{"id":8528,"date":"2022-10-03T10:22:54","date_gmt":"2022-10-03T09:22:54","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=8528"},"modified":"2022-10-03T13:03:52","modified_gmt":"2022-10-03T12:03:52","slug":"los-acuerdos-comunitarios-de-prohibicion-del-uso-de-piscinas-y-zonas-recreativas-a-los-propietarios-de-plazas-de-aparcamiento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/los-acuerdos-comunitarios-de-prohibicion-del-uso-de-piscinas-y-zonas-recreativas-a-los-propietarios-de-plazas-de-aparcamiento\/","title":{"rendered":"Los acuerdos comunitarios de prohibici\u00f3n del uso de piscinas y zonas recreativas a los propietarios de plazas de aparcamiento"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El uso de las piscinas e instalaciones recreativas por los propietarios de plazas de aparcamiento y locales de negocio en edificios y conjuntos inmobiliarios divididos en r\u00e9gimen de propiedad horizontal es, con frecuencia, una fuente de disputas y conflictos cuando en el t\u00edtulo constitutivo o en los estatutos de la Comunidad no se establecen exclusiones. Especialmente en aquellos casos en que el n\u00famero de propietarios de plazas de aparcamiento no residentes en el edificio es muy superior al de propietarios residentes.<\/p>\n\n\n\n

Esta problem\u00e1tica se produce tanto en los edificios sitos en Catalu\u00f1a (cuyo r\u00e9gimen jur\u00eddico de la propiedad horizontal est\u00e1 contenido, como es sabido, en el Libro V del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a), como en aquellos sitos en los territorios del resto del estado espa\u00f1ol, regulados por la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1.960.<\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n jur\u00eddica que se plantea es la relativa a la validez de un acuerdo comunitario que excluya a los propietarios de plazas de aparcamiento, que no lo sean tambi\u00e9n de elementos privativos destinados a uso residencial, el uso de la piscina comunitaria.<\/p>\n\n\n\n

Regulaci\u00f3n jur\u00eddica.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

En la normativa de propiedad horizontal estatal se definen los elementos comunes en el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil<\/a> como todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute de los elementos privativos, identificando los elementos comunes m\u00e1s caracter\u00edsticos (no se citan concretamente las piscinas) sin car\u00e1cter exhaustivo, y a\u00f1adiendo que tambi\u00e9n lo son \u201ccualesquiera otros elementos materiales o jur\u00eddicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

El C\u00f3digo Civil Catal\u00e1n (art. 553-41)<\/a> incluye entre los elementos comunes los jardines y las piscinas, a la vez que incluye entre los elementos comunes en general, \u201clas instalaciones y los servicios de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y disfrute de dichos elementos privativos\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Por consiguiente, concluimos como punto jur\u00eddico de partida que en ambas regulaciones las piscinas y zonas ajardinadas que no est\u00e9n configuradas en el T\u00edtulo Constitutivo como elementos privativos son elementos comunes de uso com\u00fan, salvo que en el mismo t\u00edtulo, o en los Estatutos, se atribuya su uso a algunos propietarios de elementos privativos, o se excluya del mismo a otros.<\/p>\n\n\n\n

Asimismo, en ambas regulaciones, la propiedad de los elementos privativos lleva consigo un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes, que son indivisibles.<\/p>\n\n\n\n

El T\u00edtulo Constitutivo y los Estatutos no son inmutables, pueden ser modificados por acuerdo comunitario, con arreglo a los \u201cquorum\u201d exigidos legalmente. <\/p>\n\n\n\n

En el \u00e1mbito de la propiedad horizontal estatal la aprobaci\u00f3n o modificaci\u00f3n del t\u00edtulo Constitutivo o de los Estatutos necesita, con car\u00e1cter general, la unanimidad de los propietarios (art. 17.6 LPH<\/a>), a excepci\u00f3n de los acuerdos concretos que especifica este mismo art\u00edculo 17.<\/p>\n\n\n\n

En Catalu\u00f1a, para esa misma modificaci\u00f3n es suficiente el voto favorable de cuatro quintas partes de propietarios que representen las cuatro quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n sobre el total inmueble (art. 553-26.2.a<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Pero la normativa catalana contiene una norma especial que no existe en la LPH estatal.<\/p>\n\n\n\n

El apartado 4 del art. 553-25<\/a> establece que \u201clos acuerdos que priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes requieren el consentimiento expreso de los propietarios afectados\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

En la normativa de propiedad horizontal estatal se definen los elementos comunes en el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil como todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute de los elementos privativos<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

An\u00e1lisis de la soluci\u00f3n dada por los Tribunales.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Con pocos meses de diferencia han sido dictadas dos sentencias sobre esta cuesti\u00f3n: una de la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a (S. 3\/2022, de 14 de enero) aplicando la normativa de propiedad horizontal catalana, y la otra de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (S. 411\/2022, de 23 de mayo) aplicando la Ley de Propiedad Horizontal estatal.<\/p>\n\n\n\n

Los casos son sustancialmente an\u00e1logos.<\/p>\n\n\n\n

En ambos se enjuicia la impugnaci\u00f3n judicial por un propietario de plaza de aparcamiento de un acuerdo comunitario que decide excluir del uso de la piscina comunitaria a los propietarios de plazas de aparcamiento.<\/p>\n\n\n\n

En el caso enjuiciado por el TSJC el acuerdo comunitario, aprobado con el voto favorable de las cuatro quintas partes de propietarios y cuotas, era el siguiente: \u201cEl uso y disfrute de la piscina comunitaria y de la zona verde ser\u00e1 exclusivo de los propietarios de viviendas\/apartamentos y tambi\u00e9n de aquellas personas que ocupen legalmente la vivienda, aunque no sean propietarios\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

En el enjuiciado por el Tribunal Supremo el acuerdo aprobado por la Comunidad, por mayor\u00eda simple, consist\u00eda en \u201cprohibici\u00f3n del uso de la piscina (zona deportiva) por los propietarios de garajes que, a su vez, no dispongan de una vivienda en el complejo\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Las sentencias de los dos Altos Tribunales Civiles resolviendo y estimando los recursos de casaci\u00f3n interpuestos (ante el TSJC por el propietario contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Girona que hab\u00eda desestimado la demanda impugnatoria, ante el TS por la Comunidad de Propietarios contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca que hab\u00eda estimado la demanda impugnatoria), son divergentes.<\/p>\n\n\n\n

La sentencia del TSJC casa y anula la sentencia recurrida declarando que si bien el acuerdo es v\u00e1lido por haberse adoptado con el qu\u00f3rum de votos favorables exigido por el art\u00edculo 553-26.2 letra a<\/a>) para modificar el t\u00edtulo constitutivo y los estatutos, no es oponible ni vincula al propietario impugnante porque \u00e9ste no lo ha consentido, faltando el consentimiento expreso que exige el art\u00edculo 553-25.4<\/a>, ya que el acuerdo aprobado por la Comunidad le privaba del uso y disfrute de la piscina y zona verde, que son elementos comunes del edificio.<\/p>\n\n\n\n

Debemos resaltar que una sentencia anterior del mismo Tribunal, de fecha 20 de julio de 2.015, hab\u00eda declarado que \u201ccuando no existe restricci\u00f3n recogida en el t\u00edtulo, los propietarios que conforman la comunidad pueden utilizar todos los elementos comunes de la finca incluidas las zonas ajardinadas y la piscina pues, contrariamente a lo que considera la parte recurrente es la restricci\u00f3n la que debe hallarse recogida en el t\u00edtulo, sin que, consecuentemente, una limitaci\u00f3n de las facultades dominicales pueda presumirse o interpretarse, como se pretende, de manera extensiva\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Los razonamientos de la sentencia dictada por el Tribunal Supremo van por otros derroteros. Profundiza en el uso y destino \u201cnatural\u201d de la piscina como elemento com\u00fan. Declara que cada part\u00edcipe podr\u00e1 servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino (art. 394 del C\u00f3digo Civil<\/a>), pero que una piscina por su propia naturaleza est\u00e1 al servicio de los propietarios que tenga en el edificio su residencia. <\/p>\n\n\n\n

Los titulares de los aparcamientos los adquieren para estacionar un veh\u00edculo y no por las particularidades recreacionales de la edificaci\u00f3n, por ello el uso de la piscina es extra\u00f1o a la propia naturaleza y finalidad de la adquisici\u00f3n de un garaje. De tal forma que, como ya declar\u00f3 el mismo Tribunal en su sentencia 67\/2006, de 2 de febrero: \u201cel uso de una piscina comunitaria siempre ha de entenderse, por pura l\u00f3gica, como para el uso y disfrute de los titulares de las viviendas de la comunidad; y que, desde luego el due\u00f1o de una plaza de garaje, que no es titular de una vivienda, nunca puede utilizar un elemento com\u00fan de la comunidad que nada tiene que ver ni sirve para una mejor utilizaci\u00f3n de una plaza de garaje.\u201d <\/em><\/p>\n\n\n\n

En mi modesta opini\u00f3n la soluci\u00f3n al problema dada por el Tribunal Supremo es acertada porque lo resuelve con un criterio de l\u00f3gica y sentido com\u00fan partiendo de la naturaleza y destino recreativo de ese concreto elemento com\u00fan.<\/p>\n\n\n\n

En la normativa catalana reguladora de la propiedad horizontal el art. 553-42 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a<\/a>, m\u00e1s arriba citado, tiene un contenido similar al art. 394 del C\u00f3digo Civil<\/a> espa\u00f1ol en cuanto establece que el uso y disfrute de los elementos comunes, si bien corresponde a todos los propietarios de los elementos privativos \u201cdebe adaptarse al uso y destino establecido por los estatutos o al que resulte normal o adecuado a su naturaleza\u201d <\/em>(el subrayado es m\u00edo).<\/p>\n\n\n\n

Comparto la tesis del Tribunal Supremo de que el uso de determinados elementos comunes como es el caso que nos ocupa de una piscina comunitario es extra\u00f1o al destino y uso de una plaza de aparcamiento, no es necesario ni sirve para facilitar su uso y tampoco puede entenderse que sea complementario de \u00e9ste a diferencia del uso residencial de los otros elementos privativos habitables. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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