{"id":8845,"date":"2023-03-14T10:06:20","date_gmt":"2023-03-14T09:06:20","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/guia-practica-para-la-aplicacion-de-la-prorroga-de-los-plazos-legales-de-duracion-del-contrato-de-arrendamiento-de-vivienda-introducida-por-el-real-decreto-ley-20-22-de-27-de-diciembre-de-2022\/"},"modified":"2023-03-14T10:06:20","modified_gmt":"2023-03-14T09:06:20","slug":"guia-practica-para-la-aplicacion-de-la-prorroga-de-los-plazos-legales-de-duracion-del-contrato-de-arrendamiento-de-vivienda-introducida-por-el-real-decreto-ley-20-22-de-27-de-diciembre-de-2022","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/guia-practica-para-la-aplicacion-de-la-prorroga-de-los-plazos-legales-de-duracion-del-contrato-de-arrendamiento-de-vivienda-introducida-por-el-real-decreto-ley-20-22-de-27-de-diciembre-de-2022\/","title":{"rendered":"Gu\u00eda pr\u00e1ctica para la aplicaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga de los plazos legales de duraci\u00f3n del contrato de arrendamiento de vivienda introducida por el Real Decreto Ley 20\/22 de 27 de diciembre de 2022"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El Real Decreto Ley 20\/22 de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias econ\u00f3micas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucci\u00f3n de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad introduce nuevamente, como hab\u00edan hecho decretos anteriores desde el a\u00f1o 2020 para responder a otras situaciones excepcionales de emergencia como la generado por la Pandemia, una pr\u00f3rroga de determinados contratos de arrendamiento de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

En el Art\u00edculo 71 de ese Real Decreto Ley 20\/22 se establece la pr\u00f3rroga por seis meses de los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, cuyo plazo de pr\u00f3rroga forzosa prevista en su Art\u00edculo 9.1 haya de finalizar desde la entrada en vigor de este nuevo Real Decreto Ley hasta el 30 de junio de este a\u00f1os 2023 o durante este mismo per\u00edodo temporal finalice el per\u00edodo de pr\u00f3rroga legal t\u00e1cita previsto en el Art\u00edculo 10 de la misma Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994.<\/p>\n\n\n\n

Recordemos que la LAU, al regular el plazo de duraci\u00f3n del contrato de arrendamiento de vivienda en sus Art\u00edculos 9 y 10, distingue los siguientes per\u00edodos temporales de duraci\u00f3n:\u00a0<\/p>\n\n\n\n

  • El plazo contractual,<\/strong> que es el convenido en el contrato por las partes. En principio, la duraci\u00f3n del arrendamiento se puede pactar libremente por las partes. Este plazo puede ser inferior o superior al actual \u201cplazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n\u201d de cinco a\u00f1os (cuando el arrendador es persona f\u00edsica) o de siete a\u00f1os (cuando es persona jur\u00eddica).\u00a0<\/li>
  • La pr\u00f3rroga legal o forzosa<\/strong>, a la que se refiere el legislador como \u201cplazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n\u201d. Esta pr\u00f3rroga legal se produce en beneficio del arrendatario, si el plazo contractual se ha convenido por un per\u00edodo de tiempo inferior a aquellos cinco o siete a\u00f1os, operando de forma autom\u00e1tica, hasta que el arrendamiento alcance esa duraci\u00f3n m\u00ednima. Esta pr\u00f3rroga legal est\u00e1 regulada en el apartado 1 del Art\u00edculo 9 de la LAU.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
    • La llamada \u201cpr\u00f3rroga legal t\u00e1cita\u201d<\/strong> que entrar\u00eda en vigor una vez transcurrido el plazo contractual (si se ha pactado por un plazo superior a los cinco o siete a\u00f1os a que nos hemos referido antes) o transcurrido ese plazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n si el plazo contractual se ha pactado por un per\u00edodo temporal inferior a cinco o siete a\u00f1os. Est\u00e1 regulada en el Art\u00edculo 10 de la LAU. Esta nueva pr\u00f3rroga legal del contrato solamente se produce en defecto de notificaci\u00f3n en contra de cualquiera de las partes dirigida a la otra, efectuada con la antelaci\u00f3n establecida en este Art\u00edculo 10 (dos meses de antelaci\u00f3n cuando la efect\u00faa el arrendador y un mes de antelaci\u00f3n cuando la hace el arrendatario). En la actualidad, y para los contratos de arrendamiento posteriores a 6 de marzo de 2019, la duraci\u00f3n de esta pr\u00f3rroga legal t\u00e1cita es de hasta un m\u00e1ximo de tres a\u00f1os a voluntad del arrendatario pero con car\u00e1cter obligatorio para el arrendador.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      La LAU no regula qu\u00e9 ocurre respecto de la duraci\u00f3n del arrendamiento cuando haya transcurrido el plazo de la pr\u00f3rroga legal t\u00e1cita del Art\u00edculo 10 y ninguna de las partes ha notificado a la otra su voluntad de dar por extinguido el contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

      La jurisprudencia ha se\u00f1alado que en este caso el arrendamiento entrar\u00e1 en fase de la llamada \u201ct\u00e1cita reconducci\u00f3n<\/strong>\u201d regulada en los Art\u00edculos 1.566 y 1.581 del C\u00f3digo Civil espa\u00f1ol, que es una renovaci\u00f3n del contrato por sucesivos per\u00edodos de tiempo, de mes en mes o de a\u00f1o en a\u00f1o dependiendo de si en el contrato se fij\u00f3 el importe de la renta con referencia a per\u00edodos mensuales (renta mensual) o anuales (renta anual) aunque se haya convenido su pago por meses. Cualquiera de las partes puede practicando la notificaci\u00f3n prevista en el Art\u00edculo 1.566 del C\u00f3digo Civil impedir la primera t\u00e1cita reconducci\u00f3n o cualquiera de las siguientes.<\/p>\n\n\n\n

      Un contrato de arrendamiento de vivienda en vigor puede encontrarse en hasta cuatro fases de su duraci\u00f3n<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

      Resumiendo, un contrato de arrendamiento de vivienda en vigor puede encontrarse en cualquiera de estas cuatro fases de su duraci\u00f3n: plazo contractual, pr\u00f3rroga forzosa, pr\u00f3rroga legal t\u00e1cita, t\u00e1cita reconducci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

      Debemos tener en cuenta que los plazos m\u00ednimos de duraci\u00f3n del arrendamiento (y por consiguiente de la pr\u00f3rroga forzosa) y de la duraci\u00f3n de la pr\u00f3rroga legal t\u00e1cita, han experimentado cambios legales (alguno muy ef\u00edmero) desde el a\u00f1o 2013:<\/p>\n\n\n\n

      • \u00a0Para los contratos suscritos con anterioridad a 6 de junio de 2013 el plazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n era de cinco a\u00f1os, y tres a\u00f1os el de la pr\u00f3rroga legal t\u00e1cita.<\/li>
      • Para los contratos concertados entre el 6 de junio de 2013 y el 19 de diciembre de 2018, esos plazos eran de tres a\u00f1os y un a\u00f1o, respectivamente.<\/li>
      • Para los contratos celebrados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019, el plazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n es de cinco o siete a\u00f1os (dependiendo de si el arrendador era persona f\u00edsica o jur\u00eddica), y el de la pr\u00f3rroga legal t\u00e1cita de tres a\u00f1os.<\/li>
      • Para los celebrados entre el 23 de enero de 2019 y el 5 de marzo de ese mismo a\u00f1o, el plazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n es tres a\u00f1os y la pr\u00f3rroga legal t\u00e1cita de uno.<\/li>
      • Los contratos posteriores a 5 de marzo de 2019 tienen un plazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n de cinco o siete a\u00f1os (en funci\u00f3n de si el arrendador es persona f\u00edsica o jur\u00eddica) y la duraci\u00f3n de la pr\u00f3rroga legal t\u00e1cita es de tres a\u00f1os.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

        En el marco de esta compleja regulaci\u00f3n del plazo de los contratos de arrendamiento de vivienda, se inserta la aplicaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga extraordinaria introducida por el Real Decreto Ley 20\/2022 que analizamos.<\/p>\n\n\n\n

        Habida cuenta de lo expuesto, es claro que esta pr\u00f3rroga de seis meses no afecta a los contratos concertados a partir de 5 de marzo de 2019, ni a los celebrados entre 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019, porque todos ellos estar\u00e1n a\u00fan dentro del plazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n durante la vigencia temporal de aplicaci\u00f3n de este Real Decreto Ley.<\/p>\n\n\n\n

        Ser\u00e1n muy pocos los contratos celebrados antes de 6 de junio de 2013 a los que se pueda aplicar esta pr\u00f3rroga. Solamente en el caso de que el plazo contractual pactado (que fuere   muy superior al plazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n de estos contratos) hubiese finalizado, y durante la vigencia del Real Decreto Ley expirase la pr\u00f3rroga legal t\u00e1cita de tres a\u00f1os prevista para estos contratos.<\/p>\n\n\n\n

        La misma conclusi\u00f3n se alcanza respecto de los contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 19 de diciembre de 2018, que ya no pueden estar en pr\u00f3rroga forzosa, y s\u00f3lo cabe que est\u00e9n en plazo contractual o en pr\u00f3rroga legal t\u00e1cita de un a\u00f1o y \u00e9sta expire durante la vigencia del Real Decreto Ley.<\/p>\n\n\n\n

        Respecto de los contratos suscritos en el per\u00edodo temporal que va desde el 23 de enero de 2019 al 5 de marzo del mismo a\u00f1o 2019, que tienen un plazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n de tres a\u00f1os y una pr\u00f3rroga legal t\u00e1cita de uno, este Real Decreto Ley les puede afectar si han entrado en la fase de pr\u00f3rroga legal t\u00e1cita de un a\u00f1o, y ese a\u00f1o expira durante la vigencia temporal de esta norma legal.<\/p>\n\n\n\n

        Por consiguiente, la trascendencia real en la pr\u00e1ctica de este Real Decreto Ley va a ser escasa, por ser pocos los contratos a los que va a poder aplicar.<\/p>\n\n\n\n

        Fij\u00e9monos en que esa pr\u00f3rroga extraordinaria de seis meses solamente es aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda cuya pr\u00f3rroga forzosa (o lo que igual su plazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n), o su pr\u00f3rroga legal t\u00e1cita finalice durante la vigencia del Real Decreto (hasta el 30 de junio de este a\u00f1o 2023), y debe ser solicitada por el arrendatario antes de la expiraci\u00f3n de dichos plazos.<\/p>\n\n\n\n

        Por lo que no ser\u00e1 obligatoria la concesi\u00f3n de la pr\u00f3rroga respecto de los contratos que se encuentren en fases temporales de vigencia distintas, como:<\/p>\n\n\n\n

        • Los contratos que, aun encontr\u00e1ndose en pr\u00f3rroga forzosa o en pr\u00f3rroga legal t\u00e1cita,\u00e9stas no hayan de expirar durante la vigencia temporal del Real Decreto Ley.\u00a0<\/li>
        • Los contratos cuyo plazo contractual de duraci\u00f3n sea superior al plazo de la pr\u00f3rroga forzosa legal del Art\u00edculo 9.1 y expire durante la vigencia del Real Decreto. Estos contratos tampoco se prorrogar\u00e1n por el per\u00edodo de pr\u00f3rroga legal t\u00e1cita si el arrendador efect\u00faa el preaviso de denegaci\u00f3n con la antelaci\u00f3n prevista en la LAU.<\/li>
        • Los contratos cuyos plazos de pr\u00f3rroga forzosa o pr\u00f3rroga legal t\u00e1cita ya hayan sido prorrogados por seis meses en aplicaci\u00f3n de los Reales Decretos Leyes anteriores.<\/li>
        • Los contratos que se encuentren en per\u00edodo de t\u00e1cita reconducci\u00f3n y \u00e9sta expire o sea denegada por el arrendador aunque lo sea durante la vigencia temporal del Real Decreto Ley.<\/li>
        • Cuando el inquilino, aunque se den los supuestos previstos en la norma legal, no notifique antes de la expiraci\u00f3n de aquellos plazos de pr\u00f3rroga forzosa o pr\u00f3rroga legal t\u00e1cita, su voluntad de acogerse a la pr\u00f3rroga. \u00a0<\/li><\/ul>\n\n\n\n

          La trascendencia real de este Real Decreto Ley va a ser escasa, por ser pocos los contratos a los que va a poder aplicar<\/p><\/blockquote>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

          PDF El Real Decreto Ley 20\/22 de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias econ\u00f3micas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucci\u00f3n de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad introduce nuevamente, como hab\u00edan hecho decretos anteriores desde el a\u00f1o 2020 para […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":5},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8845\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=8845"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8845\/revisions\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=8845"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=8845"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=8845"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}