{"id":8802,"date":"2023-03-16T13:49:58","date_gmt":"2023-03-16T12:49:58","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/jurisprudencia-al-dia-133\/"},"modified":"2023-03-17T09:53:42","modified_gmt":"2023-03-17T08:53:42","slug":"jurisprudencia-al-dia-133","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/jurisprudencia-al-dia-133\/","title":{"rendered":"Jurisprudencia al d\u00eda (133)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

ARRENDAMIENTOS URBANOS<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO  <\/strong><\/h3>\n\n\n\n

El desahucio por impago no exime de abonar la indemnizaci\u00f3n pactada por el abandono anticipado del local <\/strong> <\/h4>\n\n\n\n

\u201cCierto que la sociedad arrendataria, Buanji 17, S.L., fue desalojada del local tras instarse el desahucio por falta de pago. Pero la propia sociedad arrendataria y los tres codemandantes personas f\u00edsicas se hab\u00edan comprometido en el contrato de arrendamiento a permanecer en el arrendamiento del local, se sobrentiende que abonando puntualmente las rentas mensuales, hasta el 31 de marzo de 2018, comprometi\u00e9ndose igualmente a abonar las mensualidades (3.000.-\u20ac; mensuales) que en su caso quedaran pendientes hasta dicha fecha si abandonaran el local antes. Por lo tanto, el desahucio por falta de pago supone igualmente un incumplimiento del compromiso de permanencia asumido en el contrato de arrendamiento, resultando procedente la penalizaci\u00f3n prevista en el mismo para el caso de que se produjera tal situaci\u00f3n; indemnizaci\u00f3n que, como correctamente matiza la juzgadora \u201ca quo\u201d tiene car\u00e1cter mancomunado, ya que el contrato establec\u00eda que los tres codemandados personas f\u00edsicas responder\u00edan en iguales partes, personalmente, del cumplimiento de las obligaciones asumidas a la firma del contrato, de modo que no procede aplicar la regla de la solidaridad al haberse pactado expresamente un r\u00e9gimen mancomunado ( art\u00edculo 1137 CC)\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Esta sala debe declarar que la interpretaci\u00f3n del contrato efectuada por la Audiencia Provincial se ajusta a la l\u00f3gica y a los t\u00e9rminos del contrato, tanto si se interpreta literalmente ( art. 1281 C. Civil) como si se hace contextualmente ( art. 1285 del C. Civil), dado que el desahucio del arrendatario por parte de la arrendadora, fue provocado por el inquilino al dejar de abonar las rentas, arrendatario que incumpli\u00f3 su compromiso de permanencia, lo que estaba sancionado por la cl\u00e1usula antes transcrita que refer\u00eda la obligaci\u00f3n de abonar las rentas pendientes hasta el 3 de marzo de 2018.<\/p>\n\n\n\n

En la tesis del recurrente se mantiene que al no haber abandonado el arrendatario el local sino que fue desahuciado, no entrar\u00eda en aplicaci\u00f3n la cl\u00e1usula, entendiendo el recurrente que para ello habr\u00eda sido preciso exigir el cumplimiento del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Esta tesis ofrece un razonamiento il\u00f3gico, ya que obligar\u00eda al arrendador a instar una acci\u00f3n de cumplimiento y tras ello iniciar una acci\u00f3n de desahucio para obtener la cantidad pactada como cl\u00e1usula.<\/p>\n\n\n\n

El contrato no impide que el arrendador instase el desahucio en caso de impago, dado que no estaba obligado a ejercitar una acci\u00f3n de cumplimiento, la que conllevar\u00eda requerir al arrendatario a mantenerse en el local, lo cual no le era exigible ni quer\u00eda el arrendador, cuando era el arrendatario el que sistem\u00e1ticamente impagaba las rentas ( sentencia 183\/2016, de 18 de marzo).<\/p>\n\n\n\n

Esta sala entiende que el incumplimiento reiterado del pago de las rentas provoc\u00f3 el desahucio, ya que el arrendatario incumpli\u00f3 el \u201cper\u00edodo de obligado cumplimiento\u201d, lo que conlleva que la cl\u00e1usula desarrollase sus efectos ( sentencia 183\/2016, de 18 de marzo).\u201d (STS, Sala de lo Civil, n\u00ba243\/2022, de 28 de marzo<\/em>)<\/p>\n\n\n\n

Improcedencia de la moderaci\u00f3n de la cl\u00e1usula penal <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn efecto, la cl\u00e1usula penal se pact\u00f3, al amparo de la autonom\u00eda de la voluntad, por las partes, dos sociedades con una importante actividad econ\u00f3mica y empresarial que libremente negocian sus intereses, cabe suponer adem\u00e1s que debidamente asesoradas.<\/p>\n\n\n\n

El car\u00e1cter esencial del plazo de duraci\u00f3n del contrato de subarrendamiento aparece recogido expresamente en el propio contrato, donde se dice que, de haber sido inferior, el subarrendador no suscribir\u00eda el contrato. Este plazo se fija expresamente en funci\u00f3n de la duraci\u00f3n del contrato de arrendamiento concertado por UGC, la empresa subarrendadora, con Starboard, y que Cinesa, la subarrendataria, conoce; su cumplimiento queda respaldado por voluntad de UGC y Cinesa, las partes del contrato de subarrendamiento, mediante la introducci\u00f3n en su contrato de una cl\u00e1usula penal que fija una importante cuant\u00eda econ\u00f3mica (el importe de la renta que restara hasta la terminaci\u00f3n del contrato con el l\u00edmite de dos anualidades de la renta vigente en ese momento) para los casos en que se resuelva el contrato, entre otros motivos, por impago de la renta durante tres meses o por cese de la actividad cinematogr\u00e1fica durante m\u00e1s de treinta d\u00edas.<\/p>\n\n\n\n

La coincidencia de importes y plazos entre esta cl\u00e1usula y la que fijaba la indemnizaci\u00f3n que la subarrendadora deb\u00eda pagar para las mismas hip\u00f3tesis en que se incurriera en causa de resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento, evidencia que se trataba por parte de la subarrendadora, y as\u00ed fue aceptado por la subarrendataria, de que los incumplimientos contractuales de la subarrendataria que acabaran permitiendo a la arrendadora exigir una indemnizaci\u00f3n a la subarrendadora, como as\u00ed sucedi\u00f3, fueran asumidos por la subarrendataria. As\u00ed resulta con claridad de la cl\u00e1usula en la que se fijaba la indemnizaci\u00f3n que Cinesa deb\u00eda pagar a UGC en caso de resoluci\u00f3n del contrato y seg\u00fan dec\u00eda la propia cl\u00e1usula contractual \u00aben atenci\u00f3n a la esencialidad del plazo de duraci\u00f3n pactado\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

De acuerdo con la doctrina de la sala no se opone a la exigibilidad de la indemnizaci\u00f3n pactada en el contrato de subarrendamiento el que Starboard, la arrendadora, lograra en un breve plazo alquilar nuevamente las salas de cine a otra empresa, seg\u00fan dice por menos cantidad de la que estaba recibiendo con arreglo al contrato de arrendamiento resuelto. No se enjuician aqu\u00ed las razones por las que, en funci\u00f3n a su vez de las relaciones empresariales entre UGC y Sartboard y la inversi\u00f3n realizada por esta al adquirir el centro comercial, a propuesta de UGC, Starboard pudiera ejecutar el aval para cobrar la indemnizaci\u00f3n pactada con UGC en caso de resoluci\u00f3n del contrato a pesar de celebrar en breve plazo de tiempo un nuevo contrato de arrendamiento. Simplemente cabe observar, a efectos de este recurso, que es llamativo que Cinesa, que incumpli\u00f3 el contrato de subarrendamiento, reproche a UGC que no fuera ella quien buscara otro subarrendatario cuando fue la propia Cinesa quien con su incumplimiento y abandono de la actividad propici\u00f3 la resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento, sin que una vez producida tal resoluci\u00f3n UGC, que ya no era arrendataria, pudiera nuevamente subarrendar.<\/p>\n\n\n\n

Por lo que se refiere a la argumentaci\u00f3n desarrollada en el segundo motivo del recurso procede hacer las siguientes consideraciones. M\u00e1s que un motivo aut\u00f3nomo podr\u00eda a lo sumo considerarse complementario del primer motivo en cuanto que, bajo la apariencia de la denuncia de infracci\u00f3n del art. 1281 CC, lo que se argumenta es que el incumplimiento de Cinesa fue parcial porque solo dej\u00f3 de abonar la renta de noviembre de 2014 a enero de 2015. En este motivo se prescinde de que la sentencia recurrida, confirmando en este punto la de primera instancia, considera que el incumplimiento de Cinesa consisti\u00f3 en no mantenerse en el arrendamiento durante el tiempo pactado y que el tiempo pactado, de acuerdo con lo establecido expresamente en el contrato, era esencial para UGC.<\/p>\n\n\n\n

Por lo que se refiere al tercer motivo, basado en que es contrario a la buena fe exigir a Cinesa una renta por mayor tiempo al que UGC fue arrendataria porque pasado ese momento como consecuencia de la resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento el contrato principal ya se hab\u00eda extinguido, tampoco puede aceptarse. En primer lugar, porque tal como resulta de los hechos acreditados en la instancia, fue el propio incumplimiento de Cinesa consistente en el cese de la actividad cinematogr\u00e1fica el que propici\u00f3 la resoluci\u00f3n del arrendamiento. Adem\u00e1s, no es razonable que Cinesa fundamente su pretensi\u00f3n en motivaciones de buena fe cuando, seg\u00fan advirti\u00f3 la sentencia del juzgado, y sus manifestaciones fueron mantenidas por la sentencia recurrida, la resoluci\u00f3n unilateral por parte de Cinesa fue abusiva, contraria a Derecho, y su proceder obedec\u00eda m\u00e1s bien a una estrategia comercial, elaborada tiempo atr\u00e1s, que determinar\u00eda finalmente la venta de dicha entidad a un grupo empresarial extranjero, motivado por los malos resultados econ\u00f3micos a nivel nacional soportados por Cinesa.\u201d (STS, Sala de lo Civil, n\u00ba317\/2022, de 20 de abril<\/em>)<\/p>\n\n\n\n

Eficacia enervatoria del requerimiento fehaciente del art. 22 LEC <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cAhora bien, la cuesti\u00f3n debatida es otra. Es decir, si la forma en que se practic\u00f3 el requerimiento es bastante para que el arrendatario tenga acceso a su contenido y, por lo tanto, desencadene su eficacia para impedir la enervaci\u00f3n de la acci\u00f3n, cuando consta como no entregado y \u00abdejado aviso\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

En el presente caso, el burofax no se remiti\u00f3 a domicilio err\u00f3neo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase. La sentencia recurrida da por acreditado que el servicio de correos dej\u00f3 el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado, y \u00e9ste no justific\u00f3 que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, no puede avalarse una conducta obstativa, contraria a los postulados de la buena fe, consistente en evitar las consecuencias legales de un acto jur\u00eddico. La sentencia de esta Sala 89\/2020, de 6 de febrero, otorg\u00f3 eficacia a una notificaci\u00f3n de la fecha de la subasta de un inmueble al ejecutado, \u00abcon el resultado que en este caso fue de no hallarse su destinatario, al que el funcionario de Correos dej\u00f3 el oportuno aviso\u00bb, y de cuyo procedimiento de ejecuci\u00f3n ten\u00eda constancia.<\/p>\n\n\n\n

En el supuesto que enjuiciamos, el recurrente ten\u00eda perfecto conocimiento, como es obvio, de que se hallaba en una situaci\u00f3n de morosidad al adeudar las doce mensualidades de renta objeto de reclamaci\u00f3n en el proceso y, por lo tanto, sometido a la eventualidad de ser judicialmente demandado. Sab\u00eda, igualmente, que le hab\u00eda sido remitida una notificaci\u00f3n por medio de un burofax a trav\u00e9s de los servicios de correos; y, pese a tenerla a su disposici\u00f3n opt\u00f3 por no recogerla, evitando, de esta forma, por acto dependiente de su voluntad, acceder a su contenido.<\/p>\n\n\n\n

Los actos de comunicaci\u00f3n producen efectos cuando su frustraci\u00f3n se debe, \u00fanicamente, a la voluntad expresa o t\u00e1cita de su destinatario, o a la pasividad, desinter\u00e9s, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicaci\u00f3n remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e inter\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Como ha dicho el Tribunal Constitucional no se produce indefensi\u00f3n cuando la omisi\u00f3n o frustraci\u00f3n de los actos de comunicaci\u00f3n procesal tienen su causa en la falta de diligencia del afectado en la defensa de sus derechos e intereses, bien porque se ha colocado al margen del proceso mediante una actitud pasiva, bien cuando resulte probado que pose\u00eda un conocimiento extraprocesal de la existencia del litigio en el que no fue personalmente emplazado ( sentencias del Tribunal Constitucional n\u00fam. 149\/2002, de 15 de julio, 6\/2003, de 20 de enero, 55\/2003, de 24 de marzo, 90\/2003, de 19 de mayo, 191\/2003, de 27 de octubre, 43\/2006, de 13 febrero, 161\/2006, de 22 de mayo, y 93\/2009, de 20 de abril).<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) En definitiva, practicado el requerimiento fehaciente del art. 22 de la LEC, su no recepci\u00f3n, por causa imputable al arrendatario, no impide que desencadene su eficacia, y sin que exija una reiteraci\u00f3n de su pr\u00e1ctica para desencadenar eficacia jur\u00eddica, cuando la sentencia recurrida da por acreditado que qued\u00f3 a su disposici\u00f3n mediante el correspondiente aviso. Cuesti\u00f3n distinta es que se demostrase que el arrendatario no pudo acceder a su contenido, lo que no es el caso\u201d. (STS, Sala de lo Civil, n\u00ba493\/2022, de 22 de junio<\/em>)<\/p>\n\n\n\n

No procede la compensaci\u00f3n judicial invocada por la arrendataria cuando el cr\u00e9dito compensable es objeto de otro procedimiento <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEl recurso de casaci\u00f3n interpuesto se fundamenta, en un \u00fanico motivo, por inter\u00e9s casacional, y se alegan como infringidos los arts. 1195, 1196 y 1202 del CC. En su desarrollo, se se\u00f1ala, que la sentencia recurrida considera, err\u00f3neamente, que la cuesti\u00f3n relativa a la compensaci\u00f3n de la acci\u00f3n no cabe examinarla en el presente procedimiento, sino en el juicio ordinario que, a tal efecto, hab\u00eda promovido la sociedad demandada, antes de formular su oposici\u00f3n en el presente juicio de desahucio con acumulaci\u00f3n de rentas, y cuya decisi\u00f3n pendiente no fue considerada cuesti\u00f3n prejudicial del juicio de desahucio, por las razones antes expuestas, en resoluci\u00f3n que no es cuestionada en este proceso.<\/p>\n\n\n\n

Como se\u00f1ala la sentencia 805\/2009, de 10 de diciembre, la compensaci\u00f3n judicial de las deudas:<\/p>\n\n\n\n

\u00ab[…] se da como resultado del proceso y la decreta el \u00f3rgano jurisdiccional en la sentencia. Siendo los presupuestos de la compensaci\u00f3n la exigibilidad de las deudas, que est\u00e9n vencidas y que sean l\u00edquidas, tal como exige el art\u00edculo 1196 del C\u00f3digo civil, en la compensaci\u00f3n judicial puede no concurrir en el momento de plantearse el proceso y s\u00ed darse en el curso del mismo, por lo que es ordenada en la sentencia. \u00abLa doctrina de esta Sala no impone para la compensaci\u00f3n judicial que las deudas compensables sean l\u00edquidas y exigibles en el momento de plantearse el litigio…\u00bb dice la sentencia de 26 de marzo de 2001, sino que \u00abla ordena el \u00f3rgano jurisdiccional en sentencia\u00bb a\u00f1ade la de 21 de septiembre de 2001 y matiza, con profusi\u00f3n de citas de sentencias anteriores, la de 15 de febrero de 2005 que \u00abadmite la llamada compensaci\u00f3n judicial, la cual se produce cuando no procede la legal solicitada por falta de alguno de sus requisitos y \u00e9ste se logra durante la tramitaci\u00f3n del proceso\u00bb doctrina que reitera y resume la sentencia de 5 de enero de 2007\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, en este caso, no podemos aplicar la compensaci\u00f3n judicial, cuando el supuesto cr\u00e9dito compensable, alegado por la parte arrendataria, se discute, a su iniciativa, en un proceso ordinario entre las mismas partes, que no es susceptible de acumularse al presente, por ser de distinta naturaleza y tramitarse por procedimientos distintos.<\/p>\n\n\n\n

La resoluci\u00f3n recurrida razona, por otra parte, que la sentencia que se dicte en el presente proceso desahucio y reclamaci\u00f3n de rentas no produce efectos de cosa juzgada conforme a lo dispuesto en el art. 447 LEC, lo que, igualmente, guarda conexi\u00f3n con el art. 497.3 de dicho texto legal, y, en cualquier caso, tal cuesti\u00f3n (efectos de cosa juzgada), no es propia de un recurso de casaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto al supuesto derecho de retenci\u00f3n, igualmente, se descarta en la sentencia del tribunal provincial, como consecuencia legal derivada del v\u00ednculo contractual arrendaticio, con cita de la doctrina de esta Sala.<\/p>\n\n\n\n

No podemos, en definitiva, apreciar la existencia de un cr\u00e9dito contra la parte actora, susceptible de generar una compensaci\u00f3n judicial, derivada de una pretensi\u00f3n de resoluci\u00f3n del contrato, defectos en la ejecuci\u00f3n de la construcci\u00f3n de la nave, da\u00f1os y perjuicios, devoluci\u00f3n de las cantidades entregadas como fianza y garant\u00edas de lo construido, y retenci\u00f3n posesoria, cuando se est\u00e1n dirimiendo en otro proceso planteado por la propia parte demandada y no en el presente juicio en el que los presupuestos de tal causa de extinci\u00f3n de las obligaciones no constan\u201d. (STS, Sala de lo Civil, n\u00ba570\/2022, de 18 de julio<\/em>)<\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Necesidad de requerimiento previo para que el impago del IBI sea causa de resoluci\u00f3n del contrato<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn este sentido, debemos recordar la sentencia del Tribunal Supremo, recurso 2100\/2010, n\u00famero 274\/2013, de 18 de abril de 2013<\/a> que declara:<\/p>\n\n\n\n

\u00abAlega el recurrente que concurren sentencias contradictorias de las AAPP sobre los requisitos de notificaci\u00f3n del IBI, pues mientras unas entienden que no es necesaria notificaci\u00f3n previa, otras exigen dicho requerimiento previo, un plazo para contestar y que se acompa\u00f1e el recibo del IBI.<\/p>\n\n\n\n

A\u00f1ade que en el presente caso no se efectu\u00f3 notificaci\u00f3n del IBI previa a la demanda. Que en la sentencia que se impugna se declar\u00f3 que la uni\u00f3n del recibo a la demanda es suficiente a los efectos de notificaci\u00f3n y de declaraci\u00f3n de desahucio.<\/p>\n\n\n\n

El recurrente pretende que se unifique la doctrina de este Tribunal Supremo sobre los requisitos de notificaci\u00f3n del IBI, cuando ya consta sentencia sobre el particular, a saber la sentencia de 27 de diciembre de 2010, recurso 894\/2007<\/a>, en la cual se exige un requerimiento fehaciente previo a la demanda para la reclamaci\u00f3n del IBI, aplic\u00e1ndole el procedimiento de actualizaci\u00f3n de renta, sin perjuicio de lo ya dispuesto en los arts. 101 y 106 de la LAU de 1964, sentencia dictada en el \u00e1mbito de arrendamiento de vivienda pero que es extrapolable dada la remisi\u00f3n que el apartado D) 9 de la Disposici\u00f3n Transitoria tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 29\/1994 hace al apartado C) 10.2 de la Disposici\u00f3n Transitoria segunda.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, para la reclamaci\u00f3n del IBI ser\u00e1 preciso que se reclame fehacientemente con anterioridad a la presentaci\u00f3n de la demanda, si lo que se pretende es la resoluci\u00f3n del contrato, confiri\u00e9ndole un t\u00e9rmino de treinta d\u00edas al arrendatario para que se oponga o acepte, tras lo cual podr\u00e1 instarse judicialmente, debiendo acompa\u00f1arse a la reclamaci\u00f3n copia del recibo del IBI, para que el arrendatario conozca la causa de la reclamaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Por tanto, debe estimarse parcialmente el motivo de casaci\u00f3n pues en la sentencia recurrida se declar\u00f3 improcedentemente que bastaba con que la reclamaci\u00f3n se efectuase en la propia demanda, postura que provocar\u00eda la forzada obligaci\u00f3n de enervar la acci\u00f3n por el IBI (art. 440.3 LEC), que pod\u00eda haberse evitado mediante el pago extrajudicial previo, si hubiese sido requerido e informado previa y documentalmente de su importe. Igualmente ya se habr\u00eda obligado al arrendatario a usar de la \u00fanica enervaci\u00f3n que le permite la Ley (art. 22 LEC).<\/p>\n\n\n\n

Esta Sala asumiendo la instancia declara que todo ello sin perjuicio de mantener la condena al pago del IBI, pues esta Sala acepta que al acompa\u00f1arse el recibo con la demanda, el demandado ha tenido oportunidad de defenderse y al no constar causa alguna que le exonere de su abono, procede mantener la condena a su pago, pero sin que ello acarree efectos resolutorios, al no haber sido requerido previamente.\u201d<\/p>\n\n\n\n

[\u2026] En el presente caso [\u2026] Sostiene la parte apelante que la actora se hallaba en Baleares desde que se decret\u00f3 el estado de alarma, que no comunic\u00f3 el importe del IBI correspondiente a los dos primeros trimestres de 2020 hasta el d\u00eda 3 de Julio de 2020, mediante el mensaje de WhatsApp acompa\u00f1ado al escrito de contestaci\u00f3n a la demanda como documento n\u00ba 11, en el que simplemente envi\u00f3 una foto de los cargos en su cuenta y, mediante mensaje de voz, solicitaba que las demandadas abonaran la mitad correspondiente a los dos primeros trimestres.<\/p>\n\n\n\n

No puede o\u00edr esta Sala el mensaje de WhatsApp aportado como documento n\u00famero 11 de la contestaci\u00f3n a la demanda. S\u00f3lo se aprecia la fecha, 3 de julio de 2020, y que se acompa\u00f1a una fotograf\u00eda de un extracto bancario borroso. Pero, en todo caso, siendo el referido WhatsApp posterior a la presentaci\u00f3n de la demanda, no puede tener la consideraci\u00f3n tampoco de requerimiento previo en los t\u00e9rminos exigidos por el Tribunal Supremo.\u201d (SAP Barcelona, Sec. 13\u00aa, n\u00ba648\/2021, de 1 de diciembre<\/em>) <\/p>\n\n\n\n

Legitimaci\u00f3n del coheredero para instar el desahucio por precario en beneficio de la comunidad hereditaria<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cPlanteado as\u00ed el debate, como hemos expuesto en el fundamento jur\u00eddico segundo de esta resoluci\u00f3n en el resumen de antecedentes relevantes, lo cierto es que esta Sala en esa sentencia n\u00ba 1154\/2019 no se pronunciaba sobre si D. Eutimio ten\u00eda o no legitimaci\u00f3n activa para el ejercicio de la acci\u00f3n, pues expl\u00edcitamente remit\u00eda dicha decisi\u00f3n a la sentencia que hubiera de dictar el JPI n\u00ba 48 de Barcelona, una vez tuviera los datos relevantes para decidir. Luego la raz\u00f3n para rechazar la falta de legitimaci\u00f3n activa no es que se trate de una cuesti\u00f3n ya decidida con car\u00e1cter firme.<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, en atenci\u00f3n a los documentos aportados por el propio demandado y recurrente, D. Eleuterio, al acto de la vista celebrada el 2 de octubre de 2020, queda de todo punto acreditado, pues ahora ya se tienen los datos que as\u00ed lo justifican, que D. Eutimio act\u00faa en beneficio e inter\u00e9s de la comunidad hereditaria dado que representa la voluntad mayoritaria de tres de los coherederos (D. Eutimio, D. Luis Francisco y D. Jes\u00fas Manuel), que suponen el 75% de la comunidad, quienes ejercitan acci\u00f3n de petici\u00f3n de herencia solicitando, como un efecto de ello, el desalojo del demandado de la vivienda de autos.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) En relaci\u00f3n con la alegaci\u00f3n del recurrente por la que se insiste en que D. Eutimio no posee la representaci\u00f3n suficiente para llevar a cabo actos de disposici\u00f3n de los bienes proindiviso ex art. 552-7.6. CCCat ., conviene indicar que el art\u00edculo 552.6 del Libro V del CCCat , bajo el ep\u00edgrafe de \u00abUso y disfrute\u00bb, dispone que cada cotitular puede hacer uso del objeto de la comunidad de acuerdo con su finalidad social y econ\u00f3mica y de modo que no perjudique a los intereses de la comunidad ni al de los dem\u00e1s cotitulares, a los cuales no puede impedir que hagan uso del mismo.<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, el art. 552.7.2 del mismo texto legal , bajo el ep\u00edgrafe de \u00abAdministraci\u00f3n y r\u00e9gimen de adopci\u00f3n de acuerdos\u00bb, dispone que los actos de administraci\u00f3n ordinaria en las comunidades de bienes se acuerdan por la mayor\u00eda de los cotitulares, que obligan a la minor\u00eda disidente.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) En consecuencia, el coheredero demandante, por s\u00ed solo, en la medida en que consta en autos que su actuaci\u00f3n cuenta con el benepl\u00e1cito de otros dos de los coherederos, puede actuar en beneficio de la comunidad hereditaria y, por esta raz\u00f3n, ostenta legitimaci\u00f3n activa para el ejercicio de la acci\u00f3n que examinamos.<\/p>\n\n\n\n

Esta tesis viene refrendada por la doctrina recogida en la STS 691\/2020, de 21 de diciembre<\/a>, que, con cita de otras anteriores, establece, en lo que ahora interesa, que no se da la falta de legitimaci\u00f3n en el actor cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se act\u00faa en nombre de la comunidad y en inter\u00e9s de la misma, se trata de una pretensi\u00f3n que de prosperar redundar\u00e1 en provecho de la comunidad.<\/p>\n\n\n\n

En este caso, como en aquel, la acci\u00f3n no se ejercita en beneficio exclusivo del actor, al no reclamar la vivienda a su favor, precisando la indicada STS que: \u00ab Por lo dem\u00e1s, el fallo de la sentencia de primera instancia, que confirma la Audiencia, hace una interpretaci\u00f3n correcta de nuestra jurisprudencia cuando limita su declaraci\u00f3n a condenar a la demandada a dejar la vivienda \u00ablibre y expedita, con apercibimiento de lanzamiento\u00bb, sin autorizar a la actora a ocupar ella misma de forma exclusiva la vivienda, pues, como antes dijimos, la acci\u00f3n de desahucio frente a un coheredero o comunero en provecho exclusivo del actor, pretendiendo su uso exclusivo y excluyente, contravendr\u00eda el fundamento de la acci\u00f3n, pues incurrir\u00eda en la misma posesi\u00f3n exclusiva. La recurrente ha puesto de manifiesto desde el inicio del procedimiento su condici\u00f3n de cotitular de la vivienda, como bien perteneciente a una sociedad de gananciales no liquidada, y, como se ha se\u00f1alado en la instancia, no ha reclamado la posesi\u00f3n de la vivienda \u00fanicamente a su favor y con exclusi\u00f3n de los dem\u00e1s interesados en la reiterada comunidad postganancial\u201d. (SAP Barcelona, Sec. 13\u00aa, n\u00ba701\/2021, de 2 de diciembre<\/em>)<\/p>\n\n\n\n

Eficacia de la notificaci\u00f3n de la denegaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga del art. 10 <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn relaci\u00f3n con el resultado de la comunicaci\u00f3n, es cierto que la comunicaci\u00f3n de la denegaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga es una declaraci\u00f3n recepticia, por lo que ha de ser efectivamente recibida por la otra parte contratante, careciendo de eficacia en otro caso, aunque siempre que tal falta de conocimiento del destinatario derive de circunstancias ajenas a su propia actuaci\u00f3n o a su voluntad.<\/p>\n\n\n\n

4.- que, en el presente caso, por la parte demandada no ha sido alegado, y no ha sido propuesta tampoco ninguna prueba, de los motivos, que no le fueran imputables, por los que no atendi\u00f3 el aviso de entrega, no habiendo tampoco constancia de ninguna circunstancia que impidiera a los demandados arrendatarios tener conocimiento del aviso.<\/p>\n\n\n\n

En este sentido, es doctrina constitucional reiterada ( Sentencias del Tribunal Constitucional 82\/2000, de 27 de marzo<\/a>, 145\/2000, de 29 de mayo<\/a>, y 6\/2003, de 20 de enero<\/a>), que los actos de comunicaci\u00f3n producen plenos efectos cuando su frustraci\u00f3n se debe \u00fanicamente a la voluntad expresa o t\u00e1cita de su destinatario, o a la pasividad, desinter\u00e9s, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada.<\/p>\n\n\n\n

Por lo que, en este caso, no es posible entender producida la pr\u00f3rroga del contrato prevista en el art\u00edculo 10 de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, por haber precedido la notificaci\u00f3n, con m\u00e1s de treinta d\u00edas de antelaci\u00f3n, de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato, faltando el requisito legalmente exigido para la pr\u00f3rroga del contrato de arrendamiento\u201d. (SAP Barcelona, Sec. 13\u00aa, n\u00ba733\/2022, de 22 de diciembre) <\/em><\/p>\n\n\n\n

La percepci\u00f3n de rentas con posterioridad al vencimiento del contrato no constituye una aceptaci\u00f3n t\u00e1cita a la pr\u00f3rroga del contrato ni una renovaci\u00f3n del mismo por t\u00e1cita reconducci\u00f3n<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cS\u00c9PTIMO: Habiendo existido previo requerimiento comunicando la decisi\u00f3n de no prorrogar el contrato, el hecho de que el arrendador haya continuado percibiendo las rentas, obviamente no significa que acepte la continuaci\u00f3n del contrato ni permite renovar el mismo por tacita reconducci\u00f3n. La tacita reconducci\u00f3n, como su propio nombre indica, implica que no existe voluntad de dar por concluida el contrato por parte del arrendador, lo cual no acontece cuando existe previo requerimiento, como es el presente caso, tal y como dispone expresamente el art\u00edculo 1566 del C\u00f3digo civil.<\/p>\n\n\n\n

Por otro lado, no se puede obligar al arrendador, para poder ejercitar v\u00e1lidamente la acci\u00f3n de resoluci\u00f3n contractual, a renunciar al cobro puntual de la contraprestaci\u00f3n pactada por la posesi\u00f3n del bien arrendado, mientras el bien est\u00e1 ocupado por el arrendatario, generando con ello un perjuicio a\u00f1adido al que ya de por s\u00ed implica la continuaci\u00f3n en la ocupaci\u00f3n del inmueble pese a la conclusi\u00f3n del plazo pactado, y ello cuando la previa comunicaci\u00f3n de la decisi\u00f3n de no renovar el contrato deja clara la voluntad del arrendador de poner fin a la relaci\u00f3n arrendaticia\u201d. (SAP Madrid, Sec. 12\u00aa, n\u00ba72\/2022, de 18 de febrero)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Obligaci\u00f3n del arrendatario de abonar el valor de reposici\u00f3n del local y de sus enseres al estado anterior al incendio <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn el desarrollo argumental del recurso insiste el apelante en que una correcta interpretaci\u00f3n de la cl\u00e1usula decimoquinta del contrato permite deducir que esta no le impon\u00eda la obligaci\u00f3n de aseguramiento del continente y que, en todo caso, al ser clausula oscura y prerredactada por el arrendador, su interpretaci\u00f3n no le pod\u00eda favorecer a este ( art.1288 C\u00f3digo Civil); alegaci\u00f3n que no podemos acoger, confirmando el criterio del juez de instancia, oportunamente razonado, con amparo en la doctrina jurisprudencial sobre la interpretaci\u00f3n de los contratos, de ociosa cita por reiterativa, a cuyo contenido nos remitimos.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, del tenor literal de la cl\u00e1usula controvertida por la que \u201c La parte arrendataria se compromete, a contratar, y a su exclusivo cargo, una p\u00f3liza de seguro que cubra los riesgos de incendio, robo y responsabilidad civil, con la inclusi\u00f3n de una cl\u00e1usula de beneficiario a favor del arrendador\u201d se sigue, a juicio de esta sala, que a lo que se comprometi\u00f3 el arrendatario fue a cubrir todos los da\u00f1os o p\u00e9rdidas materiales que se pudieran producir a consecuencia de un incendio en el local arrendado, esto es, no solo el da\u00f1o al mobiliario, maquinaria, bienes o existencias que se hallaren en el interior del local, que fue lo \u00fanico contratado por el apelante, sino tambi\u00e9n el da\u00f1o al continente o local mismo. Adem\u00e1s, como a\u00f1ade la sentencia apelada y no se ataca en el recurso, igual conclusi\u00f3n se alcanzar\u00eda de atender a la indagaci\u00f3n de la voluntad de las partes, que el juez de instancia afirma, a la luz de la prueba practicada, lo fue la de incluir tanto el local (continente) como el mobiliario, maquinaria y enseres relacionados en el anexo del contrato (contenido), sin excluir ninguno de ellos, argumentando que \u201c si atendemos a actos coet\u00e1neos y posteriores nos encontramos con que en fecha 10.12.13 (pocos d\u00edas despu\u00e9s de firmarse el contrato de arrendamiento) el arrendatario contrat\u00f3 una p\u00f3liza de seguro sobre el local arrendado que cubr\u00eda tanto continente como contenido, y no es hasta dos a\u00f1os despu\u00e9s que el arrendatario decide excluir tal cobertura del continente en una nueva p\u00f3liza que concierta en sustituci\u00f3n de la anterior\u201d; y , efectivamente, como resulta de la prueba practicada, el apelante, D. Romualdo, en fecha 10 de diciembre de 2013 contrat\u00f3 un seguro con la compa\u00f1\u00eda Helvetia Compa\u00f1\u00eda Suiza, Sociedad An\u00f3mina de Seguros y Reaseguros cuya existencia omiti\u00f3 en su contestaci\u00f3n a la demanda y al que se tuvo acceso en el procedimiento mediante oficio librado el 23 de julio de 2020 interesando la remisi\u00f3n de duplicado de la p\u00f3liza contratada como tomador por D. Romualdo en relaci\u00f3n con el local sito en Madrid, CALLE000 n\u00ba NUM000, expidi\u00e9ndose por la referida aseguradora certificaci\u00f3n de que la p\u00f3liza n\u00ba NUM001 suscrita por Marina para el riesgo situado en la direcci\u00f3n indicada, estuvo en vigor en los periodos por anualidad comprendidos entre 10\/12\/2013 y 09\/12\/2015, con remisi\u00f3n de la copia del contrato de seguro en el que consta como garant\u00edas contratadas \u201c incendio y complementarias\u201d y como sumas aseguradas, el 100% del continente y contenido, lo que invalida la defensa articulada en tanto el recurrente no ataca la interpretaci\u00f3n acogida en la sentencia apelada sobre la intenci\u00f3n de los contratantes, que constituye parte de la ratio decidendi de la sentencia recurrida. Tampoco compartimos la significaci\u00f3n que el apelante atribuye al documento de extinci\u00f3n del contrato de arrendamiento (doc.11 demanda) y a la recepci\u00f3n por el arrendador de las llaves del local \u201c a su entera satisfacci\u00f3n\u201d, lo que oportunamente valorado en atenci\u00f3n a las circunstancias y antecedentes que determinaron la extinci\u00f3n del contrato, no permite concluir que el arrendador renunciara a cualquier reclamaci\u00f3n por incumplimiento contractual frente al arrendatario\u201d. (SAP Madrid, Sec. 8\u00aa, n\u00ba82\/2022, de 18 de febrero)<\/em><\/p>\n\n\n\n

El abandono de la vivienda del arrendatario por orden de alejamiento no comporta la subrogaci\u00f3n autom\u00e1tica de su ex pareja<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cCon respecto a los efectos de la orden de orden de alejamiento en el contrato arrendaticio, esta Sala ha tenido ya ocasi\u00f3n de pronunciarse en nuestra sentencia n\u00ba 406\/2021, de 14 de junio<\/a>. En el supuesto de autos, al igual que en el de la sentencia de referencia, no existe expresa atribuci\u00f3n judicial del uso, m\u00e1s all\u00e1 de la orden de alejamiento del titular arrendaticio, el demandado Sr. Luis Enrique, que le impuso el abandono de la vivienda (a la que, por ello, no pod\u00eda volver), qued\u00e1ndose su pareja, D\u00aa Emma, en la posesi\u00f3n del uso de la vivienda; por lo tanto, no resulta de aplicaci\u00f3n lo dispuesto en el art. 15 LAU en tanto no concurren los presupuestos para ello.<\/p>\n\n\n\n

D\u00aa Emma, dados los t\u00e9rminos del art. 12 LAU, era la \u00fanica que pod\u00eda notificar su voluntad de subrogarse aunque no ten\u00eda atribuida judicialmente la titularidad del uso de la vivienda, pero ni notific\u00f3, ni pag\u00f3 y, sin embargo, se mantuvo en el uso, sin que pueda considerase subrogada en la posici\u00f3n de arrendataria, subrogaci\u00f3n que nunca se ha planteado, ni siquiera se pretende, de modo expreso y que tampoco ha sido comunicada por el demandado.<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte no consideramos acreditado que la actora conociera y consintiera la ocupaci\u00f3n del piso solo por D\u00aa Emma y su subrogaci\u00f3n siquiera t\u00e1cita. Desde luego ello no puede inferirse, como pretende el recurrente, del mero hecho de que entre el actor y la demanda existiera o hubiera existido una relaci\u00f3n sentimental y\/o de amistad, que es lo \u00fanico que declara el testigo, D. Bernardino, que ha intervenido a propuesta del demandado recurrente, quien solo alcanza a afirmar (vid. mism 5:29 y ss. de la grabaci\u00f3n de la vista) que como vecino le consta que la pareja del Sr. Luis Enrique (refiri\u00e9ndose a D\u00aa Emma) estuvo unos 3 o 4 meses \u00abviviendo sola con el cr\u00edo de \u00e9l\u00bb, no const\u00e1ndole siquiera la existencia de la orden de alejamiento.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed las cosas, la orden de alejamiento y el consiguiente abandono de la vivienda de autos por parte del Sr. Luis Enrique, por s\u00ed solos considerados y en ausencia de otros actos destinados a producir la subrogaci\u00f3n contractual (que no es autom\u00e1tica ni obligada para la parte arrendataria), no privan al demandado, aqu\u00ed apelante, de su condici\u00f3n de titular arrendaticio con la consiguiente obligaci\u00f3n, frente a la arrendadora, de afrontar el pago de la renta pactada en el contrato hasta su extinci\u00f3n ( ex arts. 17 y 27 LAU) lo que conduce a confirmar la sentencia apelada y a estimar \u00edntegramente la demanda inicial de las actuaciones. Todo ello sin perjuicio de las acciones que quepan en el \u00e1mbito de las relaciones internas entre el demandado y su ex pareja\u201d. (SAP Barcelona, Sec. 13\u00aa, n\u00ba182\/2022 de 7 de abril) <\/em><\/p>\n\n\n\n

Nulidad de la estipulaci\u00f3n contractual de exclusi\u00f3n de la pr\u00f3rroga dispuesta en el art. 10 de la LAU<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cComo puede observarse, el presente contrato de arrendamiento evidencia una contradicci\u00f3n, en cuanto a la duraci\u00f3n, entre lo estipulado en \u00e9l y aquello que queda preceptuado en la LAU. Pues bien, ante tal dicotom\u00eda se debe concluir que la autonom\u00eda de la voluntad en los arrendamientos de vivienda se ve limitada por los par\u00e1metros que establece la Ley de manera imperativa en cuanto a la duraci\u00f3n de los mismos. En este sentido, esta disfunci\u00f3n no puede tener el alcance que pretende la parte apelante pues la misma se situar\u00eda en perjuicio del arrendatario y, en este sentido, debe recordarse lo previsto en el art. 6 de la LAU, en cuanto a los arrendamientos de viviendas, cuando establece que \u00abSon nulas, y se tendr\u00e1n por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente T\u00edtulo, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice\u00bb. Ciertamente, el contrato prev\u00e9 de manera expresa la exclusi\u00f3n de la pr\u00f3rroga prevista en el art. 10 de la LAU. Pero no podemos obviar que, conforme dispone el art. 4.1 y 2 LAU, las normas que regulan el arrendamiento de vivienda tienen car\u00e1cter imperativo, lo que queda reforzado por el texto transcrito de su art. 6. El art. 10 no faculta a las partes para excluir sus previsiones, por lo que trat\u00e1ndose de un pacto que modifica en tanto que excluye la aplicaci\u00f3n de dicho precepto en perjuicio del arrendatario, ha de considerarse un pacto nulo y tenerse por no puesto\u201d. (SAP Lleida, Sec. 2\u00aa, n\u00ba269\/2022, de 11 de abril)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Excepci\u00f3n de litisconsorcio pasivo necesario en juicio de desahucio<\/strong> <\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn el presente caso, procede por tanto entrar a analizar la cuesti\u00f3n relativa al litisconsorcio pasivo necesario, que se encuentra intr\u00ednsecamente unido a la cuesti\u00f3n relativa a la legitimaci\u00f3n pasiva de la sociedad demandada. Pues bien, examinando la prueba existente, \u00fanicamente documental, observamos que no cabe duda de que el domicilio que nos ocupa es el domicilio social de la sociedad Palbuzon Grupo S.L. En el mismo tambi\u00e9n se indica claramente que D. Luis Angel y D\u00aa Agueda, que son los administradores de la sociedad que otorgan dicho poder, tienen su domicilio en dicha vivienda, que es DIRECCION000 n\u00ba NUM000 de Tomelloso. Los mismos no han sido emplazados como tales, aunque es cierto que D. Luis Angel recibi\u00f3 el emplazamiento, si bien como representante de la sociedad. De esta forma, aunque es cierto que la posesi\u00f3n no puede reconocerse en dos personalidades distintas salvo en los casos de indivisi\u00f3n ( art\u00edculo 445 CC), y que la vivienda es el domicilio de la sociedad, por lo que constituye su lugar de efectiva administraci\u00f3n y direcci\u00f3n o lugar donde radica su principal establecimiento o explotaci\u00f3n ( art\u00edculo 9 de la Ley de Sociedades de Capital), sucede tambi\u00e9n que a su vez es o puede ser el domicilio efectivo de dos personas f\u00edsicas, D. Luis Angel y D\u00aa Agueda. A estos efectos debe recordarse la distinci\u00f3n entre posesi\u00f3n mediata e inmediata. Aunque los mismos son administradores de la sociedad, y por tanto sus representantes, lo cierto es que no podemos confundir a la sociedad con las personas f\u00edsicas de sus administradores, m\u00e1xime cuanto la misma tendr\u00eda m\u00e1s socios que los mismos seg\u00fan el acta notarial extendido como \u00abcertificaci\u00f3n de la titularidad real\u00bb, y que la sentencia, en cuanto ordena el desahucio y condena a dejar libre la propiedad de la finca litigiosa, producir\u00e1 sus efectos respecto de dos personas f\u00edsicas que de forma efectiva residen en la vivienda, y que no han sido o\u00eddos en juicio. Se tratar\u00eda de dos personas que se ver\u00edan por tanto afectados de forma directa, vi\u00e9ndose obligados a dejar su vivienda, sin que hayan sido emplazados, lo que claramente les produce indefensi\u00f3n y la vulneraci\u00f3n de su derecho a la tutela judicial efectiva. Y aunque podr\u00eda sostenerse que D. Luis Angel fue emplazado y no puede ignorar el procedimiento, no es el caso de D\u00aa Agueda. Esta necesidad de emplazamiento de dichas personas es reconocida por la propia demandante, que present\u00f3 ampliaci\u00f3n de la demanda y reiter\u00f3 la solicitud de nuevo en la vista, si bien judicialmente se rechaz\u00f3. Por ello, con el fin de garantizar el derecho a la tutela judicial efectiva de los terceros afectados, procede estimar la excepci\u00f3n de litisconsorcio pasivo necesario y estimar el recurso, acordando la nulidad de todo lo actuado desde el auto de 21 de enero de 2020 inclusive, y acordando tener por ampliada la demanda contra D. Luis Angel y D\u00aa Agueda, que deber\u00e1n ser emplazados para contestar a la demanda, y continuando el procedimiento por sus tr\u00e1mites.\u201d (SAP Ciudad Real, Sec. 1\u00aa, n\u00ba210\/2022, de 12 de abril)<\/em><\/p>\n\n\n\n

No se puede equiparar el ofrecimiento de firma de un nuevo contrato a la pr\u00f3rroga del mismo <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEl recurso merece acogimiento, pues, no puede entenderse producida la renovaci\u00f3n del contrato de arrendamiento, opci\u00f3n que el demandante nunca ofreci\u00f3. Lo que se indicaba en el burofax de 29 de julio de 2019, recibido por el demandado al d\u00eda siguiente, era que el contrato primitivo finalizaba el 22 de noviembre, comunicando que en tal fecha se dar\u00eda por extinguido. Y lo que a continuaci\u00f3n se ofrec\u00eda era la posibilidad de celebrar un nuevo contrato con condiciones tambi\u00e9n nuevas, aunque con ciertos beneficios, tales como bonificaci\u00f3n en la renta durante 36 meses y regalo de la renta del primer mes del nuevo contrato. Para poder optar por esta nueva contrataci\u00f3n era necesario el cumplimiento de algunas condiciones, tales como aportar una serie de documentos, antes referidos, de los que s\u00f3lo se aportaron dos, el DNI y la declaraci\u00f3n de la renta del ejercicio 2018, pero no as\u00ed las n\u00f3minas y contrato laboral, necesario para que el arrendador pudiera valorar la conveniencia de esa nueva contrataci\u00f3n y las posibilidades econ\u00f3micas del arrendatario, y en todo caso, una vez enviada la documentaci\u00f3n, condici\u00f3n que era \u00abineludible\u00bb para su formalizaci\u00f3n, era adem\u00e1s necesario formalizar el nuevo contrato dentro de los diez \u00faltimos d\u00edas inmediatos anteriores al vencimiento del contrato de arrendamiento cuya resoluci\u00f3n ahora se insta, lo que nunca se hizo, pues, el demandado se desentendi\u00f3 de este posterior requisito considerando sin m\u00e1s prorrogado o renovado el anterior contrato. En definitiva, el contrato primitivo se extingui\u00f3, y no lleg\u00f3 a formalizarse o firmarse uno nuevo que obligara a las partes, en concreto al actor a permitir el uso de la vivienda al demandado. Por lo dem\u00e1s, si \u00e9ste consideraba prorrogado el contrato, debi\u00f3 continuar abonando la renta, pero no lo hizo. Con arreglo a lo dispuesto en el art\u00edculo 10 de la LAU, y habiendo comunicado el arrendador su voluntad de no prorrogar el contrato (a lo que no se puede equiparar el ofrecimiento de firma de nuevo contacto) llegado el 22 de noviembre de 2019, el mismo qued\u00f3 extinguido, por lo que la demanda debe ser estimada.<\/p>\n\n\n\n

Por las razones expuestas en la demanda, el demandado debe abonar las cantidades que se reclaman por el indebido uso de la vivienda una vez extinguido el contrato equiparadas al pago de las rentas como indemnizaci\u00f3n al actor del perjuicio que le ha supuesto la falta de disponibilidad del inmueble, no s\u00f3lo las ya devengadas en el momento de interposici\u00f3n de la demanda sino todas las que se han seguido devengando mensualmente, a raz\u00f3n de 457,32 \u20ac; cada mes, y hasta que el demandado haga entrega del inmueble, sin que proceda la condena al pago de otras cantidades al no haber quedado concretadas, ni probadas\u201d. (SAP Madrid, Sec. 11\u00aa, n\u00ba158\/2022, de 29 de abril)<\/em><\/p>\n\n\n\n

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Falta de legitimaci\u00f3n activa del moroso para impugnar el acuerdo comunitario <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cTambi\u00e9n se considera que se trata de un requisito legal imperativo e indisponible, y tambi\u00e9n, incluso, insubsanable, la exigencia del pago o consignaci\u00f3n previa a la presentaci\u00f3n de la demanda, de la totalidad de deudas vencidas con la comunidad, sin cuyo cumplimiento no cabe el \u00e9xito de la misma, de forma que s\u00f3lo resulta subsanable su falta de acreditaci\u00f3n documental. SSAP Girona de 30 de septiembre de 2003 Jurisprudencia citada SAP, Girona, Secci\u00f3n 2\u00aa, 30-09- 2003 (rec. 379\/2003 ) , Zaragoza de 23 de diciembre de 2003, Alicante de 28 de enero de 2004, Guadalajara de 4 de marzo de 2004, Madrid de 17 de mayo y 27 de diciembre de 2004, Tarragona de 15 de junio de 2004, M\u00e1laga de 21 de junio de 2004, Le\u00f3n de 21 de julio de 2004, o Santa Cruz de Tenerife de 17 de enero de 2005\u00bb. (el subrayado es nuestro).<\/p>\n\n\n\n

Ya se\u00f1al\u00e1bamos en la sentencia antes citada que \u00ab el fundamento de esta doctrina se encuentra en que la filosof\u00eda \u00faltima de la Ley no es otra que evitar situaciones econ\u00f3micas dif\u00edciles para la finca, la cual tiene que seguir pagando los servicios y los elementos comunes, por lo que entiende, como ha se\u00f1alado la doctrina, que se ha de rechazar que la consignaci\u00f3n sea en \u00abdep\u00f3sito\u00bb o \u00abad cautelam\u00bb, de tal modo que el impugnante, siendo adem\u00e1s a \u00e9l a quien compete acreditar su legitimaci\u00f3n, si el Juzgado no act\u00faa de oficio, debe solicitar la entrega a la comunidad del importe consignado o, al menos, realizar dicho ofrecimiento.\u00bb<\/p>\n\n\n\n

Por lo que se refiere a la aplicaci\u00f3n de la normativa catalana, \u00e9sta parece ser tambi\u00e9n la tesis seguida por la secci\u00f3n 17\u00aa de la Audiencia Provincial de Barcelona en Sentencia 148\/2018, de 8 de febrero, y por la secci\u00f3n 11\u00aa en Sentencia 455\/2019, de 5 de julio, siquiera sea \u00abobiter dicta\u00bb. Y, \u00e9ste es tambi\u00e9n nuestro parecer, como ya razonamos en la sentencia 541\/2020, de 9 de diciembre.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed pues, no basta una consignaci\u00f3n como \u00abdep\u00f3sito\u00bb o \u00abad cautelam\u00bb, sino que es preciso que la consignaci\u00f3n se realice para ser ofrecida a la Comunidad de Propietarios, lo que con independencia de los avatares sufridos por la consignaci\u00f3n efectuada por el actor, nunca estuvo en su \u00e1nimo.\u00bb (SAP Barcelona, Sec. 4\u00aa, n\u00ba45\/2022, de 10 de febrero)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Los meros defectos formales del acta no implican la nulidad del acuerdo<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cLa jurisprudencia mayoritaria tiene declarado que el formalismo no debe ser riguroso. As\u00ed, la SAP \u00c1lava (Secci\u00f3n 1\u00aa), de 13 de diciembre de 2010 -EDJ 2010\/353063-: \u00abLos defectos formales contenidos en el acta no son suficientes para declarar la nulidad de la misma y proceder a nueva convocatoria\u00bb. No resulta relevante que no se recoja en el acta la participaci\u00f3n de los comuneros o los votos a favor y en contra cuando sea irrelevante para la eficacia del acuerdo, SAP Madrid (Secci\u00f3n 25\u00aa), de 27 de octubre de 2006 -EDJ 2006\/380344- o la SAP Madrid (Secci\u00f3n 18\u00aa), de 8 de marzo de 2006 -EDJ 2006\/81940-, SAP de Alicante (Secci\u00f3n 5\u00aa) de 20 junio 2005 -EDJ 2005\/140131-, SAP de Le\u00f3n (Secci\u00f3n 2\u00aa) de 20 septiembre 2006 – EDJ 2006\/284084-, SAP de Madrid, Secci\u00f3n 19\u00aa, de 23 marzo 2006 -EDJ 2006\/61805-. SAP Barcelona (Secci\u00f3n 16\u00aa) de 20 de mayo de 2008 -EDJ 2008\/98379-, SAP Barcelona (Secci\u00f3n 11\u00aa), de 7 de diciembre de 2010 -EDJ 2010\/335699. Debe intentarse la subsanaci\u00f3n del defecto. Cualquier copropietario que quiera hacer notar el error cometido en la redacci\u00f3n del acta y modificar su contenido en el sentido que proceda, debe hacerlo constar con anterioridad a la celebraci\u00f3n de la siguiente junta para que \u00e9sta pueda deliberar y resolver sobre las correcciones que se propongan; su reclamaci\u00f3n ulterior resultar\u00eda extempor\u00e1nea ( SAP de Asturias, Secci\u00f3n 6\u00aa, de 30 de mayo de 2005 -EDJ 2005\/88205-).\u00bb<\/p>\n\n\n\n

El CCCat no prev\u00e9 ninguna sanci\u00f3n ni consecuencia en caso de incumplimiento de las formalidades, y no puede suponer, por s\u00ed mismo, la nulidad de los acuerdos adoptados\u201d. (SAP Tarragona, Sec. 3\u00aa, n\u00ba88\/2022, de 17 de febrero)<\/em><\/p>\n\n\n\n

La obligaci\u00f3n de indemnizar debe cubrir la recolocaci\u00f3n \u00edntegra de las baldosas de la pared para no incurrir en un defecto est\u00e9tico<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cLa sustituci\u00f3n de todas las baldosas y no solo de las del pa\u00f1o de pared afectado (que defiende la recurrente) se estima adecuada para dar cumplimiento a la finalidad del art. 1902 CC, que es la de que el perjudicado sea resarcido de forma que vuelva al estado en que se encontraba en el momento anterior a producirse el da\u00f1o. As\u00ed, el Tribunal Supremo en doctrina constante ha declarado que el resarcimiento tiene por finalidad volver al patrimonio afectado a la disposici\u00f3n en que se encontrar\u00eda de no haber mediado el incumplimiento, indemnidad en la que deben incluirse los llamados da\u00f1os est\u00e9ticos. Como recoge la SAP de Barcelona, secci\u00f3n 17, del 12 de abril de 2018 (ROJ: SAP B 3094\/2018): \u00ab Respecto a la procedencia de  ncluir en el importe a indemnizar los da\u00f1os est\u00e9ticos al tener que sustituir tambi\u00e9n parte del pavimento no da\u00f1ado para mantener una uniformidad crom\u00e1tica, cabe afirmar que si as\u00ed no se realizase ello supondr\u00eda un claro perjuicio de quien ve da\u00f1ados sus bienes, por tener que soportar un evidente da\u00f1o est\u00e9tico, siendo lo cierto que el perjudicado tiene derecho a resultar indemne en los da\u00f1os sufridos, tanto materiales como est\u00e9ticos\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Del examen de las fotograf\u00edas en cuanto a la localizaci\u00f3n de los da\u00f1os, se advierte que cualquier reparaci\u00f3n parcial ser\u00eda antiest\u00e9tica al ser visible la diferencia entre las nuevas baldosas y las antiguas, siendo que la perito de la parte actora ha manifestado que hoy es imposible encontrar unas baldosas similares a las instaladas.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, la obligaci\u00f3n de indemnizar comprende la totalidad de los da\u00f1os causados, y los da\u00f1os est\u00e9ticos tambi\u00e9n lo son, pues no puede considerarse que la reparaci\u00f3n es integral si como consecuencia de la misma se produce una diferencia antiest\u00e9tica. As\u00ed la indemnizaci\u00f3n comprender\u00e1 el importe de 253 \u20ac; satisfecho por la actora para la retirada del alicatado ca\u00eddo al suelo, m\u00e1s los 4.811,35 \u20ac; en que se ha valorado la sustituci\u00f3n de todas las baldosas del vest\u00edbulo, resultando la suma de 5.064,35 \u20ac; fijada en la instancia\u201d. (SAP Barcelona, Sec. 11\u00aa, n\u00ba128\/2022, de 23 de febrero)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Nulidad de prohibici\u00f3n de instalaci\u00f3n de una moqueta de c\u00e9sped artificial en la terraza de uso privativo<\/strong> <\/h4>\n\n\n\n

\u201cSi trasladamos esta doctrina general al caso sometido a nuestra consideraci\u00f3n llegamos al rechazo del recurso por compartir la Sala la decisi\u00f3n del Juzgado anulatoria del acuerdo combatido por concurrir en su adopci\u00f3n los tres requisitos arriba expuestos para apreciar el abuso de derecho ( art. 553-31.a) i. f.CCCat.):<\/p>\n\n\n\n

1\u00ba.- En la junta extraordinaria de 10\/7\/18 la Comunidad hoy apelante, en ejercicio de las funciones legalmente atribuidas, adopt\u00f3 un acuerdo por el que vetaba a los vecinos del NUM001 NUM001 la (re) instalaci\u00f3n de una capa de c\u00e9sped artificial en la terraza comunitaria sita a nivel de su vivienda y cuyo uso privativo tienen atribuido.<\/p>\n\n\n\n

2\u00ba.- Nadie discute que ese \u00f3rgano es soberano para tomar los acuerdos que tenga por conveniente en defensa de los intereses comunitarios y que adopt\u00f3 el ahora combatido conforme a la legalidad, en su sentido estricto. Sin embargo el debate en este momento es otro, a saber, si con esa decisi\u00f3n se incurr\u00eda en abuso de derecho o faltando a la buena fe.<\/p>\n\n\n\n

En este sentido es a nuestro juicio importante destacar que con esa decisi\u00f3n la Comunidad ven\u00eda a revocar el permiso que previamente, en concreto en fecha 21\/6\/16, hab\u00eda concedido a los sres. Paulina- Norberto para colocar ese recubrimiento sin ning\u00fan l\u00edmite temporal. Podemos convenir con la apelante en que este cambio de actitud no obedece al simple deseo de perjudicar a los anteriores, pero lo que resulta incuestionable es que entra\u00f1a la frustraci\u00f3n de unas expectativas previas -ver recubierta la terraza a nivel de su vivienda con un tapiz de hierba artificial- sin que exista una causa de suficiente entidad que la justifique, lo que permite tildar al acuerdo de abusivo.<\/p>\n\n\n\n

Es innegable que tras la instalaci\u00f3n de ese recubrimiento de la terraza por los sres. Paulina- Norberto se detectaron humedades en el piso situado por debajo en el verano de 2.017, pero no cabe olvidar:<\/p>\n\n\n\n

a.- ante todo que ese problema no obedeci\u00f3 a su colocaci\u00f3n (p.ej. por perforaci\u00f3n de la tela asf\u00e1ltica), como qued\u00f3 incontrovertido entre las partes en la fase intermedia del proceso (3m.:05s. v\u00eddeo n\u00ba 1) a la vista de los peritajes que estudiaron la cuesti\u00f3n (sres. Rosendo- Sabino): el origen de esas humedades hab\u00eda que buscarlo en el defectuoso estado previo de la capa impermeabilizante de la terraza que resulta ser cubierta del piso bajo;<\/p>\n\n\n\n

b.- elemento constructivo de naturaleza comunitaria, esencial para mantener la estanqueidad del edificio, cuyo mantenimiento y reparaci\u00f3n compete en exclusiva a la Comunidad quien jam\u00e1s condicion\u00f3 la concesi\u00f3n del primer permiso a la realizaci\u00f3n de ning\u00fan examen previo del estado de aqu\u00e9l: a pesar de conocer la vetustez de las instalaciones (y las obras de mantenimiento que se hubieran realizado) desvincul\u00f3 esa autorizaci\u00f3n de las posibles actuaciones que en un futuro deber\u00eda llevar a cabo sobre el referido elemento de cierre y asumiendo los sres. Norberto- Paulina el riesgo que ello comportaba sobre la instalaci\u00f3n sufragada por ellos;<\/p>\n\n\n\n

c.- tras la concesi\u00f3n de esa autorizaci\u00f3n, que en s\u00ed misma ning\u00fan perjuicio ocasion\u00f3 al colectivo, no parece razonable sea revocada porque la Comunidad no est\u00e1 dispuesta a asumir una de sus obligaciones esenciales cual es la de afrontar los trabajos de impermeabilizaci\u00f3n en toda la superficie de la terraza, tal como recomiendan los t\u00e9cnicos -se presume que toda ella es de la misma \u00e9poca y realizada con la misma t\u00e9cnica constructiva-, apostando por reparaciones parciales a medida que vayan surgiendo puntos de filtraci\u00f3n con los consiguientes perjuicios que ello irroga a quienes tienen atribuido el uso privativo de la misma.<\/p>\n\n\n\n

3\u00ba.- Desde el momento en que los sres. Norberto- Paulina solicitaron el primer permiso para la colocaci\u00f3n de un recubrimiento de hierba artificial sobre la terraza litigiosa, con el coste que les iba a suponer, es porque pretend\u00edan obtener un determinado beneficio, en este caso est\u00e9tico. Este leg\u00edtimo beneficio, como adelantamos, se ha visto frustrado directamente con la decisi\u00f3n comunitaria que combaten por medio del presente proceso y que por ello debe ser revocada\u201d. (SAP Barcelona, Sec. 11\u00aa, n\u00ba145\/2022, de 3 de marzo)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Obligaci\u00f3n de reposici\u00f3n de fachada a su estado anterior<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cLa junta general ordinaria de 4 de abril de 2017 acord\u00f3 dar la conformidad a las obras de cambio de destino del elemento privativo de la demandante, pero previa obtenci\u00f3n de licencia municipal de obras y presentaci\u00f3n del proyecto t\u00e9cnico de reforma, respecto del cual se comprometi\u00f3 a hacer llegar una copia a la comunidad, sin que cumpliera tal compromiso, pues lo \u00fanico que present\u00f3 fue un extracto (seg\u00fan su propio autor, pero en realidad son dos folios), carente de datos constructivos (mediciones, materiales, representaci\u00f3n comparativa…) que permitieran percibir con la m\u00ednima claridad el alcance de la obra y en particular la modificaci\u00f3n que implicaba en el aspecto exterior del edificio, concretamente de la fachada, elemento com\u00fan cuya alteraci\u00f3n requer\u00eda la aprobaci\u00f3n expresa de la comunidad de propietarios, art 533-36.3 CCCat.<\/p>\n\n\n\n

TERCERO.- De todo lo expuesto se desprende que la sentencia apelada no incurri\u00f3 en error en la valoraci\u00f3n de la prueba, ya que existi\u00f3 la obra que alter\u00f3 la est\u00e9tica de la fachada. Y no se dio el acuerdo expreso de la comunidad para ello, porque se obtuvo el acuerdo para llevar a cabo la obra interior de transformaci\u00f3n del entresuelo de la actora en loft habitacional, pero no para la alteraci\u00f3n del elemento com\u00fan que configura la fachada del edificio que result\u00f3 est\u00e9ticamente afectada.<\/p>\n\n\n\n

La consecuencia ha de ser la de reconocer a la comunidad legitimaci\u00f3n para exigir la reposici\u00f3n de la fachada al estado originario de dicho elemento com\u00fan, art 533-36.4 CCCat, que fue lo acordado por la comunidad en la junta de 26 de junio de 2019 sin incurrir en abuso ni ejercicio antisocial de su derecho, por lo que ha de coincidir este tribunal con el criterio del \u00f3rgano \u00aba quo\u00bb que valor\u00f3 la prueba sin incurrir en error alguno\u201d. (SAP Girona, Sec. 2\u00aa, n\u00ba134\/2022, de 29 de marzo)<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF ARRENDAMIENTOS URBANOS TRIBUNAL SUPREMO   El desahucio por impago no exime de abonar la indemnizaci\u00f3n pactada por el abandono anticipado del local   \u201cCierto que la sociedad arrendataria, Buanji 17, S.L., fue desalojada del local tras instarse el desahucio por falta de pago. Pero la propia sociedad arrendataria y los tres codemandantes personas f\u00edsicas […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":31},"categories":[66],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8802\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=8802"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8802\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":8803,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8802\/revisions\/8803\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=8802"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=8802"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=8802"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}