{"id":8854,"date":"2023-03-17T10:37:25","date_gmt":"2023-03-17T09:37:25","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=8854"},"modified":"2023-03-17T11:00:06","modified_gmt":"2023-03-17T10:00:06","slug":"el-abuso-de-la-imposicion-de-prohibiciones-en-las-comunidades-de-propietarios-y-sus-limites","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-abuso-de-la-imposicion-de-prohibiciones-en-las-comunidades-de-propietarios-y-sus-limites\/","title":{"rendered":"El abuso de la imposici\u00f3n de prohibiciones en las Comunidades de Propietarios y sus l\u00edmites"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Existe en muchas comunidades de propietarios el deseo irrefrenable de adoptar acuerdos en juntas de propietarios para prohibir como una manifestaci\u00f3n de voluntad limitativa de los derechos de los comuneros. Y ante ello es preciso que esta conducta en las comunidades debe ser observada con muchas restricciones y cautela, ante la necesidad de contemplar la convivencia en comunidad dentro de par\u00e1metros de respeto mutuo entre los comuneros, pero tambi\u00e9n evitando considerar que la convivencia en comunidad debe estar sujeta a restricciones y prohibiciones que en muchos casos pueden ser consideradas como abuso de derecho. Aqu\u00ed est\u00e1 clave del exceso en la fijaci\u00f3n de cl\u00e1usulas estatutarias que sean contrarias a la ley, la jurisprudencia o el buen orden que debe presidir la utilizaci\u00f3n de ese r\u00e9gimen de las mayor\u00edas en una junta de propietarios.<\/p>\n\n\n\n

Hay que dejar claro que la circunstancia de que en los estatutos de una comunidad propietarios se incluyan determinadas prohibiciones no puede conllevar la carencia de la ejecutividad de las mismas si estas se adoptan con abuso de derecho que impide y restringe el Art\u00edculo 7.2 del C\u00f3digo Civil. De esta manera, no todo lo que est\u00e9 recogido en estatutos tiene el amparo de la legalidad y puede ser rechazado e interpretado respectivamente, como confirma la jurisprudencia reacia a admitir cl\u00e1usulas estatutarias ancladas en el abuso del derecho.<\/p>\n\n\n\n

Puede asegurarse, en consecuencia, que existe una especie de ansia de prohibir en algunas comunidades de propietarios, considerando que el establecimiento reglado de muchas limitaciones y restricciones mejorar\u00eda la convivencia en la comunidad, cuando lo cierto es que las cl\u00e1usulas abusivas no pueden admitirse bajo la justificaci\u00f3n aparente de querer incrementar la seguridad y el respeto en la comunidad propietarios, ya que no por mucho prohibir se van a conseguir unos objetivos de mejorar estos factores siempre deseables en una comunidad de propietarios. En consecuencia, las prohibiciones siempre tienen que ser restrictivas y amparadas en una justificaci\u00f3n objetivable que determinen la necesidad urgente de establecer una prohibici\u00f3n por considerar que la conducta infractora causa un grave perjuicio a la comunidad y a los comuneros que la integran.<\/p>\n\n\n\n

Cl\u00e1usulas estatutarias nulas o adoptadas con abuso de derecho<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Listado de cl\u00e1usulas abusivas<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Podr\u00edamos llevar a cabo a priori <\/em>un listado de cl\u00e1usulas que en algunos casos se est\u00e1n incluyendo en algunas comunidades y que revisten car\u00e1cter abusivo, y entre las que podemos citar las siguientes:<\/p>\n\n\n\n

  • Prohibici\u00f3n de perros (no limit\u00e1ndolo a los peligrosos, sino a cualquier clase de perros).<\/li>
  • Prohibici\u00f3n de alquiler vacacional sin justa causa.<\/li>
  • Prohibici\u00f3n de abrir determinados locales en una comunidad. Por ejemplo, prohibici\u00f3n de abrir restaurantes.<\/li>
  • Prohibici\u00f3n de uso de elementos comunes por hijos de comuneros que no residan en la comunidad<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Existen otras muchas m\u00e1s, pero estas son las que con frecuencia se incluyen de forma exagerada y que no pueden ser aceptadas, ya que, por ejemplo, el texto de la Ley de protecci\u00f3n, derechos y bienestar de los animales pendiente de aprobaci\u00f3n final regula ya que se recoge en el Art\u00edculo 42 del texto un listado de especies de animales que pueden ser objeto de tenencia como animal de compa\u00f1\u00eda y en el Art\u00edculo 43 las prohibiciones para las especies no incluidas en el \u201cListado positivo de animales de compa\u00f1\u00eda\u201d. Con ello, ya se van a fijar los animales que no se pueden tener en comunidad sin necesidad de que se proh\u00edban de forma expresa.<\/p>\n\n\n\n

    Tampoco se puede prohibir sin m\u00e1s el alquiler vacacional sin justa causa. Es decir, sin que el propietario\/arrendador haya incumplido alguna de las normas de observancia en la ejecuci\u00f3n de esta modalidad de alquiler. Lo que la comunidad debe hacer es regularlo y someterlo a unas normas de respeto y convivencia, y que solo en caso de incumplimiento de las mismas es cuando la comunidad puede actuar contra el arrendador de alquiler vacacional, pero siempre \u201ccon justa causa\u201d y raz\u00f3n objetivable de incumplimiento. N\u00f3tese que si no es as\u00ed y se proh\u00edbe sin m\u00e1s el afectado arrendador podr\u00eda ejercer una acci\u00f3n contra la comunidad no solo de impugnaci\u00f3n del acuerdo, sino, lo que es peor, de reclamaci\u00f3n del lucro cesante en cuanto a las cantidades dejadas de percibir por el propietario a ra\u00edz de un acuerdo de prohibici\u00f3n sin justa causa.<\/p>\n\n\n\n

    En las Conclusiones del seminario propiedad horizontal <\/em>organizado por el CGPJ celebrado en Madrid los d\u00edas 15 a 17 de junio de 2015 se lleg\u00f3 a la siguiente conclusi\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

    Ser\u00eda contrario a la Ley limitar el derecho de propiedad de un propietario de una vivienda o local al imponer la prohibici\u00f3n de su arrendamiento porque equivaldr\u00eda a la supresi\u00f3n de una facultad esencial inherente al dominio sobre un elemento privativo como es la cesi\u00f3n de su uso a terceros.<\/p>\n\n\n\n

    Respecto a la prohibici\u00f3n de abrir algunos negocios en una comunidad tambi\u00e9n supone un exceso de la misma, ya que no se puede limitar el objeto negocial en los locales de una comunidad. Esta puede actuar por medio de actividades molestas, insalubres, nocivas, da\u00f1inas o peligrosas, para el caso de que en determinado local se lleven a cabo estas conductas, pero no puede de forma anticipada procederse a una prohibici\u00f3n de abrir, por ejemplo, un restaurante. Ello va en contra del principio de libertad de empresa en el marco de la econom\u00eda de mercado y contra el ejercicio del disfrute y disposici\u00f3n del derecho de propiedad, por lo que ser\u00eda una prohibici\u00f3n claramente inconstitucional.<\/p>\n\n\n\n

    Tampoco se pueden adoptar medidas de prohibici\u00f3n o no aprobaci\u00f3n de reformas en los locales para que estos puedan realizar su actividad negocial, como puede ser la aprobaci\u00f3n de salidas de humos, o abrir huecos en el local siempre y cuando ello no perturbe a la comunidad, o le suponga un claro perjuicio. Hay que recordar que la Jurisprudencia del Tribunal Supremo es claramente protectora de los locales cuando estos solicitan alguna reforma que no perjudica a la comunidad y que estos consideran necesaria para llevar a cabo su actividad negocial.<\/p>\n\n\n\n

    Estas y otras medidas de prohibici\u00f3n o limitaci\u00f3n suelen adoptarse con frecuencia en las comunidades y es preciso llevar cuidado para no imponer restricciones que sean consideradas excesivas, porque hay que recordar, tambi\u00e9n, que el Tribunal Constitucional ha se\u00f1alado que la limitaci\u00f3n en el ejercicio del derecho de propiedad es indemnizable, y, por ello, el comunero afectado por la prohibici\u00f3n podr\u00eda ejercitar acciones civiles contra la comunidad por aprobarse estas limitaciones excesivas e inapropiadas que afectan al pleno ejercicio del derecho de propiedad. Lo correcto es regular todo en la comunidad, pero no prohibir determinadas actuaciones \u201cex ante\u201d<\/em> cuando todav\u00eda el comunero no ha incumplido nada.<\/p>\n\n\n\n

    La Jurisprudencia del Tribunal Supremo es claramente protectora de los locales cuando estos solicitan alguna reforma que no perjudica a la comunidad<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    La sanci\u00f3n del incumplimiento de la prohibici\u00f3n estatutaria<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Es cierto que si la cl\u00e1usula de prohibici\u00f3n no es abusiva y se puede considerar que no afecta al libre ejercicio del derecho de propiedad puede adoptarse el acuerdo. As\u00ed lo contempla el Art\u00edculo 553-40 de Ley 5\/2015, de 13 de mayo, de modificaci\u00f3n del libro quinto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a, relativo a los derechos reales que lleva por r\u00fabrica \u201cProhibiciones y restricciones de uso de los elementos privativos y comunes\u201d y se\u00f1ala que: 1. Los propietarios y los ocupantes no pueden hacer en los elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que da\u00f1en o hagan peligrar el inmueble. Tampoco pueden llevar a cabo las actividades que los estatutos, la normativa urban\u00edstica o la ley excluyen o proh\u00edben de forma expresa.<\/p>\n\n\n\n

    No obstante, esta posibilidad de la prohibici\u00f3n no es sin l\u00edmites en su contenido, y la existencia de que se llegue al qu\u00f3rum no es un pasaporte para considerar que es viable la aprobaci\u00f3n de una modificaci\u00f3n estatutaria. N\u00f3tese que es posible, a tenor del Art\u00edculo 553. 26.2 de la antes citada Ley que: es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n, para: a) Modificar el t\u00edtulo de constituci\u00f3n y los estatutos, salvo que exista una disposici\u00f3n legal en sentido contrario<\/p>\n\n\n\n

    Pero, sin embargo, ello no lo es sin l\u00edmites en el sentido de que se pueda incluir cualquier tipo de prohibici\u00f3n como estamos sosteniendo, ya que, como se ha reflejado, es preciso observar que el propietario afectado podr\u00eda acudir al recurso de la acci\u00f3n civil de reclamaci\u00f3n de cantidad por da\u00f1os y perjuicios por la prohibici\u00f3n de la comunidad, lo que, a buen seguro, llevar\u00eda a una condena y a la necesidad de tener que afrontar la comunidad una derrama para pagar la indemnizaci\u00f3n que se fije por el juez.<\/p>\n\n\n\n

    De esta manera, si la prohibici\u00f3n no es abusiva se aplicar\u00eda el Art\u00edculo 553.40 de la Ley y se requerir\u00eda al comunero infractor para que cese en su conducta que est\u00e1 prohibida. Pero teniendo en cuenta que la prohibici\u00f3n no es abusiva y es digna de respetar. El comunero deber\u00eda aceptar el requerimiento y si no lo hace la comunidad podr\u00eda adoptar el acuerdo por mayor\u00eda simple de ejercitar la acci\u00f3n de cesaci\u00f3n contra el infractor.<\/p>\n\n\n\n

    El moroso no podr\u00eda volver a utilizar los elementos comunes en tanto no pague todo lo que debe<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    Prohibir es de interpretaci\u00f3n restrictiva<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Existe un criterio jurisprudencial que impone una interpretaci\u00f3n restrictiva de las limitaciones al derecho de propiedad (sentencias de 30 de junio de 1996 , 30 de julio de 1997 , 29 de enero de 2015 , 6 de diciembre de 1985 , 30 de septiembre de 1970 y 9 de mayo de 1989). Es principio b\u00e1sico la de entender que \u201cel derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (Art\u00edculo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jur\u00eddico, sin m\u00e1s limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deber\u00e1n ser interpretadas de un modo restrictivo\u201d (STS 145\/2013 de 4.3).<\/p>\n\n\n\n

    La STS de 20 de octubre de 2008 se\u00f1ala que \u201cel Art\u00edculo 33 CE reconoce al derecho de propiedad privada un n\u00facleo esencial, de forma que el r\u00e9gimen de los bienes […] no puede privarlo de la efectiva utilidad econ\u00f3mica, ni de la autonom\u00eda de la voluntad [de los propietarios] para usar, disfrutar o disponer de ellos\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    Se puede prohibir el uso de elementos comunes a morosos.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    A ra\u00edz de la aprobaci\u00f3n del Art\u00edculo 21.1 LPH se pueden fijar prohibiciones en estatutos por acuerdo de 4\/5 antes citado para que los morosos, mientras no paguen lo que deben, est\u00e9n inhabilitados de usar los elementos comunes que se fijen, recomendando que en el acuerdo se fijen, entre otros, los siguientes: piscinas, zonas de pr\u00e1ctica deportiva como gimnasio, pistas de p\u00e1del, zona polideportiva, club social, ludoteca, etc<\/p>\n\n\n\n

    De esta manera, el moroso no podr\u00eda volver a utilizar los elementos comunes que se citen en tanto no pague todo lo que debe hasta el momento en el que quiera volver a utilizarlo. Es decir, no solo desde la liquidaci\u00f3n de deuda en junta, sino desde que quiera utilizar los elementos comunes, debiendo pagar la deuda hasta ese periodo concreto de pago mensual, bimensual o trimestral.<\/p>\n\n\n\n

    El acuerdo adoptado por 4\/5 se incluir\u00eda en estatutos, elevaci\u00f3n a escritura p\u00fablica e inscripci\u00f3n registral para garantizar el efecto ante terceros adquirentes posteriores a la adopci\u00f3n del acuerdo.<\/p>\n\n\n\n

    La teor\u00eda de la \u201cprohibici\u00f3n desproporcionada\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    La doctrina se refiere a la existencia de \u201cprohibiciones desproporcionadas\u201d en estatutos o en titulo y que no todo lo que ah\u00ed consta es ejecutable por poder constituir un abuso de derecho, ya que, por ejemplo, tener un animal no siempre es sin\u00f3nimo de conducta reprobable. Las comunidades no tienen por qu\u00e9 tener derecho a todo.<\/p>\n\n\n\n

    Si en estos casos un comunero que adquiriera un inmueble se encontrara con esta prohibici\u00f3n comunitaria si la comunidad demanda por la v\u00eda del Art\u00edculo 553.40 opondr\u00eda el abuso del derecho.<\/p>\n\n\n\n

    Hay que valorar en sus justos t\u00e9rminos lo que las comunidades proh\u00edben o impiden que los comuneros hagan, ya que hay que guardar equilibrios entre las facultades de prohibici\u00f3n de estas y la realidad social y el tiempo en que estas deben ser aplicadas.<\/p>\n\n\n\n

    Por ello, y como conclusi\u00f3n, no existe un derecho omn\u00edmodo de prohibir. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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