{"id":9317,"date":"2023-11-20T08:30:39","date_gmt":"2023-11-20T07:30:39","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=9317"},"modified":"2023-10-20T08:33:25","modified_gmt":"2023-10-20T07:33:25","slug":"notas-y-comentarios-sobre-los-arrendamientos-de-vivienda-por-temporada","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/notas-y-comentarios-sobre-los-arrendamientos-de-vivienda-por-temporada\/","title":{"rendered":"Notas y comentarios sobre los arrendamientos de vivienda por temporada"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La entrada en vigor de la Ley por el derecho a la Vivienda ha introducido, como es sabido, nuevas limitaciones de los derechos del propietario arrendador en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual o permanente.<\/p>\n\n\n\n

Afectan a la duraci\u00f3n de estos contratos, a la fijaci\u00f3n y determinaci\u00f3n de la renta, y a otros derechos y obligaciones del arrendador.<\/p>\n\n\n\n

En especial para los grandes tenedores.<\/p>\n\n\n\n

Estas restricciones, contrarias a la libertad contractual, no son aplicables a los contratos de arrendamiento llamados \u201cde temporada\u201d, a los que se refiere el art\u00edculo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (en adelante, LAU).<\/p>\n\n\n\n

Estos arrendamientos se regulan en primer t\u00e9rmino por la libre voluntad de las partes (salvo las normas imperativas de los T\u00edtulos I y IV de la LAU) y en su defecto, por las relativas al contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

No es de extra\u00f1ar por todo ello que los arrendadores prefieran sin duda arrendar sus viviendas en esta modalidad.<\/p>\n\n\n\n

Existe en muchos casos la creencia, equivocada y alimentada por los medios de comunicaci\u00f3n de masas, de que esa temporalidad depende del plazo de duraci\u00f3n pactado para el arrendamiento y que fijarlo por ejemplo en once meses en lugar de un a\u00f1o es suficiente para tipificar el arrendamiento de vivienda como de temporada y excluir su regulaci\u00f3n legal de las normas legales aplicables al contrato de arrendamiento de vivienda concertado para domicilio o residencia habitual del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Los antecedentes legales de la regulaci\u00f3n del arrendamiento de vivienda por temporada y sus caracter\u00edsticas, de cara a distinguirlos del contrato de arrendamiento destinado a vivienda habitual los encontramos en la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y la jurisprudencia, constante y reiterada, reca\u00edda sobre esta tipolog\u00eda de arrendamientos urbanos.<\/p>\n\n\n\n

En esta LAU de 1964 su art\u00edculo 2.1 exclu\u00eda de su \u00e1mbito (y por consiguiente de la pr\u00f3rroga forzosa indefinida de su art. 57) los arrendamientos de vivienda, con o sin muebles, cuyo arrendatario las ocupe \u00fanicamente por la temporada de verano, o cualquier otra, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueren distintos.<\/p>\n\n\n\n

Ya en aquel tiempo en ocasiones el arrendador trataba de burlar la pr\u00f3rroga forzosa mediante la creaci\u00f3n simulada de un arrendamiento de temporada, que el arrendatario se ve\u00eda obligado a aceptar al firmar el contrato, aunque no estaba en su interior de acuerdo con \u00e9l y su real intenci\u00f3n era destinarlo a vivienda habitual.<\/p>\n\n\n\n

Reiteradas sentencias del Tribunal Supremo (SSTS 4-2-1975,19-2-1982, 15-12-1999, entre otras) han establecido con criterio uniforme seguido en forma constante por la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales:<\/p>\n\n\n\n

  • La calificaci\u00f3n del arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupaci\u00f3n, del destino a que va a servir la vivienda, ajeno al uso y disfrute como vivienda habitual del arrendatario, siendo ocasional o espor\u00e1dica. De manera que el arrendamiento se concierta en atenci\u00f3n, no a la necesidad del arrendatario de establecer en la finca arrendada su domicilio habitual, sino para ocuparla de una forma accidental y en determinados per\u00edodos de tiempo por razones distintas de la instalaci\u00f3n de la residencia permanente y domicilio habitual.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
    • Debe entenderse este requisito de temporalidad de una manera flexible, cuando claramente se infiera que el uso y ocupaci\u00f3n del inmueble responda a exigencias circunstanciales, espor\u00e1dicas o accidentales determinantes del contrato y elevada expresamente a la condici\u00f3n de causa por las partes y no a la necesidad de habitar permanentemente, ya que el requisito de la temporalidad guarda relaci\u00f3n, no con el plazo de duraci\u00f3n simplemente cronol\u00f3gico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento  determinante de su ocupaci\u00f3n.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
      • La nota esencial que caracteriza a los arrendamientos de temporada para excluirlos de las normas reguladoras del contrato de arrendamiento de vivienda es   el haberse convenido el uso y disfrute mediante el pago de la renta correspondiente, de una vivienda, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquella para que le sirva de habitual residencia familiar, sino para habitarla transitoriamente, en \u00e9pocas determinadas, y por razones que pueden ser diversas.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

        Esta jurisprudencia es aplicable a los contratos de arrendamiento de temporada regulados en la actual LAU.<\/p>\n\n\n\n

        Para ser considerado arrendamiento de vivienda incluido en el art\u00edculo 1 de la LAU deben concurrir dos requisitos: que el objeto del arrendamiento sea una edificaci\u00f3n habitable y que su destino primordial sea \u201csatisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario\u201d, de forma que la falta de cualquiera de los dos lo convierte en arrendamiento para uso distinto.<\/p>\n\n\n\n

        Siendo a tales efectos irrelevante los plazos que se fijen para dicho arrendamiento y que el arrendatario tenga la posesi\u00f3n de las llaves durante \u00e9pocas fuera de la temporada.<\/p>\n\n\n\n

        La intenci\u00f3n de los contratantes es fundamental para valorar si un arrendamiento es o no de temporada y el requisito de la temporalidad no est\u00e1 relacionado con el plazo acordado, sino con la finalidad y causa de la ocupaci\u00f3n que viene determinada por la transitoriedad.<\/p>\n\n\n\n

        Ser\u00e1n los tribunales los encargados de apreciar la verdadera intenci\u00f3n de las partes al respecto.<\/p>\n\n\n\n

        Los motivos o causas que pueden justificar la temporalidad de esta clase de arrendamientos pueden ser muy variadas.<\/p>\n\n\n\n

        Por ejemplo, el arrendamiento de una vivienda a estudiantes ser\u00e1 de temporada si se concierta para su ocupaci\u00f3n durante el curso escolar, teniendo el estudiante su residencia habitual y domicilio en otro lugar.<\/p>\n\n\n\n

        Respecto de los arrendamientos para uso tur\u00edstico solamente tendr\u00e1n la consideraci\u00f3n de arrendamientos de temporada, y por tanto sujetos al T\u00edtulo III de la LAU, si no cumplen las condiciones que establece el art. 5.e) de la LAU, as\u00ed como la respectiva normativa sectorial aplicable para ser considerado arrendamiento de vivienda para uso tur\u00edstico. Por tanto, habr\u00e1 que acudir a la definici\u00f3n legal de arrendamiento de uso tur\u00edstico que establezca la normativa territorial tur\u00edstica aplicable.<\/p>\n\n\n\n

        No existe impedimento para que se pueda aplicar la t\u00e1cita reconducci\u00f3n si las partes no la excluyen en el contrato o no se efect\u00faa en plazo el requerimiento para impedirla.<\/p>\n\n\n\n

        Por determinaci\u00f3n legal y si las partes no hubieren convenido otra cosa, el plazo de la renovaci\u00f3n t\u00e1cita ser\u00e1 el convenido en el contrato para la determinaci\u00f3n de la renta (fijaci\u00f3n de la renta con referencia a un per\u00edodo mensual, anual, de once meses, o lo que fuera) con independencia de que el pago se fraccione.<\/p>\n\n\n\n

        A la calificaci\u00f3n de temporada no se opone que los arrendatarios est\u00e9n en el arrendamiento desde hace a\u00f1os. La esencia de la temporada es como hemos dicho el uso espor\u00e1dico que no constituye vivienda habitual, y no el hecho de que el arrendamiento se prolongue en el tiempo. Las relaciones personales, o la fluida relaci\u00f3n contractual entre arrendador y arrendatario pueden influir en la pr\u00f3rroga del arrendamiento durante mucho tiempo. La pr\u00f3rroga voluntaria o la t\u00e1cita reconducci\u00f3n no son incompatibles con la calificaci\u00f3n de arrendamiento de temporada, ni por s\u00ed mismas implican la conversi\u00f3n en arrendamiento para vivienda habitual.<\/p>\n\n\n\n

        Como el arrendamiento de temporada se rige por el t\u00edtulo III de la LAU, y \u00e9ste incluye el derecho de tanteo y retracto del arrendatario (art. 31), el arrendatario dispondr\u00e1 de los derechos de adquisici\u00f3n preferente en caso de venta de la vivienda, no ser que conste en el contrato la renuncia del arrendatario a estos derechos.<\/p>\n\n\n\n

        Es posible la conversi\u00f3n de un arrendamiento de temporada en un arrendamiento de para uso de vivienda habitual cuando el arrendatario en un momento posterior a la finalizaci\u00f3n del plazo del arrendamiento pasa a fijar su residencia habitual en la vivienda objeto de aquel contrato con el consentimiento del arrendador. Consentimiento que requiere el conocimiento por \u00e9ste del cambio de destino.<\/p>\n\n\n\n

        Se tratar\u00eda de una novaci\u00f3n del contrato, para la que no se requiere la forma escrita, ya que la novaci\u00f3n t\u00e1cita del contrato es admitida, junto a la expresa, por el art\u00edculo 1204 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

        Se plantea la duda si en el caso de novaci\u00f3n el plazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n del arrendamiento a que se refiere el art\u00edculo 9.1 de la LAU se ha de computar desde la firma del contrato inicial o desde la fecha de la novaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

        En mi opini\u00f3n se tratar\u00eda de una novaci\u00f3n extintiva del primer contrato por cambiar el uso y el r\u00e9gimen jur\u00eddico aplicable y por consiguiente contar\u00eda desde la fecha de la novaci\u00f3n, siendo aplicable la normativa jur\u00eddica aplicable vigente en ese momento.<\/p>\n\n\n\n

         La simulaci\u00f3n de un contrato de arrendamiento de vivienda encubierto bajo la forma de un contrato de arrendamiento de temporada entra\u00f1a relevantes riesgos para el arrendador.<\/p>\n\n\n\n

        Usualmente en estos contratos simulados se pacta un plazo de duraci\u00f3n de once meses o de un a\u00f1o, lo que excluye un pacto de actualizaci\u00f3n de renta, que no se introduce en el contrato precisamente para encubrir su naturaleza real.<\/p>\n\n\n\n

        Declarada en su caso por los tribunales la existencia de la simulaci\u00f3n y desvelada la verdadera naturaleza del contrato, la renta no podr\u00eda ser objeto de actualizaci\u00f3n alguna por exigir el art\u00edculo 18.1 de la LAU pacto al respecto, quedando la renta congelada durante toda la duraci\u00f3n del arrendamiento (cinco o siete a\u00f1os, m\u00e1s las pr\u00f3rrogas extraordinarias que en su caso procedan de acuerdo con la normativa legal aplicable).<\/p>\n\n\n\n

        Asimismo, si no se ha pactado la repercusi\u00f3n de impuestos y gastos generales (art. 20.1 LAU) tampoco podr\u00e1 el arrendador repercutir estos gastos.<\/p>\n\n\n\n

        Si se han cobrado gastos de intermediaci\u00f3n inmobiliaria el arrendatario podr\u00eda reclamar su devoluci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

        Y en definitiva el contrato quedar\u00eda sometido desde su inicio a las normas del T\u00edtulo II de la LAU, siendo nulas, y teni\u00e9ndose por no puestas, las estipulaciones del contrato que modifiquen en perjuicio del arrendatario los pactos del contrato de arrendamiento que las contravengan (art. 6 LAU).<\/p>\n\n\n\n

        En base a todo lo expuesto se aconseja que el contrato de arrendamiento de temporada se otorgue por escrito y \u00e9l se declare e identifique claramente por el arrendatario la raz\u00f3n o causa de la temporalidad y consten los datos y se\u00f1as de su domicilio habitual, lo que constituye la causa determinante de la temporalidad. No estando de m\u00e1s que el arrendatario justifique documentalmente (certificado de empadronamiento o similar, documentos laborales en caso de desplazamiento temporal por raz\u00f3n de trabajo, etc.,) y se incorpore como anexo al contrato.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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