{"id":8559,"date":"2022-10-03T11:19:08","date_gmt":"2022-10-03T10:19:08","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=8559"},"modified":"2022-10-03T13:11:58","modified_gmt":"2022-10-03T12:11:58","slug":"jurisprudencia-al-dia-132","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/jurisprudencia-al-dia-132\/","title":{"rendered":"Jurisprudencia al d\u00eda (132)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

ARRENDAMIENTOS URBANOS<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO  <\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Inconstitucionalidad y nulidad del art\u00edculo 17 de la Ley 11\/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contenci\u00f3n de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificaci\u00f3n de la Ley 18\/2007, de la Ley 24\/2015 y de la Ley 4\/2016, relativas a la protecci\u00f3n del derecho a la vivienda <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn la aplicaci\u00f3n de esa doctrina se ha de rechazar, ante todo, el argumento de la abogada de la Generalitat de Catalu\u00f1a, que defiende la constitucionalidad del precepto con fundamento en el acuerdo interpretativo alcanzado sobre el art. 5 de la Ley 24\/2015 en la Comisi\u00f3n Bilateral Generalitat-Estado, en el sentido de que la obligaci\u00f3n de realizar una propuesta de alquiler social no supone una innovaci\u00f3n o especialidad procesal alguna, lo que dio lugar al desistimiento parcial del recurso de inconstitucionalidad n\u00fam. 2501-2016, aceptado por este tribunal en la STC 13\/2019, de 31 de enero. Como se\u00f1alamos en la STC 79\/2017, de 22 de junio, FJ 10, la existencia de un acuerdo interpretativo sobre el alcance y significado de un concreto precepto de una ley no puede impedir el pronunciamiento de este tribunal acerca de la vulneraci\u00f3n competencial que se denuncia en el proceso (SSTC 106\/2009, de 4 de mayo, FJ 3; 22\/2015, de 16 de febrero, FJ 3, y 83\/2020, de 15 de julio, FJ 6). No en vano, al Tribunal Constitucional, como int\u00e9rprete supremo de la Constituci\u00f3n, corresponde decir la \u00faltima palabra sobre la interpretaci\u00f3n de la misma (STC 126\/1997, de 3 de julio, FJ 5), sin encontrarse vinculado por lo que puedan afirmar o acordar las partes.<\/p>\n\n\n\n

Aclarado lo anterior, se ha de rese\u00f1ar que, en este caso, si bien el legislador guarda silencio sobre la modificaci\u00f3n que introduce el art. 17 de la Ley 11\/2020 en el art. 5.3 de la Ley 24\/2015, y la representaci\u00f3n del Parlamento de Catalu\u00f1a niega que se trate de una norma procesal, la abogada de la Generalitat s\u00ed defiende que introduce una innovaci\u00f3n procesal que se deduce de la particularidad creada por esa misma ley, y que existe la conexi\u00f3n directa requerida por nuestra doctrina entre la especialidad procesal introducida y el objeto de la norma, pues de nada servir\u00eda crear la figura del alquiler social si el obligado no acredita el cumplimiento de la obligaci\u00f3n al presentar su demanda.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, de acuerdo con la doctrina antes expuesta sobre la previsi\u00f3n del inciso final del art. 149.1.6 CE, que limita el alcance de la competencia auton\u00f3mica en materia procesal, asign\u00e1ndole un car\u00e1cter restrictivo, en cuanto podr\u00eda vaciar de contenido o privar de todo significado a la especificidad con que la materia procesal se contempla en el art\u00edculo 149.1.6 CE, debemos estimar la queja articulada en el recurso de inconstitucionalidad contra el art. 17 de la Ley 11\/2020. En efecto, al igual que en el supuesto examinado en el fundamento jur\u00eddico 5 de la STC 28\/2022, lo que establece el precepto enjuiciado es un requisito que condiciona el acceso al proceso. All\u00ed se examinaba la impugnaci\u00f3n del apartado 1 bis de la disposici\u00f3n adicional primera de la Ley 24\/2015, en la redacci\u00f3n dada por el apartado segundo del art\u00edculo \u00fanico del Decreto-ley del Gobierno de la Generalitat de Catalu\u00f1a 37\/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protecci\u00f3n del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la Covid-19, que dispon\u00eda la interrupci\u00f3n de los procedimientos iniciados en los que no se hubiese acreditado la formulaci\u00f3n de una propuesta de alquiler social, regla de similar alcance a la que en este recurso nos ocupa.<\/p>\n\n\n\n

Dijimos en relaci\u00f3n con aquel supuesto que, atendiendo al canon de \u201cconexi\u00f3n directa\u201d o v\u00ednculo \u201cnecesario\u201d o \u201cinevitable\u201d, \u201chemos admitido la regulaci\u00f3n de motivos de casaci\u00f3n distintos de los previstos en la Ley de enjuiciamiento civil atendidas las caracter\u00edsticas singulares de las instituciones de Derecho civil foral o especial de la comunidad aut\u00f3noma, su escasa cuant\u00eda y car\u00e1cter consuetudinario que impedir\u00edan en otro caso su acceso a la casaci\u00f3n conforme a las normas generales (STC 47\/2004, de 25 de marzo), pero no el empleo instrumental del Derecho procesal para la protecci\u00f3n de derechos reconocidos por las comunidades aut\u00f3nomas, por ejemplo mediante el reconocimiento de una acci\u00f3n p\u00fablica en materia de vivienda [STC 80\/2018, FJ 5 a)], declarando inembargables determinadas ayudas concedidas por ellas (STC 2\/2018, de 11 de enero) o erigiendo el cumplimiento de obligaciones impuestas por leyes auton\u00f3micas en requisito o presupuesto para el acceso al proceso (SSTC 54\/2018, de 24 de mayo, FJ 7, y 5\/2019, de 17 de enero, FJ 5, ambas en materia de vivienda). Tal y como se desprende de nuestra doctrina antes aludida, si as\u00ed no se entendiera, resultar\u00eda subvertido por entero el sistema de distribuci\u00f3n de competencias en materia procesal, pues bastar\u00eda a las comunidades aut\u00f3nomas con aprobar una norma cualquiera dentro de su acervo competencial para trasladar esta obligaci\u00f3n a las leyes procesales que el art. 149.1.6 CE quiere comunes y \u2018uniformes\u2019 (STC 92\/2013, de 22 de abril, FJ 4, citando sentencias anteriores) con las \u00fanicas excepciones que puedan considerarse \u2018necesarias\u2019, no simplemente convenientes. Como hemos dicho (v\u00e9ase supra fundamento jur\u00eddico 3), el art. 149.1.6 CE no permite a las comunidades aut\u00f3nomas \u2018innovar el ordenamiento procesal en relaci\u00f3n con la defensa jur\u00eddica de aquellos derechos e intereses que materialmente regulen\u2019 [STC 13\/2019, FJ 2 b), recopilando jurisprudencia anterior]. En fin, la competencia auton\u00f3mica en materia de vivienda permite a la comunidad aut\u00f3noma desarrollar la actividad a que se refiere el art. 137.1 de su Estatuto (establecer condiciones sobre su calidad y habitabilidad, planificarla e inspeccionarla, fomentarla o promoverla) pero no establecer un requisito de acceso al proceso no previsto por el legislador estatal\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, de conformidad con tales consideraciones, plenamente trasladables a este caso, procede declarar inconstitucional y nulo el art. 17 de la Ley del Parlamento de Catalu\u00f1a 11\/2020\u201d.
(STC, Pleno, n\u00ba57\/2022, de 7 de abril)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

No procede la compensaci\u00f3n judicial de cr\u00e9ditos en el desahucio por falta de pago<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cPues bien, la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulaci\u00f3n del importe de las rentas adeudadas, determina, por las razones expuestas, que en su \u00e1mbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervaci\u00f3n de la acci\u00f3n, sin que quepa, con car\u00e1cter general, ampliar los motivos de oposici\u00f3n a otras causas de extinci\u00f3n de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC, que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestaci\u00f3n debida en los t\u00e9rminos pactados en la relaci\u00f3n obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensaci\u00f3n, concebida \u00e9sta \u00faltima como una solutio sin ejecuci\u00f3n de la prestaci\u00f3n debida.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, esta t\u00e9cnica de neutralizaci\u00f3n de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal ( arts. 1.195 y siguientes del CC), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognici\u00f3n judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido as\u00ed el todo poderoso Legislador.<\/p>\n\n\n\n

La existencia de otro proceso entre las partes con sentencia firme, que declara un cr\u00e9dito de la arrendataria contra la arrendadora, no altera la forma pactada del pago de la renta, ni podr\u00eda la propietaria imponer a la inquilina que el pago de la cantidad a la que fue condenada se dedujera del importe de las rentas a medida que se fueran devengando, a modo de un aplazamiento de la condena l\u00edquida que le fue impuesta en una resoluci\u00f3n judicial. El art. 21.3 LAU reconoce, por el contrario, la exigibilidad inmediata del importe de las reparaciones necesarias ejecutadas por el arrendatario. Tampoco se interes\u00f3 por la arrendataria dicha aplicaci\u00f3n en la ejecuci\u00f3n de la sentencia que le reconoci\u00f3 tal cr\u00e9dito mediante embargo del importe del alquiler ( arts. 592.2. 4.\u00ba y 622 LEC).<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, la m\u00ednima diligencia exig\u00eda, para hacer efectiva la compensaci\u00f3n, que la parte arrendataria hubiera comunicado a la demandante, y que esta hubiera tenido constancia de ello, que era su intenci\u00f3n la aplicaci\u00f3n de su cr\u00e9dito contra la actora al pago de la renta, para que la arrendadora tuviera constancia de su voluntad y actuar en consecuencia con sujeci\u00f3n a los c\u00e1nones del art. 7 del CC, tampoco invocado en el recurso como infringido. Nada de ello es considerado acreditado por la sentencia de la Audiencia. La parte arrendataria pretende, en el marco de un juicio de desahucio por falta de pago de la renta, que opere ahora una compensaci\u00f3n no opuesta con antelaci\u00f3n que, por todo el conjunto argumental antes expuesto, carece de acomodo legal de la forma interesada. Por todo ello, el recurso no puede ser estimado\u201d
(STS, Sala de lo Civil, n\u00ba196\/2022, de 7 de marzo)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

El retraso en el pago de la renta imputable a un error bancario no es causa de resoluci\u00f3n <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cPlanteamiento. Como hemos dicho con anterioridad, en este motivo se denuncia la infracci\u00f3n de los arts. 17 y 27 LAU, as\u00ed como de la doctrina jurisprudencial recogida en las sentencias de esta sala 755\/2008, de 24 de julio, 1219\/2008, de 19 de diciembre, 193\/2009, de 26 de marzo, 673\/2009, de 30 de octubre, 594\/2011, de 9 de septiembre, 137\/2014, de 18 de marzo, 180\/2014, de 27 de marzo y 291\/2014, de 23 de mayo. Lo que declara esta doctrina es que:<\/p>\n\n\n\n

\u201c[e]l pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y despu\u00e9s de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resoluci\u00f3n arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acci\u00f3n de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, pues el arrendador no est\u00e1 obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas peri\u00f3dicas\u201d.<\/p>\n\n\n\n

2. Decisi\u00f3n de la sala. Se desestima. La doctrina anterior no resulta de aplicaci\u00f3n, dado que no contempla la circunstancia que, conforme a lo razonado por la Audiencia, singulariza el presente caso y fundamenta la decisi\u00f3n: que el retraso en el pago de la renta del mes de abril de 2019 no se le puede imputar al arrendatario, sino que es atribuible a un error del banco.<\/p>\n\n\n\n

La Audiencia alcanza esa conclusi\u00f3n al considerar probado que el arrendatario intent\u00f3 el pago de la renta de manera reiterada, dado que la transferencia le era devuelta, figurando, en la documentaci\u00f3n bancaria de devoluci\u00f3n, la arrendadora como ordenante, y que, cuando acudi\u00f3 al banco para informarse, comprob\u00f3 que, por un error de la propia entidad, el dinero no se transfer\u00eda a la cuenta de la arrendadora, sino a una cuenta judicial referida a un procedimiento previo, y ello pese a que el 11 de marzo anterior hab\u00eda ordenado por escrito con indicaci\u00f3n de su n\u00famero que los pagos de las rentas se hicieran en la cuenta de la arrendadora, \u201cno habiendo actuado as\u00ed la entidad bancaria hasta que es apercibida de su error\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Solo suprimiendo la circunstancia anterior, de la que se desentiende por completo la recurrente, cabr\u00eda plantearse la aplicaci\u00f3n al caso de la doctrina anterior y, consecuentemente, su posible vulneraci\u00f3n\u201d.\u00a0
(STS, Sala de lo Civil, n\u00ba210\/2022, de 15 de marzo).<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

No procede moderar judicialmente la cl\u00e1usula penal cuando fue especialmente convenida para un incumplimiento contractual<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cPues bien, la aplicaci\u00f3n de la doctrina expuesta conduce a la estimaci\u00f3n del recurso. Las partes, y as\u00ed lo reflejaron expresamente en el contrato, pactaron el car\u00e1cter esencial del plazo de permanencia en el local, de manera tal que una vez extinguida la duraci\u00f3n del arrendamiento, la demandada deb\u00eda dejar el inmueble alquilado libre y expedito a disposici\u00f3n del actor, sin posibilidad de t\u00e1cita de reconducci\u00f3n, ni pr\u00f3rroga de clase alguna, hasta el punto que establecieron, para garantizar el cumplimiento de tal pacto, as\u00ed como para determinar los da\u00f1os y perjuicios causados, una cl\u00e1usula penal, libremente concertada.<\/p>\n\n\n\n

No ofrece duda, tampoco, que la demandada incumpli\u00f3 el pacto para el que se hab\u00eda previsto el juego operativo de dicha cl\u00e1usula, con lo que conforme a la jurisprudencia rese\u00f1ada no entran en juego las facultades judiciales moderadoras previstas en el art. 1.154 del CC, al no darse su supuesto de hecho; es decir, el incumplimiento en parte o irregular de la obligaci\u00f3n, toda vez que fue total, al no desalojarse el inmueble en el plazo pactado.<\/p>\n\n\n\n

No es de aplicaci\u00f3n la legislaci\u00f3n tuitiva de consumidores y usuarios, que tampoco es invocada, toda vez que no se da el supuesto de hecho del art. 3.1 del Real Decreto Legislativo 1\/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias; pues la demandada, que es una sociedad de capital, no act\u00faa sin \u00e1nimo de lucro en un \u00e1mbito ajeno a una actividad comercial o empresarial, sino que el local se arrienda, precisamente, para el ejercicio de la actividad que constituye su objeto social en el tr\u00e1fico jur\u00eddico mercantil.<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, no concurre una situaci\u00f3n de ruptura del equilibrio contractual de las partes, que determinase la aplicaci\u00f3n de la regla rebus sic stantibus (todo contrato se entiende vinculante en la medida que no se alteren sustancialmente las circunstancias), ni que concurran los supuestos normativos para la aplicaci\u00f3n de la Ley de Usura. Tampoco demostr\u00f3 la parte demandada arrendataria, que es a quien compete la carga de la prueba, la concurrencia de una extraordinaria desproporci\u00f3n con respecto a los da\u00f1os y perjuicios sufridos. Suponemos, no obstante, que la continuaci\u00f3n del arriendo, en contra de lo pactado, le resulta beneficiosa a la parte demandada, al incumplir lo establecido en el contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, no podemos considerar que la redacci\u00f3n de la cl\u00e1usula penal ofreciera dudas, de manera que fuera aplicable el art. 1288 del CC, cuando al respecto coinciden la interpretaci\u00f3n del juzgado y la audiencia, que no se cuestiona por la arrendataria. Incluso, el tribunal provincial se basa en la literalidad de la cl\u00e1usula, y en el principio in claris non fit interpretatio (en las cosas claras no se hace interpretaci\u00f3n) reflejado en el art. 1281.1 del CC\u201d.
(STS, Sala de lo Civil, n\u00ba281\/2022, de 4 de abril)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Es procedente resolver un contrato de arrendamiento tras denegarse el cambio de titularidad de la licencia de actividad<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cPor \u00faltimo, la apreciaci\u00f3n de la Audiencia de que la advertencia del Ayuntamiento de Valencia sobre la clausura de la actividad no constituye una circunstancia de entidad suficiente para resolver el contrato, desconsidera por completo que P. I F. tom\u00f3 el local litigioso en arrendamiento para desarrollar en \u00e9l el negocio de restauraci\u00f3n y que es obligaci\u00f3n de la arrendadora, para que aquella pueda explotar el local conforme a su destino y hacer efectivo su derecho como tal arrendataria, cederle la licencia preceptiva, para que esta pueda cumplir con las formalidades y exigencias administrativas necesarias de cara al ejercicio de su actividad, por lo que no puede considerarse cumplida dicha obligaci\u00f3n cuando dicho ejercicio se ve amenazado por la actuaci\u00f3n administrativa que aduce como fundamento un funcionamiento de la actividad sin licencia que viene motivado no por circunstancias imputables a la arrendataria o de las que esta tenga la obligaci\u00f3n de hacerse cargo de alguna forma, sino por razones que apelan directamente a la arrendadora, a la que la administraci\u00f3n no reconoce capacidad para transmitir la licencia que en el a\u00f1o 2001 fue concedida a su nombre, ya que en el a\u00f1o 2006 se produjo un cambio de titularidad a favor de R. Buenposada que la adquiri\u00f3 del anterior titular, A. 7. <\/p>\n\n\n\n

(\u2026) Los argumentos de oposici\u00f3n al recurso que esgrime I. tampoco pueden ser acogidos. <\/p>\n\n\n\n

Al contrario de lo que esta sostiene, la sentencia de la Audiencia vulnera las normas que en el recurso se citan como infringidas y no se ajusta a nuestra doctrina, puesto que: El arrendador est\u00e1 obligado a entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato y a mantenerle en el goce pac\u00edfico del arrendamiento por todo el tiempo de su duraci\u00f3n, pudiendo el arrendatario, cuando se incumplen dichas obligaciones, pedir la resoluci\u00f3n y la indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios, o solo esto \u00faltimo dejando el contrato subsistente. <\/p>\n\n\n\n

Siendo doctrina de esta sala, con reflejo en las resoluciones que se mencionan en el recurso, cuyas directrices decisorias, aunque no existe identidad de supuestos, s\u00ed que resultan plenamente aplicables en el presente caso, que el incumplimiento de la finalidad perseguida por el arrendatario al concertar el arrendamiento, cuando no resulta posible utilizar el local arrendado para la actividad de negocio a la que debe dedicarse con arreglo a las cl\u00e1usulas del contrato, constituye una causa que legitima para el ejercicio de la acci\u00f3n resolutoria; que la entrega del local arrendado sin las condiciones necesarias para cumplir el destino pactado comporta un incumplimiento de la obligaci\u00f3n de entrega del arrendador que faculta para el ejercicio de la acci\u00f3n resolutoria; y que si el arrendador no ha cumplido con la obligaci\u00f3n que le impone el art\u00edculo 1554.3 CC para evitar, incluso, toda perturbaci\u00f3n de derecho que, por falta de concesi\u00f3n de la licencia necesaria para desarrollar la actividad que es esencia del negocio, queda a merced de cualquier comprobaci\u00f3n de la Administraci\u00f3n, que puede llevar a impedirla, ante esa situaci\u00f3n de carencia de posibilidades de disfrute, no puede imponerse una vigencia contractual de imposible realizaci\u00f3n cuando su resoluci\u00f3n ha sido interesada por causa concreta al amparo del art. 1556 del precitado c\u00f3digo\u201d.\u00a0
(STS, Sala de lo Civil, n\u00ba316\/2022, de 20 de abril)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Aplicabilidad de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus con efectos resolutorios a arrendamiento de vivienda <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cA la vista de los datos que ofrece la prueba practicada, es claro que a la fecha de celebraci\u00f3n del contrato (17 de septiembre de 2018) no pod\u00eda preverse la pandemia ocasionada por la difusi\u00f3n del virus Covid-19 a lo largo y ancho de los distintos continentes y, en especial, en nuestro pa\u00eds. Ni tampoco que la misma determinara la declaraci\u00f3n del estado de alarma y, con ello, la interrupci\u00f3n de las clases presenciales en las distintas Universidades espa\u00f1olas, donde los arrendatarios Baldomero y Bernabe cursaban sus estudios (Universidad de Ja\u00e9n). A partir de dicho momento, constituye un hecho notorio y, por ende, ni siquiera precisado de prueba (cfr. Art. 281.4 LEC) que las clases s\u00f3lo pudieron reanudarse de forma telem\u00e1tica, esto es, no presencial.<\/p>\n\n\n\n

Las expuestas circunstancias no pueden sino conducir a concluir que la finalidad del contrato de arrendamiento (la estancia en la capital de la provincia y la utilizaci\u00f3n de un inmueble all\u00ed radicado como vivienda) desapareci\u00f3 por completo a partir de ese momento, as\u00ed como que se produjo un dr\u00e1stico cambio de la situaci\u00f3n existente cuando se celebr\u00f3 el inicial contrato (septiembre de 2018, como se dijo), renovado al a\u00f1o siguiente (septiembre de 2019).<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, por las razones expuestas y las dem\u00e1s que recoge la resoluci\u00f3n recurrida, a la que nos remitimos en lo restante por su completa y exhaustiva fundamentaci\u00f3n, la aplicaci\u00f3n de la repetida cl\u00e1usula rebus sic stantibus resultaba en el supuesto examinado plenamente correcta y ajustada a Derecho, facultando a los arrendatarios para el desistimiento del contrato en su d\u00eda celebrado con una indemnizaci\u00f3n inferior a la prevista en el mismo para dicha hip\u00f3tesis, resultando tambi\u00e9n ponderada y adecuada a las circunstancias del caso, en particular, la naturaleza del inmueble y la renta mensual en su d\u00eda estipulada, la recogida en la sentencia de instancia que, por ello, habr\u00e1 de confirmarse, con rechazo del recurso contra ella interpuesto\u201d.\u00a0
(SAP Ja\u00e9n, Sec. 1\u00aa, n\u00ba1022\/2021, de 6 de octubre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Procede el desahucio por impago al no haber accionado el arrendatario interesando la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus ni la aplicaci\u00f3n del RDL 15\/2020  <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cPues bien, no constando acreditado que el actor del litigio sea un gran tenedor de inmuebles conforme a lo se\u00f1alado en el art. 1.1 del Real Decreto-Ley, es de aplicaci\u00f3n al presente caso el art. 2.1 del mismo texto legal, es decir, la arrendataria pudo haber solicitado, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, si no se hubiese acordado antes de forma voluntaria, y en el caso de CN., S. L. se daban las condiciones previstas en el art. 3.2, a) y b) de la norma, el segundo de ellos por aplicaci\u00f3n del art. 10.4 del Real Decreto 463\/2.020, de 14 de marzo, que declar\u00f3 el estado de alarma y el primero, referido a la no superaci\u00f3n de los l\u00edmites prescritos en el art. 257.1 del Real Decreto Legislativo 1\/2.010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, es notorio que la entidad del negocio de la arrendataria a tenor de las cifras que presenta el informe pericial presentado a su instancia junto con la contestaci\u00f3n a la demanda, no excede de los l\u00edmites recogidos en el precepto. <\/p>\n\n\n\n

No obstante lo anterior, CN, S.L. no se ha conducido de acuerdo con lo establecido en el mencionado Real Decreto-Ley y que acabamos de exponer, sino que intent\u00f3 negociar con su arrendador tratando de aplicar la cl\u00e1usula sexta del contrato no llegando a ning\u00fan acuerdo, acredit\u00e1ndose tanto la propuesta de la locataria como la negativa del propietario. A partir de aqu\u00ed, no ejerci\u00f3 la arrendataria acci\u00f3n alguna frente a su arrendador para lograr el aplazamiento de la renta en los t\u00e9rminos previstos en la norma analizada; tampoco accion\u00f3 para obtener la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula sexta del contrato, sino que permaneci\u00f3 en el disfrute del local sin llegar a abonar renta alguna ni siquiera parcialmente, adeudando en el momento de interponer la demanda las rentas correspondientes a los meses de abril a septiembre de 2.020, ambos incluidos.<\/p>\n\n\n\n

En este escenario no se justifica la actitud de la arrendataria de impago y permanencia en el local, ni puede darse carta de naturaleza a su intento de imponer al arrendador la cl\u00e1usula sexta del contrato, la cual est\u00e1 pensada para situaciones adversas que pudiesen tener lugar y relativas a la procedencia de inicio de la actividad de restauraci\u00f3n, bien porque no fuera concedida por la Administraci\u00f3n la licencia de apertura del local o porque se prohibiese o fuera restringida la actividad, supuestos que no est\u00e1n regulando la relaci\u00f3n contractual en una situaci\u00f3n de pandemia que ocurrir\u00eda casi ocho a\u00f1os despu\u00e9s de la fecha del contrato y que, por tanto, no guarda identidad de raz\u00f3n con las hip\u00f3tesis previstas en la referida cl\u00e1usula.<\/p>\n\n\n\n

Por lo dem\u00e1s y como ya dijimos, el arrendatario no ha accionado interesando la aplicaci\u00f3n del principio \u201crebus sic stantibus\u201d, lo cual hubiera podido generar una prejudicialidad civil.<\/p>\n\n\n\n

Por \u00faltimo, no le es posible a la arrendataria, que reiteramos, ha permanecido en el disfrute del local sin abono de renta alguna, trasladar todos los riesgos empresariales a su arrendador sin haber hecho uso de los mecanismos que le ofrec\u00eda la normativa generada por el estado de alarma, todo lo cual conlleva la estimaci\u00f3n del recurso de apelaci\u00f3n, si bien tenemos en cuenta la situaci\u00f3n imprevisible y grav\u00edsima creada por la pandemia, que ha trastocado el r\u00e9gimen de numerosos contratos con la incertidumbre creada, que justifica la no imposici\u00f3n de las costas de primera instancia\u201d.\u00a0
(SAP Baleares, Sec. 4\u00aa, n\u00ba517\/2021, de 3 de noviembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Suspensi\u00f3n del juicio de desahucio por prejudicialidad civil por la interposici\u00f3n de un procedimiento ordinario en aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula <\/strong>rebus sic stantibus<\/em><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cLa justificaci\u00f3n de la prejudicialidad civil se encuentra en los efectos de la cosa juzgada en los procesos, como el presente, en los que se ejercita acumuladamente la acci\u00f3n de desahucio, y la de reclamaci\u00f3n de rentas, habi\u00e9ndose pronunciado reiteradamente esta Secci\u00f3n (Sentencias de 31 de marzo de 2015 , 1 de octubre de 2018 , y 17 de diciembre de 2019 ), en el sentido de que la acumulaci\u00f3n no desnaturaliza las acciones, que mantienen sus singularidades, por lo que la acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n de rentas mantiene su naturaleza declarativa plenaria, y en consecuencia la eficacia de cosa juzgada de la sentencia que recaiga, por lo que se considera que tampoco es aplicable en tal caso la doctrina de la cuesti\u00f3n compleja a la acci\u00f3n acumulada de reclamaci\u00f3n de rentas, en la medida en que, con relaci\u00f3n a dicha pretensi\u00f3n, el proceso constituye un juicio declarativo plenario, sin restricciones cognitivas ni probatorias.<\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2000 , 25 de abril y 30 de mayo de 2005; RJA 9237\/2000 , 3761 y 4246\/2005 ) que el efecto positivo, vinculante, o prejudicial, de la cosa juzgada act\u00faa en el sentido de no poder decidir en proceso posterior un concreto tema, cuesti\u00f3n, o punto litigioso, de manera contraria o distinta a como qued\u00f3 resuelto o decidido en pleito contradictorio precedente, de modo que, para que se produzca esa vinculaci\u00f3n ni siquiera es preciso que concurran todos los requisitos exigidos para que opere el efecto negativo o preclusivo de la \u201cres iudicata\u201d. Antes bien, basta con la identidad de personas, cualesquiera que sean las posiciones que ocupen en cada uno de los procesos, y con que lo que se haya decidido en el anterior constituya un antecedente l\u00f3gico de lo que sea objeto del posterior.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, la presente resoluci\u00f3n es coincidente con las conclusiones adoptadas en los Acuerdos de Unificaci\u00f3n de Criterios, de 12 de noviembre de 2020, de los Jueces de Primera Instancia de Barcelona, que acordaron, por mayor\u00eda, en lo que interesa a los presentes autos: que el juez puede valorar la suspensi\u00f3n del juicio de desahucio, atendiendo al conjunto de circunstancias concurrentes, en especial si se ha acumulado a la acci\u00f3n de desahucio la de reclamaci\u00f3n de rentas, por cuanto la suspensi\u00f3n del juicio de desahucio puede ser, en ocasiones, la \u00fanica medida posible para evitar el grave perjuicio que se podr\u00eda producir, caso de continuar con el procedimiento, para el inquilino que ha mantenido una postura diligente y favorecedora del cumplimiento del contrato, y que ha podido verse afectado por situaciones sobrevenidas y ajenas a su voluntad, de modo que el juzgador ha de tener la posibilidad de analizar cada caso, y dar la adecuada respuesta en funci\u00f3n de las circunstancias que concurran; y que, en un procedimiento de desahucio por falta de pago, no procede extender el objeto del proceso a la invocaci\u00f3n por la parte demandada de la cl\u00e1usula \u201c rebus sic stantibus\u201d y la consiguiente pretensi\u00f3n de fijaci\u00f3n de una nueva renta contractual, ya que, en todo caso, ello s\u00f3lo puede ser analizado mediante el ejercicio por el arrendatario de la correspondiente acci\u00f3n, a ventilar en el \u00e1mbito de un juicio ordinario.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Lo anterior resulta plenamente aplicable al presente supuesto, donde, como puso de relieve la juez \u201ca quo\u201d al resolver oralmente acerca de la prejudicialidad civil, en el procedimiento de desahucio se podr\u00eda dictar una sentencia ejecutable, mientras que, en el otro procedimiento, se podr\u00eda determinar, en cambio, que la renta debi\u00f3 ser modificada. Es cierto que, si la acci\u00f3n ejercitada por la parte demandada prosperase, ello tendr\u00eda claros efectos en el presente procedimiento, dado que podr\u00eda determinar que no se hubiese producido el impago de las rentas en aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula \u201crebus sic stantibus\u201d o que el importe de las mismas no fuese el que es objeto de reclamaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Por lo dem\u00e1s, en la demanda, donde se reclama la renta devengada a partir de marzo de 2020 (50% no abonado), se niega, de hecho, la posibilidad de enervaci\u00f3n de la acci\u00f3n ( art.22.4 LEC) con base en que se remiti\u00f3 a la arrendataria en nombre de la actora una carta de fecha 25 de junio de 2020 (por medio de burofax, con certificado de texto y acuse de recibo de fecha 30 de junio de 2020), en la que se requiri\u00f3 de pago a la ahora demandada de la cifra total de 15.061,83 euros correspondientes a las mensualidades de abril, mayo y junio de 2010, y al 50% de Ia de marzo de 2020. Pero la propia posibilidad de enervaci\u00f3n de la acci\u00f3n de desahucio ejercitada ha de quedar a resultas de lo que se decida finalmente en el procedimiento ordinario instado por la aqu\u00ed demandada sobre la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula \u201crebus sic stantibus\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Y lo mismo cabe decir de la acci\u00f3n acumulada en la demanda en reclamaci\u00f3n de cantidad, que tambi\u00e9n queda a resultas de lo que all\u00ed se decida, m\u00e1xime cuando ya se ha expuesto que dicha acci\u00f3n mantiene su naturaleza declarativa plenaria, y, por ende, la eficacia de cosa juzgada de la sentencia que se dicte, sin que sea posible tratar en el \u00e1mbito de este procedimiento desahucio por falta de pago y en reclamaci\u00f3n de rentas la cuesti\u00f3n planteada por la demandada en el procedimiento ordinario sobre la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula \u201crebus sic stantibus\u201d.\u201d\u00a0
(AAP Barcelona, Sec. 4\u00aa, n\u00ba263\/2021, de 18 de noviembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

No procede la reducci\u00f3n de la renta exigible en aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus por la falta de aportaci\u00f3n de los datos de facturaci\u00f3n <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cPor lo que se refiere a la petici\u00f3n subsidiaria, relativa a la disminuci\u00f3n de la renta pactada en proporci\u00f3n al tiempo durante el cual el local permaneci\u00f3 cerrado y a las restricciones de aforo acordadas durante el periodo de desescalada, debe ser igualmente desestimada. Compartimos al respecto las consideraciones contenidas en la sentencia de instancia, relativas a que no contamos con dato alguno relativo la facturaci\u00f3n de la demandada por la actividad desarrollada en el local con posterioridad a su reapertura, a lo que debe a\u00f1adirse que la demandada cuenta con varias marcas que operan \u201con line\u201d, por lo que consideramos que no es estimable que pretenda repercutir en la arrendadora, a trav\u00e9s de una disminuci\u00f3n del importe de la renta, una hipot\u00e9tica y no acreditada disminuci\u00f3n de ventas, m\u00e1xime si reparamos en que, como es notorio, durante la pandemia se produjo un notable incremento del comercio electr\u00f3nico. Consideramos, asimismo, por lo que acaba de exponerse, que no resulta estimable, como propone la apelante, realizar una simple equiparaci\u00f3n proporcional entre la disminuci\u00f3n de aforo y el importe de renta que debe abonarse, dando por hecho que tal disminuci\u00f3n de aforo repercute de manera directa y proporcional en una disminuci\u00f3n de las ventas. Finalmente, hemos de a\u00f1adir que del contenido de los documentos que acompa\u00f1an a la contestaci\u00f3n a la demanda parece desprenderse una utilizaci\u00f3n oportunista de la invocaci\u00f3n de la citada cl\u00e1usula. As\u00ed, del examen de las actuaciones resulta que la entidad demandada dej\u00f3 de abonar la renta contractualmente pactada y que, a continuaci\u00f3n, intent\u00f3 una negociaci\u00f3n con la parte arrendadora. Una vez interpuesta la demanda, se ha invocado en la contestaci\u00f3n la citada cl\u00e1usula. No obstante, es importante se\u00f1alar que entre la documentaci\u00f3n que acompa\u00f1a la contestaci\u00f3n a la demanda figura una carta fechada el 17 de junio de 2.020, en la cual la parte arrendataria comunica a la arrendadora la intenci\u00f3n de resolver la relaci\u00f3n arrendaticia con fecha de efectos para el 23 de diciembre de 2.020. La fecha de la citada carta, 17 de junio de 2.020, es anterior a la del decreto de admisi\u00f3n de la demanda, 2 de julio de 2.020, de lo que parece desprenderse que la parte demandada carec\u00eda de inter\u00e9s en la continuaci\u00f3n de la relaci\u00f3n arrendaticia\u201d.
(SAP Ourense, Sec. 1\u00aa, n\u00ba33\/2022, de 20 de enero)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

No procede acordar la aplicaci\u00f3n de las medidas cautelares solicitadas cuando su finalidad sea anticipar la ejecuci\u00f3n de una sentencia<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn realidad todo el planteamiento de la actora recurrente adolece de un error de base, consistente en determinar cu\u00e1l es el peligro que se trata de evitar, durante la pendencia del proceso, con la adopci\u00f3n de las medidas cautelares interesadas. Se ha de se\u00f1alar que la actora no concreta en su solicitud el peligro que podr\u00eda producirse durante la sustanciaci\u00f3n del procedimiento de no adoptarse la medida, sin concretar que las situaciones son las que pudieran impedir o dificultar la efectividad de la tutela que pudiere otorgarse. Esto es, los argumentos esgrimidos no justifican en qu\u00e9 medida la duraci\u00f3n del litigio pudiere afectar la eficacia futura de la sentencia en caso de que fuera estimatoria, sino que estos van referidos a los perjuicios que pueden irrogarse para la actora en caso de no procederse ab initio a la ejecuci\u00f3n cautelar de las pretensiones de su demanda. As\u00ed, no se alcanza a comprender en que medida la reducci\u00f3n de la renta garantiza el eventual cumplimiento de la sentencia estimatoria que en su d\u00eda pudiera dictarse ya que \u00e9sta puede ser cumplida en igual medida si la renta pactada permanece inalterable hasta el dictado de la sentencia. M\u00e1s la contrario, si se reduce cautelarmente la renta y luego la demanda fuera desestimada esto podr\u00eda reducir las posibilidades de dar cumplimiento a dicha sentencia. Por ello, debemos entender que con esta medida la parte no trata de evitar el peligro en la mora, sino que pretende anticipar la ejecuci\u00f3n de una hipot\u00e9tica sentencia que le pudiera ser favorable. Es decir, como el objeto de la medida cautelar es asegurar, durante la pendencia del proceso, la efectividad de la tutela que pudiere otorgarse en una eventual sentencia estimatoria, esto exige, adem\u00e1s, que la medida interesada cumpla con la finalidad referida de garantizar la efectividad de la tutela que pudiera otorgarse en una eventual sentencia estimatoria de la demanda. Esto supone que la situaci\u00f3n jur\u00eddica cautelable no solo estar\u00e1 en funci\u00f3n de la pretensi\u00f3n del proceso sino tambi\u00e9n de su acomodo a las concretas previsiones legales de la medida que se dispense. La inadecuaci\u00f3n de las medidas solicitadas como medio de garantizar las pretensiones ejercitadas, es lo que nos lleva a concluir, al igual que lo hace la instancia, que las mismas no cumplen con la finalidad de garantizar la efectividad de una eventual sentencia estimatoria de la demanda, incumpliendo as\u00ed, el segundo de los requisitos antes enunciados. Razones que llevan a desestimar el recurso entablado y a confirmar la resoluci\u00f3n dictada en la instancia\u201d.\u00a0
(SAP M\u00e1laga, Sec. 5\u00aa, n\u00ba30\/2022, de 20 de enero)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

JUZGADOS DE PRIMERA INSTANCIA<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Improcedencia de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus cuando la arrendadora ya aplic\u00f3 descuentos al pago de la renta<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cSobre dicha cuesti\u00f3n, pretende la parte actora que se produzca una rebaja de la renta absolutamente correlativa y proporcional a la disminuci\u00f3n de su volumen de negocios. Frente a ello, la parte demandada se opone al sostener que: primero, la actora ya hab\u00eda incumplido sus obligaciones de pago de la renta antes del inicio de la crisis sanitaria; y, segundo, que ante la crisis producida y a iniciativa propia, Pueblo Espa\u00f1ol ha aplicado a todas sus concesionarias descuentos y moratorios para facilitar la superaci\u00f3n de crisis econ\u00f3mica generada.<\/p>\n\n\n\n

En este punto, la demanda no puede sino desestimarse acogiendo \u00edntegramente los argumentos defensivos de la parte demandada dado que la cl\u00e1usula rebus sic stantibus permite adoptar medidas para reestablecer el equilibrio econ\u00f3mico entre las partes contratantes pero no puede ampararse al actora en dicha cl\u00e1usula para trasladar a la demandada la integridad de todas consecuencias negativas de la crisis. V\u00e9ase que la actora, en el cuadro aportado en su demanda identifica una baja de su facturaci\u00f3n en el a\u00f1o 2020 del 93,22% y en el a\u00f1o 2021 del 98,94% y, en contrapartida, interesa que la renta se reduzca en desde abril a diciembre de 2020 en un 93,22% y desde enero a mayo de 2021 en un 98,94%; y desde mayo de 2021 en el porcentaje que oscile la facturaci\u00f3n. Dicha pretensi\u00f3n no permite reestablecer el equilibrio econ\u00f3mico del contrato entre las partes dado que supone trasladar la consecuencias \u00edntegras de la pandemia a la arrendadora (sin tomar en consideraci\u00f3n la afectaci\u00f3n que para la misma suponga la propia pandemia), quedando la arrendataria totalmente libre de cualquier tipo de p\u00e9rdida en su negocio. La modificaci\u00f3n interesada resulta totalmente desproporcionada y manteniendo la plena situaci\u00f3n de desequilibrio econ\u00f3mico del contrato, pero trasladando el perjuicio que sufre una de las partes a la otra.<\/p>\n\n\n\n

A mayor abundamiento, la parte demandada ha aportado multitud de documentos privados que, al no haber sido impugnados por la actora, quien no compareci\u00f3 al acto de la audiencia previa, hacen, conforme al art\u00edculo 326.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, \u201c…prueba plena en el proceso, en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 319…\u201d ( SAP Salamanca de 4 de junio de 2008 y SAP Valencia de 1 de febrero de 2006, secc. 7\u00aa), de la aplicaci\u00f3n de descuentos y moratorias por parte de Pueblo Espa\u00f1ol en beneficio de la demandante, a instancia de la misma, evidenciando su buena fe en aras a superar la crisis econ\u00f3mica sufrida ante la imprevisible pandemia mundial.<\/p>\n\n\n\n

En este sentido, se aportan diversos correos electr\u00f3nicos suscritos entre las partes donde se observan sus conversaciones para alcanzar un acuerdo en relaci\u00f3n a la aplicaci\u00f3n de descuentos y rebajas de los precios de los traspasos con los que saldar la deuda que, junto con las diversas certificaciones y facturas aportadas, acreditan rebajas en el importe de la renta de hasta el 75%. De este modo, las medidas correctivas aplicadas por la demandada ya han permitido el restablecimiento del equilibrio econ\u00f3mico entre las partes.<\/p>\n\n\n\n

Es de significar que la actora pretende la aplicaci\u00f3n de descuentos que, alcanzar\u00edan casi al 100% de la renta, incluso en per\u00edodos en los que no exist\u00eda una situaci\u00f3n de cierre de la hosteler\u00eda no justificando, en dicho per\u00edodo qu\u00e9 actuaciones realiz\u00f3 para favorecer su recuperaci\u00f3n. M\u00e1s bien al contrario, de los emails aportados se observa que la voluntad de la arrendataria era el traspaso de los locales (lo que corroborar\u00eda la afirmaci\u00f3n de la actora de que tras la reapertura mantuvo todos los negocios cerrados y justificar\u00eda la falta absoluta de ingresos), de modo que podr\u00eda haber rescindido los contratos, evitando un incremento continuado de la deuda.<\/p>\n\n\n\n

La parte actora aporta diversa documentaci\u00f3n contable para justificar una bajada del su volumen de negocios. Sin embargo, no se acompa\u00f1a de la correspondiente pericial explicativa de la realidad del impacto de la pandemia sobre ello. En este sentido, si bien puede entenderse una falta de ingresos en los per\u00edodos de cierre absoluto de la actividad, una vez se permiti\u00f3 la reapertura de instalaciones (aun cuando fuera con horarios y aforos limitados) la actora no puede trasladar por la cl\u00e1usula rebus sic estantibus las consecuencias negativas de su inactividad en la puesta en marcha, de nuevo, de su negocio. No debe obviarse que la actora sostiene que el recinto del Pueblo Espa\u00f1ol permaneci\u00f3 \u00edntegramente cerrado incluso se alzaron parcialmente las medidas restrictivas en el \u00e1mbito de la hosteler\u00eda, hecho negado por la demandada y sobre el cual, la actora no ha aportado prueba alguna (siendo de cargo de \u00e9sta acreditar que la falta de apertura de sus instalaciones es imputable a la demandada)\u201d.
(SJPI n\u00ba44 de Barcelona, n\u00ba69\/2022, de 11 de marzo)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Inaplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus al haber finalizado las medidas sanitarias de cierre y limitaci\u00f3n de aforo<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cDe la valoraci\u00f3n conjunta de la prueba practicada resultan las siguientes circunstancias relevantes respecto de los hechos controvertidos:<\/p>\n\n\n\n

a) Las partes firmaron en fecha 3 de marzo de 2011 un contrato de arrendamiento de inmueble con la finalidad de explotar un establecimiento hotelero por la parte actora (documento 1 de la demanda). Para la adecuaci\u00f3n del inmueble al nuevo uso la parte actora (arrendataria) se comprometi\u00f3 a obtener las oportunas licencias y realizar las obras necesarias. Esta inversi\u00f3n, que la parte actora acredita mediante la prueba m\u00e1s documental 1 y 2, est\u00e1 incluida en la base negocial inicial, en la que se contempla un per\u00edodo de carencia del pago de la renta arrendaticia durante dieciocho meses, la facultad de desistir del contrato, una duraci\u00f3n de treinta y cinco a\u00f1os y una determinada renta con sus actualizaciones, estipulaciones todas ellas que tienen en cuenta los riesgos que una y otra de las partes asumen al concluir el negocio. Por tanto, la inversi\u00f3n realizada por la parte actora en la adecuaci\u00f3n del inmueble no puede servir, por si sola, para justificar una modificaci\u00f3n del contrato, fue un elemento m\u00e1s de la negociaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

b) La situaci\u00f3n creada por la pandemia de la Covid-19 alter\u00f3 las proyecciones que no solo la arrendataria, tambi\u00e9n la de la arrendadora, tuvieron en cuenta al concluir el contrato de 3 de marzo de 2011. Ante este nuevo escenario, adem\u00e1s de los mecanismos establecidos por el Gobierno para reducir el impacto de esta situaci\u00f3n excepcional en la econom\u00eda (ERTE, pr\u00e9stamos ICO), las partes modificaron los pactos iniciales, mediante la reducci\u00f3n\/modificaci\u00f3n de la renta (acuerdos de 21 de mayo de 2020 y de 1 de octubre de 2020, documentos 5 y 7 de la demanda) y la posibilidad de desistimiento sin necesidad de preaviso ni penalizaciones (documento 2 de la contestaci\u00f3n).<\/p>\n\n\n\n

c) La parte actora pretende en su demanda una modificaci\u00f3n de la renta a partir de enero de 2021, cu\u00e1ndo las medidas sanitarias de cierre y limitaciones de aforo de los hoteles han finalizado.<\/p>\n\n\n\n

i. Respecto al informe pericial de Don Santos se refiere al ejercicio 2020 y no contiene ninguna proyecci\u00f3n de los gastos\/resultados del ejercicio 2021 y siguientes. Don Romulo ha manifestado que la deuda del grupo hotelero se ha incrementado en el per\u00edodo 2019-2021 y que la ca\u00edda de la facturaci\u00f3n en dicho per\u00edodo ha sido de aproximadamente un 80%, en l\u00ednea con otras empresas del sector hotelero. En consecuencia, estas pruebas acreditar\u00edan, en su caso, lo sucedido antes del per\u00edodo para el que se pretende la modificaci\u00f3n de renta, sin plantear un escenario a futuro.<\/p>\n\n\n\n

ii. Don Salvador ha manifestado que el hotel que explota la parte actora en el inmueble objeto de arrendamiento abri\u00f3 el 8 de julio 2021, aunque a partir del mes de julio 2020 abrieron otros hoteles de Barcelona destinados al mercado nacional y corporativo. Ha a\u00f1adido que esperan recuperar la ocupaci\u00f3n, del hotel objeto del procedimiento, en el a\u00f1o 2019 (aproximadamente un 70%) en el a\u00f1o 2023. Por tanto, la apertura total o parcial, antes o despu\u00e9s, del hotel explotado por la parte actora responde a una decisi\u00f3n empresarial a nivel de grupo de sociedades, redefiniendo su plan de negocio en funci\u00f3n de la evoluci\u00f3n de los mercados, c\u00f3mo era de esperar al concluir un contrato cuya duraci\u00f3n es de treinta y cinco a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

iii. Sobre la jurisprudencia alegada por la parte actora, el Auto de 10 de febrero de 2021, dictado por la Secci\u00f3n Octava de la Audiencia Provincial de Valencia: i) se trata de un juicio provisional e indiciario favorable a la pretensi\u00f3n de adopci\u00f3n de medidas cautelares sin prejuzgar el fondo del asunto; ii) tiene por objeto un contrato de arrendamiento de industria en el que se pacta una renta variable en funci\u00f3n de la facturaci\u00f3n; iii) se dicta en un contexto de emergencia sanitaria. Ninguna de estas circunstancias concurre en este caso.<\/p>\n\n\n\n

iv. En cuanto a la Sentencia n\u00fam. 1\/2021, de 8 de enero, del Juzgado de Primera Instancia n\u00fam. 20 de Barcelona se refiere a unos contratos de arrendamiento de inmueble que finalizan el 31 de marzo de 2021 y empiezan entre julio y diciembre de 2018 y en marzo de 2019, dependiendo del contrato. Se trata de contratos cuya vigencia coincide con el per\u00edodo de emergencia sanitaria y consiguientes restricciones. No se solicita una modificaci\u00f3n de la renta a futuro, para el escenario post-pandemia, como en este supuesto, en que la modificaci\u00f3n que se pretende podr\u00eda ser de aplicaci\u00f3n hasta el a\u00f1o 2046 pues no concreta la parte actora en su Suplico el per\u00edodo, m\u00e1s all\u00e1 de \u201cla finalizaci\u00f3n de la situaci\u00f3n de pandemia\u201d, concepto indeterminado y abierto a disparidad de interpretaciones, salvo en el improbable caso que se dicte norma declarando formalmente dicha finalizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

De todo lo expuesto se concluye que no concurren los requisitos de la doctrina rebus sic stantibus. La parte actora pretende trasladar a la parte demandada la incertidumbre sobre el futuro de la econom\u00eda en general y del mercado hotelero en particular, aunque solo las eventuales p\u00e9rdidas (si hay ganancias no ofrecen a la parte demandada una participaci\u00f3n). Tal es la imprevisibilidad de la evoluci\u00f3n del mercado que ni siquiera justifica por qu\u00e9 debe reducirse la renta al 50% ni establecen ning\u00fan criterio para que se fije otra distinta, la prueba practicada se refiere al pasado sin facilitar proyecciones a futuro\u201d.\u00a0
(SJPI n\u00ba29 de Barcelona, n\u00ba101\/2022, de 29 de marzo)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Moderaci\u00f3n de la renta por aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cPero a\u00fan y dejando al margen tal modo de proceder de la actora, lo cierto es que la cuesti\u00f3n relativa a la renta ha sido objeto de pronunciamiento a trav\u00e9s del Auto dictado por la Secci\u00f3n 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona de 15 de julio de 2021 y en concreto se se\u00f1ala que se aprecia la existencia de \u201cun abuso en el ejercicio, excesivo o anormal, del derecho al proceso, y en la solicitud por la parte arrendataria de la suspensi\u00f3n del desahucio por prejudicialidad civil, apreci\u00e1ndose la ausencia de un inter\u00e9s leg\u00edtimo y serio en la pretensi\u00f3n de determinaci\u00f3n de la renta que constituye la cuesti\u00f3n prejudicial, cuando no consta el pago consignaci\u00f3n de cantidad alguna a disposici\u00f3n de la arrendadora durante varias mensualidades\u201d. Y as\u00ed contin\u00faa el Auto manifestando que \u201cen cuanto al importe de las mensualidades de rentas devengadas que deben ser pagadas o consignadas por la arrendataria en tanto no se produzca la terminaci\u00f3n del proceso ordinario (\u2026) la parte arrendataria podr\u00e1 requerir a la parte arrendadora, por burofax o de otra forma fehaciente, una modificaci\u00f3n razonable equitativa de las condiciones del contrato, con la finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones y de acuerdo con las exigencias de la buena fe y de la honradez de los tratos (\u2026) y as\u00ed \u201cadoptando con criterio orientativo las disposiciones legales en materia de reducci\u00f3n de rentas, acordadas con car\u00e1cter excepcional con motivo del estado de alarma, procede fijar el importe de las mensualidades de renta que deben ser pagadas o consignadas por la arrendataria en la cantidad de, al menos, un 50% de la renta contractual pactada que, en este caso, seg\u00fan lo expuesto, es la de 5914,75 \u20ac\/mes, por los dos locales (\u2026)\u201d. Siguiendo por ello las consideraciones recogidas y que adoptan con criterio orientativo las disposiciones legales en materia de reducci\u00f3n de rentas, acordadas con car\u00e1cter excepcional con motivo del estado de alarma, se fija la renta en una reducci\u00f3n del 50% de la renta contractual pactada que asciende, seg\u00fan lo referido por el Auto de 15 de julio de 2021 de la Audiencia Provincial de Barcelona en la cantidad de 5914,675 euros\/mes y que se fija tanto para los meses de abril a diciembre de 2020 (primero de los per\u00edodos) como enero a marzo de 2021 (segundo per\u00edodo reclamado), no habiendo lugar a la condena al pago de la cantidad solicitada de forma cautelar por importe de 18.598,06 euros por la actora en cuanto al cantidad fijada como renta mensual excede de la cantidad que era solicitada se fijara por la actora.\u201d\u00a0
(SJPI n\u00ba23 de Barcelona, n\u00ba147\/2022, de 27 de mayo)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALU\u00d1A <\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Nulidad del acuerdo limitativo del uso de la piscina a determinados propietarios al no haber obtenido su consentimiento expreso<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn efecte, en el nostre cas la sent\u00e8ncia no segueix la interpretaci\u00f3 de l\u2019 article 553-25.4 CCCat que s\u2019acaba d\u2019exposar, at\u00e8s que l\u2019acord impugnat comporta la privaci\u00f3 de l\u2019\u00fas de la piscina i la zona verda per als propietaris demandants sense que l\u2019hagin consentit expressament.<\/p>\n\n\n\n

Malgrat que l\u2019apartat de l\u2019acord impugnat relatiu a la restricci\u00f3 de l\u2019\u00fas de la piscina i la zona verda fa expressa menci\u00f3 de l\u2019 article 553-11.2, c\/ CCCat, subratllarem que la comunitat demandada no postula -ni tampoc els demandants- que l\u2019acord implica una vinculaci\u00f3 exclusiva de l\u2019\u00fas d\u2019aquells elements comuns als elements privatius de naturalesa residencial (habitatges i apartaments), conscient que si fos aix\u00ed l\u2019acord esdevindria inv\u00e0lid per manca d\u2019unanimitat en la seva aprovaci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

Val a dir tamb\u00e9 que la STSJ 64\/2018 no va invalidar l\u2019acord de l\u2019any 2015 per manca de qu\u00f2rum (de fet, la q\u00fcesti\u00f3 relativa a les majories exigibles per a l\u2019adopci\u00f3 de l\u2019acord no formava part de la contesa), sin\u00f3 que, seguint el criteri de la STSJ 58\/2015 pronunciada en un sup\u00f2sit similar, el va anul\u00b7 lar per imperatiu de l\u2019article 553- 42.1 en la seva redacci\u00f3 origin\u00e0ria (actual art. 553-42) en relaci\u00f3 amb l\u2019article 553-11.2, subapartats b\/ i c\/, en considerar que tota restricci\u00f3 o prohibici\u00f3 de l\u2019\u00fas i gaudi d\u2019elements comuns havia de constar en els estatuts. De fet, l\u2019exhortaci\u00f3 que tanca el fonament jur\u00eddic segon de la nostra sent\u00e8ncia es limita a subratllar la llibertat de la comunitat per a tornar a adoptar un acord com el de l\u2019any 2015 \u201c amb els qu\u00f2rums exigits per la llei en els termes abans exposats\u201d.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019estimaci\u00f3 del motiu comporta la cassaci\u00f3 de la sent\u00e8ncia i haver de resoldre sobre el cas, \u201cdeclarando lo que corresponda seg\u00fan los t\u00e9rminos en que se hubiere producido la oposici\u00f3n a la doctrina jurisprudencial o la contradicci\u00f3n o divergencia de jurisprudencia\u201d ( art. 487.3 LEC).<\/p>\n\n\n\n

Aix\u00ed doncs, escau acollir la pretensi\u00f3 subsidi\u00e0ria de la demanda ja que l\u2019acord impugnat esdev\u00e9 no oposable enfront els propietaris demandants degut a la manca de consentiment expr\u00e9s per part seva, bo i entenent que aquest efecte compr\u00e8n la totalitat de l\u2019acord anomenat \u201c segona modificaci\u00f3 dels estatuts\u201d at\u00e8s l\u2019innegable car\u00e0cter accessori del segon apartat (exoneraci\u00f3 de les despeses de manteniment de la piscina i zona verda) respecte del primer (privaci\u00f3 de l\u2019\u00fas)\u201d.
(STSJ Catalu\u00f1a, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1\u00aa, n\u00ba3\/2022, de 14 de enero)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Falta de legitimaci\u00f3n del Presidente para presentar la demanda al haberse declarado nulo el acuerdo que le facultaba para hacerlo<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEl d\u00eda 26 de septiembre de 2011, al interponer la demanda que ha dado origen al presente procedimiento contra la entidad ESCUELA DE ADMINISTRACI\u00d3N DE EMPRESAS S.A., contra DON Justiniano y contra DON Moises , el presidente de la SUBCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL PARKING DEL INMUEBLE SITO EN L\u2019HOSPITALET DE LLOBREGAT, C\/ DIRECCION000 , NUM000 – NUM001 se hallaba expresamente facultado para interponer la misma en atenci\u00f3n a los acuerdos tomados en la Junta Extraordinaria de la Comunidad de Copropietarios del Parking celebrada el d\u00eda 19 de julio de 2011, documento 5 de la demanda, al folio 31.<\/p>\n\n\n\n

Posteriormente a la admisi\u00f3n de la demanda inicial, la Junta de copropietarios celebrada el d\u00eda 19 de julio de 2011 ha sido declarada nula, por infracci\u00f3n del art\u00edculo 553.21.2 del Codi Civil de Catalunya, por la sentencia de fecha 22 de mayo de 2014, de la secci\u00f3n decimosexta de la Audiencia Provincial de Barcelona, que ha devenido firme.<\/p>\n\n\n\n

Tras dicha sentencia, por escrito de fecha 10 de junio de 2015, la SUBCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL PARKING DEL INMUEBLE SITO EN L\u2019HOSPITALET DE LLOBREGAT, C\/ DIRECCION000 , NUM000 – NUM001 , ampl\u00eda la demanda frente a la COMUNIDAD GENERAL DE PROPIETARIOS del inmueble de la DIRECCION000 , NUM000 – NUM001 de L\u2019HOSPITALET DE LLOBREGAT, al folio 424.<\/p>\n\n\n\n

Y por decreto de fecha 25 de noviembre de 2015 se tiene por ampliada la demanda y dirigida contra la Comunidad de Propietarios del inmueble de la DIRECCION000 , NUM000 – NUM001 de L\u2019HOSPITALET DE LLOBREGAT, al folio 441.<\/p>\n\n\n\n

En este momento, el acuerdo autorizando al Presidente a ejercitar acciones judiciales ya ha sido declarado nulo.<\/p>\n\n\n\n

Es reiterada la doctrina jurisprudencial que ha insistido en que el presidente de la Comunidad de Propietarios asume la representaci\u00f3n org\u00e1nica de la comunidad y que su actuaci\u00f3n en defensa de aqu\u00e9lla ha de autorizarse a trav\u00e9s de un acuerdo adoptado v\u00e1lidamente en el \u00e1mbito de las competencias de la comunidad , -salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente act\u00fae en calidad de copropietario-, ya que, de conformidad con el art\u00edculo 13.5 de la LPH , es a la Junta de Propietarios a la que corresponde \u201cconocer y decidir en los dem\u00e1s asuntos de inter\u00e9s general para la comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio de la comunidad\u201d ( STS 19 de febrero de 2014 , 11 de abril de 2014 y 5 de noviembre de 2015 , entre otras muchas).<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) 4) En el presente caso, el acuerdo ha sido declarado nulo por sentencia de la secci\u00f3n 16\u00aa de esta A.P. de Barcelona de 22 de mayo de 2014 y se ha adoptado un nuevo acuerdo comunitario para subsanar tal deficiencia que, ni se acompa\u00f1a con el escrito de fecha 10 de junio de 2015, por el que la SUBCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL PARKING DEL INMUEBLE SITO EN L\u2019HOSPITALET DE LLOBREGAT, C\/ DIRECCION000 , NUM000 – NUM001 , ampl\u00eda la demanda frente a la COMUNIDAD GENERAL DE PROPIETARIOS del inmueble de la DIRECCION000 , NUM000 – NUM001 de L\u2019HOSPITALET DE LLOBREGAT, ni trata de aportarse al acto de la audiencia previa de fecha 19 de abril de 2016, sino que ha intentado aportarse al acto del juicio, lo que, desde luego, es improcedente, y no tiene cabida en los art\u00edculos 265.3 y 270 de la L.E.C\u201d
(SAP Barcelona, Sec. 4\u00aa, n\u00ba20\/2018, de 22 de enero)\u00a0<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Falta de legitimaci\u00f3n pasiva de la mera ocupante de la vivienda en reclamaci\u00f3n de gastos comunitarios <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cFrente a la reclamaci\u00f3n por la parte actora del importe adeudado por el propietario\/ocupante de la vivienda NUM002 NUM003 de la Comunidad y de la plaza de garaje NUM001, demanda que dirige contra don Norberto y do\u00f1a Juana, la sentencia de instancia condena a esta como ocupante de la finca y conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 233-23 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, en tanto \u201c… existiendo una atribuci\u00f3n expresa y adem\u00e1s reconocida por las partes del uso y disfrute de la vivienda familiar a la Sra. Juana, y conforme el segundo inciso del art\u00edculo 233-23 del CCCat , la obligaci\u00f3n de abonar los gastos relativos a cuotas, derramas y los fondos a los que hace referencia la CP y que hoy reclama se atribuyen a la misma\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Frente a dicho pronunciamiento se alza la Sra. Juana alegando error en la interpretaci\u00f3n jur\u00eddica al considerar que resulta de aplicaci\u00f3n el art\u00edculo 233-23 del CCC.<\/p>\n\n\n\n

El recurso interpuesto debe ser estimado.<\/p>\n\n\n\n

Como alega correctamente la apelante el art\u00edculo 233-23 contenido en el Cap\u00edtulo 3, secci\u00f3n 1\u00aa del T\u00edtulo III del Libro 2\u00ba del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, sobre los efectos de la nulidad del matrimonio, del divorcio y de la separaci\u00f3n legal de los c\u00f3nyuges regula las relaciones entre ellos, pero las normas que se establecen en el mencionado precepto no resultan de aplicaci\u00f3n respecto a terceros, ni desde luego, como se\u00f1ala la apelante, el citado precepto supone modificaci\u00f3n alguna del r\u00e9gimen jur\u00eddico de la propiedad horizontal contenido en el Cap\u00edtulo 3, del T\u00edtulo V, del Libro 5\u00ba del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a que establece en su art\u00edculo 553-45 respecto a la contribuci\u00f3n al pago de los gastos comunes la obligaci\u00f3n de los propietarios de sufragar a los gastos comunes en proporci\u00f3n a su cuota de participaci\u00f3n o de acuerdo con las especialidades fijadas por el t\u00edtulo de constituci\u00f3n, los estatutos o los acuerdos de la junta.<\/p>\n\n\n\n

Por tanto, la obligaci\u00f3n de sufragar a los gastos comunes en relaci\u00f3n a la Comunidad es del propietario, que es a quien la misma puede exigir la contribuci\u00f3n conforme a lo establecido en el indicado precepto. Y siendo que, conforme a la propia documental aportada por la actora con su demanda, la vivienda y la plaza de parking a que se refiere la demanda son propiedad exclusiva del Sr. Norberto, con independencia de que su uso est\u00e9 atribuido a la Sra. Juana en relaci\u00f3n a lo resuelto en un procedimiento de familia, frente a la actora es el Sr. Norberto el \u00fanico obligado al pago; y ello con independencia de la reclamaci\u00f3n que el mismo pueda formular frente a su exmujer conforme a las normas de derecho de familia\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Todo lo anterior determina que se estime la falta de legitimaci\u00f3n pasiva alegada por la Sra. Juana, debiendo absolver a la misma de los pedimentos formulados contra ella.
(SAP Barcelona, Sec. 1\u00aa, n\u00ba651\/2021, de 12 de noviembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

No es abusivo el acuerdo que limita el uso de los locales en aras a proteger el inter\u00e9s comunitario<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cLa Sra. Paulina impugn\u00f3 la parte del art\u00edculo 6\u00ba de los estatutos que proh\u00edbe las siguientes actividades fiscales: salas de fiestas de todo tipo, discotecas o ludotecas infantiles; mezquitas, salones o cualquier otro espacio dedicado al culto, rezo o manifestaci\u00f3n de la fe, indistintamente de la creencia; supermercados, colmados, autoservicios o comercios an\u00e1logos cuyo horario de cierre exceda de las 21:00 horas; bares, restaurantes o negocios de restauraci\u00f3n de cualquier tipo y todos aquellos que dispongan de plancha o cocina para realizar todo tipo de comidas, sean para servir de forma inmediata, a domicilio o preparados; comercios de alimentaci\u00f3n, con o sin productos frescos o congelados, en conjunto con otros productos o de forma individual o especializada; veterinarios o comercios de mascotas y otros animales; actividades industriales de cualquier tipo; almacenes de productos naturales y\/o materiales inflamables; locutorios o comercios an\u00e1logos; locales de cannabis y productos an\u00e1logos.<\/p>\n\n\n\n

Todas las actividades que se proh\u00edben en el acuerdo impugnado son potencialmente molestas para los vecinos por las inmisiones que puedan producir (ruidos, humos, olores), o, incluso, peligrosas, por el riesgo de incendio de los materiales que se puedan almacenar. La prohibici\u00f3n aparece justificada y est\u00e1 fundada en el inter\u00e9s comunitario. La finalidad que se evidencia con su prohibici\u00f3n es proteger el inter\u00e9s de la comunidad salvaguardando la convivencia pac\u00edfica y evitando molestias y potenciales riesgos para los habitantes del inmueble\u201d.
(SAP Barcelona, Sec. 14\u00aa, n\u00ba542\/2021, de 12 de noviembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

No se requiere el consentimiento expreso del propietario afectado cuando el acuerdo comporte una limitaci\u00f3n m\u00ednima en la utilizaci\u00f3n de un elemento privativo<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cSe denuncia igualmente la infracci\u00f3n del art 553-25.4 CCCat, sin tener en cuenta que dicho precepto fue modificado por la Ley 5\/2015, de 13 de mayo, por el que el consentimiento expreso del propietario afectado solo es exigible para aquellos acuerdos que priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes, y los que determinen la extinci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n\n\n\n

A la vista est\u00e1 que la tuber\u00eda de conducci\u00f3n de aguas pluviales que transcurre por la pared del fondo de la plaza de aparcamiento del demandante, no priva a este del uso y disfrute de elementos comunes, sino que comporta una limitaci\u00f3n m\u00ednima en la utilizaci\u00f3n de un elemento privativo, lo cual lleva a rechazar sus razonamientos, suscribiendo la Sala el criterio de la sentencia al respecto, cuando considera inaplicable al caso dicho precepto\u201d.
(SAP Girona, Sec. 2\u00aa, n\u00ba455\/2021, de 23 de noviembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Obligaci\u00f3n del comunero de abonar la deuda comunitaria porque no impugn\u00f3 el acuerdo que la establec\u00eda<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cPretende la parte demandada oponerse al pago sin haber verificado impugnaci\u00f3n del acuerdo que ha consentido, lo que no es admisible. Rese\u00f1a que no pod\u00eda impugnar el acuerdo si no le fue notificado y desconoc\u00eda su existencia. Pues bien, ni siquiera consta la impugnaci\u00f3n tras conocer indudablemente el acuerdo con el requerimiento de pago y traslado de documentos verificado en juicio monitorio el 28 de mayo de 2019 (folio 40). No es posible que en este procedimiento se entre a discutir la procedencia y legitimidad del acuerdo comunitario. Debi\u00f3 verificarse por la parte demandada en tiempo y forma la impugnaci\u00f3n del acuerdo de la junta que liquid\u00f3 la deuda, pues el cauce determinado en la Ley para discutir la validez y eficacia de los acuerdos en las juntas es el procedimiento de impugnaci\u00f3n por los motivos y en los plazos previstos en el art. 553-31 del Codi Civil de Catalunya (CCCAT) y por el medio procedimental adecuado que es el juicio declarativo ordinario conforme al art. 248.1.8\u00ba de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Debe recordarse que, conforme al art. 553-30.1 CCCAT los acuerdos vinculan a todos los propietarios incluso los disidentes y conforme al art. 553-32.1 CCCAT la impugnaci\u00f3n no suspende la ejecutividad de un acuerdo\u201d.
(SAP Tarragona, Sec. 3\u00aa, n\u00ba544\/2021, de 25 de noviembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

OBLIGACIONES Y CONTRATOS<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Inexistencia de maquinaci\u00f3n fraudulenta de la actora al haberse notificado la demanda en el domicilio habitual del demandado <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

1.\u00aa) El Tribunal Constitucional ha apreciado reiteradamente la vulneraci\u00f3n del derecho a la tutela judicial efectiva cuando el emplazamiento se lleva a cabo por edictos sin apurar las posibilidades de averiguaci\u00f3n del domicilio efectivo, y en este contexto debe valorarse si antes de dirigirse a la comunicaci\u00f3n edictal se han realizado los esfuerzos razonables para determinar el domicilio del demandado (recientemente, entre otras, SSTC 167\/2020, de 16 de noviembre, 125\/2020, de 21 de septiembre de 2020, 82\/2021, de 19 de abril de 2021, 87\/2021, de 19 de abril de 2021, 60\/2021, de 15 de marzo de 2021).<\/p>\n\n\n\n

2.\u00aa) En este caso, el que la demandante conociera el correo electr\u00f3nico y el tel\u00e9fono del demandado y no lo proporcionara al juzgado no conduce a apreciar maquinaci\u00f3n fraudulenta, a diferencia de lo que sucedi\u00f3 en el supuesto a que se refiere la sentencia de esta sala 610\/2017, de 15 de noviembre, pues entonces lo relevante para apreciar la maquinaci\u00f3n fraudulenta fue que el demandante de desahucio hab\u00eda acordado con la demandada comunicarse por email, era el modo habitual de comunicaci\u00f3n entre las partes y el demandante era consciente de que la arrendataria, por razones de edad, personalidad, desconfianza, no atend\u00eda otros medios de comunicaci\u00f3n. A diferencia tambi\u00e9n de lo que sucedi\u00f3 en el supuesto a que se refiere la sentencia 207\/2019, de 4 de abril, pues en esa ocasi\u00f3n, el demandante ten\u00eda conocimiento de que el demandado hab\u00eda abandonado la vivienda arrendada en la que se realizaron las notificaciones porque por correo electr\u00f3nico le hab\u00eda comunicado que la ten\u00eda a su disposici\u00f3n por si quer\u00eda volver a arrendarla.<\/p>\n\n\n\n

3.\u00aa) En el presente caso, el domicilio en el que se intentaron las notificaciones se corresponde con el domicilio real y habitual del Sr. Gregorio, de acuerdo con los datos obrantes en el punto neutro, con el nombre que figuraba en el buz\u00f3n y en el timbre, con lo manifestado por los vecinos y, sobre todo, de acuerdo con lo reconocido por el propio demandado, que en su misma solicitud de revisi\u00f3n identifica como personal ese domicilio desde que en junio de 2018 se separara de la demandante, sin que haya hecho referencia a ning\u00fan tipo de ausencia de ese domicilio, ya no definitiva, sino siquiera temporal, que pudiera justificar las razones por las que hizo caso omiso de los avisos que se le dejaron.<\/p>\n\n\n\n

4.\u00aa) No puede apreciarse ocultaci\u00f3n maliciosa en el hecho de proporcionar el domicilio real y habitual del demandado en un proceso civil seguido contra \u00e9l y en otro procedimiento de reclamaci\u00f3n de salarios seguido en la v\u00eda social, y dirigido contra la sociedad de la que el Sr. Gregorio es gerente, el domicilio de esa sociedad, por cuanto era esa la demandada.<\/p>\n\n\n\n

5.\u00aa) La carga procesal que incumbe al demandante de identificar al demandado no excluye la diligencia m\u00ednima del destinatario para atender los avisos que recibe ni permiten por tanto, como dice el Ministerio Fiscal con cita de la doctrina del Tribunal Constitucional, excusar la negligencia del propio destinatario ( SSTC 80\/96, 81\/96, 82\/96) o un comportamiento del mismo contrario a la buena fe ( SSTC 78\/93, 100\/94, 227\/94 y 160\/95).<\/p>\n\n\n\n

Como resume el Ministerio Fiscal, seg\u00fan se desprende de la propia solicitud de revisi\u00f3n, el Sr. Gregorio en todo momento ha tenido su domicilio real y efectivo en la direcci\u00f3n indicada en la demanda rectora del pleito de origen, esta circunstancia se comprob\u00f3 por el funcionario actuante con los vecinos, se efectuaron sucesivos intentos de emplazamiento con resultado infructuoso, por lo que se dejaron varios avisos en el buz\u00f3n, a solicitud de la demandante se habilit\u00f3 el emplazamiento en horario nocturno, que se llev\u00f3 a cabo, igualmente con resultado infructuoso, y previamente se hab\u00eda acordado la averiguaci\u00f3n domiciliaria a trav\u00e9s del punto neutro judicial confirmando que tal direcci\u00f3n era la correcta.<\/p>\n\n\n\n

6.\u00aa) En el caso, los intentos reiterados de notificaci\u00f3n y emplazamiento se han realizado en el domicilio real y habitual del demandado, que no ha invocado ausencia del domicilio, ni definitiva, ni transitoria o provisional, y ha reflejado ese mismo domicilio en toda la documentaci\u00f3n que aporta a este procedimiento de revisi\u00f3n. La notificaci\u00f3n en ese domicilio, en el que se le dejaron reiterados avisos en el buz\u00f3n no le generaba indefensi\u00f3n al demandado, como muestra que seg\u00fan la documentaci\u00f3n que acompa\u00f1a \u00e9l mismo a su solicitud de revisi\u00f3n fue en ese domicilio donde recogi\u00f3 la notificaci\u00f3n del auto por el que se despachaba la ejecuci\u00f3n de la sentencia cuya revisi\u00f3n se pretende tras un aviso en el buz\u00f3n que en esta ocasi\u00f3n s\u00ed recogi\u00f3, sin que, como pone de relieve el Ministerio Fiscal, haya especificado la causa por la que no atendi\u00f3 a los requerimientos anteriores
(STS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia n\u00ba97\/2022, de 7 de febrero)<\/strong><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF ARRENDAMIENTOS URBANOS TRIBUNAL SUPREMO   Inconstitucionalidad y nulidad del art\u00edculo 17 de la Ley 11\/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contenci\u00f3n de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificaci\u00f3n de la Ley 18\/2007, de la Ley 24\/2015 y de la Ley 4\/2016, relativas a la […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":38},"categories":[66],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8559\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=8559"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8559\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":8648,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8559\/revisions\/8648\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=8559"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=8559"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=8559"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}