{"id":9227,"date":"2023-09-18T10:16:52","date_gmt":"2023-09-18T09:16:52","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/aplicacion-practica-de-la-ley-12-2023-a-los-arrendamientos-de-vivienda\/"},"modified":"2023-09-25T11:24:40","modified_gmt":"2023-09-25T10:24:40","slug":"aplicacion-practica-de-la-ley-12-2023-a-los-arrendamientos-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/aplicacion-practica-de-la-ley-12-2023-a-los-arrendamientos-de-vivienda\/","title":{"rendered":"Aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica de la Ley 12\/2023 a los arrendamientos de vivienda"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La Ley 12\/2023, de 24 de mayo, para el derecho a la vivienda (en adelante, la \u201cLey de Vivienda\u201d), modifica diversos art\u00edculos de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, \u201cLAU\u201d) en su Disposici\u00f3n Adicional Primera. <\/p>\n\n\n\n

En primer lugar, debemos destacar que las modificaciones a las que haremos referencia \u00fanicamente resultan de aplicaci\u00f3n a los contratos firmados a partir de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el d\u00eda 26 de mayo de 2023. Los contratos anteriores se regir\u00e1n por el r\u00e9gimen aplicable en el momento de su firma, a menos que las partes se sometan voluntariamente a las modificaciones introducidas por la Ley de Vivienda.<\/p>\n\n\n\n

1.- Renta aplicable en zonas de mercado tensionado<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Se a\u00f1ade el nuevo apartado 17.6 a la LAU: en zonas de mercado residencial tensionado la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podr\u00e1 exceder de la \u00faltima renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los \u00faltimos cinco a\u00f1os en la misma vivienda, tras aplicar la actualizaci\u00f3n anual, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusi\u00f3n al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.<\/p>\n\n\n\n

No obstante, podr\u00e1 incrementarse la renta hasta el 10% sobre la \u00faltima renta cuando se acredite alguno de estos supuestos: <\/p>\n\n\n\n

  • Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuaci\u00f3n que suponga m\u00e1s del 25% del valor de la vivienda descontando el suelo. <\/li>
  • Cuando en los 2 a\u00f1os anteriores a la fecha del nuevo contrato se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitaci\u00f3n o mejora de la vivienda en las que se acredite un ahorro energ\u00e9tico del 30%. Se acreditar\u00e1 con certificados de eficiencia energ\u00e9tica anterior y posterior a la obra. <\/li>
  • Cuando en los 2 a\u00f1os anteriores se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, acreditadas. Entendemos que estas obras podr\u00e1n ser en la vivienda (cambio de ba\u00f1era por ducha, por ejemplo) o en el edificio (eliminaci\u00f3n de barreras arquitect\u00f3nicas), pues el apartado c) del art\u00edculo 17.6 no especifica que esas obras tengan que haberse ejecutado en la vivienda.<\/li>
  • Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de 10 o m\u00e1s a\u00f1os o bien se fije un derecho de pr\u00f3rroga para el arrendatario que le permita prorrogar el contrato durante 10 o m\u00e1s a\u00f1os en los mismos t\u00e9rminos. <\/li><\/ul>\n\n\n\n

    2.- Renta aplicable en zonas de mercado tensionado cuando el arrendador sea gran tenedor<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Se a\u00f1ade nuevo apartado 17.7 a la LAU:  en los contratos de arrendamiento de vivienda en zona de mercado residencial tensionado, cuando el propietario sea gran tenedor, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podr\u00e1 exceder del l\u00edmite m\u00e1ximo del precio aplicable conforme al sistema de \u00edndices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y caracter\u00edsticas de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique. Tambi\u00e9n se aplicar\u00e1 el \u00edndice en los casos en que no haya habido un contrato de arrendamiento en los \u00faltimos 5 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

    Cuestiones pr\u00e1cticas: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    • Mientras no se declaren las zonas de mercado tenso y se aprueben los \u00edndices de precios de referencia, la aplicaci\u00f3n de la Ley de Vivienda ser\u00e1 muy limitada. En Catalu\u00f1a, el 22 de junio de 2023 se ha publicado en el DOGC el anuncio de informaci\u00f3n p\u00fablica que inicia el procedimiento de declaraci\u00f3n de zonas tensionadas y se ha pedido la convalidaci\u00f3n de los \u00edndices de referencia publicados en su d\u00eda.<\/li>
    • En el art. 17.6 no se excluyen los contratos de renta antigua o contratos con familiares. Se tendr\u00eda que aplicar la renta antigua o bonificada al nuevo contrato. Es claramente un error de redacci\u00f3n de la Ley de Vivienda.<\/li>
    • No queda claro qu\u00e9 ocurrir\u00e1 con viviendas en proindiviso, en las que un propietario sea gran tenedor y otros no, en las comunidades de bienes con varios inmuebles o en las viviendas en que el uso corresponda a un usufructuario y el nudo propietario sea gran tenedor.<\/li>
    • Por la experiencia habida en Catalu\u00f1a, la confecci\u00f3n poco precisa de los \u00edndices puede causar muchos problemas pr\u00e1cticos, como falta de c\u00f3mputo de m2<\/sup> (garajes o trasteros, terrazas, jardines), imposibilidad de aplicar rentas de mercado a viviendas de calidad en barrios humildes y dem\u00e1s.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      3.- Actualizaci\u00f3n de rentas<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      2023<\/strong> \u2013 Sigue aplic\u00e1ndose el art\u00edculo 46 del Real Decreto ley 6\/2022 de 29 de marzo: actualizaci\u00f3n seg\u00fan \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad, con un m\u00e1ximo del 2%, a menos que un peque\u00f1o tenedor acuerde una variaci\u00f3n superior con su arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

      2024<\/strong> – Se a\u00f1ade un segundo apartado al art. 46 del Real Decreto ley 6\/2022 para regular la actualizaci\u00f3n de la renta de los contratos cuya renta deba actualizarse en 2024. Tanto para grandes como peque\u00f1os tenedores, la variaci\u00f3n anual de la renta no podr\u00e1 exceder del 3%, a menos que un peque\u00f1o tenedor acuerde una variaci\u00f3n superior con su arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

      2025 en adelante<\/strong> – El INE definir\u00e1, antes del 31\/12\/2024, un \u00edndice de referencia para la actualizaci\u00f3n anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, para evitar incrementos desproporcionados. <\/p>\n\n\n\n

      4.- El pago de la renta <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      La Ley de Vivienda establece que el pago deber\u00e1 efectuarse por medios electr\u00f3nicos, salvo casos excepcionales. <\/p>\n\n\n\n

      5.- La duraci\u00f3n de los contratos de arrendamiento<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      La Ley de Vivienda a\u00f1ade una nueva pr\u00f3rroga al art\u00edculo 10 de la LAU:<\/p>\n\n\n\n

      En zonas no tensionadas<\/strong> – Cuando finalice el periodo de pr\u00f3rroga legal (5\/7 a\u00f1os) o pr\u00f3rroga t\u00e1cita (3 a\u00f1os) el arrendatario podr\u00e1 solicitar una nueva pr\u00f3rroga de 1 a\u00f1o m\u00e1s. Ha de acreditar situaci\u00f3n de vulnerabilidad social y econ\u00f3mica mediante un informe de los servicios sociales. Si el arrendador es gran tenedor, deber\u00e1 aceptar la pr\u00f3rroga obligatoriamente, salvo que las partes hayan pactado un nuevo contrato. <\/p>\n\n\n\n

      En zonas tensionadas<\/strong> \u2013 Cuando finalice el periodo de pr\u00f3rroga legal (5\/7 a\u00f1os) o pr\u00f3rroga t\u00e1cita (3 a\u00f1os) el arrendatario podr\u00e1 solicitar una nueva pr\u00f3rroga de 3 a\u00f1os m\u00e1s. Si el arrendador es gran tenedor, deber\u00e1 aceptar la pr\u00f3rroga obligatoriamente, salvo que las partes hayan pactado un nuevo contrato con limitaciones de renta o el arrendador necesite la vivienda para s\u00ed. <\/p>\n\n\n\n

      Cuestiones pr\u00e1cticas: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Dado que el art\u00edculo 10 habla de que se podr\u00e1 solicitar la pr\u00f3rroga al finalizar la pr\u00f3rroga legal (5 o 7 a\u00f1os) o la t\u00e1cita (3 m\u00e1s), si se notifica la resoluci\u00f3n con 4 meses de antelaci\u00f3n a la finalizaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga legal y el arrendatario se acoge a la pr\u00f3rroga extraordinaria de 1 o 3 a\u00f1os, al finalizar ese plazo ya no se podr\u00e1 volver a exigir una nueva pr\u00f3rroga.<\/p>\n\n\n\n

      6.- El gran tenedor <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      Persona f\u00edsica o jur\u00eddica que sea titular de m\u00e1s de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de m\u00e1s de 1.500 m2<\/sup> de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. La declaraci\u00f3n de zonas de mercado tensionado podr\u00e1 ampliarlo, justificadamente, hasta aquellos titulares de cinco o m\u00e1s inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho \u00e1mbito.<\/p>\n\n\n\n

      Cuestiones pr\u00e1cticas:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      • Computan la vivienda habitual y segundas residencias.<\/li>
      • En el c\u00f3mputo de las 10 viviendas computan las viviendas ubicadas tanto en zonas tensionadas como no tensionadas.<\/li>
      • Se producen problemas interpretativos en indivisos, comunidades de bienes, indivisos. <\/li>
      • En propiedad vertical hay que aplicar la condici\u00f3n de los 1.500 m2<\/sup>. Superficie construida, no \u00fatil. <\/li><\/ul>\n\n\n\n
        Tipo de propietario<\/strong><\/strong><\/td>Zona<\/strong><\/strong><\/td>Definici\u00f3n<\/strong><\/strong><\/td>Pr\u00f3rroga de contratos tras fin pr\u00f3rroga obligatoria o t\u00e1cita, previa solicitud del arrendatario<\/strong><\/strong><\/td>Renta nuevos contratos<\/strong><\/strong><\/td>

        Aplicaci\u00f3n renta tras entrada en vigor ley<\/strong><\/strong><\/td>        		Actualizaci\u00f3n renta. Aplicaci\u00f3n a contratos en vigor y nuevos<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
        PEQUE\u00d1O TENEDOR<\/strong><\/td><\/td><\/td>Arrendatario puede pedir pr\u00f3rroga m\u00e1x. 1 a\u00f1o si acredita vulnerabilidad<\/td>Renta libre. Se pueden pactar gastos a cargo del arrendatario<\/td>Inmediata<\/td>2% hasta el 31\/12\/2023 si no hay pacto

        3% 1\/01\/2024 a 31\/12\/2024 si no hay pacto

        A partir de 1\/01\/2025 nuevo \u00edndice<\/td><\/tr>
        Zona no tensionada<\/td><\/td>M\u00e1x. 3 a\u00f1os pr\u00f3rroga obligatoria<\/td>\u00daltima renta contrato vivienda habitual vigente \u00faltimos 5 a\u00f1os + IGC. Si no ha habido contrato de vivienda habitual anterior, l\u00edmite \u00edndice precios de referencia, pero mientras no se aprueben \u00edndices: renta libre<\/td>Cuando se declare zona tensionada<\/td><\/tr>
        GRAN TENEDOR<\/strong><\/td>Zona no tensionada<\/td>M\u00e1s de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o 1.500 m2  <\/sup>construidos de uso residencial<\/td>M\u00e1x. 1 a\u00f1o pr\u00f3rroga si arrendatario acredita vulnerabilidad<\/td>Renta libre. Se pueden pactar gastos a cargo del arrendatario<\/td>Inmediata<\/td>M\u00e1x. 2% hasta el 31\/12\/2023

        M\u00e1x. 3% 1\/01\/2024 a 31\/12\/2024

        A partir de 1\/01\/2025 nuevo \u00edndice<\/td><\/tr>
        Zona tensionada<\/td>Ampliable a quien sea propietario de 5 o m\u00e1s inmuebles urbanos de uso residencial en la misma zona tensionada<\/td>M\u00e1x. 3 a\u00f1os pr\u00f3rroga obligatoria<\/td>Cuando se declare zona tensionada y se aprueben los \u00edndices<\/td>Cuando se declare zona tensionada y se aprueben los \u00edndices<\/td><\/tr><\/tbody><\/table>\n\n\n\n

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        PDF La Ley 12\/2023, de 24 de mayo, para el derecho a la vivienda (en adelante, la \u201cLey de Vivienda\u201d), modifica diversos art\u00edculos de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, \u201cLAU\u201d) en su Disposici\u00f3n Adicional Primera.  En primer lugar, debemos destacar que las modificaciones a las que haremos referencia […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":5},"categories":[106],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9227\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=9227"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9227\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":9228,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9227\/revisions\/9228\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=9227"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=9227"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=9227"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}