{"id":9212,"date":"2023-09-18T09:53:24","date_gmt":"2023-09-18T08:53:24","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/un-altre-pas-en-fals-cap-al-dret-a-lhabitatge-a-espanya\/"},"modified":"2023-09-25T11:24:47","modified_gmt":"2023-09-25T10:24:47","slug":"un-altre-pas-en-fals-cap-al-dret-a-lhabitatge-a-espanya","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/un-altre-pas-en-fals-cap-al-dret-a-lhabitatge-a-espanya\/","title":{"rendered":"Un altre pas en fals cap al dret a l\u2019habitatge a Espanya"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La Llei 12\/2023, representa un esfor\u00e7 legislatiu -probablement est\u00e8ril- per abordar el dret a l\u2019habitatge a Espanya. La llei est\u00e0 lluny de l\u2019ampli consens que requeriria una mat\u00e8ria tan sensible com \u00e9s l\u2019acc\u00e9s a un habitatge, i hi ha la sensaci\u00f3 que s\u2019ha traslladat la inseguretat jur\u00eddica que hem patit aquests darrers anys a Catalunya a l\u2019Estat espanyol. <\/p>\n\n\n\n

El contingut de la llei 12\/2023<\/h2>\n\n\n\n

La Llei 12\/2023 cont\u00e9 diverses mesures que s\u2019aplicaran en temps diferents i no a tot arreu. A Catalunya, la part dispositiva de la llei (arts. 1 a 36), resulta ben inn\u00f2cua des del punt de vista dels seus efectes en base al que ja tenim regulat a la llei catalana del dret a l\u2019habitatge 18\/2007, i les normes posteriors que l\u2019han modificada. Aix\u00ed i tot, \u00e9s evident que hi ha q\u00fcestions competencials que no han estat resoltes i tampoc no es pot obviar l\u2019impacte que t\u00e9 la normativa sobre els professionals de la intermediaci\u00f3 immobili\u00e0ria.<\/p>\n\n\n\n

Les principals preocupacions se centren per\u00f2, en la part \u00f2mnibus de la llei, amb el mecanisme que es preveu per evitar l\u2019increment dels preus dels contractes de lloguer. <\/p>\n\n\n\n

El sistema proposat cont\u00e9 diferents mesures, la primera \u00e9s la possibilitat d\u2019aplicar noves pr\u00f2rrogues; la segona -d\u2019aplicaci\u00f3 a tots els contractes de lloguer- \u00e9s la limitaci\u00f3 de l\u2019increment anual de la renda dels contractes de lloguer d\u2019habitatge habitual, i la tercera mesura \u00e9s pr\u00f2piament la contenci\u00f3 de rendes. Es proposa un sistema que \u00e9s m\u00e9s tolerant que el previst a la llei catalana de 2020, i tan sols s\u2019aplicar\u00e0 en aquells territoris que decideixin declarar zones tensades. A hores d\u2019ara, Catalunya, \u00e9s l\u2019\u00fanica que ha iniciat el procediment. Aquesta discrecionalitat a favor de les administracions competents per declarar \u00e0rees tensades comporta un greu desequilibri territorial en l\u2019aplicaci\u00f3 de la llei que queda vinculada a l\u2019orientaci\u00f3 ideol\u00f2gica dels governs auton\u00f2mics, i fer-ho aix\u00ed, interpretem que trenca la unitat de mercat que ha de garantir les bases de les obligacions contractuals que cont\u00e9 la legislaci\u00f3 especial d\u2019arrendaments. <\/p>\n\n\n\n

La modificaci\u00f3 de la Llei d\u2019Enjudiciament Civil tampoc porta bones not\u00edcies, tot i ser favorables als procediments de mediaci\u00f3, el que sembla que s\u2019hagi intentat amb la modificaci\u00f3 \u00e9s, b\u00e0sicament, garantir una demora de l\u2019execuci\u00f3 dels llan\u00e7aments.<\/p>\n\n\n\n

Els efectes de la llei 12\/2023<\/h2>\n\n\n\n

Amb la llei catalana de contenci\u00f3 de rendes, ja vam tenir l\u2019oportunitat d\u2019observar els efectes del mecanisme que es va aplicar durant divuit mesos en una seixantena de municipis. La majoria de les an\u00e0lisis coincidirien en destacar una lleu rebaixa de les rendes de lloguer, i de forma paral\u00b7lela una baixada de l\u2019oferta d\u2019habitatges en arrendament -tot i que en aquest \u00e0mbit d\u2019an\u00e0lisi no va haver-hi un criteri un\u00e0nime-.<\/p>\n\n\n\n

La Llei 12\/2023 cont\u00e9 diverses mesures que s\u2019aplicaran en temps diferents i no a tot arreu.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

De fet, seguint l\u2019equip de Konstantin kholodilin que ha analitzat desenes de treballs d\u2019investigaci\u00f3 sobre els resultats de l\u2019aplicaci\u00f3 de la contenci\u00f3 de rendes arreu del m\u00f3n, en destaca set efectes, algunes es poden considerar positives, com la reducci\u00f3 del preu de la renda de lloguer, una alta estabilitat de les persones que viuen com arrendataris i que hi hagi m\u00e9s persones que viuen en r\u00e8gim de propietat; per\u00f2, per altra banda, tamb\u00e9 es donen circumst\u00e0ncies clarament negatives, com la reducci\u00f3 de la construcci\u00f3 de nous habitatges destinats a l\u2019arrendament, la falta d\u2019est\u00edmuls per a dur a terme el manteniment i la renovaci\u00f3 d\u2019aquests immobles i, finalment, es produeix habitualment una apreciable baixada de l\u2019oferta d\u2019habitatges de lloguer. Per tant, la intenci\u00f3 d\u2019aplicar el mecanisme de la nova llei a Catalunya, pot comportar tensions m\u00e9s importants de les que es pretenen evitar.<\/p>\n\n\n\n

Una oportunitat per a protecci\u00f3 volunt\u00e0ria de protecci\u00f3 oficial<\/h2>\n\n\n\n

La disposici\u00f3 addicional primera de la Llei d\u2019arrendaments urbans estableix un r\u00e8gim especial per als habitatges de protecci\u00f3 oficial. Ens trobem que una manera d\u2019eludir les mesures que es pretenen imposar a Catalunya sobre contenci\u00f3 de rendes \u00e9s fer-ho a trav\u00e9s de la qualificaci\u00f3 volunt\u00e0ria d\u2019habitatges existents.<\/p>\n\n\n\n

En aquest sentit, hem de tenir en compte que l\u2019apartat set\u00e8 d\u2019aquesta disposici\u00f3 addicional estableix que la legislaci\u00f3 espec\u00edfica de les comunitats aut\u00f2nomes amb compet\u00e8ncia en la mat\u00e8ria t\u00e9 prefer\u00e8ncia en q\u00fcestions que es regulen en els apartats anteriors de la disposici\u00f3 addicional, com ara la temporalitat de la qualificaci\u00f3 de protecci\u00f3 oficial, o la renda m\u00e0xima que es pot establir als habitatges amb aquest r\u00e8gim.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9s per aix\u00f2 que si ens acollim a la normativa vigent en aquest moment a Catalunya, ens trobem amb el seg\u00fcent escenari temporal de qualificaci\u00f3:<\/p>\n\n\n\n
HABITATGES DE TITULARITAT P\u00daBLICA CONSTRU\u00cfTS <\/strong><\/strong>
SOBRE PATRIMONI P\u00daBLIC DE S\u00d2L I HABITATGE<\/strong><\/strong>
(S\u2019APLICA ART. 79.1 LLEI 18\/2007)<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
Qualsevol municipi<\/strong><\/td>Qualificaci\u00f3 permanent<\/strong><\/td><\/tr>

<\/td>		Habitatges de titularitat privada<\/strong><\/td><\/tr>

<\/td>		Constru\u00efts sobre s\u00f2l de reserva (s\u2019aplica art. 79.1
Llei 18\/2007)<\/td>		Constru\u00efts sobre s\u00f2l lliure (s\u2019aplica art. 79.2 Llei 18\/2007)<\/td><\/tr>

<\/td>		Amb
ajuts<\/strong><\/td>		Sense
ajuts<\/strong><\/td><\/tr>
Municipis demanda forta
i acreditada<\/strong><\/td>		Qualificaci\u00f3 permanent<\/td>20 anys<\/td>10 anys<\/td><\/tr>
Municipis sense demanda acreditada<\/strong><\/td>10 anys<\/td>5 anys<\/td><\/tr><\/tbody><\/table>\n\n\n\n

Els habitatges existents sobre s\u00f2l que no sigui p\u00fablic o de reserva, a municipis de demanda acreditada, la qualificaci\u00f3 volunt\u00e0ria t\u00e9 un per\u00edode de vig\u00e8ncia de 10 anys, i en el cas que estigui en un municipi sense demanda, la durada \u00e9s de tan sols 5 anys. Cal no  confondre els municipis amb demanda forta i acreditada amb els municipis de zona tensada.<\/p>\n\n\n\n

D\u2019altra banda, si fem refer\u00e8ncia al preu del lloguer d\u2019un habitatge de protecci\u00f3 oficial, observem que el preu del m\u00f2dul\/m2<\/sup> \u00fatil ha crescut els darrers anys. Aix\u00ed,<\/p>\n\n\n\n
R\u00c8GIM GENERAL \/ LLOGUER – CESSI\u00d3 D\u2019US<\/strong><\/td><\/tr>

<\/td>		2021<\/strong><\/td>2021<\/strong><\/td>2022<\/strong><\/td>2022<\/strong><\/td>2023<\/strong><\/td>2023<\/strong><\/td><\/tr>
Zona<\/strong><\/td>Vivienda<\/strong><\/td>Anexos<\/strong><\/td>Vivienda<\/strong><\/td>Anexos<\/strong><\/td>Vivienda<\/strong><\/td>Anexos<\/strong><\/td><\/tr>
A<\/strong><\/td>8,95 \u20ac\/m2<\/sup><\/td>4,48 \u20ac\/m2<\/sup><\/td>9,23 \u20ac\/m2<\/sup><\/td>4,62 \u20ac\/m2<\/sup><\/td>10,01 \u20ac\/m2<\/sup><\/td>5,01 \u20ac\/m2<\/sup><\/td><\/tr>
B<\/strong><\/td>7,27 \u20ac\/m2<\/sup><\/td>3,63 \u20ac\/m2<\/sup><\/td>7,50 \u20ac\/m2<\/sup><\/td>3,74 \u20ac\/m2<\/sup><\/td>8,13 \u20ac\/m2<\/sup><\/td>4,05 \u20ac\/m2<\/sup><\/td><\/tr>
C<\/strong><\/td>6,43 \u20ac\/m2<\/sup><\/td>3,21 \u20ac\/m2<\/sup><\/td>6,63 \u20ac\/m2<\/sup><\/td>3,31 \u20ac\/m2<\/sup><\/td>7,19 \u20ac\/m2<\/sup><\/td>3,59 \u20ac\/m2<\/sup><\/td><\/tr>
D<\/strong><\/td>5,59 \u20ac\/m2<\/sup><\/td>2,80 \u20ac\/m2<\/sup><\/td>5,76 \u20ac\/m2<\/sup><\/td>2,89 \u20ac\/m2<\/sup><\/td>6,24 \u20ac\/m2<\/sup><\/td>3,13 \u20ac\/m2<\/sup><\/td><\/tr><\/tbody><\/table>\n\n\n\n

En aquest sentit, el segon avantatge de qualificar de protecci\u00f3 oficial els habitatges, recau que en el cas de grans tenidors, si tenen qualificada m\u00e9s del 15% de la superf\u00edcie \u00fatil residencial, aleshores no estan subjectes a l\u2019obligaci\u00f3 d\u2019oferir un lloguer social obligatori, que es preveu a la llei 24\/2015, de mesures urgents per a afrontar l\u2019emerg\u00e8ncia en l\u2019\u00e0mbit de l\u2019habitatge.<\/p>\n\n\n\n

El futur de la llei<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Segurament cap dels escenaris que ens podem plantejar sobre el futur de la llei passa per la possibilitat que el text, tal com ha estat aprovat, sigui estable en el temps. <\/p>\n\n\n\n

M\u00e9s enll\u00e0 de la possibilitat de la reforma o derogaci\u00f3 de la llei a curt termini, la norma ser\u00e0 analitzada pel Tribunal Constitucional, ja que diferents \u00f2rgans auton\u00f2mics ja han anunciat la presentaci\u00f3 de recurs sobre q\u00fcestions competencials i probablement tamb\u00e9 ho fan sobre elements de fons de la llei.<\/p>\n\n\n\n

En conclusi\u00f3, la llei pret\u00e9n respondre, no tan sols a una voluntat de regular la implicaci\u00f3 de les administracions p\u00fabliques per a fer possible el dret a l\u2019habitatge, caldr\u00e0 estar atents al seu desplegament, perqu\u00e8 la voluntat que en vint anys, el 20% del parc d\u2019habitatge en zona tensada estigui destinat a pol\u00edtiques socials, el que necessita, sobretot, no s\u00f3n bons prop\u00f2sits, sin\u00f3 que el que precisa \u00e9s la destinaci\u00f3 de molts m\u00e9s recursos econ\u00f2mics pressupostaris per part de totes les administracions.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF La Llei 12\/2023, representa un esfor\u00e7 legislatiu -probablement est\u00e8ril- per abordar el dret a l\u2019habitatge a Espanya. La llei est\u00e0 lluny de l\u2019ampli consens que requeriria una mat\u00e8ria tan sensible com \u00e9s l\u2019acc\u00e9s a un habitatge, i hi ha la sensaci\u00f3 que s\u2019ha traslladat la inseguretat jur\u00eddica que hem patit aquests darrers anys a […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":4},"categories":[106],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9212\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=9212"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9212\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":9213,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9212\/revisions\/9213\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=9212"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=9212"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=9212"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}