{"id":9253,"date":"2023-09-18T10:47:00","date_gmt":"2023-09-18T09:47:00","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=9253"},"modified":"2023-09-25T11:42:16","modified_gmt":"2023-09-25T10:42:16","slug":"el-concepto-de-gran-tenedor-persona-fisica-las-comunidades-de-bienes-y-las-viviendas-en-copropiedad","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-concepto-de-gran-tenedor-persona-fisica-las-comunidades-de-bienes-y-las-viviendas-en-copropiedad\/","title":{"rendered":"El concepto de gran tenedor persona f\u00edsica, las comunidades de bienes y las viviendas en copropiedad"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

1. El art\u00edculo 3 letra k, de la Ley por el Derecho a la Vivienda contiene la definici\u00f3n de gran tenedor de viviendas en los t\u00e9rminos siguientes:<\/p>\n\n\n\n

\u201cGran tenedor: a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona f\u00edsica o jur\u00eddica que sea titular de m\u00e1s de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de m\u00e1s de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

A diferencia de la normativa catalana (Ley 24\/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el \u00e1mbito de la vivienda de la vivienda y la pobreza energ\u00e9tica) que incluye en el concepto de grandes tenedores a las personas f\u00edsicas que sean copropietarios si su cuota de participaci\u00f3n en la comunidad representa m\u00e1s de 1.500 metros cuadrados de suelo destinado a vivienda, la Ley de la Vivienda recientemente aprobada no se refiere a las situaciones de copropiedad indivisa sobre viviendas.<\/p>\n\n\n\n

2.<\/strong> Debemos partir de la base jur\u00eddica de que en nuestro derecho civil en caso de copropiedad indivisa por cuotas (tambi\u00e9n conocida por \u201ccopropiedad ordinaria o romana\u201d), cada uno de los copropietarios no es titular propietario de la finca, sino de una cuota indivisa sobre esta. <\/p>\n\n\n\n

En otras palabras, en estas situaciones de comunidad del art\u00edculo 392 del C\u00f3digo Civil espa\u00f1ol<\/a> y 552-1 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a<\/a>, la cuota de cada copropietario no se concreta en la propiedad o en el uso y disfrute de una superficie determinada del inmueble, pues es una cuota abstracta meramente porcentual del derecho de propiedad, salvo que se haya atribuido\u00a0 el uso de una parte concreta de la finca com\u00fan, lo que suele acontecer en el caso de garajes o trasteros.<\/p>\n\n\n\n

El copropietario no es titular del inmueble, sino de una cuota abstracta de propiedad sobre \u00e9l. <\/p>\n\n\n\n

Tampoco es propietario de una superficie determinada y concreta.<\/p>\n\n\n\n

3. <\/strong>La primera duda que se plantea es si los titulares de cuotas indivisas de propiedad sobre m\u00e1s de diez viviendas deben ser considerados grandes tenedores a los efectos de esta ley, bien sea por este hecho, bien sea porque hayan de computarse de alguna forma esas cuotas conjuntamente con aquellas otras viviendas de propiedad plena que ostenten en el conjunto del territorio espa\u00f1ol.<\/p>\n\n\n\n

Conforme a una primera interpretaci\u00f3n, gramatical y restrictiva, de la norma legal, no deber\u00eda ser objeto de c\u00f3mputo la titularidad de cuotas indivisas sobre viviendas ya que esa titularidad no es sobre una vivienda propiamente, sino sobre una cuota de propiedad que no da derecho por s\u00ed misma al uso, disfrute o disposici\u00f3n de la misma sin el concurso de los dem\u00e1s copropietarios. <\/p>\n\n\n\n

En mi opini\u00f3n el concepto de gran tenedor no puede extenderse a supuestos distintos de los previstos en la propia ley, por lo que solamente cabe incluir en el concepto o definici\u00f3n de gran tenedor persona f\u00edsica al que sea titular de un derecho de uso (propiedad, usufructo, derecho de superficie u otro derecho an\u00e1logo) que permita la facultad de ceder en arrendamiento la vivienda), pero no a los que sean sobre una cuota de copropiedad indivisa.<\/p>\n\n\n\n

Evidentemente, esta cuesti\u00f3n no es ni ser\u00e1 pac\u00edfica, porque caben otras interpretaciones.<\/p>\n\n\n\n

Una de ellas, como positiviza la ley catalana, es hacer una interpretaci\u00f3n finalista del deficiente texto legal, acudir al criterio de c\u00f3mputo por superficie construida de los inmuebles urbanos de uso residencial y efectuar una trasposici\u00f3n de las cuotas indivisas sobre dichas superficies. Siguiendo este sistema al titular de una cuota indivisa del 50% sobre una vivienda se le computar\u00eda la mitad de su superficie que se sumar\u00eda a las superficies de las otras que tuviera en propiedad plena para determinar si en conjunto es propietario de una superficie construida de inmuebles urbanos de uso residencial de m\u00e1s de 1.500 metros cuadrados.<\/p>\n\n\n\n

El copropietario no es titular del inmueble, sino de una cuota abstracta de propiedad sobre \u00e9l. Tampoco es propietario de una superficie determinada y concreta.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Me parece una interpretaci\u00f3n forzada de la norma legal que adem\u00e1s perjudica injustificadamente a los dem\u00e1s copropietarios de la vivienda a la hora de interponer un desahucio, ya que estos puede ser que individualmente considerados no tengan titularidades \u00fanicas, o compartidas en copropiedad, que siguiendo ese c\u00f3mputo superen los 1.500 metros cuadrados.<\/p>\n\n\n\n

En estos casos, para minimizar los riesgos de que la parte actora pueda ser considerada gran tenedor (pues es necesario acreditar con la demanda que no se  es, aportando la informaci\u00f3n de propiedades inscritas en el Registro de la Propiedad) puede ser aconsejable que la demanda la interponga aquel copropietario que no pueda ser considerado, individualmente, gran tenedor.<\/p>\n\n\n\n

Habida cuenta que la acci\u00f3n de desahucio por falta de pago de la renta  o por expiraci\u00f3n del plazo del arrendamiento puede, seg\u00fan la jurisprudencia actual,  ejercitarla cualquier copropietario obrando en beneficio de la propiedad com\u00fan, si no existe oposici\u00f3n de los dem\u00e1s. Con dicha demanda se podr\u00eda aportar el documento justificativo de la conformidad de los dem\u00e1s copropietarios al respecto.  <\/p>\n\n\n\n

4.<\/strong> Comentario aparte merece el caso de las Comunidades de Bienes que operan en el tr\u00e1fico inmobiliario. <\/p>\n\n\n\n

En primer lugar, debemos hacer constar que las comunidades de bienes son entes sin personalidad jur\u00eddica que no tienen capacidad jur\u00eddica para ser sujetos de derechos y obligaciones civiles, por lo que si bien operan en el tr\u00e1fico mercantil, la parte contratante no es la comunidad de bienes propiamente dicha sino sus integrantes, en este caso personas f\u00edsicas.<\/p>\n\n\n\n

Si bien el texto legal no hace referencia a las comunidades de bienes entre los sujetos que pueden ser calificados como grandes tenedores. Dicha omisi\u00f3n no debe entenderse como una exclusi\u00f3n absoluta, pues sus componentes, personas f\u00edsicas y\/o jur\u00eddicas, pueden ser titulares de m\u00e1s de diez inmuebles urbanos de uso residencial.<\/p>\n\n\n\n

A mi juicio, para calificar una comunidad de bienes de gran tenedor sus integrantes deben ser de forma conjunta titulares de m\u00e1s de diez inmuebles urbanos de uso residencial.<\/p>\n\n\n\n

Para su c\u00f3mputo se deber\u00e1n incluir los inmuebles en condominio o copropiedad de la comunidad de bienes, pero no las fincas de las que sean titulares en pleno dominio los componentes de la comunidad de bienes, o de las que sean copropietarios con terceros.<\/p>\n\n\n\n

Fundamento esta opini\u00f3n en que los arrendamientos de fincas suscritos por una comunidad de bienes como parte arrendadora est\u00e1n concertados en realidad por cada una de las personas f\u00edsicas y\/o jur\u00eddicas integrantes en distintas proporciones  de cuotas de condominio de las fincas objeto de la comunidad, y que la comunidad de bienes carece de personalidad jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

Como hemos expuesto antes, hasta que no se efect\u00fae la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan o disoluci\u00f3n del condominio cada uno de los comuneros no es titular de una finca u otra, sino de una cuota de copropiedad indivisa sobre cada una de las fincas, la misma para cada una de ellas, lo cual es muy diferente.<\/p>\n\n\n\n

Pero todos ellos en conjunto y en sus cuotas respectivas, son titulares de cada una de las fincas que integran el patrimonio de la comunidad de bienes.<\/p>\n\n\n\n

En resumen, a mi entender, y salvo mejor criterio de los tribunales, cada comunidad de bienes debe tener el mismo tratamiento legal que un solo propietario a los efectos del c\u00f3mputo, ya que mientras persista este r\u00e9gimen jur\u00eddico de copropiedad indivisa romana o por cuotas ninguno de los copropietarios es titular del dominio de una finca sino simplemente de una cuota de copropiedad, que no se identifica con una finca concreta, sino en todas y cada una de ellas.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia. s\u00f3lo si la comunidad de bienes recae sobre m\u00e1s de diez inmuebles urbanos de uso residencial o sobre una superficie construida de uso residencial de m\u00e1s de 1.500 metros cuadrados de superficie, la comunidad de bienes (o sea sus integrantes personas f\u00edsicas en su conjunto) ser\u00e1 gran tenedora a los efectos de esta ley, sin computar las otras viviendas que posean \u00e9stas fuera de la comunidad.   <\/p>\n\n\n\n

5.<\/strong> Otra de las cuestiones que plantea la interpretaci\u00f3n de la nueva ley de la vivienda hace referencia al t\u00e9rmino utilizado en la norma legal, \u201cinmuebles urbanos de uso residencial\u201d, y no \u201cviviendas\u201d. Unido al hecho de que para acreditar la no condici\u00f3n de gran tenedor sea necesario aportar con la demanda de desahucio certificaci\u00f3n del Registro de la Propiedad (nuevo apartado 6 letra b del art\u00edculo 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

En los casos de propiedad vertical en los que en el Registro de la Propiedad no conste el n\u00famero de viviendas del inmueble o un n\u00famero inferior al realmente existente, o cuando no conste la obra nueva inscrita en el Registro de la Propiedad, \u00bfcomputa a estos efectos el inmueble inscrito como una sola finca?, \u00bfcomputa en el caso de no estar inscrita la construcci\u00f3n?, \u00bfc\u00f3mo se acreditar\u00e1 el hecho de ser o no gran tenedor en estos casos?.<\/p>\n\n\n\n

Me parece claro que el legislador se est\u00e1 refiriendo como inmuebles urbanos de uso residencial a las viviendas f\u00edsicas existentes en la realidad y no a las fincas registrales, esta ley se titula \u201cLey por el derecho a la vivienda\u201d, y su contenido al respecto no ofrece la menor duda.<\/p>\n\n\n\n

En nuestro derecho la inscripci\u00f3n de las fincas en el Registro de la Propiedad es a efectos de publicidad.<\/p>\n\n\n\n

Tampoco es requisito la inscripci\u00f3n de una finca en el Registro de la Propiedad para su arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

Por consiguiente,  el c\u00f3mputo a estos efectos ser\u00e1 de todas las fincas urbanas de uso residencial que existan, con independencia de su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n\n\n\n

Y se podr\u00e1 acreditar su existencia y n\u00famero, adem\u00e1s de por la certificaci\u00f3n del Registro que exige la norma procesal, por otros medios documentales, singularmente por certificaci\u00f3n del  Catastro.  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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