{"id":8829,"date":"2023-03-14T11:39:47","date_gmt":"2023-03-14T10:39:47","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/jurisprudencia-al-dia-11\/"},"modified":"2023-03-17T10:14:41","modified_gmt":"2023-03-17T09:14:41","slug":"jurisprudencia-al-dia-11","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/jurisprudencia-al-dia-11\/","title":{"rendered":"Jurisprudencia al d\u00eda (134)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

ARRENDAMIENTOS URBANOS<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO <\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Suspensi\u00f3n del recurso de casaci\u00f3n por prejudicialidad civil hasta que se resuelva el procedimiento ordinario sobre revisi\u00f3n de rentas <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c2. Contra la anterior sentencia la demandada apelada ha interpuesto recurso de casaci\u00f3n en la modalidad de inter\u00e9s casacional.<\/p>\n\n\n\n

En el tr\u00e1mite de personaci\u00f3n, Ferdegroup Brothers Inversiones S.L. se ha opuesto a la admisi\u00f3n del recurso. Alega la falta de cumplimiento del requisito de procedibilidad del art. 449.1 LEC, al no haber justificado la recurrente el pago del importe correspondiente a las rentas no abonadas, a las que condena la sentencia recurrida. A\u00f1ade, como causas de inadmisi\u00f3n, la falta de cita de norma sustantiva infringida que resulte aplicable al fondo del asunto y la falta de acreditaci\u00f3n del inter\u00e9s casacional. Y ha presentado un escrito en el que solicita que se declare desierto el recurso de casaci\u00f3n por incumplimiento de lo dispuesto en el art. 449.1 LEC.<\/p>\n\n\n\n

3. Se ha dado traslado del anterior escrito a la parte recurrente, que ha solicitado la suspensi\u00f3n por prejudicialidad civil.<\/p>\n\n\n\n

Alega que existe un procedimiento judicial pendiente relativo a la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus respecto de las rentas de abril, mayo y junio de 2020, que corresponden al periodo de confinamiento estricto acordado en virtud del Real Decreto 463\/2020, de 14 de marzo; que son las \u00fanicas que no pag\u00f3 puntualmente y que han servido a la parte contraria para instar desahucio al que se refiere el recurso de casaci\u00f3n que se tramita en las presentes actuaciones. A\u00f1ade que ha procedido a consignar ad cautelam las rentas de dichos meses.<\/p>\n\n\n\n

Acompa\u00f1a copia de una demanda de juicio ordinario sobre la revisi\u00f3n de determinadas rentas de los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles contra la entidad Ferdegroup Brot, en la que solicita del juzgado la declaraci\u00f3n de los siguientes pronunciamientos:<\/p>\n\n\n\n

\u201ca) Declare la improcedencia del pago de las rentas correspondientes a las mensualidades de abril, mayo y junio de 2020 de los contratos de arrendamiento relacionados en el hecho primero del presente escrito, todos ellos suscritos o novados el 3-2-2020, a saber: a. Contratos de arrendamiento sobre las instalaciones (nave y solar industrial, respectivamente) sitas en la calle Marqu\u00e9s de la Valdavia n\u00ba 111 de Alcobendas. b. Contrato de arrendamiento de nave sita en Avda. de Somosierra, 20 sita en San Sebasti\u00e1n de los Reyes. c. Contrato de arrendamiento de plazas de garaje en Avda. de Somosierra, 12 de San Sebasti\u00e1n de los Reyes.<\/p>\n\n\n\n

\u201cSubsidiariamente, se solicita que se fije el importe de las anteriores rentas en la cantidad que se considere m\u00e1s ajustada a derecho.<\/p>\n\n\n\n

\u201cb) Declare que la parte demandada y arrendadora no puede resolver los indicados contratos de arrendamiento por causa del impago total o parcial de las mensualidades de renta de abril, mayo y junio de 2020.<\/p>\n\n\n\n

\u201cc) Condene a la entidad demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n aporta copia del decreto de admisi\u00f3n dictado el 25 de marzo de 2022, en los autos de juicio ordinario 657\/2022, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 2 de Alcobendas; y de la diligencia de ordenaci\u00f3n de la misma fecha que convoca a las partes a la vista previa a resolver sobre la medida cautelar de suspensi\u00f3n de cualquier ejecuci\u00f3n conducente al desalojo de los locales objeto de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

4. Al d\u00e1rsele traslado de esta petici\u00f3n, la parte recurrida alega que la consignaci\u00f3n de rentas es extempor\u00e1nea y que incumplimiento del requisito de procedibilidad impide la prosecuci\u00f3n del recurso e imposibilita que puedan ser valoradas el resto de cuestiones que se relatan en el escrito presentado por Autofer, S.L.<\/p>\n\n\n\n

SEGUNDO.- Conforme al art. 43 LEC, la suspensi\u00f3n por prejudicialidad civil requiere que \u201cpara resolver sobre el objeto del litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuesti\u00f3n que, a su vez, constituya el objeto principal de otro proceso pendiente ante el mismo o distinto tribunal civil\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Conforme a dicho precepto, una cuesti\u00f3n es prejudicial cuando, entre dos procesos, de alg\u00fan modo conexos, la resoluci\u00f3n previa del objeto principal de un proceso pendiente es necesaria para resolver sobre el objeto litigioso del otro proceso, y no es posible la acumulaci\u00f3n de autos.<\/p>\n\n\n\n

En el caso que se examina concurren los requisitos del art. 43 LEC, ya que el objeto de los autos de juicio verbal de desahucio y reclamaci\u00f3n de rentas del que dimana el presente recurso se refiere al alegado incumplimiento por la demandada arrendataria del pago de las rentas devengadas los meses de abril, mayo y junio de 2020, en virtud de los contratos de arrendamiento concertados entre las partes litigantes en ambos pleitos; y el objeto de los autos de juicio ordinario 657\/2022, seguido en el Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 2 de Alcobendas, es, con car\u00e1cter principal, que se declare la improcedencia del pago de las rentas correspondientes a dichas mensualidades.<\/p>\n\n\n\n

La acci\u00f3n de desahucio por falta de pago de las rentas devengadas durante los meses de abril, mayo y junio de 2020 y la acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n de dichas rentas, as\u00ed como las consecuencias que de dicho impago se derivan, tienen como antecedente l\u00f3gico que dichas rentas sean exigibles, y esto es lo que se debate en el juicio ordinario.<\/p>\n\n\n\n

En atenci\u00f3n a lo expuesto, procede acordar la suspensi\u00f3n del presente recurso por prejudicialidad civil, hasta que recaiga una resoluci\u00f3n definitiva y firme en el procedimiento de juicio ordinario 657\/2022, seguido en el Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 2 de Alcobendas\u201d. <\/p>\n\n\n\n

(ATS, Sala de lo Civil, de 17 de mayo de 2022) <\/em><\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

No tiene derecho de subrogaci\u00f3n la ex pareja del inquilino al no existir convivencia previa de dos a\u00f1os en la vivienda arrendada<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cPues bien, en este sentido, el recurso debe ser estimado, toda vez que, para dirimir la bondad del t\u00edtulo posesorio de la demandada, es perfectamente v\u00e1lido el procedimiento de precario promovido.<\/p>\n\n\n\n

Desde el primer momento, la parte actora sostiene que el contrato de alquiler se celebr\u00f3 con el Sr. Arsenio -hecho que no se discute y que se encuentra avalado con el correspondiente soporte documental-, as\u00ed como que la demandada carece de t\u00edtulo alguno para continuar en la posesi\u00f3n del inmueble cuando el arrendatario \u00fanico desisti\u00f3 del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Tal circunstancia obligaba a la audiencia, como hizo el juzgado de primera instancia, a valorar si la demandada contaba con alg\u00fan t\u00edtulo que amparase la posesi\u00f3n detentada, una vez que el arrendatario \u00fanico desisti\u00f3 del contrato, cuesti\u00f3n que pod\u00eda dirimirse, sin limitaci\u00f3n o merma alguna del derecho de defensa de las partes, en el procedimiento de precario promovido.<\/p>\n\n\n\n

La sentencia recurrida no analiza la concurrencia del supuesto de hecho del art. 12.4 LAU que, desde luego, no resulta de los hechos que la resoluci\u00f3n del tribunal provincial declara acreditados, en su fundamento jur\u00eddico segundo, en que se limita a reconocer la convivencia del arrendatario con la demandada y los hijos de \u00e9sta en la vivienda arrendada por aquel, en congruencia con lo se\u00f1alado en el hecho tercero de la contestaci\u00f3n, en que se admite expresamente que la demandada y su prole pasaron a residir en la vivienda, objeto del proceso, con posterioridad al uno de marzo de 2017, fecha de su alquiler por el Sr. Arsenio.<\/p>\n\n\n\n

Tampoco existe prueba alguna del requisito de la convivencia durante al menos los dos a\u00f1os anteriores al desistimiento o abandono de la vivienda por el arrendatario, cuando no exista, como es el caso, descendencia com\u00fan, para la aplicaci\u00f3n del precitado art. 12.4 LAU.<\/p>\n\n\n\n

La sentencia del juzgado proclama, y as\u00ed lo analiza, que la convivencia entre arrendatario y demandada se inicia vigente el contrato de arrendamiento y finaliza, como se admite por las partes, antes de que el Sr. Arsenio abandonase la vivienda litigiosa, con lo que tal presupuesto temporal no concurre. Es m\u00e1s, en la contestaci\u00f3n a la demanda, nada se afirma con respecto a la convivencia entre el arrendatario y la demandada durante el referido plazo de tiempo, ni tan siquiera se invoca el art. 12.4 LAU.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, la remisi\u00f3n a las partes al juicio ordinario es improcedente, en virtud del conjunto argumental antes expuesto, con lo que procede la estimaci\u00f3n de tal motivo de infracci\u00f3n procesal\u201d. (STS, Sala de lo Civil, n\u00ba605\/2022, de 16 de septiembre)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Validez del requerimiento de pago no recepcionado a efectos de enervaci\u00f3n <\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cEn el presente caso debe entenderse como hace la sentencia de instancia, que el requerimiento de pago no llego (sic) a poder del arrendatario por causa a \u00e9l imputable, puesto que de los documentos aportados a los autos, y especialmente de la declaraci\u00f3n que en el acto del juicio hizo el testigo D. Saturnino, que en el momento de prestar declaraci\u00f3n en el acto del juicio, ya no ten\u00eda ninguna relaci\u00f3n con ninguna de las partes, por haber dejado de ser administrador de la vivienda, se deduce que al demandado se le comunico (sic) tanto el fallecimiento de la arrendadora primitiva, como el hecho de que los actores eran los nuevos propietarios, y a los que deb\u00eda hacerse el pago de la renta, de lo que se deduce que habiendo intentando el requerimiento fehaciente por parte de los arrendadores, mediante el correspondiente burofax, como consta en los autos, y que el mismo no llego (sic) a poder del demandado, por no haber procedido a su recepci\u00f3n dado que costa (sic) que se le dejo (sic) aviso del burofax correspondiente debe atribuirse plena eficacia probatoria, a la documentaci\u00f3n aportada por los arrendadores, en orden a que hecho, o intentando el previo requerimiento de pago, que no llego (sic) al arrendatario por su conducta de no proceder a retirar el citado burofax, unido al hecho de que al demandado se le comunico (sic) tanto el cambio de arrendador, como la forma de llevar a cabo el pago de la renta, a pesar de lo cual no procedi\u00f3 al pago hasta la presentaci\u00f3n de la demanda, dichas consignaciones no pueden tener el efecto enervatorio que pretende la parte apelante. Cuando como ya se expone en esta resoluci\u00f3n judicial el burofax que con esta finalidad le remitieron los arrendadores, no llego (sic) a su poder por causa solo a \u00e9l imputables (sic).\u201d. (STS, Sala de lo Civil, n\u00ba633\/2022, de 29 de septiembre)<\/em><\/p>\n\n\n\n

No procede la pr\u00f3rroga legal extraordinaria del RDL 11\/2020 por extemporaneidad <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

 \u201cPues bien, de los mentados requisitos no se cuestiona que nos hallamos ante un arrendamiento de vivienda, tampoco que hab\u00eda transcurrido el plazo de duraci\u00f3n m\u00ednima legal de tres a\u00f1os que fijaba el art. 9 de la LAU, as\u00ed como que el arrendamiento se encontraba en situaci\u00f3n de pr\u00f3rroga de un a\u00f1o en aplicaci\u00f3n del art. 10 de la LAU, en la redacci\u00f3n vigente de tales preceptos. Igualmente, se hab\u00eda comunicado al arrendatario la voluntad de no renovar el contrato por parte del arrendador con m\u00e1s de 30 d\u00edas de antelaci\u00f3n. El contrato, pues, seg\u00fan la legislaci\u00f3n arrendaticia urbana se extingu\u00eda el 21 de abril de 2020. Ahora bien, dentro de dicho plazo de 30 d\u00edas, entr\u00f3 en vigor, el 2 de abril de dicho a\u00f1o, el RDL 11\/2020. La comunicaci\u00f3n del arrendatario de prorrogar el contrato se produjo el 15 de julio de 2020, es decir dos meses y medio despu\u00e9s de la entrada en vigor de dicha disposici\u00f3n legal.<\/p>\n\n\n\n

Tras la vigencia de dicho RDL 11\/2020, se abre un nuevo panorama normativo, bajo el cual carece de justificaci\u00f3n que el arrendador, tras exteriorizar su voluntad de no prorrogar del contrato de alquiler, conforme al art. 10 de la LAU, tenga que esperar, antes de ejercitar judicialmente la acci\u00f3n de desahucio por expiraci\u00f3n de plazo, los seis meses de pr\u00f3rroga a los que se refiere el precitado RDL, cuando el arrendatario no le formul\u00f3 ninguna petici\u00f3n de tal clase, y no opera la pr\u00f3rroga por ministerio de la ley, sino a iniciativa del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, la espera o pasividad del arrendador, en el ejercicio de la acci\u00f3n de extinci\u00f3n del contrato, hasta que transcurriera dicho plazo de seis meses, conllevar\u00eda el juego de la pr\u00f3rroga t\u00e1cita del art. 10 LAU, que no excluye la nueva normativa.<\/p>\n\n\n\n

Tampoco tiene sentido que, cumplidos los requisitos del art. 10 de la LAU y transcurrido un significativo periodo de tiempo -dos meses y medio-, durante el cual el arrendatario nada manifest\u00f3 sobre su derecho a acogerse al mentado RDL, e interpuesta la demanda, tras su citaci\u00f3n a juicio, pueda el arrendatario oponerse a la extinci\u00f3n del contrato, se\u00f1alando, entonces y solo entonces, que se somete al mentado RDL y, por lo tanto, que el contrato se encuentra bajo la pr\u00f3rroga de seis meses, con la correlativa desestimaci\u00f3n de la acci\u00f3n judicial e imposici\u00f3n de costas.<\/p>\n\n\n\n

El contrato de arrendamiento no puede quedar sometido a tal situaci\u00f3n de incertidumbre, por lo que, al hallarse en pr\u00f3rroga y comunicada, por el arrendador, su intenci\u00f3n de no prorrogar el v\u00ednculo contractual, conforme a lo dispuesto en el art. 10 LAU, es cuando el arrendatario deber\u00e1 exteriorizar su voluntad de acogerse al r\u00e9gimen del precitado RDL, antes de que el contrato quede legalmente extinguido, pues entonces ya no podemos hablar de pr\u00f3rroga, sino de rehabilitaci\u00f3n del v\u00ednculo contractual, lo que constituye una situaci\u00f3n jur\u00eddica que no fue legalmente contemplada.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, en este caso, el demandado no exterioriz\u00f3 su voluntad de acogerse al RDL 11\/2020, que entr\u00f3 en vigor el 2 de abril de 2020, antes de que el contrato hubiera vencido, sino, sin ninguna raz\u00f3n que lo justificase, dos meses y medio despu\u00e9s, el 15 de julio siguiente.\u201d (STS, Sala de lo Civil, n\u00ba639\/2022, de 4 de octubre)<\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Improcedencia de la enervaci\u00f3n ad cautelam <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn consecuencia, la conclusi\u00f3n de la Magistrada de instancia es acertada en cuanto parte del hecho de que se ha procedido al pago de todo lo debido hasta la fecha de la presentaci\u00f3n de la contestaci\u00f3n, con las siguientes particularidades: 1) Tras el requerimiento de pago realizado por burofax en agosto de 2020, la demandada presenta solicitud de medidas cautelares previas para obtener una reducci\u00f3n de la renta, solicitud que fue desestimada por Auto del Juzgado de 1\u00aa Instancia n\u00ba 12 en fecha 5 de noviembre de 2020 (posteriormente confirmada la resoluci\u00f3n en esta alzada); 2) No consta que, con posterioridad a tal pronunciamiento, se haya presentado por la demandada, demanda principal en orden a obtener una modulaci\u00f3n de la renta; y 3) M\u00e1s al contrario, la demandada continu\u00f3 abonando el importe de renta reducido, esto es, 1.500 euros al mes, hasta diciembre de 2020, dejando de abonar cantidad alguna en concepto de renta durante los meses de enero a abril de 2021, tal y como resulta del documento n\u00ba 2 aportado con el escrito de contestaci\u00f3n, que acredita el ingreso de la suma de 10.812,82 euros.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, ese pago ad cautelam que se realiza con la contestaci\u00f3n s\u00f3lo puede ser interpretado como un pago con pretensiones enervatorias, algo que la Juzgadora de instancia rechaza y que, ciertamente, no puede tener acogida, al haberse dirigido a la arrendataria un requerimiento previo de pago que le fue remitido por burofax, de fecha 21 de agosto de 2010 (documento n\u00ba 13 de la demanda), y en el que se reclamaba ya el pago de la parte de las rentas dejadas de satisfacer durante los meses de abril a agosto de 2020, as\u00ed como el primer pago del IBI. Requerimiento fehaciente de pago que no fue atendido y que impide ahora a la demandada hacer uso de la enervaci\u00f3n, ex art. 22.4 de la LEC\u201d. (SAP Cantabria, Sec. 4\u00aa, n\u00ba342\/2022, de 27 de abril)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Validez de la comunicaci\u00f3n de no renovaci\u00f3n del contrato efectuada por los avalistas <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cTal y como indica el \u00f3rgano \u201ca quo\u201d, la duraci\u00f3n estipulada en el contrato era de un a\u00f1o, hasta el d\u00eda 31 de septiembre de 2020, con pr\u00f3rrogas anuales hasta llegar a tres a\u00f1os, salvo que alguna de las partes manifieste a la otra, con treinta d\u00edas de antelaci\u00f3n a la fecha de finalizaci\u00f3n del contrato o de cualquiera de sus pr\u00f3rrogas, la voluntad de no renovarlo.<\/p>\n\n\n\n

El 31 de agosto de 2020, se remite carta certificada al arrendador en el sentido de que, desde el 29 de agosto de 2020, el arrendatario ya no reside en la vivienda arrendada al encontrarse en prisi\u00f3n, del cual los remitentes eran avalistas, raz\u00f3n por la que comunican \u201ctambi\u00e9n\u201d su condici\u00f3n de avalistas, concertada en \u201cAnexo\u201d al contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

El \u00f3rgano \u201ca quo\u201d entiende que la comunicaci\u00f3n de no renovaci\u00f3n dentro de los t\u00e9rminos estipulados en el contrato, comport\u00f3 la finalizaci\u00f3n del mismo y de la responsabilidad de los fiadores.<\/p>\n\n\n\n

Y ciertamente ha de entenderse as\u00ed, por cuanto, independientemente de que la comunicaci\u00f3n la realizasen los avalistas solidarios, todo indica que estos lo hac\u00edan en su propio inter\u00e9s y tambi\u00e9n por cuenta del arrendatario, familiar que acababa de entrar en prisi\u00f3n y ya no resid\u00eda en la vivienda arrendada, de la cual son avalistas.<\/p>\n\n\n\n

De ah\u00ed que la comunicaci\u00f3n efectuaba dentro de los t\u00e9rminos previstos en el contrato, conten\u00eda tanto la voluntad de no prorrogar el contrato tras el transcurso del a\u00f1o de duraci\u00f3n, expresada por los avalistas por cuenta del arrendatario cuyas posibilidades de gesti\u00f3n del arrendamiento estaban claramente dificultadas a causa de su entrada en prisi\u00f3n, como la de finalizar la responsabilidad en su condici\u00f3n de fiadores, que permanecer\u00eda mientras durase el contrato.<\/p>\n\n\n\n

Por eso, en la comunicaci\u00f3n de 31 de agosto de 2020, que formalizan los avalistas, se exponen los motivos de finalizaci\u00f3n del contrato y de la voluntad de no renovaci\u00f3n, por cuenta del arrendatario que no pod\u00eda gestionarlo al entrar en prisi\u00f3n el d\u00eda anterior, y se contin\u00faa diciendo que, por ese motivo, comunican \u201ctambi\u00e9n\u201d la finalizaci\u00f3n de su aval al t\u00e9rmino del contrato, lo cual es consecuencia de que una vez que el contrato ha concluido conforme a lo previsto en el mismo, no ha de continuar vigente el aval solidario de las obligaciones posteriores a la conclusi\u00f3n contractual, pues constituyendo el aval una garant\u00eda prestada para el cumplimiento de una obligaci\u00f3n principal, el cumplimiento o finalizaci\u00f3n de la obligaci\u00f3n principal, conlleva a su vez la conclusi\u00f3n de la obligaci\u00f3n accesoria\u201d. (SAP Girona, Sec. 2\u00aa, n\u00ba211\/2022, de 17 de mayo)<\/em><\/p>\n\n\n\n

La atribuci\u00f3n del derecho de uso de la vivienda familiar al ex c\u00f3nyuge no arrendatario no le convierte en arrendatario <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cCUARTO.- De acuerdo con este criterio la demandada no adquiri\u00f3 el estatus de titular del contrato por el hecho de que en la sentencia de separaci\u00f3n se le atribuyese el uso de la vivienda familiar, como pretende al amparo de lo dispuesto en el art\u00edculo 15 de la LAU de 1994, toda vez que dicho art\u00edculo, c\u00f3mo entiende la mayor parte de la doctrina, no comporta una subrogaci\u00f3n \u201cex lege\u201d sino que se ha impuesto la tesis de que contin\u00faa en el arrendamiento pero no a t\u00edtulo de arrendatario sino de \u201casignatario\u201d o \u201catributario\u201d de la vivienda; es decir que la continuaci\u00f3n del c\u00f3nyuge no arrendatario en el uso de la vivienda arrendada como consecuencia de la resoluci\u00f3n judicial que le atribuye el mismo en procedimiento de nulidad, separaci\u00f3n o divorcio, no equivale a una subrogaci\u00f3n ex lege en la titularidad arrendaticia, si no a un innominado derecho a permanecer, sin alterar el marco de las relaciones jur\u00eddicas preexistentes. As\u00ed, el c\u00f3nyuge que haya concertado el contrato de arrendamiento sigue siendo arrendatario, si bien tiene limitado el derecho a la posesi\u00f3n de la vivienda arrendada por razones derivadas del tratamiento de la crisis conyugal; y el c\u00f3nyuge adjudicatario del uso no pasa a ser arrendatario. La resoluci\u00f3n judicial que atribuye el uso al c\u00f3nyuge no arrendatario no afecta, pues, a la titularidad del derecho arrendaticio, pues en definitiva, sea cual fuere el t\u00edtulo por el que los c\u00f3nyuges habitan la vivienda, la atribuci\u00f3n del uso por resoluci\u00f3n judicial en procedimiento de separaci\u00f3n y divorcio afecta s\u00f3lo al uso de la misma, pero no a la titularidad.\u201d (SAP Valladolid, Sec. 3\u00aa, n\u00ba294\/2022, de 27 de mayo)<\/em><\/p>\n\n\n\n

No procede la subrogaci\u00f3n por no haber comunicado la muerte de la arrendataria <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cPRIMER.- 1. La sent\u00e8ncia impugnada estima l\u2019extinci\u00f3 del contracte d\u2019arrendament en aplicaci\u00f3 de l\u2019 art. 16.3 LAU de 1994 per no haver comunicat al arrendador, en el termini de 3 mesos i per escrit, la mort de la arrendat\u00e0ria, mare del recurrent, i la possible subrogaci\u00f3 del recurrent en l\u2019arrendament.<\/p>\n\n\n\n

2. L\u2019apel\u00b7lant reconeix al recurs que no va fer la comunicaci\u00f3 per escrit, al\u00b7legant que la va fer verbalment. Si b\u00e9 la doctrina considera que no \u00e9s prec\u00eds que aquesta comunicaci\u00f3 sigui escrita, s\u00ed \u00e9s prec\u00eds que l\u2019arrendador tingui coneixement d\u2019ella. En el present cas, no prova en absolut el demandat -i a ell li corresponia la c\u00e0rrega de la prova- haver fet tal comunicaci\u00f3, no havent tampoc mai la propietat consentit, expressa o t\u00e0citament, que el demandat pod\u00e9s continuar com a arrendatari del pis, per la qual cosa el contracte s\u2019ha extingit\u201d. (SAP Tarragona, Sec. 3\u00aa, n\u00ba391\/2022, de 7 de julio)<\/em><\/p>\n\n\n\n

La desocupaci\u00f3n de la vivienda durante 4 a\u00f1os es motivo de resoluci\u00f3n de un contrato de renta antigua <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cDebemos partir de que el art.62.3\u00ba LAU 1964 dispone que \u201cNo tendr\u00e1 derecho el inquilino o arrendatario a la pr\u00f3rroga legal en los siguientes casos: (…) 3.\u00ba Cuando la vivienda no est\u00e9 ocupada durante m\u00e1s de seis meses en el curso de un a\u00f1o, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupaci\u00f3n o cierre obedezca a justa causa.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, aunque puede aceptarse que la informaci\u00f3n recabada de la Compa\u00f1\u00eda de electricidad, \u201cEndesa\u201d, del per\u00edodo comprendido entre el 19 de febrero de 2015 y el 5 de marzo de 2019, corresponde a otra vivienda, no a la vivienda arrendada, pues es relativa a la que est\u00e1 sita en el PASAJE000 n\u00ba NUM001, de Sant Fel\u00edu de Llobregat -el oficio se remiti\u00f3 en forma err\u00f3nea-, la informaci\u00f3n recabada de la Compa\u00f1\u00eda de agua, \u201cAig\u00fces de Barcelona\u201d, indica que le fueron cargados a la demandada, titular de las facturas, los importes m\u00ednimos estipulados, lo cual revela la desocupaci\u00f3n. Pero, sobre todo, tanto la testifical del administrador de la finca, como la de la hija de la demandada, cuya declaraci\u00f3n debe ser valorada con cautela ( art.376 LEC), corroboran esa desocupaci\u00f3n durante cuatro a\u00f1os, y que no se puso siquiera en conocimiento de la parte arrendadora.<\/p>\n\n\n\n

Resulta especialmente revelador el hecho de que fue, precisamente, a partir de que, en fecha 26 de febrero de 2016, se recibi\u00f3 por el hijo de la demandada -ante los intentos fallidos anteriores dirigidos a la propia arrendataria en la vivienda arrendada para contactar con ella, como es el caso del burofax de 24 de octubre de 2016 (\u201cHa resultado: No entregado por Sobrante. No retirado en oficina\u201d) – el burofax de la administraci\u00f3n de fincas (\u201cFINQUE ST. FEL\u00cdU\u201d) de 18 de febrero de 2019, cuando la demandada adopt\u00f3 ya una actitud proactiva, encaminada a figurar de nuevo como empadronada en la vivienda arrendada, para dar la apariencia de que segu\u00eda habitando en la vivienda arrendada, en la l\u00f3gica creencia de que lo contrario avalar\u00eda la tesis de la desocupaci\u00f3n de la vivienda. Pero la falta de comunicaci\u00f3n y la extensa duraci\u00f3n de la desocupaci\u00f3n, avalan, precisamente, la concurrencia de la causa de resoluci\u00f3n contractual esgrimida por la actora, y no queda justificada por las razones de salud alegadas por la demandada, relacionadas con su edad.<\/p>\n\n\n\n

Cabe a\u00f1adir que las alegaciones vertidas por la apelante acerca de la situaci\u00f3n surgida a ra\u00edz de la pandemia de Covid-19 y a la declaraci\u00f3n del estado de alarma subsiguiente, integran alegaciones extempor\u00e1neas, derivadas ya de la propia extemporaneidad de tal hecho respecto de los hechos alegados en la demanda y respondidos en la contestaci\u00f3n, que fue presentada el 16 de junio de 2020, aparte de que no fueron vertidas en esta \u00faltima.<\/p>\n\n\n\n

Como recuerda EL ATS, Sala 1\u00aa, de 2 de diciembre de 2014:<\/p>\n\n\n\n

\u201c la raz\u00f3n esencial de la sentencia recurrida para desestimar el recurso de apelaci\u00f3n de la parte demandada, ahora recurrente, es que lo que plantea en dicha sede es que se valoren hechos distintos de los que fueron objeto de controversia en primera instancia, no pudiendo introducirse en el litigio cuestiones nuevas a las planteadas en primera instancia, donde adem\u00e1s, la ahora recurrente, fue declarada en rebeld\u00eda. En efecto, como ya se\u00f1al\u00f3 la Sentencia que ahora se recurre, los argumentos o motivos aducidos por la apelante se fundan en unas razones de oposici\u00f3n nuevas que no fueron alegadas en la instancia (…) implicar indefensi\u00f3n para la parte contraria, priv\u00e1ndola de oportunidades de alegaci\u00f3n y prueba, con trasgresi\u00f3n de los principios de igualdad, preclusi\u00f3n y oportunidad procesal de defensa, al verse sorprendida la contraparte por unas alegaciones que no fueron objeto del debate inicial ( SSTS 10-12-91 , 18-4-92 , 7-5-93 , 22-10-93 , 2-12-94 , 28-1- 95 , 18-1-96 , 7-6-96 , 17-6-96 , 31-7-96 , 2-12-97 , 13-4- 98 , 6-7-98 , 29-9-98 , 1-6-99 y 23-5-2000 ), debiendo recordarse que la aplicaci\u00f3n del principio \u201ciura novit curia\u201d, si bien autoriza a los Tribunales a aplicar las normas que estimen procedentes, as\u00ed como a modificar el fundamento jur\u00eddico de las pretensiones, no les faculta, en cambio, para resolver la cuesti\u00f3n sometida a su decisi\u00f3n trasmutando la causa de pedir o sustituyendo las cuestiones debatidas por otras distintas , cuyo cambio o transmutaci\u00f3n puede significar menoscabo del art. 24 CE , al desviarse de los t\u00e9rminos en que viene planteado el debate forense, vulnerando el principio de contradicci\u00f3n ( SSTS 9-3-85 , 9-2-88 y 30-12-93 , entre otras).\u201d<\/p>\n\n\n\n

En ese sentido, no cabe examinar esos argumentos vertidos en su recurso, pues no fue objeto de discusi\u00f3n en primera instancia lo que ahora alega en apelaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Por lo dem\u00e1s, como aduce la apelada en su escrito de oposici\u00f3n al recurso, el hecho de que la demandada ha ido abonando la renta convenida, que constituye una obligaci\u00f3n esencial como arrendataria ( art.1555.1 CC), carece de incidencia en este procedimiento, puesto que la actora no ejercita acci\u00f3n de resoluci\u00f3n basada en la falta de pago de la renta\u201d. (SAP Barcelona, Sec. 4\u00aa, n\u00ba391\/2022, de 25 de julio)<\/em><\/p>\n\n\n\n

No procede la resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento de vivienda por actividades molestas por insuficiencia probatoria<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c6.- En relaci\u00f3n a la acci\u00f3n de resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento por actividades molestas ( art. 114.7\u00ba de la LAU de 1964 ) en concreto, los ruidos en la finca arrendada que alega la parte actora, debe se\u00f1alarse como un requisito esencial la permanencia o habitualidad de la actividad molesta, excluyendo de aqu\u00e9lla actos espor\u00e1dicos y sin que sea necesaria en la actualidad la concurrencia del requisito de notoriedad. La carga de la prueba de los hechos constitutivos de su pretensi\u00f3n reside en el actor, en este concreto caso, sobre la existencia y persistencia de los ruidos que alega.<\/p>\n\n\n\n

7.- En la revisi\u00f3n de la prueba que efect\u00faa este tribunal de apelaci\u00f3n al respecto de esa concreta causa de resoluci\u00f3n, debe destacarse la documental aportada con el escrito de demanda en que destaca la existencia de quejas y denuncias efectuadas solo por los testigos (Sres. Francisco y por el Sr. Gervasio, en representaci\u00f3n del Sr. Francisco) propuestos por la parte actora y el doc. n\u00fam. 9 en el que se aporta el informe del Ajuntament de Barcelona referido a una de esas quejas y en la que los agentes actuantes indicaron que no se detectaron ruidos y que achacaron las quejas a un problema de convivencia.<\/p>\n\n\n\n

En el interrogatorio el propio actor manifest\u00f3 no existir quejas anteriores a las del Sr. Francisco y en el mismo sentido el administrador de la finca, se\u00f1al\u00f3 que no recuerda quejas anteriores a la denuncias de ese testigo de la actora. Asimismo, existe el certificado unido como doc. n\u00fam. 1 del escrito de contestaci\u00f3n consta un certificado emitido por la Comisi\u00f3n de vecinos de carrer DIRECCION000 en el que indican la inexistencia de quejas por ruidos. Por \u00faltimo, tampoco se ha aportado por parte del actor, como le correspond\u00eda, prueba que objetivase esas molestias como pudiera ser sobre una medici\u00f3n de decibelios\u201d. (SAP Barcelona, Sec. 4\u00aa, n\u00ba418\/2022, de 19 de septiembre)<\/p>\n\n\n\n

No procede la reducci\u00f3n de la renta exigible en aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201ciii) Partiendo de la anterior jurisprudencia y su aplicaci\u00f3n al caso concreto que nos ocupa, considera la Sala:<\/p>\n\n\n\n

1\u00ba) que la aplicaci\u00f3n sumamente restrictiva o excepcional de esta cl\u00e1usula por parte de la jurisprudencia no puede llevarnos a una soluci\u00f3n generalizada de que cualquier arrendatario pueda invocar la mera reducci\u00f3n de los ingresos que percibe, en relaci\u00f3n con los obtenidos antes de la pandemia, como fundamento de aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula, pues en esta situaci\u00f3n se encontrar\u00edan la inmensa mayor\u00eda de los arrendatarios, por lo que la soluci\u00f3n pasa por el establecimiento de medidas por los Estados para la protecci\u00f3n de determinados arrendatarios vulnerables, que es el caso del Gobierno de Espa\u00f1a, que ha dictado en el a\u00f1o 2020 los Reales Decretos Ley 11 y 15\/2020.<\/p>\n\n\n\n

2\u00ba) nada impide que en determinados contratos pueda invocarse por el inquilino o arrendatario la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula \u201crebus sic stantibus\u201d, pero para ello es necesario que estemos ante concretos supuestos en que pueda apreciarse de forma n\u00edtida la concurrencia de los dos criterios que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha fijado, esto es, que la mutaci\u00f3n o cambio de circunstancias determine la desaparici\u00f3n de la base del negocio y que se trate de riesgos que no sean los normales o inherentes al contrato.<\/p>\n\n\n\n

3\u00ba) en el caso presente, la juzgadora de instancia aplica de forma correcta la doctrina jurisprudencial, pues estamos ante un arrendamiento de vivienda en una zona exclusiva de Madrid, por la que el demandante abonaba en julio de 2020 la suma de 2.813,40 euros mensuales, situaci\u00f3n en que la propuesta de negociaci\u00f3n del demandante trasladada a la propiedad de abonar una renta de 2.250 euros mensuales en atenci\u00f3n a las circunstancias apuntadas por el demandante, consecuencia de la pandemia, no puede considerarse que suponga la desaparici\u00f3n de la base del negocio o la frustraci\u00f3n del contrato, sino la apertura de un marco negociador, pues en definitiva en estos contratos la fijaci\u00f3n del precio o renta est\u00e1 sujeta a la oferta y a la demanda.<\/p>\n\n\n\n

Consecuencia de lo anteriormente expuesto, proceder\u00e1 la desestimaci\u00f3n del recurso de apelaci\u00f3n\u201d. (SAP Madrid, Sec. 19\u00aa, n\u00ba283\/2022, de 28 de septiembre)<\/p>\n\n\n\n

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALU\u00d1A<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Basta la mayor\u00eda de 4\/5 para adoptar acuerdos de distribuci\u00f3n de gastos comunes de forma distinta a las cuotas de participaci\u00f3n<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c11. En suma, las cuotas de participaci\u00f3n de las comunidades que se rigen por las normas de la propiedad horizontal no sirven \u00fanicamente para establecer c\u00f3mo se han de repartir los gastos internos de la comunidad, sino que determinan la propiedad de los elementos privativos en los elementos comunes, sirven de m\u00f3dulo de reparto de cargas y beneficios, sirven tambi\u00e9n para el c\u00f3mputo de los qu\u00f3rums necesarios para pedir la constituci\u00f3n de las juntas y para el c\u00f3mputo de los votos que determinan la validez de los acuerdos (art. 553-20, 553-25, 553-26) e incluso para establecer la responsabilidad de la comunidad (art. 553-46).<\/p>\n\n\n\n

12. En orden a la distribuci\u00f3n de los gastos comunitarios, es cierto que admitiendo el CCCat la validez de los pactos en contrario, deberemos remitirnos a los art\u00edculos que regulan los qu\u00f3rums necesarios para la validez de los acuerdos y a los preceptos que admiten que los estatutos puedan exonerar a determinados propietarios de elementos privativos de la obligaci\u00f3n de satisfacer determinados gastos, acordar cuotas especiales de gastos e incluso un incremento en la participaci\u00f3n en los gastos comunes correspondientes a un elemento privativo por el uso desproporcionado de elementos o servicios comunes, acuerdo este \u00faltimo que puede adoptar tambi\u00e9n la Junta seg\u00fan el art. 553-45.4.<\/p>\n\n\n\n

13. La modificaci\u00f3n de los estatutos no requiere en la legislaci\u00f3n catalana por regla general de la unanimidad como resalta el pre\u00e1mbulo del libro V, sino el apoyo de 4\/5 de los propietarios que representen 4\/5 de las cuotas de participaci\u00f3n en la propiedad (art. 553-26.2, a\/).<\/p>\n\n\n\n

14. En concreto, en cuanto a la contribuci\u00f3n al pago de los gastos comunes, el art. 553-45.1 expresa que los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporci\u00f3n a su cuota de participaci\u00f3n o de acuerdo con las especialidades fijadas por el t\u00edtulo de constituci\u00f3n, los estatutos o los acuerdos de la Junta. Para acordar esas cuotas especiales de gastos se requiere asimismo la mayor\u00eda cualificada de 4\/5 de cuotas y de propietarios (art. 553-26.2, e\/).<\/p>\n\n\n\n

Y el art. 553-45.3 permite que los estatutos establezcan cuotas especiales diferentes a las de participaci\u00f3n, para la contribuci\u00f3n al pago de determinados gastos entre los que se incluyen los de escaleras diferentes, piscinas y zonas ajardinadas en cuyo caso el pago debe hacerse de acuerdo con la cuota espec\u00edfica.<\/p>\n\n\n\n

15. Esta diferente regulaci\u00f3n de las cuotas de participaci\u00f3n en el dominio (las que regulan la propiedad, sirven de m\u00f3dulo para cargas y beneficios y para establecer los derechos de cada uno de los propietarios de los elementos privativos en el momento de extinguirse la comunidad) que se calculan en la forma legalmente ordenada, respecto de las cuotas que determinan la participaci\u00f3n en los gastos e ingresos que pueden considerar otros criterios, nos ha permitido sentar doctrina legal en las STSJCat 83\/2015 de 3 de diciembre y 86\/2016 de 7 de noviembre.<\/p>\n\n\n\n

16. En dicha doctrina se establece que, si para alterar las cuotas de participaci\u00f3n fijadas en el t\u00edtulo de propiedad se requiere de la unanimidad, esta no ser\u00e1 necesaria para adoptar acuerdos de distribuci\u00f3n de gastos comunes diferentes a los que resultar\u00edan de la aplicaci\u00f3n del reparto seg\u00fan la cuota de participaci\u00f3n, bastando con la mayor\u00eda de 4\/5 de los propietarios que representen los 4\/5 de las cuotas de participaci\u00f3n si supone modificaci\u00f3n del t\u00edtulo o de los estatutos, en el bien entendido de que si los acuerdos se han adoptado en otra forma, ser\u00e1n susceptibles de ser modificados y volver a lo que se prevea en el t\u00edtulo o en los estatutos por mayor\u00eda simple\u201d. (STSJ Catalu\u00f1a, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1\u00aa, n\u00ba27\/2022, de 26 de mayo)<\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Legitimaci\u00f3n de la comunidad para exigir la reposici\u00f3n de la fachada a su estado originario<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cTERCERO.- De todo lo expuesto se desprende que la sentencia apelada no incurri\u00f3 en error en la valoraci\u00f3n de la prueba, ya que existi\u00f3 la obra que alter\u00f3 la est\u00e9tica de la fachada. Y no se dio el acuerdo expreso de la comunidad para ello, porque se obtuvo el acuerdo para llevar a cabo la obra interior de transformaci\u00f3n del entresuelo de la actora en loft habitacional, pero no para la alteraci\u00f3n del elemento com\u00fan que configura la fachada del edificio que result\u00f3 est\u00e9ticamente afectada.<\/p>\n\n\n\n

La consecuencia ha de ser la de reconocer a la comunidad legitimaci\u00f3n para exigir la reposici\u00f3n de la fachada al estado originario de dicho elemento com\u00fan, art 533-36.4 CCCat, que fue lo acordado por la comunidad en la junta de 26 de junio de 2019 sin incurrir en abuso ni ejercicio antisocial de su derecho, por lo que ha de coincidir este tribunal con el criterio del \u00f3rgano \u201ca quo\u201d que valor\u00f3 la prueba sin incurrir en error alguno\u201d. (SAP Girona, Sec. 2\u00aa, n\u00ba134\/2022, de 29 de marzo)<\/p>\n\n\n\n

Nulidad de acuerdos de instalaci\u00f3n de ascensor por ocupar una parte del inmueble que no constituye anexo<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cTercero : 1. Para instalar ascensores, como para cualquier actuaci\u00f3n tendente a suprimir barreras arquitect\u00f3nicas, el art\u00edculo 553-39 del C\u00f3digo Civil de Catalunya permite que se constituyan servidumbres permanentes solo sobre los \u201c anexos de los elementos de uso privativo\u201d. Aunque la ley habla de constituir servidumbres, en realidad se trata, para ser claros, de ocupar parte de la superficie, privando a su propietario, de forma perpetua, de esa superficie ocupada.<\/p>\n\n\n\n

Esta cuesti\u00f3n, que ha suscitado y suscita muchos conflictos en las comunidades de propietarios, result\u00f3 afectada, de forma muy significativa, por la reforma realizada mediante la Ley 5\/2015, de 13 de mayo, aunque, en realidad, seg\u00fan se miren las cosas, el cambio legislativo quiz\u00e1 no haya sido decisivo en un caso como \u00e9ste.<\/p>\n\n\n\n

2. Antes de la indicada reforma la instalaci\u00f3n de un ascensor pod\u00eda afectar a locales y a cualquier parte de un edificio que no fuese vivienda estricta. Los acuerdos de que aqu\u00ed se trata habr\u00edan sido v\u00e1lidos bajo esa anterior normativa, siempre que se considerase que el patio de luces del entresuelo no forma parte de las viviendas situadas en dicha planta. De las viviendas estrictas, como dec\u00eda la ley antes. Pero en este caso ese patio est\u00e1 destinado a lavaderos y es muy dif\u00edcil argumentar que un lavadero no forma parte de la vivienda a la que presta servicio. En la sentencia de esta secci\u00f3n 265\/2021, de 22 de junio, se entendi\u00f3 que el lavadero formaba parte de la vivienda estricta. De acuerdo con este criterio los acuerdos habr\u00edan sido inv\u00e1lidos, tambi\u00e9n bajo la redacci\u00f3n del art\u00edculo 553-39 anterior a la citada reforma de 2015.<\/p>\n\n\n\n

3. Tras esta ley de 2015 solo puede privarse a un propietario de un anexo de un local o una vivienda. Se ha producido, por tanto, una evidente restricci\u00f3n de las posibilidades en este \u00e1mbito. Ahora no puede ponerse un ascensor privando a un propietario de una parte de su local. Solo puede privarse de un \u201canexo\u201d o parte de \u00e9l.<\/p>\n\n\n\n

La ley no define qu\u00e9 debe entenderse por \u201c anexo\u201d. Antes de la reforma de 2015 el art\u00edculo 553-35 consideraba anexos las plazas de aparcamiento, los boxes y los trasteros. Despu\u00e9s de la reforma solo se refiere a los anexos como espacios definidos como tales en el t\u00edtulo constitutivo. Sea cual sea el concepto de \u201c anexo\u201d que se utilice, nos parece evidente que en este caso la instalaci\u00f3n del ascensor en la forma aprobada no afectar\u00eda a anexos sino a elementos privativos propiamente dichos. El patio de luces, destinado a lavaderos de los entresuelos, no puede considerarse un anexo, como se entendi\u00f3 en la citada sentencia de esta secci\u00f3n. El local ser\u00eda afectado en una parte del mismo, de su superficie propia, y no en ning\u00fan anexo al mismo.<\/p>\n\n\n\n

4. As\u00ed pues, como los acuerdos adoptados comportar\u00edan la privaci\u00f3n a los demandantes de una parte de la superficie de su local y de su vivienda, que no constituyen anexos sino parte de los mismos, infringen lo dispuesto en el repetido art\u00edculo 553-39 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, en la redacci\u00f3n resultante de la reforma realizada en el a\u00f1o 2015 e, incluso, en la vigente antes de dicha reforma, por la afectaci\u00f3n del patio de luces en que se encuentra el lavadero del entresuelo\u201d. (SAP Barcelona, Sec. 16\u00aa, n\u00ba191\/2022, de 28 de abril)<\/p>\n\n\n\n

Validez de acuerdo que permite compensar una derrama con el saldo positivo de un comunero<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cPrimer motivo: car\u00e1cter abusivo y contrariedad al art. 553-4 CCCat . del acuerdo 4\u00ba adoptado en la junta ordinaria celebrada en fecha 20 de marzo de 2.017 por el que se decide compensar el importe de la derrama extraordinaria a girar para la reparaci\u00f3n de la terraza comunitaria con los saldos positivos del que dispon\u00eda cada departamento, salvo el primero propiedad del actor.<\/p>\n\n\n\n

El motivo se desestima.<\/p>\n\n\n\n

Con independencia de a) la naturaleza jur\u00eddica de las cuotas de 100\u20ac;\/mes acordadas en junta de 12\/1\/11 (documento 4 de la demanda), plenamente exigibles como sostiene el actor\/apelante o como mecanismo de ahorro para futuras contingencias como defiende la interpelada\/recurrida -as\u00ed se lo hizo saber al anterior en junta extraordinaria celebrada el 6\/9\/16 (documento 3 de la demanda)- y b) las acciones que pudieran corresponder a DON Romulo por raz\u00f3n de la reconocida inexactitud de la certificaci\u00f3n a que se refiere el art. 553-4.2 CCCat., para resolver la impugnaci\u00f3n del acuerdo 4\u00ba de 20\/3\/17 la Sala debe partir, al igual que el Juzgado y por evidentes razones de seguridad jur\u00eddica ( arts. 9.3 C.E.), del hecho incontestable de la firmeza del primer acuerdo adoptado en la junta ordinaria de 7 de marzo de 2.016 (documento 2 de la demanda) por el que se aprueban los saldos correspondientes al ejercicio 2.015 favorables a los propietarios de las entidades bajos, principal, segundo, tercero y \u00e1tico de la Comunidad.<\/p>\n\n\n\n

En base a la indicada decisi\u00f3n comunitaria adoptada el 7\/3\/16, y atendidas las explicaciones dadas en la posterior junta de 6\/9\/16, la totalidad de departamentos de la finca salvo el piso primero, propiedad del actor desde el 12\/1\/15, presentaban al cierre del ejercicio 2.015 una serie de saldos positivos por el esfuerzo econ\u00f3mico que sus due\u00f1os hab\u00edan realizado durante los a\u00f1os anteriores: mayor aportaci\u00f3n frente a los gastos comunes imputables a su respectiva entidad. Saldos que, lejos de devolverse a cada uno de los comuneros, se decidi\u00f3 en la referida junta de 7\/3\/16 que quedaran como fondo de la Comunidad.<\/p>\n\n\n\n

Es precisamente al tener que acometer las obras de reparaci\u00f3n de la terraza comunitaria acordada en la reuni\u00f3n de 20\/3\/17 cuando la junta decide aplicar esos fondos para reducir la derrama a satisfacer por cada uno de los copropietarios. No es ahora el momento de discutir la realidad de los referidos saldos como pretende el actor invocando un perjuicio para \u00e9l (art. 553-31.1.a) CCCat.) cuando la estimaci\u00f3n de su pretensi\u00f3n provocar\u00eda una lesi\u00f3n a sus vecinos, a quienes se les hab\u00eda reconocido un super\u00e1vit en la liquidaci\u00f3n aprobada, en firme, en la junta de 7\/3\/16\u201d. (SAP Barcelona, Sec. 11\u00aa, n\u00ba277\/2022, de 29 de abril)<\/p>\n\n\n\n

No se requiere autorizaci\u00f3n del comunero afectado para constituir una servidumbre de instalaci\u00f3n de ascensor en un anexo del local de su propiedad<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c8. Aix\u00ed ho hav\u00edem ja dit en SAP Tarragona, Sec. 1a, 523\/2018, de 5 de desembre : \u201cde la reforma se deriva con claridad que las \u00fanicas servidumbres permanentes que se permiten constituir a partir de la misma para la supresi\u00f3n de barreras arquitect\u00f3nicas, de mejora o para el acceso a elementos comunes que no tengan otro, habr\u00e1n de recaer \u00fanicamente sobre anexos de elementos de uso privativo, que son los comprendidos en el art. 553-35, es decir, espacios f\u00edsicos o derechos vinculados de manera inseparable a un elemento privativo, que, seg\u00fan se deriva del art. 553-33, comprende tanto a la vivienda como a los locales y espacios f\u00edsicos que puedan ser objeto de propiedad separada y que tienen independencia funcional\u201d, per la qual cosa, la servitud sols pot gravar un annex d\u2019un local o d\u2019un habitatge, no un local o un habitatge, excepte en aquests \u00faltims casos que el seu propietari ho consenteixi.<\/p>\n\n\n\n

9. Aquest espai \u00e9s descrit com \u201c junto a la escalera de acceso a los altos, existe, entre el local de la planta baja y la azotea, un hueco interior destinado a ventilaci\u00f3n y extracci\u00f3n de humos de dicho local de la planta baja\u201d, i podem concloure, per tant, que el local t\u00e9, conforme el t\u00edtol de constituci\u00f3, un annex que, situat al costat de l\u2019escala comunit\u00e0ria, \u00e9s aquest forat per a ventilaci\u00f3 i possibles canalitzacions de tal local, espai que comunica el local dels baixos amb la terrassa de l\u2019edifici, passant per davant de cada pis, per la qual li pot ser aplicable l\u2019 art. 553-39.2 CCCat\u201d. (SAP Tarragona, Sec. 3\u00aa, n\u00ba310\/2022, de 26 de mayo)<\/p>\n\n\n\n

La comunidad debe asumir las obras de reparaci\u00f3n de la terraza al tratarse de da\u00f1os de car\u00e1cter estructural<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201cAs\u00ed se reconoce tambi\u00e9n en la STS de 17 de febrero de 1993 cuando recoge que \u201clas terrazas de los pisos de que se trata merecen la calificaci\u00f3n de elemento com\u00fan del inmueble, pues aun cuando su uso y disfrute corresponda en exclusividad al titular del piso a que pertenezcan, est\u00e1 fuera de toda duda que sirven, al propio tiempo, de cubierta del edificio, con lo que, en el aspecto estructural, tienden a la consecuci\u00f3n del bien general o com\u00fan de los part\u00edcipes de la Comunidad, y de aqu\u00ed que el matiz diferenciador que importa, por su relevancia, es el concerniente a la naturaleza de los gastos a satisfacer, lo cual, est\u00e1 en relaci\u00f3n, a su vez, con la \u00edndole de la reparaci\u00f3n a efectuar…\u201d, concluyendo la citada sentencia que si las obras de reparaci\u00f3n tienen la finalidad de suprimir las filtraciones y humedades y afectan \u201cno s\u00f3lo a la sustituci\u00f3n del pavimento superficial , sino a la de la tela asf\u00e1ltica subyacente y al saneamiento de toda la obra gruesa hasta el techo de los pisos inferiores…aunque la superficie de la terraza, en tanto que espacio aprovechable, la disfruten s\u00f3lo los propietarios que puedan acceder a ella, en cambio en su funci\u00f3n estructural de elementos de cubrici\u00f3n del edificio act\u00faa en beneficio com\u00fan… por lo que los gastos deben correr de cuenta de la Comunidad\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, se estima que, si son obras debidas a la antig\u00fcedad y al deterioro normal del edificio por el propio desgaste de este, no mediando mal uso por parte del propietario que la utiliza, las reparaciones son a cargo de la comunidad. \u00danicamente, en el supuesto de reparaciones consideradas extraordinarias, se podr\u00e1 exigir el pago al propietario que utiliza la terraza de forma exclusiva si se prueba que los da\u00f1os derivan de una actuaci\u00f3n propia dolosa o culposa.<\/p>\n\n\n\n

Y este aspecto es precisamente lo que ha sido objeto de prueba y discusi\u00f3n en el caso de autos en que hay dos periciales que analizan este concreto extremo, siendo que el juez a quo llega a la conclusi\u00f3n, una vez examinadas y valoradas las periciales, que estamos ante da\u00f1os estructurales derivados del uso de un mortero inadecuado y falta de juntas de dilataci\u00f3n, y as\u00ed se infiere no solo de la pericial de la parte actora sino tambi\u00e9n de la de la demandada que expresamente se refiere a ello e incluso en la propuesta de reparaci\u00f3n y valoraci\u00f3n propone la colocaci\u00f3n de l\u00e1mina impermeabilizante en donde no la hay o est\u00e1 mal colocada. Por lo tanto, la valoraci\u00f3n que efect\u00faa el juez a quo est\u00e1 perfectamente sustentada por prueba pericial y lo que la parte apelante pretende es sustituir ese criterio por el propio, tomando de su propia pericial aquello que le interesa y prescindiendo de lo que no le es favorable.<\/p>\n\n\n\n

Por lo dem\u00e1s, no es posible hablar de mal mantenimiento por parte del actor si no se dice en que ha consistido aquel y que es lo que deber\u00eda de haber hecho para evitarlo. El apelante apunta a que le hubiera bastado colocar o aplicar mortero a las grietas o achicar el agua cuando llueve (su propio perito habla de la insuficiencia de los desag\u00fces existentes, debi\u00e9ndose de haber instalado de inicio, ya dos sumideros), siendo que evidentemente no es la obligaci\u00f3n del comunero realizar actuaciones que exceden del mantenimiento obligaci\u00f3n del comunero y se adentra en actuaciones que requieren de unos conocimientos constructivos suficientes\u201d. (SAP Lleida, Sec. 2\u00aa, n\u00ba490\/2022, de 18 de julio) <\/p>\n\n\n\n

OBLIGACIONES Y CONTRATOS<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

El empadronamiento no constituye t\u00edtulo habilitante para legitimar la ocupaci\u00f3n de la vivienda <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c3.- La parte demandada no ha aportado prueba alguna que acredite que ocupa la vivienda propiedad de la parte actora con t\u00edtulo para poseer y que tiene derecho a seguir poseyendo la finca. En ese sentido, no puede considerarse que el empadronamiento sea t\u00edtulo suficiente que legitime la ocupaci\u00f3n de la demandada, pues aun siendo un indicio de residencia en una finca, no proporciona informaci\u00f3n alguna acerca de en qu\u00e9 calidad se ocupa la finca, y no constituye por s\u00ed mismo un t\u00edtulo habilitante de la ocupaci\u00f3n ni basta por s\u00ed solo para justificar, ni siquiera por la v\u00eda de las presunciones, el pretendido derecho.<\/p>\n\n\n\n

La posible negociaciones entre las partes para la obtenci\u00f3n por parte de la demandada de un alquiler social , no es tampoco t\u00edtulo habilitante para la posesi\u00f3n del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

La alegaci\u00f3n de la situaci\u00f3n de vulnerabilidad en la que puedan encontrarse la demandada , su esposo e hijo menor de edad , no les otorga un justo t\u00edtulo para la ocupaci\u00f3n de la vivienda, as\u00ed como tampoco el art\u00edculo 47 de la CE, pues como se\u00f1alamos en la sentencia de esta Sala de 5 de marzo de 2019, este precepto, \u201c impone a los poderes p\u00fablicos el deber de desplegar un conjunto de prestaciones que aun no teniendo por objeto cierto el proporcionar la titularidad, en r\u00e9gimen de propiedad, arrendamiento u otro t\u00edtulo leg\u00edtimo de ocupaci\u00f3n, de un bien inmueble destinado a vivienda, si deber\u00edan tener por objeto crear las condiciones sociales, econ\u00f3micas y jur\u00eddicas que hagan posible para todos el acceso al bien vivienda en funci\u00f3n de sus rentas y de su derecho a la libertad de residencia o domicilio.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Tampoco es motivo de oposici\u00f3n a esta acci\u00f3n de precario la existencia de menores en el domicilio y la protecci\u00f3n de los derecho de los mismo al amparo de la Ley Org\u00e1nica de Protecci\u00f3n del Menor y de la Convenci\u00f3n del Derechos del Ni\u00f1o, ello sin perjuicio que como ya nos hemos referido con relaci\u00f3n a la situaci\u00f3n de vulnerabilidad, pueda ser tenido en cuenta en la ejecuci\u00f3n de la sentencia\u201d. (SAP Tarragona, Sec. 1\u00aa, n\u00ba548\/2022, de 13 de julio).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF ARRENDAMIENTOS URBANOS TRIBUNAL SUPREMO  Suspensi\u00f3n del recurso de casaci\u00f3n por prejudicialidad civil hasta que se resuelva el procedimiento ordinario sobre revisi\u00f3n de rentas  \u201c2. Contra la anterior sentencia la demandada apelada ha interpuesto recurso de casaci\u00f3n en la modalidad de inter\u00e9s casacional. En el tr\u00e1mite de personaci\u00f3n, Ferdegroup Brothers Inversiones S.L. se ha opuesto […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":29},"categories":[66],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8829\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=8829"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8829\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":8830,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8829\/revisions\/8830\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=8829"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=8829"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=8829"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}