{"id":8510,"date":"2022-10-03T10:01:48","date_gmt":"2022-10-03T09:01:48","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=8510"},"modified":"2022-10-03T10:02:22","modified_gmt":"2022-10-03T09:02:22","slug":"posibilidad-de-reclamar-el-pago-de-la-penalizacion-pactada-por-desistimiento-anticipado-del-arrendatario-en-caso-de-desahucio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/posibilidad-de-reclamar-el-pago-de-la-penalizacion-pactada-por-desistimiento-anticipado-del-arrendatario-en-caso-de-desahucio\/","title":{"rendered":"Posibilidad de reclamar el pago de la penalizaci\u00f3n pactada por desistimiento anticipado del arrendatario en caso de desahucio"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, especialmente cuando tienen un plazo de duraci\u00f3n largo, es habitual el establecimiento de un plazo denominado \u201cde cumplimiento obligatorio\u201d.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Con diversas f\u00f3rmulas, prev\u00e9 que en caso de resoluci\u00f3n unilateral anticipada por parte del arrendatario (se le suele denominar \u201cdesistimiento\u201d), \u00e9ste viene obligado a abonar la totalidad de las rentas que corresponder\u00edan a dicho periodo de cumplimiento obligatorio. Y pasado el mismo el arrendatario puede desistir unilateralmente sin penalizaci\u00f3n, sin perjuicio de los preavisos que se acuerden. De esta forma se da una posibilidad al arrendatario de desvincularse del contrato transcurrido un tiempo determinado si le conviene en funci\u00f3n de las vicisitudes de su negocio y a la vez se asegura a la propiedad una rentabilidad m\u00ednima del arriendo. Obviamente las f\u00f3rmulas son variadas en funci\u00f3n de cada situaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n que nos ocupa es el supuesto en el que el contrato queda resuelto antes de que haya finalizado el plazo de cumplimiento obligatorio pero no por el desistimiento unilateral del arrendatario sino por resoluci\u00f3n judicial causada por el incumplimiento contractual del propio arrendatario, especialmente en el caso del desahucio por falta de pago. En definitiva, lo que se plantea es si en el caso de resoluci\u00f3n judicial del contrato el arrendador puede reclamar las cantidades que resulten de la penalizaci\u00f3n prevista para el caso de desistimiento anticipado.<\/p>\n\n\n\n

En el \u00e1mbito de la jurisprudencia menor, algunas Audiencias Provinciales se hab\u00edan decantado por la respuesta negativa, apoy\u00e1ndose en antiguas sentencias del Tribunal Supremo dictadas durante la vigencia del Texto Refundido de la LAU de 1964. Sin embargo, una recent\u00edsima sentencia del propio Tribunal Supremo ha dado la vuelta a la cuesti\u00f3n pronunci\u00e1ndose en favor de la posibilidad de tal reclamaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Efectivamente, varias sentencias de Audiencias Provinciales, entre las que puede citarse la de Barcelona, en concreto su secci\u00f3n 13\u00aa (sents. 585\/2011, de 28 de noviembre; n\u00fam. 443\/212, de 17 de julio; 306\/2015, de 14 de octubre), la de Badajoz (sec. 2\u00aa, sent. 147\/2012, de 10 de abril), la de Pontevedra (sec. 6\u00aa, sent. 188\/2011), y Valencia (sec. 11\u00aa; sent. 676\/2003, de 28 de noviembre) hab\u00edan venido declarando que cuando el arrendatario es lanzado del inmueble arrendado como consecuencia de un procedimiento judicial no procede la penalizaci\u00f3n que se haya pactado por desistimiento anticipado.<\/p>\n\n\n\n

Resumidamente, estas sentencias consideraban que el desalojo causado por el desahucio no es un caso de desistimiento voluntario o unilateral del arrendatario sino el resultado de la acci\u00f3n del arrendador y, por tanto, no se estar\u00eda dando el supuesto de hecho que activa la penalidad pactada en el contrato. Seg\u00fan estas sentencias, el arrendatario ha incumplido el contrato, pero el mismo se resuelve por decisi\u00f3n del arrendador pues, ante el incumplimiento, pod\u00eda optar entre exigir el cumplimiento o instar la resoluci\u00f3n con indemnizaci\u00f3n de los perjuicios. As\u00ed pues, el contrato finaliza de forma anticipada al haber optado el arrendador por la acci\u00f3n de resoluci\u00f3n y no por la de cumplimiento. No puede imputarse al arrendatario el incumplimiento del plazo. En consecuencia, no podr\u00e1 aplicarse de forma autom\u00e1tica la penalidad prevista para el desistimiento anticipado, sin perjuicio de que el arrendador pueda reclamar ser indemnizado por los da\u00f1os y perjuicios causados, pero tendr\u00e1 que acreditarlos; no habr\u00e1 aplicaci\u00f3n autom\u00e1tica como sucede en el caso del a cl\u00e1usula de desistimiento anticipado (p.e. Sent. Aud. Provincial de Barcelona, 13\u00aa, 306\/2015, de 14 de octubre).<\/p>\n\n\n\n

Como hemos dicho antes, frente a esta l\u00ednea jurisprudencial el Tribunal Supremo se ha pronunciado recientemente en sentido contrario, declarando la procedencia de aplicar la penalidad por desistimiento anticipado tambi\u00e9n en los supuestos en que la resoluci\u00f3n anticipada se ha producido por el ejercicio de una acci\u00f3n de desahucio instado por el arrendador.<\/p>\n\n\n\n

Se trata de la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) n\u00famero 243\/2022, de 28 de marzo (recurso de casaci\u00f3n 7926\/2021), que resuelve el caso del arrendamiento de un inmueble para ser destinado a hotel, en el que se hab\u00eda pactado una cl\u00e1usula de cumplimiento obligatorio. Ante la falta de pago de la renta, el arrendador interpuso el correspondiente desahucio d\u00e1ndose lugar al lanzamiento y, tras \u00e9ste, interpuso una nueva demanda contra el arrendatario reclamando entre otras cosas el importe de las rentas correspondientes al periodo pendiente de cumplir hasta la finalizaci\u00f3n del plazo de cumplimiento obligatorio.<\/p>\n\n\n\n

El Tribunal Supremo razona que, al establecer el periodo de obligado cumplimiento y la penalizaci\u00f3n por desistimiento anticipado, el arrendatario se ha obligado a permanecer en el arrendamiento del local durante un determinado plazo m\u00ednimo, se sobreentiende que pagando a renta y cumpliendo las dem\u00e1s obligaciones del contrato<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

El Tribunal Supremo razona que, al establecer el periodo de obligado cumplimiento y la penalizaci\u00f3n por desistimiento anticipado, el arrendatario se ha obligado a permanecer en el arrendamiento del local durante un determinado plazo m\u00ednimo, se sobreentiende que pagando a renta y cumpliendo las dem\u00e1s obligaciones del contrato. Y asimismo se ha obligado a satisfacer la renta correspondiente a ese periodo m\u00ednimo incluso en el supuesto de desalojar antes el local. El desahucio, aunque sea ejercitado por el arrendador, es provocado por el incumplimiento del arrendatario, de manera que el incumplimiento de la obligaci\u00f3n de permanencia es imputable al arrendatario. Por tanto, procede la aplicaci\u00f3n de la penalidad prevista.<\/p>\n\n\n\n

\u201cEsta sala debe declarar que la interpretaci\u00f3n del contrato efectuada por la Audiencia Provincial se ajusta a la l\u00f3gica y a los t\u00e9rminos del contrato, tanto si se interpreta literalmente (art. 1281 C. Civil) como si se hace contextualmente (art. 1285 del C. Civil), dado que el desahucio del arrendatario por parte de la arrendadora, fue provocado por el inquilino al dejar de abonar las rentas, arrendatario que incumpli\u00f3 su compromiso de permanencia, lo que estaba sancionado por la cl\u00e1usula antes transcrita que refer\u00eda la obligaci\u00f3n de abonar las rentas pendientes hasta el 3 de marzo de 2018.<\/p>\n\n\n\n

En la tesis del recurrente se mantiene que al no haber abandonado el arrendatario el local sino que fue desahuciado, no entrar\u00eda en aplicaci\u00f3n la cl\u00e1usula, entendiendo el recurrente que para ello habr\u00eda sido preciso exigir el cumplimiento del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Esta tesis ofrece un razonamiento il\u00f3gico, ya que obligar\u00eda al arrendador a instar una acci\u00f3n de cumplimiento y tras ello iniciar una acci\u00f3n de desahucio para obtener la cantidad pactada como cl\u00e1usula.<\/p>\n\n\n\n

El contrato no impide que el arrendador instase el desahucio en caso de impago, dado que no estaba obligado a ejercitar una acci\u00f3n de cumplimiento, la que conllevar\u00eda requerir al arrendatario a mantenerse en el local, lo cual no le era exigible ni quer\u00eda el arrendador, cuando era el arrendatario el que sistem\u00e1ticamente impagaba las rentas (sentencia 183\/2016, de 18 de marzo).<\/p>\n\n\n\n

Esta sala entiende que el incumplimiento reiterado del pago de las rentas provoc\u00f3 el desahucio, ya que el arrendatario incumpli\u00f3 el \u201cper\u00edodo de obligado cumplimiento\u201d, lo que conlleva que la cl\u00e1usula desarrollase sus efectos (sentencia 183\/2016, de 18 de marzo).\u201d<\/p>\n\n\n\n

En cierto modo, lo que hace esta sentencia es cambiar el punto de vista desde el que se aborda la cuesti\u00f3n. Las anteriores sentencias lo hac\u00edan centr\u00e1ndose \u00fanicamente en que no exist\u00eda un desistimiento expreso del arrendatario. En cambio, la sentencia que analizamos lo aborda desde una visi\u00f3n de conjunto de las obligaciones asumidas por ambas partes, de las expectativas de las mismas y de cu\u00e1l es la causa \u00faltima que las frustra, considerando que en definitiva es el impago del arrendatario el que provoca la resoluci\u00f3n anticipada (desahucio). DE lo contrario el arrendatario podr\u00eda burlar su obligaci\u00f3n de permanencia simplemente dejando de pagar la renta y provocando el desahucio, colocando al arrendador ante la tesitura de tener que reclamar judicialmente el pago de las rentas que fueran venciendo sin poder instar el desahucio hasta que finalizara el plazo de cumplimiento obligatorio, lo que sin duda ser\u00eda amparar una actuaci\u00f3n de patente mala fe.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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