{"id":9267,"date":"2023-09-18T11:12:10","date_gmt":"2023-09-18T10:12:10","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=9267"},"modified":"2023-09-25T11:23:43","modified_gmt":"2023-09-25T10:23:43","slug":"jurisprudencia-al-dia-136","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/jurisprudencia-al-dia-136\/","title":{"rendered":"Jurisprudencia al d\u00eda (136)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

ARRENDAMIENTOS URBANOS<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985 se extinguen a la jubilaci\u00f3n o fallecimiento del arrendatario<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cSobre el problema ahora suscitado acerca de la interpretaci\u00f3n de la norma transitoria de la LAU 1994, la Sala ha mantenido que los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 – como es el caso- subsistir\u00e1n a voluntad del arrendatario, con sujeci\u00f3n a pr\u00f3rroga, al menos hasta que se produzca la jubilaci\u00f3n o el fallecimiento de \u00e9ste ( disposici\u00f3n transitoria tercera, B.3, p\u00e1rrafo primero). Cuando la disposici\u00f3n transitoria tercera se refiere al arrendatario hace alusi\u00f3n al que lo sea a la entrada en vigor de la LAU de 1994, con independencia de que sea el originario arrendatario o el que hubiera ocupado su posici\u00f3n contractual por traspaso ( sentencia 279\/2022, de 31 de marzo, entre otras).<\/p>\n\n\n\n

La disposici\u00f3n transitoria tercera respeta los derechos adquiridos que traen causa del originario arrendatario (sentencia de pleno 669\/2022, de 14 de octubre, que ratifica la doctrina de la sala).<\/p>\n\n\n\n

En el presente caso el contrato de arrendamiento data de 1981, por lo tanto anterior al 9 de mayo de 1985, del que trae causa el arrendatario actual, por traspaso efectuado en 1988.<\/p>\n\n\n\n

Ante lo expuesto, debemos estimar el recurso de casaci\u00f3n, dado que la interpretaci\u00f3n que efect\u00faa la Audiencia Provincial es contraria a la doctrina jurisprudencial, expresada por todas en sentencia 669\/2022, de 14 de octubre, y asumiendo la instancia, confirmamos \u00edntegramente la sentencia de 16 de abril de 2021 (procedimiento de juicio ordinario 162\/2020) del Juzgado de Primera Instancia n\u00fam. 1 de Amurrio, por la que se desestima la demanda\u201d. (STS, Sala de lo Civil, n\u00ba218\/2023, de 13 de febrero)<\/em><\/p>\n\n\n\n

En la demanda de ejercicio de acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n de rentas es competente el tribunal del lugar donde se encuentra el inmueble arrendado\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cPara la resoluci\u00f3n del presente conflicto negativo de competencia debemos partir de las siguientes consideraciones:<\/p>\n\n\n\n

a) En el juicio verbal no es v\u00e1lida la sumisi\u00f3n expresa ni tampoco la t\u00e1cita, seg\u00fan resulta de lo dispuesto en el art. 54.1 LEC. Cualquiera que sea la pretensi\u00f3n ejercitada en esta clase de juicio, la competencia territorial se determina siempre de forma imperativa con arreglo a los fueros legalmente establecidos para cada caso: en primer lugar, el fuero especial que corresponda conforme a las previsiones del art. 52 LEC; y, en su defecto, los fueros generales relativos al domicilio o residencia del demandado ( art. 50 LEC para las personas f\u00edsicas y art. 51 para las personas jur\u00eddicas y entes sin personalidad).<\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan el art. 54.1 LEC, uno de estos fueros especiales de car\u00e1cter imperativo es el recogido en la regla n\u00famero 7\u00ba del art. 52.1 LEC, que establece que \u201c[e]n los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, ser\u00e1 competente el tribunal del lugar en que est\u00e9 sita la finca\u201d.<\/p>\n\n\n\n

b) Cuando el foco de la discusi\u00f3n se centra en determinar si la acci\u00f3n ejercitada deriva de un contrato de arrendamiento (lo que exigir\u00eda la aplicaci\u00f3n del fuero imperativo del art. 52.1.7\u00ba LEC), o si, por el contrario, estamos ante una acci\u00f3n de condena pecuniaria desligada del contrato (lo que determinar\u00eda la aplicaci\u00f3n del fuero general contemplados en los arts. 50 y 51 LEC), es doctrina reiterada de esta Sala (contenida, entre otros, en autos de 21 de febrero de 2012, conflicto n\u00ba 236\/2011, 9 de julio de 2013, conflicto n\u00ba 107\/2013, 3 de diciembre de 2013, conflicto n\u00ba 180\/2013, 24 de junio de 2015, conflicto n\u00ba 94\/2015, 21 de febrero de 2018, conflicto n\u00ba 15\/2018 y 12 de marzo de 2019, conflicto n\u00ba 20\/2019) que las posibles dudas acerca de la propia acci\u00f3n ejercitada, si es independiente o no del contrato de arrendamiento, deben resolverse a favor de la aplicaci\u00f3n de la norma imperativa, tanto m\u00e1s ante la posibilidad de tener que interpretar o estudiar el contrato de arrendamiento para poder decidir acerca de la procedencia de la reclamaci\u00f3n\u201d. (STS, Sala de lo Civil, rec. 373\/2022, de 14 de febrero de 2023)<\/em><\/p>\n\n\n\n

El arrendatario de un contrato de local de negocio suscrito con anterioridad a la LAU 94 tiene legitimaci\u00f3n para instar la moratoria del RDL 15\/2020, de 21 de abril<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cEn definitiva, no existe una identidad absoluta entre los arrendamientos considerados como de local de negocio en la LAU de 1964, con los reputados como de uso distinto a vivienda de la LAU de 1994, de ah\u00ed que tenga sentido la remisi\u00f3n, y que sea factible la interpretaci\u00f3n dada por la parte recurrente. Lo que, desde luego, no se cuestiona es que el litigioso encaja en la categor\u00eda prevista en el art. 3 de la LAU de 1994, aunque se concert\u00f3 bajo la vigencia de la LAU de 1964, sin perjuicio, incluso, que para \u00e9stos \u00faltimos se aplicase aquella disposici\u00f3n general, en aspectos relevantes como extinci\u00f3n subrogaci\u00f3n, renta y otros derechos en virtud de su disposici\u00f3n transitoria tercera.<\/p>\n\n\n\n

La exposici\u00f3n de motivos del RDL 15\/2020, de 21 de abril, tampoco da una explicaci\u00f3n que justifique un trato distinto a ambas clases de arrendatarios sometidos a la misma crisis sanitaria. Lejos de ello, en su apartado II, bajo el ep\u00edgrafe \u201cmedidas para reducir los costes operativos de pymes y aut\u00f3nomos\u201d, no hace distinci\u00f3n entre la fecha de los contratos y el r\u00e9gimen jur\u00eddico que determine la posesi\u00f3n del local en que desarrollan su actividad, sino que fija medidas en funci\u00f3n de la pandemia del coronavirus, que es com\u00fan a todos ellos, y utiliza la expresi\u00f3n gen\u00e9rica \u201clocales en alquiler\u201d, no \u201cpara uso distinto de vivienda\u201d, e incluso \u201clocales de negocio\u201d, propia de la LAU de 1964. Y, a pesar de que cita la ley arrendaticia de 1994, tambi\u00e9n hace referencia al C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, en dicha exposici\u00f3n de motivos, se se\u00f1ala:<\/p>\n\n\n\n

\u201cComo consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463\/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gesti\u00f3n de la situaci\u00f3n de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, muchas actividades econ\u00f3micas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir dr\u00e1sticamente la misma.<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn virtud de lo anterior, la falta de ingresos o la minoraci\u00f3n de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de aut\u00f3nomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.<\/p>\n\n\n\n

\u201cA falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prev\u00e9 causa alguna de exclusi\u00f3n del pago de la renta por fuerza mayor o por declaraci\u00f3n de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su art\u00edculo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecuci\u00f3n de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio v\u00eda art\u00edculo 30 de esta Ley.<\/p>\n\n\n\n

\u201cAsimismo, si se acude a la regulaci\u00f3n del C\u00f3digo Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una soluci\u00f3n id\u00f3nea porque no ajusta la distribuci\u00f3n del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resoluci\u00f3n contractual en los casos m\u00e1s graves.<\/p>\n\n\n\n

\u201cAnte esta situaci\u00f3n, procede prever una regulaci\u00f3n espec\u00edfica en l\u00ednea con la cl\u00e1usula \u201crebus sic stantibus\u201d, de elaboraci\u00f3n jurisprudencial, que permite la modulaci\u00f3n o modificaci\u00f3n de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestaci\u00f3n debida y buena fe contractual.<\/p>\n\n\n\n

\u201cSe considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situaci\u00f3n y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulaci\u00f3n del pago de las rentas de los alquileres de locales\u201d.<\/p>\n\n\n\n

De la finalidad exteriorizada por el Legislador no resulta que pretenda dar un trato diferenciado a los alquileres de locales seg\u00fan la fecha de su concertaci\u00f3n, cuando est\u00e1n sometidos a id\u00e9ntica situaci\u00f3n nacida de las limitaciones impuestas por el estado de alarma derivada de la pandemia del COVID-19, y en tanto en cuanto el litigioso encaja en la definici\u00f3n del art. 3 de la LAU de 1994, no se est\u00e1 vulnerando el art. 4.2 CC, puesto que la interpretaci\u00f3n dada no viola la literalidad de la norma.<\/p>\n\n\n\n

Es, por ello, que compartimos el criterio del juzgado en el sentido de que la arrendataria recurrente se encontraba legitimada para instar la aplicaci\u00f3n de las medidas previstas en el RDL 15\/2020, de 21 de abril\u201d. (STS, Sala de lo Civil, n\u00ba466\/2023, de 14 de abril) <\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Improcedencia de moderaci\u00f3n de la cl\u00e1usula penal<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cEl contrato de arrendamiento no se concert\u00f3 entre un profesional, por una parte, y un consumidor por la otra parte, sino que se celebr\u00f3 entre dos profesionales, lo que descarta la aplicaci\u00f3n al presente caso de la legislaci\u00f3n de consumo.<\/p>\n\n\n\n

De entrada lo dispuesto en el art\u00edculo 1091 del C\u00f3digo Civil conduce a la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula penal pactada en el contrato por ambas partes contratantes.<\/p>\n\n\n\n

En principio no cabe la moderaci\u00f3n de la cl\u00e1usula penal al no concurrir el supuesto de hecho al que, el art\u00edculo1.154 del C\u00f3digo Civil, anuda esa posible moderaci\u00f3n y que consiste en el \u201cincumplimiento en parte o irregular de la obligaci\u00f3n\u201d, ya que, en el presente caso, nos encontramos ante un incumplimiento \u201ctotal\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El l\u00edmite a la moral y al orden p\u00fablico que, en el art\u00edculo 1.255 del C\u00f3digo Civil, se establece a la libertad contractual, conduce a la admisi\u00f3n de una excepci\u00f3n, a la prohibici\u00f3n de la moderaci\u00f3n de la pena pactada en el caso de incumplimiento \u201ctotal\u201d de la obligaci\u00f3n, que concurrir\u00eda cuando la cuant\u00eda econ\u00f3mica pactada exceda extraordinariamente de los da\u00f1os y perjuicios que, al tiempo de la celebraci\u00f3n del contrato, pueda razonablemente preveerse que se derivar\u00edan del incumplimiento contemplado en la cl\u00e1usula penal. Pero, respecto de esta excepci\u00f3n, cuya concurrencia permitir\u00eda la moderaci\u00f3n de la pena, incumbe la carga procesal de alegarlo y probarlo al deudor incumplidor que pretende la moderaci\u00f3n quien no podr\u00e1 escudarse, para justificar la ausencia de prueba en la \u201cdisponibilidad y facilidad probatoria\u201d. Pues bien, en el presente caso lo que alega el demandado (el deudor que pretende la moderaci\u00f3n de la pena) es que su inversi\u00f3n inicial en el local arrendado fue de 649.967,53 euros y, en los meses de diciembre de 2018 a junio de 2019, la explotaci\u00f3n econ\u00f3mica del negocio de restauraci\u00f3n en el local arrendado le gener\u00f3 unas p\u00e9rdidas cercanas a 110.000 euros con EBITDA negativo de 90.000 euros. Pero no tiene en cuenta que la excepci\u00f3n, tal y como aparece configurada por la doctrina jurisprudencial, no atiende a los da\u00f1os y perjuicios del deudor que pretende la moderaci\u00f3n de la pena sino en los da\u00f1os y perjuicios del acreedor que pretende la aplicaci\u00f3n de la pena tal y como est\u00e1 pactada derivada del incumplimiento obligacional\u201d. (SAP Madrid, Sec. 21\u00aa, n\u00ba23\/2023, de 19 de enero)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Procedencia de la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cEntiende la mercantil apelante que es equivocada la forma en que se aplica la referida cl\u00e1usula por el Juez de Instancia atendiendo a los datos econ\u00f3micos que obran en las actuaciones, pues se hace obviando la funci\u00f3n reequilibradora de la mayor onerosidad generada a \u201cLURCA, S.A.\u201d como consecuencia de las medidas adoptadas con motivo de la pandemia. Interesa por ello se corrija el, a su juicio, insuficiente reequilibrio acordado por el Juez de Instancia. y entiende que debe atenderse al informe pericial elaborado a su instancia que obra en las actuaciones y en el que se hacen los pertinentes c\u00e1lculos en funci\u00f3n del peso relativo de la renta en relaci\u00f3n con la cifra de previsiones de ventas realizadas por la arrendataria.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, no tiene raz\u00f3n la entidad apelante pues, como bien resulta de la impugnaci\u00f3n del recurso por \u201cINFERAGRI, S.L.\u201d, la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula \u201crebus sic stantibus\u201d lo que busca propiamente es el reequilibrio del contrato y no el de la cuenta de resultados de la arrendataria\/recurrente, ya que la cuesti\u00f3n no est\u00e1 en tratar de determinar la renta que se acomodar\u00eda mejor para equilibrar la cuenta de resultados del negocio, sino en conseguir en la medida de lo posible y de la forma m\u00e1s equitativa el reequilibrio del propio contrato, para lo que adem\u00e1s de la indeseada p\u00e9rdida de ingresos de la arrendataria deben igualmente tenerse en consideraci\u00f3n otras circunstancias tales como que durante toda la pandemia se ha mantenido pac\u00edficamente a la arrendataria en la posesi\u00f3n del local, el cual ha continuado a su entera y exclusiva disposici\u00f3n pudiendo haberlo utilizado en la forma que se estimase m\u00e1s conveniente, manteniendo su ocupaci\u00f3n con sus elementos, utensilios, enseres, m\u00e1quinas, etc…, y se ha mantenido adem\u00e1s como importante reclamo publicitario en uno de los lugares m\u00e1s destacados y emblem\u00e1ticos de la capital, como es la Plaza Mayor de Valladolid. El motivo debe ser desestimado\u201d. (SAP Valladolid, Sec. 1\u00aa, n\u00ba14\/2023, de 24 de enero)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Extinci\u00f3n del contrato de arrendamiento por improcedencia de subrogaci\u00f3n mortis causa<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cAleshores, si ens trobem davant d\u2019un solar urb\u00e0 (situat en el centre antic del poble de Vilamalla) i que no ha estat mai destinat a feines agr\u00edcoles, sin\u00f3 aparcament i gaudi de la fam\u00edlia de l\u2019altre costat del carrer, no podem concloure de manera raonable que es tractava d\u2019un arrendament r\u00fastic, ni tampoc r\u00fastic hist\u00f2ric. Es tractava d\u2019un arrendament urb\u00e0 que es va constituir el contracte (1911) que nom\u00e9s podia ser un contracte sotm\u00e8s a la legislaci\u00f3 comuna (Codi Civil), la qual es renovava per t\u00e0cita reconducci\u00f3 de manera anual perqu\u00e8 la renda pactada es pagava per anys. I si aquest contracte no es va extingir en 1977 per la mort de l\u2019arrendatari Sr. Victorio, va ser perqu\u00e8 l\u2019INCASOL va recon\u00e8ixer la seva exist\u00e8ncia en la compra de tota la finca registral en 25.6.90 en la qual s\u2019ubicava aquella porci\u00f3 (l\u2019antiga era del Mas llogat al Sr. Benito) i en l\u2019escriptura constava que hi havia \u201cun altre\u201d arrendatari que ni s\u2019esmenta pel seu nom. Nom\u00e9s podia ser la v\u00eddua Sra. Mar\u00ed Jose que finalment va traspassar uns mes i mig abans de que l\u2019INCASOL li comuniqu\u00e9s en correu dirigit al seu domicili habitual situat al carrer DIRECCION001 NUM005 de Vilamalla que en el mes d\u2019abril de l\u2019any seg\u00fcent (2002) quedaria resolt el contracte per impedir cap t\u00e0cita reconducci\u00f3. Aprofitem per dir que en aquest requeriment, en el segon par\u00e0graf ja s\u2019inclou la refer\u00e8ncia a la petici\u00f3 de venda de la porci\u00f3 de terreny en q\u00fcesti\u00f3 per part de l\u2019INCASOL, amb la qual cosa tampoc est\u00e0 justificada l\u2019afirmaci\u00f3 que fins a dia d\u2019avui (p\u00e0g. 11 del recurs) no havia respost el demandant aquella petici\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

Es diu que aquesta comunicaci\u00f3 no es va rebre per la fam\u00edlia perqu\u00e8 la Sra. Elisa ja havia traspassat i que la persona que va rebre la notificaci\u00f3 (Sra. Mar\u00eda Antonieta) vivia en un altre domicili, el cas \u00e9s que tamb\u00e9 resulta irrellevant perqu\u00e8 en no preveure el Codi Civil (ni el contracte verbal s\u2019ha acreditat el contrari) cap dret de subrogaci\u00f3 legal de l\u2019arrendatari de finca urbana en favor ni de fills n i de nets; el contracte ja s\u2019havia extingit amb la mort de la Sra. Mar\u00ed Jose\u201d. (SAP Girona, Sec. 1\u00aa, n\u00ba41\/2023, de 24 de enero)<\/em><\/p>\n\n\n\n

La resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento comporta la reintegraci\u00f3n al arrendatario del precio de la opci\u00f3n de compra<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cEn este caso, ha quedado demostrado con las dos pericias practicadas que el inmueble arrendado presenta manchas generalizadas de condensaci\u00f3n en paredes y techos que menoscaban las condiciones de habitabilidad y salubridad de la vivienda. Los dos t\u00e9cnicos que han depuesto han coincidido en se\u00f1alar que una adecuada ventilaci\u00f3n de la casa, junto con la limpieza regular de los dep\u00f3sitos de moho, no solucionan el problema constructivo que es causa de su inevitable reaparici\u00f3n y que se encuentra en la existencia de puentes t\u00e9rmicos por una defectuosa impermeabilizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

El perito de la parte de demandada discrepa del diagn\u00f3stico de la patolog\u00eda constructiva que efect\u00faa el perito de la parte actora- quien se ha referido tambi\u00e9n a la falta de idoneidad de los bloques de termo arcilla para ser utilizados en zonas lluviosas- pero s\u00ed admite los d\u00e9ficits que presenta el material monocapa de la fachada por su elevada porosidad y establece la necesidad de efectuar, al menos, un mantenimiento de la fachada mediante la aplicaci\u00f3n de pintura.<\/p>\n\n\n\n

Consta aqu\u00ed probada – tambi\u00e9n con el interrogatorio practicado- la frontal negativa de los demandados a efectuar la reparaci\u00f3n precisa para eliminar las humedades por falta de impermeabilizaci\u00f3n, aceptando \u00fanicamente la soluci\u00f3n meramente cosm\u00e9tica y m\u00e1s econ\u00f3mica de pintado de las zonas afectadas del interior de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n

Concurre as\u00ed por su parte un reconocido incumplimiento de los esenciales deberes de conservaci\u00f3n y mantenimiento impuestos por el art. 21 de la LAU que autoriza a la arrendataria a ejercitar la acci\u00f3n resolutoria del art. 1.124 del CC por expresa previsi\u00f3n del art. 27 del mismo texto legal, por lo que no cabe cuestionar la gravedad de este incumplimiento.<\/p>\n\n\n\n

CUARTO.- La resoluci\u00f3n anticipada del arrendamiento se ha producido por culpa del arrendador y de esta resoluci\u00f3n resulta la imposibilidad del ejercicio de la opci\u00f3n por los arrendatarios en el plazo pactado, coincidente con la vigencia del contrato de alquiler, por lo que la devoluci\u00f3n acordada en la sentencia no es sino el efecto normal de car\u00e1cter restitutorio \u201cex tunc\u201d del contrato con prestaciones rec\u00edprocas, cuya naturaleza tiene tambi\u00e9n la opci\u00f3n con prima.<\/p>\n\n\n\n

El efecto de restituci\u00f3n de las prestaciones recibidas, aplicable tambi\u00e9n en los supuestos de nulidad ( art. 1.303), rescisi\u00f3n ( art. 1.295), y condici\u00f3n resolutoria expresa ( art. 1.123), viene siendo reconocido para la resoluci\u00f3n contractual ( art. 1.124 del CC) por una reiterada y consolidada jurisprudencia\u201d. (SAP Cantabria, Sec. 2\u00aa, n\u00ba54\/2023, de 1 de febrero)<\/em><\/p>\n\n\n\n

En los desahucios por precario no procede la suspensi\u00f3n por vulnerabilidad del demandado del art. 441.5 de la LEC<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cEn el escrito de interposici\u00f3n del recurso de apelaci\u00f3n se alega como primer motivo del recurso de apelaci\u00f3n se alega que el procedimiento debe ser declarado NULO por no haberse cumplido el requisito previsto en el art\u00edculo 441.5 LEC, relativo a la situaci\u00f3n de vulnerabilidad de los demandados y apelantes del art\u00edculo 441.5 de la LEC, pues no ha existido traslado alguno de los Servicios Sociales de Zona, para acreditar la situaci\u00f3n de vulnerabilidad, por lo que no se ha podido acreditar la misma y por lo tanto, no se ha planteado soluci\u00f3n alguna para este grupo familiar, solicitando que se proceda a retrotraer el procedimiento al Juzgado de procedencia para que este de traslado a los Servicios Sociales de Zona y se proponga una soluci\u00f3n habitacional correspondiente.<\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 441.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que en los casos del n\u00famero 1\u00ba del art\u00edculo 250.1 de la ley, se informar\u00e1 al demandando de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesi\u00f3n de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situaci\u00f3n de vulnerabilidad. A los mismos efectos, se comunicar\u00e1, de oficio por el Juzgado, la existencia del procedimiento a los servicios sociales, regul\u00e1ndose en el art\u00edculo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en los procesos sobre reclamaci\u00f3n de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiraci\u00f3n del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el due\u00f1o, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca r\u00fastica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcer\u00eda, recuperen la posesi\u00f3n de dicha finca, por lo que dicha previsi\u00f3n no es aplicable en los supuestos en la acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n sea de la vivienda se base en la situaci\u00f3n de precario del demandado y ocupante de la vivienda sin t\u00edtulo alguno, por lo que no cabe entender que se haya producido ning\u00fan tipo de infracci\u00f3n de normas del proceso, y menos que haya podido producir indefensi\u00f3n a la parte apelante, determinante de nulidad de actuaciones\u201d. (SAP Madrid, Sec. 9\u00aa, n\u00ba84\/2023, de 10 de febrero)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento por cambio de uso<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cEl debate no qued\u00f3 centrado en si s\u00f3lo se utilizaba el inmueble para el ejercicio de la profesi\u00f3n de abogado, sino si en \u00e9l hab\u00eda venido ejerci\u00e9ndola, pese a haberse pactado que el uso ser\u00eda exclusivamente para vivienda de su familia. De ah\u00ed que el demandado no haya articulado durante la primera instancia prueba alguna para acreditar que se sigue utilizando para el fin pactado. Tampoco el actor di\u00f3 argumento alguno que lleve a pensar que as\u00ed no se hace. En todo caso, parece claro que la vivienda es el domicilio del demandado en Espa\u00f1a, y no tiene otro diferente e incluso de los correos electr\u00f3nicos que se cruzaron las partes y que han sido aportados a las actuaciones, as\u00ed se desprende, pues, en alguno aparece como remitente la esposa del demandado discutiendo sobre cuestiones relativas al consumo de agua de la vivienda y a la forma de pago de la misma.<\/p>\n\n\n\n

Hay que concluir, tras el examen de las pruebas documentales aportadas, que el juzgador de instancia acierta al afirmar que en el domicilio que es objeto del arrendamiento, el demandado ven\u00eda ejerciendo en Espa\u00f1a su profesi\u00f3n de abogado, pues, aparece como domicilio facilitado en las comunicaciones que env\u00eda desde un correo corporativo del Colegio de Abogados de Madrid; est\u00e1 colegiado en el ICAM y figura con ese domicilio y en la p\u00e1gina Web del Consejo General de la Abogac\u00eda figura como ejerciente con ese domicilio profesional; tambi\u00e9n ese es el que aparece en la p\u00e1gina web de su despacho profesional en Italia, como antes de dijo, y en su perfil p\u00fablico de Linkedink figura que es titular de un estudio legal en Espa\u00f1a e Italia, y trabaja como abogado en ambos pa\u00edses desde sus dos estudios. Finalmente, est\u00e1 dado de alta en Registro de operadores intracomunitario, lo que implica que presta servicios desde Espa\u00f1a, aunque la sede o establecimiento permanente desde el que los presta, o bien su residencia habitual se halla en otro estado miembro distinto de Espa\u00f1a. En definitiva presta servicios a personas que viven fuera de Espa\u00f1a, pero desde Espa\u00f1a. Ahora bien, de todo ello se desprende que, aunque pueda estar realizando labores propias de su profesi\u00f3n en su domicilio familiar, y en ocasiones puede ser que haya recibido a alg\u00fan cliente, lo que por otra parte, no ha quedado acreditado, correspondiendo la carga de ello al actor, que lo alega, tampoco ha resultado probado que ese sea el \u00fanico y exclusivo destino que le da al inmueble, y ni siquiera que sea el uso preferente o primordial que de \u00e9l hace, debiendo entenderse que es de aplicaci\u00f3n preferente la causa resolutoria del art\u00edculo 27.2 f) LAU, respecto de la gen\u00e9rica del art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo Civil en cuanto a la resoluci\u00f3n del contrato por el cumplimiento de la obligaci\u00f3n de destinar la vivienda en exclusiva a domicilio familiar, siendo correcta la fundamentaci\u00f3n que al respecto hace la sentencia recurrida. Por todo ello procede desestimar el presente recurso\u201d. (SAP Madrid, Sec. 11\u00aa, n\u00ba88\/2023, de 3 de marzo)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Improcedencia de la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus al no ser su aplicaci\u00f3n autom\u00e1tica ni concurrir suficiencia probatoria<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cEsta Audiencia ya se ha pronunciado acerca de esta cuesti\u00f3n. As\u00ed en sent. de 4 de abril 2022 (Roj: SAP Z 127\/2022) la Secci\u00f3n 4\u00aa dijo: \u201c… el recurrente, que no ha ejercitado ninguna acci\u00f3n para la entrada en juego de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus, la pretende hacer valer en v\u00eda de excepci\u00f3n, fijando unilateralmente la renta que entiende procedente, sin un previo acuerdo de las partes y sin un previo pronunciamiento judicial…\u201d Y en Sent. de 13 de julio de 2022 (Roj: SAP Z 1546\/2022) esta Secci\u00f3n 5\u00aa dijo: \u201cLa \u201crebus sic stantibus\u201d no es una excepci\u00f3n sino una cuesti\u00f3n de fondo que requiere de una cumplida prueba por parte de quien la invoca de que concurren todos y cada uno de los requisitos para su aplicaci\u00f3n. Es la perjudicada por ese evento extraordinario e imprevisible quien debe tomar la iniciativa para salvar el contrato mediante la modificaci\u00f3n de las cl\u00e1usulas perjudiciales, o si este es insalvable, pedir la resoluci\u00f3n. Lo que no puede hacer es pemanecer pasivo e incumplir el contrato.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Como dijimos en esa sentencia, en iguales t\u00e9rminos se pronuncian otros tribunales, como la SAP Madrid, secc. 10, 470\/2021, de 11 de octubre, y la SAP Tenerife, secc. 4, 752\/2021, de 14 de julio, a las que cabe a\u00f1adir la SAP Valencia, secc. 3, 394\/2022 29 de junio de 2022, que cita otras muchas ( SAP Madrid de 11 de octubre de 2021, SAP A Coru\u00f1a de 23 de noviembre de 2021, SSAP Barcelona 30 de marzo y 26 de junio de 2022, SAP Le\u00f3n 27 de enero 2022 …).<\/p>\n\n\n\n

A mayor abundamiento, si bien razonablemente puede afirmarse que la pandemia no era previsible al tiempo de contratar, ello no se traduce en un mero automatismo del que se deriva necesariamente la aplicaci\u00f3n de la rebus. Como dijo el TS con ocasi\u00f3n de la crisis econ\u00f3mica iniciada en 2008, \u201cantes bien, una recesi\u00f3n econ\u00f3mica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestaci\u00f3n externa de la crisis, como una alteraci\u00f3n extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que m\u00e1s adelante se har\u00e1 referencia, una desproporci\u00f3n exorbitante y fuera de todo c\u00e1lculo entre las correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la jurisprudencia considera imprescindibles para la aplicaci\u00f3n de dicha regla […] En suma, la posible aplicaci\u00f3n de la regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis econ\u00f3mica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades de financiaci\u00f3n, sino que requerir\u00e1 valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba …\u201d. Y es que, para que pueda operar la cl\u00e1usula, es preciso que se advierta un desmesurado desequilibrio de las prestaciones que traiga causa de la pandemia.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, si bien la informaci\u00f3n fiscal aportada permite apreciar una sustancial diferencia de ingresos entre el a\u00f1o 2019 y 2020, ello no es bastante para acreditar la relaci\u00f3n causal que se precisa. Es evidente que, con ocasi\u00f3n de la pandemia, salvo rar\u00edsimas excepciones, todos los negocios sufrieron una disminuci\u00f3n en su facturaci\u00f3n. Pero tal cosa no autoriza a aplicar la cl\u00e1usula rebus sic stantibus sin m\u00e1s pues ello derivar\u00eda en el automatismo que el TS proscribe.<\/p>\n\n\n\n

No deja de llamar la atenci\u00f3n que el propio recurrente traiga a colaci\u00f3n que se le diagnostic\u00f3 una enfermedad que potenci\u00f3 \u201cesa situaci\u00f3n ruinosa a que se enfrent\u00f3\u201d, por lo que est\u00e1 reconociendo que no fue solo la pandemia la que perjudic\u00f3 su negocio sino tambi\u00e9n su enfermedad\u201d. (SAP Zaragoza, Sec. 5\u00aa, n\u00ba124\/2023, de 13 de marzo)<\/em><\/p>\n\n\n\n

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Desahucio por expiraci\u00f3n de plazo de contrato de arrendamiento de habitaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cTERCERO. – En el caso que me ocupa, resulta plenamente aplicable la jurisprudencia citada. Si acudo al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, la demandada, seg\u00fan dispone el exponente segundo del contrato (documento n\u00ba 2 demanda) adquir\u00eda en arriendo la habitaci\u00f3n n\u00ba 1, con derecho de uso com\u00fan junto al resto de las inquilinas de los elementos comunes del inmueble. Fij\u00e1ndose como destino un uso temporal con duraci\u00f3n desde el 1 de junio del 2.022 a 31 de agosto del 2.022, por motivos de trabajo, no teniendo como finalidad satisfacer las necesidades de vivienda de la arrendataria. Hechos conocidos y aceptados por la propia parte demandada. Con independencia de que la misma decidiera trasladar temporalmente todos sus enseres al inmueble, dado que las testificales que depusieron en el acto de juicio oral, que resid\u00edan en el inmueble al mismo tiempo que la parte demandada, tambi\u00e9n refirieron que, el alquiler era temporal por motivos de trabajo, y durante ese per\u00edodo trasladaban sus pertenencias al inmueble. Hecho que por s\u00ed solo no supone un cambio de naturaleza del contrato, de cuyos t\u00e9rminos era perfectamente conocedora la parte demandada. M\u00e1xime cuando la propia demandante se\u00f1al\u00f3 en su declaraci\u00f3n que previamente a la firma del contrato la parte demandada tubo tiempo a examinarlo y no formul\u00f3 oposici\u00f3n alguna, dado que el contrato se suscrib\u00eda a la espera de la adquisici\u00f3n de la vivienda social que hab\u00eda solicitado.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, fijado el car\u00e1cter temporal del arrendamiento de la habitaci\u00f3n, que no ha resultado contradicha con la prueba propuesta de contrario, su regulaci\u00f3n se rige lo pactado entre las partes y subsidiariamente por el C.C y no por la LAU. No tiene cabida, por lo tanto, en el contrato suscrito entre las partes, la duraci\u00f3n m\u00ednima arrendaticia fijada en la LAU, sino el plazo pactado en este, que era de aproximadamente tres meses.<\/p>\n\n\n\n

Y, previamente al transcurso de dicho plazo, seg\u00fan la documentaci\u00f3n que acompa\u00f1a la demanda, y dado los problemas de convivencia existentes entre las inquilinas, como ha quedado acreditado con las testificales practicadas en el acto de la vista oral, a trav\u00e9s del sistema de mensajer\u00eda instant\u00e1nea denominado WhatsApp (documento n\u00ba 3 demanda) la actora comunico a la demanda la no renovaci\u00f3n del contrato. Reiterando dicha comunicaci\u00f3n en tres ocasiones hasta la finalizaci\u00f3n del contrato. Comunicaci\u00f3n que en ning\u00fan momento ha negado recibir la parte demandada. Y este requerimiento o notificaci\u00f3n impide la renovaci\u00f3n del contrato por t\u00e1cita reconducci\u00f3n (1.566 del C.C). Por lo tanto, la demanda debe ser estimada, dado que, a fecha de interposici\u00f3n de la demanda el contrato ya hab\u00eda expirado.<\/p>\n\n\n\n

Sin que la situaci\u00f3n de vulnerabilidad alegada de contrario haga decaer los raciocinios anteriores, dado que tal situaci\u00f3n ha sido objeto del correspondiente incidente procesal, que produjo la suspensi\u00f3n del presente procedimiento, cuya prorroga no ha sido solicitada por la parte demandada.<\/p>\n\n\n\n

CUARTO. -La parte actora, en su demanda tambi\u00e9n solicita el pago de la renta de la habitaci\u00f3n desde el 1 de septiembre hasta el total abandono de la finca, a raz\u00f3n de 325 euros mes. Importe que constituye la renta estipulada en el contrato (cl\u00e1usula quinta del contrato).<\/p>\n\n\n\n

Esta sanci\u00f3n opera como una cl\u00e1usula penal que estaba expresamente pacta en la cl\u00e1usula quinta, y que atiende a los perjuicios ocasionados a la arrendadora, quien no puede arrendar la habitaci\u00f3n ni percibe compensaci\u00f3n econ\u00f3mica alguna por ello, priv\u00e1ndole de sus derechos de propiedad sobre el inmueble. Es una sanci\u00f3n pactada, que rige el contrato, y estando justificado el perjuicio causado a la parte demandada por la ocupaci\u00f3n del inmueble por la demandada, transcurrido el periodo contractual de duraci\u00f3n, sin abonar la renta pactada, procede estimar la demanda en su integridad\u201d. (JPI n\u00ba5 de Pamplona\/Iru\u00f1a, n\u00ba134\/2023, de 14 de marzo)<\/em><\/p>\n\n\n\n

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Se requiere autorizaci\u00f3n de la comunidad para alterar elementos comunes<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201c1. En el present cas, de les proves practicades al judici, \u00f2bviament les \u00faniques que es poden tenir en compte a l\u2019hora de dictar la sent\u00e8ncia i en base a les quals aquesta s\u2019ha de dictar, no s\u2019aprecia cap error en la sent\u00e8ncia impugnada ni en la valoraci\u00f3 de la prova ni en l\u2019aplicaci\u00f3 del Dret.<\/p>\n\n\n\n

2. L\u2019obra executada pel demandat, sense autoritzaci\u00f3 de la CP, va consistir en canviar de lloc la porta d\u2019entrada o d\u2019acc\u00e9s al apartament o pis del demandat des del repl\u00e0 de l\u2019escala, tapiant la porta original i obrint una porta nova en una altra paret (pl\u00e0nol 03-A de informe\/projecte fet pel Sr. Ignacio i aportat com a doc. 2 de la contestaci\u00f3).<\/p>\n\n\n\n

3. \u00c9s d\u2019aplicaci\u00f3 l\u2019 art. 553. 36 del Codi Civil de Catalunya, en base al qual la il\u00b7legalitat civil -no administrativa, al haver-se obtingut llic\u00e8ncia administrativa- de l\u2019obra feta per la demandada \u00e9s patent, doncs afecta a l\u2019escala de l\u2019edifici, i, per tant, a una zona comunit\u00e0ria, per la qual cosa requeria obligat\u00f2riament de la pr\u00e8via autoritzaci\u00f3 de la comunitat conforme l\u2019 art. 553.25 CCC, autoritzaci\u00f3 que no es va sol\u00b7licitar.<\/p>\n\n\n\n

4. \u00c9s m\u00e9s, la CP va aprovar acords perqu\u00e8 la part demandada retir\u00e9s la construcci\u00f3 feta, no havent la demandada acreditat haver impugnat tals acords, per la qual cosa se\u2019ls hi ha de donar plena vig\u00e8ncia i efic\u00e0cia, motiu ja de per s\u00ed per estimar tamb\u00e9 la demanda. Efectivament, la CP va acordar en data 8-8-2015 i 29-7-2017 (punt 6) la il\u00b7legalitat de l\u2019obra executada i l\u2019obligaci\u00f3 de retirar-la per part del demandat .<\/p>\n\n\n\n

5. Finalment, i en relaci\u00f3 a l\u2019al\u00b7legaci\u00f3 en que es fonamenta el recurs, relativa a que l\u2019obra feta no perjudica en res a la CP, no t\u00e9 cap mena de sustentaci\u00f3, no solament perqu\u00e8 al obrir la porta en una altra paret suposa la p\u00e8rdua per a la CP del \u00fas de tal paret comunit\u00e0ria pels usos que pogu\u00e9s donar-li, sin\u00f3 tamb\u00e9 perqu\u00e8 suposa una evident modificaci\u00f3 est\u00e8tica de l\u2019escala, desquadrant les portes d\u2019acc\u00e9s als habitatges, a m\u00e9s, con assenyala el perit de l\u2019actora Sr. Marcelino, de poder afectar a l\u2019evacuaci\u00f3 del edifici, en situar-se a 28 cm del primer esgra\u00f3 de l\u2019escala quan el Codi T\u00e8cnic d\u2019Edificaci\u00f3 obliga a una dist\u00e0ncia de 40 cm per motius de seguretat\u201d. (SAP Tarragona, Sec. 3\u00aa, n\u00ba595\/2022, de 17 de noviembre)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Modificaci\u00f3n de las cuotas de participaci\u00f3n de los elementos privativos<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cImpossibilitat de modificar els coeficients de la comunitat amb infracci\u00f3 de l\u2019 art. 5 de la LPH, at\u00e8s que per poder modificar-los cal que hagin canviat les circumst\u00e0ncies que es van tenir en compte en el moment d\u2019assignar-les al t\u00edtol constitutiu, per la qual cosa no \u00e9s possible fer-ho quan es tracta d\u2019un error de c\u00e0lcul o d\u2019un incompliment dels criteris establerts a l\u2019 art. 5 de la LPH. Aquest motiu de recurs, que no fa m\u00e9s que reproduir el que va ser al\u00b7legat en primera inst\u00e0ncia, es basa en la tamb\u00e9 al\u00b7legada en aquell moment, sent\u00e8ncia de l\u2019Audi\u00e8ncia Provincial d\u2019\u00c0laba de 24-2-12. Aquest argument no pot ser acollit atesos els propis i encertats raonaments exposats a la sent\u00e8ncia de primera inst\u00e0ncia. Efectivament, com indica el Sr. Jutge de primer grau, la STS n\u00fam. 572\/2020, de 3 de novembre ja estableix que: \u201cEn efecto, la sentencia de esta Sala de 29 de enero de 2007 (recurso 347\/2000) se\u00f1ala que el conocimiento de los estatutos en el momento en que se compran los pisos y locales en propiedad, juntamente con la tambi\u00e9n verificada unanimidad en la adopci\u00f3n de los acuerdos aprobatorios de los estatutos, por quienes entonces eran propietarios, y la falta de impugnaci\u00f3n oportuna y en forma de tales acuerdos:<\/p>\n\n\n\n

\u201c[…] no obsta, sin embargo, a que pueda instarse la modificaci\u00f3n de los coeficientes asignados a cada piso o local del inmueble, cuando en la fijaci\u00f3n de \u00e9stos no se hubieran respetados los criterios establecidos en el art\u00edculo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. Como se dice en la Sentencia de esta Sala de 5 de julio de 2005, \u201centre los modos de fijar la modificaci\u00f3n del sistema de cuotas de participaci\u00f3n, fuera del acuerdo un\u00e1nime de los copropietarios, se puede, precisamente, cumpliendo los requisitos legales exigibles al respecto, determinar aquellas conforme al art\u00edculo 5\u00ba de la dicha Ley, por \u201cresoluci\u00f3n judicial\u201d, que es lo acontecido en el presente caso […]\u201d (SAP Lleida, Sec. 2\u00aa, n\u00ba744\/2022, de 17 de noviembre)<\/em><\/p>\n\n\n\n

No procede discutir la validez del acuerdo de liquidaci\u00f3n de deuda en el proceso monitorio<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cEl motiu del recurs rau essencialment en la inaplicaci\u00f3 de l\u2019 article 553-30.1del Codi Civil de Catalunya per quant la liquidaci\u00f3 del deute va estar aprovat per la Junta de Propietaris de 13 de febrer de 2020 i no va ser impugnada en cap moment per la part demandada en el termini previst en l\u2019article 553-31.4 del mateix Codi. En aquell acord es feia constar que en la data de la Junta indicada el deute per quotes comunit\u00e0ries ascendia a la suma de 3.528,50\u20ac; i si aquest acord no va ser impugnat pel BANC DE SABADELL,SA com a propietari del pis NUM001, porta NUM002, aquell acord va esdevenir ferm i inatacable.<\/p>\n\n\n\n

Per tant el demandat de fet s\u2019est\u00e0 oposant a la demanda que reclama en funci\u00f3 d\u2019un acord comunitari aprovats en el seu dia (tant els acords sobre les despeses de cada exercici com el corresponent a l\u2019atribuci\u00f3 a cada propietari a ra\u00f3 de la quota assignada) que no han estat impugnats a l\u2019empara de l\u2019article ja indicat, ni tan sols en aquest procediment a trav\u00e9s de la demanda reconvencional on s\u2019hauria hagut d\u2019examinar si era extempor\u00e0nia o no la pretensi\u00f3, segons la suposada infracci\u00f3 de llei o estatut\u00e0ria fos nul\u00b7la de ple dret o nom\u00e9s anul\u00b7lable. Per\u00f2 res d\u2019aix\u00f2 s\u2019ha fet, per la qual cosa no es possible entrar a impugnar els acords que donen suport a la reclamaci\u00f3 de quantitat de la Comunitat que ja han quedat convalidats pel pas del termini per a la seva impugnaci\u00f3, i la demanda ha de prosperar de manera \u00edntegra. Aquest \u00e9s el criteri ja reiterat pel Tribunal Suprem ( STS 16-6-95, 22-3-94 i 10-3-93) i de jurisprud\u00e8ncia menor ( SAP Barcelona de 6-4-99, Madrid 10-7-98 i Ciudad Real de 30-1-98, entre moltes altres)\u201d. (SAP Girona, Sec. 1\u00aa, n\u00ba819\/2022, de 17 de noviembre)<\/em><\/p>\n\n\n\n

El siniestro es responsabilidad de la comunidad<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cDicho esto y desde este momento debe decirse que la valoraci\u00f3n de la prueba efectuada por el juez a quo, no es ni arbitraria ni irracional una vez reexaminado el acervo probatorio y visionada la grabaci\u00f3n del juicio, por lo que la decisi\u00f3n desestimatoria de la demanda debe mantenerse .<\/p>\n\n\n\n

Unicamente se a\u00f1adir\u00e1, acogiendo e intentando no reproducir las valoraciones probatorias de la instancia, cuyo contenido debe darse por reproducido por lo acertado de su exposici\u00f3n y conclusi\u00f3n, lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

– Primero, que la falta de mantenimiento de las instalaciones comunitarias como premisa para afirmar el titulo de imputaci\u00f3n de responsabilidad por el siniestro acaecido queda corroborado por el simple hecho de contratar un servicio de desratizaci\u00f3n de forma mas o menos coet\u00e1nea a la ocurrencia del siniestro, luego no constando actuacion preventiva alguna en dicha materia.<\/p>\n\n\n\n

– Segundo, la prueba practicada evidencia que habia puntos de acceso desprotegidos y que requerian de actuaci\u00f3n por la comunidad. Asi procedia sellar partes de la reja, cortar ramas de pino o cambiar rejas de ventilaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

– Tercero y ultimo, concurren actos propios de la demandada, tales como la propia reparaci\u00f3n de las tuberias da\u00f1adas por los roedores\u201d. (SAP Girona, Sec. 1\u00aa, n\u00ba820\/2022, de 21 de noviembre)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Requisitos de procedibilidad para la interposici\u00f3n de demanda de impugnaci\u00f3n de acuerdos comunitarios<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cEl art\u00edculo 553- 31 fue reformado por la Ley de 13 de mayo de 2015. Anteriormente este precepto se refer\u00eda la prescripci\u00f3n de las acciones de impugnaci\u00f3n, que ahora se recogen en el n\u00famero 4 del art\u00edculo 553-31, apartado que tambi\u00e9n se ha reformado, ya que en la redacci\u00f3n original se olvidaron de establecer el plazo de prescripci\u00f3n de los acuerdos contrarios a la Ley. No obstante, en la redacci\u00f3n anterior no se preve\u00eda la exigencia del requisito de procedibilidad, a diferencia de la previsi\u00f3n contenida en el art\u00edculo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. La cuesti\u00f3n suscitada por los recurrentes es que este art\u00edculo no ser\u00eda aplicable, dado que no estaba en vigor. Al respecto debe indicarse que la Ley de 13 de mayo de 2015 se public\u00f3 en el DOG el 20 de mayo de 2015, en el BOE el 1 de junio de 2015, y entr\u00f3 en vigor el 20 de junio de 2015, por lo que en principio no estaba vigente. Ahora bien, esta Ley no contiene expresamente disposiciones transitorias, pero s\u00ed recoge una Disposici\u00f3n final de entrada en vigor (la \u00fanica disposici\u00f3n de la Ley), en cuyo n\u00famero 2 expresamente determina que tambi\u00e9n debe aplicarse a \u201clos inmuebles constituidos en r\u00e9gimen de propiedad horizontal antes de su entrada en vigor\u201d, pues bien el adverbio \u201c\u201dantes\u201d\u201d claramente indica que esta Ley tiene un car\u00e1cter retroactivo y es aplicable a las situaciones anteriores a la fecha de 20 de junio de 2015, fecha de entrada en vigor. Por lo tanto, como de los cinco copropietarios resulta que Do\u00f1a Soledad y Do\u00f1a Sandra no est\u00e1 legitimadas para ejercer la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n, pues el articulo 553-31, n\u00fam. 3, exige \u201cestar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que est\u00e9n vencidas en el momento de la adopci\u00f3n del acuerdo\u201d, si bien es admisible tambi\u00e9n la consignaci\u00f3n de su importe (n\u00fam. 3, in fine), que es lo que efectuaron los otros tres propietarios actores.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a este requisito de procebilidad, introducido en el n\u00famero 3 del art\u00edculo 553- 31 del CCC, la jurisprudencia del TSJC no se ha pronunciado, pero s\u00ed respecto la nueva regulaci\u00f3n de la legitimaci\u00f3n para impugnar los acuerdos, prevista en el n\u00fam. 2 del art\u00edculo 553- 31 del CCC, declarando la Sentencia del TSJC 83\/2018, de 18 de octubre que \u201c\u201d aquesta determinaci\u00f3 t\u00e9 una transcend\u00e8ncia decisiva at\u00e8s que -tal com recordava oportunament la sent\u00e8ncia del jutjat- la redacci\u00f3 origin\u00e0ria de l\u2019 article 553- 31.2 CCCat, introdu\u00efda per la Llei 5\/2006, del 10 de maig, despr\u00e9s d\u2019una enumeraci\u00f3 de les persones legitimades per a impugnar acords substancialment id\u00e8ntica a l\u2019actual (\u201c els propietaris que han votat en contra, elsabsents que no s\u2019han adherit a l\u2019acord i els que han estat privats il leg\u00edtimament del dret de vot \u201c), inclo\u00efa en el segon par\u00e0graf una regla de tancament (\u201c si l\u2019acord \u00e9s contrari a les lleis, el pot impugnartot propietari o propiet\u00e0ria \u201c) segons la qual qualsevol membre de la comunitat estava legitimat per a impugnar aquells acords que haguessin incorregut en la modalitat m\u00e9s greu d\u2019invalidesa concebible (contraris a la llei imperativa), amb independ\u00e8ncia de l\u2019actitud adoptada per l\u2019impugnant en la reuni\u00f3 on s\u2019adopt\u00e0 l\u2019acord o amb posterioritat en el mes seg\u00fcent a la notificaci\u00f3 de l\u2019acta de la reuni\u00f3. Aquest segon par\u00e0graf ha estat significativament suprimit per la reforma feta per la Llei 5\/2015 abans esmentada\u201d\u201d. Por lo tanto, si actualmente la Ley ya no distingue en cuanto a la privaci\u00f3n de legitimaci\u00f3n respecto la impugnaci\u00f3n de toda clase de acuerdos, incluidos los contrarios a la Ley, lo mismo debe predicarse en cuanto a la aplicaci\u00f3n del requisito de procedibilidad, establecido en el n\u00fam. 3 del art\u00edculo 553- 31 del CCC\u201d. (SAP Barcelona, Sec. 14\u00aa, n\u00ba714\/2022, de 13 de diciembre)<\/em><\/p>\n\n\n\n

No es abusivo el acuerdo comunitario de reclamaci\u00f3n de los gastos judiciales y extrajudiciales del procedimiento al moroso<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cLo primero que debe indicarse es que en el inciso final del apartado Primero de la Junta de la comunidad de 29 de mayo de 2015 (vid. pp. 40), despu\u00e9s de indicar que la liquidaci\u00f3n de las deudas de los propietarios morosos se adopt\u00f3 por unanimidad (respecto los propietarios asistentes, se entiende), as\u00ed como el requerimiento a los deudores de que paguen dentro del plazo de 5 d\u00edas, se incluye el siguiente p\u00e1rrafo \u201clos gastos que se generen se reclamar\u00e1n al propietario deudor\u201d. Los apelantes consideran que en esta Junta se aprob\u00f3 una especie de sanci\u00f3n penal, que es inadmisible y constituye un ejercicio antisocial social del derecho, por lo que se tratar\u00eda de un acuerdo adoptado con abuso de derecho, traspasando los l\u00edmites de su ejercicio. Al respecto debe indicarse que dicha especie de cl\u00e1usula final \u00fanicamente constituye un efecto de la reclamaci\u00f3n judicial que se entablar\u00eda, en el supuesto de que los propietarios no atendieran a la reclamaci\u00f3n extrajudicial, indic\u00e1ndoseles que si por dicha circunstancia se causaran gastos (es decir, da\u00f1os indirectos derivados del impago de las deudas), \u00e9stos se reclamar\u00edan. Ahora bien, la expresi\u00f3n de reclamaci\u00f3n de los gastos no supone el establecimiento de una sanci\u00f3n penal, sino la advertencia de que se les reclamar\u00edan los gastos extrajudiciales y judiciales derivados. Sin embargo, la cuesti\u00f3n de los gastos procesales es un factor que debe determinarse mediante el pronunciamiento dictado por cada sentencia en materia de costas procesales, que no puede ser nunca afectado por la voluntad de la comunidad, sin perjuicio de los pactos entre las partes. En s\u00edntesis, en dicho p\u00e1rrafo no se establece una sanci\u00f3n contra los propietarios morosos, sino que se expresa la voluntad de reclamarles los gastos originados, lo que no implica anticipadamente la estimaci\u00f3n de la eventual reclamaci\u00f3n. Por lo tanto, no se aprecia que la Comunidad haya traspasado los l\u00edmites normales del ejercicio de sus derechos y, por ende, no concurre abuso de derecho en su actuaci\u00f3n, lo que determina la desestimaci\u00f3n de esta pretensi\u00f3n\u201d. (SAP Barcelona, Sec. 14\u00aa, n\u00ba714\/2022, de 13 de diciembre) <\/em>  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF ARRENDAMIENTOS URBANOS TRIBUNAL SUPREMO Los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985 se extinguen a la jubilaci\u00f3n o fallecimiento del arrendatario \u201cSobre el problema ahora suscitado acerca de la interpretaci\u00f3n de la norma transitoria de la LAU 1994, la Sala ha mantenido que los contratos […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":26},"categories":[66],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9267\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=9267"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9267\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":9269,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9267\/revisions\/9269\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=9267"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=9267"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=9267"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}