{"id":9260,"date":"2023-09-18T10:49:51","date_gmt":"2023-09-18T09:49:51","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/como-reaccionar-ante-la-inquiokupacion\/"},"modified":"2023-09-25T11:23:49","modified_gmt":"2023-09-25T10:23:49","slug":"como-reaccionar-ante-la-inquiokupacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/como-reaccionar-ante-la-inquiokupacion\/","title":{"rendered":"\u00bfC\u00f3mo reaccionar ante la inquiokupaci\u00f3n?"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

No ha resuelto la Ley 12\/2023, de 24 de Mayo de vivienda un problema que se est\u00e1 dando en la actualidad y que aparece como nuevo, pero que se ha venido poniendo en marcha en muchas ocasiones por personas que aparentan tener la intenci\u00f3n de alquilar un inmueble y lo que llevan a cabo es firmar un arrendamiento, pagar la fianza y el primer mes, y, a partir de ah\u00ed, dejan de pagar obligando al arrendador a iniciar un largo proceso de reclamaci\u00f3n judicial para recuperar la posesi\u00f3n. Sobre todo tras los lentos tr\u00e1mites que ha introducido la citada Ley 12\/2023 de 24 de Mayo que van a convertir en un aut\u00e9ntico periplo procesal la tramitaci\u00f3n de un procedimiento de desahucio.<\/p>\n\n\n\n

Pero el problema que existe es que, ahora mismo, esta opci\u00f3n se hace atractiva para quien accede a un inmueble con un contrato aparentando intenci\u00f3n de alquilar, – al menos formal- porque quien lleva a cabo esta conducta tiene un t\u00edtulo posesorio que impide que se le considere como un okupa, pero, desde luego, viene a estar cerca, habida cuenta que, ante el inmediato incumplimiento del pago de la renta, obliga al arrendador a acudir a una demanda de desahucio por falta de pago siguiendo los nuevos presupuestos de la LEC modificados en la antes citada Ley 12\/2023, de 24 de Mayo de vivienda en los arts. 439.6 y 7 y 441.5 LEC, que, con todos los tr\u00e1mites que ahora se exigen de averiguaci\u00f3n de la vulnerabilidad y traslado a la Administraci\u00f3n para que busquen un lugar para el realojo, y sin plazos para ello concretos fijados en la norma legal, puede dar lugar a que se trate de conductas que se repitan de nuevo cuando, finalmente, llegue la fecha del lanzamiento, que podr\u00eda ser en tiempo superior a un a\u00f1o seguramente y vuelva a reiterar la misma actitud de \u201csimular\u201d un arrendamiento para de inmediato dejar de pagar otra vez, y, as\u00ed, sucesivamente.  <\/p>\n\n\n\n

Por ello, el problema es que puede llevar al arrendatario a que vuelva a hacerlo, y que al no estar en funcionamiento el denominado registro de sentencias firmes de desahucio que se aprob\u00f3 en la reforma de la LAU en el a\u00f1o 2013, pero que nunca se puso en marcha, impide al arrendador que vaya a firmar un arrendamiento consultar en ese registro que se cre\u00f3 para ese fin de poder controlar y saber si a quien le iba a arrendar el inmueble ten\u00eda antecedentes por impago de rentas como en estos casos va a ir ocurriendo con reiteraci\u00f3n pagando fianza y un mes, dejar de pagar a continuaci\u00f3n y as\u00ed sucesivamente, conducta que se est\u00e1 comprobando reiterada \u00faltimamente y a lo que se le ha puesto el nombre de la inquiokupaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Con ello, el peligro de la \u201creincidencia\u201d arrendaticia  con posterior impago de inmediato para firmar contratos de arrendamiento, ocupar el inmueble con t\u00edtulo posesorio y, a continuaci\u00f3n, dejar de pagar al segundo mes nos lleva a una situaci\u00f3n que se torna peligrosa para los arrendadores por el riesgo de la repetici\u00f3n de conductas y que vuelvan a hacerlo con otro arrendador simulando un arrendamiento y de inmediato dejar de pagar para estar en el inmueble sin pagar rentas mientras se tramite el procedimiento y hasta el lanzamiento. Y mientras todo esto ocurre el arrendador deber\u00e1 seguir pagando los gastos del inmueble y la posible hipoteca que pueda tener en su caso, y que pensaba pagar con el importe de las rentas. En definitiva, un aut\u00e9ntico drama para los propietarios y sin una soluci\u00f3n legal expeditiva ante estas situaciones de patente indefensi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n que nos planteamos en estos casos es si esta conducta con claro dolo de dejar de pagar desde la firma del contrato puede configurarse como un il\u00edcito penal m\u00e1s que un il\u00edcito civil de mero incumplimiento contractual. Y ello debido a que, realmente, en estos casos existe una clara voluntad ab initio, -y aqu\u00ed est\u00e1 la clave- de dejar de pagar a la firma del contrato, utilizando la firma del mismo para obtener un contrato de arrendamiento y, con ello, un t\u00edtulo posesorio que obligue al arrendador a iniciar los largos tr\u00e1mites que ahora existen para un desahucio por falta de pago.<\/p>\n\n\n\n

El inquiokupa no es okupa y se convierte en arrendatario con t\u00edtulo posesorio.<\/strong> <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Por ello, el problema que planteamos y adicionamos es el relativo al fen\u00f3meno de la inquiokupaci\u00f3n, referido a aquellas personas que realizan un contrato de arrendamiento con un propietario, abonando el mes de fianza y la primera mensualidad, pero dejando de abonar el resto con la intenci\u00f3n coet\u00e1nea al momento de la celebraci\u00f3n del contrato de no pagar rentas y obligar al propietario arrendador a impetrar el ejercicio de la acci\u00f3n judicial que ahora tiene un tr\u00e1mite m\u00e1s lento tras la Ley 12\/2023, de 24 de Mayo. Y todo ello, aprovech\u00e1ndose del tiempo que tardar\u00e1 el procedimiento judicial en tramitar el lanzamiento, benefici\u00e1ndose de los tiempos medios que existen desde la demanda hasta el lanzamiento para no abonar rentas y vivir en el inmueble de esta manera.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, esto es lo que se ha denominado como el fen\u00f3meno inquiokupaci\u00f3n y que, en definitiva, consiste en una forma de realizar una ocupaci\u00f3n ilegal de inmueble bajo la apariencia de un contrato de arrendamiento, que,  en principio, pretende evitar el ejercicio de la acci\u00f3n penal por el propietario por la v\u00eda del allanamiento de morada y\/o usurpaci\u00f3n de bienes inmuebles, al disfrazar el delito de la ocupaci\u00f3n ilegal con un aparente contrato de arrendamiento en el que existe dolo, y, en todo caso, obligarle a acudir a la acci\u00f3n civil de desahucio por falta de pago cuando, en realidad, al momento de la celebraci\u00f3n del contrato ya exist\u00eda el dolo de dejar de pagar, y, en consecuencia, incumplir el contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

El dolo concurre, as\u00ed, a la celebraci\u00f3n del contrato y no se trata de que deje de pagar el okupa por circunstancias sobrevenidas despu\u00e9s de la celebraci\u00f3n del contrato de arrendamiento, sino que exist\u00eda un dolo coet\u00e1neo a la celebraci\u00f3n del contrato de no pagar las rentas.<\/p>\n\n\n\n

En estos casos se trata de okupas por morosidad a sabiendas e intencionadamente, pero se trata de una morosidad encubierta y adelantada al momento del devengo de la deuda por ese dolo concurrente de que dejar\u00e1 de pagar la renta mensual conforme se produzca el vencimiento del mes siguiente a la celebraci\u00f3n del contrato, ya que solo ha pagado fianza y la primera mensualidad para conseguir las llaves<\/p>\n\n\n\n

Por ello, la diferencia entre el inquilino moroso a sabiendas de que lo iba a ser y el okupa no son muchas, ya que en ambos casos se ocupa una vivienda para permanecer en la misma sin pagar ning\u00fan tipo de renta, con la diferencia de que en el primer caso existe un contrato aparente de arrendamiento que es el escudo que utiliza el okupa para entrar en el inmueble, mientras que en el segundo caso, o bien se utiliza la fuerza o lo hace de un tercero, que es el que ocupado a la fuerza la vivienda, pero, en cualquier caso, ambos son supuestos de ocupaci\u00f3n ilegal de inmuebles, nada m\u00e1s que en el caso de la inquiokupaci\u00f3n no se puede acudir al procedimiento penal de allanamiento de morada, usurpaci\u00f3n de bienes inmuebles, ya que existe la cobertura aparente de un contrato de arrendamiento que en realidad es una tapadera para disfrazar una real ocupaci\u00f3n de inmuebles ilegal.<\/p>\n\n\n\n

La inquiokuaci\u00f3n puede ser m\u00e1s un delito de estafa que un incumplimiento contractual arrendaticio.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Hay que se\u00f1alar que para diferenciar la existencia de un delito y un incumplimiento civil hay que acudir a la existencia de un dolo coet\u00e1neo al momento de la celebraci\u00f3n del contrato, de tal manera que si concurre ese dolo en el autor del incumplimiento al momento de contratar se podr\u00eda tratar de una estafa al concurrir los elementos caracter\u00edsticos de este delito tipificado en el art. 248 CP que se\u00f1ala que: Cometen estafa los que, con \u00e1nimo de lucro, utilizaren enga\u00f1o bastante para producir error en otro, induci\u00e9ndolo a realizar un acto de disposici\u00f3n en perjuicio propio o ajeno.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfPor qu\u00e9 puede considerarse como delito de estafa el fen\u00f3meno de la inquiokuaci\u00f3n?<\/p>\n\n\n\n

Pues porque se recogen y re\u00fanen todos los elementos que ha exigido la jurisprudencia para la comisi\u00f3n de una estafa, y que aplicados a la inquiokupaci\u00f3n son los siguientes:<\/p>\n\n\n\n

  • Enga\u00f1o bastante por existir un dolo coet\u00e1neo al momento de la firma de que dejar\u00e1 de pagar de inmediato la renta.<\/li>
  • Existe \u00e1nimo de lucro porque se beneficia del uso de un inmueble con la intenci\u00f3n de no pagar rentas desde qu\u00e9 pase el primer mes.<\/li>
  • Produce error en el arrendador, ya que \u00e9ste le entrega las llaves del inmueble para que lo ocupe en la confianza de que al pagarle lo pactado de un mes de fianza y el primer mes continuar\u00e1 pagando las restantes mensualidades cuando no exista voluntad alguna ni intenci\u00f3n de hacerlo.<\/li>
  • Con su actitud el arrendatario inquiokupa induce al arrendador a que le firme el arrendamiento y le entregue las llaves para ocupar el inmueble con  la cobertura aparente del contrato de arrendamiento que act\u00faa como una especie de \u201ctapadera\u201d para tratar de cubrir la existencia, en su caso, de un incumplimiento civil.<\/li>
  • Existe perjuicio de tercero en los actos de la inquiokupaci\u00f3n, dado que el propietario deja de cobrar las rentas, no puede disponer de su inmueble durante el tiempo que dure un procedimiento judicial y se le obliga a impetrar el auxilio de la justicia para poder obtener, en su caso, el lanzamiento.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Estos elementos pueden ser admitidos en el fen\u00f3meno de la inquiokupaci\u00f3n, habida cuenta que concurren en el contrato de arrendamiento concertado con el dolo del arrendatario de simular su intenci\u00f3n de seguir pagando en la mensualidad siguiente a la firma del contrato, cuando era clara su intenci\u00f3n de no pagar. Adem\u00e1s de los elementos citados existe nexo causal entre el enga\u00f1o del inquiokupa y el perjuicio causado al arrendador, el cual es evidente, ya que si no se adopta una medida cautelar urgente de expulsi\u00f3n por el juez de instrucci\u00f3n del inquiokupa el propietario tendr\u00e1 que estar esperando a una sentencia firme en un procedimiento de desahucio para poder recuperar la posesi\u00f3n del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

    Se trata de un il\u00edcito penal, ya que el contrato de arrendamiento firmado es una ficci\u00f3n al servicio del fraude, al aparentar una buena fe para seguir pagando las rentas cuando desde un primer momento la voluntad era la de dejar de pagar de inmediato. Hay dolo de dejar de pagar y enga\u00f1o al propietario.<\/p>\n\n\n\n

    Hay que se\u00f1alar que en la inquiokupaci\u00f3n el dolo no es subsequens o sobrevenido m\u00e1s tarde de la firma del contrato, sino que el mismo contrato de arrendamiento es el instrumento o \u201cveh\u00edculo\u201d del fraude para obtener el inquiokupa las llaves del inmueble a sabiendas de que no pagar\u00e1 las rentas, y aparentando que lo har\u00e1 al cumplir solo lo inicial exigido del contrato para la entrega de llaves, que es pago de un mes de fianza y la primera mensualidad de renta.<\/p>\n\n\n\n

    Habida cuenta que podr\u00eda acudir a la v\u00eda penal, y, con ello, evitarse el largo peregrinaje del procedimiento de desahucio por falta de pago lo importante en estos casos es que cuando se presente la denuncia penal por estos delitos de estafa por inquiokupaci\u00f3n el juez de instrucci\u00f3n  pueda adoptar una medida cautelar de expulsi\u00f3n inmediata del inmueble al arrendatario falso una vez haya examinado las pruebas aportadas con  la querella por el arrendador. Y ello, a fin de acreditar que concurren los elementos del delito de estafa y que, en efecto, la postura del arrendatario era la de dejar de pagar desde un principio.<\/p>\n\n\n\n

    Por ello, al igual que en los casos de allanamiento de morada y usurpaci\u00f3n de bienes muebles, lo importante en estos supuestos es el de la adopci\u00f3n urgente de una medida cautelar de expulsi\u00f3n, por lo que el \u201cinquilino okupa\u201d no deber\u00eda poder ampararse en la existencia de un contrato que ha sido celebrado con dolo coet\u00e1neo al momento de su concertaci\u00f3n, y en consecuencia, sea posible aplicar la medida cautelar de expulsi\u00f3n urgente por parte del juez instrucci\u00f3n en los casos en que se determine que se ha podido cometer un delito de estafa, ya que derivar a la v\u00eda de la ejecutoria penal una vez que la sentencia sea firme la expulsi\u00f3n conlleva un retraso injustificado e injustificable que no puede tolerar un Estado de derecho cuando existe un fraude por parte del inquilino en la celebraci\u00f3n de un contrato de arrendamiento con el dolo preexistente a la hora de celebrar el mismo de que va a dejar de pagar la rentas al segundo mes.<\/p>\n\n\n\n

    En la acci\u00f3n penal en estos casos habr\u00e1 que hacer constar que concurren los elementos de la estafa antes expuestos y que resulta patente el dolo coet\u00e1neo de dejar de pagar como se infiere que el impago se ha producido de inmediato, suponiendo la firma del contrato un fraude para obtener las llaves y la posesi\u00f3n. Habr\u00eda que instar por otros\u00ed en la denuncia o querella la adopci\u00f3n urgente de medida cautelar de expulsi\u00f3n sin tener en cuenta circunstancias de vulnerabilidad o realojo por la Administraci\u00f3n, ya que la mec\u00e1nica operativa del contrato ha sido, precisamente, para alegar despu\u00e9s estas circunstancias y retrasar la entrega de la posesi\u00f3n al arrendador perjudicado por una estafa m\u00e1s que por un incumplimiento contractual.<\/p>\n\n\n\n

    Por todo ello, cabe concluir que estos casos podr\u00edan ser admitidos por la v\u00eda de la acci\u00f3n penal de la estafa del art. 248 CP y con la posibilidad de adoptar medida cautelar urgente de expulsi\u00f3n sin poder valorarse si existe vulnerabilidad, o no, y sin necesidad de que la Administraci\u00f3n realoje a los ocupantes porque ha habido fraude. Y esta es la clave del ejercicio de la v\u00eda penal y no la civil. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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