratantes. En ese periodo, se rompi\u00f3 desde luego el equilibrio de las prestaciones. La conmutabilidad del contrato desapareci\u00f3 y se frustr\u00f3 la finalidad econ\u00f3mica del contrato.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) En cuando a los efectos de la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula, entendemos equitativo que se reparta el riesgo representado por el cierre de las actividades entre ambos contratantes por partes iguales, de modo que se reduzca la renta a la mitad durante los d\u00edas en que el local estuvo cerrado por imperativo legal.\u201d
(SAP Badajoz, Sec. 2\u00aa, n\u00ba 345\/2021, de 30 de diciembre)<\/em><\/p>\n\n\n\n

JUZGADOS DE PRIMERA INSTANCIA<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

No procede la suspensi\u00f3n del lanzamiento por falta de acreditaci\u00f3n de la condici\u00f3n de gran tenedor de la propiedad<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cA la vista de las alegaciones vertidas por la Sra. S\u00c1NCHEZ, sobre su situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica, indicar que tal situaci\u00f3n no constituye un justo t\u00edtulo para ocupar, sin autorizaci\u00f3n de su propietaria, el inmueble; ni supone, sin m\u00e1s, el derecho a permanecer en el mismo, salvo que concurran, excepcionalmente, los presupuestos previstos en el Real Decreto-Ley 11\/2020, de 31 de marzo que hasta la finalizaci\u00f3n del estado de alarma, declarado para contener la propagaci\u00f3n de infecciones causadas por el SARS-CoV-2.<\/p>\n\n\n\n

Al hilo de lo anterior, conviene indicar que, acreditada la condici\u00f3n de precarista de la Sra. S\u00c1NCHEZ, a fin de determinar si puede o no permanecer en el inmueble, debemos remitirnos al art\u00edculo 1bis del citado Real Decreto-Ley.<\/p>\n\n\n\n

El apartado 2) del expresado art\u00edculo dispone que ser\u00e1 necesario para poder suspender el lanzamiento que se trate de viviendas que pertenezcan a personas jur\u00eddicas o a personas f\u00edsicas titulares de m\u00e1s de diez viviendas y que las personas que las habitan sin t\u00edtulo se encuentren en situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica por encontrarse en alguna de las situaciones descritas en la letra a) del art\u00edculo 5.1.<\/p>\n\n\n\n

En el caso que nos ocupa, la propietaria del inmueble, Sra. BES, es una persona f\u00edsica y no se ha acreditado, prueba que, en todo caso, incumb\u00eda a la Sra. S\u00c1NCHEZ, que sea titular de m\u00e1s de diez viviendas. As\u00ed, pues, faltando este primer requisito, conforme a la norma analizada, no es posible suspender el lanzamiento, sin que sea necesario analizar si la ocupante se encuentra o no en situaci\u00f3n de vulnerabilidad\u201d
<\/em>(AJPI de Arenys de Mar n\u00ba3, n\u00ba 426\/2021, de 23 de diciembre)<\/em><\/p>\n\n\n\n

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Nulidad de acuerdo comunitario prohibitivo de uso de elementos privativos <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cPues bien, la cuesti\u00f3n a la que verdaderamente se contrae el debate no radica en determinar la validez y el r\u00e9gimen de oponibilidad de las cl\u00e1usulas estatutarias prohibitivas y\/o limitativas, que resulta de lo expuesto y que no ponemos en cuesti\u00f3n, sino que se trata de establecer si esa prohibici\u00f3n y\/o limitaci\u00f3n del uso de elementos privativos puede adoptarse de modo gen\u00e9rico, sin precisar ex ante el uso impedido o la concreta limitaci\u00f3n impuesta, sustituyendo ese acuerdo expreso por la exigencia de una previa autorizaci\u00f3n de la Junta de Propietarios que permita bien el cambio de destino de los elementos privativos, que es lo que se derivar\u00eda del primero de los acuerdos impugnados, que, recordemos, proh\u00edbe\u201d la alteraci\u00f3n de la destinaci\u00f3n de los elementos privativos sin la autorizaci\u00f3n de la Junta de Propietarios\u201d, bien la limitaci\u00f3n de las actividades comerciales que se puedan acometer en los elementos privativos, que el segundo de los acuerdos impugnados tambi\u00e9n supedita \u201ca la previa aprobaci\u00f3n de la Junta de Propietarios\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Y as\u00ed planteado el debate, no suscribimos el criterio del magistrado de primera instancia, pues, a nuestro parecer, de la concepci\u00f3n del derecho de propiedad protegida en el art. 33 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola se deriva que en nuestro Derecho no cabe que una Junta de Propietarios, incluso previo cumplimiento del r\u00e9gimen de mayor\u00edas previsto legalmente, acuerde una modificaci\u00f3n de sus estatutos en virtud de la cual se condicione en cada caso a la previa autorizaci\u00f3n de dicha Junta la alteraci\u00f3n del destino de los departamentos o la aprobaci\u00f3n de las actividades comerciales a llevar a cabo en los mismos, por ser una carga inespec\u00edfica que no encuentra sustento legal, que limita gen\u00e9rica y extensivamente el derecho de propiedad, y que, obviamente, disminuye la rentabilidad de los departamentos, pues el actual propietario, en este caso la actora, aunque no est\u00e9 vinculado por el nuevo acuerdo restrictivo, no podr\u00e1 asegurar a un potencial nuevo adquirente que efectivamente desarrollar\u00e1 en el departamento la actividad que pretende, no pudiendo ser conocida su disponibilidad con car\u00e1cter previo a la decisi\u00f3n de la Junta que establezca la existencia de prohibiciones o limitaciones.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) Por \u00faltimo, cabe mencionar que en la sentencia apelada se citan dos sentencias del Tribunal Constitucional, la STC n\u00ba 301\/1993, de 21 de octubre, y la STC n\u00ba 28\/1999, de 8 de marzo, que, a nuestro criterio vienen a avalar la tesis que se sostiene en esta resoluci\u00f3n, es decir, la imposibilidad de limitar o restringir gen\u00e9rica y aprior\u00edsticamente el derecho de un propietario sobre sus elementos privativos en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, pues, como el propio juzgador indica, tales resoluciones afirman que, en tal contexto, la necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los pisos justifica la fijaci\u00f3n, legal o estatutaria, de espec\u00edficas restricciones o l\u00edmites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respetivos titulares, sin que ello pueda afectar al art. 33 de la Constituci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En suma, estimamos que la Junta de Propietarios puede imponer l\u00edmites expresos y espec\u00edficos al uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares en beneficio de la Comunidad, que ser\u00e1n oponibles al ser inscritos, pero no puede hacerlo sin definir en el acuerdo las prohibiciones y l\u00edmites concretos que impone.\u201d <\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Secc. 13\u00aa, \u00ba n\u00ba 450\/2021, de 30 de junio)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Nulidad de acuerdos por defecto en la convocatoria <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEl que se fijase la convocatoria en el vest\u00edbulo ser\u00eda irrelevante. El se\u00f1or Claudio ten\u00eda facilitado un domicilio para notificaciones, al que se remiti\u00f3 la citaci\u00f3n para la \u00faltima junta, y no ten\u00eda por qu\u00e9 acceder al vest\u00edbulo, con el que su local no ten\u00eda comunicaci\u00f3n alguna, como explic\u00f3 en el juicio la arquitecta se\u00f1ora Rosana.<\/p>\n\n\n\n

No puede compartirse el criterio del juez de que lo ocurrido no puede perjudicar a la comunidad. Esta no actu\u00f3 correctamente, porque remiti\u00f3 la convocatoria sin asegurarse de que ser\u00eda recibida y, sobre todo, porque realiz\u00f3 la junta pese a no tener la seguridad de que el principal interesado en la cuesti\u00f3n hab\u00eda recibido la convocatoria. Hay que tener en cuenta que la junta de 2018 se convoc\u00f3 precisamente ante la protesta del se\u00f1or Claudio realizada mediante comunicaciones anteriores. Pese a ello, se pretende que lo sucedido no puede perjudicar a la comunidad, lo que comporta imponer el perjuicio al demandante y, adem\u00e1s, de forma irremediable, porque se confirma el acuerdo de la comunidad, que es de gran trascendencia para el demandante, como es obvio.<\/p>\n\n\n\n

La diferencia de consecuencias seg\u00fan se act\u00fae de una forma o de otra es bien clara. Si se anulan los acuerdos, a la comunidad le bastar\u00e1 con convocar otra junta. Si se confirmasen, el demandante deber\u00eda estar a dichos acuerdos (salvo que procediese su nulidad por otras razones) pese a que no fue convocado y pese a que, de haber asistido a las juntas y haber votado, los acuerdos no habr\u00edan sido aprobados.<\/p>\n\n\n\n

3. Lo cierto es que las juntas se celebraron sin convocar a la parte m\u00e1s interesada, o a una de las m\u00e1s interesadas, por la afectaci\u00f3n a su local y por el coste que tendr\u00eda la instalaci\u00f3n, a cuyo pago la comunidad acord\u00f3 que contribuyese tambi\u00e9n el demandante.<\/p>\n\n\n\n

Por tanto, como la convocatoria era obligatoria, los acuerdos adoptados deben considerarse contrarios a la ley y, adem\u00e1s, abusivos, porque se priv\u00f3 de intervenir y de votar a quien m\u00e1s pod\u00eda ser perjudicado por los acuerdos adoptados, de modo que procede estimar el recurso y la demanda. Evidentemente, como se ha apuntado, la comunidad podr\u00e1 convocar otra junta, para volver a considerar la cuesti\u00f3n\u201d.
(SAP Barcelona, Sec. 16\u00aa, n\u00ba326\/2021, de 23 de julio)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Reparaci\u00f3n de antena comunitaria <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c3) La demandante muestra su disconformidad con la factura de reparaci\u00f3n de la antena comunitaria por importe de 484 \u20ac; alegando que tal reparaci\u00f3n no fue aprobada en junta de propietarios y que la aver\u00eda est\u00e1 cubierta por el seguro al que la Comunidad no dio parte.<\/p>\n\n\n\n

Tampoco este motivo puede ser atendido. La Comunidad de Propietarios ha acreditado la realidad de la aver\u00eda, la reparaci\u00f3n y su importe, estando esta incluida dentro de las facultades del administrador que contempla el art. 553-18.1, apartados a) (tomar las medidas convenientes y hacer los actos necesarios para conservar los bienes y el funcionamiento correcto de los servicios de la comunidad) y e) (decidir la ejecuci\u00f3n de las obras de conservaci\u00f3n y reparaci\u00f3n de car\u00e1cter urgente, de todo lo cual debe dar cuenta inmediatamente a la presidencia). En contra de lo sostenido por la recurrente, la reparaci\u00f3n de la antena afecta a un servicio comunitario y debe considerarse urgente, no siendo necesaria la celebraci\u00f3n de una Junta de Propietarios para aprobar su reparaci\u00f3n. Por otra parte, tambi\u00e9n ha quedado acreditado que la Comunidad curs\u00f3 el parte correspondiente a su compa\u00f1\u00eda de seguros, que indemniz\u00f3 solo parcialmente conforme a las condiciones generales de la p\u00f3liza para los bienes afectados con una antig\u00fcedad superior a 5 a\u00f1os.\u201d <\/strong><\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec.17\u00aa, n\u00ba330\/2021, de 27 de julio)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Mantenimiento de tuber\u00edas que discurren por zona comunitaria  <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cPues bien, el informe emitido por D. V\u00edctor acredita que la fuga de agua que motiva la controversia se produjo en la tuber\u00eda que proporciona agua a la vivienda del actor, pero en un tramo entre el contador y la llave de paso que, soterrado, discurr\u00eda por una zona comunitaria (en concreto, bajo el pavimento del portal). Buena prueba de ello es que, seg\u00fan pudo comprobar el perito, no obstante cerrar la llave de paso situada en el propio piso, el contador no se deten\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

Indiscutidamente, en fin, el problema afectaba a todos los departamentos puertas NUM001 del inmueble (NUM002, NUM003, NUM004 y NUM001), por lo que fue la propia Comunidad la que acometi\u00f3 la reparaci\u00f3n, sustituyendo los montantes por unos nuevos (v. acta de la junta celebrada el 9 de octubre de 2018).<\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s de que los datos hasta aqu\u00ed expuestos corroboran el car\u00e1cter com\u00fan del elemento, parece indiscutible, en fin, que no ten\u00edan los propietarios del piso NUM001 control o poder de disposici\u00f3n sobre el tramo de la tuber\u00eda donde se produjo la fuga. Al hallarse en zona comunitaria, dif\u00edcilmente pod\u00eda incumbirles su conservaci\u00f3n o mantenimiento.<\/p>\n\n\n\n

Advi\u00e9rtase que el art\u00edculo 553-36 del CCCat en su apartado 1 reconoce a los propietarios el uso y disfrute de los elementos privativos \u201csense cap altra restricci\u00f3 que les que deriven del r\u00e8gim de propietat horitzontal\u201d, entre las que se encuentra justamente la imposibilidad de hacer obras que afecten elementos comunes salvo que lo permitan los estatutos o exista acuerdo autorizando la alteraci\u00f3n (v. STSJC 40\/2020, de 3 de diciembre).\u201d<\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec.16\u00aa, n\u00ba344\/2021, de 14 de septiembre)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Ausencia de responsabilidad de la comunidad por filtraciones de agua<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c1.Planteado el debate en esta alzada en los indicados t\u00e9rminos, es de observar que no existe discusi\u00f3n alguna acerca de que los da\u00f1os causados en la vivienda de los demandantes derivaran de la acumulaci\u00f3n de agua de la terraza comunitaria (de uso exclusivo del titular del piso); y siendo ello as\u00ed, ciertamente incumbe a las demandadas acreditar que tal acumulaci\u00f3n de agua, causante de las filtraciones al piso inferior, se produjo por causa que no les resulta imputable, esto es, por el mal uso de la misma por parte del titular del piso que disfruta del uso exclusivo de la terraza.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, es de observar que contamos en el presente caso con dos informes periciales sobre la causa de las filtraciones, y ambos concluyen que la misma se encuentra en una acumulaci\u00f3n de hojas que tapon\u00f3 el desag\u00fce de la terraza; resultando relevante a estos efectos que fue el perito de la aseguradora de la actora quien afirm\u00f3 en el acto del juicio que tal extremo le fue comunicado por su asegurado (min. 10:50 VIDEO 2), esto es, por el demandante; luego no puede pretender la ahora recurrente cuestionar lo que el perjudicado por el siniestro indic\u00f3 al perito de su aseguradora.<\/p>\n\n\n\n

Por tanto, (i) si no se advierte vicio constructivo alguno en la terraza en cuesti\u00f3n, (ii) no consta que con anterioridad -ni posterioridad- se hayan producido inundaciones en la misma, y (iii) adem\u00e1s el propio perito de la aseguradora de los demandantes confirma que estamos ante un atasco puntual del desag\u00fce derivado de una acumulaci\u00f3n de hojas, se ha de concluir con la instancia que no cabe imputar responsabilidad alguna a la Comunidad de Propietarios por la acumulaci\u00f3n de agua de la terraza comunitaria de uso exclusivo del titular de la vivienda en cuesti\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

2. Conviene recordar en este punto -ya se hace en la sentencia de instancia- como resulta de aplicaci\u00f3n al caso el art\u00edculo art.553-43.2 del llibre cinqu\u00e8 del Codi civil de Catalunya que expresamente prev\u00e9 lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEls propietaris dels elements privatius que tenen l\u2019\u00fas i gaudi exclusiu dels elements comuns, n\u2019assumeixen les despeses de conservaci\u00f3 i manteniment i tenen l\u2019obligaci\u00f3 de conservar-los adequadament i mantenir-los en bon estat\u201d<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, hall\u00e1ndonos ante un problema de mantenimiento de la terraza en cuesti\u00f3n, no cabe imputar la responsabilidad en el siniestro a la Comunidad de Propietarios.\u201d<\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec.1\u00aa, n\u00ba572\/2021, de 27 de septiembre)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Cesaci\u00f3n en el alquiler tur\u00edstico de viviendas al ser una actividad vetada en los estatutos<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cDe este modo, los establecimientos de apartamentos tur\u00edsticos son edificios o conjuntos continuos constituidos en su totalidad por apartamentos o estudios, como establecimiento \u00fanico o como unidad empresarial de explotaci\u00f3n, con los servicios tur\u00edsticos correspondientes ( art. 37 del Decreto 159\/2012 ) mientras que las viviendas de uso tur\u00edstico (art. 66 y ss.) son aquellas que son cedidas por su propietario directa o indirectamente a terceros de forma reiterada a cambio de contraprestaci\u00f3n econ\u00f3mica, debiendo hallarse suficientemente amuebladas y dotadas de los enseres necesarios as\u00ed como garantizarse un servicio de mantenimiento, por lo que pueden hallarse situadas en edificios de viviendas sometidas a las normas de la propiedad horizontal, sin perjuicio -como ya hemos dicho- de que tampoco administrativamente se podr\u00e1 ejercer la actividad de hallarse limitada por los Estatutos de la comunidad debidamente inscritos (art. 68,6).\u201d<\/p>\n\n\n\n

Como vemos no se hace distinci\u00f3n entre vivienda o apartamento, puesto que el inter\u00e9s se centra en el destino tur\u00edstico.<\/p>\n\n\n\n

De hecho, tampoco la RAE establece distinciones, pues define vivienda como \u201cLugar cerrado y cubierto construido para ser habitado por personas\u201d. \u00bfY apartamento como \u201c1 piso (? vivienda). 2 m. Esp. Piso peque\u00f1o para vivir. 3 m. desus. habitaci\u00f3n (? lugar destinado a vivienda).\u201d Y bajo la definici\u00f3n de Hosteler\u00eda se comprende el conjunto de servicios que proporcionan alojamiento y\/o comida a los clientes.<\/p>\n\n\n\n

Por su parte, la STSJ, Catalunya, del 20 de febrero de 2012 (Ponente: JOSE FRANCISCO VALLS GOMBAU), que confirma la sentencia dictada por esta Secci\u00f3n 17, de 11 de marzo de 2010, no dud\u00f3 en calificar como actividad hotelera cuando se produjo el cambio de destino de 10 de las 24 viviendas de un edificio, para la explotaci\u00f3n de industria hotelera de alquiler por d\u00edas. <\/p>\n\n\n\n

 Como recoge la sentencia recurrida, cuyos razonamientos hacemos propios, la escritura de divisi\u00f3n horizontal de la finca, de 30 de noviembre de 1970, recoge en el apartado Cuarto de los Estatutos que: \u201cTodos los departamentos se destinar\u00e1n precisamente a vivienda familiar. Se proh\u00edbe, en el inmueble, el ejercicio de actividades industriales o comerciales, as\u00ed como el negocio de hosteler\u00eda, pero no as\u00ed los arrendamientos para la expresada finalidad de vivienda familiar\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Y acreditado que el Ayuntamiento de Sitges, concedi\u00f3 para las viviendas NUM001, NUM002, NUM003 y NUM004 del Bloque NUM005 y NUM001 del Bloque NUM006 del PASEO000 n\u00ba NUM000 de Sitges, propiedad de los demandados, la licencia de viviendas de uso tur\u00edstico, como concluye la resoluci\u00f3n recurrida, no hay duda de que ese uso hotelero resulta contrario a los Estatutos de la Comunidad, que lo proh\u00edbe expresamente\u201d. <\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec.17\u00aa, n\u00ba381\/2021, de 28 de septiembre)<\/em><\/p>\n\n\n\n

OBLIGACIONES Y CONTRATOS<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

La rescisi\u00f3n unilateral del contrato sin observancia de imposibilidad sobrevenida conlleva la devoluci\u00f3n de las arras penitenciales<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cNo supone acontecimiento imprevisible cuando se trata de un riesgo susceptible de prever mediante las gestiones y estudios adecuados. En nuestro caso, la exigencia de que, para obtener el cambio de uso de local a vivienda y licencia de primera ocupaci\u00f3n, el vest\u00edbulo tuviera que tener las dimensiones m\u00ednimas del Plan General Metropolitano, no era imprevisible en el momento de la perfecci\u00f3n del contrato suscrito con la actora, y en todo caso, la asunci\u00f3n del riesgo, por una parte, no se puede repercutir en la otra. Por tanto, no se puede aplicar el art. 1184 del C\u00f3digo Civil, como concluye la juzgadora a quo, quien no introduce hechos nuevos, sino que aplica exigencias jurisprudenciales.<\/p>\n\n\n\n

Lo anterior nos devuelve a lo pactado en el contrato para el supuesto de que una parte no cumpla lo convenido.<\/p>\n\n\n\n

Las partes pactaron las arras como penitenciales, al establecer en la estipulaci\u00f3n SEXTA que: \u201cConvienen ambas partes en conceptuar la entrega a cuenta del precio a que se refiere la estipulaci\u00f3n segunda A anterior como arras o se\u00f1al, pudiendo, por tanto, rescindirse el contrato allan\u00e1ndose la compradora a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas conforme el art 1454 del CC \u00ab.<\/p>\n\n\n\n

La representaci\u00f3n de la Sra. Luisa prescinde en su impugnaci\u00f3n de la insalvable necesidad de contar con el consentimiento del resto de departamentos del edificio para realizar unas obras en el vest\u00edbulo, que adem\u00e1s de afectar a la estructura del edificio, requieren la venta de una superficie por parte del local-bar, que no tiene intenci\u00f3n de vender, y al que no se le puede obligar para que el local del piso primero pueda cambiar de uso, ya que no existe precepto legal que obligue a tal venta. El cumplimiento del contrato deviene imposible.<\/p>\n\n\n\n

Es por ello que, puesto que PALACETE G\u00d3TICO S.L. ha incumplido, y no por una imposibilidad sobrevenida, al rescindir unilateralmente el contrato debe devolver las arras dobladas, como se acuerda en la resoluci\u00f3n recurrida.\u201d <\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec. 17\u00aa, n\u00ba 227\/2021, de 21 de mayo)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Acci\u00f3n directa del subcontratista en el contrato de obra<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn el caso enjuiciado, es verdad, como pone de manifiesto el recurrente, que la actora en su demanda no cita el art\u00edculo 1.597 del C\u00f3digo Civil y no dice expresamente que ejercite la acci\u00f3n directa que regula dicho precepto. Es verdad tambi\u00e9n que el letrado de la demandante nada dijo en la audiencia previa cuando la letrada del demandado Sr. Imanol se\u00f1al\u00f3 que no se hab\u00eda ejercitado la acci\u00f3n directa. Y, finalmente, es igualmente cierto que no es hasta el momento de formular sus conclusiones finales que el letrado de la actora se refiere al art. 1597 CC para afirmar que concurren los requisitos previstos en art\u00edculo.<\/p>\n\n\n\n

Ello no obstante, entendemos que no ha existido la incongruencia denunciada por el demandado en su recurso. La actora, en el fundamento jur\u00eddico VI in fine, alega que \u201cla responsabilidad en la reforma integral de una vivienda recae sobre el promotor y si este es directamente el propietario, pues inequ\u00edvocamente sobre \u00e9l. Es evidente que el propietario de la vivienda al contratar con TBA RETAIL la reforma integral de la vivienda, responde de la deuda derivada por los trabajos del subcontratista\u201d. La acci\u00f3n dirigida contra el propietario de la obra solo puede ser la acci\u00f3n directa del art\u00edculo 1.597 del C\u00f3digo Civil. Y, de hecho, as\u00ed lo ha entendido el demandado Sr. Imanol cuando en su contestaci\u00f3n, pese a se\u00f1alar que no se ha ejercitado la acci\u00f3n directa, se opone a la misma, alegando, entre otros motivos, que no concurren los requisitos para su prosperabilidad, en particular, que el contratista sea acreedor del due\u00f1o de la obra en el momento del ejercicio de la acci\u00f3n directa.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, consideramos, siguiendo la doctrina jurisprudencial tanto del Tribunal Supremo como del Tribunal Constitucional, que, aun cuando el actor no utiliza la expresi\u00f3n \u201cacci\u00f3n directa\u201d, esta es la acci\u00f3n que ejercita frente al Sr. Imanol, sin que ello provoque indefensi\u00f3n alguna para la contraparte que ha podido defenderse oportunamente. No entenderlo as\u00ed ser\u00eda caer en un formalismo r\u00edgido e injustificado, contrario a la jurisprudencia expuesta.\u201d <\/p>\n\n\n\n

(SAP Barcelona, Sec. 17\u00aa, n\u00ba244\/2021, de 31 de mayo)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Obligaci\u00f3n de devolver \u00edntegramente las cuotas abonadas durante el per\u00edodo en que la residencia universitaria estuvo cerrada por la pandemia<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cAmbas partes en el proceso formulan recurso de apelaci\u00f3n contra la sentencia dictada en fecha 29-4-2021 por el Juzgado de 1\u00aa Instancia n\u00ba 5 de Burgos por la que se estima parcialmente la demanda presentada por Valeriano, Bernarda y Adelaida contra Campos Patrimonial SA en reclamaci\u00f3n de devoluci\u00f3n de alquileres abonados durante  el periodo que no hicieron uso de la habitaci\u00f3n en la residencia de estudiantes San Agust\u00edn en Burgos a partir de 12 de marzo de 2020 tras la suspensi\u00f3n de la actividad docente presencial y el cierre de las residencias universitarias.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) Tampoco resulta de aplicaci\u00f3n la normativa de p\u00e9rdida de la fianza por cancelaci\u00f3n anticipada en cuanto esta requiere un acto voluntario o imputable al arrendatario del servicio, supuesto que no es el que se produjo en el presente caso, pues aquel qued\u00f3 suspendido para los actores por causas completamente ajenas a estos.<\/p>\n\n\n\n

Finalmente, y contrariamente a lo se\u00f1alado en el recurso, si cabe entender producido un enriquecimiento de la parte demandada en cuanto realiz\u00f3 un cobro de un servicio no realizado para los demandados.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026)  La sentencia de 1\u00aa instancia considera revisable la relaci\u00f3n jur\u00eddica existente entre las partes y en evitaci\u00f3n de enriquecimientos injustos considera que no procede eximir completamente a los actores de la obligaci\u00f3n de pago, en cuanto la residencia debi\u00f3 soportar unos gastos mensuales y considerando correcta la bonificaci\u00f3n del 70% realizada en el mes de marzo, la aplica a los meses siguientes.<\/p>\n\n\n\n

La parte actora formula impugnaci\u00f3n de la citada sentencia, interesando que se estime \u00edntegramente la demanda con condena a la parte demandada por el importe \u00edntegro de las cantidades reclamadas: 5.171,54\u20ac, m\u00e1s intereses y costas.<\/p>\n\n\n\n

Invoca, en s\u00edntesis, como motivo del recurso: Vulneraci\u00f3n del art\u00edculo 36 RD 11\/2020. Es un contrato de tracto sucesivo y la soluci\u00f3n que establece el precepto es la misma, aunque no se considere como tal, la devoluci\u00f3n \u00edntegra de las cuotas abonadas al no haber acuerdo, sin que se hayan acreditado gastos que pudieran deducirse de la cuota pagada, quedando impedida la moderaci\u00f3n de la indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

A este respecto cabe se\u00f1alar que, aunque la propia normativa prev\u00e9 la posibilidad de deducir gastos, ninguna prueba se ha aportado por la parte demandada para justificar una minoraci\u00f3n de las cantidades reclamadas por la existencia de estudiantes en la residencia y de su estancia y permanencia durante el periodo indicado. Tampoco se ha aportado prueba alguna de los gastos generados a la residencia durante ese periodo, lo que impide minorar el importe reclamado.<\/p>\n\n\n\n

Por todo ello, e indiscutido por la demandada, el importe de cuotas satisfechas objeto de reclamaci\u00f3n, procede, con estimaci\u00f3n del recurso, acordar la total devoluci\u00f3n de los importes reclamados, m\u00e1s intereses del art\u00edculo 576LEC\u201d. <\/p>\n\n\n\n

(SAP Burgos, Sec. 2\u00aa, n\u00ba330\/2021, de 28 de septiembre)<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF ARRENDAMIENTOS URBANOS TRIBUNAL SUPREMO     Inexigibilidad de notificaci\u00f3n formal en el ejercicio de la subrogaci\u00f3n arrendaticia  \u201cEn el caso que tenemos que juzgar la Audiencia no niega los hechos de los que parte la sentencia de primera instancia para deducir el conocimiento por la arrendadora del fallecimiento del arrendatario y que la vivienda […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":27},"categories":[66],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8048\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=8048"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8048\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":8051,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8048\/revisions\/8051\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=8048"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=8048"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=8048"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}