{"id":9240,"date":"2023-09-18T10:36:59","date_gmt":"2023-09-18T09:36:59","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=9240"},"modified":"2023-09-25T11:24:24","modified_gmt":"2023-09-25T10:24:24","slug":"un-error-inmobiliario-y-politico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/un-error-inmobiliario-y-politico\/","title":{"rendered":"Un error inmobiliario y pol\u00edtico"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El 26 de mayo, entr\u00f3 en vigor la Ley de Vivienda. Constituye la primera norma global de car\u00e1cter estatal sobre la materia desde la recuperaci\u00f3n de la democracia. No lo es por una mayor sensibilidad social del actual gobierno respecto a los precedentes, sino porque los anteriores consideraban que no ten\u00edan la capacidad jur\u00eddica para legislar sobre el tema. <\/p>\n\n\n\n

Por un lado, el art\u00edculo 148 de la Constituci\u00f3n atribuye la mayor\u00eda de las competencias sobre vivienda a las comunidades aut\u00f3nomas. Por el otro, en 1997 el Tribunal Constitucional, en una sentencia del 20 de mazo, limit\u00f3 considerablemente la capacidad legislativa del Parlamento espa\u00f1ol sobre la anterior materia. Por tanto, la actual ley probablemente sea recurrida ante el magno Tribunal y este declare inconstitucional una sustancial parte de ella. <\/p>\n\n\n\n

En la actualidad, solo est\u00e1 en vigor parcialmente, pues la activaci\u00f3n de muchos de sus art\u00edculos depende de las comunidades aut\u00f3nomas. Despu\u00e9s de los resultados de las elecciones del 28 de mayo, probablemente las \u00fanicas que decidir\u00e1n aplicarla completamente ser\u00e1n Catalunya, Navarra y Asturias. En las tres, uno o m\u00e1s partidos de izquierdas formar\u00e1n parte del gobierno. <\/p>\n\n\n\n

Por tanto, ya sea por su probable contenido inconstitucional, un r\u00e1pido cambio del color del ejecutivo espa\u00f1ol o su escasa aceptaci\u00f3n por parte de numerosas comunidades, la nueva ley tendr\u00e1 una corta duraci\u00f3n. La expectativa de su completa aplicaci\u00f3n a una gran parte del territorio nacional ha quedado difuminada en dos d\u00edas, los que van desde su parcial entrada en vigor hasta la celebraci\u00f3n de las \u00faltimas elecciones auton\u00f3micas. <\/p>\n\n\n\n

La nueva norma no har\u00e1 de la vivienda \u201cel quinto pilar del Estado del Bienestar ni transformar\u00e1 un bien de lujo en un derecho\u201d, tal y como ha indicado Pedro S\u00e1nchez. Tampoco conseguir\u00e1 bajar el precio del alquiler, como han manifestado en distintas ocasiones diferentes dirigentes de Unidas Podemos. <\/p>\n\n\n\n

Para conseguir el primer objetivo, constituye una condici\u00f3n indispensable promover masivamente vivienda p\u00fablica y destinarla al arrendamiento. No obstante, a corto plazo es pr\u00e1cticamente imposible, pues comportar\u00eda la r\u00e1pida transformaci\u00f3n de numerosas hect\u00e1reas de suelo agr\u00edcola o industrial a residencial. <\/p>\n\n\n\n

En la actualidad, las normas urban\u00edsticas vigentes y la escasa capacidad gestora de los ayuntamientos garantizan una lenta conversi\u00f3n. En numerosas ocasiones, el per\u00edodo excede de la d\u00e9cada. Por tanto, para que el parque p\u00fablico de vivienda social pase del 2,5% al 9,3% (media existente en 2020 en la Uni\u00f3n Europea) ser\u00e1 necesario como m\u00ednimo esperar a 2040, pues no hay previsto ning\u00fan cambio legislativo que permita una r\u00e1pida urbanizaci\u00f3n del suelo agr\u00edcola.<\/p>\n\n\n\n

En segundo lugar, la vivienda en Espa\u00f1a jam\u00e1s ha sido un bien de lujo. Una afirmaci\u00f3n m\u00e1s propia de un pol\u00edtico populista que de alguien que pretende ser considerado un estadista. Por eso, en 2022 un 75,9% de los hogares resid\u00eda en una de su propiedad y el precio medio de un piso de 80 m2<\/sup> se situaba en 155.520 \u20ac. Un importe que pueden sufragar la mayor\u00eda de las familias con dos o m\u00e1s miembros trabajando a jornada completa, si disponen del ahorro necesario para complementar el importe prestado por el banco. <\/p>\n\n\n\n

En tercero, la nueva ley puede reducir el importe oficial del alquiler, pero dif\u00edcilmente conseguir\u00e1 disminuir la cuant\u00eda real. La imposici\u00f3n de un control de precios provoca la aparici\u00f3n de expectativas de disminuci\u00f3n de la rentabilidad de las viviendas arrendadas. Sus repercusiones suelen ser la venta de una parte de las propiedades alquiladas, el traslado de otras al arrendamiento de temporada y la reducci\u00f3n de la demanda de inversi\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Todos los anteriores factores conducen a un exceso de demanda. La elevada disminuci\u00f3n de la rotaci\u00f3n de inquilinos y la reducci\u00f3n del parque de alquiler provoca que haya pocas viviendas disponibles en el mercado y la aparici\u00f3n de un mercado negro cada vez m\u00e1s extenso. <\/p>\n\n\n\n

La desesperaci\u00f3n por encontrar una vivienda lleva a numerosos arrendatarios a aceptar pagar cada mes m\u00e1s por el alquiler de una vivienda de lo que indica el correspondiente \u00edndice oficial de precios o sufragar una elevada cuant\u00eda no retornable en el momento de la firma del contrato (por ejemplo, 6.000 \u20ac).<\/p>\n\n\n\n

Entre otros aspectos, la nueva ley tambi\u00e9n pretende: <\/p>\n\n\n\n

1. Generar una discutible redistribuci\u00f3n de rentas.<\/strong> Unos de sus objetivos es beneficiar a los inquilinos a trav\u00e9s de perjudicar a los propietarios. No obstante, no siempre los primeros tienen menos ingresos mensuales que los segundos. Adem\u00e1s, existen impuestos, tales como los que gravan la renta, las sucesiones y donaciones o el patrimonio, que redistribuyen mucho mejor la renta y la riqueza que cualquier norma reguladora del mercado residencial. <\/p>\n\n\n\n

No obstante, los propietarios perjudicados y los inquilinos beneficiados ser\u00e1n muchos menos de los inicialmente estimados, pues con el paso del tiempo cada vez un n\u00famero menor de los primeros aceptar\u00e1 percibir el importe fijado por el \u00edndice oficial. En otras palabras, el mercado negro pasar\u00e1 de ser inicialmente relativamente peque\u00f1o a gigantesco, si el control de precios dura muchos a\u00f1os. <\/p>\n\n\n\n

2. Facilitar la permanencia de los okupas.<\/strong> La okupaci\u00f3n de una vivienda constituye un gran problema para los propietarios. Los principales motivos son los alquileres no percibidos durante m\u00e1s de seis meses, el deficiente estado de conservaci\u00f3n del piso despu\u00e9s del desalojo de los okupas, el pago de los consumos de agua, gas y electricidad incurridos por los inquilinos ilegales y los gastos legales derivados del desahucio. <\/p>\n\n\n\n

Debido a ello, con la finalidad de aumentar la oferta de alquiler y reducir su precio, ser\u00eda razonable que la nueva ley facilitara los desahucios, En otras palabras, permitiera el desalojo de los okupas en 48 horas, si el propietario demuestra que la vivienda es suya y sus ocupantes no muestran un contrato de arrendamiento. En cambio, la norma aprobada los dificulta, exigi\u00e9ndole al propietario, especialmente al gran tenedor, una serie de actuaciones antes de pedir al juez la recuperaci\u00f3n del uso de su vivienda. <\/p>\n\n\n\n

3. Invocar la funci\u00f3n social de la propiedad.<\/strong> Los ciudadanos pagamos impuestos para que las Administraciones financien pol\u00edticas dirigidas a asegurar un nivel de vida digno al conjunto de la poblaci\u00f3n y el acceso por parte de ella a los servicios b\u00e1sicos. Entre ellos, est\u00e1n la sanidad, la educaci\u00f3n y el uso y disfrute de una vivienda. El \u00faltimo caso queda claramente reflejado en el art\u00edculo 47 de la Constituci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Desde el retorno de la democracia, los dos primeros han sido cubiertos por la Administraci\u00f3n, pero no el tercero. No es un despiste continuado, sino el resultado de los problemas de gesti\u00f3n observados en el exiguo parque de viviendas de protecci\u00f3n oficial (VPO) de alquiler. Por un lado, est\u00e1 la elevada tasada de morosidad y, por el otro, el r\u00e1pido deterioro de una parte de los pisos por la deficiente conservaci\u00f3n realizada por los arrendatarios.<\/p>\n\n\n\n

Para evitar desahuciar a los inquilinos que no sufragan el alquiler e invertir una elevada suma en mejorar el estado de las viviendas, los dirigentes pol\u00edticos optaron por dedicar a la venta la mayor parte de las VPO construidas por empresas p\u00fablicas. Dicha actuaci\u00f3n conllev\u00f3 una oferta de arrendamientos inferior a la necesaria y en los \u00faltimos a\u00f1os estimul\u00f3 la subida de su importe por encima de la inflaci\u00f3n del per\u00edodo. <\/p>\n\n\n\n

Para frenar dicho aumento, la nueva ley recurre a la funci\u00f3n social de la propiedad. En base a ella, la norma crea un control de precios, en algunos casos permite al arrendatario decidir unilateralmente la extensi\u00f3n del contrato, obliga a los grandes tenedores a negociar una renta de alquiler m\u00e1s reducida con los inquilinos vulnerables y establece un incremento del recargo a las viviendas vac\u00edas en el Impuesto de Bienes Inmuebles. En otras palabras, obliga a los propietarios privados a realizar la protecci\u00f3n social que deber\u00edan efectuar las Administraciones.<\/p>\n\n\n\n

4. Evitar cualquier la discriminaci\u00f3n en el acceso al alquiler.<\/strong> Es una intenci\u00f3n loable, pero distar\u00e1 mucho de cumplirse. La nueva ley fomentar\u00e1 la discriminaci\u00f3n. En primer lugar, porque beneficia a los que ya son inquilinos, pero perjudica a los que pretenden serlo en un futuro, pues los \u00faltimos tendr\u00e1n muy pocas viviendas disponibles. <\/p>\n\n\n\n

En segundo, debido a que los propietarios, por temor a los impagos, escoger\u00e1n siempre como inquilinos a los interesados con mayor disponibilidad econ\u00f3mica. En tercero, una gran parte de los caseros evitar\u00e1 arrendar sus inmuebles a los inmigrantes, por miedo a que la Administraci\u00f3n les otorgue la calificaci\u00f3n de vulnerables y deban disminuir en una elevada medida el importe del alquiler acordado.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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