{"id":9389,"date":"2023-12-11T15:51:27","date_gmt":"2023-12-11T14:51:27","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=9389"},"modified":"2023-12-11T15:51:33","modified_gmt":"2023-12-11T14:51:33","slug":"jurisprudencia-al-dia-137","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/jurisprudencia-al-dia-137\/","title":{"rendered":"Jurisprudencia al d\u00eda (137)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

ARRENDAMIENTOS URBANOS<\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO  <\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Virtualidad del requerimiento de pago para impedir la enervaci\u00f3n de la acci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cEs cierto que el burofax que contiene el requerimiento de pago, formalmente, solo se dirige a una de las recurrentes, Catella Property Spain, S.A. Pero tambi\u00e9n lo es, tal y como declara probado la Audiencia Provincial, que fue recibido y conocido por ambas. Siendo igualmente cierto que fue, precisamente, el administrador de Catella Asset Management Iberia, S.L., la recurrente que, formalmente, no es objeto de expresa menci\u00f3n en el burofax remitido, el que, tras recibirlo, se puso en contacto con los recurridos para negociar el pago de las cantidades reclamadas. <\/p>\n\n\n\n

Lo anterior pone de manifiesto que el motivo encierra un alegato ret\u00f3rico, de corte puramente formalista y sustancialmente inane.<\/p>\n\n\n\n

Es claro que la comunicaci\u00f3n que conten\u00eda el requerimiento de pago lleg\u00f3 a conocimiento de las dos recurrentes. Y tambi\u00e9n lo es, que el Sr. Luis Pedro, como administrador de Catella Asset Management Iberia, S.L., no dud\u00f3, en ning\u00fan momento, que esta, aunque no figurara formalmente mencionada junto a Catella Property Spain, S.A., tambi\u00e9n estaba aludida como arrendataria obligada al pago de las rentas adeudadas, requerida a tal efecto y notificada en el sentido del art. 22.4 LEC.<\/p>\n\n\n\n

Lo anterior es lo realmente determinante conforme a nuestra doctrina sobre la fehaciencia del requerimiento, cuya finalidad no es someterlo a formalismos insustanciales, sino asegurar que la forma de llevarlo a cabo permite garantizar \u00abque lleg\u00f3 a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente\u00bb, que es lo que exigen, precisamente, las dos sentencias que la recurrente cita en el motivo (la 194\/2021, de 12 de abril, y la 302\/2014, de 28 de mayo, que es mencionada por la anterior junto a la 508\/2015, de 22 de septiembre).\u201d (STS, Sala de lo Civil, n\u00ba966\/2023, de 19 de junio)<\/em><\/p>\n\n\n\n

En el juicio de desahucio por falta de pago es posible invocar la cl\u00e1usula rebus sic santibus\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cLas recurrentes no niegan el impago de las rentas de abril, mayo y junio a la fecha de su devengo. Es m\u00e1s, reconocen que la renta del mes de abril de 2020 se pag\u00f3 el 26 de junio posterior (el mismo d\u00eda en el que se present\u00f3 la demanda) y que las rentas de los meses de mayo y junio se pagaron el 13 de julio. Pero entienden que el retraso en el pago de los meses de abril a junio estaba plenamente justificado y que, al no entenderlo as\u00ed la Audiencia Provincial, la sentencia recurrida resulta contraria a la doctrina jurisprudencial sobre la cl\u00e1usula rebus sic stantibus, de acuerdo con la cual la alteraci\u00f3n extraordinaria e imprevisible de las circunstancias en las que se bas\u00f3 la relaci\u00f3n contractual, a consecuencia de la crisis generada por la COVID-19 y la consiguiente declaraci\u00f3n del estado de alarma, amparar\u00eda la modificaci\u00f3n del contrato en cuanto al plazo de vencimiento de las rentas devengadas esos meses o, en \u00faltimo t\u00e9rmino, su resoluci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, esta sala ha declarado en relaci\u00f3n con la oponibilidad de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus en los juicios plenarios que la mera referencia a la misma por v\u00eda de excepci\u00f3n en un escrito de contestaci\u00f3n a la demanda no es suficiente para justificar un pronunciamiento espec\u00edfico sobre ella (sentencia 822\/2012, de 18 de enero) y que su posible ejercicio requiere su formulaci\u00f3n expresa mediante una demanda reconvencional (sentencia 658\/2012, 14 de noviembre).<\/p>\n\n\n\n

Lo que resulta l\u00f3gico a todas luces ya que con el planteamiento de la cl\u00e1usula mencionada se introduce en el proceso una nueva pretensi\u00f3n y se ampl\u00eda indefectiblemente su objeto como consecuencia del ejercicio de una nueva acci\u00f3n que debe sustanciarse con todas las garant\u00edas (tambi\u00e9n para la parte reconvenida), enjuiciarse y resolverse en la sentencia decidiendo si se concede la tutela jurisdiccional pretendida por la parte reconviniente, lo que significar\u00eda en el presente caso, haber decidido si, tal y como las recurrentes sostienen, proced\u00eda modificar lo estipulado en el contrato en cuanto al plazo de vencimiento de las rentas devengadas durante los meses de abril a junio de 2020 o, en su caso, resolverlo.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) Es cierto que para que se admita la reconvenci\u00f3n es necesario que esta no determine la improcedencia del juicio verbal y que exista conexi\u00f3n entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal. Pero tambi\u00e9n lo es que, en casos como el presente, lo pretendido en la reconvenci\u00f3n guarda una \u00edntima relaci\u00f3n con lo pretendido en la demanda. E, igualmente, que la conexi\u00f3n constituye, en estos casos, el criterio principal para que la reconvenci\u00f3n se admita con una doble y fundamental finalidad: por un lado, permitir al demandado una defensa completa; y, por otro lado, concentrar en el juicio verbal de desahucio toda la discusi\u00f3n, evitando la pluralidad de procesos, economizando gastos y esfuerzos, y agilizando lo m\u00e1s posible la resoluci\u00f3n definitiva y sin dejar cabos sueltos de la controversia existente entre las partes\u201d. (STS, Sala de lo Civil, n\u00ba966\/2023, de 19 de junio)<\/em><\/p>\n\n\n\n

El plazo estipulado en el art. 22.4 LEC para efectuar el requerimiento de pago no implica un plazo de prescripci\u00f3n o de caducidad de derechos o acciones<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cConforme a lo dispuesto por el art. 22.4 LEC, no cabe declarar enervada la acci\u00f3n de desahucio:<\/p>\n\n\n\n

\u00ab[cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta d\u00edas de antelaci\u00f3n a la presentaci\u00f3n de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

De otra parte, conforme a la disposici\u00f3n adicional cuarta del RDLey 463\/2020, de 14 de marzo:<\/p>\n\n\n\n

\u00abLos plazos de prescripci\u00f3n y caducidad de cualesquiera acciones y derechos quedar\u00e1n suspendidos durante el plazo de vigencia del estado de alarma y, en su caso, de las pr\u00f3rrogas que se adoptaren\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Lo que sostienen las recurrentes en este motivo es que, cuando fueron requeridas de pago, el 25 de mayo de 2020, el plazo de enervaci\u00f3n del art. 22.4 LEC estaba suspendido por aplicaci\u00f3n de lo dispuesto en la disposici\u00f3n adicional cuarta del RD 463\/2020, de 14 de marzo, y dado que este plazo no se reanud\u00f3 hasta el 4 de junio de 2020, y como quiera que la demanda se present\u00f3 el 26 de junio de 2020, es decir, antes de que transcurrieran 30 d\u00edas desde esa fecha, cabe la enervaci\u00f3n del desahucio, aunque no hubiera pagado las rentas de mayo y junio, cosa que hicieron el 13 de julio de 2020.<\/p>\n\n\n\n

La tesis anterior no puede ser aceptada, puesto que presupone la aplicaci\u00f3n de la disposici\u00f3n adicional mencionada, premisa que no comparte esta sala, ya que el periodo temporal que se menciona en el art. 22.4 LEC para la realizaci\u00f3n del requerimiento de pago (con, al menos, treinta d\u00edas de antelaci\u00f3n a la presentaci\u00f3n de la demanda) no constituye un plazo de prescripci\u00f3n o de caducidad de derechos o acciones.\u201d (STS, Sala de lo Civil, n\u00ba966\/2023, de 19 de junio)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Sobre la naturaleza plenaria del juicio de desahucio cuando se acumula la acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n de rentas<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cEl juicio de desahucio por falta de pago tiene una naturaleza sumaria, como se desprende de lo dispuesto en los arts. 444.1 y 447.2 LEC. El objeto del juicio de desahucio por falta de pago se concreta en la resoluci\u00f3n del contrato por falta de pago en tiempo y forma de las cantidades exigibles y la recuperaci\u00f3n de la posesi\u00f3n de la finca. El demandado solo puede \u201calegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervaci\u00f3n\u201d ( art. 444.1 LEC). Adem\u00e1s, las sentencias que pongan fin a los juicios verbales que decidan sobre la pretensi\u00f3n de desahucio o recuperaci\u00f3n de finca, r\u00fastica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler, no producir\u00e1n efectos de cosa juzgada ( art. 447.2 LEC).<\/p>\n\n\n\n

Frente a la regla general de que no se admitir\u00e1 en los juicios verbales la acumulaci\u00f3n objetiva de acciones, el art. 437.4.3\u00ba LEC establece como excepci\u00f3n \u201cla acumulaci\u00f3n de las acciones en reclamaci\u00f3n de rentas o cantidades an\u00e1logas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiraci\u00f3n legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, tambi\u00e9n podr\u00e1n acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho\u201d (precepto modificado, primero por la Ley 23\/2003, de 10 de julio, y posteriormente por la Ley 19\/2009, de 23 de noviembre).<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, la Ley 37\/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilizaci\u00f3n procesal, dio al primer p\u00e1rrafo del art. 440.3 LEC la siguiente redacci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn los casos de demandas en las que se ejercite la pretensi\u00f3n de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensi\u00f3n de condena al pago de las mismas, el Secretario judicial [letrado de la Administraci\u00f3n de justicia], tras la admisi\u00f3n y previamente a la vista que se se\u00f1ale, requerir\u00e1 al demandado para que, en el plazo de diez d\u00edas, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervaci\u00f3n, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposici\u00f3n de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante \u00e9ste y alegue sucintamente, formulando oposici\u00f3n, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Este p\u00e1rrafo ha mantenido su redacci\u00f3n en las reformas del precepto operadas por la Ley 5\/2012, de 6 de julio, Ley 4\/2013, de 4 de junio, 42\/2015, de 5 de octubre, por el Real Decreto-ley 7\/2019, de 1 de marzo, y, m\u00e1s recientemente, por la Ley 12\/2023, de 24 de mayo.<\/p>\n\n\n\n

La recurrente considera que la referencia que se introdujo por la Ley 37\/2011 en el art. 440.3 LEC a la oposici\u00f3n por el demandado consistente en alegar \u201clas razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervaci\u00f3n\u201d, debe entenderse en el sentido de que cuando a la acci\u00f3n de desahucio se acumula la acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n de cantidad, el demandado puede oponer las excepciones relativas a si se debe o no la cantidad reclamada.<\/p>\n\n\n\n

La sala entiende que la recurrente tiene raz\u00f3n y que, en virtud del \u00faltimo inciso del primer p\u00e1rrafo del art. 440.3 LEC transcrito, en el juicio de desahucio al que se acumula la acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n de las cantidades debidas, el demandado puede oponerse alegando, y probando, las razones por las que entiende que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.<\/p>\n\n\n\n

La acumulaci\u00f3n de la acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n de cantidad a la acci\u00f3n de desahucio permite alegar y conocer acerca de si se debe o no la cantidad reclamada conforme al contrato, sin que se puedan establecer limitaciones a la cognici\u00f3n de las excepciones al pago invocadas. De esta forma, hay que concluir que el procedimiento pasa a tener la naturaleza plenaria propia de un pleito en el que se reclama el pago de una cantidad, con efectos de cosa juzgada, dada la imposibilidad de escindir los efectos que el conocimiento de la reclamaci\u00f3n de rentas puede provocar en el desahucio por impago. En la medida en que la estimaci\u00f3n de una excepci\u00f3n al pago puede determinar que la cantidad reclamada no se deba, ello puede dar lugar al fracaso de la acci\u00f3n de desahucio, pues sin impago no hay causa de desahucio.<\/p>\n\n\n\n

Por esta raz\u00f3n, la sentencia recurrida infringe el art. 440.3 LEC cuando afirma que son cuestiones complejas que exceden del estrecho margen del juicio de desahucio y no se pronuncia sobre las razones por las que la demandada, ahora recurrente, entiende que no deb\u00eda las cantidades reclamadas\u201d. (STS, Sala de lo Civil, n\u00ba1006\/2023, de 21 de junio)<\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

No existe incumplimiento del contrato por falta de licencia de actividad\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201c4.- Y por \u00faltimo se alegaba por la parte demandada que se habr\u00eda incumplido el contrato ya que los locales no ten\u00edan las licencias en vigor para continuar con la actividad a la que estaban dedicados. <\/p>\n\n\n\n

Como se indica por la parte actora en el contrato de cesi\u00f3n suscrito entre las partes no se obligaba la parte cedente a llevar a cabo las actuaciones para obtener los permisos o licencias necesarios a fin de desarrollar la actividad. Lo cierto es que la existencia de un contrato de arrendamiento anterior que un\u00eda a las partes y que se hab\u00eda formalizado 6 meses antes permitir\u00eda a los demandados conocer la situaci\u00f3n administrativa que ten\u00edan estos elementos. Si en el contrato de cesi\u00f3n no se hizo referencia ninguna a esta obligaci\u00f3n es que no lo consideraban un requisito imprescindible para la suscripci\u00f3n del acuerdo.<\/p>\n\n\n\n

Como pone de relieve tambi\u00e9n la parte actora, en el contrato de arrendamiento previo se establec\u00eda como cl\u00e1usula octava que \u201cel arrendatario deb\u00eda proveerse por su cuenta y riesgo de cuantas autorizaciones permisos y licencias sean necesarias para la apertura y explotaci\u00f3n del negocio a que estar\u00e1n destinados los locales arrendados.\u201d En la audiencia previa celebrada el 18 de febrero de 2021 la parte demandada reconoci\u00f3 que hab\u00edan tenido que poner ellos en regla las licencias.<\/p>\n\n\n\n

Es decir que la parte actora no estaba obligada a llevar a cabo esta actuaci\u00f3n, que por el contrario se encomendaba a la demandada en el contrato de arrendamiento previo al de cesi\u00f3n. Por ello no se puede considerar de ninguna manera que se hubiera incumplido por la actora alguna obligaci\u00f3n contractual que pudiera eximir a la parte demandada del abono de la cantidad reclamada.\u201d (SAP Cantabria, Sec. 2\u00aa, n\u00ba146\/2023, de 27 de marzo)<\/em><\/p>\n\n\n\n

El demandante no tiene obligaci\u00f3n de ofrecer alquiler social conforme a la Ley 24\/2015<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cCUARTO: En primer lugar, las alegaciones referidas no fueron realizadas al contestar a la demanda, por lo que se trata de una alegaci\u00f3n novedosa que no tiene cabida en esta alzada, en aplicaci\u00f3n de lo dispuesto en los art\u00edculos 411 y 456.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, preceptos que indican la imposibilidad de modificar el objeto del proceso una vez contestada la demanda, as\u00ed como la necesidad de que el recurso de apelaci\u00f3n discurra por los mismos cauces f\u00e1cticos y jur\u00eddicos por los que lo hizo en la primera instancia.<\/p>\n\n\n\n

QUINTO: Si bien lo indicado en el anterior fundamento ya llevar\u00eda a desestimar el recurso, cabe a\u00f1adir que incide en tal conclusi\u00f3n el hecho de que la demandada no se encuentra incursa en ninguno de los supuestos previstos en la ley 24\/2015 que invoca.<\/p>\n\n\n\n

No indica la parte recurrente a qu\u00e9 art\u00edculo de la ley 24\/2015 se refiere en concreto.<\/p>\n\n\n\n

Cabe inferir que se refiere al art\u00edculo 5 de dicha Ley, que contempla las medidas para evitar que los desahucios puedan producir una situaci\u00f3n de falta de vivienda, si bien dicho precepto no es aplicable al presente supuesto, ya que se refiere a situaciones provocadas por compensaci\u00f3n, daci\u00f3n en pago o compra de viviendas derivadas de la imposibilidad del prestatario de atender al pago del pr\u00e9stamo hipotecario (art\u00edculo 5, apartado 1), o bien cuando se interponga demanda de ejecuci\u00f3n hipotecaria o de desahucio por falta de pago de alquiler (art\u00edculo 5, apartado 2).<\/p>\n\n\n\n

En ninguno de ambos supuestos nos encontramos actualmente, ya que la demanda se interpone por la ocupaci\u00f3n del inmueble sin t\u00edtulo que lo justifique, es decir por ostentar la posesi\u00f3n en concepto de precario. La hoy recurrente aleg\u00f3 que hab\u00eda concertado un contrato de arrendamiento verbal, por virtud del cual entre una fianza de 1.500 \u20ac; y realizaba el pago de una renta de 400 \u20ac; mensuales, alegaciones que la sentencia recurrida entiende no acreditadas-y, efectivamente, no existe prueba que pruebe debidamente tales hechos-, por lo que estima la demanda de desahucio por precario.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, no se desprende de lo actuado que el motivo de la ocupaci\u00f3n del inmueble por parte de la recurrente venga dado por compensaci\u00f3n, daci\u00f3n en pago o compra del inmueble por parte del actor ni, obviamente, nos encontramos ante una acci\u00f3n de desahucio por falta de pago de renta, sino ante una acci\u00f3n de desahucio por precario que, por lo dem\u00e1s, queda probado, como indica la sentencia recurrida, dada la ocupaci\u00f3n del inmueble y la inexistencia de prueba sobre el pretendido arrendamiento verbal concertado con un tercero\u201d. (SAP Madrid, Sec. 12\u00aa, n\u00ba122\/2023, de 27 de marzo) <\/em><\/p>\n\n\n\n

No procede el reembolso del coste de las obras al no haber comunicado al arrendador la necesidad de efectuarlas\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cLa aplicaci\u00f3n de esta normativa al presente caso, en el que la arrendataria reconviniente funda su reclamaci\u00f3n, por las obras de conservaci\u00f3n y reparaci\u00f3n efectuadas en el inmueble arrendado, en la inhabilidad del local para el destino convenido por las partes en el contrato de arrendamiento, que era el de picadero para caballos, nos lleva a considerar incumplida por la arrendataria la obligaci\u00f3n que establece el citado art. 1559 CC, de poner en conocimiento del due\u00f1o, en el m\u00e1s breve plazo posible, la necesidad de las reparaciones comprendidas en el art. 1554-2\u00ba, y en concreto de aquellas que son objeto de su pretensi\u00f3n, a fin de que \u00e9ste pueda valora su necesidad y tomar las decisiones oportunas sobre la subsistencia del contrato en las condiciones pactadas. En ning\u00fan momento, hasta la interposici\u00f3n de la demanda reconvencional, la arrendataria formul\u00f3 alegaci\u00f3n o reclamaci\u00f3n alguna relativa a la necesidad de realizar las obras cuyo pago ahora reclama, con base en la inhabilidad de la nave arrendada para servir al uso destinado. Tampoco consta que la arrendataria hubiera comunicado a la propietaria la intenci\u00f3n de realizar dichas obras antes de proceder a la ocupaci\u00f3n del local y de su efectiva ejecuci\u00f3n, de manera que el conocimiento que \u00e9sta pudo tener al respecto no fue el de la necesidad de las reparaciones, sino el de que \u00e9stas hab\u00edan sido ya efectuadas por aquella, por lo que dif\u00edcilmente pod\u00eda plantearse oportunamente el cumplimiento o no de su obligaci\u00f3n de realizarlas.<\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s, resulta evidente que la arrendataria asumi\u00f3 en t\u00e9rminos generales el estado en el que se encontraba el local, incluido el tejado y los servicios de saneamiento, en el momento del contrato, en cuya cl\u00e1usula vig\u00e9sima se dice que la arrendataria ha visto la finca, \u201cencontr\u00e1ndola a su satisfacci\u00f3n para el uso convenido\u201d, limit\u00e1ndose la arrendadora a autorizar, en la estipulaci\u00f3n d\u00e9cima, la realizaci\u00f3n de obras de divisi\u00f3n interior de la nave mediante camaretas, sin decir que fueran necesarias para dicho uso, ni imputar su pago a la arrendadora, conforme a lo previsto con car\u00e1cter general en la cl\u00e1usula decimoprimera, que reproduce sustancialmente el r\u00e9gimen legal previsto en los arts. 1554-2\u00ba y 1563 del CC. De ah\u00ed que, al margen de la aplicaci\u00f3n del principio de la buena fe y de la doctrina de los propios actos, que hace la sentencia impugnada a la vista del comportamiento seguido por la locataria, acreditado que las obras de adecuaci\u00f3n llevadas a cabo por \u00e9sta exceden en su mayor\u00eda de lo expresamente autorizado en la referida estipulaci\u00f3n d\u00e9cima del contrato, con independencia de que pueda entenderse justificada, mediante la prueba practicada en el procedimiento, la necesidad, utilidad o conveniencia de su ejecuci\u00f3n para el uso convenido, no cabe exigir a la arrendadora reconvenida, seg\u00fan lo pactado y de acuerdo con los arts. 1101 y 1556 del CC, el pago de dichas obras, o la indemnizaci\u00f3n de los da\u00f1os y perjuicios causados por el supuesto incumplimiento por esta parte de la obligaci\u00f3n prevista en el art. 1554-2\u00ba del CC, cuando la arrendataria reconviniente no ha cumplido previamente la rec\u00edproca obligaci\u00f3n que le impone el art. 1559 CC. Por otra parte, como bien aprecia la sentencia de primera instancia, la documental aportada no acredita claramente la cuant\u00eda de las obras efectuadas por la arrendataria, as\u00ed como las diferentes partidas ejecutadas y quienes las solicitaron o realizaron, y la vinculaci\u00f3n de los bienes adquiridos con los trabajos de adecuaci\u00f3n llevados a cabo en la nave arrendada. En consecuencia, no apreci\u00e1ndose error alguno de la resoluci\u00f3n apelada en la valoraci\u00f3n de la prueba o en la aplicaci\u00f3n del derecho, procede desestimar la impugnaci\u00f3n de la sentencia recurrida formulada por la parte apelada\u201d. (SAP A Coru\u00f1a, Sec. 5\u00aa, n\u00ba113\/2023, de 4 de abril) <\/em><\/p>\n\n\n\n

El arrendador no responde por la perturbaci\u00f3n de hecho de un tercero<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cCUARTO. Los motivos primero y segundo de la apelaci\u00f3n no prosperan pues no ha existido vulneraci\u00f3n de los art\u00edculos 1554.3\u00ba, y 1560, II del C.c, desde el momento que si bien, ciertamente, el arrendador est\u00e1 obligado a mantener al arrendatario en el goce pac\u00edfico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, sin embargo no es menos cierto que el arrendador no est\u00e1 obligado a responder de la perturbaci\u00f3n de mero hecho que un tercero causase en el uso de la finca arrendada (aunque el arrendador tendr\u00e1 acci\u00f3n directa frente al perturbador), pero no existe perturbaci\u00f3n de hecho cuando el tercero (en el supuesto de autos, la Administraci\u00f3n) ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde.<\/p>\n\n\n\n

Por tanto, si la perturbaci\u00f3n (en el supuesto hoy enjuiciado) ha consistido en la incidencia que, en el contrato de arrendamiento hoy litigioso, ha tenido la declaraci\u00f3n del Estado de Alarma, consecuencia de la crisis sanitaria derivada de la Pandemia del Covid- 19, por el real Decreto 463\/2020, de 14\/3\/2020 (Estado de alarma que, por cierto, elevado ser\u00eda inconstitucional, posteriormente, o el Tribunal Constitucional) que, en un primer momento, supuso el cierre de la actividad textil que se desarrollaba, por el arrendatario, en el local arrendado y, a partir de junio de 2020, una reducci\u00f3n del aforo del local, de manera que era limitado el n\u00famero de clientes que pod\u00eda acceder al mismo; tal incidencia no puede tener el efecto que pretende el hoy apelante, pues, como se dice, el fundamento jur\u00eddico de tal pretensi\u00f3n ( los art\u00edculos 1554.3\u00ba y 1560 II del C.c.) no concurre en el caso de autos, al resultar que el Arrendatario nunca se vio privado del local comercial, que segu\u00eda ocupando y detentando durante ese periodo. Si bien es cierto que, en el caso de perturbaciones de derecho (o sea, cuando, como sucede en este caso, ha sido una decisi\u00f3n de la Administraci\u00f3n la que ha impedido el goce pac\u00edfico de la cosa arrendada por el arrendatario) es el arrendador quien debe defender la posesi\u00f3n del arrendatario frente a tales perturbaciones jur\u00eddicas y es aquel quien debe responder, no es menos cierto que la sentencia del pleno del Tribunal Constitucional, n\u00ba 148\/2021, de 14 de julio, que declar\u00f3 parcialmente inconstitucional el RD 463\/2020, de 14 de marzo, que declar\u00f3 el primer estado de alarma, se\u00f1al\u00e1ndose que se convirti\u00f3 la Alarma en un suced\u00e1neo de la excepci\u00f3n, pero no sometida a la \u201cprevia autorizaci\u00f3n\u201d parlamentaria. Se estar\u00eda utilizando la alarma para limitar derechos sin decirlo, esto es, sin previa discusi\u00f3n y autorizaci\u00f3n de la representaci\u00f3n popular y con menos condicionantes de duraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Por consiguiente, despu\u00e9s de esa sentencia puede sostenerse que no existi\u00f3 una perturbaci\u00f3n de derecho o jur\u00eddica sino de mero hecho, por la que no debe responder el Arrendador\u201d. (SAP Badajoz, Sec. 2\u00aa, n\u00ba239\/2023, de 11 de abril)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Inaplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus al haberse resuelto el contrato antes de la declaraci\u00f3n del estado de alarma\u00a0 \u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cPues bien, en el supuesto de autos, no podemos perder de vista que el contrato hab\u00eda sido resuelto unilateralmente, por el arrendatario, en uso de la facultad que el propio contrato le conced\u00eda, en su cl\u00e1usula segunda, mediante un preaviso comunicado con m\u00e1s de seis meses de antelaci\u00f3n a la fecha en que la resoluci\u00f3n deb\u00eda tener lugar (31\/8\/2020). Por tanto, la resoluci\u00f3n se hab\u00eda ejecutado (de manera v\u00e1lida, seg\u00fan tiene reconocido expresamente el propio arrendador) con mucha anterioridad a la declaraci\u00f3n del Estado de alarma, pues \u00e9ste se declar\u00f3 en marzo de 2020 y la facultad de resoluci\u00f3n unilateral se hab\u00eda ejecutado en diciembre de 2019.   <\/p>\n\n\n\n

Consiguientemente, poca incidencia podr\u00eda tener sobre la base de un contrato resuelto podr\u00eda tener sobre la base econ\u00f3mica de un contrato resuelto a finales de 2019, una circunstancia extraordinaria que se produjo en marzo de 2020; consiguientemente, no cabe hablar de un riesgo significativo de frustraci\u00f3n de la finalidad del contrato, m\u00e1xime cuando no nos encontramos ante un contrato de larga duraci\u00f3n dado que, como ha quedado debidamente acreditado, el plazo obligatorio de duraci\u00f3n del Arrendamiento era s\u00f3lo de 4 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, pues, consideramos inaplicable en este procedimiento la doctrina de la \u201crebus sic stantibus\u201d.  (SAP Badajoz, Sec. 2\u00aa, n\u00ba239\/2023, de 11 de abril)<\/em><\/p>\n\n\n\n

La invocaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus debe realizarse por medio de reconvenci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cEn el presente caso, la entidad demandada -que indudablemente no pod\u00eda formular la pretensi\u00f3n por v\u00eda reconvencional habida cuenta de lo establecido por el art\u00edculo 438 de la Ley de Enjuiciamiento Civil- no ha alegado, ni justificado, haber formulado pretensi\u00f3n alguna postulando la revisi\u00f3n o resoluci\u00f3n del contrato. Circunstancia que le hubiera permitido, en su caso, como cabe inferir del Auto de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 2022, instar la suspensi\u00f3n por prejudicialidad civil del proceso promovido por la parte arrendadora instando el cumplimiento de la obligaci\u00f3n de pago de las rentas, obligaci\u00f3n que indudablemente tiene como antecedente l\u00f3gico la exigibilidad de las rentas reclamadas, que es la cuesti\u00f3n que en definitiva ser\u00eda el objeto del debate del proceso encaminado a la revisi\u00f3n del contrato\u201d. (SAP Madrid, Sec. 25\u00aa, n\u00ba224\/2023, de 17 de abril) <\/em><\/p>\n\n\n\n

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/h2>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

El hecho de no residir en la vivienda ni la falta de recursos econ\u00f3micos eximen al comunero de reparar su vivienda para prevenir filtraciones \u00a0 \u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cAlega la apelante que no reside en la vivienda de autos desde hace m\u00e1s de 10 a\u00f1os, no habiendo ni pisado en la casa ni recibido reclamaci\u00f3n extrajudicial alguna para solucionar el problema, aludiendo a que padece una grave discapacidad y una carencia de recursos econ\u00f3micos.<\/p>\n\n\n\n

Esta argumentaci\u00f3n no puede alcanzar la eficacia pretendida, y determinar su absoluci\u00f3n, pues no puede obviarse su condici\u00f3n de copropietario del inmueble, del que deriva la condena a cesar en la actividad perturbadora que provoca las filtraciones de agua procedentes del patio de luces comunitario , a fin de que no vuelvan a producirse y las filtraciones y humedades y todo ello bajo apercibimiento de que en caso de incumplimiento se har\u00e1n las reparaciones a su costa, valorando prudencialmente en 150 euros , respecto de la limpieza del patio , como propietarios de la vivienda situada en el piso 1\u00ba, sin que la falta de residencia en el mismo altere sus obligaciones como copropietario de mantenimiento (art. 553. 42.3 del C.C. de Catalunya) y con independencia de las reclamaciones que entre los copropietarios pudieran en su caso existir\u201d. (SAP Barcelona, Sec. 11\u00aa, n\u00ba92\/2023, de 3 de febrero)<\/em><\/p>\n\n\n\n

No puede oponerse la deficiencia del servicio de calefacci\u00f3n comunitaria para tratar de compensar la deuda por cuotas impagadas<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cEn primer lloc, s\u2019estan reclamant quotes comunit\u00e0ries aprovades en Junta mitjan\u00e7ant acords mai impugnats. Deute que en cap moment es nega. Per tant, en principi, o s\u2019acredita que s\u2019ha pagat o que no es deu el que es reclama per error de compte.<\/p>\n\n\n\n

Si es q\u00fcestiona all\u00f2 que es reclama per defici\u00e8ncia del servei, s\u2019ha de reconvenir reclamant incompliment de la CP. I no es pot compensar, simplement, all\u00f2 que no resulta acreditat que se li degui, per altres conceptes, al demandat; o no resulti d\u2019un c\u00e0lcul o d\u2019una operaci\u00f3 aritm\u00e8tica que faci evident un exc\u00e9s de cobrament o de facturaci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

Sense reconvenir no es pot, per simple oposici\u00f3, apreciar en cap cas la tesi de la demandada. Que passa per acreditar en deguda forma un perjudici constitu\u00eft per un d\u00e8ficit del sistema en si mateix, per acusa d\u2019una acci\u00f3 o omissi\u00f3 de la CP, \u00e9s a dir, establint pr\u00e8viament la responsabilitat de la CP; quelcom ben diferent de l\u2019exigibilitat o no de les quotes aprovades i ara reclamades, que mai no han estat q\u00fcestionades en tant no s\u2019ha q\u00fcestionat la validesa dels acords en que es basen.<\/p>\n\n\n\n

Tot aix\u00f2, en aquesta litis; sense perjudici de que es formalment es pugui encara reclamar en un altre litigi, sense perjudici d\u2019all\u00f2 que estableix l\u2019 art. 401 LEC amb car\u00e0cter general quant a preclusi\u00f3 de l\u2019exercici de les accions\u201d. (SAP Barcelona, Sec. 11\u00aa, n\u00ba99\/2023, de 8 de febrero)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Los propietarios quedan vinculados por los acuerdos de pago de los gastos extraordinarios de rehabilitaci\u00f3n de la fachada al no haberlos impugnado\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cRECURSO INTERPUESTO POR LOS PROPIETARIOS Teodoro- Laura<\/p>\n\n\n\n

TERCERO. Los propietarios recurrentes insisten en el argumento de que no han pagado los recibos correspondientes a los gastos extraordinarios de rehabilitaci\u00f3n de la fachada de mar porque la Comunidad distribuye el presupuesto en base a unos coeficientes registrales que no son los justos, dado que equipara la superficie de los balcones y terrazas con la superficie de los pisos. Es decir, que no est\u00e1 de acuerdo con el reparto del coste pero s\u00ed en que se haga la rehabilitaci\u00f3n. En coherencia de esta postura decide que a partir del mes de junio de 2019 ya no atiende ning\u00fan pago por estos gastos extraordinarios.<\/p>\n\n\n\n

Debemos recordar que la primera Junta Ordinaria que trat\u00f3 el tema de la provisi\u00f3n de fondos o derrama en base al presupuesto aprobado para dichas obras fue la de 20.4.19. Cuando se aprob\u00f3 presupuesto, y la correspondiente derrama de 200.000\u20ac; (a los propietarios demandados les supon\u00eda una derrama extraordinaria de 2.921,71\u20ac;), la parte demandada levant\u00f3 su argumento mencionado sobre el coeficiente de reparto y se le respondi\u00f3 que en la pr\u00f3xima reuni\u00f3n lo tratar\u00edan. Al llegar la siguiente Junta en el d\u00eda 5.10.19 se trat\u00f3 el tema en el punto VII del orden del d\u00eda pero result\u00f3 que el Sr. Teodoro no present\u00f3 ninguna alternativa y c\u00e1lculos sobre su postura y el tema se aplaz\u00f3 hasta la pr\u00f3xima Junta. Al llegar \u00e9sta que fue no presencial por la pandemia del SARS-CoV-2 no se incluy\u00f3 la cuesti\u00f3n de los reparto porque se sigui\u00f3 el criterio del Colegio de Administraci\u00f3n de Fincas de no incluir aquellos temas que exigieran mayor\u00edas cualificadas (como el caso de la modificaci\u00f3n de los coeficientes que podr\u00eda afectar al t\u00edtulo constitutivo, art. 553-26). En ella se aprob\u00f3 una segunda provisi\u00f3n de fondos de 160.000\u20ac; (a los propietarios demandados les supon\u00eda una derrama extraordinaria de 1.172\u20ac;).<\/p>\n\n\n\n

Finalmente en la Junta Ordinaria de 16.4.22, ya presencial, se trat\u00f3 el tema en los puntos V y VI y se acord\u00f3 que se estudiar\u00eda si se contrataba y aprobaba la intervenci\u00f3n de un arquitecto para poder establecer si hab\u00eda que rehacer los coeficientes a los efectos del problema que planteaba el Sr. Teodoro.<\/p>\n\n\n\n

CUARTO. De estos hechos ya se extrae que hasta el momento no se tiene constancia de ninguna impugnaci\u00f3n de ninguna de las mencionadas Juntas, aunque en su recurso ya anuncia la interposici\u00f3n de una demanda de modificaci\u00f3n de los coeficientes del t\u00edtulo constitutivo. Por lo tanto los acuerdos tomados ya eran ejecutivos (art. 553-29 del CCCat) y tambi\u00e9n vinculantes para todos los propietarios (art. 533-30).<\/p>\n\n\n\n

Recordemos que el TS en su sentencia de 3.3.10 ya menciona que no es ampararse ning\u00fan propietario en la \u201c ley de la selva\u201d y lo dice en estos t\u00e9rminos: <\/p>\n\n\n\n

La sentencia recurrida, en su fundamento de derecho segundo, contiene los siguientes razonamientos:<\/p>\n\n\n\n

\u201cSin embargo, no cabe duda alguna que la demandada no puede ampararse en una supuesta autorizaci\u00f3n de la comunidad ni siquiera t\u00e1cita, por consentimiento de cerramientos anteriores. En estos casos es criterio de la Sala que es exigible al propietario afectado perpetrar la autorizaci\u00f3n de la junta de propietarios invocando si cabe la existencia de obras iguales a las pretendidas por \u00e9l, y en caso de no aceptaci\u00f3n de la obra, podr\u00e1 impugnar el acuerdo en la v\u00eda judicial para que se reconozca su derecho de igualdad frente a otros propietarios a los que se le han consentido las obras. Pero lo que en modo alguno puede ampararse es en la ley de la selva en el \u00e1mbito de la comunidad de vecinos, de tal forma que la obra realizada sin consentimiento un\u00e1nime de la comunidad de propietarios ni en su defecto aprobaci\u00f3n judicial ha de reputarse il\u00edcita, criterio que vale tanto para la totalidad de las obras il\u00edcitas de la comunidad que no se hayan sometido a la aprobaci\u00f3n de la junta. Adem\u00e1s, el que con anterioridad por otros condue\u00f1os se hubiera hecho obras ilegales en nada afecta a la acci\u00f3n ejercitada por no ser el thema decidendi, desconoci\u00e9ndose as\u00ed si fueron las mismas precedidas de un acuerdo comunitario conforme a las exigencias legales….. Esta Sala manifiesta su conformidad a las reflexiones de la sentencia de instancia reci\u00e9n expresadas.\u201d <\/p>\n\n\n\n

Este principio tambi\u00e9n se puede aplicar a la rebeld\u00eda al cumplir unos acuerdos comunitarios porque no se est\u00e1 de acuerdo. Debe pagarse (art\u00edculo 552-8) y luego reclamar a trav\u00e9s de la impugnaci\u00f3n de los acuerdos. Pero lo que no puede hacer el propietario disidente es no cumplir aquello que no le gusta, sin m\u00e1s, porque eso har\u00eda ingobernables las comunidades de propietarios.\u201d (SAP Girona, Sec. 1\u00aa, n\u00ba108\/2023, de 8 de febrero) <\/em><\/p>\n\n\n\n

Los copropietarios que han aceptado el presupuesto deben proceder al pago pese a estar pendiente la liquidaci\u00f3n efectiva de las obras<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cRECURSO DE LA COMUNIADO DE PROPIETARIOS EDIFICIO000<\/p>\n\n\n\n

QUINTO. La decisi\u00f3n judicial de estimar parcialmente la demanda al considerar que se obligaba a pagar a los demandados trabajos que no se hab\u00edan ejecutado, no la podemos compartir. En cuanto a la forma porque deja de manera gen\u00e9rica e indeterminada su ejecuci\u00f3n dadas los t\u00e9rminos en que est\u00e1 recogida, con infracci\u00f3n del art\u00edculo 219.2 de la LEC. Pero tambi\u00e9n y sobre todo por razones de fondo porque lo que se est\u00e1 queriendo cobrar de los demandados no es la liquidaci\u00f3n efectiva de los trabajos realizados que les corresponde, sino un simple presupuesto o derrama para hacer frente a los gastos que se prev\u00e9n a priori, pero que no han sido todav\u00eda liquidados. Una vez que los industriales que hayan intervenido en los trabajos de rehabilitaci\u00f3n, liquiden su factura y la Comunidad la apruebe y pase cuentas con los propietarios es cu\u00e1ndo se podr\u00e1 determinar si la derrama ha sido suficiente o no y cu\u00e1l debe ser el efecto seg\u00fan los saldo sea positivo o negativo.<\/p>\n\n\n\n

Por tanto todos los copropietarios han aceptado aquel presupuesto y, con los coeficientes a\u00fan vigentes, han hecho frente al gasto y los Sres. Teodoro- Laura deben hacer lo mismo y pagar la suma reclamada en la demanda -y no controvertida- de 11.855,31\u20ac;, m\u00e1s intereses legales desde la demanda, sin perjuicio del resultado que al final con la liquidaci\u00f3n de la obra resulte y que no es el objeto de este pleito, pues la parte demandada no ha presentado ninguna demanda reconvencional.\u201d (SAP Girona, Sec. 1\u00aa, n\u00ba108\/2023, de 8 de febrero) <\/em><\/p>\n\n\n\n

Legitimaci\u00f3n del presidente para reclamar judicialmente a pesar de que el acuerdo no concrete el tipo de acci\u00f3n procesal ejercitable<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cQuant a la legitimaci\u00f3 de la comunitat per a reclamar pels danys en elements privatius, la STS 383\/2017, de 16 de juny, revalida la doctrina establerta per la STS 278\/2013, de 23 de abril, segons la qual:<\/p>\n\n\n\n

\u201clas comunidades de propietarios, con la representaci\u00f3n conferida legalmente a los respectivos presidentes, ex art\u00edculo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , gozan de legitimaci\u00f3n para demandar la reparaci\u00f3n de los da\u00f1os causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble – STS de 26 de noviembre de 1990 – y no puede hacerse por los extra\u00f1os discriminaci\u00f3n en punto a si los distintos elementos  objetivos son de titularidad dominical privada o com\u00fan, pues tal cuesti\u00f3n queda reservada a la relaci\u00f3n interna entre los integrantes subjetivos de esa comunidad – STS de 24 de septiembre de 1991 -, sin perjuicio, por ello, de las obligaciones del presidente de responder de su gesti\u00f3n – SSTS de 15 de enero y 9 de marzo de 1988 -, pero cuya voluntad vale como voluntad de la Comunidad frente al exterior – STS de 20 de abril de 1991 -. En definitiva, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido las facultades del presidente a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmueble, cuando los propietarios le autoricen. Lo anterior deriva de las peculiaridades de que gozan las facultades de representaci\u00f3n conferidas legalmente a los presidentes de las Comunidades de Propietarios. […]<\/p>\n\n\n\n

Existe por tanto, en la jurisprudencia la presunci\u00f3n de que el presidente est\u00e1 autorizado mientras no se acredite lo contrario – sentencia 2 de diciembre de 1989 -, sin que haya raz\u00f3n alguna para reducir tal autorizaci\u00f3n a los \u201cvicios y defectos de construcci\u00f3n\u201d, strictu sensu considerados, por afectar tambi\u00e9n el inter\u00e9s de la comunidad a los incumplimientos contractuales afectantes a viviendas en particular\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En concret, la STS 383\/2017 constata que en el cas all\u00ed enjudiciat s\u2019havia facultat al president per a reclamar els vicis en els elements privatius, exercint les accions que fossin pertinents \u201cseg\u00fan ley\u201d, i conclou que \u201c tan amplio mandato permit\u00eda al presidente ejercitar las acciones relativas al incumplimiento contractual, pues no es exigible a una comunidad que refleje en el acta el tipo de acci\u00f3n procesal ejercitable, bastando con que se le confiera autorizaci\u00f3n para reclamar en nombre de los comuneros, con lo cual el presidente no se extralimita sino que cumple con lo encomendado por los comuneros, de forma expresa y di\u00e1fana ( art. 13 LPH )\u201d .<\/p>\n\n\n\n

Per la seva banda, la STS 756\/2014, del 7 de gener de 2015, invocada expressament per la sent\u00e8ncia del jutjat, reitera que \u201cexiste en la jurisprudencia la presunci\u00f3n de que el Presidente est\u00e1 autorizado mientras no se acredite lo contrario, sin que haya raz\u00f3n alguna para reducir tal autorizaci\u00f3n a los vicios y defectos de construcci\u00f3n strictu sensu considerados, por afectar tambi\u00e9n el inter\u00e9s de la comunidad a los incumplimientos contractuales afectantes a viviendas en particular\u201d. Tamb\u00e9 considera que en el cas enjudiciat el president de la comunitat estava legitimat per a reclamar els defectes constructives que afectaven els departaments privatius, at\u00e8s que l\u2019acord de la junta era prou ample: facultava el president per a que \u201cpueda dar soluci\u00f3n, judicial o extrajudicialmente, a los diversos problemas de defectos y vicios constructivos que hay en el edificio comunitario\u201d. (SAP Barcelona, Sec. 16\u00aa, n\u00ba61\/2023, de 10 de febrero)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Procede la retirada de la instalaci\u00f3n de aire acondicionado por falta de consentimiento de la comunidad \u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cLa apelante, ENGLISH FIRST GIFT, S.L., arrendataria del local propiedad de los otros demandados, situado en los bajos del edificio, instal\u00f3 unos aparatos de climatizaci\u00f3n-aire acondicionado en la academia de ingl\u00e9s que tiene ubicada en el mismo, cuyos desag\u00fces conect\u00f3 a los bajantes comunitarios, en el tramo que discurre de forma vista por el garaje.<\/p>\n\n\n\n

La Comunidad de Propietarios solicit\u00f3 que se condenara a los demandados a retirar esa  instalaci\u00f3n y la sentencia de primera instancia ha estimado esa pretensi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Razona la sentencia que esa obra requer\u00eda el consentimiento de la Comunidad de Propietarios, adoptado por mayor\u00eda simple, de conformidad con el art. 553-25 CCCat., por afectar a elementos comunes, que no se obtuvo.<\/p>\n\n\n\n

La apelante sostiene en su recurso que s\u00ed que hubo consentimiento de la Comunidad porque se comunic\u00f3 a la Comunidad, que es lo que exige el art. 553- 36.3 CCCat.<\/p>\n\n\n\n

No es lo mismo conocimiento que consentimiento de la Comunidad.<\/p>\n\n\n\n

El art. 553- 36.3 CCCat., establece:<\/p>\n\n\n\n

\u201c 3. Los propietarios que se propongan hacer obras en su elemento privativo deben comunicarlo previamente a la presidencia o a la administraci\u00f3n de la comunidad. Si la obra supone la alteraci\u00f3n de elementos comunes, es preciso el acuerdo de la junta de propietarios. En caso de instalaci\u00f3n de un punto de recarga individual de veh\u00edculo el\u00e9ctrico, solo es preciso enviar a la presidencia o a la administraci\u00f3n el proyecto t\u00e9cnico con treinta d\u00edas de antelaci\u00f3n al inicio de la obra y la certificaci\u00f3n t\u00e9cnica correspondiente una vez finalizada la instalaci\u00f3n. Dentro de este plazo la comunidad puede proponer una alternativa razonable y m\u00e1s adecuada a sus intereses generales. Si la instalaci\u00f3n alternativa no se hace efectiva en el plazo de dos meses, el propietario interesado puede ejecutar la instalaci\u00f3n que hab\u00eda proyectado inicialmente.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Las obras de reforma de la Academia de Ingl\u00e9s, llevadas a cabo por la apelante en el local privativo, ten\u00edan que ser comunicadas a la Comunidad de Propietarios, pero en tanto en cuanto implicaron agujerear el techo de la planta s\u00f3tano, donde se halla ubicado el garaje, para poder pasar los tubos de desag\u00fce, de una considerable longitud, y de forma vista por el referido garaje, para empalmar \u00e9stos a los bajantes comunitarios, previa su secci\u00f3n, es decir, en tanto implicaron una alteraci\u00f3n de elementos comunes, exig\u00edan el acuerdo de la Comunidad de Propietarios, y dicho acuerdo ni se solicit\u00f3 ni se obtuvo. Es m\u00e1s, despu\u00e9s de realizadas las conexiones, la Junta de la Comunidad de Propietarios se reuni\u00f3 en Junta Extraordinaria, celebrada el 20 de septiembre de 2018, para acordar precisamente que no se aceptaba la instalaci\u00f3n ya realizada y requerirles para que devolvieran las cosas a su estado original.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed pues, con independencia de que se comunicara previamente a alg\u00fan comunero la instalaci\u00f3n proyectada, lo que, por cierto, tampoco consta, no existi\u00f3 consentimiento de la Comunidad\u201d. (SAP Barcelona, Sec. 1\u00aa, n\u00ba47\/2023, de 10 de febrero)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Se requiere autorizaci\u00f3n de la comunidad para alterar elementos comunes<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cLa apelante ha conectado los desag\u00fces de los aparatos de aire acondicionado a los bajantes comunitarios.<\/p>\n\n\n\n

Esos bajantes comunitarios, por su propia naturaleza y finalidad, sirven para evacuar las aguas de los diferentes pisos y locales. Es decir, todo propietario tiene derecho a servirse de los mismos. Pero ello no significa que su utilizaci\u00f3n pueda realizarse de cualquier modo, porque las obras de conexi\u00f3n, por su forma de ejecuci\u00f3n, pueden implicar un uso irregular, abusivo, desviado, impropio o perjudicial de los elementos comunes, que es lo que ha ocurrido en el caso de autos.<\/p>\n\n\n\n

No se trata de que el local no pueda conectar los desag\u00fces de los aparatos de aire acondicionado a los bajantes comunitarios, tal como ya tiene conectados los desag\u00fces de los ba\u00f1os. No es \u00e9sa la cuesti\u00f3n que aqu\u00ed se plantea. La cuesti\u00f3n que se plantea es que no puede hacerlo como lo ha hecho, atravesando el techo del garaje, que es un elemento comunitario, y colocando unos tubos para hacer la conexi\u00f3n, de 8 metros de longitud, en dos tramos, uno de ellos; y de 7,4 metros, tambi\u00e9n en dos tramos, el otro, que invaden un espacio en el parking que no es de propiedad del local.<\/p>\n\n\n\n

Por lo dem\u00e1s, consta acreditado, porque ambos peritos, el de la parte actora y el de la demandada, lo han admitido, que puede hacerse la instalaci\u00f3n de los desag\u00fces de los aparatos de aire acondicionado por el interior del propio local, si bien, como se\u00f1al\u00f3 el perito de la hoy apelante, en este caso se tendr\u00eda que colocar una bomba, que hace ruido y necesita un mantenimiento.<\/p>\n\n\n\n

 Es decir, el funcionamiento de los aparatos de aire acondicionado instalados en el local de la demandada no exig\u00eda la instalaci\u00f3n llevada a cabo, \u00e9sta no era estrictamente necesaria, aunque la misma sea claramente beneficiosa para ella, si se la compara con la que se puede efectuar por el interior\u201d. (SAP Barcelona, Sec. 1\u00aa, n\u00ba47\/2023, de 10 de febrero) <\/em><\/p>\n\n\n\n

Falta de acreditaci\u00f3n de situaci\u00f3n de fuerza mayor para reclamar los da\u00f1os sufridos en el local\u00a0 \u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cLa exposici\u00f3n anterior pone de manifiesto que en la ciudad de Barcelona el d\u00eda del siniestro hubo unas lluvias muy intensas, si bien las mismas (en lo que es la calle aqu\u00ed considerada) solamente implicaron la salida de agua por el n\u00ba 18. Esta circunstancia es de inter\u00e9s ponerla de manifiesto, ya que si bien se desconocen cuales fueren las circunstancias de los otros locales de esta calle, lo que si consta es que por el local del n\u00ba 16 que est\u00e1 igualmente situado en los s\u00f3tanos y unido al del n\u00ba 18 sin distinci\u00f3n, no sali\u00f3 agua.<\/p>\n\n\n\n

Junto a ello cabe indicar que ambos peritos pusieron de manifiesto que tras la actuaci\u00f3n llevada a cabo por Limpiezas Gimeno SL referida al desembozo de la arqueta de la Comunidad de Propietarios demandada, no consta que se hubieren producido posteriormente situaciones como la aqu\u00ed considerada pese a haber existido d\u00edas con lluvias semejantes a la del aqu\u00ed considerado.<\/p>\n\n\n\n

Estas dos circunstancias, unidas a la ausencia de prueba objetivada del mantenimiento de la arqueta que hiciere la Comunidad de Propietarios (s\u00f3lo consta lo que el perito indic\u00f3 le comunic\u00f3 el administrador cuya declaraci\u00f3n no se interes\u00f3 ni se aport\u00f3 documentaci\u00f3n de tal revisi\u00f3n de arquetas) hacen llegar a la conclusi\u00f3n conforme a la que, si bien las lluvias fueron intensas, el que estas constituyeren un evento de fuerza mayor inevitable no es algo que se considere acreditado suficientemente pues lluvias semejantes en d\u00edas posteriores a la labor de desembozo de la arqueta no motivaron inundaciones y en ese mismo d\u00eda el local situado justo al lado y situado al mismo nivel no tuvo entrada de agua.\u201d (SAP Barcelona, Sec. 4\u00aa, n\u00ba107\/2023, de 21 de febrero) <\/em><\/p>\n\n\n\n

Validez del acuerdo comunitario que rechaza una de las obras de accesibilidad propuestas por falta de acreditaci\u00f3n sobre su viabilidad<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cCiertamente, aunque la sentencia no peque de incongruencia extra petita en sentido estricto, pues en definitiva se acogen \u00edntegramente los pedimentos de la demanda, s\u00ed incurre en evidente contradicci\u00f3n al rese\u00f1ar que las circunstancias a valorar, en tanto que condicionan la decisi\u00f3n a adoptar, deben quedar justificadas en fase declarativa y luego estima \u00edntegramente la demanda cuando la propia sentencia claramente establece conclusiones de la prueba, de acuerdo con lo ya referido por esta Sala, que en absoluto permiten considerar justificada en fase declarativa las circunstancias para ponderar la razonabilidad y proporcionalidad de la obra a ejecutar para la supresi\u00f3n de barreras. As\u00ed dice textualmente la sentencia: \u201c Respecto a la viabilidad t\u00e9cnica de la reforma, es importante explicar que la actora, no aporta ni proyecto de viabilidad, ni proyecto de ejecuci\u00f3n, siendo quien solicita que se obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitect\u00f3nicas\u201d. Resumiendo la declaraci\u00f3n del Sr. Marco Antonio se concluye: \u201c En definitiva, explic\u00f3 de forma coherente que no se puede adoptar un criterio, porque puede ser viable o no, pero faltan premisas por aclarar\u201d. A\u00f1ade la sentencia: \u201c No comparecieron las empresas que han ido confeccionando presupuestos de instalaci\u00f3n de las sillas, o del ascensor. Nada aporta la actora en este extremo. Tampoco hay un estudio de las posibles incidencias en la v\u00eda y en el subterr\u00e1neo, y todas las obras est\u00e1n sometidas a la previa licencia municipal\u201d. Y, si bien se viene a sostener que la obra en completo no est\u00e1 perfilada y que \u201c en este estadio sin estudio de viabilidad, ni de ejecuci\u00f3n, sin consulta al ayuntamiento para que ilustre sobre las posibilidades, la comunidad deber\u00e1 proceder a documentarse a fin de adoptar el acuerdo m\u00e1s viable en todos los sentidos, y la posibilidad ejecutiva adecuada, para a la par que consiga salvar las barreras arquitect\u00f3nicas\u201d, la consecuencia que establece la sentencia y debe revocarse en contradicci\u00f3n con la propia doctrina que la sentencia cita, es la estimaci\u00f3n \u00edntegra de la demanda. Y es que la sentencia impugnada estima la nulidad de los acuerdos y la condena a ejecutar obras a determinar en el futuro porque la actora no determinaba la manera de salvar las barreras arquitect\u00f3nicas, cuando precisamente era la parte demandante la ten\u00eda la carga de plantear que la obra propuesta a la Junta era razonable y proporcionada, adem\u00e1s de viable t\u00e9cnica y econ\u00f3micamente e injustificado su rechazo. Como es l\u00f3gico la simple circunstancia de que el actor tuviera problemas ya esclarecidos de movilidad, que haya escalones para salvar la distancia de la calle al arranque del ascensor y escalones para subir del NUM004 al NUM003 y que los acuerdos versasen sobre ciertos modos de superar estos obst\u00e1culos, entre otros posibles no sometidos a votaci\u00f3n m\u00e1s baratos y aceptados por la Comunidad, no puede conllevar que los acuerdos sean nulos, cuando ni siquiera se puede asegurar que la obra sea viable. Precisamente la falta de acreditaci\u00f3n por la parte actora de la viabilidad de las obras propuestas a la Junta e incluso la falta de indicaci\u00f3n en la propia demanda de qu\u00e9 obra ten\u00eda que obligarse a ejecutar por la Comunidad, deb\u00eda conducir al rechazo de todas sus pretensiones. Debe revocarse, como interesa el apelante la declaraci\u00f3n de nulidad de los acuerdos\u201d. (SAP Tarragona, Sec. 3\u00aa, n\u00ba93\/2023, de 23 de febrero) <\/em><\/p>\n\n\n\n

No procede condenar a la comunidad a ejecutar una obra de accesibilidad que no ha sido debidamente concretada en la demanda<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cY lo cierto es que, partiendo de esta indeterminaci\u00f3n de la demanda sobre el motivo de impugnaci\u00f3n de los acuerdos y sobre la obra que se demandaba a la Comunidad, la sentencia incurre en notoria infracci\u00f3n de la prohibici\u00f3n de condenas con remisi\u00f3n de su determinaci\u00f3n de contenido y alcance a ejecuci\u00f3n, que consagra el art\u00edculo 219 de la LEC , pues se limita, de acuerdo con lo suplicado en la demanda, a reproducir el contenido del el art 553-25.5 CCCAT, lo que es equivalente a una condena vac\u00eda de contenido, que es imposible de ejecutar sin una nueva fase declarativa . Y, como rese\u00f1a el recurrente, destacando en negrita las conclusiones de la resoluci\u00f3n, tal y como acabamos de exponer y comparte esta Sala, es la propia sentencia la que rese\u00f1a que el \u00fanico t\u00e9cnico que intervino concluy\u00f3 que todav\u00eda no se pod\u00eda adoptar una soluci\u00f3n definitiva, pues faltaban premisas por aclarar, que no se hab\u00edan aclarado los presupuestos elaborados, que no hab\u00eda un estudio sobre posibles incidencias de la v\u00eda y en la zona subterr\u00e1nea, que no estaba concedida licencia municipal, que hab\u00eda soluciones alternativas para salvar las barreras, que no hab\u00eda estudio de viabilidad ni de ejecuci\u00f3n, que no hab\u00eda consulta con el Ayuntamiento para que ilustrase sobre las posibilidades y que la Comunidad deb\u00eda documentarse. Pues bien, con este grado de indeterminaci\u00f3n, que como hemos venido razonando comparte esta Sala, no puede obtenerse condena alguna de la Comunidad y es que no es admisible condenar a un hacer que debe determinarse totalmente en ejecuci\u00f3n sin establecer siquiera el tipo de obra a ejecutar, sino que adem\u00e1s la Jurisprudencia que cita ampliamente el apelante ya rese\u00f1a que en la acci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 553-25.5 CCCAT las circunstancias que el tribunal deb\u00eda valorar para determinar la razonabilidad y proporcionalidad de las obras y obligar a la Comunidad a su ejecuci\u00f3n, como el mantenimiento del propio sistema, los derechos que en su caso podr\u00edan resultar afectados por la instalaci\u00f3n, el coste total de las obras, la capacidad de la Comunidad y de sus miembros para llevarlas a cabo sin afectar a su propia subsistencia o las ayudas oficiales previstas y con las que podr\u00eda contar la Comunidad para sufragar las obras, entre otras, no han sido alegadas ni acreditadas en fase declarativa y ello determina la desestimaci\u00f3n de condena alguna de hacer.<\/p>\n\n\n\n

No puede sostenerse como rese\u00f1a la sentencia que la ignorancia de si una determinada obra puede o no tener licencia municipal es irrelevante, pues si no se obtuviera la ejecuci\u00f3n devendr\u00eda imposible y la Comunidad quedar\u00eda liberada de cumplimiento. No puede condenarse a una ejecuci\u00f3n y a la vez decir que la condenada puede quedar liberada de cumplimiento de la condena.<\/p>\n\n\n\n

Si no se concreta en la demanda la obra a realizar, como rese\u00f1a la sentencia, no puede valorarse que es razonable y proporcionada y la acci\u00f3n del art\u00edculo 553-25.5 CCCAT no puede prosperar. Como sostiene la parte recurrente una condena tan abierta e indeterminada como la de autos sume a la Comunidad en la indefensi\u00f3n y en la incertidumbre, pues ha resultado condenada, pero no se sabe exactamente a qu\u00e9. De hecho, la propia parte demandada pidi\u00f3 al \u00f3rgano judicial que aclarase y complementase el fallo para determinar qu\u00e9 implicaba anular los acuerdos y concretamente si la Comunidad quedaba obligada a instalar un ascensor y qu\u00e9 significaba los t\u00e9rminos razonables y proporcionados respecto a las obras a ejecutar. Cierto es que una aclaraci\u00f3n o complemento en este sentido rese\u00f1ando qu\u00e9 obra en concreto se deb\u00eda ejecutar era improcedente, pues, de determinarla, el \u00f3rgano judicial s\u00ed que pecar\u00eda de incongruencia, adem\u00e1s de obviar el resultado de la prueba, pues la parte actora no hab\u00eda justificado una obra concreta. Siendo absolutamente gen\u00e9rica e indeterminada la condena, generadora de indefensi\u00f3n a quien no sabe a qu\u00e9 se le ha condenado y de problemas insolubles en ejecuci\u00f3n de sentencia, que no prev\u00e9 una nueva fase declarativa para determinar en qu\u00e9 consisten exactamente los pronunciamientos condenatorios, no hay otra soluci\u00f3n que la desestimaci\u00f3n de la petici\u00f3n segunda del suplico de la demanda, estimando tambi\u00e9n el recurso en este punto\u201d. (SAP Tarragona, Sec. 3\u00aa, n\u00ba93\/2023, de 23 de febrero)  <\/em>  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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