{"id":8811,"date":"2023-03-16T12:19:58","date_gmt":"2023-03-16T11:19:58","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/que-gastos-comunitarios-del-presupuesto-anual-deben-computarse-a-los-efectos-de-exclusion-del-pago-por-el-disidente-del-coste-de-nuevas-instalaciones-o-servicios-comunes-aprobados-por-la-comunid\/"},"modified":"2023-03-17T10:05:56","modified_gmt":"2023-03-17T09:05:56","slug":"que-gastos-comunitarios-del-presupuesto-anual-deben-computarse-a-los-efectos-de-exclusion-del-pago-por-el-disidente-del-coste-de-nuevas-instalaciones-o-servicios-comunes-aprobados-por-la-comunid","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/que-gastos-comunitarios-del-presupuesto-anual-deben-computarse-a-los-efectos-de-exclusion-del-pago-por-el-disidente-del-coste-de-nuevas-instalaciones-o-servicios-comunes-aprobados-por-la-comunid\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 gastos comunitarios del presupuesto anual deben computarse a los efectos de exclusi\u00f3n del pago por el disidente del coste de nuevas instalaciones o servicios comunes aprobados por la Comunidad?"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Conceptos que a priori deber\u00edan estar m\u00e1s que asentados y claros en la mente de todo aquel que se dedique a la administraci\u00f3n de comunidades de propietarios como el de \u201cgasto com\u00fan\u201d han sido recientemente objeto de discrepancias en los tribunales<\/p>\n\n\n\n

Aplicabilidad de las excepciones legales al principio de vinculaci\u00f3n universal<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Una de las cuestiones m\u00e1s problem\u00e1ticas en sede de propiedad horizontal consiste en la aplicabilidad de las excepciones legales al principio de vinculaci\u00f3n universal de los acuerdos comunitarios de aprobaci\u00f3n de gastos de nuevas instalaciones o servicios comunitarios para los propietarios disidentes, ya sea para garantizar la accesibilidad del inmueble (ej. ascensor), para la mejora de la eficiencia energ\u00e9tica o h\u00eddrica (ej. instalaci\u00f3n de placas solares), o bien, de mero ornato o recreo (ej. instalaci\u00f3n de piscina).<\/p>\n\n\n\n

Durante los \u00faltimos a\u00f1os se han sucedido varias reformas de la LPH: Ley 10\/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitaci\u00f3n edificatoria en el contexto del Plan de Recuperaci\u00f3n, Transformaci\u00f3n y Resiliencia; y Real Decreto-ley 19\/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitaci\u00f3n edificatoria en el contexto del Plan de Recuperaci\u00f3n, Transformaci\u00f3n y Resiliencia; y de la normativa catalana de propiedad horizontal: Decreto Ley 28\/2021, de 21 de diciembre, de modificaci\u00f3n del libro quinto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a, con el fin de incorporar la regulaci\u00f3n de las instalaciones para la mejora de la eficiencia energ\u00e9tica o h\u00eddrica y de los sistemas de energ\u00edas renovables en los edificios sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal; y de modificaci\u00f3n del Decreto ley 10\/2020, de 27 de marzo, por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, econ\u00f3mico y social de la COVID-19, en el \u00e1mbito de las personas jur\u00eddicas de derecho privado sujetas a las disposiciones del derecho civil catal\u00e1n, para impulsar la rehabilitaci\u00f3n y mejora energ\u00e9tica del parque de vivienda espa\u00f1ol, ampliando para ello el abanico de supuestos legales en que el propietario disidente puede activar el mecanismo de la exenci\u00f3n de contribuci\u00f3n al gasto aprobado por la mayor\u00eda de la comunidad, haciendo cada vez m\u00e1s dificultosa la labor exeg\u00e9tica del operador jur\u00eddico.<\/p>\n\n\n\n

Como dec\u00edamos, la norma general es que todo propietario debe contribuir al pago de las nuevas instalaciones o servicios comunitarios que apruebe la mayor\u00eda en virtud del principio de vinculaci\u00f3n universal de los acuerdos comunitarios. No obstante, si las actuaciones aprobadas, por mucho que cuenten con el respaldo cuasi un\u00e1nime de la comunidad, no son exigibles por ley o no son requeridas para la adecuada conservaci\u00f3n, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, la normativa faculta al disidente para exonerarse de su pago, atendiendo a la naturaleza de la actuaci\u00f3n a realizar y al coste de la misma, estableciendo para ello distintos m\u00f3dulos o referencias valorativas para condicionar la vinculaci\u00f3n de los acuerdos. <\/p>\n\n\n\n

En estos casos, la ley no exige causa justificada del disidente ni siquiera que alegue raz\u00f3n alguna de su disidencia, bastando con dejar constancia de su oposici\u00f3n al acuerdo, siendo la finalidad de la norma evitar que el rodillo de la mayor\u00eda pueda imponer gastos suntuarios y\/o no necesarios a los propietarios que, por cualquier motivo, no est\u00e9n en disposici\u00f3n de hacerles frente.<\/p>\n\n\n\n

Todo ello cobra sentido si se tiene en cuenta que las comunidades de propietarios son entidades de gasto que tienen como finalidad la conservaci\u00f3n, mantenimiento y mejora de edificio y de las instalaciones comunes.<\/p>\n\n\n\n

Aplicabilidad del art. 553-31.2 del CCCat seg\u00fan la sentencia del TSJC<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La parquedad de las normas legales especiales de exenci\u00f3n de determinados gastos comunes dificulta su aplicabilidad, generando confusi\u00f3n en torno a c\u00f3mo debe llevarse la contabilidad de la comunidad de propietarios y, m\u00e1s en particular, con relaci\u00f3n a qu\u00e9 partidas de gastos deben incluirse en el presupuesto comunitario anual y cu\u00e1les no, par\u00e1metros b\u00e1sicos para poder determinar, en el caso concreto, si el disidente tiene derecho a quedar exonerado o no de un determinado gasto.<\/p>\n\n\n\n

Conceptos que, a priori, deber\u00edan estar m\u00e1s que asentados y claros en la mente de todo aquel que se dedique a la administraci\u00f3n de comunidades de propietarios como el de \u201cgasto com\u00fan\u201d han sido recientemente objeto de discrepancias en los tribunales, e incluso entre magistrados pertenecientes a las m\u00e1s altas instancias judiciales, tal como se puede constatar en la reciente y pol\u00e9mica Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a n.\u00ba44\/2022, de 11 de julio, que analizaremos a continuaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a n\u00ba44\/2022, de 11 de julio constituye el primer precedente jurisprudencial en Espa\u00f1a interpretativo de la normativa legal que exonera al propietario disidente del pago de una nueva instalaci\u00f3n o servicio comunitario, realizando para ello una encomiable y exhaustiva labor exeg\u00e9tica de dicha normativa legal, y muy necesaria para la operativa diaria de estos entes tan sui generis<\/em> que son las comunidades de propietarios. <\/p>\n\n\n\n

En particular, la Sentencia aborda la aplicabilidad del art. 553-31.2 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a a un supuesto en que la comunidad de propietarios hab\u00eda aprobado un servicio de vigilancia y el propietario disidente hab\u00eda impugnado dicho acuerdo por considerar que no deb\u00eda contribuir a dicho gasto, en tanto que, a su juicio, se trataba de un gasto no exigible por ley y que su coste total exced\u00eda de la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la comunidad de propietarios. <\/p>\n\n\n\n

Las comunidades de propietarios son entidades de gasto que tienen como finalidad la conservaci\u00f3n, mantenimiento y mejora de edificio y de las instalaciones comunes<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Para una mayor claridad, traemos a colaci\u00f3n el texto del precepto legal en cuesti\u00f3n en su versi\u00f3n vigente al momento en que tuvieron lugar los hechos controvertidos:<\/p>\n\n\n\n

\u201cNo obstante lo establecido por el apartado 1, los propietarios disidentes no est\u00e1n obligados a satisfacer los gastos originados por las nuevas instalaciones o nuevos servicios comunes que no sean exigibles de acuerdo con la ley si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la comunidad los propietarios solo pueden disfrutar de las nuevas instalaciones o los nuevos servicios si satisfacen el importe de los gastos de ejecuci\u00f3n y de mantenimiento con la actualizaci\u00f3n que corresponda aplic\u00e1ndole el \u00edndice general de precios de consumo\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n principal controvertida que resuelve el Tribunal es la relativa a si el coste total del gasto de dicho nuevo servicio aprobado es o no superior a la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad de propietarios. <\/p>\n\n\n\n

Si bien, aparentemente puede parecer una cuesti\u00f3n de mero c\u00e1lculo aritm\u00e9tico que no entra\u00f1a complejidad jur\u00eddica alguna, ello no es as\u00ed, en tanto que para realizar dicho c\u00e1lculo es preciso determinar previamente el alcance del concepto jur\u00eddico \u201cpresupuesto anual vigente\u201d en aras de determinar las partidas de gastos a computar en el mismo.<\/p>\n\n\n\n

Se discute si varias partidas de gastos incluidas en el presupuesto comunitario del ejercicio deben o no computarse a los efectos del c\u00e1lculo del l\u00edmite de la cuarta parte del art. 553-31.2 o si, por el contrario, no deben formar parte de dicho presupuesto anual. En particular, las partidas en discusi\u00f3n consisten en (i) el gasto de mantenimiento de aparatos de aire acondicionado y (ii) el gasto del nuevo servicio de vigilancia cuya aprobaci\u00f3n se impugna.<\/p>\n\n\n\n

La existencia de no solo uno, sino hasta dos votos particulares de la Sentencia (sobre un total de cinco) evidencia la falta de consenso de la Sala sobre la cuesti\u00f3n debatida<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

En cuanto a la instalaci\u00f3n de aire acondicionado, su particularidad reside en que se trata de instalaciones que solamente dan servicio a una parte de la comunidad (plantas 2.\u00aa, 3.\u00aa y 4.\u00aa), no siendo de uso de toda la comunidad, y a cuyo sostenimiento solo contribuyen los propietarios que se benefician del mismo. <\/p>\n\n\n\n

La Sentencia declara que, aun cuando se incluya esta partida de gasto en el presupuesto anual comunitario y que se trate de un servicio gestionado por la comunidad, no es propiamente un gasto com\u00fan a todos los propietarios de las nueve plantas del edificio ni se trata de una instalaci\u00f3n que sea susceptible de ser usada por todos los comuneros.  <\/p>\n\n\n\n

Concluye que al tratarse dicha instalaci\u00f3n de un elemento com\u00fan, pero de uso privativo de algunos comuneros, el gasto de mantenimiento que sufragan sus beneficiarios no es propiamente un gasto com\u00fan y, por tanto, no debe incluirse en el presupuesto anual de la comunidad. <\/p>\n\n\n\n

Falta de consenso entre los Magistrados del Tribunal<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

No obstante, conviene puntualizar que este razonamiento jur\u00eddico no es compartido por dos de los magistrados de la Sala que han emitido votos particulares discrepantes, razonando que el hecho de que la instalaci\u00f3n sea de uso privativo no es \u00f3bice para considerar que el gasto de mantenimiento dimanante de dicha instalaci\u00f3n no deba tener la consideraci\u00f3n de  \u201cgasto com\u00fan\u201d, en tanto que no cabe considerar dicho gasto privativo, pues es compartido por varios comuneros y no exclusivo de uno de ellos.<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia razona que si bien ni la LPH ni la normativa catalana de propiedad horizontal regulan el modo de llevar a cabo la contabilidad de las comunidades de propietarios, ni existe previsi\u00f3n normativa alguna acerca de c\u00f3mo debe realizarse el c\u00f3mputo de dichos \u201cgastos comunes\u201d, ni de qu\u00e9 partidas de gastos deben figurar en el \u201cpresupuesto\u201d, la \u00faltima reforma de 2021 de la normativa de propiedad horizontal catalana \u2014Decreto Ley 28\/2021, de 21 de diciembre, de modificaci\u00f3n del libro quinto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a, con el fin de incorporar la regulaci\u00f3n de las instalaciones para la mejora de la eficiencia energ\u00e9tica o h\u00eddrica y de los sistemas de energ\u00edas renovables en los edificios sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, y de modificaci\u00f3n del Decreto ley 10\/2020, de 27 de marzo, por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, econ\u00f3mico y social de la COVID-19, en el \u00e1mbito de las personas jur\u00eddicas de derecho privado sujetas a las disposiciones del derecho civil catal\u00e1n\u2014, hace referencia en el art. 553-30.4 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a al \u201cpresupuesto anual vigente de la comunidad en raz\u00f3n de los gastos comunes ordinarios\u201d, concretando as\u00ed las partidas de gastos a computar en dicho presupuesto anual.<\/p>\n\n\n\n

Y que de la lectura de esta nueva previsi\u00f3n normativa (art. 553-30.4) se infiere que la voluntad del legislador es la de excluir del c\u00f3mputo del presupuesto anual la partida de la nueva instalaci\u00f3n o servicio de vigilancia, en tanto que se trata de un gasto de naturaleza extraordinaria y que resulta l\u00f3gico que el elemento a ponderar para determinar si el gasto es o no asumible para el disidente sea el pago de las cuotas por gastos comunitarios ordinarios previsibles a las que el propietario debe hacer frente anualmente. <\/p>\n\n\n\n

En lo que respecta al c\u00f3mputo de la cantidad incluida en el presupuesto anual  en concepto de mantenimiento de instalaciones de aire acondicionado  a efectos comparativos con el coste del nuevo servicio aprobado, el hecho determinante para que el tribunal considere que el gasto generado no es un gasto com\u00fan es que la instalaci\u00f3n no es, por naturaleza, apta para dar servicio a todos los comuneros, en tanto que solamente cuentan con dicha instalaci\u00f3n de aire acondicionado las plantas 2.\u00aa, 3.\u00aa y 4.\u00aa, mientras que los comuneros de las restantes plantas disponen de equipos propios de aire acondicionado. <\/p>\n\n\n\n

A juicio del tribunal, este hecho lo hace incompatible con la definici\u00f3n de elemento com\u00fan de uso privativo del art. 553-41 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a. Para el Excmo. Tribunal no estamos ante el supuesto de hecho contemplado por la norma legal, y que recordemos reza as\u00ed: \u201cEn el t\u00edtulo de constituci\u00f3n o por acuerdo un\u00e1nime de la junta, se puede vincular a uno o a varios elementos privativos el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes.\u201d <\/p>\n\n\n\n

Los votos particulares de la Sentencia discrepan al respecto, manteniendo que no puede calificarse de elemento privativo porque ning\u00fan propietario ejerce un derecho de propiedad exclusivo sobre \u00e9l (art. 553-1), ni constituye un espacio f\u00edsico susceptible de independencia funcional (art. 553-2.1), ni tienen asignada una cuota de participaci\u00f3n (art. 553-3), ni es susceptible de afectaci\u00f3n singular (art. 553-5), ni consta descrito como tal en el t\u00edtulo constitutivo (art. 553-9), y que establece el apartado 1 del 553-43, la vinculaci\u00f3n del uso de un elemento com\u00fan a uno o varios elementos privativos, no le hace perder su naturaleza jur\u00eddica de elemento com\u00fan. <\/p>\n\n\n\n

La norma general es que todo propietario debe contribuir al pago de las nuevas instalaciones o servicios comunitarios que apruebe la mayor\u00eda<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Conclusiones <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

En nuestra opini\u00f3n, y dicho sea con absoluto respeto hacia los Excmos. Magistrados del Tribunal, la tipolog\u00eda de elemento com\u00fan de uso privativo es irrelevante para determinar si el gasto dimanante de dicho elemento es com\u00fan o no. A modo de ejemplo, el aparato ascensor tambi\u00e9n puede ser un elemento com\u00fan de uso privativo cuando no da servicio a los locales del edificio y estos est\u00e1n excluidos de la contribuci\u00f3n a los gastos de su mantenimiento, o el caso de exclusi\u00f3n de contribuci\u00f3n a gastos de vest\u00edbulo y escalera, y no por ello, los gastos de mantenimiento dejan de considerarse gasto com\u00fan, por mucho que solo los sufraguen los comuneros que se benefician de dicho uso. <\/p>\n\n\n\n

En este sentido se pronuncian los votos particulares de la Sentencia al declarar con gran acierto que \u201cson diversas las circunstancias por las que los diferentes propietarios pueden verse obligados a soportar cargas por importes distintos e, incluso, pueden verse excluidos del pago de determinados gastos comunes, sin que estos dejen de serlo por el hecho de no ser soportados por todos los comuneros\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La existencia de no solo uno, sino hasta dos votos particulares de la Sentencia (sobre un total de cinco) evidencia la falta de consenso de la Sala sobre la cuesti\u00f3n debatida. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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