{"id":8294,"date":"2021-12-20T10:30:26","date_gmt":"2021-12-20T09:30:26","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/regulacio-dels-arrendaments-rustics-caracteristiques-i-singularitats\/"},"modified":"2022-07-28T10:52:33","modified_gmt":"2022-07-28T09:52:33","slug":"regulacio-dels-arrendaments-rustics-caracteristiques-i-singularitats","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/regulacio-dels-arrendaments-rustics-caracteristiques-i-singularitats\/","title":{"rendered":"Regulaci\u00f3 dels arrendaments r\u00fastics: caracter\u00edstiques i singularitats"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Els arrendaments r\u00fastics a Catalunya s\u2019han regit a trav\u00e9s de les successives lleis estatals que s\u2019han promulgat \u2013lleis especials que regulen una mat\u00e8ria concreta i que s\u2019apliquen preferentment i en detriment de les normes generals\u2013 i actualment es regeixen de forma exclusiva pel Codi civil de Catalunya que, a m\u00e9s, presenta la singularitat d\u2019aplicar-se tamb\u00e9 als contractes formalitzats amb anterioritat.<\/p>\n\n\n\n

L’ess\u00e8ncia per a subsumir-s\u2019hi est\u00e0 en la cessi\u00f3 onerosa d\u2019una finca r\u00fastica per al seu aprofitament agr\u00edcola, ramader o forestal. \u00c9s ali\u00e8 a aquesta regulaci\u00f3 tot all\u00f2 que es faci en s\u00f2l r\u00fastic que no sigui per a les finalitats ara exposades; aix\u00ed, les granges de ramaderia intensiva \u2013que en s\u00f3n expressament excloses\u2013 es regulen per la Llei d\u2019arrendaments urbans per a usos diferents de l\u2019habitatge i altres activitats com les energies renovables, r\u00e8tols publicitaris, activitats d\u2019oci, etc. les quals es regeixen per les disposicions gen\u00e8riques del Codi civil referides als arrendaments. <\/p>\n\n\n\n

Antecedents de regulaci\u00f3 dels arrendaments r\u00fastics<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

La vigent regulaci\u00f3 dels arrendaments r\u00fastics a Catalunya, sota la denominaci\u00f3 de contractes de conreu, est\u00e0 continguda en l\u2019art. 623 del Codi civil de Catalunya \u2013aprovat per la Llei 3\/2017, del 15 de febrer, del llibre sis\u00e8 del Codi civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes\u2013 i es fonamenta en la Llei 1\/2008, de 20 de febrer, de contractes de conreu, de la que en pren el nom. Aix\u00f2 suposa la regulaci\u00f3 completa, aut\u00f2noma i global per part del Parlament de Catalunya d\u2019aquesta mat\u00e8ria, amb la voluntat d\u2019enlla\u00e7ar amb la tradici\u00f3 jur\u00eddica catalana plasmada en la Llei de contractes de conreu de l\u2019any 1934, que acaba amb la regulaci\u00f3 estatal de la mat\u00e8ria que va sorgir ran la derogaci\u00f3 de la normativa emanada del Parlament de Catalunya en l\u2019etapa republicana, que va quedar sense efecte per la Llei de 8 de setembre de 1939, promulgada pel general Franco.<\/p>\n\n\n\n

Aquesta normativa que regula un \u00e0mbit concret i espec\u00edfic de les relacions contractuals, amb elements de pol\u00edtica econ\u00f2mica i agr\u00e0ria que conflueixen en l\u2019establiment de les condicions que han de regir les relacions, unes imperatives i d\u2019altres deixades a la lliure voluntat de pacte entre les parts, sense remissi\u00f3 a cap altra normativa suplet\u00f2ria, circumst\u00e0ncia que suposa la completa regulaci\u00f3 de la mat\u00e8ria amb normativa catalana i on s\u00f3n rellevants, tamb\u00e9, els usos i costums de la comarca. <\/p>\n\n\n\n

L\u2019anterior regulaci\u00f3 estatal sobre els arrendaments r\u00fastics la formen la Llei 83\/1980, de 31 de desembre, i la Llei 49\/2003, de 26 de novembre, ambdues amb modificacions substancials que han tingut al llarg de la seva vig\u00e8ncia: per exemple en la durada m\u00ednima dels contractes, que passa dels obligats inicials 21 anys als posteriors 5 anys m\u00ednims, les pr\u00f2rrogues, el r\u00e8gim de les millores que es poden fer a la finca per part de l\u2019arrendatari i la seva compensaci\u00f3 a la finalitzaci\u00f3 o sobre els drets de prefer\u00e8ncia adquisitiva en cas de venda d\u2019una finca arrendada. <\/p>\n\n\n\n

Val a dir que, tot i que hi pot haver contractes plenament vigents que s\u2019inicien abans de les normatives ara esmentades, la Llei estatal 1\/1992, de 10 de febrer, d\u2019arrendaments r\u00fastics hist\u00f2rics, prorroga els contractes anteriors a la normativa que ara se cita fins al dia 31 de desembre de 1997 i, si es continua en l\u2019arrendament, s\u2019estar\u00e0 en t\u00e0cita reconducci\u00f3 per per\u00edodes, normalment, anuals. <\/p>\n\n\n\n

Elements per acomplir la llei de Contractes de Conreu de Catalunya<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Cal que la finca sigui r\u00fastica, que s\u2019arrendi per a la seva activitat agr\u00edcola, ramadera o forestal i que la durada sigui superior a l\u2019any agr\u00edcola. A m\u00e9s, pot incloure altres elements com s\u00f3n els b\u00e9ns i drets que formen l\u2019explotaci\u00f3 agr\u00e0ria \u2013maquin\u00e0ria i instal\u00b7lacions\u2013, els drets de producci\u00f3 agr\u00e0ria derivats de la Pol\u00edtica Agr\u00e0ria Comunit\u00e0ria (PAC) i tamb\u00e9 l\u2019habitatge de la finca; en aquest darrer cas no es paga res per la masia, per\u00f2 aquesta segueix la sort del contracte, i estem davant el contracte de masoveria \u2013arrendatari que viu el mas de la finca\u2013, art. 623-33. <\/p>\n\n\n\n

Poden ser parts contractants tant les persones f\u00edsiques com les jur\u00eddiques, per\u00f2 aquestes han de tenir dins les seves finalitats socials, les agr\u00e0ries. Si la persona qui atorga el contracte \u00e9s titular d\u2019un dret limitat, com \u00e9s el cas de l\u2019usdefruit, el contracte cessar\u00e0 en extingir-se el dret de qui ha arrendat. <\/p>\n\n\n\n

Si el contractant de la finca r\u00fastica \u00e9s titular d\u2019un dret limitat, com \u00e9s el cas de l\u2019usdefruit, el contracte cessar\u00e0 en extingir-se el dret de qui ha arrendat <\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

La durada m\u00ednima \u00e9s de set anys \u2013excepte l\u2019arrendament per a pastures que \u00e9s de cinc anys\u2013 amb pr\u00f2rrogues successives de cinc anys, art. 623-13. Per donar per finalitzat el contracte, cal fer for\u00e7osament el preav\u00eds de manifestaci\u00f3 de la voluntat de no prorrogar-lo, com a m\u00ednim amb un any d\u2019antelaci\u00f3 al venciment. <\/p>\n\n\n\n

La contraprestaci\u00f3 de l\u2019arrendatari \u00e9s la de pagar una renda per al seu \u00fas, art. 623-12, que pot ser determinada en diners o en fruits, es pot actualitzar per qualsevol \u00edndex \u2013i si no s\u2019especifica, ho far\u00e0 per l\u2019\u00edndex de preus percebuts agraris que anualment es publica al Diari oficial de la Generalitat i que \u00e9s molt m\u00e9s vol\u00e0til que el tradicional IPC\u2013, o tamb\u00e9 es pot pactar una renda indeterminada a trav\u00e9s de la participaci\u00f3 en els fruits que s\u2019obtinguin a la finca, que estarem davant una parceria, art. 623-30, i on no cal que l\u2019arrendador participi en les despeses dels cultius, per\u00f2 cal pactar la proporci\u00f3 del repartiment. <\/p>\n\n\n\n

Pel que fa a les millores que l\u2019arrendatari pot fer a la finca, les ha de comunicar a l\u2019arrendador i, si no hi ha oposici\u00f3, les pot realitzar; a la finalitzaci\u00f3 del contracte t\u00e9 dret a ser indemnitzar per l\u2019increment del valor de la finca que les millores han generat, art. 623-17. Aquest sistema evita l\u2019expressa autoritzaci\u00f3 de la propietat, si no que ha de manifestar la seva oposici\u00f3, si la t\u00e9. <\/p>\n\n\n\n

Sobre les causes d\u2019extinci\u00f3 i resoluci\u00f3, art. 623-19 i 623-20, s\u00f3n les habituals en els contractes, sense altres especificitats m\u00e9s enll\u00e0 de la prohibici\u00f3 del subarrendament si no s\u2019autoritza expressament \u2013tret de la cessi\u00f3 per aprofitaments marginals que s\u00ed que pot fer l\u2019arrendatari. Conv\u00e9 fer esment que el canvi de qualificaci\u00f3 urban\u00edstica \u00e9s motiu d\u2019extinci\u00f3 si impedeix la utilitat agr\u00e0ria, que ser\u00e0 quan s\u2019executi. Una altra causa d\u2019extinci\u00f3 \u00e9s l\u2019expropiaci\u00f3 de la finca \u2013total o parcial, que pot subsistir el contracte en la part de finca que quedi, a tria de l\u2019arrendatari, amb reducci\u00f3 proporcional de la renda\u2013 circumst\u00e0ncia que no \u00e9s infreq\u00fcent i on els drets d\u2019ambdues parts es poden fer valdre davant l\u2019ens expropiant a trav\u00e9s d\u2019un expedient \u00fanic o conjunt o separat per a cada part. <\/p>\n\n\n\n

Aquesta normativa est\u00e0 regulada per la Generalitat de Catalunya, on s\u00f3n rellevants els usos i costums de la comarca<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

L\u2019arrendatari que sigui conreador directe i personal \u2013aquell que es dedica personalment a l\u2019activitat agr\u00e0ria i n\u2019obt\u00e9 la majoria d\u2019ingressos, art. 623-6\u2013 gaudeix del dret d\u2019adquisici\u00f3 preferent, art. 623-27, davant de tercers aliens en cas de venda, daci\u00f3 en pagament o aportaci\u00f3 a societat de la finca, que pot exercir en el termini de dos mesos des que se li notifica la voluntat \u2013tanteig\u2013 o b\u00e9 des que t\u00e9 coneixement de la venda \u2013retracte\u2013, en el cas que no se li hagi comunicat o que hagin variat les condicions.<\/p>\n\n\n\n

Singularitats de la regulaci\u00f3<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Una de les singularitats que presenta \u00e9s que aquesta regulaci\u00f3 s\u2019aplica tamb\u00e9 als contractes celebrats amb anterioritat a la seva vig\u00e8ncia, de tal manera que tots els contractes vigents a l\u2019entrada en vigor de la Llei 1\/2008, de contractes de conreu \u2013que va ser el dia 3 d\u2019abril de 2008\u2013, se\u2019ls aplica aquesta normativa, sempre que hagin complert la seva durada m\u00ednima i a partir de qualsevol de les seves pr\u00f2rrogues, tal com expressament ho estableix la seva disposici\u00f3 transit\u00f2ria<\/a>. Aix\u00f2 simplifica en gran manera la interpretaci\u00f3 de qualsevol contracte, ja que una vegada h\u00e0gim verificat que ha complert la durada m\u00ednima ben segur que es regula sota aquesta normativa. <\/p>\n\n\n\n

Una altra singularitat \u00e9s la impossibilitat de renunciar anticipadament a la prefer\u00e8ncia adquisitiva que t\u00e9 l\u2019arrendatari, pel mandat expr\u00e9s de l\u2019art. 623-27.2<\/a>, que contrasta amb la possibilitat que s\u00ed que d\u00f3na al respecte la LAU, a la que segur estem acostumats i sovint posem la cl\u00e0usula en els contractes en aquest sentit que, en el cas d\u2019arrendaments r\u00fastics, si li posem, hem de saber que no tindr\u00e0 efectes. <\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9 presenta la particularitat que possibilita que en siguin parts contractuals aquelles persones que no tinguin com a activitat principal l\u2019agr\u00e0ria, que no siguin conreadors directes i personals, als que no atorga, per\u00f2, el dret d\u2019adquisici\u00f3 preferent, art. 623-8.2. <\/p>\n\n\n\n

I, per acabar, esmentar que aquests contractes se solen celebrar vinculats a l\u2019any agr\u00edcola que, en defecte d\u2019usos comarcals, va de l\u20191 de novembre \u2013Tots Sants\u2013 al 31 d\u2019octubre seg\u00fcent, art. 623-10, que no impedeix, per\u00f2, pactar-lo altrament. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF Els arrendaments r\u00fastics a Catalunya s\u2019han regit a trav\u00e9s de les successives lleis estatals que s\u2019han promulgat \u2013lleis especials que regulen una mat\u00e8ria concreta i que s\u2019apliquen preferentment i en detriment de les normes generals\u2013 i actualment es regeixen de forma exclusiva pel Codi civil de Catalunya que, a m\u00e9s, presenta la singularitat d\u2019aplicar-se […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":5},"categories":[49],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8294\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=8294"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8294\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":8297,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8294\/revisions\/8297\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=8294"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=8294"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=8294"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}