{"id":8840,"date":"2023-03-14T10:46:36","date_gmt":"2023-03-14T09:46:36","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/algunas-cuestiones-sobre-las-mayorias-necesarias-para-la-modificacion-de-cuotas-en-la-propiedad-horizontal-en-cataluna\/"},"modified":"2023-03-17T10:17:01","modified_gmt":"2023-03-17T09:17:01","slug":"algunas-cuestiones-sobre-las-mayorias-necesarias-para-la-modificacion-de-cuotas-en-la-propiedad-horizontal-en-cataluna","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/algunas-cuestiones-sobre-las-mayorias-necesarias-para-la-modificacion-de-cuotas-en-la-propiedad-horizontal-en-cataluna\/","title":{"rendered":"Algunas cuestiones sobre las mayor\u00edas necesarias para la modificaci\u00f3n de cuotas en la Propiedad Horizontal en Catalu\u00f1a"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Para abordar esta cuesti\u00f3n, ante todo es importante tener claro a qu\u00e9 nos referimos cuando hablamos de modificaci\u00f3n de cuotas, puesto que en el \u00e1mbito de la Propiedad Horizontal este t\u00e9rmino puede referirse a cosas distintas sobre las que en ocasiones existe cierta confusi\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Una cosa es la \u201ccuota de participaci\u00f3n\u201d, que es el coeficiente de propiedad, es decir, el porcentaje en el que cada entidad participa en el conjunto de la propiedad horizontal y \u201cdetermina y concreta la participaci\u00f3n que corresponde en los elementos privativos sobre la propiedad de los elementos comunes\u201d y otra cosa diferente es la \u201ccuota o coeficiente de contribuci\u00f3n a los gastos\u201d, que es aquella que puede establecerse en los estatutos o por acuerdo comunitario, determinando una forma de reparto distinta.<\/p>\n\n\n\n

La propia ley hace esta distinci\u00f3n entre \u201ccuotas de participaci\u00f3n\u201d (de propiedad) y \u201ccuotas\u201d de gastos.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, por ejemplo, el Art\u00edculo 553-3 CCCat, en sus tres primeros apartados habla de \u201ccuotas de participaci\u00f3n\u201d pero en su apartado 4 cuando habla de cuotas especiales de gastos habla \u00fanicamente de \u201ccuotas\u201d:<\/p>\n\n\n\n

\u201c4. Pueden establecerse, adem\u00e1s de la cuota de participaci\u00f3n, cuotas especiales para determinados gastos.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n hace esta distinci\u00f3n el Art\u00edculo 553-45 en sus puntos 1 y 3.<\/p>\n\n\n\n

1. Los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporci\u00f3n a su cuota de participaci\u00f3n o de acuerdo con las especialidades fijadas por el t\u00edtulo de constituci\u00f3n, los estatutos o los acuerdos de la junta. (\u2026)<\/p>\n\n\n\n

3. La contribuci\u00f3n al pago de determinados gastos sobre los que los estatutos establecen cuotas especiales diferentes a las de participaci\u00f3n, entre los que se incluyen los de escaleras diferentes, piscinas y zonas ajardinadas, debe hacerse de acuerdo con la cuota espec\u00edfica.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Por lo que se refiere a su modificaci\u00f3n, el Art\u00edculo 553-26.1.a) CCCat s\u00f3lo exige unanimidad para los acuerdos que modifiquen las \u201ccuotas de participaci\u00f3n\u201d (de propiedad).<\/p>\n\n\n\n

Por tanto, la modificaci\u00f3n de las cuotas o coeficientes para la contribuci\u00f3n a los gastos comunes no requieren el acuerdo un\u00e1nime, bastando la mayor\u00eda cualificada para la modificaci\u00f3n de los estatutos, es decir los cuatro quintos de propietarios con derecho a voto que representa las cuatro quintas partes de cuotas de propiedad (Art\u00edculo 553-26.2 letras a y e).<\/p>\n\n\n\n

En este sentido se ha pronunciado la jurisprudencia recogiendo de forma expresa esta distinci\u00f3n entre \u201ccuotas de participaci\u00f3n\u201d y \u201ccoeficientes o cuotas de contribuci\u00f3n a los gastos comunes\u201d y declarando, ya incluso antes de la reforma operada por la Ley 5\/2015, que el acuerdo para modificar \u00e9stas \u00faltimas no requiere unanimidad ni consentimiento de los afectados.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (secci\u00f3n 16\u00aa) de 5 de noviembre de 2015 (sent. 468\/2015):<\/p>\n\n\n\n

\u201cPor tanto, las cuotas de participaci\u00f3n se fijan y se pueden modificar por unanimidad (553-3 CCC), que la cuota de participaci\u00f3n, salvo pacto en contrario o disposici\u00f3n especial en el t\u00edtulo constitutivo o en los estatutos, determina la participaci\u00f3n en los gastos comunes (553-45-1 CCC), que en el Art\u00edculo 18\u00ba de los estatutos se fij\u00f3 el sistema de participaci\u00f3n en gastos comunes en proporci\u00f3n a la cuota de participaci\u00f3n, que la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo o de los estatutos requiere de mayor\u00eda cualificada de cuatro quintas partes (553-25-2 CCC) y que la participaci\u00f3n en gastos comunes puede incrementarse, bien en el t\u00edtulo constitutivo, bien por acuerdo de la junta de propietarios, pero se requiere tambi\u00e9n de mayor\u00eda cualificada de cuatro quintas partes (553-45-4 CCC).\u201d<\/p>\n\n\n\n

Para la adopci\u00f3n de un acuerdo que consiste en el reparto de gastos entre los copropietarios de modo distinto al previsto en el t\u00edtulo constitutivo, basta la mayor\u00eda reforzada<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (secc. 17\u00aa), de 21 de diciembre de 2016 (sent. 601\/2016)<\/p>\n\n\n\n

\u201cLa cuesti\u00f3n planteada tiene que ver con la distinci\u00f3n entre (1) cuota de participaci\u00f3n (cuota de propiedad, o cuota coeficiente) y (2) cuota de participaci\u00f3n en los gastos comunes, o \u201ccuota de gastos\u201d modificaci\u00f3n del sistema de reparto entre los comuneros) <\/p>\n\n\n\n

En el sentido de que en principio parece exigirse unanimidad para la determinaci\u00f3n y para modificaci\u00f3n de las cuotas de participaci\u00f3n (Art\u00edculo 553-3.4 CCCat, m\u00e1xime cuando se establece en el t\u00edtulo, 553-9), pero en realidad no se exige la unanimidad para modificar la forma de contribuci\u00f3n a los gastos comunes (sino solo para modificar la cuota de propiedad). As\u00ed, el Art\u00edculo 553-3.1.c frente al 553-3.4: en el primero, se se\u00f1ala que la cuota de participaci\u00f3n establece la distribuci\u00f3n de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario; mientras que en el segundo se se\u00f1ala que \u201clas cuotas se determinan y modifican por acuerdo un\u00e1nime de los propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial si las leyes o los estatutos no establecen otra cosa\u201d, de donde resulta que para lo que se exige unanimidad es para modificar la cuota\/coeficiente, pero no para modificar la forma de contribuci\u00f3n a los gastos comunes; es decir que la modificaci\u00f3n de la cuota de contribuci\u00f3n en los gastos comunes no supone la modificaci\u00f3n de la cuota de participaci\u00f3n o coeficiente de propiedad, sino que ambos son conceptos distintos, (\u2026)<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, para la adopci\u00f3n de un acuerdo que consiste en el reparto de los gastos entre los copropietarios de modo distinto al previsto en el t\u00edtulo constitutivo, basta la mayor\u00eda reforzada del Art\u00edculo 553.25.2 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, y no es necesaria la unanimidad (\u2026).\u201d<\/p>\n\n\n\n

Y en igual sentido la de la misma Audiencia Provincial de Barcelona (secc. 13\u00aa), de 2 de febrero de 2018 (sent. 65\/2018)<\/p>\n\n\n\n

\u201c(\u2026) no se trat\u00f3 en la junta impugnada de la determinaci\u00f3n o la modificaci\u00f3n de las cuotas de participaci\u00f3n previstas en el t\u00edtulo de constituci\u00f3n, para lo que se requiere la unanimidad seg\u00fan lo exigido por el Art\u00edculo 553.3.4 CCCat., sino que lo \u00fanico que se trat\u00f3 en la citada junta fue un nuevo reparto porcentual de los gastos sin variar los coeficientes de la divisi\u00f3n en propiedad horizontal (\u2026)<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) trat\u00e1ndose de un acuerdo que consiste en adoptar un r\u00e9gimen distinto de la distribuci\u00f3n por cuotas del t\u00edtulo constitutivo es necesaria la mayor\u00eda reforzada del Art\u00edculo 553.25.2 del CCCat., seg\u00fan el cual es preciso el voto favorable de las cuatro quintas de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n, para adoptar acuerdos de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo de constituci\u00f3n y de los estatutos, salvo que el t\u00edtulo establezca otra cosa. Por tanto, para la adopci\u00f3n o modificaci\u00f3n de un acuerdo que consiste en el reparto de los gastos entre los copropietarios de modo distinto al previsto en el t\u00edtulo constitutivo, es necesaria la mayor\u00eda reforzada del antedicho Art\u00edculo 553.25.2 CCCat.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Aunque por la fecha en que fueron dictadas estas sentencias hacen referencia al Art\u00edculo 553-25.2 CCCat (redacci\u00f3n anterior a la Ley 5\/2015), su doctrina es plenamente v\u00e1lida para el Art\u00edculo 553-26.2.a) en su redacci\u00f3n vigente, ya que ambos contienen la misma previsi\u00f3n: mayor\u00eda de 4\/5 de propietarios y cuotas para los acuerdos de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo o los estatutos.<\/p>\n\n\n\n

Recientemente el Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a se ha pronunciado sobre esta misma cuesti\u00f3n ratificando esta doctrina aunque con un matiz que conviene tener en cuenta<\/p>\n\n\n\n

Se trata de la Sentencia tambi\u00e9n del Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a de 26 de mayo de 2022 (sent. 27\/2022).<\/p>\n\n\n\n

En primer lugar, esta sentencia confirma la doctrina expuesta en las sentencias que hemos reproducido. <\/p>\n\n\n\n

\u201c14. En concreto, en cuanto a la contribuci\u00f3n al pago de los gastos comunes, el Art\u00edculo 553-45.1 expresa que los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporci\u00f3n a su cuota de participaci\u00f3n o de acuerdo con las especialidades fijadas por el t\u00edtulo de constituci\u00f3n, los estatutos o los acuerdos de la Junta. Para acordar esas cuotas especiales de gastos se requiere asimismo la mayor\u00eda cualificada de 4\/5 de cuotas y de propietarios (Art\u00edculo 553-26.2, e\/).<\/p>\n\n\n\n

Y el Art\u00edculo 553-45.3 permite que los estatutos establezcan cuotas especiales diferentes a las de participaci\u00f3n, para la contribuci\u00f3n al pago de determinados gastos entre los que se incluyen los de escaleras diferentes, piscinas y zonas ajardinadas en cuyo caso el pago debe hacerse de acuerdo con la cuota espec\u00edfica.<\/p>\n\n\n\n

15. Esta diferente regulaci\u00f3n de las cuotas de participaci\u00f3n en el dominio (las que regulan la propiedad, sirven de m\u00f3dulo para cargas y beneficios y para establecer los derechos de cada uno de los propietarios de los elementos privativos en el momento de extinguirse la comunidad) que se calculan en la forma legalmente ordenada, respecto de las cuotas que determinan la participaci\u00f3n en los gastos e ingresos que pueden considerar otros criterios, nos ha permitido sentar doctrina legal en las STSJCat 83\/2015 de 3 de diciembre y 86\/2016 de 7 de noviembre.<\/p>\n\n\n\n

16. En dicha doctrina se establece que, si para alterar las cuotas de participaci\u00f3n fijadas en el t\u00edtulo de propiedad se requiere de la unanimidad, esta no ser\u00e1 necesaria para adoptar acuerdos de distribuci\u00f3n de gastos comunes diferentes a los que resultar\u00edan de la aplicaci\u00f3n del reparto seg\u00fan la cuota de participaci\u00f3n, bastando con la mayor\u00eda de 4\/5 de los propietarios que representen los 4\/5 de las cuotas de participaci\u00f3n si supone modificaci\u00f3n del t\u00edtulo o de los estatutos, en el bien entendido de que si los acuerdos se han adoptado en otra forma, ser\u00e1n susceptibles de ser modificados y volver a lo que se prevea en el t\u00edtulo o en los estatutos por mayor\u00eda simple.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Para plantear acuerdos de modificaci\u00f3n de cuotas, habr\u00e1 que ser extremadamente cuidadosos en la redacci\u00f3n de la propuesta<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Ahora bien, y aqu\u00ed viene el matiz, la sentencia establece esta posibilidad de modificaci\u00f3n por mayor\u00eda de 4\/5 cuando \u00fanicamente se trata de modificar la cuota de contribuci\u00f3n a gastos, pero si el acuerdo pretende una modificaci\u00f3n que vaya m\u00e1s all\u00e1, aunque no se diga de forma expresa, la sentencia declara qu\u00e9 ser\u00e1 necesaria la unanimidad. En concreto, en el caso que resuelve la misma el acuerdo establec\u00eda la modificaci\u00f3n \u201cde las cuotas de participaci\u00f3n en los gastos y beneficios de la comunidad por parte de los propietarios\u201d. Considera el Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a que la referencia a la participaci\u00f3n \u201cen los beneficios\u201d va m\u00e1s all\u00e1 de la simple modificaci\u00f3n del sistema de reparto de gastos y constituye una verdadera modificaci\u00f3n de la cuota de propiedad, por lo que se trata de un acuerdo que requiere la unanimidad de todos los propietarios.<\/p>\n\n\n\n

\u201c2. El punto primero aprobado por la Junta extraordinaria de 12 de junio de 2019 por 4\/5 partes de los votos de los propietarios que representaban 4\/5 partes de las cuotas de participaci\u00f3n, en cuanto que alude a la modificaci\u00f3n de las cuotas de participaci\u00f3n en los gastos pero tambi\u00e9n en los beneficios con arreglo, adem\u00e1s, a los criterios establecidos por la ley para establecer las cuotas de participaci\u00f3n en los elementos comunes (superficie, caracter\u00edsticas y usos Art\u00edculo 553-3.2) y que no pueden ser sustituidos por otros sin acuerdo un\u00e1nime, vulnera el Art\u00edculo 553-3.3 del CCCat en tanto que al socaire de aludir a una nueva forma de contribuci\u00f3n a los gastos parece constituir un nuevo intento de la comunidad para modificar los coeficientes de propiedad en la medida en que tambi\u00e9n se mencionan \u201clos beneficios\u201d, prescindiendo de la necesaria unanimidad.\u201d<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, a la hora de plantear acuerdos de modificaci\u00f3n de cuotas habr\u00e1 que ser extremadamente cuidadosos en la redacci\u00f3n de la propuesta y tener bien claro el alcance de la misma para saber el qu\u00f3rum necesario para su aprobaci\u00f3n. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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